Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 1 septembre 2026, n° 25/02334

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 01 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 319





N° RG 25/02334 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BON7E







S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.R.L. [Adresse 1]





C/



[C] [J] [Y] [B]

























Copie exécutoire délivrée le :

à : 

- Me Alain DE ANGELIS 

- Me Hugo CADET

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 09 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 22/08145.



APPELANTES



S.A. AXA FRANCE IARD

demeurant [Adresse 2]



S.A.R.L. [Adresse 1]

demeurant [Adresse 3]



Toutes deux représentées par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



Madame [C] [J] [Y] [B]

née le 27 Septembre 1952 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4] - FRANCE



Représentée par Me Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre rapporteur 

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Catherine OUVREL, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Sancie ROUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2026. 





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2026 



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 22 mars 2022, Mme [C] [A] épouse [B] a conclu avec la Sarl L'agence immobilière du pont de l'étoile du réseau Orpi, un mandat exclusif pour la vente de son bien immobilier situé [Adresse 5], [Localité 3]. 



Suivant compromis de vente en date du 4 mai 2022, réitéré par acte authentique le 30 octobre 2022, les consorts [Q] [S] ont acquis le bien au prix de 443 000 euros, ainsi que les meubles le meublant au prix de 7 000 euros, soit un total de 450 000 euros. 



Le 9 juin 2022, la société Recouly Immobilier mandatée par Mme [B] afin de chercher une nouvelle résidence, a évalué à la somme de 620 000 euros la valeur du bien vendu, soit 4 000 euros/m² pour une surface habitable estimée à 155 m². 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2022, Mme [B], reprochant à l'agence immobilière de ne pas avoir réalisé d'estimation récente préalablement à la vente, ni de l'avoir alertée sur le caractère manifestement sous-évalué du prix de vente, a mis en demeure M. [F], gérant de l'agence immobilière, de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur.



Le 30 juin 2022, Mme [B] a fait réaliser une deuxième évaluation du bien vendu par la Sarl Isnard et Associés, office notarial, estimant le bien à une valeur située entre 610 000 et 620 000 euros.



Par acte du 25 juillet 2022, Mme [B] a assigné la Sarl L'agence immobilière du [Adresse 6] et son assureur, la société Suffren, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer diverses sommes à titre dommages et intérêts en réparation de ses préjudices économiques et de son préjudice moral, sur le fondement de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 1992 et suivants du Code civil, outre intérêts avec application de l'anatocisme, ainsi que la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









Par acte du 1er septembre 2022, Mme [B] a assigné en intervention forcée la société Axa France Iard, assureur responsabilité civile de l'agence immobilière. 



Les deux affaires ont été jointes et Mme [B] a indiqué se désisté dans l'instance et dans son action à l'encontre de la société Suffren Assurances Associés. 



Par jugement contradictoire rendu le 14 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- reçu l'intervention volontaire de la société Axa France Iard ;

- mis hors de cause la société Suffren Assurances Associés ; 

- condamné solidairement l'agence immobilière du [Adresse 6] et son assureur Axa France Iard à payer à [C] [A] épouse [B] la somme de 131 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

- dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

- rejeté la demande formulée au titre de l'anatocisme ;

- condamné solidairement l'agence immobilière du [Adresse 6] et son assureur Axa France Iard aux entiers dépens ;

- condamné solidairement l'agence immobilière du [Adresse 6] et son assureur Axa France Iard à verser à [C] [A] épouse la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

- rejeté les prétentions pour le surplus.



Le tribunal, après avoir constaté l'intervention de la société Axa France Iard, a dit y avoir lieu à mettre hors de cause la société Suffren Assurances et Associés. Sur le fond, il a retenu que les éléments produits par Mme [B] permettaient de démontrer que l'estimation du bien réalisée par l'agence immobilière ne reposait sur aucune étude comparative par référence au marché local contrairement aux obligations pesant sur elle.



Il a également relevé qu'à l'exception de l'aléa modéré lié à la situation du bien en zone inondable et à la faible hauteur sous plafond nécessitant de réaliser quelques travaux de rafraîchissement, aucun des autres éléments pris en compte par l'agence immobilière dans le cadre de son estimation ne permettaient de minorer à ce point la valeur du bien qui aurait dû à minima en retenant une fourchette basse de 4 000 euros/m², être évaluée à 620 000 euros de sorte que l'évaluation manifestement sous évaluée du bien était fautive. 



Il a considéré que le préjudice de perte de chance de vendre le bien en tenant compte de la valeur estimée par l'agence Recouly imputable à la faute de l'agence immobilière devait être fixé à 70 % de ce différentiel compte tenu des caractéristiques du marché mis en exergue par l'office notarial Isnard et Associés dans son attestation du 30 juin 2022 (620 000 euros - 443 000 euros = 123 900 X 70 %).



Sur le préjudice matériel résultant des honoraires perçus au titre du mandat de vente, il a condamné l'agence immobilière à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros. Il a également admis l'existence d'un préjudice moral causé par la perte de confiance et les tracas liés à la procédure.



Enfin, il a dit y avoir lieu à déduire du montant de la condamnations ainsi prononcées la somme de 2 000 euros correspondant à la franchise prévue par le contrat d'assurance souscrit auprès de la Sa Axa France Iard et a débouté Mme [B] de sa demande tendant à voir prononcer l'anatocisme des intérêts au motif que cette demande n'était pas motivée. 



Par déclaration transmise au greffe le 26 février 2025, la société Axa France Iard et la Sarl [Adresse 7] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs de son dispositif les ayant condamnées solidairement à payer à Mme [B] la somme de 131 900 euros à titre de dommages et intérêts, dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision, les ayant condamnées solidairement aux entiers dépens et aux frais irrépétibles, rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire et rejeté les prétentions pour le surplus.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 avril 2026.













EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Par conclusions transmises le 9 octobre 2025, la Sarl L'agence immobilière du pont de l'étoile et la société Axa France Iard, au visa des articles 1991, 1992 et 1240 du Code civil, demandent à la cour de:



- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a reçu l'intervention volontaire de la société Axa France Iard et rejeté la demande d'anatocisme,

Statuant à nouveau,

A titre principal

- débouter Mme [B] de l'intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire

- réduire la demande de condamnation formulée au titre du préjudice matériel par Mme [B],

- la débouter de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral,

- débouter Mme [B] de sa demande tendant au remboursement des honoraires perçus par la Sarl L'agence immobilière [Adresse 8],

- confirmer le jugement en ce qu'il a déduit de l'indemnisation qui serait allouée à Mme [B], la franchise de 2 000 euros prévue au terme de la police d'assurance souscrite entre les concluantes, 

En tout état de cause, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande au titre de l'anatocisme,

- débouter Mme [B] de ses demandes de condamnations formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et l'anatocisme, tant en première instance qu'à hauteur d'appel,

- condamner Mme [B] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la première instance dont distraction,

- condamner Mme [B] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur d'appel, outre les entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction. 





Par conclusions transmises le 15 juillet 2025, Mme [B], au visa de l'article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 1992 et suivants du Code civil et de l'article R.156-1 du code de la construction de l'habitation, demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- reçu l'intervention volontaire de la société Axa France Iard ;

- mis hors de cause la société Suffren Assurances Associés ; 

- condamné solidairement la Sarl L'agence immobilière [Adresse 8] et son assureur Axa France Iard aux entiers dépens ;

- condamné solidairement la Sarl L'[Adresse 9] et son assureur, la société Axa France Iard, à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

- l'infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- condamner la Sarl L'[Adresse 9] solidairement avec la Sa Axa France Iard, à lui payer la somme de 169 600 euros, avec les intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir, avec application de l'anatocisme dans les termes de l'article 1343-2 du Code civil,

En tout état de cause,

- condamner solidairement la Sarl L'[Adresse 9] et la Sa Axa France Iard à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépends de l'instance. 



Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION



1. Sur la sous évaluation fautive du bien par la Sarl l'[Adresse 9] 



1.1 Moyens des parties



L'agence immobilière soutient qu'elle a tout mis en oeuvre pour exécuter ses missions dans le cadre du mandat souscrit et qu'aucune faute n'a été commise dans l'évaluation du bien valablement déterminée en tenant compte de sa surface habitable réelle (85m²) une fois exclue la surface du rez-de-chaussée non conforme à la réglementation applicable au logement déçent Les appelants soutiennent également que le coût des travaux nécessaires à la réhabilitation de cette pièce, à la remise au goût du jour du bien et d'autres facteurs ont nettement diminué la valeur de l'immeuble à vendre. 

Elles ajoutent que les pièces versées aux débats permettent d'établir que la propriété de Mme [B], au regard de ces critères déterminants, était en réalité estimée entre 340 000 euros et 350 000 euros et considèrent que l'évaluation opérée par l'agence Recouly et l'avis de valeur de l'étude notariale Isnard et Associés, établis sans tenir compte de ces éléments, ne sont pas probants et ne suffisent pas à démontrer une inexécution des obligations incombant au mandataire.



Mme [B] soutient en réponse que l'agence immobilière, tenue d'une obligation de moyens renforcée à l'égard des consommateurs, a commis une faute en procédant à une évaluation manifestement minorée en s'abstenant de procéder à une étude comparative par référence au marché local ainsi que le prévoyait le contrat de mandat et considère que ce défaut d'étude de marché préalable a conduit à une sous estimation de la valeur du bien immobilier.

Elle fait valoir également que les dispositions du décret n°2022-120 du 30 janvier 2022, relatif aux baux d'habitation, ne sont pas applicables en l'espèce et qu'il résulte au contraire de l'acte notarié constatant la vente autant que de la déclaration d'aliéner, que la destination du bien inclue les pièces situées au rez-de-chaussée. Elle expose en outre que les deux pièces composant ce niveau d'habitation ne peuvent être exclues de la surface habitable dans la mesure où la hauteur sous plafond de 2.10m² est conforme à la limite de 1.80 m² instituée par la Loi Carrez et reprise à l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitat. Elle estime enfin que les arguments développés par les appelants ne sauraient remettre en cause la valeur probante des deux estimations immobilières réalisées en comparaison avec des logements d'une surface équivalente ; que ces éléments établissent que les évaluations évoquées par l'agence et son assureur sont erronées et que le bien ne saurait être évalué en dessous de la fourchette de prix de vente valablement fixée entre 610 000 euros et 620 000 euros. 



1.2 Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



L'agent immobilier tenu d'une obligation de moyen, est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l'exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Ces dommages peuvent procéder d'un manquement soit à ses obligations contractuelles, soit à ses obligations d'information et de conseil.



Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier. Il appartient dans ce cas au mandant d'établir les fautes de gestion par lui alléguées à l'encontre de son mandataire, conformément aux dispositions de l'article 1315 du Code civil.



En l'espèce, Mme [B] reproche à l'agence immobilière de ne pas avoir réalisé d'étude comparative de marché préalablement à la vente et considère que cette absence d'étude comparative a conduit à une sous évaluation fautive du bien.



Il incombe à Mme [B] reprochant une mauvaise exécution du mandat de vente, de rapporter la preuve de ce manquement, à charge pour la Sarl l'agence immobilière du [Adresse 6] qui se prétend libérée de ses obligations, de justifier de son exécution. 



Il résulte du mandat produit par Mme [B] que la Sarl l'Agence immobilière du pont de l'étoile s'est engagée à réaliser une étude comparative de marché par référence au marché local, afin de vendre le bien appartenant à Mme [B] désigné tel que suit : ' Une bâtisse d'un étage comprenant au rez-de-chaussée un garage, deux pièces et une cuisine d'été et à l'étage, une terrasse, un couloir, une cuisine équipée, un salon, deux chambres, une salle de bain avec douche et baignoire et un WC.'



Il n'a été fait ni mention de la surface du bien ni de ses autres caractéristiques. 



Le bien dont le prix de vente avait initialement été estimé à la somme de 460 000 euros (pièce 3 agence immo) a finalement été vendu au prix de 450 000 euros, dont 443 000 euros pour le bien lui-même. 



Or l'agence immobilière ne produit aucune étude comparative réalisée préalablement à cette vente et elle verse aux débats :


trois diagnostics de performance énergétiques réalisés au mois de mars 2019 et d'octobre 2020,

deux attestations notariées, l'une datée du 28 janvier 2022 et l'autre du 12 février 2024,

un extrait des transactions réalisées sur le secteur de [Localité 4] entre août 2022 et janvier 2025. 






Les trois diagnostics énergétiques et l'extrait de transactions ne mentionnant que la surface des biens et leur année de construction à l'exclusion de toute autre caractéristique ne suffisent pas à démontrer l'exécution de cette obligation. L'attestation notariée datée de 2024 soit deux ans après la vente, est également dépourvue de force probante en ce qu'elle n'a pu être prise en compte par l'agent immobilier dans l'estimation du bien vendu. 

Enfin, l'attestation notariée établie le 28 janvier 2022, bien que reprenant l'ensemble des informations permettant la comparaison entre le bien vendu et celui de Mme [B], ne saurait à elle seule caractériser l'exécution de l'obligation incombant à l'agence immobilière. 



A l'inverse, s'agissant du caractère manifestement sous-évalué du bien, Mme [B] produit :

- une estimation réalisée par l'agence Recouly Immobilier évaluant le prix de vente du bien à 620 000 euros pour une surface de 155 m² soit un prix au mètre carré de 4 000 euros, selon comparaison avec d'autres bien similaires mis en vente à la même période, 

- une évaluation de valeur immobilière réalisée par l'office notarial Isnard et Associés, retenant un prix de vente du bien entre 610 000 et 620 000 euros pour une superficie réduite à 135 m² afin de tenir compte de la faible hauteur sous plafond et de la faible luminosité du rez-de-chaussée, soit une valeur au mètre carré de 4 404 euros/m².

 

Si l'estimation réalisée par la Sarl Isnard & Associés ne présente qu'une valeur probante limitée dans la mesure où les caractéristiques des biens comparés ne sont pas mentionnées, elle permet de retenir, en cohérence avec la déclaration d'intention d'aliéner et la déclaration de renonciation à l'exercice du droit de préemption urbain annexées à l'acte de vente (pièce 11 intimée), que le bien vendu présentait une surface habitable de 135m².



S'agissant de l'évaluation du prix de marché, l'estimation réalisée par l'agence Recouly Immobilier par référence à des biens similaires à celui de Mme [B], corroborée par l'avis de valeur de la Sarl Isnard & Associés et les éléments contractuels de la vente, permet de fixer à minima à la somme de 4 000 euros/m² la valeur du bien de Mme [B] sur le marché, soit un prix de 540 000 euros. 



Il apparaît ainsi que l'estimation du bien vendu pour la somme de 443 000 euros a été manifestement sous évaluée. 



L'Agence Immobilière prétend en vain que le prix ainsi retenu précéderait d'une évaluation conforme au prix du marché dans la mesure où la surface réelle du bien serait en réalité de 85m² en application du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent. 



Or s'il résulte de l'article 4 du décret précité, que le logement doit disposer d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable égal à 20 mètres cubes, toutefois, ce décret n'a pas vocation à s'appliquer s'agissant d'une maison individuelle avec piscine, alors que la pièce principale se trouve à l'étage. 

Par ailleurs, l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété prévoit que : ' La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une faction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m² et en l'espèce, il n'est pas contesté que la hauteur sous plafond du rez-de-chaussée est supérieure à 1,80m². 



Le plan des niveaux pour partie illisible (pièce appelantes n°4), ainsi que les photos non datées et dépourvues de mesures ne permettent pas de déterminer les dimensions des pièces litigieuses. Les attestations de témoins son également dépourvues de valeur probante quant à cette exclusion de surface. En outre, l'agence immobilière, professionnelle des opérations immobilières tenue de s'assurer de l'efficacité des conventions négociées par son intermédiaire, ne saurait se contredire au détriment d'autrui et soutenir que la surface réelle du bien serait de 85m² alors que le compromis de vente et l'acte réitératif mentionnent que le bien, composé au rez-de-chaussée d'un garage, deux pièces, une cuisine d'été et un WC, présente avec le premier étage une surface habitable de 135m². 



S'agissant enfin, de la présence du tramway à proximité de la propriété, les extraits de presse versés aux débats par Mme [B] démontrent que ce critère pouvait tout autant constituer un élément de valorisation de la valeur du bien sur le marché. Ainsi, les attestations de témoins produites par l'agence et les éléments relatifs à la vente [V] évoquant des nuisances diverses, ne permettent pas d'estimer dans quelle mesure les nuisances liées à la présence des rails diminuent la valeur des biens situés à proximité.



Les appelants échouent de la même manière, à rapporter la preuve du coût des travaux nécessaires à la remise au goût du jour du bien et partant, de leur impact sur son estimation et les pièces 13 et 14 (photos et article de presse) ne permettent pas d'établir l'existence d'une zone de servitude relative aux canalisations de transport de produits chimique à proximité du bien, étant précisé que les attestions de témoins ne font à aucun moment référence à ce critère.



Ainsi seul le classement de la propriété de Mme [B] en zone inondable est le critère évoqué par l'agence immobilière de nature à entraîner une diminution de la valeur du bien mais qui ne permet pas, à lui seul, de justifier le delta considérable entre le prix de vente du bien et la valeur du marché.



En conséquence, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a retenu la faute de la Sarl l'Agence [Adresse 10] de l'Etoile dans l'exécution des obligations lui incombant au titre du mandat de vente.



2. Sur les préjudices 



2.1 Moyens des parties



Mme [B] soutient qu'elle subit un préjudice résultant de la perte de chance d'avoir pu vendre son bien au montant de 620 000 euros, montant conforme aux estimations, soit un préjudice évalué à 177 000 euros étant rappelé que le taux de perte de chance ne saurait être inférieur à 80 % dès lors qu'il n'y avait pour elle aucune urgence à vendre le bien et que la maison ne présentait aucun point négatif à la mise en vente. Elle ajoute que la gravité de l'inexécution des obligations incombant à l'agence immobilière justifie qu'elle soit privée des honoraires perçus sur la vente. Elle soutient enfin que la perte de confiance ressentie s'agissant d'une agence immobilière avec laquelle elle travaille depuis très longtemps et l'angoisse résultant de l'incertitude liée à cette situation lui ont occasionné un préjudice moral qu'elle évalue forfaitairement à la somme de 10 000 euros. 



L'agence immobilière et son assureur considèrent le taux de perte de chance de vendre le bien au prix de 620 000 euros ne saurait excéder 25 % compte tenu des attestations des acquéreurs potentiels dont un nombre important a renoncé à formuler une offre d'achat en raison des critères négatifs. Elles soutiennent que Mme [B] échoue par ailleurs à rapporter la preuve d'un préjudice moral. 

S'agissant des honoraires, elles font valoir que la vente a valablement été réalisée de sorte qu'aucun manquement ne justifie que l'agence soit privée de ses honoraires ; elles rappellent à ce titre que le bien a été vendu au prix de 450 000 euros dont 18 000 euros au titre des honoraires au lieu des 20 000 euros initialement prévus.



2.2 Réponse de la cour



Conformément aux dispositions de l'article 1231 du Code civil, il incombe à Mme [B] de rapporter la preuve de ses préjudices et d'un lien de causalité entre la faute retenue à l'encontre de l'agence immobilière et les dommages invoqués.



En l'espèce et ainsi qu'évoqué précédemment, la valeur du bien de Mme [B] présentant 135 m² de surface habitable en comparaison avec les biens en vente sur le marché aurait dû être estimé à minima à la somme de 540 000 euros (135 x 4 000 euros/m²), soit une différence de 97 000 euros compte tenu du prix de vente du bien, hors meubles, de 443 000 euros.



Compte tenu de l'aléa inhérent à toute vente immobilière et du critère de classement du bien en zone inondable, le taux de perte de chance de vendre le bien à la valeur réelle du marché peut être retenue tel que fixé par la premier juge à 70 %, soit un préjudice s'élevant à la somme de 67 900 euros (97 000 x 70%).



En revanche contrairement à ce que soutient Mme [B], la carence de l'agence dans l'exécution de son mandat n'est pas totale puisque la vente a bien eu lieu. Ainsi, Mme [B] valablement indemnisée du préjudice résultant de la sous-évaluation du bien ne peut solliciter la restitution des honoraires perçus par l'agence sauf à obtenir une double indemnisation de son préjudice. 



Mme [B] a subi enfin un incontestable préjudice moral caractérisé par la confiance qu'elle faisait à son cocontractant avec lequel elle entretenait des relations anciennes qui sera évalué à la somme de 3 000 euros. 



Il se déduit de l'ensemble de ces développements que le jugement doit être infirmé mais seulement sur le quantum des condamnations prononcées à l'égard des appelantes.



Enfin le jugement confirmé en ce qu'il a soustrait du montant de la condamnation globale la somme de 2 000 euros en application de la franchise stipulée au contrat d'assurance liant l'agence immobilière à la société Axa France Iard.



3. Sur les autres demandes.



La société Axa France Iard et la Sarl l'Agence immobilière de l'Etoile, succombant principalement, supporteront solidairement les dépens d'appel. 



En outre, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnées solidairement à payer à Mme [B] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

L'équité commande de les condamner solidairement à payer à Mme [B] une indemnité de 3 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement la Sarl L'agence [Adresse 11] et son assureur, la société Axa France Iard à payer à Mme [C] [B] la somme de 131 900 euros à titre de dommages et intérêts ;



Le confirme pour le reste ;



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne solidairement la Sarl L'agence [Adresse 11] et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à Mme [C] [B] les sommes suivantes :



- 67 900 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre le bien à la valeur du marché, 

-3 000 euros au titre du préjudice moral,

soit la somme de 70 900 euros pour la SARL [Adresse 7], et à hauteur de 68 900 euros pour la société AXA FRANCE IARD après déduction de la franchise de 2000 euros ;



Y ajoutant, 



Condamne solidairement la Sarl L'agence [Adresse 11] et son assureur au paiement des dépens d'appel, 



Condamne solidairement la Sarl L'agence immobilière du pont de l'étoile et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à Mme [C] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.





La Greffière, La Présidente,