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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Marseille, Chambre 10, 27 mai 2026, n° 2025F00590

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Parties (entreprises)

MS PROVENCE TRANSACTIONSSIREN 932288244

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS :

La société MS PROVENCE TRANSACTION est spécialisée dans la transmission d'entreprises, et exerce sous l'enseigne [O] [H].

Le 28 février 2022, la société MS PROVENCE TRANSACTION a conclu avec la société CELINE, 2 mandats non exclusifs a pour :

La vente des titres que possède la société CELINE pour l'hôtel Mistral, [Adresse 4]

La vente du fonds de commerce de l'hôtel Mistral

La rémunération de la société MS PROVENCE TRANSACTION en cas de conclusion était définie de la manière suivante :

Vente des titres : 83 333.33€ HT

Vente du fonds de commerce : 100 000€ HT

Le 29 mars 2023, Monsieur [U] signait avec la société MS PROVENCE TRANSACTION un « engagement de confidentialité » par lequel MS PROVENCE TRANSACTION devait présenter à Monsieur [U] quatre entreprises susceptibles de l'intéresser pour en faire l'acquisition, ce document stipulait entre autres : « vous vous engagez, enfin, à ne traiter la négociation et l'acquisition d'une des Sociétés que par la seule intervention du cabinet »

Parmi cette liste relative à 4 mandats identifiés par leurs numéros correspondant à 4 établissements, figuraient les mandats relatifs à la société CELINE, et un hôtel situé à [Localité 1]

L'intérêt de Monsieur [U] s'est porté dans un premier temps sur l'hôtel de [Localité 1], mais le projet n'a pas abouti.

Le 10 octobre 2023, la société CELINE dénonçait les mandats qu'elle avait conclu avec MS PROVENCE TRANSACTION.

Le 19 décembre 2024 la société CELINE cédait à la société IPANEMA propriété de Monsieur [U] les titres de sa société relatifs à l'hôtel Mistral

La société MS PROVENCE TRANSACTION considérait que cette transaction lui créait un préjudice par le manquement de Monsieur [U] à ses obligations contractuelles.

C'est en l'état que la société MS PROVENCE TRANSACTION a saisi le Tribunal des Affaires Economiques de Marseille afin de faire réparer ce préjudice.

Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, c'est dans ces conditions que le dossier se retrouve devant le Tribunal des affaires économiques de Marseille.

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 5 mai 2026, la société MS PROVENCE TRANSACTIONS a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, la société IPANEMA et Monsieur [L] [U] pour l'entendre :

Vu l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023,

Vu les mandats de vente 0241 et 0242

Vu la cession des titres de la SAS CELINE à la SAS IPANEMA

Vu les dispositions des articles 1104, 1999-2 et 1231-4 du Code Civil

Vu les dispositions de l'article 1235-1 du Code Civil.

ACCUEILLIR la société MS PROVENCE TRANSACTIONS en ses prétentions Y faisant droit

CONDAMNER

solidairement Monsieur [L] [U] et la SAS IPANEMA au paiement de la somme de 80 000 € à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS pour s'être délibérément soustraite à leurs obligations contractuelles.

CONDAMNER

les requis à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 10.000 € pour résistance abusive.

CONDAMNER

les requis à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

ORDONNER I'exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER

les requis aux dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société MS PROVENCE TRANSACTIONS demande au tribunal de :

Vu l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023,

Vu les mandats de vente 0241 et 0242

Vu la cession des titres de la SAS CELINE à la SAS IPANEMA

Vu les dispositions des articles 1104, 1999-2 et 1231-4 du Code Civil

Vu les dispositions de l'article 1235-1 du Code Civil.

ACCUEILLIR la société MS PROVENCE TRANSACTIONS en ses prétentions

Y faisant droit

CONDAMNER

Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 80 000 € à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS pour s'être délibérément soustraite à leurs obligations contractuelles.

CONDAMNER

Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 10.000 € pour résistance abusive.

CONDAMNER

Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

ORDONNER I'exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [L] [U] aux dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société IPANEMA et Monsieur [L] [U] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1186, 1199 et 1231-5 du Code Civil,

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER

que les demandes de la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS sont irrecevables et, en tout état de cause, rejetées ;

JUGER que ni les mandats de vente — non signés par la Société IPANEMA ni par Monsieur [L] [U] — ni l'engagement de confidentialité signé à titre personnel par ce dernier ne peuvent valablement fonder une demande d'indemnisation dirigée à l'encontre de la Société IPANEMA ou de Monsieur [L] [U], en raison de l'absence totale de tout mandat entre la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS, Monsieur [L] [U] et la Société IPANEMA ;

JUGER

que la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS n'a accompli aucune démarche concrète de nature à justifier un droit à rémunération au titre de la vente de l'Hôtel Mistral, son intervention ayant été inexistante, sans mise en relation, sans organisation de visite, ni participation aux négociations, lesquelles se sont déroulées en dehors de son concours et postérieurement à l'expiration des mandats ; qu'en conséquence, aucune commission ne peut légalement être réclamée à l'encontre de la Société IPANEMA ni à l'encontre de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité invoqué par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS, dépourvu de toute portée juridique autonome, sans clause pénale

préalablement convenue, non opposable à la Société IPANEMA et privé d'effet à la suite de la résiliation des mandats, ne saurait fonder une demande indemnitaire à l'encontre de la Société IPANEMA ni à l'encontre de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023 a été signé dans des conditions trompeuses, sans que son objet n'ait été déterminé ni qu'une information suffisante ait été communiquée pour permettre un consentement libre et éclairé, rendant cet acte inopposable à Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023, signé par Monsieur [L] [U] sans qu'aucun bien ne soit identifié au moment de la signature, et sans information préalable sur les actifs concernés, a été obtenu dans des conditions contraires aux exigences d'un consentement éclairé et à l'exigence d'un objet déterminé ;

JUGER

, en conséquence, que l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023 est dépourvu de toute force obligatoire et ne saurait ainsi fonder la moindre obligation indemnitaire à la charge de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que la tentative de faire évoluer un simple engagement de confidentialité, dépourvu de toute portée contractuelle en matière de représentation ou de rémunération, en un prétendu mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, est juridiquement artificielle, déconnectée tant du contenu réel de l'acte que des faits objectivement établis au dossier.

JUGER

que les faits relatifs au projet d'acquisition de l'Hôtel [Adresse 5], distincts en tous points du présent litige, sont sans lien juridique ni factuel avec la cession de la Société CELINE ;

JUGER

que cette opération avortée ne saurait justifier aucune demande d'indemnisation dès lors qu'aucune promesse n'a été signée, aucun acte n'a été conclu, aucun mandat spécifique n'a été produit, et aucun préjudice démontré ;

JUGER

que l'invocation de cette affaire parallèle constitue une manœuvre dilatoire dénuée de pertinence et doit être écartée comme étant étrangère au présent contentieux ;

JUGER

que les dispositions de la Loi HOGUET et de son décret d'application ne sont pas applicables à Monsieur [L] [U], tiers acquéreur n'ayant jamais été lié par un quelconque mandat avec la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS ;

JUGER

que les conditions légales prévues à l'article 6.1 de la loi HOGUET et à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ne sont aucunement réunies en l'espèce ;

JUGER

, en conséquence, que la tentative d'extension indue de ce régime légal à un tiers étranger à toute relation de mandat constitue une interprétation erronée du droit, devant être formellement écartée ;

JUGER

que la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS, dépourvue de mandat valable au moment de la vente et sans intervention effective dans l'opération, ne peut prétendre à une rémunération ni à une indemnisation à l'encontre de la Société IPANEMA ni à l'encontre de Monsieur [L] [U] ; qu'en l'absence de droit certain, toute demande fondée sur une prétendue perte de chance réparable doit être rejetée ;

JUGER

que la prétention indemnitaire formée par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS repose sur une interprétation erronée du contenu et de la portée juridique de l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 ne saurait en aucun cas valoir ni mandat de vente, ni exclusivité, ni clause pénale, ni source autonome d'obligation indemnitaire à la charge de la Société IPANEMA ou de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que les mandats de vente visés par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS ont été résiliés de manière régulière le 10 octobre 2023, et que cette résiliation emporte, par application de l'article 1186 du Code civil, la caducité de l'engagement de confidentialité, lequel était accessoire à ces mandats ;

JUGER

que la prétendue clause pénale invoquée n'a jamais été stipulée, chiffrée, ni acceptée entre les parties, rendant toute demande indemnitaire forfaitaire juridiquement irrecevable ;

JUGER

qu'en tout état de cause, l'engagement de confidentialité est resté sans effet pratique ni opérationnel, aucune information confidentielle déterminante n'ayant été transmise, utilisée, ni divulguée, et que l'acquisition litigieuse est intervenue 15 mois après la résiliation des mandats, au terme d'une prospection totalement indépendante ;

JUGER

que les informations relatives à l'Hôtel Mistral étaient publiques et librement accessibles, excluant tout monopole d'information ou violation d'une obligation de confidentialité ;

JUGER

que l'information transmise par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS à Monsieur [L] [U] ne portait en réalité que sur une fiche très générale dépourvue de toute donnée stratégique ou confidentielle, ne permettant pas d'identifier la Société CELINE, et accompagnée de liens internet publics librement accessibles, ce qui exclut toute qualification d'information protégée au sens d'un engagement de confidentialité ;

JUGER

qu'aucun mandat, aucune fiche de visite, aucun document contractuel structurant ni aucun énoncé de commission n'a été transmis à ce stade, contrairement aux pratiques observées pour d'autres projets accompagnés par la même agence, notamment dans le cadre de l'opération envisagée sur l'établissement de [Localité 1] ;

JUGER

que la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS fonde sa demande sur une contradiction manifeste, en se référant à un mandat résilié pour chiffrer un préjudice, tout en prétendant l'engagement de confidentialité détachable de ce mandat résilié ;

JUGER

que la stratégie contentieuse ainsi adoptée par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS repose sur une argumentation juridiquement incohérente et infondée ;

REJETER

en conséquence la demande tendant à condamner Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 80 000 € à la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS au titre d'un prétendu manquement à ses obligation contractuelles ;

REJETER

également la demande tendant à condamner Monsieur [L] [U] à la somme de 10 000 € au titre d'une prétendue résistance abusive ;

CONDAMNER

la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS au paiement de la somme de cinq mille euros (5 000 €) au bénéfice tant de la Société IPANEMA que de Monsieur [L] [U] et ce, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.

Motifs

SUR QUOI :

Sur la recevabilité de l'action de la société MS PROVENCE TRANSACTION

Attendu que l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 entre la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U] créait un lien entre eux ;

Attendu que Monsieur [U] s'était engagé en son nom et pour le compte d'une société à créer pour l'acquisition d'un des biens présentés, ce qui était l'objet de la société IPANEMA pour l'acquisition de l'hôtel MISTRAL ;

Attendu que par conséquent, l'action de la société MS PROVENCE TRANSACTION envers Monsieur [U] et la société IPANEMA est recevable ;

Sur la nature de l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 entre Monsieur [U] et la société MS PROVENCE TRANSACTION

Attendu que les articles 1103 et 1104 du Code Civil disposent que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » ;

Attendu que la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U] ont conclu l'engagement de confidentialité conformément aux dispositions de ces articles ;

Attendu que cet acte comporte des obligations réciproques, d'une part la communication d'informations par société MS PROVENCE TRANSACTION et d'autre part l'obligation faite à Monsieur [U] de ne «

traiter la négociation et l'acquisition d'une des sociétés que par la seule intervention du cabinet

» ;

Attendu que cet acte précisait les biens considérés qui étaient identifiés par les mandats dont bénéficiait la société MS PROVENCE TRANSACTION ;

Attendu que Monsieur [U] était demandeur d'une présentation de biens à acheter, que cet acte précisait les biens considérés qui étaient identifiés par les mandats dont la société MS PROVENCE TRANSACTION était titulaire, qu'il avait pleine conscience de son engagement en signant cet acte qui a donc été signé dans des conditions normales ;

Attendu que cet engagement de confidentialité est bien un contrat au sens du droit ;

Sur l'implication de la société IPANEMA au litige

Attendu que l'engagement de confidentialité stipule « vous reconnaissez et acceptez, tant en votre nom que pour le compte de la société à constituer pour les besoins de l'acquisition » la confidentialité des informations fournies, mais que l'esprit de cet engagement étend naturellement les obligations prises au nom de Monsieur [U] à la société à constituer pour l'acquisition des biens proposés ;

Attendu que la société IPANEMA été créée par son président, Monsieur [U], pour réaliser l'acquisition de l'hôtel Mistral ;

Attendu que l'engagement de confidentialité signé par Monsieur [U] engage également la société IPANEMA ;

Sur la référence à la transaction non aboutie sur [Q] [R]

Attendu que cet épisode est sans rapport avec le litige ;

Attendu qu'il échet de constater que les faits relatifs au projet d'acquisition de l'hôtel Le Cassiden, distincts en tous points du présent litige, sont sans lien juridique ni factuel avec la cession de l'hôtel Le Mistral ;

Sur la présence d'une clause pénale

Attendu que l'article 1231-5 du Code Civil traite de l'application d'une clause pénale stipulée dans le contrat et chiffrée dans celui-ci ;

Attendu que dans le cas de l'engagement de confidentialité signé entre la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U], il est seulement prévu que la responsabilité de la réparation des préjudices causés peut être encourue en cas de non-respect des obligations portées à l'acte ;

Attendu qu'il échet de constater qu'il n'est pas prévu de clause pénale au sens de l'article 1231-5 du Code civil ;

Sur le non-respect de l'engagement de confidentialité

Attendu que l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 entre la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U] avait une durée de 24 mois à compter de cette signature ;

Attendu que par cet acte Monsieur [U] s'engageait, tant en son nom qu'au nom d'une société à constituer en vue d'une acquisition, «

à ne traiter la négociation et l'acquisition d'une des sociétés que par la seule intervention du Cabinet

» ;

Attendu que l'[Q] MISTRAL faisait partie des biens présentés par la société MS PROVENCE TRANSACTION à Monsieur [U] ;

Attendu par ailleurs que même si cet acte faisait référence à des mandats du Cabinet MS PROVENCE TRANSACTION qui ont été par la suite résiliés, ces résiliations n'entrainaient pas la caducité de l'engagement de Monsieur [U], et il échet donc de réfuter l'argumentation tendant à présenter cet engagement comme un accessoire au mandat de vente résilié qui serait le principal ;

Attendu que la cession des actions de la société CELINE concernant l'hôtel MISTRAL à la société IPANEMA, société créée pour cette acquisition et dont le président est Monsieur [U], est intervenue le 19 décembre 2024, soit moins de deux ans après la signature de l'engagement de confidentialité suscité, sans information ni appel à la société MS PROVENCE TRANSACTION ;

Attendu qu'il échet de constater que l'engagement pris par Monsieur [U] de ne traiter l'acquisition de l'[Q] MISTRAL que par l'intervention du Cabinet MS PROVENCE TRANSACTION n'a pas été respecté ;

Sur l'application de la loi Hoguet et son décret d'application

Attendu que la loi HOGUET régit les relations entre l'agent immobilier et son mandant ;

Attendu que l'engagement de confidentialité signé par Monsieur [U] ne peut pas être considéré comme un mandat au sens de la loi HOGUET ;

Il échet de constater que la réparation du préjudice réclamé par la société MS PROVENCE TRANSACTION ne peut être fondé sur les prescriptions de la loi HOGUET ;

Sur la non-intervention de MS Provence dans la transaction

Attendu que Monsieur [U] et la société IPANEMA se sont rapprochés de la société CELINE sans en informer la société MS PROVENCE TRANSACTION et demander son assistance, la société MS PROVENCE TRANSACTION n'a pas eu la possibilité d'apporter les informations nécessaires à Monsieur [U] et son service à la transaction ;

Attendu qu'en conséquence son manque d'intervention ne peut lui être reproché ;

Sur l'estimation du préjudice de la société MS PROVENCE TRANSACTION

Attendu que le non-respect par Monsieur [U] de son engagement de ne traiter la négociation et l'acquisition de l'hôtel Mistral de la société CELINE que par la seule intervention de la société MS PROVENCE TRANSACTION a causé un préjudice à cette dernière ;

Attendu que les mandats de vente passés entre la société CELINE et la société MS PROVENCE TRANSACTION ont été résiliés plus d'un an avant la conclusion de cette acquisition, il ne peut être retenu que le montant du préjudice subi par la société MS PROVENCE TRANSACTION corresponde à la commission prévue à ce mandat ;

Attendu toutefois que si, comme prévu à l'engagement de confidentialité signé entre les parties, la négociation pour l'acquisition de l'hôtel MISTRAL avait été menée par la société MS PROVENCE TRANSACTION, celle-ci aurait pu bénéficier d'une rémunération d'un montant de l'ordre de grandeur de celui prévu au mandat de vente précédemment signé par la société CELINE, il échet de constater que la société MS PROVENCE TRANSACTION a subi une perte de chance d'être rémunérée ;

Attendu que la société MS PROVENCE TRANSACTION n'est toutefois intervenue en rien dans la négociation de cette intervention, le préjudice correspondant à sa perte de chance de pouvoir obtenir une rémunération équivalente à celle prévue au mandat de vente précédemment résilié sera limité à 20% du montant de la commission initialement prévue, soit 80 000€ x 20% = 16 000 € ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 16 000 euros, pour s'être délibérément soustraite à ses obligations contractuelles, outre les dépens ;

Attendu que la société MS PROVENCE TRANSACTIONS ne justifiant pas d'un préjudice certain et actuel, il n'y a pas lieu de lui allouer les dommages-intérêts sollicités ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu d'allouer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu'il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l'audience de ce jour,

Déclare la société MS PROVENCE TRANSACTIONS recevable en ses demandes ;

Condamne Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 16 000 € (seize mille euros), pour s'être délibérément soustraite à ses obligations contractuelles, ainsi que la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [L] [U] aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu'énoncés par l'article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 86,18 € (quatre-vingt six euros et dix-huit centimes) ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 27 mai 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

M. DARBES, pour le président empêché

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Jugement du 27 mai 2026

N° RG : 2025F00590

La société MS PROVENCE TRANSACTIONS [Adresse 1] [Adresse 2] Registre du commerce et des sociétés d'Aix-en-Provence n° 897 952 669 (Maître Gérard MINO, Avocat au barreau de Toulon)

[…]

La société IPANEMA S.A.S. [Adresse 3] Registre du commerce et des sociétés de Marseille n° 932 288 244 (Maître Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & Associés, Avocat au barreau d'Aix en Provence)

Monsieur [L] [U] Né le [Date naissance 1] 1967 [Adresse 3] (Maître Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & Associés, Avocat au barreau d'Aix en Provence)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort.

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 21 janvier 2026 où siégeaient M. GEFFROY, Président, M. DAUMONT, M. VIAL, M. DARBES, M. GUEDJ, Juges, assistés de Mme Anaïs DIRANT Greffier Audiencier.

Prononcée à l'audience publique du 27 mai 2026 où siégeaient Mme TOURRET, Président, M. DARBES, M. LEGER, M. BERNA, M. GARNERO, Juges, assistés de Mme Anaïs DIRANT Greffier Audiencier.

EXPOSE DES FAITS :

La société MS PROVENCE TRANSACTION est spécialisée dans la transmission d'entreprises, et exerce sous l'enseigne [O] [H].

Le 28 février 2022, la société MS PROVENCE TRANSACTION a conclu avec la société CELINE, 2 mandats non exclusifs a pour :

La vente des titres que possède la société CELINE pour l'hôtel Mistral, [Adresse 4]

La vente du fonds de commerce de l'hôtel Mistral

La rémunération de la société MS PROVENCE TRANSACTION en cas de conclusion était définie de la manière suivante :

Vente des titres : 83 333.33€ HT

Vente du fonds de commerce : 100 000€ HT

Le 29 mars 2023, Monsieur [U] signait avec la société MS PROVENCE TRANSACTION un « engagement de confidentialité » par lequel MS PROVENCE TRANSACTION devait présenter à Monsieur [U] quatre entreprises susceptibles de l'intéresser pour en faire l'acquisition, ce document stipulait entre autres : « vous vous engagez, enfin, à ne traiter la négociation et l'acquisition d'une des Sociétés que par la seule intervention du cabinet »

Parmi cette liste relative à 4 mandats identifiés par leurs numéros correspondant à 4 établissements, figuraient les mandats relatifs à la société CELINE, et un hôtel situé à [Localité 1]

L'intérêt de Monsieur [U] s'est porté dans un premier temps sur l'hôtel de [Localité 1], mais le projet n'a pas abouti.

Le 10 octobre 2023, la société CELINE dénonçait les mandats qu'elle avait conclu avec MS PROVENCE TRANSACTION.

Le 19 décembre 2024 la société CELINE cédait à la société IPANEMA propriété de Monsieur [U] les titres de sa société relatifs à l'hôtel Mistral

La société MS PROVENCE TRANSACTION considérait que cette transaction lui créait un préjudice par le manquement de Monsieur [U] à ses obligations contractuelles.

C'est en l'état que la société MS PROVENCE TRANSACTION a saisi le Tribunal des Affaires Economiques de Marseille afin de faire réparer ce préjudice.

Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, c'est dans ces conditions que le dossier se retrouve devant le Tribunal des affaires économiques de Marseille.

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 5 mai 2026, la société MS PROVENCE TRANSACTIONS a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, la société IPANEMA et Monsieur [L] [U] pour l'entendre :

Vu l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023,

Vu les mandats de vente 0241 et 0242

Vu la cession des titres de la SAS CELINE à la SAS IPANEMA

Vu les dispositions des articles 1104, 1999-2 et 1231-4 du Code Civil

Vu les dispositions de l'article 1235-1 du Code Civil.

ACCUEILLIR la société MS PROVENCE TRANSACTIONS en ses prétentions Y faisant droit

CONDAMNER

solidairement Monsieur [L] [U] et la SAS IPANEMA au paiement de la somme de 80 000 € à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS pour s'être délibérément soustraite à leurs obligations contractuelles.

CONDAMNER

les requis à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 10.000 € pour résistance abusive.

CONDAMNER

les requis à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

ORDONNER I'exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER

les requis aux dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société MS PROVENCE TRANSACTIONS demande au tribunal de :

Vu l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023,

Vu les mandats de vente 0241 et 0242

Vu la cession des titres de la SAS CELINE à la SAS IPANEMA

Vu les dispositions des articles 1104, 1999-2 et 1231-4 du Code Civil

Vu les dispositions de l'article 1235-1 du Code Civil.

ACCUEILLIR la société MS PROVENCE TRANSACTIONS en ses prétentions

Y faisant droit

CONDAMNER

Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 80 000 € à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS pour s'être délibérément soustraite à leurs obligations contractuelles.

CONDAMNER

Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 10.000 € pour résistance abusive.

CONDAMNER

Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

ORDONNER I'exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [L] [U] aux dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société IPANEMA et Monsieur [L] [U] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1186, 1199 et 1231-5 du Code Civil,

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER

que les demandes de la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS sont irrecevables et, en tout état de cause, rejetées ;

JUGER que ni les mandats de vente — non signés par la Société IPANEMA ni par Monsieur [L] [U] — ni l'engagement de confidentialité signé à titre personnel par ce dernier ne peuvent valablement fonder une demande d'indemnisation dirigée à l'encontre de la Société IPANEMA ou de Monsieur [L] [U], en raison de l'absence totale de tout mandat entre la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS, Monsieur [L] [U] et la Société IPANEMA ;

JUGER

que la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS n'a accompli aucune démarche concrète de nature à justifier un droit à rémunération au titre de la vente de l'Hôtel Mistral, son intervention ayant été inexistante, sans mise en relation, sans organisation de visite, ni participation aux négociations, lesquelles se sont déroulées en dehors de son concours et postérieurement à l'expiration des mandats ; qu'en conséquence, aucune commission ne peut légalement être réclamée à l'encontre de la Société IPANEMA ni à l'encontre de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité invoqué par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS, dépourvu de toute portée juridique autonome, sans clause pénale

préalablement convenue, non opposable à la Société IPANEMA et privé d'effet à la suite de la résiliation des mandats, ne saurait fonder une demande indemnitaire à l'encontre de la Société IPANEMA ni à l'encontre de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023 a été signé dans des conditions trompeuses, sans que son objet n'ait été déterminé ni qu'une information suffisante ait été communiquée pour permettre un consentement libre et éclairé, rendant cet acte inopposable à Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023, signé par Monsieur [L] [U] sans qu'aucun bien ne soit identifié au moment de la signature, et sans information préalable sur les actifs concernés, a été obtenu dans des conditions contraires aux exigences d'un consentement éclairé et à l'exigence d'un objet déterminé ;

JUGER

, en conséquence, que l'engagement de confidentialité du 29 mars 2023 est dépourvu de toute force obligatoire et ne saurait ainsi fonder la moindre obligation indemnitaire à la charge de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que la tentative de faire évoluer un simple engagement de confidentialité, dépourvu de toute portée contractuelle en matière de représentation ou de rémunération, en un prétendu mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, est juridiquement artificielle, déconnectée tant du contenu réel de l'acte que des faits objectivement établis au dossier.

JUGER

que les faits relatifs au projet d'acquisition de l'Hôtel [Adresse 5], distincts en tous points du présent litige, sont sans lien juridique ni factuel avec la cession de la Société CELINE ;

JUGER

que cette opération avortée ne saurait justifier aucune demande d'indemnisation dès lors qu'aucune promesse n'a été signée, aucun acte n'a été conclu, aucun mandat spécifique n'a été produit, et aucun préjudice démontré ;

JUGER

que l'invocation de cette affaire parallèle constitue une manœuvre dilatoire dénuée de pertinence et doit être écartée comme étant étrangère au présent contentieux ;

JUGER

que les dispositions de la Loi HOGUET et de son décret d'application ne sont pas applicables à Monsieur [L] [U], tiers acquéreur n'ayant jamais été lié par un quelconque mandat avec la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS ;

JUGER

que les conditions légales prévues à l'article 6.1 de la loi HOGUET et à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ne sont aucunement réunies en l'espèce ;

JUGER

, en conséquence, que la tentative d'extension indue de ce régime légal à un tiers étranger à toute relation de mandat constitue une interprétation erronée du droit, devant être formellement écartée ;

JUGER

que la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS, dépourvue de mandat valable au moment de la vente et sans intervention effective dans l'opération, ne peut prétendre à une rémunération ni à une indemnisation à l'encontre de la Société IPANEMA ni à l'encontre de Monsieur [L] [U] ; qu'en l'absence de droit certain, toute demande fondée sur une prétendue perte de chance réparable doit être rejetée ;

JUGER

que la prétention indemnitaire formée par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS repose sur une interprétation erronée du contenu et de la portée juridique de l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 ;

JUGER

que l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 ne saurait en aucun cas valoir ni mandat de vente, ni exclusivité, ni clause pénale, ni source autonome d'obligation indemnitaire à la charge de la Société IPANEMA ou de Monsieur [L] [U] ;

JUGER

que les mandats de vente visés par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS ont été résiliés de manière régulière le 10 octobre 2023, et que cette résiliation emporte, par application de l'article 1186 du Code civil, la caducité de l'engagement de confidentialité, lequel était accessoire à ces mandats ;

JUGER

que la prétendue clause pénale invoquée n'a jamais été stipulée, chiffrée, ni acceptée entre les parties, rendant toute demande indemnitaire forfaitaire juridiquement irrecevable ;

JUGER

qu'en tout état de cause, l'engagement de confidentialité est resté sans effet pratique ni opérationnel, aucune information confidentielle déterminante n'ayant été transmise, utilisée, ni divulguée, et que l'acquisition litigieuse est intervenue 15 mois après la résiliation des mandats, au terme d'une prospection totalement indépendante ;

JUGER

que les informations relatives à l'Hôtel Mistral étaient publiques et librement accessibles, excluant tout monopole d'information ou violation d'une obligation de confidentialité ;

JUGER

que l'information transmise par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS à Monsieur [L] [U] ne portait en réalité que sur une fiche très générale dépourvue de toute donnée stratégique ou confidentielle, ne permettant pas d'identifier la Société CELINE, et accompagnée de liens internet publics librement accessibles, ce qui exclut toute qualification d'information protégée au sens d'un engagement de confidentialité ;

JUGER

qu'aucun mandat, aucune fiche de visite, aucun document contractuel structurant ni aucun énoncé de commission n'a été transmis à ce stade, contrairement aux pratiques observées pour d'autres projets accompagnés par la même agence, notamment dans le cadre de l'opération envisagée sur l'établissement de [Localité 1] ;

JUGER

que la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS fonde sa demande sur une contradiction manifeste, en se référant à un mandat résilié pour chiffrer un préjudice, tout en prétendant l'engagement de confidentialité détachable de ce mandat résilié ;

JUGER

que la stratégie contentieuse ainsi adoptée par la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS repose sur une argumentation juridiquement incohérente et infondée ;

REJETER

en conséquence la demande tendant à condamner Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 80 000 € à la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS au titre d'un prétendu manquement à ses obligation contractuelles ;

REJETER

également la demande tendant à condamner Monsieur [L] [U] à la somme de 10 000 € au titre d'une prétendue résistance abusive ;

CONDAMNER

la Société MS PROVENCE TRANSACTIONS au paiement de la somme de cinq mille euros (5 000 €) au bénéfice tant de la Société IPANEMA que de Monsieur [L] [U] et ce, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Sur la recevabilité de l'action de la société MS PROVENCE TRANSACTION

Attendu que l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 entre la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U] créait un lien entre eux ;

Attendu que Monsieur [U] s'était engagé en son nom et pour le compte d'une société à créer pour l'acquisition d'un des biens présentés, ce qui était l'objet de la société IPANEMA pour l'acquisition de l'hôtel MISTRAL ;

Attendu que par conséquent, l'action de la société MS PROVENCE TRANSACTION envers Monsieur [U] et la société IPANEMA est recevable ;

Sur la nature de l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 entre Monsieur [U] et la société MS PROVENCE TRANSACTION

Attendu que les articles 1103 et 1104 du Code Civil disposent que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » ;

Attendu que la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U] ont conclu l'engagement de confidentialité conformément aux dispositions de ces articles ;

Attendu que cet acte comporte des obligations réciproques, d'une part la communication d'informations par société MS PROVENCE TRANSACTION et d'autre part l'obligation faite à Monsieur [U] de ne «

traiter la négociation et l'acquisition d'une des sociétés que par la seule intervention du cabinet

» ;

Attendu que cet acte précisait les biens considérés qui étaient identifiés par les mandats dont bénéficiait la société MS PROVENCE TRANSACTION ;

Attendu que Monsieur [U] était demandeur d'une présentation de biens à acheter, que cet acte précisait les biens considérés qui étaient identifiés par les mandats dont la société MS PROVENCE TRANSACTION était titulaire, qu'il avait pleine conscience de son engagement en signant cet acte qui a donc été signé dans des conditions normales ;

Attendu que cet engagement de confidentialité est bien un contrat au sens du droit ;

Sur l'implication de la société IPANEMA au litige

Attendu que l'engagement de confidentialité stipule « vous reconnaissez et acceptez, tant en votre nom que pour le compte de la société à constituer pour les besoins de l'acquisition » la confidentialité des informations fournies, mais que l'esprit de cet engagement étend naturellement les obligations prises au nom de Monsieur [U] à la société à constituer pour l'acquisition des biens proposés ;

Attendu que la société IPANEMA été créée par son président, Monsieur [U], pour réaliser l'acquisition de l'hôtel Mistral ;

Attendu que l'engagement de confidentialité signé par Monsieur [U] engage également la société IPANEMA ;

Sur la référence à la transaction non aboutie sur [Q] [R]

Attendu que cet épisode est sans rapport avec le litige ;

Attendu qu'il échet de constater que les faits relatifs au projet d'acquisition de l'hôtel Le Cassiden, distincts en tous points du présent litige, sont sans lien juridique ni factuel avec la cession de l'hôtel Le Mistral ;

Sur la présence d'une clause pénale

Attendu que l'article 1231-5 du Code Civil traite de l'application d'une clause pénale stipulée dans le contrat et chiffrée dans celui-ci ;

Attendu que dans le cas de l'engagement de confidentialité signé entre la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U], il est seulement prévu que la responsabilité de la réparation des préjudices causés peut être encourue en cas de non-respect des obligations portées à l'acte ;

Attendu qu'il échet de constater qu'il n'est pas prévu de clause pénale au sens de l'article 1231-5 du Code civil ;

Sur le non-respect de l'engagement de confidentialité

Attendu que l'engagement de confidentialité signé le 29 mars 2023 entre la société MS PROVENCE TRANSACTION et Monsieur [U] avait une durée de 24 mois à compter de cette signature ;

Attendu que par cet acte Monsieur [U] s'engageait, tant en son nom qu'au nom d'une société à constituer en vue d'une acquisition, «

à ne traiter la négociation et l'acquisition d'une des sociétés que par la seule intervention du Cabinet

» ;

Attendu que l'[Q] MISTRAL faisait partie des biens présentés par la société MS PROVENCE TRANSACTION à Monsieur [U] ;

Attendu par ailleurs que même si cet acte faisait référence à des mandats du Cabinet MS PROVENCE TRANSACTION qui ont été par la suite résiliés, ces résiliations n'entrainaient pas la caducité de l'engagement de Monsieur [U], et il échet donc de réfuter l'argumentation tendant à présenter cet engagement comme un accessoire au mandat de vente résilié qui serait le principal ;

Attendu que la cession des actions de la société CELINE concernant l'hôtel MISTRAL à la société IPANEMA, société créée pour cette acquisition et dont le président est Monsieur [U], est intervenue le 19 décembre 2024, soit moins de deux ans après la signature de l'engagement de confidentialité suscité, sans information ni appel à la société MS PROVENCE TRANSACTION ;

Attendu qu'il échet de constater que l'engagement pris par Monsieur [U] de ne traiter l'acquisition de l'[Q] MISTRAL que par l'intervention du Cabinet MS PROVENCE TRANSACTION n'a pas été respecté ;

Sur l'application de la loi Hoguet et son décret d'application

Attendu que la loi HOGUET régit les relations entre l'agent immobilier et son mandant ;

Attendu que l'engagement de confidentialité signé par Monsieur [U] ne peut pas être considéré comme un mandat au sens de la loi HOGUET ;

Il échet de constater que la réparation du préjudice réclamé par la société MS PROVENCE TRANSACTION ne peut être fondé sur les prescriptions de la loi HOGUET ;

Sur la non-intervention de MS Provence dans la transaction

Attendu que Monsieur [U] et la société IPANEMA se sont rapprochés de la société CELINE sans en informer la société MS PROVENCE TRANSACTION et demander son assistance, la société MS PROVENCE TRANSACTION n'a pas eu la possibilité d'apporter les informations nécessaires à Monsieur [U] et son service à la transaction ;

Attendu qu'en conséquence son manque d'intervention ne peut lui être reproché ;

Sur l'estimation du préjudice de la société MS PROVENCE TRANSACTION

Attendu que le non-respect par Monsieur [U] de son engagement de ne traiter la négociation et l'acquisition de l'hôtel Mistral de la société CELINE que par la seule intervention de la société MS PROVENCE TRANSACTION a causé un préjudice à cette dernière ;

Attendu que les mandats de vente passés entre la société CELINE et la société MS PROVENCE TRANSACTION ont été résiliés plus d'un an avant la conclusion de cette acquisition, il ne peut être retenu que le montant du préjudice subi par la société MS PROVENCE TRANSACTION corresponde à la commission prévue à ce mandat ;

Attendu toutefois que si, comme prévu à l'engagement de confidentialité signé entre les parties, la négociation pour l'acquisition de l'hôtel MISTRAL avait été menée par la société MS PROVENCE TRANSACTION, celle-ci aurait pu bénéficier d'une rémunération d'un montant de l'ordre de grandeur de celui prévu au mandat de vente précédemment signé par la société CELINE, il échet de constater que la société MS PROVENCE TRANSACTION a subi une perte de chance d'être rémunérée ;

Attendu que la société MS PROVENCE TRANSACTION n'est toutefois intervenue en rien dans la négociation de cette intervention, le préjudice correspondant à sa perte de chance de pouvoir obtenir une rémunération équivalente à celle prévue au mandat de vente précédemment résilié sera limité à 20% du montant de la commission initialement prévue, soit 80 000€ x 20% = 16 000 € ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 16 000 euros, pour s'être délibérément soustraite à ses obligations contractuelles, outre les dépens ;

Attendu que la société MS PROVENCE TRANSACTIONS ne justifiant pas d'un préjudice certain et actuel, il n'y a pas lieu de lui allouer les dommages-intérêts sollicités ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu d'allouer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu'il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l'audience de ce jour,

Déclare la société MS PROVENCE TRANSACTIONS recevable en ses demandes ;

Condamne Monsieur [L] [U] à payer à la société MS PROVENCE TRANSACTIONS la somme de 16 000 € (seize mille euros), pour s'être délibérément soustraite à ses obligations contractuelles, ainsi que la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [L] [U] aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu'énoncés par l'article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 86,18 € (quatre-vingt six euros et dix-huit centimes) ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 27 mai 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

M. DARBES, pour le président empêché

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1199, code civil 1186, code civil 1231-4, code civil 1235-1, code de procedure civile 726). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-13T17:18:26.042Z.