Tribunal judiciaire d'Évreux, Chambre 1, 5 août 2026, n° 23/03747

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE




N° RG 23/03747 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HPFD 
NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 05 AOÛT 2026




DEMANDEURS :

Monsieur [L] [W]
né le 13 Mai 1981 à [Localité 1],
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 1] 
[Localité 2]

Madame [S] [A]
née le 15 Septembre 1984 à [Localité 3], 
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentés par Me Xavier HUBERT, membre de la SCP HUBERT-ABRY, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Cyril DUTEIL, membre de la SAS CABINET GRIFFITHS DUTEIL ASSOCIES, avocat au barreau de LISIEUX (avocat plaidant) 


DEFENDEURS :

Maître [O] [U]
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE 

Madame [F] [G]
Es qualités d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier de la société SARTI,


demeurant :
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Me Marie-Ange BEVERAGGI, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Charles-Henri de GAUDEMONT, membre de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE (avocat plaidant) 

S.A.R.L. L’OFFICE NOTAIRES [Localité 5] REPUBLIQUE
Immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro :305 395 618,
Prise en la personne de Me [Z] [I],
Dont le siège social est sis : 
[Adresse 4] 
[Localité 5]

Représentée par Me Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN (avocat plaidant) 
 
Madame [R] [D] épouse [K]
demeurant :
[Adresse 5] 
[Localité 6]

Représentée par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de ROUEN 

Monsieur [E] [B]
De nationalité française, 
né le 19 Juin 1969 à [Localité 7]
demeurant :
[Adresse 6]
 [Adresse 6] 
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représenté par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE


PARTIE INTERVENANTE FORÇÉE :

S.A.R.L SAFTI IMMOBILIER
Immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE sous le numéro 523 964 328,
[Adresse 7] 
[Localité 8]
Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Me Pauline COSSE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE et par Me Laura SOULIER, membre de la SCP RSG Avocats.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

- Madame Marie LEFORT, présidente, première vice-présidente
- Monsieur Julien FEVRIER, assesseur, vice-président
- Madame Anne-Caroline HAGTORN, assesseur, juge

lesquels ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 10 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogée au 19 juin 2026 et au 05 août 2026.


JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe, 
- signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte authentique du 8 mars 2022, Mme [R] [D] et M. [E] [B] ont vendu à M. [L] [W] et Mme [S] [A] une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 4] (27), cadastrée AC[Cadastre 1], au prix de 102 000 euros.

Cet acte a été dressé par Maître [O] [U], notaire, avec la participation de Maître [Z] [I], également notaire.

La vente a été faite par l’intermédiaire de Mme [F] [G], exerçant sous l’enseigne Safti Immobilier.

Estimant avoir été victime d’une erreur sur la chose vendue, M. [L] [W] et Mme [S] [A] ont assigné devant le tribunal judiciaire d’Evreux Mme [R] [D] et M. [E] [B], Maître [O] [U], et la SARL Notaire [Localité 5] République, ainsi que Mme [F] [G] par actes de commissaire de justice des 31 octobre 2023 et 15 et 20 novembre 2023.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 23/03747.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, M. [L] [W] et Mme [S] [A] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire d’Evreux la SARL Safti Immobilier.

Cette seconde affaire a été enregistrée sous le numéro 24/01752 et jointe à la première le 21 octobre 2024.

La clôture de l'instruction a été fixée au 10 octobre 2025.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Dans leurs dernières écritures notifiées le 23 septembre 2025, M. [L] [W] et Mme [S] [A] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1132 et 1133 du Code Civil, 
 
Prononcer l'annulation de la vente intervenue selon acte notarié du 8 mars 2022 entre Madame [R] [D] et Monsieur [E] [B] et Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W]. 
 
Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil et 1352 - 5 du Code Civil, 
 
Statuer ce que de droit sur la demande de mise hors de cause de Madame [G] 
 
Condamner solidairement Madame [R] [D], Monsieur [E] [B], Madame [F] [G] ou à défaut la Société SAFTI, Maître [O] [U] et la SARL NOTAIRES [Localité 5] REPUBLIQUE prise en la personne de Maître [Z] [I] à régler à Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] : 
 
102.000 € en restitution du prix de vente 
8.346,44 € en remboursement des frais de l'acte notarié 
560 € au titre des frais de remboursement anticipés de leur prêt 
4.420 € au titre des dépenses qu'ils ont engagés pour l'amélioration de l'immeuble litigieux 
5.000 € à titre de dommages et intérêts 
6.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens ».

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que :

La maison vendue empiète et s’imbrique de manière irrégulière dans les propriétés voisines (salle de bain et chambre P2 imbriquées dans les parcelles des époux [J] et chambre P1 imbriquée dans la parcelle de l’indivision [T]) ;La cave des époux [J] est insalubre du fait de champignons ;Ils n’ont jamais été informés de cette situation avant la vente et l’acte de vente ne mentionne aucune servitude ;Ils ont été trompés sur une qualité substantielle du bien qui n’est plus une maison individuelle mais un bien devant être soumis à la copropriété et les voisins sont en droit de revendiquer la propriété du bien acquis ;Ils souhaitent faire l’acquisition d’un bien non soumis à la copropriété, conforme aux règles d’urbanisme et de salubrité ;Ils sollicitent l’annulation de la vente pour vice du consentement en application des articles 1132 et 1133 du code civil car l’élément non déclaré était déterminant de leur consentement ;l’annulation est possible même en l’absence de volonté de tromper les acquéreurs ;la clause état du bien ne peut leur être valablement opposée ;la clause de non-garantie des vices cachés n’est pas opposable compte-tenu du fondement des demandes ;une condamnation solidaire des défendeurs doit être prononcée ;l’existence d’une situation d’empiétement et d’imbrication depuis plus de 30 ans n’est pas démontrée ;la responsabilité des notaires est engagée au titre de leur obligation d’assurer l’efficacité et la conformité des actes qu’ils reçoivent et au titre du manquement à leur devoir d’information et de conseil ;les vendeurs et Maître [U] connaissaient la configuration de l’immeuble ;Mme [G] a manqué à son obligation de renseignement et de conseil ;Ils s’en rapportent sur la qualité d’agent immobilier de Mme [G] ;L’agent immobilier devait s’apercevoir de la configuration des lieux et en informer les acquéreurs et le notaire ;Soit la responsabilité de Mme [G] est engagée, soit celle de la société Safti ;Les notaires doivent assurer la sécurité financière de l’annulation de l’acte ;Elles doivent être remises dans l’état antérieur suite à l’annulation de la vente ;Ils s’agit pour eux d’un investissement locatif.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2025, M. [B] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL 
 
Débouter Mr [W] et Mme [A] de leurs demandes. 
 
Condamner Mr [W] et Mme [A] à payer à Mr [B] la somme de 3.000€ pour 
procédure abusive et la somme de 5.000€ en application de l’article 700 CPC. 
 
Les condamner aux entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE 
 
Juger que Maître [I] , Maître [U] , l’agence SAFTI IMMOBILIER et Mme [G] garantiront Mr [B] de toutes condamnations prononcées contre lui ».

En défense, il fait valoir que :

Les demandeurs ne prouvent pas leurs affirmations ;L’empiétement évoqué n’est pas démontré ;Le plan du géomètre expert n’est pas fidèle à la réalité selon ses propres indications et n’a été élaboré que sur la base des dires des demandeurs ;Il n’a jamais eu connaissance d’un empiétement ;L’acte de vente comporte une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien en l’état ;L’action en revendication ne serait pas recevable car la situation existe depuis plus de trente ans ;La présence de champignons dans la cave n’est pas démontrée ;Subsidiairement, il sollicite la garantie des professionnels intervenus.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 mai 2025, Mme [D] demande au tribunal de :

« Débouter les demandeurs principaux de l’ensemble de leurs prétentions,

Débouter l’ensemble des parties de toute demande à l’encontre de madame [R] [D],

Condamner les demandeurs ou toute autre partie succombante à lui régler la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les demandeurs ou toute autre partie succombante en tous les dépens ».

En défense, elle fait valoir que :

Elle n’avait pas connaissance d’un empiétement sur les propriétés voisines ;Il n’est pas justifié d’une contestation de la propriété par les voisins ;Les éventuels empiétements existent depuis plus de trente ans et aucune revendication n’est possible ;S’agissant des champignons dans la cave, aucune information n’a été portée à sa connaissance et les désordres sont apparus après la vente ;Elle ignorait l’existence d’une imbrication.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 8 octobre 2025, Maître [U] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,
Vu les dispositions de l’article 9 du CPC,

Déclarer mal fondée et mal orientée la demande Monsieur [L] [P] [H] [W] et Madame [S] [V] [X] [A] tendant à la restitution du prix de vente de l’immeuble, d’un montant de 102.000 €, en ce qu’elle est dirigée contre Maître [O] [U].

En conséquence,

Débouter Monsieur [L] [P] [H] [W] et Madame [S] [V] [X] [A] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions émises à l’encontre de Maître [O] [U].

Débouter Monsieur [E] [Q] [C] [B] et Madame [R] [N] [K] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions émises à l’encontre de Maître [O] [U].

Débouter la SARL SAFTI de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions émises à l’encontre de Maître [O] [U]

Vu les dispositions de l’article 700 du CPC

Condamner in solidum Monsieur [L] [P] [H] [W], Madame [S] [V] [X] [A], Monsieur [E] [Q] [C] [B] et Madame [R] [N] [K] épouse [D] à payer à Maître [O] [U] la somme de 4.000 euros en couverture d’une partie de ses frais irrépétibles.

Vu les dispositions de l’article 696 du CPC

Condamner in solidum Monsieur [L] [P] [H] [W], Madame [S] [V] [X] [A], Monsieur [E] [Q] [C] [B] et Madame [R] [N] [K] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification, avec droit 
de recouvrement direct par la SCP SPAGNOL-DESLANDES-MELO, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

En défense, il fait valoir que :

La demande de restitution du prix de vente d’un bien contre une personne qui n’est pas propriétaire de ce bien est mal dirigée ;Il s’agit d’une fin de non-recevoir ;La restitution du prix n’est pas un préjudice indemnisable susceptible d’être mis à la charge d’un tiers ;Il n’a pas commis de faute en lien avec les préjudices allégués ;Il n’y avait aucun élément de nature à le faire douter des déclarations des vendeurs ;Il bénéficie d’une exonération de responsabilité du fait de la faute des vendeurs ;La situation était connue des acquéreurs si elle était connue des vendeurs ;L’acte de vente comporte une clause de bien pris en l’état ;L’acte antérieur du 30 avril 2014 ne mentionne aucune imbrication de propriétés ;La transaction à laquelle il est intervenu ne portait que sur la question du prix du bien de M. [J] et il n’a jamais visité les lieux ;Les demandeurs ont négocié le prix de vente en raison de l’empiétement ;La situation de l’immeuble lui a été sciemment dissimulée ;Le notaire n’a pas à se préoccuper du diagnostic des propriétés voisines ;Les préjudices sont contestés.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 11 juin 2025, la SARL L’office Notaires Deauville République demande au tribunal de :

« A titre principal,

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [L] [W] et Madame [S] [A] de l'intégralité de leurs demandes.

À titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement les vendeurs, Madame [R] [D] et Monsieur [E] [B] et Madame [F] [G] à garantir intégralement l’Office NOTAIRES [Localité 5] REPUBLIQUE de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En toute hypothèse, 

CONDAMNER tout succombant à verser à l’Office NOTAIRES [Localité 5] REPUBLIQUE la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens ».

En défense, elle fait valoir que :

L’office notariale n’a commis aucune faute ;Il n’était que rédacteur de l’acte et n’avait pas à procéder à la visite des lieux ;Rien ne lui permettait d’identifier une imbrication de propriétés et il s’est conformé aux déclarations des parties ;Il n’a commis aucune faute en lien avec l’existence d’un champignon dans la cave voisine ;Le lien de causalité et les préjudices sont contestés ;La restitution du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable ;Les factures produites ne sont pas probantes ;Il sollicite la garantie du vendeur et de l’agence immobilière du fait des informations non transmises.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 mai 2025, Mme [G] demande au tribunal de :

« Vu les pièces versées aux débats, 
Vu l’absence de qualité d’agent immobilier et de faute de Madame [F] [M], 
 
DEBOUTER Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [F] [G], 
 
DEBOUTER Maître [Z] [I], Monsieur [E] [B], la société SAFTI et le cas échéant toute autre partie à l’instance, de leurs demandes notamment en garantie dirigées à l’encontre de Madame [F] [M], 
 
PRONONCER la mise hors de cause de Madame [F] [G], 
 
Subsidiairement, 
 
Vu la notion de perte de chance, 
 
DECLARER irrecevables et non fondés Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] de leur demande de condamnation solidaire des parties défenderesses à l’instance, 
 
DEBOUTER Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] de leur demande de condamnation solidaire de Madame [M] aux fins de restitution du prix de vente et de ses accessoires (frais de Notaire), 
 
DEBOUTER Monsieur [E] [B] de sa demande aux fins de garantie dirigée à l’encontre de Madame [M] au titre d’une condamnation prononcée à son égard en restitution du prix de vente et de ses accessoires (frais de Notaire), 

DEBOUTER les consorts [A] - [W] du surplus de leurs demandes indemnitaires, faute pour eux de justifier des caractères réel, certain et direct de leurs préjudices. 
 
Si par impossible et extraordinaire, 
 
FAIRE application de la notion de perte de chance et REDUIRE à de plus justes proportions toutes éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la concluante, 
 
En toutes hypothèses, 
 
CONDAMNER Madame [S] [A] et de Monsieur [L] [W], ou toute autre partie succombante, à payer à Madame [F] [G] une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction aux profit de Maître Marie-Ange BEVERAGGI, Avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

En défense, elle fait valoir que :

Elle a la qualité d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier de la société Safti et non d’agent immobilier ;Sa qualité était connue des demandeurs ;Seule la société Safti a la qualité d’agent immobilier ;Elle a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident de fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;En application de l’article 1154 du code civil, sa responsabilité personnelle ne peut pas être engagée car elle n’a pas dépassé ses pouvoirs de mandataire de la société Safti ;Aucune emprise ne lui a été signalée et cela n’était pas décelable ;Aucune faute n’est démontrée, ni lien de causalité, ni préjudice ;Le préjudice éventuel en lien avec la faute de l’agent immobilier est une perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble ;La solidarité sollicitée est contestée ;Il appartient aux acquéreurs de faire une demande de remboursement des droits acquittés lors de l’achat en application de l’article 1961 du code général des impôts ;Les préjudices sont contestés ;Elle conteste l’appel en garantie du notaire car Maître [Y] n’a pas qualité à agir et le notaire reste responsable des actes qu’il rédige.
*

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 août 2025, la SARL Safti demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1231-1, 1240, 1991 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L 134-4 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

DEBOUTER Monsieur [W] et Madame [A], et toute autre partie, des demandes formées à l’encontre de la SARL SAFTI.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal accueillait en tout ou partie les demandes de Monsieur [W] et Madame [A],

DEBOUTER Monsieur [W] et Madame [A] des demandes qu’ils forment à l’encontre de la SARL SAFTI au titre de la restitution du prix de vente, des frais d’acte, des dépenses qu’ils prétendent avoir engagées pour l’amélioration de l’immeuble et des frais de remboursement anticipé.

LES DEBOUTER de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral allégué et à défaut la réduire à de plus justes proportions.

TRANCHER la contribution à la dette des coresponsables.

CONDAMNER in solidum Madame [R] [D], Monsieur [E] [B], Maître [O] [U] et l’Office NOTAIRES [Localité 5] REPUBLIQUE à relever et garantir la SARL SAFTI de toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge.

CONDAMNER Madame [F] [G] à relever et garantir à la SARL SAFTI de toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [A], ou à défaut tout succombant, à payer à la SARL SAFTI une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES CONDAMNER in solidum au paiement des entiers dépens.

Si une quelconque condamnation était prononcée à l’encontre de la SARL SAFTI,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

En défense, elle fait valoir que :

Une faute de sa part et le lien de causalité sont contestés ;La réalité des empiétements est contestée ;Son obligation d’information et de conseil est une obligation de moyens ;Les préjudices sont contestés ;La garantie des vendeurs résulte de l’absence d’information sur l’empiétement ;La garantie des notaires résulte de l’obligation pour eux de procéder aux vérifications ;En cas de condamnation, la garantie de Mme [G] découlerait de la faute commise.
*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION


En premier lieu, même si certaines parties évoquent dans leurs écritures des fins de non-recevoir pour défaut d’intérêt ou de qualité à agir, il convient de relever que le dispositif des dernières conclusions des parties ne comporte aucune demande spécifique à ce titre. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

Ce d’autant que de telles demandes seraient irrecevables à ce stade de la procédure en application des articles 789 et 802 du code de procédure civile.


Sur les demandes principales de M. [W] et Mme [A]

Sur la demande d’annulation de la vente litigieuse

En application de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code prévoit que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 8 mars 2022 entre les consorts [B] [D] et les demandeurs porte sur le bien immobilier suivant : « sur la commune de [Localité 4] [Adresse 8]. Une maison de ville comprenant : cave au sous-sol, au rez-de-chaussée : cuisine avec placards, au premier étage : séjour, salle de bains avec W-C, au deuxième étage : deux chambres, au troisième étage : une chambre, figurant au cadastre sous les références suivantes : AC [Cadastre 1] ».

L’acte de vente ne mentionne aucun empiétement sur une propriété voisine, aucune servitude et aucune copropriété concernant une partie de l’habitation.

Pour justifier que la maison vendue empiète sur les propriétés voisines, les demandeurs produisent un plan d’état des lieux réalisé à leur demande par Mme [PL] [VI], géomètre-expert, qui mentionne que leur chambre 1 se situe au-dessus de la remise de l’indivision [T] sur la parcelle AC [Cadastre 2] et que leur salle de bain et chambre 2 se situent au-dessus de la cave 3 des époux [J], le tout en dehors de la parcelle AC [Cadastre 1].

Ce document porte effectivement la mention : « plan établi selon mesurage partiel. Ce n’est donc qu’un croquis qui n’est pas forcément fidèle à la réalité. A mettre à jour après mesurage des parties occupées par les riverains après leur accord ».

Pour autant, la description des lieux faite par les propriétaires de la parcelle voisine cadastrée AC [Cadastre 2] dans un acte authentique également passé par Maître [U] le 25 juillet 2024 confirme l’imbrication des habitations : « il est précisé par le vendeur que : le débarras (remise) du rez-de-chaussée du bien vendu est situé au-dessus d’une cave située sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 3], qu’au-dessus de ce débarras se trouvait un grenier dépendant du bien vendu et accessible depuis la chambre à la suite de l’étage mais qui a été annexé par un précédent propriétaire riverain depuis plusieurs années pour l’agrandissement d’une chambre dépendant du bien cadastré section AC numéro [Cadastre 1], que cet ancien grenier n’est plus accessible depuis le bien vendu, que le débarras (et précédemment également l’ancien grenier) est imbriqué dans un ensemble situé au-dessus de caves… ».

Ces déclarations sont en outre compatibles avec les autres pièces de la procédure (notamment le rapport [TS] laissant penser que la salle de bain des demandeurs est située au-dessus de la cave de M. [J], ainsi que le titre de propriété du voisin M. [J]).

Néanmoins, ces seuls éléments ne permettent pas de déterminer avec certitude que les chambres 1 et 2 et la salle de bain des demandeurs empiètent sur des propriétés voisines alors que les demandeurs disposent d’un titre de propriété dressé par un notaire mentionnant l’existence de la salle de bain et des chambres concernées.

Les pièces de la procédure ne permettent pas non plus de retenir l’existence d’une copropriété au sens de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que les demandeurs ne caractérisent pas l’existence de parties communes et qu’il ne peut y avoir application du statut de la copropriété sans parties communes déterminées.

En revanche, les éléments précités sont suffisants pour mettre en évidence que les propriétés concernées sont partiellement imbriquées les unes dans les autres. 

Ainsi, il est établi que l’une des chambres des demandeurs est située au-dessus d’une remise de l’indivision [T] et que la salle de bain et une autre chambre des demandeurs se situent au-dessus de l’une des caves des époux [J].

Cet état d’imbrication implique à l’évidence des contraintes supplémentaires en lien avec l’existence de voisins en dessous de la propriété (notamment dégâts des eaux, nuisances sonores, etc.). En ce sens, l’existence ou non de voisins en dessous d’une partie de la propriété constitue une qualité essentielle du bien acquis.

Toutes les parties soutiennent qu’elles ignoraient la configuration réelle des lieux.

Aucune des parties ne produit de photos de l’extérieur des bâtiments à cet endroit, de sorte que le tribunal ne peut déterminer si cet état d’imbrication était visible pour les acquéreurs et l’agence immobilière et même pour les vendeurs.

Rien ne permet donc de dire que les demandeurs connaissaient l’état d’imbrication des propriétés à cet endroit au jour de la vente et l’auraient éventuellement accepté en l’état.

Les demandeurs justifient donc d’une erreur sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir l’absence de voisins sous la propriété acquise et les contraintes en résultant.

Cette erreur est excusable compte-tenu de l’absence d’information sur l’état d’imbrication.

Si l’acte de vente du 8 mars 2022 entre les consorts [B] [D] et les demandeurs comporte effectivement une clause « état du bien » selon laquelle les demandeurs prennent le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, ce n’est pas le bon ou le mauvais état du bien qui est ici discuté, mais une caractéristique essentielle de la chose vendue sans considération de son état d’usage ou d’entretien.

Cette clause contractuelle ne peut donc pas faire échec à l’action en annulation pour cause d’erreur sur une qualité essentielle du bien acquis.

La vente du 8 mars 2022 entre les consorts [B] [D] et les demandeurs sera donc annulée.


Sur les demandes financières des consorts [W] [A]

Les demandes dirigées contre les vendeurs

L’article 1178 du code civil prévoit que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

S’agissant de la demande de restitution du prix de vente, il ressort de l’acte de vente précité que les consorts [B] [D], vendeurs, ont reçu des demandeurs une somme de 102 000 euros au titre du prix de vente. Ils seront condamnés solidairement à restituer cette somme en application de l’article 1178 précité du fait de l’annulation de la vente (l’acte de vente prévoyant qu’ils agissent solidairement entre eux).

S’il doit par ailleurs être tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses qui ont augmenté la valeur de la chose conformément à l’article 1352-5 du code civil, les demandeurs ne prouvent pas que les travaux de rafraîchissement qu’ils disent avoir réalisé eux-mêmes auraient entraîné une augmentation de la valeur du bien immobilier objet du litige. Ils ne produisent aucune estimation actualisée du bien.

S’agissant des autres demandes de dommages-intérêts, il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute des vendeurs. Or, aucune des pièces versées aux débats ne permet de retenir une faute des vendeurs. Ils n’est pas justifié qu’ils avaient connaissance de l’état d’imbrication de l’immeuble en l’absence de tout élément probant sur ce point.

Toutes les demandes de dommages-intérêts des acheteurs seront donc rejetées en l’absence de faute démontrée.

Les demandes dirigées contre les notaires et l’agence immobilière

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de principe que si les restitutions, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable, le notaire ou l’agence immobilière ayant commis des fautes à l’occasion de l’opération de vente résolue à laquelle ils sont intervenus peuvent être condamnés à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs.

En l’espèce, rien ne permet de retenir que les notaires ou l’agence immobilière pouvaient connaître l’état d’imbrication de l’immeuble au jour de la vente, en ce compris Maître [U] dont les actes précédents ne mentionnent clairement pas la difficulté objet du litige. 

Les actes de l’agence immobilière ou notariés ont été établis sur la base des informations transmises par les parties qui soutiennent toutes qu’elles ignoraient l’état d’imbrication des propriétés.

Dans ce contexte, ces professionnels n’ont pas manqué à leur obligation de conseil vis-à-vis des acheteurs.

Les demandeurs n’indiquent pas quelles diligences les notaires et l’agence immobilière auraient dû effectuer et qu’eux-mêmes ne pouvaient pas faire pour s’apercevoir de la configuration des lieux.

Aucune faute ne sera retenue contre eux.

S’agissant en outre de la restitution du prix de vente, les demandeurs ne justifient pas d’une insolvabilité des vendeurs.

Toutes les demandes des consorts [W] [A] contre ces défendeurs seront donc rejetées.

Au besoin, il convient de rappeler que l’article 1961 du code général des impôts prévoit que dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière perçus sur l’acte annulé sont restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement passé en force de chose jugée.

Il appartient donc aux demandeurs d’engager cette démarche auprès de l’administration fiscale s’ils le souhaitent.


Sur les demandes de consorts [B] [D] au titre d’une procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, compte-tenu de la solution du litige, l’action des demandeurs n’est pas abusive.

Les demandes à ce titre seront rejetées.


Sur les appels en garantie des défendeurs entre eux

M. [B] sollicite la garantie des autres défendeurs en soutenant que les professionnels ne pouvaient ignorer l’état du bien. Il n’indique pas sur quelle base légale cet appel en garantie est exercé.

Quoi qu’il en soit, aucune faute contractuelle ou délictuelle n’est démontrée contre les notaires ou l’agence immobilière, étant précisé que les vendeurs qui ont résidé huit années dans les lieux étaient mieux placés que quiconque pour connaître les lieux.

Cet appel en garantie sera rejeté.

Les appels en garantie des notaires ou l’agence immobilière sont sans objet en l’absence de condamnation des notaires, de Mme [G] et de la société Safti.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [B] [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Maître [MS] [AD] et la SCP Spagnol-Deslandes-Melo sont autorisés à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les consorts [B] [D] seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, compte-tenu des conséquences en lien avec l’annulation de la vente immobilière litigieuse, l’exécution provisoire sera intégralement écartée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal,

PRONONCE l'annulation de la vente immobilière intervenue selon acte notarié du 8 mars 2022 entre Madame [R] [D] et Monsieur [E] [B] d’une part et Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] d’autre part, laquelle porte sur le bien immobilier suivant : « sur la commune de [Localité 4] [Adresse 8]. Une maison de ville comprenant : cave au sous-sol, au rez-de-chaussée : cuisine avec placards, au premier étage : séjour, salle de bains avec W-C, au deuxième étage : deux chambres, au troisième étage : une chambre, figurant au cadastre sous les références suivantes : AC [Cadastre 1] » ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [E] [B] à payer à Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] unis d’intérêt une somme de 102 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

REJETTE les autres demandes de dommages-intérêts de Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] ;

REJETTE toutes les demandes de Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] contre Maître [U], la société Notaires [Localité 5] République, Mme [G] et la société Safti ;

REJETTE les demandes au titre d’une procédure abusive ;

REJETTE l’appel en garantie de M. [E] [B] ;

DECLARE sans objet les autres appels en garantie ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [D] et Monsieur [E] [B] aux dépens ;

AUTORISE Maître [MS] [AD] et la SCP Spagnol-Deslandes-Melo à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [D] et Monsieur [E] [B] à payer à Madame [S] [A] et Monsieur [L] [W] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

ECARTE l’exécution provisoire du jugement.


En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main. 
A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.
 

Le greffier, La Présidente,