Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 1 septembre 2026, n° 22/05614

1ère chambre civile B 







N° RG 22/05614

N° Portalis DBVL-V-B7G-TEAZ



(Réf 1ère instance : 18/006119)









M. [A] [U]

Mme [J] [N]



c/



M. [C] [I]

Mme [M] [E]



Mme [T] [V] 

ASSIGNÉE EN APPEL PROVOQUÉ



SASU [D] [O] IMMOBILIER ASSIGNÉE EN APPEL PROVOQUÉ



CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]

ASSIGNÉ EN APPEL PROVOQUÉ



















Copie exécutoire délivrée 



le : 02/09/2026



à : 



Me Lenain

Me [Localité 2]

Me Kong

Me Mouliere 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1er SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère



GREFFIER 



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 10 février 2026



ARRÊT



Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré





****



APPELANTS



Monsieur [A] [U]

né le 7 novembre 1989 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Madame [J] [N]

née le 13 novembre 1991 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Tous deux représentés par Me Laetitia LENAIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, postulante, avocate au barreau de RENNES et par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, plaidant, avocat au barreau d'ANGERS







APPELANTS (dans le n° RG 22/06102 dossier joint)



Monsieur [C] [I]

né le 6 avril 1977 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Madame [M] [Q] [W] [E]

née le 24 mai 1978 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 9]



Tous deux représentés par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Frédéric SAMAMA, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS



SASU [D] [O] IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-MALO sous le numéro 830.128.575, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentée par Me François MOULIERE de la SELEURL MOULIERE AVOXA, avocat au barreau de RENNES





CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT-GREGOIRE, société coopérative de crédit à capital variable, inscrite au registre de commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 777.761.719, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représentée par Me Elodie KONG de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocate au barreau de RENNES





Madame [T] [V]

[Adresse 6]

[Localité 10]



Assignée en appel provoqué à personne le 6 janvier 2023

Non constituée 





FAITS ET PROCÉDURE



1. Par acte sous seing privé du 22 février 2018, M. [C] [I] et Mme [M] [E] ont vendu à M. [A] [U] et Mme [J] [N] au prix de 125.000 € et par l'intermédiaire de l'agence immobilière [D] [O] Immobilier une maison d'habitation en pierre et terre, couverte en ardoises synthétiques, située [Adresse 7] à [Localité 12] (35), édifiée principalement sur la parcelle cadastrée ZS [Cadastre 1] et pour partie sur la parcelle ZS [Cadastre 2] (lot n° 2, partie de chambre au 1er étage, sous statut de la copropriété), mitoyenne à l'ouest avec l'habitation de Mme [T] [V].



2. Les consorts [L] prévoyaient un financement de l'acquisition par un prêt d'un montant de 104.294,20 € et le financement des travaux par un prêt d'un montant de 69.000 €, tous deux souscrits au Crédit mutuel de [Localité 13] (35).



3. Le compromis de vente mentionnait un 'dégât des eaux' du 3 septembre 2017 ayant endommagé le sol de la cuisine, avec engagement de réparation avant la réitération de la vente.



4. L'acte authentique de vente, initialement prévu à la date du 22 mai 2018, a été régularisé le 12 juin 2018 en l'étude de maître [R] [B], notaire à [Localité 12] (35).



5. Par courrier du 18 juin 2018, les consorts [L] ont informé les consorts [F] du débordement dans leur propriété de la fosse septique de la voisine Mme [V], leur reprochant de ne pas les en avoir informés. Ils ont fait établir le 19 juin 2018 un constat par maître [D] [Z], huissier de justice à [Localité 14] (35).



6. Le 19 juin 2018, la société SHBIR ABS a procédé au débouchage de la canalisation de Mme [V], facturant son intervention 139,26 €.



7. Le 6 juillet 2018, les consorts [L] ont pris à bail un autre logement pour un loyer de 800 € mensuels. Ils ont remboursé de manière anticipée le prêt pour travaux le 11 juillet 2018.



8. Préalablement autorisés par ordonnance du 24 août 2018 du président du tribunal judiciaire de Rennes (devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020), les consorts [L] ont, par acte d'huissier du 8 octobre 2018, assigné à jour fixe les consorts [F] en nullité de la vente fondée sur la réticence dolosive.



9. Le 7 janvier 2019, les consorts [F] ont assigné l'agence immobilière et Mme [V] en déclaration de jugement commun. 



10. Les 16 Juillet 2019, les consorts [L] ont assigné la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] en annulation du prêt immobilier consécutivement à l'annulation de la vente.



11. Les instances ont été jointes.



12. Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- prononcé la nullité pour dol de la vente intervenue le 22 février 2018 et réitérée le 12 juin 2018 entre les consorts [F], vendeurs, et les consorts [L], acquéreurs, 

- ordonné la restitution du bien immobilier objet de ladite vente aux consorts [F], en conséquence de l'annulation de la vente, 

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

- condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] les sommes de :

* 125.000 € correspondant au prix de vente de l'immeuble, 

* 8.300 € au titre des honoraires d'agence,

* 2.102,64 € au titre des taxes foncières et d'ordures ménagères,

- condamné solidairement les consorts [F] à payer aux consorts [L] les sommes de :

* 139,26 € au titre de la facture de la société SHBIR ABS du 20 juin 2018,

* 322,20 € au titre des pénalités de remboursement anticipé, 

* 591,20 € au titre des frais d'agence,

* 5.600 € au titre des frais de relogement arrêtés au 28 février 2019,

* 5.000 € au titre de leur préjudice moral,

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires,

- condamné la SASU [D] [O] Immobilier à garantir les consorts [F] des condamnations ci-dessus dans la limite de 60 %, sauf la condamnation prononcée au titre de la restitution du prix de 125.000 €,

- condamné Mme [V] à garantir les consorts [F] des condamnations prononcées ci-dessus dans la limite de 20 %, sauf la condamnation prononcée au titre de la restitution du prix de 125.000 €,

- prononcé la résolution du contrat de prêt n° DD12137370 d'un montant de 104.294,20 € souscrit par les consorts [L] au Crédit mutuel de [Localité 13],

- condamné solidairement les consorts [L] à restituer à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] la somme prêtée déduction faite des échéances déjà versées (capital et intérêts mais non des cotisations d'assurances) ainsi que des frais, les dettes réciproques se compensant de plein droit,

- dit que la caution de la SA Axa France Iard au profit de la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] est prorogée jusqu'à restitution des sommes restant dues par les emprunteurs,

- rejeté la demande tendant au maintien de l'assurance emprunteur, nécessairement résiliée du fait de la résolution du contrat de prêt,

- condamné les consorts [F] à rembourser à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] les intérêts et frais qu'elle a elle-même remboursés aux consorts [L],

- condamné la SASU [D] [O] Immobilier à garantir les consorts [F] de cette condamnation dans la limite de 60 %,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné solidairement les consorts [F] et SASU [D] [O] Immobilier à supporter les dépens de l'instance comprenant les coûts de publication au service de la publicité foncière,

- autorisé la selarl Antarius à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné solidairement les consorts [F] et la SASU [D] [O] Immobilier à verser aux consorts [L] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens et frais sont partagés comme suit entre les défendeurs qui se devront garantie dans la limite de ce partage :

* les consorts [F] : 20 %,

* la SASU [D] [O] Immobilier : 60 %,

* Mme [V] : 20 %,

- ordonné l'exécution provisoire.



13. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a jugé, pour l'essentiel, que :

- le débordement non contesté de la fosse septique appartenant à Mme [V] portait une atteinte majeure à la salubrité des lieux et constituait un élément substantiel au consentement des acquéreurs, qui auraient dû être informés de la situation,

- ce débordement était connu des vendeurs,

- il n'était pas apparent pour les acquéreurs, 

- Mme [V] a commis une faute délictuelle résultant du défaut d'entretien sur son réseau d'assainissement,

- l'agent immobilier n'a délivré aucune information aux acquéreurs alors qu'il avait reçu des documents relatifs au déversement d'eaux usées et de boues dans le jardin, 

- il n'a effectué aucune démarche pour établir la nature du désordre concernant l'assainissement et permettre sa résolution, se contentant de rédiger un compromis lacunaire de vente ne faisant pas état de ce débordement d'eaux usées,

- l'annulation de la vente justifiait la résolution du prêt Modulimmo,

- les restitutions, préjudices et garanties ont été déterminés en considération des responsabilités respectives des vendeurs, de la propriétaire de l'assainissement défectueux et de l'agence immobilière. 



14. Par déclaration du 18 octobre 2022, les consorts [F], intimant toutes les parties, ont interjeté appel sauf du chef de jugement ayant 'rejeté le surplus des demandes indemnitaires'.



15. Parallèlement, les consorts [L] ont interjeté appel principal du jugement le 20 septembre 2022 en ce qu'il a :

- limité les condamnations au titre des loyers à la somme de 5.600 € arrêtée au 28 février 2019, du préjudice moral à la somme de 5.000 € et des frais irrépétibles à la somme de 5.000 €,

- rejeté leur demande de prise en charge des émoluments du notaire.



16. Les procédures RG 22/5614 et RG 22/6102 ont été jointes sous le numéro RG 22/05614 par ordonnance du 2 mai 2023.



17. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



18. Les consorts [F], qui ont désormais des adresses distinctes, exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions n° 2 remises au greffe et notifiées le 21 juin 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ses dispositions contestées, 

- statuant à nouveau,

- à titre principal,

- déclarer les consorts [L] mal fondés,

- les débouter de leurs demandes, 

- débouter la SASU [D] [O] Immobilier de ses demandes formées à leur encontre,

- débouter la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] de ses demandes formées à leur encontre,

- à titre subsidiaire 

- condamner la SASU [D] [O] Immobilier et Mme [V] in solidum aux relever et garantir de toutes condamnations, de quelque nature que ce soit et dans leur intégralité, prononcées à leur encontre,

- en tout état de cause, 

- débouter les consorts [L], la SASU [D] [O] Immobilier et Mme [V] de leurs demandes,

- condamner la SASU [D] [O] Immobilier et Mme [V] in solidum à leur payer la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral, 

- condamner tous succombants in solidum au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner tous succombants in solidum aux dépens de l'instance. 

 

19. Les consorts [L] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er octobre 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a :

* limité la condamnation des consorts [F] au paiement des somme de :

- 5.600 € au titre des loyers jusqu'au 28 février 2019,

- 5.000 € au titre du préjudice moral, 

- 5.000 € au titre des frais irrépétibles.,

* les a déboutés de leur demande de prise en charge des frais d'actes et plus exactement des émoluments du notaire,

- statuant à nouveau,

- condamner solidairement les consorts [F] à leur payer les sommes de :

* 47.200 € au titre de leur préjudice locatif arrêté à la date du 30 juin 2023, ainsi qu'une somme de 800 € par mois à compter du 1er juillet 2023 jusqu'au complet paiement des condamnations prononcées,

* 12.500 € au titre de leur préjudice moral et de jouissance,

* 2.768 € au titre des émoluments du notaire, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation des intérêts échus,

* actualiser le montant de la créance au titre de la taxe foncière et des ordures ménagères dues postérieurement au jugement,

- condamner solidairement les consorts [F] à leur payer le montant de la taxe foncière et des ordures ménagères, soit :

* 838 € au titre de l'année 2022,

* 682 € au titre de l'année 2023,

* 721 € au titre de l'indemnité foncière de 2024,

* 733 € au titre de l'année 2025, 

en sus de celle accordée par le jugement arrêtée à l'année 2021 à la somme de 2102.64 soit 5.076,64 € arrêtée en 2025,

- condamner solidairement les consorts [F] à leur payer une indemnité de 12.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

- débouter les consorts [F] de leur appel,

- débouter la SASU [D] [O] Immobilier de son appel incident dirigé contre eux,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* prononcé l'annulation de la vente reçue le 12 juin 2018,

* condamné solidairement les consorts [F] à leur rembourser la somme de 125.000 € en conséquence de l'annulation de la vente et celle de 8.300 € au titre du remboursement des frais d'agence, 

* condamné solidairement les consorts [F] à leur payer la somme de 139,26 € au titre de la Facture d'intervention de la société SHBIR ABS, celle de 322,20 € au titre des indemnités résiliation du prêt travaux, celle de 591,20 € sur les frais d'agence pour la recherche d'un nouveau bien et celle de 2102,64 € au titre de la taxe foncière et taxe des ordures ménagères arrêtées en 2021,

* ordonné la restitution de la maison sise [Adresse 8] en conséquence de l'annulation de la vente et à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] de la somme prêtée, déduction faite des échéances déjà versées (capital et intérêts mais non des cotisations d'assurances), ainsi que des frais, les dettes réciproques se compensant de plein droit, 

* prononcé la nullité du contrat de prêt n° DD12137370 d'un montant de 104.294,20 € contracté par eux auprès du Crédit mutuel de Bretagne avec toutes conséquences de droit,

- condamner solidairement les consorts [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la selarl Antarius Avocats recouvrés selon l'article 699 du code de procédure civile.



20. L'agence [D] [O] Immobilier expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 mai 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il :

* l'a condamnée à garantir les consorts [F] des condamna-tions prononcées dans la limite de 60 % (8.300 € au titre des honoraires d'agence, 2.102,64 € pour les taxes foncières et taxes d'enlèvement des ordures ménagères, 139,26 € pour facture SHBIR ABS du 20 juin 2018, 322,20 € au titre des pénalités de remboursement anticipé, 591,20 € pour frais d'agence liés au relogement, 5.600 € au titre des frais de relogement et 5.000 € pour préjudice moral),

* l'a condamnée à garantir à hauteur de 60 % les consorts [F] s'agissant du remboursement à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] des intérêts et frais qu'elle a elle-même remboursés aux consorts [L],

- a rejeté ses demandes, 

- l'a condamnée solidairement avec les consorts [F] à supporter les dépens de l'instance comprenant les coûts de publication au service de la publicité foncière,

- l'a condamnée solidairement avec les consorts [F] à verser aux consorts [L] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

- a précisé qu'elle supportera 60% des dépens et frais,

- statuant à nouveau,

- dire qu'elle n'a pas failli à ses obligations,

- débouter les consorts [F], les consorts [L], la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] et Mme [V] de leurs demandes dirigées contre elle,

- condamner in solidum les consorts [F] à lui payer une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- subsidiairement,

- dire que la faute commise par elle ne saurait dispenser les consorts [F] de leurs propres obligations à l'égard des acquéreurs, 

- dire en conséquence que sa garantie ne saurait être que très partielle et ramener sa part à de justes proportions,

- débouter les consorts [F] de leur demande tendant à être garantis par elle au titre de l'éventuelle restitution aux consorts [L] du prix de la maison (143.753 €),

- ramener les dommages intérêts éventuellement alloués aux consorts [F] à de plus justes proportions,

- en toute hypothèse,

- condamner Mme [V] à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre tant en principal qu'en intérêts, dommages intérêts, frais et accessoires, et ce dans telles proportions qu'il plaira à la cour de fixer,

- rejeter toute demande plus ample ou contraire formée à son encontre par les consorts [F] ou par toute autre partie à la présente procédure d'appel,

- statuer ce que de droit quant aux dépens recouvrés par maître Moulière, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



21. La caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 février 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter les consorts [L], les consorts [F], la SASU [D] [O] Immobilier et Mme [V] de leurs demandes, 

- condamner les mêmes in solidum, ou toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens. 



22. Mme [V] n'a pas constitué avocat. 



23. Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, les consorts [F] ont signifié à Mme [V] en personne la déclaration d'appel ainsi que leurs conclusions remises au greffe et notifiées le 28 décembre 2022 par RPVA, en lui donnant assignation d'avoir à comparaître par ministère d'avocat devant la 1ère chambre de la cour d'appel de Rennes et en lui rappelant les termes de l'article 902 du code de procédure civile.



24. Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, les consorts [L] ont signifié à Mme [V] en personne leurs conclusions n° 1 prises le 23 février 2023 dans chacune des instances 22/5614 et 22/6102, ainsi que les bordereaux de communication de pièces.



25. Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, le Crédit mutuel de [Localité 13] a signifié à Mme [V] en personne ses conclusions n° 1 respectivement prises le 24 mars 2023 dans chacune des instances 22/5614 et 22/6102.



26. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, la SASU [D] [O] Immobilier a signifié à Mme [V] en personne ses conclusions du 12 mai 2023 d'intimée et d'appelante incidente prises dans l'instance jointe 22/5614 et contenant le bordereau de communication de pièces, étant rappelé pour mémoire qu'elle lui a signifié à personne le 22 mars 2023 ses conclusions n° 1 contenant le bordereau de communication de pièces.


27. Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, les consorts [F] ont signifié à Mme [V] en personne leurs conclusions n° 2 du 21 juin 2023 contenant le bordereau de communication de pièces, en lui donnant assignation d'avoir à comparaître par ministère d'avocat devant la 1ère chambre de la cour d'appel de Rennes et en lui rappelant les termes de l'article 909 du code de procédure civile, étant rappelé pour mémoire qu'ils lui ont signifié à personne le 23 mai 2023 la déclaration d'appel et leurs conclusions n° 1 contenant le bordereau de communication de pièces, avec assignation d'avoir à comparaître par ministère d'avocat devant la 1ère chambre de la cour d'appel de Rennes et rappel des termes de l'article 909 du code de procédure civile.



28. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIVATION de LA COUR



29. À titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l'article 472 du code de procédure civile, en cas de défaut de comparution, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



30. De même, l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater", 'dire" ou 'dire et juger" qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.



1) Sur la nullité de la vente



1.1) Sur la réticence dolosive



31. Les consorts [F] soutiennent que le dégât des eaux du 3 septembre 2017 dans la cuisine a été porté à la connaissance des acquéreurs dans le compromis de vente, que l'existence des désordres a été portée à la connaissance de l'agence immobilière qui a été destinataire de leurs courriers du 14 février 20218 adressés à Mme [V] et à la mairie, qu'il appartenait à l'agence immobilière chargée de la vente d'en informer les acquéreurs ainsi que des diligences effectuées par les consorts [F], 

que le silence gardé par l'agence immobilière ne leur est donc pas imputable, cette dernière engageant seule sa responsabilité en raison de ce défaut d'information, étant précisé qu'elle a agi en qualité de professionnel et d'intermédiaire immobilier entre les vendeurs et les acquéreurs, qu'elle a présenté seule le bien à plusieurs reprises aux acquéreurs et qu'elle a été informée bien avant la signature de la promesse de vente le 22 février 2018 de l'existence du désordre, outre qu'elle a rédigé le compromis de vente et alors qu'ils n'ont jamais eu l'intention de cacher la moindre information aux futurs acquéreurs puisqu'ils n'étaient pas présents sur les lieux lors des visites, la preuve de leur mauvaise foi n'étant pas rapportée. Ils ajoutent que les acquéreurs étaient accompagnés de leur famille et de professionnels du bâtiment de différentes spécialités lors des visites, qu'un minimum de diligences leur incombaient et qu'ils ont nécessairement eu connaissance du refoulement de la fosse septique, celui-ci étant malodorant et impossible à dissimuler, qu'en outre, la photographie en page 11 du constat d'huissier établi le 19 juin 2018 démontre le caractère très limité du désordre dans le jardin, qu'en tout état de cause, le débouchage a été réalisé, moyennant une somme facturée à 139,26 € TTC et que rien ne démontre que le désordre perdure aujourd'hui, ni que leur système d'assainissement n'est pas conforme, encore que les consorts [L] n'indiquent pas en quoi cette information aurait eu un caractère déterminant pour eux. Enfin, ils concluent que le désordre n'a pas empêché les consorts [L] de vivre dans la maison alors même qu'ils avaient un enfant en bas âge. 



32. Les consorts [L] soutiennent que les consorts [F] ne leur ont pas transmis avant la signature du compromis de vente les courriers qu'ils ont établis les 14 février 2018 et 22 février 2018, pas plus que le rapport diagnostic du SPANC du 22 février 2018 (lequel évoque clairement la non-conformité de l'installation chez Mme [V] et le danger pour la santé des personnes) alors qu'ils avaient parfaitement connaissance de la difficulté que ces documents recelaient, qu'ils avaient pourtant connaissance de l'importance du sinistre puisqu'ils en ont informé non seulement l'agence immobilière, mais également le SPANC et le maire de [Localité 12], qu'ils sont encore restés taisants lors de la réitération de la vente alors même qu'ils avaient parfaitement connaissance des désordres, que ni la cause, ni la nature du dégât des eaux n'ont été spécifiées dans le compromis de vente, de même que les difficultés liées aux réseaux voisins n'ont pas été signalées, tant en ce qui concerne les écoulements que l'empiétement de l'installation, qu'ils ne sont pas des professionnels du bâtiment et n'avaient aucune raison de suspecter que l'installation d'assainissement de la voisine était installée en partie sur leur parcelle et qu'elle n'était pas entretenue, que la maison n'a été visitée qu'à trois reprises, et ce en présence des vendeurs lors de la 1ère visite, lesquels n'ont rien signalé du débordement de la fosse septique, que lors des visites accompagnées d'un professionnel du bâtiment, il s'agissait en réalité d'un diagnostiqueur termites et mérule, dont le rapport est versé aux débats, que les causes des non-conformités étaient parfaitement établies et connues par la SASU [D] [O] Immobilier qui engage sa responsabilité au titre de son devoir de conseil, que la faute de l'agence immobilière ne permet de dédouaner les vendeurs de leur propre responsabilité à leur égard, qu'enfin, l'information portant sur la salubrité du bien immobilier était effectivement déterminante de leur consentement à la vente.



33. L'agence [D] [O] Immobilier fait observer que la fosse septique de Mme [V] et la majeure partie du système d'assainissement de sa maison se trouvent bien sur son propre fonds et non sur celui vendu, que les consorts [L] étaient parfaitement informés de l'historique de l'immeuble, à savoir une longère qui disposait autrefois d'un système d'assainissement commun étant par la suite devenu propre à chacune des deux maisons, que la présence sur leur fonds de quelques centimètres de canalisation du réseau d'assainissement de Mme [V] n'a pu être un élément déterminant de leur consentement, d'autant que le bien est situé en milieu rural et qu'en tout état de cause, la présence de boue sur une surface de moins d'un mètre carré était visible et connue par les acquéreurs, les vendeurs leur ayant signalé l'existence d'un sinistre, que les consorts [L] reconnaissent avoir effectué de multiples visites sur les lieux avant de signer l'acte authentique de vente, qu'il n'est pas démontré que l'intervention du 19 juin 2018 par l'entreprise SHBIR ABS n'a pas mis un terme définitif au problème dénoncé, que le rapport du SPANC daté du 22 février 2018 ne lui a été communiqué que le 11 janvier 2019 par les consorts [F] dans le cadre de l'action en garantie initiée par eu, qu'en conséquence, les consorts [L] ne peuvent solliciter l'annulation de la vente.



34. La caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] s'en rapporte sur la demande de nullité de la vente. 

 

Réponse de la cour



35. L'article 1130 du code civil dispose que 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.' 



36. L'article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil dispose que 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. 

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ['].'



37. Il est de jurisprudence constante que le dol peut résulter d'une simple réticence. 



38. Le dol peut donc être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter (Civ. 3ème, 15 janv. 1971, n° 69-12.180, Bull. civ. III, n° 38 ; 2 oct. 1974, n° 73-11.901, Bull. civ. III, n° 330 ; Civ. 3ème, 11 mai 2005, n° 03-17.682 P).



39. Ainsi, le fait de dissimuler à l'acquéreur que le sous-sol d'un immeuble avait été inondé à deux reprises est constitutif d'une réticence dolosive dès lors qu'il s'agit d'une information importante, qui ne pouvait être conservée sous silence de bonne foi (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n° 08-21056).



40. Le dol, qui peut donc consister en une dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie, vicie le consentement lorsqu'il est d'une nature telle que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



41. Ainsi, le vendeur d'un bien immobilier est tenu d'une obligation générale d'information portant sur les éléments dont il a connaissance et qui sont déterminantes du consentement de l'acquéreur. 



42. L'auteur du dol doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure le contrat (Cass. 12 novembre 1987, n° 85-18350).



43. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui l'invoque. 



44. Lorsqu'une réticence dolosive est invoquée, la Cour de cassation vérifie que le silence a bien été gardé intentionnellement (Com., 6 décembre 2016, n° 15-10.180).



45. Si les juges du fond sont souverains pour apprécier la pertinence et la gravité des faits allégués comme constitutifs du dol et, en particulier, pour dire s'ils ont été la cause déterminante du contrat, il appartient à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur le caractère légal de ces faits, c'est-à-dire sur la question de savoir si les moyens employés par l'une des parties doivent être qualifiés de man'uvres illicites (Civ. 30 mai 1927, DH 1927. 416, Com. 1er avril 1952, D. 1952. 380 et 685, Com. 6 sept. 2016, n° 14-25.259).



46. En l'espèce, suivant compromis du 22 février 2018, les consorts [F] ont vendu aux consorts [L] une maison d'habitation mitoyenne, dont une chambre sous statut de la copropriété, au prix de 125.000 € net vendeurs. 



47. En page 11 du compromis de vente a été insérée la clause suivante : 



'Clauses particulières

Le sol de la cuisine a été endommagé suite à un dégât des eaux. Le vendeur déclare que ce dernier est couvert par un contrat d'assurance. Il est convenu entre les parties que ce sol sera refait entièrement avant la réitération des présentes. Le vendeur s'engage à informer l'acquéreur du montant de l'indemnisation. L'acquéreur pourra alors choisir les matériaux pour la remise en état. Il prendra à sa charge les éventuels surcoûts si ces matériaux se révèlent plus onéreux.'



48. La vente a été réitérée le mardi 12 juin 2018 et les consorts [L] ont emménagé le samedi 16 juin 2018 dans la maison d'habitation avec leur enfant en bas âge.



49. Dès la prise de possession de l'immeuble, ils ont constaté la présence d'odeurs désagréables dans la cuisine et, l'herbe du jardin situé au nord de la maison ayant été coupée, un empiétement de la fosse septique de la voisine Mme [V] sur leur propriété avec débordement imprégnant les murs nord et nord-ouest de la maison d'habitation d'eaux usées et d'excréments. Ils ont rencontré leurs vendeurs le dimanche 17 juin, lesquels admettaient que la fosse septique de la voisine empiétait sur le fonds vendu et qu'elle débordait depuis le mois de septembre 2017.



50. Le mardi 19 juin 2018, les consorts [L] ont requis maître [Z], huissier de justice à [Localité 14] (35) aux fins de dresser un constat de la situation et qui, se rendant sur place à 10 h 00, concluait dans son procès-verbal du même jour :



- que la maison acquise par les consorts [L] était équipée d'un système d'assainissement autonome qui avait été contrôlé par le SPANC à l'occasion de l'acquisition, lequel avait conclu dans un rapport du 19 octobre 2017 à la conformité de l'installation avec les réserves d'avoir à :

* installer un extracteur pour éliminer les gaz générés dans la fosse qui était déficiente et causait de la corrosion,

* poursuivre les opérations d'entretien en nettoyant le préfiltre pouzzolane et le regard de répartition tous les 6mois et en faisant réaliser une vidange de la fosse par un vidangeur agréé dès l'atteinte de 50 % de boues dans la fosse, soit tous les 18 à 24 mois en moyenne, 



- qu'en façade nord de l'immeuble, au pied de la ventilation haute de la fosse septique, se trouvait la présence d'un mélange nauséabond de boues et d'eaux usées sur une surface d'environ 1 m², dans lequel il distinguait deux tés de visite dont celui le plus éloigné de la façade est était ouvert.



51. Les consorts [L] ont, le même 19 juin 2018, fait intervenir la société SHBIR ABS qui, en présence de l'huissier de justice revenu sur les lieux à 16 h 25, a retiré les boues puis fait passer un furet pour comprendre l'implantation des canalisations se trouvant sur le terrain des consorts [L].



52. Maître [Z] a alors constaté :



- que le premier té de visite (le plus proche de la maison), situé sur le terrain de ses requérants, donnait sur une ancienne canalisation (probablement celle qui était utilisée par l'ancien système d'assainissement commun aux deux maisons) qui longe la façade Nord de leur maison et semble condamnée à ses extrémités,



- que le second té de visite (le plus éloigné de la maison), situé également sur le terrain de ses requérants, donnait sur une canalisation qui débouchait dans la fosse toutes eaux de Mme [V] et que le passage du furet avait permis de déboucher cette canalisation.



53. Maître [Z] relatait encore que les salariés de la SHBIR ABS avaient également vérifié l'installation d'assainissement de ses requérants, qu'ils avaient ainsi pu constater que celle-ci fonctionnait correctement et n'était pas bouchée et qu'elle était composée :

- d'une ventilation haute (primaire) adossée à la façade Nord et qui s'arrêtait en dessous de la couverture,

- d'une fosse septique en béton de 1500 litres qui recevait les eaux-vannes de leur habitation et d'un bac dégraisseur qui recueillait les eaux ménagères (situé un peu plus loin sur la gauche devant la façade Nord), 

- lesquelles se déversaient ensuite dans un regard répartiteur,

- qui débouchait dans un pré-filtre composé de pouzzolane (une quantité importante de pierres de lave recouvrait entièrement les plaques et les canalisations),

- dont les eaux clarifiées passaient par un regard de bouclage qui desservait le champ d'épandage,

- et qu'il n'existait pas de ventilation secondaire en aval de la fosse.



54. Maître [Z] constatait enfin que M. [C] [S] du SPANC avait été appelé par ses requérants sur place, avait pu prendre connaissance des constatations et lui avait précisé que le contrôle effectué par le SPANC sur l'installation d'assainissement de Mme [V] avait mis en évidence un dysfonctionnement entre sa maison et sa fosse toutes eaux.



Le sinistre aurait été porté à la connaissance des acquéreurs



55. Les consorts [F] soutiennent que le seul sinistre qui a pu être constaté a été porté à la connaissance des acquéreurs dans le compromis de vente.



57. Or, le compromis de vente, tel qu'il est rédigé, évoque laconiquement un 'dégât des eaux' du 3 septembre 2017 et non un 'débordement de la fosse septique', ce qui ne peut pas être considéré comme étant le même sinistre, les causes et les conséquences étant différentes puisque le dégât des eaux trouve son origine dans un dysfonctionnement de la tuyauterie tandis que le débordement de la fosse septique trouve son origine dans un dysfonctionnement du réseau d'assainissement et que le premier se traduit par un déversement d'eaux tandis que le second conduit à un déversement d'eaux usées et de matières fécales.



58. Considérer après-coup, comme le font les consorts [F] pour les besoins du procès, que la similitude apparente des symptômes, à savoir une 'humidité' anormale dans la cuisine et dans le jardin, peut permettre d'assimiler les deux sinistres pour n'en faire qu'une seule typologie relève de la tromperie sur les causes et les conséquences du second type de sinistre.



59. En réalité, le dégât des eaux du 3 septembre 2017 mentionné au compromis du 22 février 2018 ne donne aucune indication quant à la nature de ce 'dégât', ni aucune description de ses conséquences et encore moins de ses causes. Il est simplement fait état de la nécessité de refaire le sol de la cuisine, sous couverture de l'assurance. 



60. Pourtant, à cette date, les vendeurs étaient en possession du rapport définitif de leur protection juridique daté du 22 janvier 2018 et qui concluait que 'le sinistre est consécutif au débordement du réseau eaux usées de l'habitation attenante de Mme [V] [T] au [Adresse 9]'.



61. Puis, alors que se profilait la signature du compromis, les consorts [F] ont, par courrier du 14 février 2018, soit 8 jours avant l'échéance de signature, relancé Mme [V] par lettre recommandée avec accusé de réception en ces termes : 



'Nous vous informons du préjudice que nous subissons en raison du dysfonctionnement de votre assainissement individuel.

En effet, le 3 septembre 2017, notre cuisine a été inondée du fait du refoulement des eaux usées de votre assainissement qui présentait un défaut d'entretien. Nous avons réalisé un constat à l'amiable, suivi d'une convocation conjointe avec un expert au terme de laquelle vous vous engagiez à réaliser des travaux.

Dans l'urgence, nous avons ouvert le bouchot sur votre canalisation et situé sur notre terrain afin de stopper le débordement de vos eaux usées dans notre habitat. Depuis le 3 septembre 2017, vos boues et eaux usées se déversent sur notre propriété.

Votre responsabilité est doublement engagée ; d'une part, du fait du défaut d'entretien de votre assainissement et d'autre part, du fait de la non-exécution des travaux de remise en état et conformité de votre installation.

Nous vous avons alerté à de nombreuses reprises sur la pollution visuelle et olfactive que cela générait dans le cadre de la vente de notre bien immobilier. il est évident que notre terrain est également pollué en sous-sol.

Ainsi nous sommes en droit de vous demander de nous indemniser au titre de la responsabilité civile délictuelle qui est prévue à l'article 1240 du code civil.'



62. Ainsi le soi-disant « dégât des eaux » était-il identifié dès le 3 septembre 2017 par les consorts [F], vendeurs, comme étant en réalité un 'refoulement des eaux usées', provoqué par un 'dysfonctionnement de l'assainissement individuel' et ayant pour conséquence un 'débordement de [vos] eaux usées dans notre habitat' et un 'déversement des boues et eaux usées sur la propriété'.



63. Ceux-ci ont, le même 14 février 2018, écrit au maire de la commune de [Localité 12] en relatant le 'refoulement des eaux usées de l'assainissement de leur voisine Mme [V]', en précisant qu'ils avaient 'dans l'urgence ['] ouvert le bouchot sur sa canalisation et situé sur notre terrain afin de stopper le débordement de ses eaux usées dans notre habitat' et que, 'depuis le 3 septembre 2017, ses boues et eaux usées se déversent sur notre propriété engendrant une pollution des sols et des eaux.' Ils lui demandaient de mettre en 'uvre les prérogatives de police tirées de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales concernant la pollution de l'environnement.



64. Les vendeurs ont également alerté l'agence immobilière par courriel du 14 février 2018 en lui communiquant la copie de leurs courriers à Mme [V] et au maire.



65. Ils ont enfin transmis dès le 14 février 2018 au SPANC la même copie de leurs courriers à Mme [V] et au maire.



66. Ce sinistre d'un débordement des eaux usées et des matières fécales dans l'habitat et dans le jardin du bien immobilier vendu était donc parfaitement identifié comme tel mais n'a pas, pour autant, été mentionné dans le compromis de vente. Ainsi que jugé, la simple mention d'un 'dégât des eaux', qui plus est sans indication de ses causes et de ses conséquences, ne pouvait en aucun cas laisser supposer un dysfonctionnement de l'assainissement autonome du voisin.



67. Le tribunal a d'ailleurs pertinemment relevé qu'il n'était pas allégué par les consorts [F] la délivrance d'une information aux acquéreurs d'un débordement de la fosse septique de Mme [V] dans l'habitat et le jardin du bien vendu.



68. Cette information n'a pas non plus été donnée avant la réitération de la vente, ni à l'occasion de celle-ci.



69. Il a encore été pertinemment jugé que les deux courriers des consorts [F] du 14 février 2018 à Mme [V] et au maire n'avaient pas été joints au compromis de vente, alors qu'ils étaient antérieurs et auraient pu éclairer efficacement les candidats à l'acquisition. 



70. En invoquant un simple 'dégât des eaux' sans le décrire dans son ampleur et ses conséquences ni en identifier la cause, les consorts [F] ont, par cette information d'apparence honnête, sciemment maquillé la réalité de la situation en dissimulant que ce dégât était non pas 'des eaux' mais en vérité un 'débordement de fosse septique', ce qui, en termes de conséquences sanitaires engendrées, est autrement plus grave qu'un simple dégât des eaux, ce d'autant qu'il se produisait dans l'habitat, spécialement dans la cuisine, et dans le jardin attenant.

71. Le fait qu'ils étaient absents lors des visites effectuées par les candidats à l'acquisition est indifférent quant à la connaissance qu'en qualité de vendeurs, ils avaient de la gravité du désordre sanitaire qu'ils n'ont pourtant pas signalé.



72. S'ils soutiennent qu'ils n'ont pas fait état des courriers de relance du 14 février 2018 car ils étaient 'en droit de penser qu'il y serait donné suite rapidement', cet argument ne manque pas de surprendre quand Mme [V] ayant pris un engagement de réparation à la suite du sinistre dénoncé le 3 septembre 2017 n'y a en réalité donné strictement aucune suite, ce dont se plaignaient les vendeurs en lui rappelant dans leur courrier du 14 février 2018 'Nous vous avons alerté à plusieurs reprises sur la pollution visuelle et olfactive que cela générait dans le cadre de la vente de notre bien immobilier'.



73. Au total, le sinistre du débordement de la fosse septique dans l'habitat et dans le jardin n'a pas été porté à la connaissance des acquéreurs.



Le sinistre serait circonscrit à une petite partie du terrain, situé en zone rurale et finalement réparé



74. Sur ce point, dans leurs courriers à Mme [V] et au maire de la commune, les consorts [F] soulignent bien que le débordement de la fosse septique engendre une 'pollution des sols et des eaux de la propriété', outre une 'pollution visuelle et olfactive'.



75. De même, le rapport du SPANC établi le 22 février 2018, à la suite du signalement de la situation effectué par les vendeurs eux-mêmes huit jours auparavant, conclut à la non-conformité du réseau d'assainissement de Mme [V] en soulignant que :

'L'installation présente un danger pour la santé des personnes [']. 

Les eaux usées brutes sont rejetées en surface sur le terrain voisin. La situation est non-conforme au titre de I'article L. 1331-1-1 du code de la santé publique.

Les travaux de mise en conformité sont à réaliser dans les meilleurs délais.

Une fois les travaux de mise en conformité réalisés, veuillez contacter le SPANC. Des frais de contre visite d'un montant de 50 € s'appliqueront.

Prescription de travaux et recommandations :

Les eaux usées brutes sont bloquées entre le té de visite et la fosse, rétablir le lien hydraulique entre les eaux usées produites dans la maison et la filière d'assainissement non utilisée.'



76. Le constat d'huissier établi par maître [Z] le 19 juin 2018 fait, quant à lui, état de la 'présence d'un mélange nauséabond de boues et d'eaux usées sur une surface d'environ 1m² ', ce qui, compte tenu de la nature de ce mélange, par ailleurs situé en façade nord de l'immeuble, au pied de la ventilation haute de la fosse septique, constitue une masse problématique très importante.



77. Enfin, il n'est pas allégué ni a fortiori démontré que la réparation de rétablissement du lien hydraulique, comme préconisé par le SPANC et ce 'dans les meilleurs délais', ait été effectuée, étant ajouté que Mme [V], bien qu'ayant été destinataire des actes de procédure, est absente dans la présente instance et n'a donné aucune explication quant à l'entretien de son réseau d'assainissement.

78. L'opération de simple débouchage réalisée par la société SHBIR ABS le 19 juin 2018 ne peut tenir lieu de rétablissement de ce lien hydraulique, les deux interventions ne relevant pas du même ressort technique. Du reste, aucun rapport de contre-visite établissant la conformité de l'installation litigieuse n'est produit aux débats.



79. Enfin, l'argument avancé par l'agence immobilière selon lequel 'Quant à la présence de boues en extérieur, il n'est pas inutile de rappeler que le bien est situé en milieu rural' en dit long sur la manière particulièrement désinvolte avec laquelle la gravité de la situation a pu être appréhendée par ce professionnel de l'immobilier pourtant informé. Cet argument est, en tout état de cause, dépourvu de toute pertinence puisque les exigences sanitaires en matière d'habitation ne sont en effet pas différentes selon que l'on se trouve en milieu urbain ou en milieu rural.



80. Au total, le sinistre est important et grave et le réseau n'est pas réparé.



Le sinistre aurait été apparent et les acquéreurs ont un devoir de curiosité



81. Lors des visites, il a été fait mention d'un dégât des eaux dans la cuisine avec nécessité de refaire le sol de la cuisine, ce qui a été consigné comme tel dans le compromis de vente. 



82. Il n'a pas été fait mention d'un débordement de la fosse septique de la propriété voisine et, bien que vendeurs et agence immobilière en avaient connaissance, l'attention des acquéreurs n'a pas été appelée ce dysfonctionnement du réseau d'assainissement voisin mais seulement sur le 'dégât des eaux' du 3 septembre 2017 avec la double annonce d'une prise en charge par l'assurance et d'une réparation du sol de la cuisine à intervenir avant la réitération de la vente. 



83. Au sujet de l'assainissement, il a été au contraire fait état du seul rapport du SPANC du 19 octobre 2017 afférant à l'installation d'assainissement autonome du bien vendu et concluant à la conformité de celle-ci sous la réserve d'ajout d'un extracteur de type statique et de la poursuite des opérations d'entretien, alors que le sujet véritable portait sur la non-conformité du réseau d'assainissement de la voisine, autrefois commun à la longère, et qu'aucun indice ne permettait de découvrir lors des visites des lieux.



84. Du reste, les consorts [F] se gardent bien d'indiquer en quoi, s'agissant du débordement de la fosse septique de la voisine, 'le sinistre était apparent lors des visites' comme ils le plaident dans leurs écritures. Ils ne soutiennent pas, par exemple, que des odeurs nauséabondes étaient présentes lors des visites et se contentent d'affirmer péremptoirement que 'un refoulement de la fosse septique est nécessairement mal odorant'.



85. De fait, ils ne rapportent pas la preuve de ce caractère soi-disant visible, apparent ou encore odorant du sinistre qui en réalité ne l'était pas, à défaut de quoi les acquéreurs n'auraient pas manqué de fuir dès la première visite.



86. Si l'acquéreur est tenu à une diligence élémentaire (un devoir de curiosité normale) et doit de ce fait visiter le bien de manière attentive et poser des questions évidentes sur ce qui est directement visible, 

il n'a pas, en l'absence d'indices apparents graves, d'obligation de contrôle intrusif, étant rappelé qu'en tout état de cause, l'obligation d'information du vendeur ou du professionnel prime sur un éventuel manque de curiosité de l'acquéreur et que le dol rend toujours l'erreur excusable. En effet, si le vendeur a dissimulé intentionnellement une information déterminante, il ne peut opposer à l'acquéreur son manque de prudence ou son absence de recherches. Le défaut dissimulé ou la cause technique non décelable à l''il nu par un profane écarte le grief de manque de diligence et maintient la garantie du vendeur ou la sanction de la réticence dolosive.



87. En l'occurrence, les vendeurs soutiennent que 'Plusieurs visites étaient effectuées par les consorts [U] / [N], pour certaines accompagnées de professionnels du bâtiment'.



88. Pour autant, ils ne démontrent pas que des indices graves aient pu être apparents au moment des visites.



89. Au contraire, ils reprochent à l'agence immobilière d'avoir 'fait visiter le bien aux consorts [N] et [U] avant la signature du compromis sans qu'elle ne les ait informés du débordement de la fausse sceptique qui lui avait été notifié le 14 février 2018.'



90. C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que 'Le fait que les acquéreurs aient visité le bien à plusieurs reprises, y compris en présence de professionnels puisqu'ils projetaient des travaux de rénovation, n'est pas un élément suffisant pour affirmer qu'ils pouvaient se convaincre eux-mêmes du débordement de la fosse septique visible uniquement à l'extérieur de l'habitation' et que 'La production de photographies sans date certaine ne permet pas d'affirmer ou d'infirmer le fait que l'herbe était haute lors de leurs visites et que le débordement était apparent.'



91. Il sera ajouté que les consorts [L], qui ne sont pas des professionnels du bâtiment, n'avaient aucune raison de suspecter que l'installation d'assainissement de la voisine était installée en partie sur leur parcelle, qu'elle n'était de surcroît pas entretenue par cette dernière et, surtout, qu'elle débordait dans leur habitat et dans leur jardin.



92. Le reproche de défaut de diligences de la part des acquéreurs est donc inopérant.



L'information du sinistre aurait été donnée à l'agence immobilière



93. Ainsi qu'il a été ci-dessus rappelé, les consorts [F] ont transmis par courrier du 14 février 2018 à l'agence immobilière la copie de leurs courriers à Mme [V] et au maire de la commune du même jour. 



94. L'agence immobilière, qui confirme avoir reçu ce courriel et ses pièces jointes, était donc parfaitement informée du sinistre, de son ampleur, de ses causes et de ses conséquences. 



95. Le tribunal a toutefois pertinemment relevé qu'il n'était pas allégué par la société [O] Immobilier la délivrance d'une information aux acquéreurs quant au débordement de la fosse septique de Mme [V] dans l'habitat et le jardin du bien vendu.



96. Il sera ajouté que la responsabilité de l'agence immobilière à l'égard des vendeurs, qui sera examinée ci-après, n'exonère pas de leur propre responsabilité les vendeurs à l'égard des acquéreurs. 



97. Les consorts [F] demeurent contractuellement responsables à l'égard de leurs acquéreurs les consorts [L] de leur délivrer une information loyale et ils ne peuvent pas prétendre à être entièrement exonérés de toute responsabilité pour la seule raison qu'ils auraient communiqué l'information du sinistre à l'agence immobilière.



98. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que 'les vendeurs ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité par la transmission de ces éléments à l'agent immobilier sans aucune instruction, sans s'assurer qu'il a bien communiqué ces éléments aux personnes concernées, sans relever que le compromis de vente restait taisant sur ce point, et sans mentionner lors de la signature de l'acte authentique que la mise en demeure n'avait été suivie d'aucun effet, la suppression du bouchon ayant en revanche permis au débordement sur leur fonds de persévérer durant des mois.'



99. Le fait que le sinistre ait été dénoncé par les consorts [F] à leur voisine Mme [V], au maire et au SPANC est tout aussi impuissant à les exonérer de leur propre responsabilité de vendeurs. 



100. En définitive, ce sinistre était connu des vendeurs, de l'agent immobilier, de la voisine, du maire et du SPANC, sauf des acquéreurs.



Le sinistre n'aurait pas été déterminant du consentement des acquéreurs



101. Le rapport du SPANC du 22 février 2018, ci-dessus évoqué, a conclu à la non-conformité de l'assainissement litigieux et à l'existence d'un danger pour les personnes.



102. Le dysfonctionnement du réseau d'assainissement n'a pas été réparé de sorte que les rejets avaient vocation à se reproduire tant qu'aucune réparation n'était intervenue.



103. Le sinistre est apparu aux acquéreurs dans sa réalité, son ampleur et ses conséquences au moment de leur emménagement le week-end des 16 et 17 juin 2018, soit en période estivale où les odeurs sont les plus fortes et les risques sanitaires et bactériologiques les plus élevés.



104. La salubrité d'un logement est un critère déterminant du consentement à son acquisition puisque l'insalubrité engage la santé humaine car elle compromet l'hygiène humaine de base. Aussi, compte tenu des conséquences sanitaires, olfactives et visuelles engendrées par ce sinistre sur le bien immobilier acquis, l'information du débordement de la fosse septique dans l'habitat et dans le jardin du bien acquis était déterminante du consentement des acquéreurs les consorts [L].



105. Contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], la question soulevée n'est pas celle de l'hygrométrie normale chez les [L] ni non plus celle de la surface moindre concernée par les rejets mais bien celle de l'insalubrité du bien immobilier liée à ces rejets qui ont rendu celui-ci impropre à sa destination d'habitation. 



106. C'est donc par d'exacts motifs que le premier juge a estimé que cette omission devait être qualifiée de déterminante pour les acquéreurs. 



107. En conclusion, en taisant sciemment une information d'importance capitale (le débordement de la fosse septique dans l'habitat et dans le jardin) et en restituant une réalité erronée (un dégât des eaux), les consorts [F] ont commis une réticence dolosive doublée d'une man'uvre de travestissement de la réalité de la situation exacte du bien vendu. Le silence, intentionnellement gardé par les vendeurs quant au débordement de la fosse septique, qu'ils se sont évertués à minimiser et qu'ils ont finalement traduit en un banal dégât des eaux dans le compromis de vente, avait pour but de déterminer les consorts [L] à signer la vente en les trompant sur l'état d'insalubrité réelle du bien. 



108. Le dol commis par les consorts [F] est établi.



109. Le jugement qui a prononcé la nullité pour dol de la vente signée le 22 février 2018 et réitérée le 12 juin 2018 entre les consorts [F], vendeurs, et les consorts [L], acquéreurs, sera confirmé sur ce point.



1.2) Sur les restitutions de la chose et du prix



110. En application de l'article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.



111. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.



112. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.



113. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a en conséquence de l'annulation de la vente :

- ordonné la restitution du bien immobilier objet de ladite vente aux consorts [F],

- ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière,

- condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] la somme de 125.000 € correspondant au prix de vente de l'immeuble.



2) Sur la nullité du contrat de prêt et ses conséquences



2.1) Sur le remboursement de la somme prêtée et sa liquidation



114. En application des dispositions de l'article L. 312-55 du code de la consommation, le crédit est annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement annulé. 



115. C'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution du contrat de prêt n° DD12137370 d'un montant de 104.294,20 € souscrit par les consorts [L] auprès de la caisse de Crédit mutuel de Bretagne et a condamné les emprunteurs à restituer à la concluante la somme prêtée déduction faite des échéances déjà versées (capital et intérêts mais non des cotisations d'assurances), ainsi que des frais, les dettes réciproques se compensant de plein droit.



116. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.



117. Il sera également confirmé en ce qu'il a relevé qu'aucune des parties concernées n'indiquait le montant des sommes versées à déduire du capital à rembourser et qu'en l'absence de demande chiffrée, il convenait de renvoyer les parties à l'apurement de leurs comptes.



2.2) Sur le non-remboursement des cotisations d'assurance



118. S'agissant spécifiquement des cotisations d'assurances, le tribunal a retenu qu'il n'y avait pas lieu de déduire les cotisations perçues par un tiers en contrepartie d'une assurance dont les emprunteurs avaient effectivement bénéficié et qui ne pouvait être annulée rétroactivement.



119. Le jugement sera confirmé sur ce point.



2.3) Sur le non-maintien de l'assurance emprunteur



120. C'est encore de manière justifiée que le tribunal a rappelé que l'assurance emprunteur, contrepartie de l'aléa garanti durant l'exécution du contrat de prêt, n'était pas une sûreté et n'avait plus lieu d'être à compter de la résolution du contrat de prêt. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant au maintien de cette assurance.



2.4) Sur le maintien de la caution d'Axa France Iard



121. Le premier juge a dit que la caution de la SA Axa France Iard au profit de la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] était prorogée jusqu'à restitution des sommes restant dues par les emprunteurs. 

 

122. Les consorts [F] sollicitent l'infirmation de ces dispositions. Les consorts [L] en demandent la confirmation. 

 

Réponse de la cour



123. L'article 1352-9 du code civil dispose que 'Les sûretés constituées pour le paiement de l'obligation sont reportées de plein droit sur l'obligation de restituer sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme.'



124. Il est de jurisprudence constante que l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée et que la garantie en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation (Civ. 1ère, 19 septembre 2019 n° 18-1758, Civ. 3ème, 5 novembre 2008 n° 0717357, Civ. 1ère, 29 octobre 2002, n° 99-20450). 

 

125. Qu'elle soit une sûreté réelle ou un cautionnement, la garantie subsiste jusqu'à ce que les restitutions aient eu lieu (Civ. 1ère, 21 mai 1992 n° 90-21031). 

 

136. En l'espèce, le prêt est garanti par le cautionnement d'Axa de sorte que ce cautionnement doit subsister jusqu'à ce que les consorts [L] aient restitué les sommes dues à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] à la suite de l'annulation de ce prêt. 

 

137. Le jugement qui a maintenu le cautionnement de la société Axa France Iard sera confirmé sur ce point.



3) Sur les préjudices



138. Les consorts [F] considèrent que leur responsabilité n'est pas engagée, qu'ils ne doivent pas supporter les frais de déménagement, ni les loyers d'un autre logement à hauteur de 820 € par mois jusqu'à l'annulation de la vente puisque le bien vendu est conforme selon le rapport du SPANC qui a rendu un avis de conformité après visite de l'installation de la maison des consorts [L], et ce en dépit de la non-conformité de l'installation voisine, que les acquéreurs ne démontrent pas que le bien dans son ensemble est inhabitable ni qu'il y ait eu nécessité ou urgence de devoir déménager, que l'indemnité de résiliation du prêt travaux d'un montant de 1193 € n'est pas justifiée, que s'agissant de la demande de condamnation à la somme de 217 € par mois jusqu'à l'annulation de la vente, correspondant au coût mensuel du crédit, celle-ci n'a aucune raison d'être puisqu'elle fait doublon avec la demande principale de nullité de la vente et, en conséquence, de condamnation à restitution du prix de vente. 



139. Les consorts [L] ont demandé la confirmation du jugement sur l'annulation de la vente reçue par maître [B] le 12 juin 2018, sur l'annulation du contrat de prêt ainsi que sur le remboursement par les consorts [F] du prix de vente de la maison et des frais d'agence à hauteur de 8.500 €, de la facture d'intervention de la société SHBIR ABS, les indemnités de résiliation du prêt travaux, les frais d'agence dont ils se sont acquittés pour le relogement à hauteur de 591.20 €.



140. Ils demandent l'infirmation du jugement sur la condamnation aux loyers et sollicitent la condamnation des consorts [F] à leur rembourser l'intégralité des loyers dont ils auront dû s'acquitter jusqu'au complet règlement des condamnations prononcées, soit la somme de 800 €/ mois, outre les émoluments du notaire à hauteur de la somme de 2.768 € qui apparaissent sur le décompte transmis en cause d'appel, ainsi que la prochaine taxe foncière et d'ordures ménagères actualisées à la date de l'arrêt à intervenir, soit la somme de 5.076,64 € arrêtée à l'année 2025.



141. Ils entendent solliciter la réformation du jugement en ce qu'il a limité la condamnation des consorts [F] au titre du préjudice moral à la somme de 5.000 € puisqu'en effet, à cause de la situation d'insalubrité du bien immobilier tel qu'elle résulte des rapports de vérification des installations d'assainissement voisines, ils ont été contraints de trouver une solution de relogement provisoire en urgence alors qu'ils sont parents d'un nourrisson, qu'ils vont devoir à nouveau se consacrer à la recherche d'un nouveau projet immobilier, outre qu'ils se trouvent désormais confrontés à une hausse de l'immobilier et des taux d'emprunt, qu'ils ont ainsi perdu plus de 5 ans dans la réalisation d'un projet immobilier viable, d'où leur demande à hauteur de la somme de 12.500 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance, soit 2.500 € par an sur 5 années, somme arrêtée au 30 août 2023.



142. L'agence [D] [O] Immobilier rappelle qu'elle ne saurait être tenue de garantir la restitution du prix de vente qu'elle n'a pas encaissé. 



143. La caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] soutient que le premier juge a justement prononcé la résolution du contrat de prêt et condamné en conséquence les emprunteurs à lui restituer la somme prêtée déduction faite des échéances déjà versées (capital et intérêts mais non des cotisations d'assurances). Il en résulte que les gains manqués à la suite de la faute des vendeurs, à savoir les intérêts, frais de dossier, frais de courtage, frais de commission de caution Axa constituent bien un préjudice réparable dès lors qu'ils ont été réglés par les emprunteurs et qu'ils doivent leur être restitués par elle.



Réponse de la cour



144. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.



145. L'article 1352-5 du code civil dispose que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.



146. Il convient d'examiner chaque poste de préjudice.



Les honoraires d'agence



147. Du fait de l'annulation de la vente motivée par la faute des consorts [F], ces ont été inutilement exposés par les consorts [L] qui ont droit à une réparation de ce chef à hauteur du préjudice subi.



148. Le jugement qui a condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] la somme de 8.300 € au titre des honoraires d'agence sera confirmé sur ce point.



Les émoluments du notaire 



149. La demande au titre du remboursement des émoluments du notaire a été rejetée par le premier juge faute de justificatif de ventilation entre ceux-ci et les droits d'enregistrement dont le remboursement incombe à l'administration fiscale en application de l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts une fois le jugement passé en force de chose jugée.



150. En cause d'appel, les consorts [L] versent aux débats le décompte du notaire sur lequel apparaissent ses émoluments à hauteur de la somme de 2.768 €.



151. Il sera en conséquence fait droit à la demande des consorts [L] d'indemnisation de ce chef, les consorts [F] étant solidairement condamnés à leur payer ladite somme de 2.768 € au titre des émoluments indûment engagés auprès du notaire.



152. Le jugement sera infirmé sur ce point.



153. S'agissant des intérêts au taux légal et de la capitalisation réclamés sur cette somme, l'article 1231-7 du code civil dispose que 'En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Les intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.'



154. L'article 1343-2 du même code précise que 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.'



155. La capitalisation des intérêts est de droit s'il en est fait la demande (Civ. 1ère, 6 juin 2001, n° 99-11.528).



156. Les émoluments du notaire étant une somme d'argent exposée par les consorts [L] avant l'acte introductif d'instance, la condamnation à paiement sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation au fond du 8 octobre 2018 et de la capitalisation des intérêts.



Les pénalités de résiliation anticipée du prêt travaux 



157. Compte tenu de la réticence dolosive commise par les consorts [F], ils seront également tenus de tous les dommages-intérêts pour l'ensemble des préjudices certains et directs subis par les consorts [L]. 



158. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés solidairement à leur rembourser la somme de 322,20 € au titre de la pénalité de remboursement anticipé du prêt pour travaux, dûment justifiée par une attestation de la banque.



Les intérêts et frais du crédit



159. Les consorts [F] sollicitent l'infirmation de cette disposition tandis que la caisse de Crédit mutuel de Bretagne sollicite la confirmation du jugement en ce les consorts [F] à lui rembourser les intérêts et frais qu'elle a elle-même remboursés aux consorts [L] du fait de l'annulation du contrat de prêt par la faute de ces derniers. Elle soutient qu'il s'agit d'un préjudice réparable et certain.



Réponse de la cour



160. En l'espèce, les gains manqués à la suite de la faute des vendeurs, à savoir les intérêts, frais de dossier, frais de courtage, frais de commission de caution Axa constituent un préjudice réparable dès lors qu'ils ont été réglés par les emprunteurs et qu'ils doivent leur être restitués par la banque à la suite de l'annulation du contrat de prêt. 



161. Les intérêts conventionnels et les frais de dossier ont bien été versés par les consorts [L] à la caisse de Crédit mutuel de Bretagne et celle-ci devra les leur restituer, sous réserve de compensation, de sorte qu'elle justifie bien d'un préjudice réparable. 



162. C'est à juste titre que le tribunal a retenu que la réticence dolosive des vendeurs constitue la faute justifiant de les condamner à indemniser la banque en lui versant les intérêts et frais restitués aux consorts [L] du fait de la résolution du contrat de prêt.



163. Le jugement sera confirmé sur ce point.



La facture de la société SHBIR ABS du 20 juin 2018



164. Pour les mêmes raisons, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] la somme 139,26 € au titre de la facture de débouchage du réseau établie par la société SHBIR ABS le 20 juin 2018.



Les taxes foncières et d'ordures ménagères



165. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] la somme de 2.102,64 € au titre des taxes foncières et d'ordures ménagères arrêtées en 2021. 



166. Y ajoutant, les consorts [F] seront condamné à leur rembourser les taxes foncières et d'ordures ménagères dont ils ont dû s'acquitter de 2022 à 2025, et dont ils justifient en cause d'appel, à savoir : 

- taxe foncière de 2022 : 637 €

- taxe foncière de 2023 : 682 €

- taxe foncière de 2024 : 721 €

- taxe foncière de 2025 : 733 €

- taxe des ordures ménagères de 2022 : 201 €

Sous-total : 2.974 €.

D'où un total général : 5.076,64 €.



Les frais d'agence pour relogement



167. Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] la somme de 591,20 € au titre des frais d'agence engagés pour rechercher un nouveau logement, ce relogement des acquéreurs ayant été nécessaire en raison de l'insalubrité du bien acquis.



Les frais de loyers pour le relogement 



168. Les consorts [L] ont pris à bail un nouveau logement le 6 juillet 2018 moyennant un loyer de 800 € mensuels.



169. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [F] à rembourser aux consorts [L] la somme de 800 € de loyer entre le mois d'août 2018 et le mois de février 2019, soit une somme de 5.600 € selon les quittances produites.



170. Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation au-delà du mois de février 2019 en l'absence de quittances de loyer produites pour cette période postérieure.



171. En cause d'appel, les consorts [L] versent aux débats les quittances de loyer pour la période courant du 1er août 2018 au 30 juin 2023, ce qui représente la somme totale de loyers de 47.200 €, dont ils demandent le paiement, outre celle de 800 € par mois à compter du mois de juillet 2023, jusqu'à complet paiement des condamnations prononcées.



172. Le jugement sera infirmé sur ce point et, y ajoutant, les consorts [F] seront donc condamnés à leur rembourser les loyers dont ils ont dû s'acquitter de mars 2019 inclus à juin 2023 inclus et dont ils justifient, soit une somme de 41.600 €.



173. Le préjudice n'étant pas établi pour la période postérieure au 30 juin 2023, la demande ne peut qu'être rejetée de ce chef. 



Le préjudice moral 



174. Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [F] à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi par eux du fait de la découverte du sinistre, de la nécessité de quitter les lieux pour être relogés et de la procédure subie depuis l'année 2018.



4) Sur les garanties



175. Les consorts [F] entendent agir contre Mme [V] et contre l'agence immobilière en garantie des condamnations auxquelles ils sont tenus en conséquence de l'annulation de la vente immobilière.



4.1) Sur la garantie demandée à Mme [V]



176. Les consorts [F] font valoir que l'installation de Mme [V] n'est pas conforme et est illégale puisqu'elle empiète sur leur terrain sans aucune autorisation, que Mme [V] doit rétablir le lien hydraulique entre les eaux usées produites dans la maison et la filière d'assainissement tel que cela ressort du rapport technique de la SPANC du 22 février 2018, que son inertie leur a causé un préjudice en leur qualité de propriétaires de la parcelle voisine et lors de la vente aux consorts [L], que la responsabilité de celle-ci est engagée à leur égard et qu'elle doit les garantir in solidum avec l'agence immobilière de l'intégralité des condamnations prononcées.



Mme [V] n'a pas constitué avocat.



Réponse de la cour



177. Il convient de rappeler ici que le recours en garantie ne peut s'appliquer au prix de vente dont seuls les consorts [F] sont redevables et qui ne correspond pas à un préjudice indemnisable mais seulement à une obligation de restitution.



178. Le tribunal a retenu à juste titre que compte tenu du débordement de la fosse septique, Mme [V] est responsable du préjudice subi par les consorts [F] sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, indépendamment de toute faute de sa part.



179. Néanmoins, eu égard à leur propre faute commise en qualité de vendeurs, les consorts [F] ne sauraient prétendre à une garantie intégrale des autres responsables.



180. En effet, bien que non professionnels de l'immobilier, mais débiteurs principaux de l'information à l'égard des acquéreurs, ils devaient donner aux consorts [L] l'information du sinistre de la fosse septique de la voisine, ce qu'ils n'ont pas fait, ni au stade du compromis, ni dans l'entre faite, ni à l'occasion de la réitération de la vente.



181. C'est de manière pertinente que, compte tenu de la gravité de la faute des consorts [F] et du trouble anormal du voisinage créé par Mme [V], celle-ci sera condamnée à garantie dans la limite de 20 %.



182. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [V] à garantir les consorts [F] dans la limite de 20 % de leur condamnation indemnitaire, à l'exclusion du prix de vente.



4.2) Sur la garantie demandée à l'agence immobilière



183. Les consorts [F] font valoir qu'il résulte de ce qui précède que la défaillance de l'agence immobilière ne peut leur être imputée puisque l'agence [D] [O] Immobilier ne conteste pas avoir réceptionné les courriers comportant toutes les informations liées au sinistre, qu'elle a été la seule interlocutrice des acquéreurs jusqu'à la signature du compromis, qu'elle était donc la seule en mesure de les informer de la situation et que c'est donc bien l'agence immobilière qui engage sa pleine et entière responsabilité



184. L'agence [D] [O] Immobilier soutient que dans la perspective de la vente, le système d'assainissement a été examiné et jugé conforme par le SPANC dans son rapport du 19 octobre 2017, qu'elle a rempli son obligation en insérant au compromis de vente une clause retraçant le dégât des eaux du 3 septembre 2017, dont la cause ne lui a pas été communiquée, que de l'aveu même des vendeurs, le dysfonctionnement de l'installation voisine était en tout état de cause en voie de règlement et qu'ils n'ont pas signalé à l'agence que les termes du compromis étaient imprécis, incomplets ou inexacts, qu'il leur appartenait d'évoquer les courriers du 14 février 2018 lors de la signature du compromis de vente et de l'acte authentique, alors que le notaire demande systématiquement s'il existe des litiges en cours avec un tiers et qu'ils sont restés taisants à cet égard, qu'elle-même n'a pas été destinataire du rapport du SPANC du 22 février 2018 qui n'a pas non plus été mentionné dans l'acte authentique du 12 juin 2018, qu'elle n'a appris la réalité de la situation qu'à l'occasion d'une réunion commune avec le SPANC, la société de débouchage SBHIR, les consorts [F] et maître [Z], huissier, qui s'est tenue en juin 2018 après la réitération de l'acte, qu'elle n'a donc pas failli à ses obligations et n'a pas à supporter un partage de garantie, sauf à le ramener à de plus justes proportions, les consorts [F] restant en tout état de cause tenus de leur propre obligation de renseignement envers les acquéreurs et seuls tenus à la restitution du prix de vente.



Réponse de la cour



185. Il est de jurisprudence constante que l'intermédiaire professionnel, en l'occurrence, un agent immobilier, est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de son mandant mais également à l'égard du contractant de celui-ci. (Civ. 1ère 18 avril 1989, CA [Localité 15] 1ère Ch. Section 1, 12 mai 2016 n° 15/1729). 

 

186. L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine importance.

 

187. Au titre du devoir d'information et de conseil, il doit s'assurer que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs (Civ. 3ème, 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170, Bull. 2017, III, n 139 ; Civ. 1ère, 29 novembre 2005, pourvoi n° 02-15.021 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° 10-21.052).



188. Il doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité (Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n° 14-12.144). 

 

189. Il doit signaler une difficulté connue aux acheteurs et à leur notaire et ce, de manière officielle (CA [Localité 16], 1ère ch. A, 29 mars 2016, n° 15/2833). 



190. Il ne peut donc pas se contenter de transmettre les informations fournies par le vendeur mais doit s'assurer de leur exactitude, c'est-à-dire vérifier la réalité des travaux annoncés, demander des justificatifs (factures, attestations, garanties décennales), voire attirer l'attention de l'acquéreur en cas de doute.



191. Sa réticence dolosive ou la dissimulation d'une information sur l'état réel d'un immeuble engage sa responsabilité.



192. Enfin, la Cour de cassation retient l'existence d'une obligation de résultat lorsque l'agent immobilier est rédacteur d'actes. (Civ. 1ère, 22 juill. 1968, Bull. civ. I, n° 219).



Réponse de la cour



193. Là encore, le recours en garantie ne peut s'appliquer au prix de vente dont seuls les consorts [F] sont redevables et qui ne correspond pas à un préjudice indemnisable mais seulement à une obligation de restitution.



194. En l'espèce, par acte sous seing privé du 25 juillet 2017, les consorts [F] ont donné mandat à titre exclusif à l'agence immobilière [D] [O] Immobilier de vendre leur bien immobilier.



195. En possession dès le 14 février 2018 des courriers adressés le même jour par les consorts [F] à Mme [V] et au maire de la commune, et dont la teneur descriptive des causes et conséquences a été ci-dessus rappelée, l'agence immobilière connaissait donc l'existence du sinistre lié au débordement de la fosse septique dans son ampleur et ses conséquences.



196. Elle n'a pour autant effectué aucune démarche pour approfondir sa connaissance du sinistre et, surtout, s'enquérir des réparations utiles de sorte à proposer, le cas échéant, un report de la signature du compromis et, surtout, une description exacte de ce sinistre dans cet avant-contrat.



197. C'est à juste titre que le tribunal a retenu que 'l'agent immobilier ne fait état d'aucune délivrance d'information aux candidats acquéreurs alors qu'il avait reçu des documents relatifs au déversement d'eaux et boues usées dans le jardin, élément essentiel pour le consentement des acquéreurs. Il ne fait pas non plus état de diligences auprès de ses mandants pour comprendre la nature de la difficulté concernant l'assainissement et vérifier sa résolution. Il a enfin rédigé le compromis de vente de manière lacunaire, en ne faisant pas état de ce débordement d'eaux usées. L'agent immobilier a, ce faisant, engagé sa responsabilité.'



198. Compte tenu de la gravité des manquements de l'agence immobilière, la cour confirmera le montant de la garantie due par elle aux consorts [F] à hauteur de 60 % du chef de toutes leurs condamnations indemnitaires, ce qui exclut le prix de vente.



199. Le jugement sera confirmé sur ce point, y compris en ce qu'il l'a appliqué au remboursement à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 13] des intérêts et frais qu'elle a elle-même remboursés aux consorts [L].



200. Le partage de responsabilité dans la prise en charge des condamnations indemnitaires, comprenant celles fixées en appel, s'établit donc ainsi qu'il suit :

- M. [C] [I] et Mme [M] [E] : 20 %,

- la société [D] [O] Immobilier : 60 %,

- Mme [T] [V] : 20 %,

les demandes de garantie faites par l'agent immobilier à l'encontre des vendeurs et de Mme [V] étant rejetées. 



4) Sur le préjudice moral des consorts [F]



201. Les consorts [F] estiment qu'ils sont victimes d'un préjudice lié aux carences et inertie fautives de l'agence immobilière et de Mme [V] puisqu'ils ont eu à subir, indépendamment même de toute potentielle condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice des consorts [L], un préjudice lié à la présente procédure et à ses conséquences, qu'il convient d'y ajouter le préjudice lié aux saisies-conservatoire pratiquées sur leurs comptes bancaires le 15 novembre 2020, qu'ils demandent la condamnation in solidum de l'agence immobilière [D] [O] et de Mme [V] au paiement d'une indemnité de 15.000 € en réparation du préjudice subi.



202. L'agence immobilière [D] [O] Immobilier estime que dans l'hypothèse où la cour viendrait à rejeter la demande d'annulation de la vente, les consorts [F] ne pourront pas invoquer une faute de l'agence immobilière, qu'il appartient aux consorts [F] d'obtenir réparation de leurs divers préjudices auprès des consorts [L] et notamment celui résultant des saisies conservatoires que ces derniers ont cru devoir, sous leur responsabilité, mettre en 'uvre, qu'il n'est pas sérieux de prétendre que le préjudice subi est le même et doit donner lieu à réparation à hauteur de 15.000 € que la vente soit annulée ou au contraire validée. 



Réponse de la cour



203. La cause première du litige trouve son origine dans la réticence dolosive imputable aux vendeurs, débiteurs principaux d'une information loyale à l'égard des acquéreurs quant aux caractéristiques du bien et à la sinistralité qui l'affecte.



204. De même, il leur appartenait, au-delà de la transmission de l'information à l'agence immobilière, de veiller à ce que cette information soit correctement traduite dans les actes de vente, ce qui n'a pas été le cas.



205. La demande au titre du préjudice moral sera en conséquence rejetée. 



5) Sur les dépens



206. Succombant en appel, les consorts [F], la société [D] [O] Immobilier et Mme [V] supporteront solidairement les dépens d'appel.



207. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



6) Sur les frais irrépétibles



208. Eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner solidairement les consorts [F], la société [D] [O] Immobilier et Mme [V] à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



209. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes des consorts [F] et de la société [D] [O] Immobilier de ce chef seront rejetées.



210. Le jugement sera enfin confirmé en ce qu'il a retenu que les consorts [F], l'agence immobilière et Mme [V] se devront mutuellement garantie pour la répartition des frais et dépens selon ce partage :

- M. [C] [I] et Mme [M] [E]...........................20 %,

- la société [D] [O] Immobilier.........................................60 %,

- Mme [T] [V]...............................................................20 %.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 30 août 2022 sauf en ce qu'il a :

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement M. [C] [I] et Mme [M] [E] à payer à M. [A] [U] et Mme [J] [N] les sommes de :

- 2.768 € au titre des émoluments du notaire maître [B],

- 41.600 € au titre des frais de relogement de mars 2019 inclus à juin 2023 inclus, 



Dit que le partage de responsabilité dans la prise en charge définitive des condamnations indemnitaires, comprenant celles ci-dessus fixées complémentairement en appel, s'établit ainsi qu'il suit :

- M. [C] [I] et Mme [M] [E]...........................20 %,

- la société [D] [O] Immobilier.........................................60 %,

- Mme [T] [V]...............................................................20 %,



Condamne solidairement M. [C] [I], Mme [M] [E], la société [D] [O] Immobilier et Mme [T] [V] aux dépens d'appel,



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision,



Condamne solidairement M. [C] [I], Mme [M] [E], la société [D] [O] Immobilier et Mme [T] [V] à payer à M. [A] [U] et Mme [J] [N] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que la garantie mutuelle pour la répartition des frais et dépens s'applique comme suit entre M. [C] [I], Mme [M] [E], la société [D] [O] Immobilier et Mme [T] [V], y compris pour les frais et dépens d'appel :

- M. [C] [I] et Mme [M] [E]...........................20 %,

- la société [D] [O] Immobilier.........................................60 %,

- Mme [T] [V]...............................................................20 %,



Rejette le surplus des demandes.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 

 empêchée



























































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous, directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.