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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, Chambre civile 1, 10 septembre 2026, n° 24/02772

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE : 

Monsieur [J] [U], est propriétaire de deux maisons mitoyennes situées 17 et 19 route de roscane à Pleumeur Bodou, suite à une division ressortant d'un plan dressé le 25 mars 2007 par un cabinet de géomètre expert.

Il a mandaté le 10 novembre 2022 Madame [E] [D], conseillère immobilière indépendante travaillant pour le compte de l'agence Iad France, aux fins de vendrenotamment celle située au n° 17. 

A la même date un compromis de vente portant sur cet immeuble a été passé entre M. [U] et Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] par l'entremise de Mme [D] qui a rédigé le compromis.

Le 22 décembre 2022, à la demande de M. [U] et après envoi par Mme [D] du compromis, Maître [J] [K], notaire 69 rue de Tréguier 22300 Lannion, a rédigé la promesse unilatérale de vente entre M. [U] et Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W].

La vente a été réitérée devant lui par acte du 22 juin 2023.

Se rendant compte que la parcelle AE1186 permettant l'accès au garage de l' immeuble situé au n°19 avait été vendue avec l'immeuble situé au n°17, le conseil de M. [U] est entré en contact avec le notaire pour lui signaler cette erreur et lui demander de trouver une solution destinée à la réparer en vain.

Contactée pour la même difficulté Mme [D] s'est rapproché des acheteurs qui ont déclaré être d'accord de régulariser la situation contre revente à M. [U] de la parcelle achetée.

Faute de règlement amiable, Monsieur [J] [U] a, par actes de commissaire de justice délivrés le 18 décembre 2024, fait assigner Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], Maître [J] [K] et Madame [E] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir : 

A titre principal, prononcer la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 22 juin 2023, uniquement en ce qu'il porte sur la vente de la parcelle cadastrée AE1186; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], de la nullité partielle de cette vente portant sur la parcelle AE1186 comprenant le prix de la parcelle litigieuse et tous frais annexes dont la rédaction de l'acte rectificatif ; 


A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme de 21.000 euros correspondant au prix fixé par les acquéreurs pour la vente de la parcelle cadastrée AE1186 et tous les frais annexes dont la rédaction de l'acte notarié à parfaire ; 

A titre infiniment subsidiaire, constater l'existence d'une servitude légale au profit de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme qui sera sollicitée par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à titre de dédommagement pour l'utilisation de leur fonds ; 

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], d'une part, Maître [J] [K] d'autre part et Madame [E] [D], enfin, ont chacun constitué avocat.

Par conclusions notifiées électroniquement le 5 février 2026, Monsieur [J] [U] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1132 du code civil, 1231-1 et suivants du code civil et 1240 et suivants du code civil de voir : 

A titre principal, prononcer la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 22 juin 2023, uniquement en ce qu'il porte sur la vente de la parcelle cadastrée AE1186; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], de la nullité partielle de cette vente portant sur la parcelle AE1186 comprenant le prix de la parcelle litigieuse et tous frais annexes dont la rédaction de l'acte rectificatif ; 

A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme de 21.000 euros correspondant au prix fixé par les acquéreurs pour la vente de la parcelle cadastrée AE1186 et tous les frais annexes dont la rédaction de l'acte notarié à parfaire ; 

A titre infiniment subsidiaire, constater l'existence d'une servitude légale au profit de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme qui sera sollicitée par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à titre de dédommagement pour l'utilisation de leur fonds ; 

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

En défense, par conclusions notifiées électroniquement le 7 septembre 2025, Maître [J] [K] sollicite du tribunal judiciaire de voir : 

Débouter Monsieur [J] [U] de l'ensemble de ses demandes ; 

Débouter Madame [E] [D] de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamner Monsieur [J] [U] et toute autre partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

Condamner Monsieur [J] [U] au paiement des entiers dépens ; 
Ecarter l'exécution provisoire ; 

En défense, par conclusions n°2 notifiées électroniquement le 22 octobre 2025, Madame [E] [D] demande du tribunal judiciaire, au visa de l'article 1240 du code civil, de voir : 

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de Madame [E] [D] ; 

A titre subsidiaire, condamner Maître [J] [K] à garantir Madame [E] [D] de toute condamnation en principal, frais, intérêts et accessoires et l'en relever indemne ; 

Condamner la partie succombante à verser à Madame [E] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

Ecarter l'exécution provisoire ; 

En défense, par conclusions n°2 notifiées électroniquement le 6 février 2026, Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] sollicitent du tribunal judiciaire, au visa des articles 1132 et suivants du code civil et 1240 du code civil de voir : 

A titre principal, débouter Monsieur [J] [U] de l'ensemble de ses demandes ; 

Débouter Madame [E] [D] de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamner Madame [E] [D] à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

A titre subsidiaire, constater qu'ils ne s'opposent pas à la cession de la parcelle AE1186 à 21.000 euros net vendeur ; 

A titre infiniment subsidiaire, rejeter la demande de Monsieur [J] [U] au titre de la servitude légale sur la parcelle AE1186 ; 

S'il est fait droit à la demande de servitude légale, condamner Monsieur [J] [U] à leur payer la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner in solidum toute partie succombante à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties se reporteront à l'exposé détaillé des moyens développés dans les conclusions des parties.

Suivant ordonnance en date du 9 février 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et fixé l'affaire à plaider à l'audience en formation juge unique du 1er juin 2026 ; les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

Motifs

***
SUR CE :

L'article 467 du code de procédure civile dispose que "le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée ". 

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d'effet ou de donner acte, l'article 12 du code de procédure civile dispose que " le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ". Les demandes dépourvues d'effet en ce qu'elles renferment un simple moyen au soutien d'une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l'article 12 du code de procédure civile. En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Les demandes du vendeur

Sur la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023 

Pour demander la nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023, Monsieur [J] [U] soutient avoir commis une erreur en procédant à la vente de la parcelle AE1186. Il fait valoir que son erreur est excusable en ce qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier, qu'il n'est pas coutumier de la rédaction des actes de vente, qu'il a fait confiance à Madame [E] [D] et Maître [J] [K], professionnels, que Madame [E] [D] aurait dû fournir à Maître [J] [K] des informations correctes et que le notaire aurait dû les vérifier également. A cet égard, il expose avoir fourni à ces derniers l'ensemble des documents dont il disposait et notamment un plan de division effectué par un géomètre expert outre un extrait cadastral. Il affirme également que l'erreur commise porte sur les qualités essentielles de la chose vendue, qu'il n'a jamais eu l'intention de céder la parcelle AE1186 et n'aurait jamais contracté en ces termes, dans la mesure où la vente de la parcelle AE1186 permettait l'accès au n°19 dorénavant enclavé. 

En défense, pour s'opposer à la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023, Maître [J] [K] affirme que l'erreur commise par Monsieur [J] [U] est inexcusable. 

Il affirme que Monsieur [J] [U] n'a émis aucune observation ou réserve quant à l'inclusion de la parcelle AE1186 dans le périmètre de la vente, alors qu'il en a eu plusieurs fois l'occasion, et notamment lorsque lui a été adressé par courriel un projet de promesse unilatérale de vente en date du 16 décembre 2022 faisant mention de cette inclusion. Le notaire précise en outre que le plan cadastral, annexé à l'acte authentique, a permis à chacune des parties de visualiser l'étendue et la localisation des parcelles vendues par un soulignement en rouge. En outre, Maître [J] [K] expose que Monsieur [J] [U] ne peut se prévaloir de la seule qualité de non-professionnel de l'immobilier pour juger son erreur excusable. 

En défense, Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] sollicitent le débouté de la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023 formée par Monsieur [J] [U]. Ils font valoir qu'en qualité de vendeur, Monsieur [J] [U] a eu connaissance du périmètre de la vente, l'ensemble des plans ayant été communiqués en amont de la signature de l'acte notarié du 22 juin 2023. 

Madame [E] [D] déclare s'en remettre à l'appréciation du tribunal judiciaire s'agissant de la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023, soutenant n'être pas juridiquement partie à l'acte de vente. 

*
Aux termes de l'article 1130 du code civil, " l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L'article 1132 du code civil dispose que " l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ".
 
L'article 1133 du code civil précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En l'espèce il ressort des pièces que M. [U] est propriétaire des immeubles se situant au n°17 et n°19 route de roscane à Pleumeur Bodou comprenant chacun jardin et garage, suite à une division ressortant d'un plan dressé le 25 mars 2007 par un cabinet de géomètre expert et il n'est pas contredit qu'il avait l'intention de vendre les deux à deux propriétaires distincts par l'entremise de Mme [D] exerçant sous l'enseigne Iad.

Il ressort des pièces que la parcelle litigieuse, permet l'accès au garage de l'immeuble se trouvant au n°19 et non à celui se trouvant au n°17 acheté par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W].

Il n'est critiqué par aucune partie que l'erreur qui porte sur la vente de cette parcelle porte sur les qualités essentielles du bien vendu constitué d'une parcelle permettant l'accès du garage du bien se trouvant au n°19 et non au n°17 objet de la vente.

S'agissant du caractère déterminant de l' erreur du vendeur, il ressort du plan de division cadastrale daté du 25 mars 2007 établi par un géomètre expert que la parcelle AE1186 constitue bien un accès direct à la maison située au 19 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou.

Monsieur [J] [U] qui avait pour projet de vendre cette seconde maison par l'entremise de Mme [D] n'avait aucun intérêt à créer les conditions de son enclavement de sorte qu'il est manifeste que s'il avait eu connaissance que la parcelle AE1186 reprise dans le compromis était celle qui permettait l'accès au n°19, il n'aurait jamais signé ce compromis de vente, la promesse de vente et l'acte réitératif dans ces termes. La vente de cette seconde maison est d'ailleurs suspendue du fait de cette erreur.

Il n'est pas contesté que Monsieur [J] [U] est un particulier, vendeur non-professionnel de l'immobilier et que pour réaliser la vente du 22 juin 2023, il a eu recours à l'intermédiation de Madame [E] [D] en qualité de conseillère immobilière indépendante exerçant sous l'enseigne Iad France à qui il a d'ailleurs demandé de confier la rédaction de la promesse unilatérale de vente et l'acte de réitération à Maître [J] [K] notaire. 

Dans ces circonstances M. [U], a remis à l'agent immobilier les éléments en sa possession portant sur cet immeuble se trouvant au n°17 et notamment l'acte de division, qui a servi à l'agent immobilier, en charge de rédiger le compromis au demeurant type, sur lequel il devait porter les caractéristiques du bien comprenant sa contenance et son prix avec vérification.

M. [U] a donc rempli ses obligations et contrairement à ce que soutiennent les assignés il ne pèse nullement sur le vendeur non-professionnel un devoir de vigilance ou un devoir de vérification des informations renseignées par l'agent immobilier et l'officier public. 

Le tribunal observe que le plan de division cadastrale produit par le demandeur permet de constater que les accès aux différentes parcelles sont matérialisés par des traits en pointillés. Un lecteur averti comme un agent immobilier ou un notaire pouvaient constater que les bordures de la parcelle AE1188, matérialisant la maison située 19 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou, sont dépourvues de traits en pointillés et donc d'accès. A tout le moins, en considération de l'absence de traits en pointillés entourant la parcelle AE1188, l'agent immobilier puis le notaire aurait dû se préoccuper de cette situation pour être mandaté par un non-professionnel.

L'agent immobilier Mme [D] ne démontre pas que muni des éléments de division, elle s'est préoccupé de vérifier que les parcelles portées par elle au compromis étaient rattachées à l'immeuble n°17.

Il n'est pas plus établi que muni du compromis, de l'acte de division et des plans le notaire ait procédé aux vérifications des mentions portées au compromis, se contentant selon lui de les recopier sans avoir à faire de vérification ou à s'interroger.

Curieusement ces deux professionnels de l'immobilier soutiennent que c'est au vendeur non professionnel de vérifier le contenu des différents actes avant signature alors que c'est sur eux que pesait l'obligation de vérifier les parcelles, leur contenance, leur localisation etc.. ;

Entouré de professionnels de l'immobilier qui ont d'une part rédigé un compromis s'agissant de l'agent immobilier et rédigé d'autre part une promesse de vente et 'un acte réitératif par le notaire, il est établi que M. [U] a vendu par erreur la parcelle litigeuse et que cette erreur est excusable dans le contexte décrit plus haut.

Cette erreur excusable constitue un vice du consentement qui peut fonder l'action en nullité.
 
En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 22 juin 2023, dressé par Maître [J] [K], dont l'étude est située 69 rue de Tréguier 22300 Lannion, portant sur la vente de la parcelle AE1186. 

Sur les effets de la nullité partielle de l'acte de vente du 22 juin 2023 

L'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge " doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ".

Il résulte en outre de l'article 1178 du code civil que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions visées aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. 

Il est admis que le juge peut ordonner les restitutions dès lors qu'il a constaté la nullité, même si lesdites restitutions ne lui ont pas été expressément demandées (1ère Civ. 24 janvier 2024, numéro de pourvoi 21-20.693) comme en l'espèce. 

Aux termes de l'article 1352-5 du code civil pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

La nullité partielle porte sur la parcelle litigieuse AE1186.

Par l'effet des restitutions réciproques il pèse sur les acheteurs l'obligation de restituer ladite parcelle et au vendeur le prix perçu.

Dans cette hypothèse Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] demandent que M. [U] verse une somme de 21000 euros comme correspondant à la valeur de la parcelle litigieuse dorénavant alors que M. [U] s'y oppose au motif que la parcelle ne peut excéder 8 208 euros. 

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande alors que M.[U] produit une évaluation réalisée à l'aide du site ouest-France immo non contredite par aucune des parties.

En conséquence par l'effet du jugement qui sera publié au service de la publicité foncière la parcelle redeviendra la propriété de M. [U] à charge pour lui de restituer la somme de 8 208 euros.

Sur la responsabilité des professionnels de l'immobilier

Selon la règle nul ne plaide par procureur, M. [U] ne peut demander au tribunal de condamner les professionnels à indemniser les acheteurs en cas de nullité. Comme dit plus haut et comme le soutiennent M. [N] et Mme [W] il pèse sur M. [U] en cas de nullité de restituer le prix.

Il est admis que la restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et qu'elle ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie.

Il se comprend de la demande de M. [U] qu'en réalité il n'entend pas restituer le prix de vente comme constituant selon lui le préjudice dont il s'estime victime à raison de la faute des professionnels qui ont entouré cette vente.

D'ailleurs subsidiairement c'est ce qu'il explique en cas de revente de la parcelle, dans la mesure où dans cette hypothèse il demande à être indemnisé par le notaire et l'agent immobilier.

- Celle de l'agent immobilier

Conformément à l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 

L'article 1992 du code civil dispose en outre que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

L'article 1993 du code civil dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. 

Il résulte d'une jurisprudence constante que le mandataire doit exécuter son contrat fidèlement, en respectant la volonté du mandant. 

L'agent immobilier est soumis à un devoir de conseil et d'information à l'égard de son mandant, et engage sa responsabilité contractuelle à son égard en cas de manquement. Il est également soumis à une obligation générale de loyauté à l'égard de son mandant.

Il est admis que l'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur la cause d'éventuelles discordance entre les actes.

En l'espèce Mme [D] agent immobilier avait mandat de vendre pour M. [U], notamment, le bien se situant au n°17 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou à savoir " une maison récente d'habitation " de 90m², un " garage attenant à la maison " et le jardin, en échange de la perception d'honoraires à hauteur de 9.000 euros. 

Dès lors qu'elle avait trouvé un acheteur il pesait sur elle l'obligation de porter sur le compromis la consistance matérielle du bien vendu après vérification par ses soins que les parcelles visées correspondaient bien à l'immeuble, au jardin, garage attenant et accès après avoir étudié les documents remis par M. [U] et de l'interroger en cas de doute sur l'analyse qu'elle pouvait faire des plans.

Les visites du bien étaient l'occasion également de procéder à des vérifications afin de présenter le bien à vendre avec ses particularités et notamment le fait qu'il était issu d'une division.

Cette vérification aurait évité d'inclure dans le compromis de vente une parcelle permettant l'accès au bien situé au n°19 et non 17.

Dès lors que Mme [D] soutient que cette vérification ne pesait pas sur elle, il est établi qu'elle n'a procédé à aucune vérification dans les termes de ce qui s'imposait à elle dans le cadre de son obligation d'information et de conseil, rappelant que la contrepartie de la commission n'est pas uniquement due du fait de la mise en contact d'un vendeur et d'un acheteur.

Il s'infère de cette analyse qu'en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient à elle, elle a commis une erreur en remplissant le compromis de vente.
Ces défaillances sont fautives de sorte que M. [U] est bien fondé à rechercher sa responsabilité contractuelle. 

- Celle du notaire

Il est admis que le notaire est tenu de rechercher et protéger la volonté des parties. Il doit également vérifier les faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'il dresse. Le notaire est tenu de rédiger des actes fiables dont la sécurité juridique est assurée. 

Il doit notamment vérifier les déclarations des parties.

Il revient à la charge du notaire la preuve de ce qu'il a valablement accompli sa mission et qu'il a satisfait à son obligation de conseil.

En l'espèce, M. [U] a demandé à l'agent immobilier de transmettre le compromis de vente à Maître [K] qui a formalisé une promesse unilatérale de vente et l'acte authentique.

En se contentant de reproduire les mentions visées au compromis d'une part dans la promesse de vente et d'autre part dans l'acte authentique sans procéder à la vérification de la consistance du bien vendu, Maître [K] n'a pas pu remplir son devoir tendant à éclairer les parties et plus particulièrement le vendeur sur la nature, la portée et les conséquences de l'acte de vente.

La vérification lui aurait permis d'interroger M. [U] sur sa volonté de vendre une parcelle qui permettait l'accès à un autre bien que celui se trouvant au n°17 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou.

Il disposait des éléments lui permettant de faire des recherches complémentaires.
Cette vérification aurait permis d'éviter l'erreur qui a entaché le consentement du vendeur qui n'a pas été mis en mesure de comprendre les enjeux réels de l'inclusion de la parcelle AE1186 dans le cadre de la vente.

Contrairement à ce que soutient le notaire, il n'appartient pas au vendeur de vérifier qu'il a porté la bonne consistance des biens dans l'acte dès lors qu'il est le garant de son efficacité et qu'il a la charge de la publicité foncière en qualité d'officier ministériel.

Maître [K] a donc également été défaillant en se contentant de reproduire dans les différents actes les mentions se trouvant au compromis et en attendant que ce soit le vendeur qui procède à la vérification que les parcelles visées étaient bien celles qui concernaient le bien se trouvant au n°17.

M. [U] est donc bien fondé à rechercher la responsabilité du notaire.

Sur le dommage et son indemnisation 

Le dommage de M. [U] est constitué de l'impossibilité pour lui de pouvoir vendre le bien situé au n°19 dorénavant enclavé mais également de l'obligation d'engager la présente instance en nullité partielle de la vente le conduisant à restituer le prix perçu et à faire face à ces tracas.

Le préjudice matériel est évalué à de 8 208 euros.

Le préjudice moral est évalué à 4 000 euros.

Sur la condamnation

Les défaillances des deux professionnels ont contribué à parts égales au dommage subi par M. [U] de sorte qu'il convient de les condamner in solidum au paiement de ces sommes.

Cette solution exclut de condamner le notaire à garantir l'agent immobilier.

Les demandes des acheteurs 

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il " incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". 

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] recherchent la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier au motif que la faute de ce dernier leur cause un préjudice.

Comme démontré plus haut la faute de l'agent immobilier a causé un préjudice à M. [U] exclusivement.

Le présent procès permet de régulariser la situation juridique des biens n°17 et 19 et plus particulièrement le rattachement de la parcelle litigieuse au n°19 ce que ne peuvent contredire les acheteurs qui ont proposé comme solution la revente de la parcelle litigeuse.

Défaillants à démontrer la faute de l'agent immobilier à leur endroit et partant le dommage et le préjudice allégué, Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] sont déboutés de leur demande dirigée contre Mme [D].

Sur les demandes accessoires

Maître [K] et Mme [D] qui succombent en majorité supportent in solidum les dépens comprenant les frais de publication au service de publicité foncière et sont condamnés in solidum à payer à M. [U] 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] ont dû dans ces circonstances faire face à des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge de sorte qu'il convient également de condamner in solidum Maître [K] et Mme [D] à leur payer 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce la nullité partielle de la vente passé suivant acte authentique au rapport de maître [K] du 22 juin 2023 entre Madame [E] [D] et Maître [J] [K] et Monsieur [J] [U] , uniquement s'agissant de la vente de la parcelle AE1186 ; 

Ordonne la publicité du présent jugement auprès du service de publicité foncière compétent ;

Ordonne en conséquence restitutions réciproques à savoir :

Restitution de la parcelle AE1186 par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à Monsieur [J] [U] ; 

Restitution de la valeur de la parcelle par M. [U] à Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à hauteur de 8.208 euros ;

Condamne in solidum Madame [E] [D] et Maître [J] [K] à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 8.208 euros au titre du préjudice matériel et 4.000 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute Mme [D] de sa demande de garantie dirigée contre maître [K] ;

Déboute Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] de leur demande de condamnation dirigée contre Mme [D] ;

Condamne in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de publication au service de publicité foncière et à payer à M. [U] 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, 
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute de la présente revêtue de la formule exécutoire est signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
SAINT-BRIEUC

LE 10 SEPTEMBRE 2026


CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 10 Septembre 2026

N° RG 24/02772 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FWUA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l'audience publique du 01 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au dix Septembre deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le dix Septembre deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Monsieur [J] [U], né le 10 Décembre 1949 à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), demeurant 5, rue Rudyard Kipling - 22300 LANNION
Représentant : Maître Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Monsieur [A] [N], né le 05 Avril 1993 à RENNES (35000), demeurant 17 rue de Roscane - Landrellec, - 22560 PLEUMEUR BODOU
Représentant : Maître Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [I] [W], née le 19 Novembre 1991 à CHAMBRAY LES TOURS (37170), demeurant 17 rue de Roscane - Landrellec, - 22560 PLEUMEUR BODOU
Représentant : Maître Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant


Maître [J] [K], Notaire domicilié sis 69 rue de Treguier - 22300 LANNION
Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Madame [E] [D], demeurant 22 Hameau de Fospoul - 22450 KERMARIA-SULARD
Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant


EXPOSÉ DU LITIGE : 

Monsieur [J] [U], est propriétaire de deux maisons mitoyennes situées 17 et 19 route de roscane à Pleumeur Bodou, suite à une division ressortant d'un plan dressé le 25 mars 2007 par un cabinet de géomètre expert.

Il a mandaté le 10 novembre 2022 Madame [E] [D], conseillère immobilière indépendante travaillant pour le compte de l'agence Iad France, aux fins de vendrenotamment celle située au n° 17. 

A la même date un compromis de vente portant sur cet immeuble a été passé entre M. [U] et Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] par l'entremise de Mme [D] qui a rédigé le compromis.

Le 22 décembre 2022, à la demande de M. [U] et après envoi par Mme [D] du compromis, Maître [J] [K], notaire 69 rue de Tréguier 22300 Lannion, a rédigé la promesse unilatérale de vente entre M. [U] et Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W].

La vente a été réitérée devant lui par acte du 22 juin 2023.

Se rendant compte que la parcelle AE1186 permettant l'accès au garage de l' immeuble situé au n°19 avait été vendue avec l'immeuble situé au n°17, le conseil de M. [U] est entré en contact avec le notaire pour lui signaler cette erreur et lui demander de trouver une solution destinée à la réparer en vain.

Contactée pour la même difficulté Mme [D] s'est rapproché des acheteurs qui ont déclaré être d'accord de régulariser la situation contre revente à M. [U] de la parcelle achetée.

Faute de règlement amiable, Monsieur [J] [U] a, par actes de commissaire de justice délivrés le 18 décembre 2024, fait assigner Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], Maître [J] [K] et Madame [E] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir : 

A titre principal, prononcer la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 22 juin 2023, uniquement en ce qu'il porte sur la vente de la parcelle cadastrée AE1186; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], de la nullité partielle de cette vente portant sur la parcelle AE1186 comprenant le prix de la parcelle litigieuse et tous frais annexes dont la rédaction de l'acte rectificatif ; 


A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme de 21.000 euros correspondant au prix fixé par les acquéreurs pour la vente de la parcelle cadastrée AE1186 et tous les frais annexes dont la rédaction de l'acte notarié à parfaire ; 

A titre infiniment subsidiaire, constater l'existence d'une servitude légale au profit de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme qui sera sollicitée par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à titre de dédommagement pour l'utilisation de leur fonds ; 

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], d'une part, Maître [J] [K] d'autre part et Madame [E] [D], enfin, ont chacun constitué avocat.

Par conclusions notifiées électroniquement le 5 février 2026, Monsieur [J] [U] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1132 du code civil, 1231-1 et suivants du code civil et 1240 et suivants du code civil de voir : 

A titre principal, prononcer la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 22 juin 2023, uniquement en ce qu'il porte sur la vente de la parcelle cadastrée AE1186; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W], de la nullité partielle de cette vente portant sur la parcelle AE1186 comprenant le prix de la parcelle litigieuse et tous frais annexes dont la rédaction de l'acte rectificatif ; 

A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme de 21.000 euros correspondant au prix fixé par les acquéreurs pour la vente de la parcelle cadastrée AE1186 et tous les frais annexes dont la rédaction de l'acte notarié à parfaire ; 

A titre infiniment subsidiaire, constater l'existence d'une servitude légale au profit de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à indemniser Monsieur [J] [U] de la somme qui sera sollicitée par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à titre de dédommagement pour l'utilisation de leur fonds ; 

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [J] [U] ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] à verser à Monsieur [J] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

En défense, par conclusions notifiées électroniquement le 7 septembre 2025, Maître [J] [K] sollicite du tribunal judiciaire de voir : 

Débouter Monsieur [J] [U] de l'ensemble de ses demandes ; 

Débouter Madame [E] [D] de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamner Monsieur [J] [U] et toute autre partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

Condamner Monsieur [J] [U] au paiement des entiers dépens ; 
Ecarter l'exécution provisoire ; 

En défense, par conclusions n°2 notifiées électroniquement le 22 octobre 2025, Madame [E] [D] demande du tribunal judiciaire, au visa de l'article 1240 du code civil, de voir : 

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de Madame [E] [D] ; 

A titre subsidiaire, condamner Maître [J] [K] à garantir Madame [E] [D] de toute condamnation en principal, frais, intérêts et accessoires et l'en relever indemne ; 

Condamner la partie succombante à verser à Madame [E] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

Ecarter l'exécution provisoire ; 

En défense, par conclusions n°2 notifiées électroniquement le 6 février 2026, Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] sollicitent du tribunal judiciaire, au visa des articles 1132 et suivants du code civil et 1240 du code civil de voir : 

A titre principal, débouter Monsieur [J] [U] de l'ensemble de ses demandes ; 

Débouter Madame [E] [D] de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamner Madame [E] [D] à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

A titre subsidiaire, constater qu'ils ne s'opposent pas à la cession de la parcelle AE1186 à 21.000 euros net vendeur ; 

A titre infiniment subsidiaire, rejeter la demande de Monsieur [J] [U] au titre de la servitude légale sur la parcelle AE1186 ; 

S'il est fait droit à la demande de servitude légale, condamner Monsieur [J] [U] à leur payer la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner in solidum toute partie succombante à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties se reporteront à l'exposé détaillé des moyens développés dans les conclusions des parties.

Suivant ordonnance en date du 9 février 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et fixé l'affaire à plaider à l'audience en formation juge unique du 1er juin 2026 ; les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

***
SUR CE :

L'article 467 du code de procédure civile dispose que "le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée ". 

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d'effet ou de donner acte, l'article 12 du code de procédure civile dispose que " le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ". Les demandes dépourvues d'effet en ce qu'elles renferment un simple moyen au soutien d'une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l'article 12 du code de procédure civile. En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Les demandes du vendeur

Sur la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023 

Pour demander la nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023, Monsieur [J] [U] soutient avoir commis une erreur en procédant à la vente de la parcelle AE1186. Il fait valoir que son erreur est excusable en ce qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier, qu'il n'est pas coutumier de la rédaction des actes de vente, qu'il a fait confiance à Madame [E] [D] et Maître [J] [K], professionnels, que Madame [E] [D] aurait dû fournir à Maître [J] [K] des informations correctes et que le notaire aurait dû les vérifier également. A cet égard, il expose avoir fourni à ces derniers l'ensemble des documents dont il disposait et notamment un plan de division effectué par un géomètre expert outre un extrait cadastral. Il affirme également que l'erreur commise porte sur les qualités essentielles de la chose vendue, qu'il n'a jamais eu l'intention de céder la parcelle AE1186 et n'aurait jamais contracté en ces termes, dans la mesure où la vente de la parcelle AE1186 permettait l'accès au n°19 dorénavant enclavé. 

En défense, pour s'opposer à la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023, Maître [J] [K] affirme que l'erreur commise par Monsieur [J] [U] est inexcusable. 

Il affirme que Monsieur [J] [U] n'a émis aucune observation ou réserve quant à l'inclusion de la parcelle AE1186 dans le périmètre de la vente, alors qu'il en a eu plusieurs fois l'occasion, et notamment lorsque lui a été adressé par courriel un projet de promesse unilatérale de vente en date du 16 décembre 2022 faisant mention de cette inclusion. Le notaire précise en outre que le plan cadastral, annexé à l'acte authentique, a permis à chacune des parties de visualiser l'étendue et la localisation des parcelles vendues par un soulignement en rouge. En outre, Maître [J] [K] expose que Monsieur [J] [U] ne peut se prévaloir de la seule qualité de non-professionnel de l'immobilier pour juger son erreur excusable. 

En défense, Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] sollicitent le débouté de la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023 formée par Monsieur [J] [U]. Ils font valoir qu'en qualité de vendeur, Monsieur [J] [U] a eu connaissance du périmètre de la vente, l'ensemble des plans ayant été communiqués en amont de la signature de l'acte notarié du 22 juin 2023. 

Madame [E] [D] déclare s'en remettre à l'appréciation du tribunal judiciaire s'agissant de la demande de nullité partielle de l'acte de vente notarié du 22 juin 2023, soutenant n'être pas juridiquement partie à l'acte de vente. 

*
Aux termes de l'article 1130 du code civil, " l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L'article 1132 du code civil dispose que " l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ".
 
L'article 1133 du code civil précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En l'espèce il ressort des pièces que M. [U] est propriétaire des immeubles se situant au n°17 et n°19 route de roscane à Pleumeur Bodou comprenant chacun jardin et garage, suite à une division ressortant d'un plan dressé le 25 mars 2007 par un cabinet de géomètre expert et il n'est pas contredit qu'il avait l'intention de vendre les deux à deux propriétaires distincts par l'entremise de Mme [D] exerçant sous l'enseigne Iad.

Il ressort des pièces que la parcelle litigieuse, permet l'accès au garage de l'immeuble se trouvant au n°19 et non à celui se trouvant au n°17 acheté par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W].

Il n'est critiqué par aucune partie que l'erreur qui porte sur la vente de cette parcelle porte sur les qualités essentielles du bien vendu constitué d'une parcelle permettant l'accès du garage du bien se trouvant au n°19 et non au n°17 objet de la vente.

S'agissant du caractère déterminant de l' erreur du vendeur, il ressort du plan de division cadastrale daté du 25 mars 2007 établi par un géomètre expert que la parcelle AE1186 constitue bien un accès direct à la maison située au 19 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou.

Monsieur [J] [U] qui avait pour projet de vendre cette seconde maison par l'entremise de Mme [D] n'avait aucun intérêt à créer les conditions de son enclavement de sorte qu'il est manifeste que s'il avait eu connaissance que la parcelle AE1186 reprise dans le compromis était celle qui permettait l'accès au n°19, il n'aurait jamais signé ce compromis de vente, la promesse de vente et l'acte réitératif dans ces termes. La vente de cette seconde maison est d'ailleurs suspendue du fait de cette erreur.

Il n'est pas contesté que Monsieur [J] [U] est un particulier, vendeur non-professionnel de l'immobilier et que pour réaliser la vente du 22 juin 2023, il a eu recours à l'intermédiation de Madame [E] [D] en qualité de conseillère immobilière indépendante exerçant sous l'enseigne Iad France à qui il a d'ailleurs demandé de confier la rédaction de la promesse unilatérale de vente et l'acte de réitération à Maître [J] [K] notaire. 

Dans ces circonstances M. [U], a remis à l'agent immobilier les éléments en sa possession portant sur cet immeuble se trouvant au n°17 et notamment l'acte de division, qui a servi à l'agent immobilier, en charge de rédiger le compromis au demeurant type, sur lequel il devait porter les caractéristiques du bien comprenant sa contenance et son prix avec vérification.

M. [U] a donc rempli ses obligations et contrairement à ce que soutiennent les assignés il ne pèse nullement sur le vendeur non-professionnel un devoir de vigilance ou un devoir de vérification des informations renseignées par l'agent immobilier et l'officier public. 

Le tribunal observe que le plan de division cadastrale produit par le demandeur permet de constater que les accès aux différentes parcelles sont matérialisés par des traits en pointillés. Un lecteur averti comme un agent immobilier ou un notaire pouvaient constater que les bordures de la parcelle AE1188, matérialisant la maison située 19 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou, sont dépourvues de traits en pointillés et donc d'accès. A tout le moins, en considération de l'absence de traits en pointillés entourant la parcelle AE1188, l'agent immobilier puis le notaire aurait dû se préoccuper de cette situation pour être mandaté par un non-professionnel.

L'agent immobilier Mme [D] ne démontre pas que muni des éléments de division, elle s'est préoccupé de vérifier que les parcelles portées par elle au compromis étaient rattachées à l'immeuble n°17.

Il n'est pas plus établi que muni du compromis, de l'acte de division et des plans le notaire ait procédé aux vérifications des mentions portées au compromis, se contentant selon lui de les recopier sans avoir à faire de vérification ou à s'interroger.

Curieusement ces deux professionnels de l'immobilier soutiennent que c'est au vendeur non professionnel de vérifier le contenu des différents actes avant signature alors que c'est sur eux que pesait l'obligation de vérifier les parcelles, leur contenance, leur localisation etc.. ;

Entouré de professionnels de l'immobilier qui ont d'une part rédigé un compromis s'agissant de l'agent immobilier et rédigé d'autre part une promesse de vente et 'un acte réitératif par le notaire, il est établi que M. [U] a vendu par erreur la parcelle litigeuse et que cette erreur est excusable dans le contexte décrit plus haut.

Cette erreur excusable constitue un vice du consentement qui peut fonder l'action en nullité.
 
En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 22 juin 2023, dressé par Maître [J] [K], dont l'étude est située 69 rue de Tréguier 22300 Lannion, portant sur la vente de la parcelle AE1186. 

Sur les effets de la nullité partielle de l'acte de vente du 22 juin 2023 

L'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge " doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ".

Il résulte en outre de l'article 1178 du code civil que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions visées aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. 

Il est admis que le juge peut ordonner les restitutions dès lors qu'il a constaté la nullité, même si lesdites restitutions ne lui ont pas été expressément demandées (1ère Civ. 24 janvier 2024, numéro de pourvoi 21-20.693) comme en l'espèce. 

Aux termes de l'article 1352-5 du code civil pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

La nullité partielle porte sur la parcelle litigieuse AE1186.

Par l'effet des restitutions réciproques il pèse sur les acheteurs l'obligation de restituer ladite parcelle et au vendeur le prix perçu.

Dans cette hypothèse Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] demandent que M. [U] verse une somme de 21000 euros comme correspondant à la valeur de la parcelle litigieuse dorénavant alors que M. [U] s'y oppose au motif que la parcelle ne peut excéder 8 208 euros. 

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande alors que M.[U] produit une évaluation réalisée à l'aide du site ouest-France immo non contredite par aucune des parties.

En conséquence par l'effet du jugement qui sera publié au service de la publicité foncière la parcelle redeviendra la propriété de M. [U] à charge pour lui de restituer la somme de 8 208 euros.

Sur la responsabilité des professionnels de l'immobilier

Selon la règle nul ne plaide par procureur, M. [U] ne peut demander au tribunal de condamner les professionnels à indemniser les acheteurs en cas de nullité. Comme dit plus haut et comme le soutiennent M. [N] et Mme [W] il pèse sur M. [U] en cas de nullité de restituer le prix.

Il est admis que la restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et qu'elle ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie.

Il se comprend de la demande de M. [U] qu'en réalité il n'entend pas restituer le prix de vente comme constituant selon lui le préjudice dont il s'estime victime à raison de la faute des professionnels qui ont entouré cette vente.

D'ailleurs subsidiairement c'est ce qu'il explique en cas de revente de la parcelle, dans la mesure où dans cette hypothèse il demande à être indemnisé par le notaire et l'agent immobilier.

- Celle de l'agent immobilier

Conformément à l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 

L'article 1992 du code civil dispose en outre que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

L'article 1993 du code civil dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. 

Il résulte d'une jurisprudence constante que le mandataire doit exécuter son contrat fidèlement, en respectant la volonté du mandant. 

L'agent immobilier est soumis à un devoir de conseil et d'information à l'égard de son mandant, et engage sa responsabilité contractuelle à son égard en cas de manquement. Il est également soumis à une obligation générale de loyauté à l'égard de son mandant.

Il est admis que l'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur la cause d'éventuelles discordance entre les actes.

En l'espèce Mme [D] agent immobilier avait mandat de vendre pour M. [U], notamment, le bien se situant au n°17 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou à savoir " une maison récente d'habitation " de 90m², un " garage attenant à la maison " et le jardin, en échange de la perception d'honoraires à hauteur de 9.000 euros. 

Dès lors qu'elle avait trouvé un acheteur il pesait sur elle l'obligation de porter sur le compromis la consistance matérielle du bien vendu après vérification par ses soins que les parcelles visées correspondaient bien à l'immeuble, au jardin, garage attenant et accès après avoir étudié les documents remis par M. [U] et de l'interroger en cas de doute sur l'analyse qu'elle pouvait faire des plans.

Les visites du bien étaient l'occasion également de procéder à des vérifications afin de présenter le bien à vendre avec ses particularités et notamment le fait qu'il était issu d'une division.

Cette vérification aurait évité d'inclure dans le compromis de vente une parcelle permettant l'accès au bien situé au n°19 et non 17.

Dès lors que Mme [D] soutient que cette vérification ne pesait pas sur elle, il est établi qu'elle n'a procédé à aucune vérification dans les termes de ce qui s'imposait à elle dans le cadre de son obligation d'information et de conseil, rappelant que la contrepartie de la commission n'est pas uniquement due du fait de la mise en contact d'un vendeur et d'un acheteur.

Il s'infère de cette analyse qu'en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient à elle, elle a commis une erreur en remplissant le compromis de vente.
Ces défaillances sont fautives de sorte que M. [U] est bien fondé à rechercher sa responsabilité contractuelle. 

- Celle du notaire

Il est admis que le notaire est tenu de rechercher et protéger la volonté des parties. Il doit également vérifier les faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'il dresse. Le notaire est tenu de rédiger des actes fiables dont la sécurité juridique est assurée. 

Il doit notamment vérifier les déclarations des parties.

Il revient à la charge du notaire la preuve de ce qu'il a valablement accompli sa mission et qu'il a satisfait à son obligation de conseil.

En l'espèce, M. [U] a demandé à l'agent immobilier de transmettre le compromis de vente à Maître [K] qui a formalisé une promesse unilatérale de vente et l'acte authentique.

En se contentant de reproduire les mentions visées au compromis d'une part dans la promesse de vente et d'autre part dans l'acte authentique sans procéder à la vérification de la consistance du bien vendu, Maître [K] n'a pas pu remplir son devoir tendant à éclairer les parties et plus particulièrement le vendeur sur la nature, la portée et les conséquences de l'acte de vente.

La vérification lui aurait permis d'interroger M. [U] sur sa volonté de vendre une parcelle qui permettait l'accès à un autre bien que celui se trouvant au n°17 route de roscane 22560 Pleumeur-Bodou.

Il disposait des éléments lui permettant de faire des recherches complémentaires.
Cette vérification aurait permis d'éviter l'erreur qui a entaché le consentement du vendeur qui n'a pas été mis en mesure de comprendre les enjeux réels de l'inclusion de la parcelle AE1186 dans le cadre de la vente.

Contrairement à ce que soutient le notaire, il n'appartient pas au vendeur de vérifier qu'il a porté la bonne consistance des biens dans l'acte dès lors qu'il est le garant de son efficacité et qu'il a la charge de la publicité foncière en qualité d'officier ministériel.

Maître [K] a donc également été défaillant en se contentant de reproduire dans les différents actes les mentions se trouvant au compromis et en attendant que ce soit le vendeur qui procède à la vérification que les parcelles visées étaient bien celles qui concernaient le bien se trouvant au n°17.

M. [U] est donc bien fondé à rechercher la responsabilité du notaire.

Sur le dommage et son indemnisation 

Le dommage de M. [U] est constitué de l'impossibilité pour lui de pouvoir vendre le bien situé au n°19 dorénavant enclavé mais également de l'obligation d'engager la présente instance en nullité partielle de la vente le conduisant à restituer le prix perçu et à faire face à ces tracas.

Le préjudice matériel est évalué à de 8 208 euros.

Le préjudice moral est évalué à 4 000 euros.

Sur la condamnation

Les défaillances des deux professionnels ont contribué à parts égales au dommage subi par M. [U] de sorte qu'il convient de les condamner in solidum au paiement de ces sommes.

Cette solution exclut de condamner le notaire à garantir l'agent immobilier.

Les demandes des acheteurs 

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il " incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". 

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] recherchent la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier au motif que la faute de ce dernier leur cause un préjudice.

Comme démontré plus haut la faute de l'agent immobilier a causé un préjudice à M. [U] exclusivement.

Le présent procès permet de régulariser la situation juridique des biens n°17 et 19 et plus particulièrement le rattachement de la parcelle litigieuse au n°19 ce que ne peuvent contredire les acheteurs qui ont proposé comme solution la revente de la parcelle litigeuse.

Défaillants à démontrer la faute de l'agent immobilier à leur endroit et partant le dommage et le préjudice allégué, Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] sont déboutés de leur demande dirigée contre Mme [D].

Sur les demandes accessoires

Maître [K] et Mme [D] qui succombent en majorité supportent in solidum les dépens comprenant les frais de publication au service de publicité foncière et sont condamnés in solidum à payer à M. [U] 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] ont dû dans ces circonstances faire face à des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge de sorte qu'il convient également de condamner in solidum Maître [K] et Mme [D] à leur payer 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce la nullité partielle de la vente passé suivant acte authentique au rapport de maître [K] du 22 juin 2023 entre Madame [E] [D] et Maître [J] [K] et Monsieur [J] [U] , uniquement s'agissant de la vente de la parcelle AE1186 ; 

Ordonne la publicité du présent jugement auprès du service de publicité foncière compétent ;

Ordonne en conséquence restitutions réciproques à savoir :

Restitution de la parcelle AE1186 par Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à Monsieur [J] [U] ; 

Restitution de la valeur de la parcelle par M. [U] à Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] à hauteur de 8.208 euros ;

Condamne in solidum Madame [E] [D] et Maître [J] [K] à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 8.208 euros au titre du préjudice matériel et 4.000 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute Mme [D] de sa demande de garantie dirigée contre maître [K] ;

Déboute Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] de leur demande de condamnation dirigée contre Mme [D] ;

Condamne in solidum Maître [J] [K] et Madame [E] [D] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de publication au service de publicité foncière et à payer à M. [U] 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à Monsieur [A] [N] et Madame [I] [W] 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE



















En conséquence, 
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute de la présente revêtue de la formule exécutoire est signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1993, code civil 1352-5, code civil 1352, code civil 1132, code civil 1178, code de procedure civile 813, code civil 1133, code civil 1992, code civil 1352-9, code civil 1991). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T19:49:20.523Z.