Tribunal judiciaire de Niort, 1ere chambre civile, 18 mai 2026, n° 22/00699

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Le 3 août 2017 Mme [A] [Z] et M. [J] [I] ont signé avec la société Grand Ouest Constructions, assurée pour sa responsabilité civile professionnelle et décennale auprès de la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans, sur la commune de [Localité 8] au prix global de 131 250 euros TTC dont 12 057 euros TTC de travaux à la charge du maître de l’ouvrage.

Une garantie de livraison a été souscrite par le constructeur auprès de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC).

Le chantier s’est ouvert le 23 janvier 2018, un procès-verbal de réception assorti de réserves a été régularisé le 19 novembre 2018 et les consorts [X] ont retenu la somme de 5 926,84 euros correspondant au solde de 5% du coût des travaux.

Après avoir saisi le Groupe d’experts Arthex, les maîtres d’ouvrage ont formulé des réserves complémentaires auprès du constructeur par courrier recommandés du 23 novembre 2018. Le 29 novembre suivant, ils lui ont adressé copie du rapport d’avis technique réalisé par cet expert à la même date, sollicité la levée des réserves sous trente jours et sa signature auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations pour consigner la retenue effectuée sur le prix de vente dans cet établissement.

Par courriers recommandés du 15 janvier 2019, les maîtres de l’ouvrage ont mis en demeure la société Grand Ouest Constructions de lever les réserves sous10 jours.

En l’absence d’exécution, ils ont sollicité le cabinet Arthex qui a rédigé le 5 février suivant un rapport d’avis technique de levée des réserves. Ils ont fait parvenir, par courriers recommandés du 14 février 2019, ce rapport au constructeur et à la CEGC, son garant de livraison, à laquelle ils ont dénoncé la non levée des réserves, mettant de nouveau en demeure le constructeur d’agir sous 30 jours et sollicitant également le garant d’intervenir dans un délai maximal de 30 jours en lui adressant la copie des avis technique et rapports réalisés par le Groupe Arthex. 

Le 25 juin 2019, les maîtres de l’ouvrage ont provoqué une réunion avec le constructeur en présence du Groupe Arthex afin de faire le point sur les réserves signifiées et non levées. Il a été consigné par l’expert amiable que quatre réserves restaient non levées à cette date, le constat a été transmis au constructeur par courrier recommandé du 16 juillet 2019 dans lequel il était de nouveau mis en demeure d’agir sous délai de trentaine. Cette demande lui était formulée de nouveau, en application de sa garantie de parfait achèvement le 21 octobre suivant date à laquelle les maîtres de l’ouvrage avisaient la CEGC de l’absence de levée des réserves malgré les engagements pris le 25 juin précédent.

Par assignations délivrées les 31 octobre et 05 novembre 2019, Mme [Z] et M. [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort lequel a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire par ordonnance du 16 avril 2020 et les a autorisés à consigner entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats des Deux-Sèvres la somme de 5 926,84 euros correspondant au montant du solde des travaux.

Les opérations d’expertises ont été étendues par décision du 25 juin 2020 aux sous-traitants intervenus sur le chantier et leurs assureurs respectifs ainsi que par ordonnance du 6 mai 2021 à la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers laquelle a absorbé la société Grand Ouest Constructions.

Par actes des 23 et 25 mars 2021, les consorts [X] ont assigné la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers, la SMABTP et la CEGC devant le tribunal judiciaire de Niort aux fins de voir indemniser leurs préjudices.

Par ordonnance du 02 septembre 2021, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Ce dernier a été déposé le 14 mars 2022.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées au visa des articles 1231-1, 1347 et suivants, 1792, 1792-6 du code civil, L231-6 et L231-8 du code de la construction et de l’habitation, L124-3 du code des assurances, les consorts [X] sollicitent du tribunal judiciaire de :

- déclarer la société Grand Ouest Constructions responsable des désordres et préjudices subis par eux dans le cadre de la construction de leur maison d’habitation,
- prendre acte que la totalité du patrimoine de la Société Grand Ouest Constructions a fait l’objet d’une transmission universelle au profit de la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers, et que cette seconde société vient désormais aux droits de la première,
- déclarer que la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), assureur de responsabilité de la Société Grand Ouest Constructions, doit être tenue à les garantir pour les désordres et préjudices subis dont le constructeur est responsable,
- déclarer la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) responsable des préjudices subis par eux pour manquement à ses obligations découlant de la garantie de livraison,

En conséquence, condamner solidairement la société Groupe CII - Créateur d'investissements immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), à leur payer la somme de :
- 1.770,88 euros HT ou 1.947,97 euros TTC en réparation des désordres R01 et R02, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- 1.409,84 euros HT ou 1.691,81 euros TTC en réparation du désordre R03, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), à leur payer la somme de 1.549,59 euros HT ou 1.851,31 euros TTC pour la reprise du seuil PMR de la baie vitrée de la façade avant en réparation des désordres R04 et R06, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- condamner la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, à leur payer la somme de 1.549,59 euros HT ou 1.851,31 euros TTC pour la reprise du seuil PMR de la baie vitrée à galandage située côté jardin en réparation des désordres R04 et R06, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), à leur payer la somme de 5.390,50 euros HT ou 5.929,55 euros TTC en réparation du désordre R05, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- ordonner la compensation entre le coût des travaux de remise en état imputable au constructeur et la somme de 5.926,84 euros au titre du solde du marché de travaux consignée par les maîtres de l’ouvrage entre les mains du Bâtonnier,
- ordonner la déconsignation de cette somme de 5.926,84 euros à leur profit,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), à leur payer les sommes de :
- 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 2.700 euros TTC au titre des frais annexes engagés,
- 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), aux entiers dépens de l’instance, y compris les dépens de la procédure de référé expertise ainsi que les frais et honoraires d’expertise judiciaire de M. [G] [H],
- débouter les parties défenderesses de toute demande plus ample ou contraire,
- rappeler que la décision à intervenir bénéficiera de plein droit de l’exécution provisoire

La SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) sollicitent au dispositif de leurs dernières conclusions du tribunal judiciaire de :

- juger que les désordres évoqués sont apparus avant réception.
- juger que les garanties de la SMABTP ne sont mobilisables que pour des désordres apparus après réception,
- débouter les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner les consorts [X] en la somme de 5.926,84 euros au titre du solde du chantier au titre du solde des travaux avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure de régler ladite somme

A titre subsidiaire :
- juger qu’il sera fait application d’une franchise de 10% du montant des dommages avec un minimum de 748 euros et un maximum de 11.220 euros par sinistre.
- condamner la SCDF [F] [V] et [B], et son assureur la MAAF Assurances S.A à relever la Société ECII de toute condamnation mise à sa charge au titre des désordres R01-R02
- condamner la société Ravallement De France 85 qui s’est vue confier le lot « fourniture et pose d’enduits extérieurs » à la relever indemne de toute condamnation mise à sa charge au titre des travaux de reprise des enduits extérieurs.
- déduire par compensation, la somme de 5.926,84 euros des éventuelles condamnations mises à sa charge
- débouter les consorts [X] de leurs demandes au titre des préjudices immatériels.
- débouter la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et les consorts [X] du surplus de leurs demandes.
- condamner les consorts [X] et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions en la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La CEGC sollicite au dispositif de ses dernières conclusions du tribunal judiciaire, à titre principal, de débouter Mme [A] [Z] et M. [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

A titre subsidiaire :
- constater que les désordres R01 « terrasses en béton extérieures » et R04 « seuils PMR des baies vitrées » ne constituent pas des vices apparents à la réception pour un maître d’ouvrage profane ;
- limiter en conséquence, toute éventuelle condamnation de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves, aux seuls griefs R02 et R03 ;
- constater qu’il y a lieu de faire application de la franchise de cinq pour cent du prix convenu, s’élevant en l’espèce à la somme de 5.956,10 euros TTC ;
- constater en outre que Mme [A] [Z] et M. [J] [I] retiennent la somme de 5.926,84 euros TTC au titre au détriment de la SAS Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers ;
- déduire en conséquence, par effet de compensation, de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre la somme globale de 11.882,94 euros TTC ;
- débouter en conséquence Mme [A] [Z] et M. [J] [I] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires à son encontre ;
- condamner en outre la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers à la garantir de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, conformément à la convention de cautionnement conclue le 18 juillet 2003 avec la société 2B Constructions, aux droits de laquelle vient la société Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers ;
- condamner en conséquence la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers à lui rembourser toutes les éventuelles sommes versées au titre de la mobilisation de sa garantie, sur simple présentation de factures acquittées ou de justificatifs autres et ce sous huitaine ;
- assortir la condamnation qui précède du taux d’intérêt légal majoré de six points à son profit à compter du paiement effectué, conformément à la convention de cautionnement précitée ;
- condamner en outre la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics à la garantir de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;
- condamner en conséquence la Société Mutuelle d’assurance du Bâtiment et des Travaux Publics à lui rembourser toutes les éventuelles sommes versées au titre de la mobilisation de sa garantie pour les désordres R01 à R04, sur simple présentation de factures acquittées ou de justificatifs autres et ce sous huitaine ;

En tout état de cause :
- condamner Mme [A] [Z] et M. [J] [I], ou à défaut in solidum la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers et la Société Mutuelle d’assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, à lui verser une somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [A] [Z] et M. [J] [I], ou à défaut in solidum la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 novembre 2025 avec effet différé au 02 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 19 janvier suivant. 

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe à la date du 20 avril 2026. La mise à disposition a été prorogée au 18 mai suivant en raison d’un empêchement du magistrat signataire, les parties ayant été régulièrement avisées de la date de prorogation.

Motifs

MOTIFS :

I - Sur la recevabilité des actions de Mme [Z] et de M. [I] à l’encontre de la SAS Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers.

En l’espèce, Mme [Z] et M. [I] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Grand Ouest Constructions, dissoute le 2 juin 2020 sans procédure de liquidation en raison de la transmission universelle de son patrimoine à la SAS Conseil en Immobilier et ingénierie Associés, bénéficie en conséquence de son actif mais aussi de son passif à compter de ce transfert. Le contrat de construction a été cautionné pour sa garantie de livraison à prix et délais convenus par la CEGC suivant acte du 26 janvier 2018, la garantie ayant effet jusqu’à la levée des réserves.

La réception des travaux est intervenue avec réserves le 19 novembre 2018, des réserves complémentaires ont été formulées le 23 novembre suivant. Les consorts [X] ont assigné en référé probatoire la société Grand Ouest Constructions et la CEGC, ils ont fait étendre la mesure d’expertise aux sous-traitants et à la SAS Groupe CII- Créateur d’Investissement Immobilier puis assigné les défendeurs au fond par actes des 31 octobre et 05 novembre 2019. Leurs actions en responsabilité, introduites dans les délais légaux, sont recevables. 

II– Sur les désordres relevés par l’expert judiciaire.

Aux termes de son rapport l’expert judiciaire retient six désordres dont 4 ayant fait l’objet de réserves non levées :

R01 : terrasses en béton extérieures : dalles non conformes au TDU n° 20.1R02 : contre-marche de la baie de la façade avant : nuance de teinteR03 : toiture en tuile :déboîtement d’une tuile au raccord entre la rive gauche du garage et le premier rang du rampant de la pièce de vie,raccords et joints sommairement exécutés au joint silicone,éclats et épaufrures sur les angles inférieurs relevés de plusieurs tuiles,déboîtement de tuiles au niveau des noues de toitures,relèvement des tuiles de faîtage du outeau, au niveau du raccord entre faîtage et noues. R04 : seuils PMR des baies vitrées trop élevés - R05 - Enduits extérieurs : trous et insuffisance d’épaisseur générant un défaut d’étanchéité
 - R06 - Montant gauche de la baie vitrée : jour entre le plancher béton de la pièce et le seuil de la baie vitrée de la façade Nord Est (absence de pose de joint).


III – Sur la qualification des désordres et la nature de la ou des garanties engagées.

Selon l'article 1792 du code civil " tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. "

En application de ces dispositions, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectent dans l'un de ces éléments constitutifs ou l'un de ses équipements, et le rendent impropre à sa destination.

Pour que la garantie décennale soit engagée il est nécessaire de démontrer une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété de l'ouvrage à sa destination. Les désordres doivent survenir dans le délai de dix ans à compter de la date de réception de l'ouvrage.

En l’absence de réception de l’ouvrage et à défaut pour les désordres d'avoir atteint le degré de gravité requis dans le délai décennal, la responsabilité décennale ne pourra être recherchée par les maîtres de l’ouvrage et seule la responsabilité contractuelle le pourra.

Aux termes des dispositions de l'article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement s'étend à la réparation des dommages, quelle que soit leur gravité :
- signalés par le maître d'ouvrage au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
- signalés par le maître d'ouvrage par voie de notification écrite pour les désordres révélés dans l'année de la réception.

Les deux garanties ne sont pas exclusives l'une de l'autre et il est possible d’agir sur un double fondement juridique si des désordres signalés à la réception, ne se sont révélés qu'ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 1994, n° 92-16.533). 

En l’espèce, l’immeuble a été réceptionné le 19 novembre 2018 avec réserves des maîtres de l’ouvrage. A la suite d’un examen de l’immeuble dans les jours suivants, ayant donné lieu à un constat écrit le 29 novembre 2018 par le groupe d’experts Arthex, ces derniers ont formulé des réserves complémentaires auprès du constructeur par courrier recommandé du 23 novembre 2018 en sollicitant leur levée sous 30 jours. Ils ont réitéré cette demande par courrier recommandé du 15 janvier 2019 puis à nouveau le 14 février suivant en lui adressant copie du rapport d’avis technique de levée des réserves établi par le même expert le 5 février 2019. Ils ont été contraints le 25 juin 2019 et alors que le délai de la garantie de parfait achèvement courrait toujours, de faire constater contradictoirement que l’ensemble des réserves n’avaient pas été levées et que quatre subsistaient. Ils ont fait mentionner dans ce rapport qu’ils laissaient un nouveau délai de 30 jours au constructeur pour y procéder à compter de la réception postale du rapport, lequel valait nouvelle mise en demeure. Le constructeur a réceptionné ce rapport valant mise en demeure le 18 juillet 2019.

En l’absence de toute intervention, les maîtres de l’ouvrage ont saisi la CEGC, garant de livraison, par courrier du 21 octobre 2019, lui dénonçant l’inaction du constructeur et sollicitant auprès de lui la levée des réserves sous 30 jours.

Lors des opérations d’expertise judiciaire du 15 septembre 2021 six désordres relevant de la garantie de parfait achèvement et/ou la garantie décennale du constructeur ont été mis en évidence. Le tribunal retiendra les éléments suivants :

Désordre R01 : terrasses extérieures en béton :
terrasse en béton extérieure située sous le porche (façade avant)L’expert a constaté que l’ouvrage avait été réalisé en non-conformité avec le TDU n° 20.1, ce qui a pour effet de le rendre non étanche aux remontées d’humidité par capillarité. Il confirme que des désordres surviendront avec certitude dans le délai de garantie décennale si un revêtement de sol est posé par les maîtres d’ouvrage.
Les maîtres de l’ouvrage ont formulé le 29 novembre 2018 des réserves relatives à la dalle en béton de la façade avant. Une différence de niveau entre le sol intérieur et celui de la terrasse extérieure a été constatée par le groupe Arthex et la non-conformité de la réalisation des sols a été confirmée par l’expertise judiciaire. 
Ce désordre qui n’a pu être appréhendé dans son ampleur et ses conséquences par les maîtres de l’ouvrage rend l’ouvrage nécessairement impropre à sa destination : les conclusions de l’expert judiciaire démontrant que la fonction d’étanchéité de la construction sera nécessairement obérée à court terme en présence d’un revêtement de sol.
Ce désordre touchant à l’étanchéité de l’ouvrage, imputable au constructeur, engage sa responsabilité du constructeur sur le fondement de la garantie décennale et celui de la garantie de parfait achèvement.

terrasse située devant la baie à galandage : L’expert relève que la construction de cette terrasse ne figure pas à la notice descriptive du contrat de construction et doit donc être considérée hors contrat puisqu’ayant été directement réalisée par l’entreprise de maçonnerie SCDF [F] [V] et [B] sur seules directives du maître de l’ouvrage, étant précisé par que la notice descriptive mentionnée par l’expert judiciaire n’est pas annexée au contrat de construction de maison individuelle discuté aux débats, sa communication ne ressort pas du bordereau de pièces. Il apparaît cependant qu’elle a été remise à l’expert judiciaire pour l’établissement de ses conclusions, ainsi le tribunal se réfère à ces conclusions sur ce point.
Dans la mesure où l’expert indique que l’ouvrage réalisé ne figure pas au contrat de construction, ce désordre ne peut engager une quelconque responsabilité du constructeur.

Désordre R02 : contre-marche de la baie de la façade avant :Il a été constaté lors des opérations d’expertise judiciaire une nuance de teinte constituant un défaut d’aspect.
Ce désordre était apparent au moment de la réception de l’ouvrage et a été réservé au titre des réserves formulées complémentairement. Aux termes des conclusions de l’expertise judiciaire, il ne compromet pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rend impropre à sa destination. Il relève donc de la seule garantie de parfait achèvement. Il est imputable au constructeur, qui tenu d’une obligation de résultat envers les maîtres de l’ouvrage, aurait dû vérifier la conformité des travaux réalisés par ses sous-traitants aux règles de l’art mais aussi aux documents graphiques et pièces écrites qu’il avait rédigées et faire rectifier en temps utile les éventuelles erreurs d’exécution commises.
La garantie de parfait achèvement du constructeur est donc engagée pour ce désordre à l’exclusion de la garantie décennale.


Désordre R03 - toiture :L’expert judiciaire a constaté que la toiture de l’habitation présentait cinq désordres :

1/ déboitement de la tuile au raccord entre la rive gauche du garage et le premier rang du rampant de la pièce de vie
2/ raccords et joints sommairement exécutés au joint silicone,
3/ éclats et épaufrures sur les angles inférieurs relevés de plusieurs tuiles,
4/ déboitements de tuiles au niveau des noues de toitures,
5/ relèvement des tuiles de faitage du outeau, au niveau du raccord entre faîtage et noues.

Il précise que quatre de ces désordres entraîneront la chute d’éléments déboités et la dégradation des raccords dans le délai de garantie décennale, ce qui provoquera des infiltrations ponctuelles en cas de présence concomitante de vent et de pluie.

Le premier désordre (déboîtement de la tuile) a été dénoncé dans le délai de la garantie de parfait achèvement, il est imputable au constructeur, et engage la responsabilité du constructeur à ce titre.

Les autres désordres de la toiture ont été révélés par la mesure d’expertise judiciaire et n’ont pas été dénoncés par les maîtres de l’ouvrage, seule la mesure d’instruction leur a permis de les appréhender et d’en déterminer l’ampleur et les conséquences, à savoir des dommages futurs mais certains, en l’espèce des infiltrations ponctuelles, qui apparaîtront dans le délai de garantie décennale. Ces désordres auxquels il n’a pas été remédié engagent donc la responsabilité décennale ainsi que la garantie de parfait achèvement du constructeur qui aurait dû faire corriger les défauts d’exécution commis par l’entreprise de couverture sous-traitante.

Désordre R04 : seuils PMR des baies vitrées
L’expert judiciaire constate que le plan du constructeur mentionne la pose de seuils encastrés de type PMR pour les deux baies vitrées de la pièce de vie, que le bon de commande des menuiseries contient la mention « seuil surbaissé » et que les avenants 1 et 2 du contrat de construction mentionnent des plus-values pour seuil PMR et une seule moins-value issue d’un geste commercial. Il a également constaté que la pose du revêtement en parquet stratifié commandé par le maître de l’ouvrage pour être installé dans la pièce de vie est incompatible avec la hauteur non conforme à la réglementation PMR des seuils réalisés, conclut qu’il sera nécessaire de procéder à un ragréage ou ravoirage de la chape coulée par le constructeur pour rendre possible la pose du parquet intérieur choisi par les maîtres de l’ouvrage. L’expert judiciaire, se référant à la notice descriptive du contrat de construction qui lui a été fournie pour ses opérations, relève que le seuil PMR de la baie vitrée « façade avant » était prévu au contrat, ce qui n’est en revanche pas le cas de la baie vitrée à galandage côté jardin, réalisée sur directives du maître de l’ouvrage. Il doit s’en déduire que la mauvaise réalisation du seuil de cette baie ne peut engager ni la responsabilité du constructeur ni celle de son garant de livraison, les maîtres de l’ouvrage n’ont par ailleurs pas versé aux débats la notice de construction et ils ne démontrent par aucune pièce probante que la construction devait répondre à des normes PMR dans son ensemble.

L’erreur d’exécution à l’origine du désordre du seuil « PMR » de la baie vitrée « façade avant » est consécutive à une absence de coordination et de contrôle du constructeur des travaux de l’entreprise sous-traitante. Les conclusions d’expertise ne mentionnent pas que la non-conformité du seuil réalisé en façade avant compromette la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. S’il doit être effectivement considéré, en considération des conclusions expertales, que la pose de ce seuil PMR est bien entrée dans le champ contractuel des parties, en l’absence de caractérisation d’une impropriété à la destination de l’ouvrage, ce désordre relève de la seule garantie de parfait achèvement du constructeur.

Désordre R05 : enduits extérieurs
Il a été constaté lors des opérations d’expertise judiciaire que des trous sont uniformément présents dans les enduits de la façade de l’habitation, laissant visible le parement de la brique du mur extérieur. L’expertise les qualifient de défauts d’aspect ne compromettant nullement la solidité ou la destination de l’ouvrage. Ce désordre a été dénoncé par les maîtres de l’ouvrage au constructeur par courrier du 21 octobre 2019. Il doit être repris par le constructeur au titre de sa garantie de parfait achèvement.

Il a encore été constaté une épaisseur insuffisante d’enduit qui a pour conséquence d’atteindre sa fonction d’imperméabilisation (commande d’enduit trop faible de la SARL RAVALEMENT France 85). Cette insuffisance d’épaisseur n’a été révélée que par les opérations d’expertise judiciaire, il n’a donc pas été réservé et ne pouvait être considéré comme apparent pour les maîtres de l’ouvrage. L’atteinte à la fonction d’imperméabilisation générée par l’insuffisance d’épaisseur d’enduit rend nécessairement l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale du constructeur est donc nécessairement mobilisée mais non sa garantie de parfait achèvement en l’absence de réserves formulées.


Désordre R06 : montant gauche de la baie vitrée.
Il a été constaté un jour entre le plancher béton de la pièce et le seuil de la baie vitrée de la façade Nord Est découlant d’une erreur d’exécution, en l’occurrence l’absence de pose de joint laquelle entraine un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau entre le sol et le seuil de la menuiserie.
Aucune trace d’infiltration ou de condensation n’a été constatée lors de l’expertise judiciaire, l’expert juge cependant la correction du défaut indispensable avant la pose des revêtements de sols intérieurs et extérieur et ce pour éviter les risques de désordres associés.
Ce désordre atteint la fonction d’étanchéité de l’ouvrage, de sorte qu’il le rendra nécessairement impropre à sa destination s’il n’y est pas remédié, le désordre doit donc être qualifié de décennal. Il a été dénoncé par les maîtres de l’ouvrage par courrier du 21 octobre 2019, soit dans le délai de garantie de parfait achèvement. Il engage donc la responsabilité décennale du constructeur ainsi que sa garantie de parfait achèvement.

IV - Sur les coûts de remise en état chiffrés par l’expertise judiciaire :

L’expert judiciaire a chiffré les travaux nécessaires à la levée des réserves aux sommes suivantes :

Désordres R01 et R02 : terrasse en béton extérieure située sous le porche (façade avant) : 1770.88 HT + TVA 10% (devis SARL GIRONDEAU n° [Immatriculation 1]/04/2021)
Désordre R03 : 1409.84 HT + TVA 20% (devis LLS n° 8810 du 19/10/2021)Désordres R 04 + R 06 : seuils P.MR : 3099.18 HT (dont TVA 20% sur 2935.18 H. T et 10% sur 180.40 euros HT – devis EIRL GISSON du 21/10/2021 et devis n° [Numéro identifiant 1] de l’EIRL [U] [W] R 05 : 5390.50 euros HT + TVA 10% (montant intégré dans le devis n° [Numéro identifiant 1] de l’EIRL [U] [K]).
V – Sur la demande de mise hors de cause de la CEGC en sa qualité de garant de livraison.

Aux termes de l’article L231-6 du code de la construction et de l'habitation :
« I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.

II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits sus indiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.
III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.
En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l'article L. 231-2.

IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

La garantie de livraison a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage en lui garantissant la livraison d’un ouvrage conforme à prix et délais convenus. Le garant de livraison doit couvrir les inexécutions ou mauvaises exécutions des travaux prévus au contrat de construction. La garantie de livraison porte principalement sur l’achèvement de la construction conformément aux dispositions du contrat et sans désordres. Le garant doit donc prendre à sa charge le coût des travaux propres à la réparation des malfaçons mais également ceux qui se révéleraient nécessaires à la réalisation complète et à la mise en conformité de l’immeuble. Il est tenu à l’égard des maîtres de l’ouvrage par l’ensemble des prestations prévues au contrat originaire et doit, lorsque la garantie de livraison est mise en œuvre, désigner un repreneur sous quinzaine avec pour mission de réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves, y compris pour les désordres de nature décennale. Il lui appartient le cas échéant de se retourner contre l’assureur dommage-ouvrage, le maître de l’ouvrage n’étant nullement tenu d'exercer une action contre les assureurs « dommages-ouvrage » ou « responsabilité décennale » (civile III 03/07/2001 98-12570).
Si la garantie de livraison n’a pas pour objet de garantir l’indemnisation de préjudices distincts (Civ. 3, 13 avril 2023 21.2106), il a cependant été jugé que le garant de livraison qui ne remplit pas sa mission dans les délais commet une faute personnelle permettant d’indemniser de tels préjudices sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et ce sans limitation de garantie. (3e Civ., 6 février 2002, pourvoi n° 00-16.841)

En l’espèce, la CEGC sollicite d’être mise hors de cause au motif qu’il n’est pas démontré que le constructeur se serait montré défaillant excipant de sa solvabilité financière, que l’ouvrage a été livré dans les délais convenus et que le constructeur ne s’est nullement opposé à reprendre les désordres. Elle soutient encore que les réserves non levées sont peu nombreuses et de faible ampleur financière, que le constructeur a démontré sa volonté d’agir en reprenant tous les autres désordres réservés, que la créance des maîtres de l’ouvrage est éteinte pour les réserves dénoncées postérieurement à l’absorption de la société Grand Ouest Constructions, par ailleurs in bonis et que les opérations d’expertise judiciaires ont nécessairement suspendu sa possibilité d’agir. Elle oppose également que les expertises amiables ne lui ont pas été contradictoires.

Subsidiairement, elle rappelle que la franchise contractuelle est de 5% du prix convenu, que le montant des reprises est inférieur et doit exclure l’indemnisation les désordres R 01 et R04, par ailleurs non apparents pour les maîtres de l’ouvrage, que le seuil PMR pour la façade avant du pavillon est exclu du contrat de construction initial, que l’avenant le prévoyant ne lui a pas été dénoncé, que dans ces conditions elle n’avait pas à mobiliser sa garantie et n’est donc à l’origine d’aucune faute ayant causé préjudice aux maîtres de l’ouvrage.

Elle souligne qu’elle n’est nullement tenue à une indemnisation financière mais doit uniquement désigner un nouveau constructeur dont elle prendra en charge financièrement les prestations.

En l’espèce, le contrat de construction prévoit en ses articles 1.3.2 et 4.3 une garantie de livraison, la CEGC étant désignée comme l’organisme garant à ses conditions particulières. Il est justifié par les maîtres de l’ouvrage d’une attestation nominative au nom du constructeur, éditée le 2 janvier 2017, d’un acte de cautionnement de la CEGC du 26 janvier 2018 visant à garantir leur contrat de construction.
A l’exception des désordres relatifs à l’insuffisance d’épaisseur des enduits extérieurs (R05) et des quatre désordres relevés complémentairement sur la toiture au déboitement de la tuile située au-dessus du garage (R03), l’ensemble des désordres ont été réservés ou dénoncés dans le délai légal de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne fait par ailleurs pas débat. La dénonciation des désordres et des demandes d’intervention ont été formulés par les maîtres de l’ouvrage directement au garant de livraison par courriers recommandés des 14 février et 21 octobre 2019. Ils ont donc mobilisé la garantie de livraison dans les formes et délais requis et entendaient voir le garant de livraison agir en vue de la levée des dernières réserves face à l’inertie du constructeur.
Contrairement à ce qu’affirme la CEGC, la garantie de livraison ne s’est nullement éteinte par l’effet de l’absorption de la société Grand Ouest Constructions par la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers pour les réserves dénoncées postérieurement à l’opération de dissolution avec transmission universelle du patrimoine : l’actif comme le passif du patrimoine de la société absorbée étant par cette opération juridique transmis à la société absorbante et par conséquent la créance d’obligation détenue par les maîtres de l’ouvrage à l’égard de la société absorbée.
L’absence aux opérations d’expertise amiable de la CEGC est indifférente dans la mesure où les dispositions légales comme contractuelles n’en font pas une condition de mobilisation de la garantie. Les constats amiables ont été discutés par les parties et la mesure d’expertise judiciaire, qui a finalement confirmé la plupart des réserves et permis d’en exclure deux du champ d’application de la garantie de livraison (baie vitrée à galandage, un seuil PMR), lui a été contradictoire.
S’agissant de l’argumentation sur la défaillance du constructeur, il doit être rappelé qu’elle doit être entendue au sens large et ne concerne pas seulement sa défaillance financière mais aussi ses manquements contractuels. En l’occurrence, ces manquements sont parfaitement avérés puisque le constructeur a laissé perdurer des réserves dénoncées outre les malfaçons, non détectées par les constats visuels et techniques des maîtres de l’ouvrage, qu’il aurait dû corriger avant livraison et à tout le moins dans le cadre juridique de la garantie d’achèvement dont il était débiteur à leur égard.
Il résulte de ces éléments que les conditions requises au titre de la défaillance du constructeur pour appeler le garant de livraison à pallier sa carence étaient réunies cependant l’acte de cautionnement délivré prévoyait une franchise contractuelle de 5% du prix convenu fixé à 119 122 euros TTC. Cette disposition est conforme à l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, elle a pour effet de permettre au garant de livraison de refuser sa garantie si le coût des travaux générés par les désordres est inférieur au montant de la franchise contractuellement convenue. En l’espèce la franchise contractuelle s’élève à la somme de 5956.10 euros alors que le montant des travaux à réaliser pour lever les réserves au titre des travaux prévus par le contrat de construction initial s’élève à la somme globale de 5 500.08 euros TTC, selon le chiffrage de l’expert détaillé comme suit, précision faite que le montant des reprises du désordre R 05 (5929.55 euros TTC) qui relève exclusivement de la garantie décennale doit être exclu de ce calcul :
R01 et R 02 : 1947.96 euros TTCR03 : 1691.80 euros TTCR 04 + R 06 : un seuil PMR : 1860.32 euros TTC (3522.16 TTC + 198.44 TTC pour deux seuils) / 2
Ce montant inférieur à la franchise prévue légitime l’absence de prise en charge du sinistre par le garant de livraison, sa garantie n’était effectivement pas mobilisable en application de cet élément contractuel, il n’a dès lors commis aucune faute contractuelle. Les demandes d’indemnisation et de condamnation solidaires formulées par les maîtres de l’ouvrage à l’encontre du garant seront donc rejetées, ce dernier ne pouvant être condamné à réparer un préjudice sans qu'un manquement dans la mise en œuvre de ses obligations légales n'ait été constaté (Cass. 3e civ.,8 avr. 2009, n°08-11.229 et 08-11.521).

VI – Sur la réparation des préjudices.
A – Sur la réparation du préjudice matériel au titre de la remise en état.
Pour engager la responsabilité décennale du constructeur le désordre ne doit pas avoir été apparent pour le maître de l’ouvrage profane, s’il a fait l’objet de réserve de la part des maîtres de l’ouvrage, ces derniers devaient alors ignorer son ampleur et ses conséquences.
Si les garanties décennales et de parfait achèvement ne sont pas exclusives l’une de l’autre, seuls les désordres R 01 (limité à celui constaté sur la terrasse en béton extérieure située sous le porche de la façade avant et étant précisé que l’expert ne chiffre pas le désordre R02 - contre marche masquée par l’installation d’un caniveau dans le cadre de la reprise du désordre R01), R03 (toiture – quatre derniers désordres) et R 05 (insuffisance d’enduit extérieur impactant l’imperméabilité de l’ouvrage) doivent être repris au titre de la garantie décennale du constructeur. En effet, si des réserves ont été émises sur ces éléments de construction, seules les opérations d’expertise judiciaire ont permis de véritablement caractériser la nature décennale de ces désordres dans leur ampleur et leurs conséquences.

S’agissant du seuil PMR, il résulte des conclusions expertales ainsi que de l’avenant relatif à la moins-value d’un des deux seuils que sa pose a été contractuellement convenue entre le maître de l’ouvrage et le constructeur postérieurement au contrat initial. Il n’est pas démontré que la CEGC ait pu couvrir cet élément de construction. Le désordre est également imputable au constructeur et n’a fait l’objet d’aucune reprise.

Les demandeurs démontrent donc parfaitement subir un préjudice matériel, en l’occurrence avoir été livrés d’un ouvrage incorrectement achevé en raison de défaut d’exécution non corrigés par le constructeur tenu à une obligation de résultat à leur égard. La matérialité de leur préjudice est constituée par le coût des travaux de reprise, qu’ils devront faire réaliser par des entreprises tierces en raison de l’incapacité du constructeur à avoir mis en œuvre la garantie de parfait achèvement sollicitée. Il convient de retenir, pour le calcul du préjudice en lien avec la remise en état de l’ouvrage, celui de l’expert judiciaire arrêté aux sommes suivantes :
R01 et R 02 : 1947.96 euros TTCR03 : 1691.80 euros TTCR 04 + R 06 : un seuil PMR : 1860.32 euros TTC (3522.16 TTC + 198.44 TTC pour deux seuils) / 2R 05 : 5929.55 euros TTC
la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers sera donc condamné à verser aux maîtres de l’ouvrage ces sommes comprenant le coût de reprise d’un seul PMR pour 1851.31 euros TTC tel que sollicité au dispositif des écritures en demande Ces sommes seront indexées sur l’indice du coût de la construction.

B – Sur la réparation des préjudices annexes.

En application de l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Sur le préjudice moral et de jouissance.Le constructeur et son assureur contestent l’existence d’un préjudice de jouissance considérant que la levée des réserves ne concerne que 4 désordres et ne compromet nullement l’occupation des lieux. Les demandeurs opposent que les réserves ne sont pas levées depuis 2018, que la gêne est patente, qu’ils vont subir les désagréments des travaux de reprise qui vont les obliger à se reloger deux semaines.

En l’espèce, ces préjudices sont qualifiés d’immatériels. Ils sont directement induits par l’absence de levée des réserves. En effet, les maîtres de l’ouvrage qui ne demeuraient pas à l’adresse à laquelle a été réalisée l’ouvrage lors de la signature du contrat de construction y sont désormais domiciliés. L’expert conclu que les travaux de reprise vont effectivement générer pour ceux à réaliser à l’extérieur des nuisances habituelles, que ceux en lien avec la reprise des désordres R04 et R06 rendent incompatible l’occupation de la construction pour deux semaines. Le préjudice de jouissance est donc bien caractérisé et en lien direct avec les désordres subsistants en raison de la non levée des réserves.

S’agissant du préjudice moral allégué, les maîtres de l’ouvrage ont multiplié pendant presque une année les démarches auprès du constructeur afin de le voir mettre en œuvre concrètement sa garantie de parfait achèvement, se butant à son inertie sur les quatre dernières réserves ils ont dû prendre l’initiative d’une action en référé probatoire puis d’une assignation au fond, ce qui est nécessairement constitutif d’un préjudice moral, toujours en lien direct avec la carence du constructeur à remplir ses obligations légales.

En conséquence, il sera alloué aux maîtres de l’ouvrage en réparation de ces préjudices immatériels la somme de 3000 euros que le constructeur sera condamné à leur régler.

2 – Sur les frais engagés au titre de l’intervention du groupe Arthex.

Les maîtres de l’ouvrage considèrent qu’il serait inéquitable de leur laisser la charge des frais générés pour les interventions du cabinet Arthex, relevant que l’expert judiciaire s’est appuyé sur celles-ci. Le constructeur et la SMABTP considèrent cette demande non fondée dans la mesure où elle relèverait d’un choix personnel des maîtres de l’ouvrage et qu’un expert judiciaire, garant des droits des parties a été désigné.

En l’espèce, la loi prévoit que le maître de l’ouvrage puisse se faire assister, selon son choix, par un professionnel lors des opérations de réception. En l’occurrence Mme [Z] et M. [I] ont entendu ne pas être assistés et pris la décision de diligenter dans le délai de huitaine pour formuler des réserves complémentaires le cabinet Arthex, expert en bâtiment, afin de procéder à un examen plus approfondi de la construction livrée. Ce choix leur est purement personnel et n’est pas en lien avec les réserves initialement formulées sur le procès-verbal de réception, il ne saurait être financièrement supporté par le constructeur.
En revanche, ce cabinet a dressé un rapport d’avis technique dans le délai de 8 jours, le 05/02/2019 et un constat de levée des réserves le 25 juin suivant, il a assisté les maîtres de l’ouvrage au cours des opérations d’expertise judiciaire des mois de septembre 2020 et 2021. Le Tribunal considère que ces actes ont eu une utilité certaine tant pour le succès de leur action en référé que pour les opérations d’expertise judiciaire. Il serait effectivement inéquitable de faire supporter ces frais définitivement aux maîtres de l’ouvrage, ce d’autant plus qu’ils démontrent avoir tenté activement de trouver une issue amiable au litige. La SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers sera condamnée à les indemniser à hauteur de la somme de 2100 euros TTC de ce chef de préjudice.


VII- Sur l’appel en garantie formulé à l’encontre des sous-traitants responsables de défauts d’exécution et la SA MAAF Assurances.

S’agissant de l’appel en garantie effectué à l’encontre des sous-traitants considérés par le constructeur et son assureur comme responsables de défauts d’exécution ayant généré les désordres, il sera rappelé que l’entrepreneur principal est débiteur d’une obligation de résultat envers le maître de l’ouvrage et demeure responsable à son égard y compris en cas de faute de son sous-traitant. L’appel en intervention forcée des sociétés sous-traitantes appelées en garantie dans le cadre la présente instance fait actuellement l’objet d’une procédure distincte, toujours pendante et qui n’y a pas été jointe. Par conséquent, ces appels en garantie doivent être rejetés et il appartiendra au constructeur et à son assureur décennal d’exercer une action récursoire à leur encontre.

VIII- Sur la garantie de la SMABTP.

Aux termes de l’article L 124-3 du code des assurances « le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ».

Les maîtres de l’ouvrage sollicitent de voir condamner solidairement le constructeur et la SMABTP à les indemniser de leur préjudice.

La SMABTP sollicite de voir dire que sa garantie n’est mobilisable que pour les désordres apparus après réception et non pour ceux relevant de l’achèvement de la mission du constructeur. 
En l’espèce, il résulte de la police d’assurance versée aux débats par la SMABTP qu’elle couvre la responsabilité professionnelle décennale de la société Charente Constructions, transformée et ensuite dénommée Société Grand Ouest Constructions dont le patrimoine a été universellement transmis au Groupe CII – Créateurs d’Investissements Immobiliers à qui la garantie de la SMABTP a été transférée par avenant du 1er juillet 2015.
En application de l’article 3.1 du contrat d’assurance de responsabilité décennale, seuls les dommages matériels sont garantis au titre de cette responsabilité obligatoire. Toutefois il résulte de l’analyse des articles 5-2 et 5-9 des conditions générales que font l’objet d’une exclusion de garantie :
les dommages incombant au constructeur en vertu de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil dès lors qu’ils ne sont pas de nature à engager sa responsabilité décennale ou de bon fonctionnement.les conséquences des réserves formulées par le maître de l’ouvrage qui auraient été notifiées au constructeur dont il n’aurait pas tenu compte lorsque l’origine du sinistre trouve sa cause dans ces mêmes réserves.
Ainsi la garantie de la SMABTP ne pourra être mobilisée que pour les coûts des réfections matérielles pour les désordres suivants :

R01 à hauteur de 1947.96 euros TTC,R03 à hauteur de 1691.80 euros TTC,R 05 à hauteur de 5929.55 euros TTC,R 06 : montant de 33 euros TTC intégré dans le devis n° DEV 00000994 de l’EIRL [U] [K].
soit une garantie portant sur une somme globale de 9 569.31 euros TTC. Il sera fait droit à la demande de ce chef, dans ces limites financières.

En revanche, s’agissant des préjudices immatériels et annexes indemnisés, il sera
rappelé que l’assurance décennale obligatoire n’a pas vocation à les couvrir. Il ressort cependant des conditions particulières que l’assuré a souscrit une garantie complémentaire « tous fondements juridiques » le couvrant à hauteur de 50 000 euros par sinistre et par an.
L’article 6 « montant de garanties et des franchises » figurant à ces mêmes conditions particulières prévoit une franchise s’élevant à 10 % du sinistre et avec application minimale de 4 franchises et maximale de 60 franchises statutaires.

La demande de la SMABTP n’est pas explicite quant à la ou les personnes à l’encontre de laquelle ou desquelles elle souhaite voir opposer sa franchise. Toutefois, il est constant comme le soutiennent les consorts [L], qu’en application de l’annexe I a de ce code article A 243-1 cadrant les clauses-type des contrats de responsabilité décennale, la franchise contractuelle est inopposable aux bénéficiaires des indemnités (ce qui est d’ailleurs rappelé à l’article 11-2 des conditions générales de la police d’assurance souscrite auprès de la SMABTP). Elle ne pourra donc être opposable aux maîtres de l’ouvrage et le sera seulement à l’assuré, soit la SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers.

D’autre part, le tribunal constate que la SMABTP ne justifie nullement d’un montant unitaire de franchise de 187 euros, qu’il résulte des termes des conditions particulières produites qu’elle s’élevait unitairement à 168 euros en 2014 puis devait être fixée chaque année par l’assemblée générale de SMABTP. Ainsi, à défaut d’actualisation de ce montant par des pièces probantes, il ne pourra qu’être dit que le montant de la franchise applicable à l’assuré s’élève à 10 % des dommages avec un minimum de 672 euros et un maximum de 10 080 euros par sinistre.

Enfin, si les préjudices immatériels et matériels annexes auraient pu être garantis par l’assureur au titre de la souscription d’une garantie complémentaire, ils découlent directement des réserves formulées par les maîtres de l’ouvrage dont le constructeur assuré n’a pas tenu compte en ne procédant pas à leur levée. Dans ce contexte, et alors que les exclusions précitées sont indiquées communes à l’ensemble des régimes de responsabilité, la garantie de la SMABTP ne pourra être recherchée pour obtenir leur indemnisation.

IX- Sur les demandes des parties au titre du solde du prix du marché.

La responsabilité de la SAS Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers et son assureur sollicitent de voir condamner les consorts [X] en paiement du solde du marché pour la somme de 5926.84 euros assortie du taux d’intérêt légal invoquant l’application des dispositions de l’article 1779-3 du code civil, demande à laquelle s’oppose les consorts [Z] - [I] qui considèrent cet article inapplicable au contrat de construction de maison individuelle et sollicitent au dispositif de leurs conclusions la compensation de la retenue effectuée avec le coût des travaux de remise en état et la déconsignation à leur profit.

En droit, l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation règlemente le pourcentage maximal du prix convenu à verser par les maîtres de l’ouvrage applicable aux contrats de construction de maison individuelle. Il prévoit un échelonnement des versements en fonction du stade de construction atteint par l’ouvrage. Il précise en son II-2 que si des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Il est établi par les courriers des maîtres de l’ouvrage des 29 novembre 2018 et 14 février 2019 que ces derniers ont procédé à une retenue de garantie d’un montant de 5926.84 euros sur le prix de la construction, et ce en vue de contraindre le constructeur à lever les réserves. Cette somme n’a pu être consignée amiablement en l’absence d’accord du constructeur à désigner la Caisse de dépôts et de consignations comme séquestre. Les maîtres de l’ouvrage ont été judiciairement autorisés à consigner cette somme entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau des Deux-Sèvres, ce qui a été effectué le 10 juin 2020.

Il sera observé que les conditions générales du contrat de construction précisent qu’il est régi par les dispositions du code de la construction et de l’habitation (article 1-2) et que la notice d’information qui lui est intégrée prévoit, en cas de formulation de réserves, la possibilité pour le maître de l’ouvrage de consigner 5% du solde du prix jusqu’à réparation auprès d’un tiers.

Les maitres de l’ouvrage ne contestent pas devoir régler le solde du chantier, cependant est de jurisprudence constante que le solde du prix n’est payable au constructeur qu’à la levée des réserves. Or le délai pour les lever est désormais expiré en raison d’un manque ment contractuel fautif du constructeur, ce qui implique qu’il ne pourra désormais réparer qu’en équivalence. Il est donc logique de corrélativement de condamner les maîtres de l’ouvrage à payer au constructeur le solde du contrat de construction pour la somme de 5926.84 euros TTC. En revanche, sa demande visant à voir cette condamnation porter intérêt au taux légal en application de l’article 1er de la loi 71-584 du 16 juillet 1971tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux sera rejetée, ce texte ne s’appliquant qu’aux travaux définis par l'article 1779-3 du code civil à l’exclusion des contrats de construction de maison individuelles régis par des dispositions spécifiques du code de la construction et de l’habitation.


Les maîtres de l’ouvrage détiennent, en vertu de la présente décision, une créance
à l’encontre du constructeur s’élevant à la somme de 9 569.31 euros TTC pour la réparation du préjudice matériel à l’ouvrage.


En application des articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation entre les deux créances sera ordonnée conformément aux demandes principale ou subsidiaire des parties. Il sera également ordonné la déconsignation de cette somme actuellement séquestrée entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats des Deux-[Localité 9] au profit des maîtres de l’ouvrage.

X- Sur les demandes accessoires

A - Sur les dépens.

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

La SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers et la SMABTP, parties succombant en leurs demandes seront condamnées solidairement aux dépens lesquels incluront les dépens de l’instance en référé ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire taxés le 29 mars 2022 à la somme de 5333.10 euros.


B - Sur les frais irrépétibles.

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la complexité du contentieux et l’instance préalable en référé justifient qu’il soit alloué la somme de 5000 euros à Mme [Z] et M. [I] à ce titre.

La demande commune de la SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers et celle de la SMABTP et la CEGC sur ce même fondement juridique seront rejetées. 


C - Sur l’exécution provisoire :

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

En l’espèce, aucune raison ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

Déclare l’action de Mme [A] [Z] et M. [J] [I] recevable. 

Déclare la société Grand Ouest Constructions responsable des désordres subis par Mme [A] [Z] et M. [J] [I] au titre de sa garantie :

de parfait achèvement pour les désordres R02 : contre-marche de la baie de la façade avant, R 03 : déboîtement de la tuile au-dessus du garage, R04 : seuil PMR de la baie vitrée façade avant, R05 : trous sur les enduits extérieurs de parfait achèvement et décennale pour les désordres R01 : terrasse en béton extérieure située sous le porche (façade avant), R03 (toiture - 2/ raccords et joints sommairement exécutés au joint silicone, 3/ éclats et épaufrures sur les angles inférieurs relevés de plusieurs tuiles, 4/ déboîtements de tuiles au niveau des noues de toitures, 5/ relèvement des tuiles de faîtage du outeau, au niveau du raccord entre faîtage et noues), R06 : montant gauche de la baie vitrée.décennale pour le désordre R05 : insuffisance d’épaisseur des enduits extérieurs.
Rejette les demandes de Mme [A] [Z] et de M. [J] [I] pour les désordres R01 : terrasse située devant la baie à galandage et R04 : seuil PMR de la baie vitrée à galandage. 

Constate que le patrimoine de la société Grand Ouest Constructions a été transmis universellement à la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers le 02 juin 2020 et dit que cette dernière vient à ses droits.

Constate que la garantie de livraison n’est pas mobilisable et en conséquence rejette les demandes de Mme [A] [Z] et M. [J] [I] formées à l’encontre de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.

Dit que la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), assureur de responsabilité de la société Grand Ouest Constructions, doit être tenue à garantie au profit de Mme [A] [Z] et M. [J] [I], pour les désordres et préjudices subis par eux dont le constructeur est responsable, au titre de sa garantie décennale.

Dispositif

En conséquence,

Condamne la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] les sommes de :

- 1770.88 euros H.T. soit 1947.96 euros TTC en réparation des désordres R01
- 1409.84 euros H.T. soit 1691.80 euros TTC en réparation du désordre R03,
- 1549.59 euros H.T. soit 1851,31 euros TTC en réparation des désordres R 04 et R 06 
- 5390.50 euros soit 5929.55 euros TTC en réparation du désordre R 05.

Dit que ces sommes seront réévaluées selon l’indice du coût de la construction entre le 14 mars 2022, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et celle de la présente décision.

Condamne la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à garantir la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et en conséquence la condamne solidairement avec cette dernière à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] les sommes suivantes :

- 1770.88 euros H.T. soit 1947.96 euros TTC en réparation des désordres R01 et R 02,
- 1409.84 euros H.T. soit 1691.80 euros TTC en réparation du désordre R03,
- 5390.50 euros soit 5929.55 euros TTC en réparation du désordre R 05,
ainsi qu’au montant intégré pour une somme de 30 euros H.T et 33 euros TTC dans le devis n° DEV 00000994 de l’EIRL [U] [K] pour le désordre R 06 (joint et reprise des habillages de baies).

Dit que les franchises contenues au contrat d’assurance de responsabilité décennale de la SMABTP garantissant la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers ne sont pas opposables aux maîtres de l’ouvrage.

Constate qu’il n’est pas justifié par la SMABTP de la réactualisation du montant de sa franchise et en conséquence dit que la franchise applicable à l’assuré s’élève à 10 % des dommages avec un minimum de 672 euros et un maximum de 10080 euros par sinistre.

Condamne la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions à payer à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] la somme de :

- 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,
- 2.100 euros TTC au titre des frais annexes engagés pour l’intervention du groupe Arthex.

Rejette l’appel en garantie formulée par les maîtres de l’ouvrage à l’encontre de la SMABTP pour la réparation de leurs préjudices immatériels et préjudices matériels annexes.

Rejette les appels en garantie formulés par la SMABTP à l’encontre de la société SCDF [F] [V] et [B], son assureur la MAAF Assurances SA et la société Ravallement De France 85.

Condamne les maîtres de l’ouvrage à payer à la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers, le solde du contrat de construction pour la somme de 5926.84 euros TTC.

Ordonne la compensation entre les sommes réactualisées sur l’indice du coût de la construction que la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers est condamnée à verser aux maîtres de l’ouvrage avec la somme de 5.926,84 euros TTC due par Mme [A] [Z] et M. [J] [I] au titre du solde du marché de travaux.

Ordonne la déconsignation de la somme de 5.926,84 euros TTC, actuellement consignée entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats des Deux-[Localité 9], au profit de Mme [A] [Z] et M. [J] [I]

Condamne solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), aux entiers dépens de l’instance lesquels incluront les dépens de l’instance en référé ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire taxés le 29 mars 2022 à la somme de 5333.10 euros.

Condamne solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette les demandes d’indemnités au titre des frais irrépétibles formulées par la société Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers, la SMABTP et la CEGC.

Rejette toute demande contraire ou plus ample.

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le cadre greffier La Présidente
Y. Giraud C. Didier

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Première chambre civile

(CD/YG) 
Minute n°
N° RG 22/00699 - N° Portalis DB24-W-B7G-DZCO
1 exécutoire et 1 expédition délivrées le
à Me Odile CHAIGNEAU, Me Christelle LEVELU, Me Sylvie CHAUVIN
1 expédition au dossier 

JUGEMENT DU 18 MAI 2026



A l’audience publique du 19 janvier 2026 du tribunal judiciaire, tenue par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge unique, vu l’article 801 du code de procédure civile, assistée de Yvonne GIRAUD, cadre greffier, a été évoquée l’affaire opposant : 

DEMANDEURS :

Madame [A] [Z]
née le 11 Septembre 1987 à [Localité 2]
Profession : Chargée d’assistance
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Odile CHAIGNEAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [J] [I]
né le 10 Avril 1986 à [Localité 4]
Profession : Conseiller
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Odile CHAIGNEAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSES:

La S.A.S. GROUPE CII – CREATEUR D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER, société par action simplifiée inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°423 692 151, au capital social de 252.000 €,
ayant son siège social situé [Adresse 2], 
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

représentée par Maître Christelle LEVELU de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

La Société Mutuelle d’Assurance de Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP),
 société d’assurance mutuelle inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° D 775 684 764, ayant son siège social situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christelle LEVELU de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES


S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Sylvie CHAUVIN de la SCP MARRET & CHAUVIN, avocats au barreau de DEUX-SEVRES 

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 20 avril 2026 puis a été prorogé au 18 Mai 2026, sous la signature de Christelle DIDIER, Vice-présidente et de Yvonne GIRAUD, Cadre greffier.


 
EXPOSE DU LITIGE


Le 3 août 2017 Mme [A] [Z] et M. [J] [I] ont signé avec la société Grand Ouest Constructions, assurée pour sa responsabilité civile professionnelle et décennale auprès de la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans, sur la commune de [Localité 8] au prix global de 131 250 euros TTC dont 12 057 euros TTC de travaux à la charge du maître de l’ouvrage.

Une garantie de livraison a été souscrite par le constructeur auprès de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC).

Le chantier s’est ouvert le 23 janvier 2018, un procès-verbal de réception assorti de réserves a été régularisé le 19 novembre 2018 et les consorts [X] ont retenu la somme de 5 926,84 euros correspondant au solde de 5% du coût des travaux.

Après avoir saisi le Groupe d’experts Arthex, les maîtres d’ouvrage ont formulé des réserves complémentaires auprès du constructeur par courrier recommandés du 23 novembre 2018. Le 29 novembre suivant, ils lui ont adressé copie du rapport d’avis technique réalisé par cet expert à la même date, sollicité la levée des réserves sous trente jours et sa signature auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations pour consigner la retenue effectuée sur le prix de vente dans cet établissement.

Par courriers recommandés du 15 janvier 2019, les maîtres de l’ouvrage ont mis en demeure la société Grand Ouest Constructions de lever les réserves sous10 jours.

En l’absence d’exécution, ils ont sollicité le cabinet Arthex qui a rédigé le 5 février suivant un rapport d’avis technique de levée des réserves. Ils ont fait parvenir, par courriers recommandés du 14 février 2019, ce rapport au constructeur et à la CEGC, son garant de livraison, à laquelle ils ont dénoncé la non levée des réserves, mettant de nouveau en demeure le constructeur d’agir sous 30 jours et sollicitant également le garant d’intervenir dans un délai maximal de 30 jours en lui adressant la copie des avis technique et rapports réalisés par le Groupe Arthex. 

Le 25 juin 2019, les maîtres de l’ouvrage ont provoqué une réunion avec le constructeur en présence du Groupe Arthex afin de faire le point sur les réserves signifiées et non levées. Il a été consigné par l’expert amiable que quatre réserves restaient non levées à cette date, le constat a été transmis au constructeur par courrier recommandé du 16 juillet 2019 dans lequel il était de nouveau mis en demeure d’agir sous délai de trentaine. Cette demande lui était formulée de nouveau, en application de sa garantie de parfait achèvement le 21 octobre suivant date à laquelle les maîtres de l’ouvrage avisaient la CEGC de l’absence de levée des réserves malgré les engagements pris le 25 juin précédent.

Par assignations délivrées les 31 octobre et 05 novembre 2019, Mme [Z] et M. [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort lequel a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire par ordonnance du 16 avril 2020 et les a autorisés à consigner entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats des Deux-Sèvres la somme de 5 926,84 euros correspondant au montant du solde des travaux.

Les opérations d’expertises ont été étendues par décision du 25 juin 2020 aux sous-traitants intervenus sur le chantier et leurs assureurs respectifs ainsi que par ordonnance du 6 mai 2021 à la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers laquelle a absorbé la société Grand Ouest Constructions.

Par actes des 23 et 25 mars 2021, les consorts [X] ont assigné la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers, la SMABTP et la CEGC devant le tribunal judiciaire de Niort aux fins de voir indemniser leurs préjudices.

Par ordonnance du 02 septembre 2021, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Ce dernier a été déposé le 14 mars 2022.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées au visa des articles 1231-1, 1347 et suivants, 1792, 1792-6 du code civil, L231-6 et L231-8 du code de la construction et de l’habitation, L124-3 du code des assurances, les consorts [X] sollicitent du tribunal judiciaire de :

- déclarer la société Grand Ouest Constructions responsable des désordres et préjudices subis par eux dans le cadre de la construction de leur maison d’habitation,
- prendre acte que la totalité du patrimoine de la Société Grand Ouest Constructions a fait l’objet d’une transmission universelle au profit de la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers, et que cette seconde société vient désormais aux droits de la première,
- déclarer que la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), assureur de responsabilité de la Société Grand Ouest Constructions, doit être tenue à les garantir pour les désordres et préjudices subis dont le constructeur est responsable,
- déclarer la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) responsable des préjudices subis par eux pour manquement à ses obligations découlant de la garantie de livraison,

En conséquence, condamner solidairement la société Groupe CII - Créateur d'investissements immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), à leur payer la somme de :
- 1.770,88 euros HT ou 1.947,97 euros TTC en réparation des désordres R01 et R02, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- 1.409,84 euros HT ou 1.691,81 euros TTC en réparation du désordre R03, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), à leur payer la somme de 1.549,59 euros HT ou 1.851,31 euros TTC pour la reprise du seuil PMR de la baie vitrée de la façade avant en réparation des désordres R04 et R06, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- condamner la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, à leur payer la somme de 1.549,59 euros HT ou 1.851,31 euros TTC pour la reprise du seuil PMR de la baie vitrée à galandage située côté jardin en réparation des désordres R04 et R06, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), à leur payer la somme de 5.390,50 euros HT ou 5.929,55 euros TTC en réparation du désordre R05, somme qui sera réévaluée selon l’indice du coût de la construction entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir,
- ordonner la compensation entre le coût des travaux de remise en état imputable au constructeur et la somme de 5.926,84 euros au titre du solde du marché de travaux consignée par les maîtres de l’ouvrage entre les mains du Bâtonnier,
- ordonner la déconsignation de cette somme de 5.926,84 euros à leur profit,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), à leur payer les sommes de :
- 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 2.700 euros TTC au titre des frais annexes engagés,
- 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), aux entiers dépens de l’instance, y compris les dépens de la procédure de référé expertise ainsi que les frais et honoraires d’expertise judiciaire de M. [G] [H],
- débouter les parties défenderesses de toute demande plus ample ou contraire,
- rappeler que la décision à intervenir bénéficiera de plein droit de l’exécution provisoire

La SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) sollicitent au dispositif de leurs dernières conclusions du tribunal judiciaire de :

- juger que les désordres évoqués sont apparus avant réception.
- juger que les garanties de la SMABTP ne sont mobilisables que pour des désordres apparus après réception,
- débouter les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner les consorts [X] en la somme de 5.926,84 euros au titre du solde du chantier au titre du solde des travaux avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure de régler ladite somme

A titre subsidiaire :
- juger qu’il sera fait application d’une franchise de 10% du montant des dommages avec un minimum de 748 euros et un maximum de 11.220 euros par sinistre.
- condamner la SCDF [F] [V] et [B], et son assureur la MAAF Assurances S.A à relever la Société ECII de toute condamnation mise à sa charge au titre des désordres R01-R02
- condamner la société Ravallement De France 85 qui s’est vue confier le lot « fourniture et pose d’enduits extérieurs » à la relever indemne de toute condamnation mise à sa charge au titre des travaux de reprise des enduits extérieurs.
- déduire par compensation, la somme de 5.926,84 euros des éventuelles condamnations mises à sa charge
- débouter les consorts [X] de leurs demandes au titre des préjudices immatériels.
- débouter la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et les consorts [X] du surplus de leurs demandes.
- condamner les consorts [X] et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions en la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La CEGC sollicite au dispositif de ses dernières conclusions du tribunal judiciaire, à titre principal, de débouter Mme [A] [Z] et M. [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

A titre subsidiaire :
- constater que les désordres R01 « terrasses en béton extérieures » et R04 « seuils PMR des baies vitrées » ne constituent pas des vices apparents à la réception pour un maître d’ouvrage profane ;
- limiter en conséquence, toute éventuelle condamnation de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves, aux seuls griefs R02 et R03 ;
- constater qu’il y a lieu de faire application de la franchise de cinq pour cent du prix convenu, s’élevant en l’espèce à la somme de 5.956,10 euros TTC ;
- constater en outre que Mme [A] [Z] et M. [J] [I] retiennent la somme de 5.926,84 euros TTC au titre au détriment de la SAS Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers ;
- déduire en conséquence, par effet de compensation, de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre la somme globale de 11.882,94 euros TTC ;
- débouter en conséquence Mme [A] [Z] et M. [J] [I] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires à son encontre ;
- condamner en outre la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers à la garantir de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, conformément à la convention de cautionnement conclue le 18 juillet 2003 avec la société 2B Constructions, aux droits de laquelle vient la société Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers ;
- condamner en conséquence la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers à lui rembourser toutes les éventuelles sommes versées au titre de la mobilisation de sa garantie, sur simple présentation de factures acquittées ou de justificatifs autres et ce sous huitaine ;
- assortir la condamnation qui précède du taux d’intérêt légal majoré de six points à son profit à compter du paiement effectué, conformément à la convention de cautionnement précitée ;
- condamner en outre la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics à la garantir de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;
- condamner en conséquence la Société Mutuelle d’assurance du Bâtiment et des Travaux Publics à lui rembourser toutes les éventuelles sommes versées au titre de la mobilisation de sa garantie pour les désordres R01 à R04, sur simple présentation de factures acquittées ou de justificatifs autres et ce sous huitaine ;

En tout état de cause :
- condamner Mme [A] [Z] et M. [J] [I], ou à défaut in solidum la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers et la Société Mutuelle d’assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, à lui verser une somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [A] [Z] et M. [J] [I], ou à défaut in solidum la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 novembre 2025 avec effet différé au 02 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 19 janvier suivant. 

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe à la date du 20 avril 2026. La mise à disposition a été prorogée au 18 mai suivant en raison d’un empêchement du magistrat signataire, les parties ayant été régulièrement avisées de la date de prorogation.

MOTIFS :

I - Sur la recevabilité des actions de Mme [Z] et de M. [I] à l’encontre de la SAS Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers.

En l’espèce, Mme [Z] et M. [I] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Grand Ouest Constructions, dissoute le 2 juin 2020 sans procédure de liquidation en raison de la transmission universelle de son patrimoine à la SAS Conseil en Immobilier et ingénierie Associés, bénéficie en conséquence de son actif mais aussi de son passif à compter de ce transfert. Le contrat de construction a été cautionné pour sa garantie de livraison à prix et délais convenus par la CEGC suivant acte du 26 janvier 2018, la garantie ayant effet jusqu’à la levée des réserves.

La réception des travaux est intervenue avec réserves le 19 novembre 2018, des réserves complémentaires ont été formulées le 23 novembre suivant. Les consorts [X] ont assigné en référé probatoire la société Grand Ouest Constructions et la CEGC, ils ont fait étendre la mesure d’expertise aux sous-traitants et à la SAS Groupe CII- Créateur d’Investissement Immobilier puis assigné les défendeurs au fond par actes des 31 octobre et 05 novembre 2019. Leurs actions en responsabilité, introduites dans les délais légaux, sont recevables. 

II– Sur les désordres relevés par l’expert judiciaire.

Aux termes de son rapport l’expert judiciaire retient six désordres dont 4 ayant fait l’objet de réserves non levées :

R01 : terrasses en béton extérieures : dalles non conformes au TDU n° 20.1R02 : contre-marche de la baie de la façade avant : nuance de teinteR03 : toiture en tuile :déboîtement d’une tuile au raccord entre la rive gauche du garage et le premier rang du rampant de la pièce de vie,raccords et joints sommairement exécutés au joint silicone,éclats et épaufrures sur les angles inférieurs relevés de plusieurs tuiles,déboîtement de tuiles au niveau des noues de toitures,relèvement des tuiles de faîtage du outeau, au niveau du raccord entre faîtage et noues. R04 : seuils PMR des baies vitrées trop élevés - R05 - Enduits extérieurs : trous et insuffisance d’épaisseur générant un défaut d’étanchéité
 - R06 - Montant gauche de la baie vitrée : jour entre le plancher béton de la pièce et le seuil de la baie vitrée de la façade Nord Est (absence de pose de joint).


III – Sur la qualification des désordres et la nature de la ou des garanties engagées.

Selon l'article 1792 du code civil " tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. "

En application de ces dispositions, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectent dans l'un de ces éléments constitutifs ou l'un de ses équipements, et le rendent impropre à sa destination.

Pour que la garantie décennale soit engagée il est nécessaire de démontrer une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété de l'ouvrage à sa destination. Les désordres doivent survenir dans le délai de dix ans à compter de la date de réception de l'ouvrage.

En l’absence de réception de l’ouvrage et à défaut pour les désordres d'avoir atteint le degré de gravité requis dans le délai décennal, la responsabilité décennale ne pourra être recherchée par les maîtres de l’ouvrage et seule la responsabilité contractuelle le pourra.

Aux termes des dispositions de l'article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement s'étend à la réparation des dommages, quelle que soit leur gravité :
- signalés par le maître d'ouvrage au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
- signalés par le maître d'ouvrage par voie de notification écrite pour les désordres révélés dans l'année de la réception.

Les deux garanties ne sont pas exclusives l'une de l'autre et il est possible d’agir sur un double fondement juridique si des désordres signalés à la réception, ne se sont révélés qu'ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 1994, n° 92-16.533). 

En l’espèce, l’immeuble a été réceptionné le 19 novembre 2018 avec réserves des maîtres de l’ouvrage. A la suite d’un examen de l’immeuble dans les jours suivants, ayant donné lieu à un constat écrit le 29 novembre 2018 par le groupe d’experts Arthex, ces derniers ont formulé des réserves complémentaires auprès du constructeur par courrier recommandé du 23 novembre 2018 en sollicitant leur levée sous 30 jours. Ils ont réitéré cette demande par courrier recommandé du 15 janvier 2019 puis à nouveau le 14 février suivant en lui adressant copie du rapport d’avis technique de levée des réserves établi par le même expert le 5 février 2019. Ils ont été contraints le 25 juin 2019 et alors que le délai de la garantie de parfait achèvement courrait toujours, de faire constater contradictoirement que l’ensemble des réserves n’avaient pas été levées et que quatre subsistaient. Ils ont fait mentionner dans ce rapport qu’ils laissaient un nouveau délai de 30 jours au constructeur pour y procéder à compter de la réception postale du rapport, lequel valait nouvelle mise en demeure. Le constructeur a réceptionné ce rapport valant mise en demeure le 18 juillet 2019.

En l’absence de toute intervention, les maîtres de l’ouvrage ont saisi la CEGC, garant de livraison, par courrier du 21 octobre 2019, lui dénonçant l’inaction du constructeur et sollicitant auprès de lui la levée des réserves sous 30 jours.

Lors des opérations d’expertise judiciaire du 15 septembre 2021 six désordres relevant de la garantie de parfait achèvement et/ou la garantie décennale du constructeur ont été mis en évidence. Le tribunal retiendra les éléments suivants :

Désordre R01 : terrasses extérieures en béton :
terrasse en béton extérieure située sous le porche (façade avant)L’expert a constaté que l’ouvrage avait été réalisé en non-conformité avec le TDU n° 20.1, ce qui a pour effet de le rendre non étanche aux remontées d’humidité par capillarité. Il confirme que des désordres surviendront avec certitude dans le délai de garantie décennale si un revêtement de sol est posé par les maîtres d’ouvrage.
Les maîtres de l’ouvrage ont formulé le 29 novembre 2018 des réserves relatives à la dalle en béton de la façade avant. Une différence de niveau entre le sol intérieur et celui de la terrasse extérieure a été constatée par le groupe Arthex et la non-conformité de la réalisation des sols a été confirmée par l’expertise judiciaire. 
Ce désordre qui n’a pu être appréhendé dans son ampleur et ses conséquences par les maîtres de l’ouvrage rend l’ouvrage nécessairement impropre à sa destination : les conclusions de l’expert judiciaire démontrant que la fonction d’étanchéité de la construction sera nécessairement obérée à court terme en présence d’un revêtement de sol.
Ce désordre touchant à l’étanchéité de l’ouvrage, imputable au constructeur, engage sa responsabilité du constructeur sur le fondement de la garantie décennale et celui de la garantie de parfait achèvement.

terrasse située devant la baie à galandage : L’expert relève que la construction de cette terrasse ne figure pas à la notice descriptive du contrat de construction et doit donc être considérée hors contrat puisqu’ayant été directement réalisée par l’entreprise de maçonnerie SCDF [F] [V] et [B] sur seules directives du maître de l’ouvrage, étant précisé par que la notice descriptive mentionnée par l’expert judiciaire n’est pas annexée au contrat de construction de maison individuelle discuté aux débats, sa communication ne ressort pas du bordereau de pièces. Il apparaît cependant qu’elle a été remise à l’expert judiciaire pour l’établissement de ses conclusions, ainsi le tribunal se réfère à ces conclusions sur ce point.
Dans la mesure où l’expert indique que l’ouvrage réalisé ne figure pas au contrat de construction, ce désordre ne peut engager une quelconque responsabilité du constructeur.

Désordre R02 : contre-marche de la baie de la façade avant :Il a été constaté lors des opérations d’expertise judiciaire une nuance de teinte constituant un défaut d’aspect.
Ce désordre était apparent au moment de la réception de l’ouvrage et a été réservé au titre des réserves formulées complémentairement. Aux termes des conclusions de l’expertise judiciaire, il ne compromet pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rend impropre à sa destination. Il relève donc de la seule garantie de parfait achèvement. Il est imputable au constructeur, qui tenu d’une obligation de résultat envers les maîtres de l’ouvrage, aurait dû vérifier la conformité des travaux réalisés par ses sous-traitants aux règles de l’art mais aussi aux documents graphiques et pièces écrites qu’il avait rédigées et faire rectifier en temps utile les éventuelles erreurs d’exécution commises.
La garantie de parfait achèvement du constructeur est donc engagée pour ce désordre à l’exclusion de la garantie décennale.


Désordre R03 - toiture :L’expert judiciaire a constaté que la toiture de l’habitation présentait cinq désordres :

1/ déboitement de la tuile au raccord entre la rive gauche du garage et le premier rang du rampant de la pièce de vie
2/ raccords et joints sommairement exécutés au joint silicone,
3/ éclats et épaufrures sur les angles inférieurs relevés de plusieurs tuiles,
4/ déboitements de tuiles au niveau des noues de toitures,
5/ relèvement des tuiles de faitage du outeau, au niveau du raccord entre faîtage et noues.

Il précise que quatre de ces désordres entraîneront la chute d’éléments déboités et la dégradation des raccords dans le délai de garantie décennale, ce qui provoquera des infiltrations ponctuelles en cas de présence concomitante de vent et de pluie.

Le premier désordre (déboîtement de la tuile) a été dénoncé dans le délai de la garantie de parfait achèvement, il est imputable au constructeur, et engage la responsabilité du constructeur à ce titre.

Les autres désordres de la toiture ont été révélés par la mesure d’expertise judiciaire et n’ont pas été dénoncés par les maîtres de l’ouvrage, seule la mesure d’instruction leur a permis de les appréhender et d’en déterminer l’ampleur et les conséquences, à savoir des dommages futurs mais certains, en l’espèce des infiltrations ponctuelles, qui apparaîtront dans le délai de garantie décennale. Ces désordres auxquels il n’a pas été remédié engagent donc la responsabilité décennale ainsi que la garantie de parfait achèvement du constructeur qui aurait dû faire corriger les défauts d’exécution commis par l’entreprise de couverture sous-traitante.

Désordre R04 : seuils PMR des baies vitrées
L’expert judiciaire constate que le plan du constructeur mentionne la pose de seuils encastrés de type PMR pour les deux baies vitrées de la pièce de vie, que le bon de commande des menuiseries contient la mention « seuil surbaissé » et que les avenants 1 et 2 du contrat de construction mentionnent des plus-values pour seuil PMR et une seule moins-value issue d’un geste commercial. Il a également constaté que la pose du revêtement en parquet stratifié commandé par le maître de l’ouvrage pour être installé dans la pièce de vie est incompatible avec la hauteur non conforme à la réglementation PMR des seuils réalisés, conclut qu’il sera nécessaire de procéder à un ragréage ou ravoirage de la chape coulée par le constructeur pour rendre possible la pose du parquet intérieur choisi par les maîtres de l’ouvrage. L’expert judiciaire, se référant à la notice descriptive du contrat de construction qui lui a été fournie pour ses opérations, relève que le seuil PMR de la baie vitrée « façade avant » était prévu au contrat, ce qui n’est en revanche pas le cas de la baie vitrée à galandage côté jardin, réalisée sur directives du maître de l’ouvrage. Il doit s’en déduire que la mauvaise réalisation du seuil de cette baie ne peut engager ni la responsabilité du constructeur ni celle de son garant de livraison, les maîtres de l’ouvrage n’ont par ailleurs pas versé aux débats la notice de construction et ils ne démontrent par aucune pièce probante que la construction devait répondre à des normes PMR dans son ensemble.

L’erreur d’exécution à l’origine du désordre du seuil « PMR » de la baie vitrée « façade avant » est consécutive à une absence de coordination et de contrôle du constructeur des travaux de l’entreprise sous-traitante. Les conclusions d’expertise ne mentionnent pas que la non-conformité du seuil réalisé en façade avant compromette la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. S’il doit être effectivement considéré, en considération des conclusions expertales, que la pose de ce seuil PMR est bien entrée dans le champ contractuel des parties, en l’absence de caractérisation d’une impropriété à la destination de l’ouvrage, ce désordre relève de la seule garantie de parfait achèvement du constructeur.

Désordre R05 : enduits extérieurs
Il a été constaté lors des opérations d’expertise judiciaire que des trous sont uniformément présents dans les enduits de la façade de l’habitation, laissant visible le parement de la brique du mur extérieur. L’expertise les qualifient de défauts d’aspect ne compromettant nullement la solidité ou la destination de l’ouvrage. Ce désordre a été dénoncé par les maîtres de l’ouvrage au constructeur par courrier du 21 octobre 2019. Il doit être repris par le constructeur au titre de sa garantie de parfait achèvement.

Il a encore été constaté une épaisseur insuffisante d’enduit qui a pour conséquence d’atteindre sa fonction d’imperméabilisation (commande d’enduit trop faible de la SARL RAVALEMENT France 85). Cette insuffisance d’épaisseur n’a été révélée que par les opérations d’expertise judiciaire, il n’a donc pas été réservé et ne pouvait être considéré comme apparent pour les maîtres de l’ouvrage. L’atteinte à la fonction d’imperméabilisation générée par l’insuffisance d’épaisseur d’enduit rend nécessairement l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale du constructeur est donc nécessairement mobilisée mais non sa garantie de parfait achèvement en l’absence de réserves formulées.


Désordre R06 : montant gauche de la baie vitrée.
Il a été constaté un jour entre le plancher béton de la pièce et le seuil de la baie vitrée de la façade Nord Est découlant d’une erreur d’exécution, en l’occurrence l’absence de pose de joint laquelle entraine un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau entre le sol et le seuil de la menuiserie.
Aucune trace d’infiltration ou de condensation n’a été constatée lors de l’expertise judiciaire, l’expert juge cependant la correction du défaut indispensable avant la pose des revêtements de sols intérieurs et extérieur et ce pour éviter les risques de désordres associés.
Ce désordre atteint la fonction d’étanchéité de l’ouvrage, de sorte qu’il le rendra nécessairement impropre à sa destination s’il n’y est pas remédié, le désordre doit donc être qualifié de décennal. Il a été dénoncé par les maîtres de l’ouvrage par courrier du 21 octobre 2019, soit dans le délai de garantie de parfait achèvement. Il engage donc la responsabilité décennale du constructeur ainsi que sa garantie de parfait achèvement.

IV - Sur les coûts de remise en état chiffrés par l’expertise judiciaire :

L’expert judiciaire a chiffré les travaux nécessaires à la levée des réserves aux sommes suivantes :

Désordres R01 et R02 : terrasse en béton extérieure située sous le porche (façade avant) : 1770.88 HT + TVA 10% (devis SARL GIRONDEAU n° [Immatriculation 1]/04/2021)
Désordre R03 : 1409.84 HT + TVA 20% (devis LLS n° 8810 du 19/10/2021)Désordres R 04 + R 06 : seuils P.MR : 3099.18 HT (dont TVA 20% sur 2935.18 H. T et 10% sur 180.40 euros HT – devis EIRL GISSON du 21/10/2021 et devis n° [Numéro identifiant 1] de l’EIRL [U] [W] R 05 : 5390.50 euros HT + TVA 10% (montant intégré dans le devis n° [Numéro identifiant 1] de l’EIRL [U] [K]).
V – Sur la demande de mise hors de cause de la CEGC en sa qualité de garant de livraison.

Aux termes de l’article L231-6 du code de la construction et de l'habitation :
« I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.

II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits sus indiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.
III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.
En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l'article L. 231-2.

IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

La garantie de livraison a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage en lui garantissant la livraison d’un ouvrage conforme à prix et délais convenus. Le garant de livraison doit couvrir les inexécutions ou mauvaises exécutions des travaux prévus au contrat de construction. La garantie de livraison porte principalement sur l’achèvement de la construction conformément aux dispositions du contrat et sans désordres. Le garant doit donc prendre à sa charge le coût des travaux propres à la réparation des malfaçons mais également ceux qui se révéleraient nécessaires à la réalisation complète et à la mise en conformité de l’immeuble. Il est tenu à l’égard des maîtres de l’ouvrage par l’ensemble des prestations prévues au contrat originaire et doit, lorsque la garantie de livraison est mise en œuvre, désigner un repreneur sous quinzaine avec pour mission de réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves, y compris pour les désordres de nature décennale. Il lui appartient le cas échéant de se retourner contre l’assureur dommage-ouvrage, le maître de l’ouvrage n’étant nullement tenu d'exercer une action contre les assureurs « dommages-ouvrage » ou « responsabilité décennale » (civile III 03/07/2001 98-12570).
Si la garantie de livraison n’a pas pour objet de garantir l’indemnisation de préjudices distincts (Civ. 3, 13 avril 2023 21.2106), il a cependant été jugé que le garant de livraison qui ne remplit pas sa mission dans les délais commet une faute personnelle permettant d’indemniser de tels préjudices sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et ce sans limitation de garantie. (3e Civ., 6 février 2002, pourvoi n° 00-16.841)

En l’espèce, la CEGC sollicite d’être mise hors de cause au motif qu’il n’est pas démontré que le constructeur se serait montré défaillant excipant de sa solvabilité financière, que l’ouvrage a été livré dans les délais convenus et que le constructeur ne s’est nullement opposé à reprendre les désordres. Elle soutient encore que les réserves non levées sont peu nombreuses et de faible ampleur financière, que le constructeur a démontré sa volonté d’agir en reprenant tous les autres désordres réservés, que la créance des maîtres de l’ouvrage est éteinte pour les réserves dénoncées postérieurement à l’absorption de la société Grand Ouest Constructions, par ailleurs in bonis et que les opérations d’expertise judiciaires ont nécessairement suspendu sa possibilité d’agir. Elle oppose également que les expertises amiables ne lui ont pas été contradictoires.

Subsidiairement, elle rappelle que la franchise contractuelle est de 5% du prix convenu, que le montant des reprises est inférieur et doit exclure l’indemnisation les désordres R 01 et R04, par ailleurs non apparents pour les maîtres de l’ouvrage, que le seuil PMR pour la façade avant du pavillon est exclu du contrat de construction initial, que l’avenant le prévoyant ne lui a pas été dénoncé, que dans ces conditions elle n’avait pas à mobiliser sa garantie et n’est donc à l’origine d’aucune faute ayant causé préjudice aux maîtres de l’ouvrage.

Elle souligne qu’elle n’est nullement tenue à une indemnisation financière mais doit uniquement désigner un nouveau constructeur dont elle prendra en charge financièrement les prestations.

En l’espèce, le contrat de construction prévoit en ses articles 1.3.2 et 4.3 une garantie de livraison, la CEGC étant désignée comme l’organisme garant à ses conditions particulières. Il est justifié par les maîtres de l’ouvrage d’une attestation nominative au nom du constructeur, éditée le 2 janvier 2017, d’un acte de cautionnement de la CEGC du 26 janvier 2018 visant à garantir leur contrat de construction.
A l’exception des désordres relatifs à l’insuffisance d’épaisseur des enduits extérieurs (R05) et des quatre désordres relevés complémentairement sur la toiture au déboitement de la tuile située au-dessus du garage (R03), l’ensemble des désordres ont été réservés ou dénoncés dans le délai légal de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne fait par ailleurs pas débat. La dénonciation des désordres et des demandes d’intervention ont été formulés par les maîtres de l’ouvrage directement au garant de livraison par courriers recommandés des 14 février et 21 octobre 2019. Ils ont donc mobilisé la garantie de livraison dans les formes et délais requis et entendaient voir le garant de livraison agir en vue de la levée des dernières réserves face à l’inertie du constructeur.
Contrairement à ce qu’affirme la CEGC, la garantie de livraison ne s’est nullement éteinte par l’effet de l’absorption de la société Grand Ouest Constructions par la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers pour les réserves dénoncées postérieurement à l’opération de dissolution avec transmission universelle du patrimoine : l’actif comme le passif du patrimoine de la société absorbée étant par cette opération juridique transmis à la société absorbante et par conséquent la créance d’obligation détenue par les maîtres de l’ouvrage à l’égard de la société absorbée.
L’absence aux opérations d’expertise amiable de la CEGC est indifférente dans la mesure où les dispositions légales comme contractuelles n’en font pas une condition de mobilisation de la garantie. Les constats amiables ont été discutés par les parties et la mesure d’expertise judiciaire, qui a finalement confirmé la plupart des réserves et permis d’en exclure deux du champ d’application de la garantie de livraison (baie vitrée à galandage, un seuil PMR), lui a été contradictoire.
S’agissant de l’argumentation sur la défaillance du constructeur, il doit être rappelé qu’elle doit être entendue au sens large et ne concerne pas seulement sa défaillance financière mais aussi ses manquements contractuels. En l’occurrence, ces manquements sont parfaitement avérés puisque le constructeur a laissé perdurer des réserves dénoncées outre les malfaçons, non détectées par les constats visuels et techniques des maîtres de l’ouvrage, qu’il aurait dû corriger avant livraison et à tout le moins dans le cadre juridique de la garantie d’achèvement dont il était débiteur à leur égard.
Il résulte de ces éléments que les conditions requises au titre de la défaillance du constructeur pour appeler le garant de livraison à pallier sa carence étaient réunies cependant l’acte de cautionnement délivré prévoyait une franchise contractuelle de 5% du prix convenu fixé à 119 122 euros TTC. Cette disposition est conforme à l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, elle a pour effet de permettre au garant de livraison de refuser sa garantie si le coût des travaux générés par les désordres est inférieur au montant de la franchise contractuellement convenue. En l’espèce la franchise contractuelle s’élève à la somme de 5956.10 euros alors que le montant des travaux à réaliser pour lever les réserves au titre des travaux prévus par le contrat de construction initial s’élève à la somme globale de 5 500.08 euros TTC, selon le chiffrage de l’expert détaillé comme suit, précision faite que le montant des reprises du désordre R 05 (5929.55 euros TTC) qui relève exclusivement de la garantie décennale doit être exclu de ce calcul :
R01 et R 02 : 1947.96 euros TTCR03 : 1691.80 euros TTCR 04 + R 06 : un seuil PMR : 1860.32 euros TTC (3522.16 TTC + 198.44 TTC pour deux seuils) / 2
Ce montant inférieur à la franchise prévue légitime l’absence de prise en charge du sinistre par le garant de livraison, sa garantie n’était effectivement pas mobilisable en application de cet élément contractuel, il n’a dès lors commis aucune faute contractuelle. Les demandes d’indemnisation et de condamnation solidaires formulées par les maîtres de l’ouvrage à l’encontre du garant seront donc rejetées, ce dernier ne pouvant être condamné à réparer un préjudice sans qu'un manquement dans la mise en œuvre de ses obligations légales n'ait été constaté (Cass. 3e civ.,8 avr. 2009, n°08-11.229 et 08-11.521).

VI – Sur la réparation des préjudices.
A – Sur la réparation du préjudice matériel au titre de la remise en état.
Pour engager la responsabilité décennale du constructeur le désordre ne doit pas avoir été apparent pour le maître de l’ouvrage profane, s’il a fait l’objet de réserve de la part des maîtres de l’ouvrage, ces derniers devaient alors ignorer son ampleur et ses conséquences.
Si les garanties décennales et de parfait achèvement ne sont pas exclusives l’une de l’autre, seuls les désordres R 01 (limité à celui constaté sur la terrasse en béton extérieure située sous le porche de la façade avant et étant précisé que l’expert ne chiffre pas le désordre R02 - contre marche masquée par l’installation d’un caniveau dans le cadre de la reprise du désordre R01), R03 (toiture – quatre derniers désordres) et R 05 (insuffisance d’enduit extérieur impactant l’imperméabilité de l’ouvrage) doivent être repris au titre de la garantie décennale du constructeur. En effet, si des réserves ont été émises sur ces éléments de construction, seules les opérations d’expertise judiciaire ont permis de véritablement caractériser la nature décennale de ces désordres dans leur ampleur et leurs conséquences.

S’agissant du seuil PMR, il résulte des conclusions expertales ainsi que de l’avenant relatif à la moins-value d’un des deux seuils que sa pose a été contractuellement convenue entre le maître de l’ouvrage et le constructeur postérieurement au contrat initial. Il n’est pas démontré que la CEGC ait pu couvrir cet élément de construction. Le désordre est également imputable au constructeur et n’a fait l’objet d’aucune reprise.

Les demandeurs démontrent donc parfaitement subir un préjudice matériel, en l’occurrence avoir été livrés d’un ouvrage incorrectement achevé en raison de défaut d’exécution non corrigés par le constructeur tenu à une obligation de résultat à leur égard. La matérialité de leur préjudice est constituée par le coût des travaux de reprise, qu’ils devront faire réaliser par des entreprises tierces en raison de l’incapacité du constructeur à avoir mis en œuvre la garantie de parfait achèvement sollicitée. Il convient de retenir, pour le calcul du préjudice en lien avec la remise en état de l’ouvrage, celui de l’expert judiciaire arrêté aux sommes suivantes :
R01 et R 02 : 1947.96 euros TTCR03 : 1691.80 euros TTCR 04 + R 06 : un seuil PMR : 1860.32 euros TTC (3522.16 TTC + 198.44 TTC pour deux seuils) / 2R 05 : 5929.55 euros TTC
la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers sera donc condamné à verser aux maîtres de l’ouvrage ces sommes comprenant le coût de reprise d’un seul PMR pour 1851.31 euros TTC tel que sollicité au dispositif des écritures en demande Ces sommes seront indexées sur l’indice du coût de la construction.

B – Sur la réparation des préjudices annexes.

En application de l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Sur le préjudice moral et de jouissance.Le constructeur et son assureur contestent l’existence d’un préjudice de jouissance considérant que la levée des réserves ne concerne que 4 désordres et ne compromet nullement l’occupation des lieux. Les demandeurs opposent que les réserves ne sont pas levées depuis 2018, que la gêne est patente, qu’ils vont subir les désagréments des travaux de reprise qui vont les obliger à se reloger deux semaines.

En l’espèce, ces préjudices sont qualifiés d’immatériels. Ils sont directement induits par l’absence de levée des réserves. En effet, les maîtres de l’ouvrage qui ne demeuraient pas à l’adresse à laquelle a été réalisée l’ouvrage lors de la signature du contrat de construction y sont désormais domiciliés. L’expert conclu que les travaux de reprise vont effectivement générer pour ceux à réaliser à l’extérieur des nuisances habituelles, que ceux en lien avec la reprise des désordres R04 et R06 rendent incompatible l’occupation de la construction pour deux semaines. Le préjudice de jouissance est donc bien caractérisé et en lien direct avec les désordres subsistants en raison de la non levée des réserves.

S’agissant du préjudice moral allégué, les maîtres de l’ouvrage ont multiplié pendant presque une année les démarches auprès du constructeur afin de le voir mettre en œuvre concrètement sa garantie de parfait achèvement, se butant à son inertie sur les quatre dernières réserves ils ont dû prendre l’initiative d’une action en référé probatoire puis d’une assignation au fond, ce qui est nécessairement constitutif d’un préjudice moral, toujours en lien direct avec la carence du constructeur à remplir ses obligations légales.

En conséquence, il sera alloué aux maîtres de l’ouvrage en réparation de ces préjudices immatériels la somme de 3000 euros que le constructeur sera condamné à leur régler.

2 – Sur les frais engagés au titre de l’intervention du groupe Arthex.

Les maîtres de l’ouvrage considèrent qu’il serait inéquitable de leur laisser la charge des frais générés pour les interventions du cabinet Arthex, relevant que l’expert judiciaire s’est appuyé sur celles-ci. Le constructeur et la SMABTP considèrent cette demande non fondée dans la mesure où elle relèverait d’un choix personnel des maîtres de l’ouvrage et qu’un expert judiciaire, garant des droits des parties a été désigné.

En l’espèce, la loi prévoit que le maître de l’ouvrage puisse se faire assister, selon son choix, par un professionnel lors des opérations de réception. En l’occurrence Mme [Z] et M. [I] ont entendu ne pas être assistés et pris la décision de diligenter dans le délai de huitaine pour formuler des réserves complémentaires le cabinet Arthex, expert en bâtiment, afin de procéder à un examen plus approfondi de la construction livrée. Ce choix leur est purement personnel et n’est pas en lien avec les réserves initialement formulées sur le procès-verbal de réception, il ne saurait être financièrement supporté par le constructeur.
En revanche, ce cabinet a dressé un rapport d’avis technique dans le délai de 8 jours, le 05/02/2019 et un constat de levée des réserves le 25 juin suivant, il a assisté les maîtres de l’ouvrage au cours des opérations d’expertise judiciaire des mois de septembre 2020 et 2021. Le Tribunal considère que ces actes ont eu une utilité certaine tant pour le succès de leur action en référé que pour les opérations d’expertise judiciaire. Il serait effectivement inéquitable de faire supporter ces frais définitivement aux maîtres de l’ouvrage, ce d’autant plus qu’ils démontrent avoir tenté activement de trouver une issue amiable au litige. La SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers sera condamnée à les indemniser à hauteur de la somme de 2100 euros TTC de ce chef de préjudice.


VII- Sur l’appel en garantie formulé à l’encontre des sous-traitants responsables de défauts d’exécution et la SA MAAF Assurances.

S’agissant de l’appel en garantie effectué à l’encontre des sous-traitants considérés par le constructeur et son assureur comme responsables de défauts d’exécution ayant généré les désordres, il sera rappelé que l’entrepreneur principal est débiteur d’une obligation de résultat envers le maître de l’ouvrage et demeure responsable à son égard y compris en cas de faute de son sous-traitant. L’appel en intervention forcée des sociétés sous-traitantes appelées en garantie dans le cadre la présente instance fait actuellement l’objet d’une procédure distincte, toujours pendante et qui n’y a pas été jointe. Par conséquent, ces appels en garantie doivent être rejetés et il appartiendra au constructeur et à son assureur décennal d’exercer une action récursoire à leur encontre.

VIII- Sur la garantie de la SMABTP.

Aux termes de l’article L 124-3 du code des assurances « le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ».

Les maîtres de l’ouvrage sollicitent de voir condamner solidairement le constructeur et la SMABTP à les indemniser de leur préjudice.

La SMABTP sollicite de voir dire que sa garantie n’est mobilisable que pour les désordres apparus après réception et non pour ceux relevant de l’achèvement de la mission du constructeur. 
En l’espèce, il résulte de la police d’assurance versée aux débats par la SMABTP qu’elle couvre la responsabilité professionnelle décennale de la société Charente Constructions, transformée et ensuite dénommée Société Grand Ouest Constructions dont le patrimoine a été universellement transmis au Groupe CII – Créateurs d’Investissements Immobiliers à qui la garantie de la SMABTP a été transférée par avenant du 1er juillet 2015.
En application de l’article 3.1 du contrat d’assurance de responsabilité décennale, seuls les dommages matériels sont garantis au titre de cette responsabilité obligatoire. Toutefois il résulte de l’analyse des articles 5-2 et 5-9 des conditions générales que font l’objet d’une exclusion de garantie :
les dommages incombant au constructeur en vertu de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil dès lors qu’ils ne sont pas de nature à engager sa responsabilité décennale ou de bon fonctionnement.les conséquences des réserves formulées par le maître de l’ouvrage qui auraient été notifiées au constructeur dont il n’aurait pas tenu compte lorsque l’origine du sinistre trouve sa cause dans ces mêmes réserves.
Ainsi la garantie de la SMABTP ne pourra être mobilisée que pour les coûts des réfections matérielles pour les désordres suivants :

R01 à hauteur de 1947.96 euros TTC,R03 à hauteur de 1691.80 euros TTC,R 05 à hauteur de 5929.55 euros TTC,R 06 : montant de 33 euros TTC intégré dans le devis n° DEV 00000994 de l’EIRL [U] [K].
soit une garantie portant sur une somme globale de 9 569.31 euros TTC. Il sera fait droit à la demande de ce chef, dans ces limites financières.

En revanche, s’agissant des préjudices immatériels et annexes indemnisés, il sera
rappelé que l’assurance décennale obligatoire n’a pas vocation à les couvrir. Il ressort cependant des conditions particulières que l’assuré a souscrit une garantie complémentaire « tous fondements juridiques » le couvrant à hauteur de 50 000 euros par sinistre et par an.
L’article 6 « montant de garanties et des franchises » figurant à ces mêmes conditions particulières prévoit une franchise s’élevant à 10 % du sinistre et avec application minimale de 4 franchises et maximale de 60 franchises statutaires.

La demande de la SMABTP n’est pas explicite quant à la ou les personnes à l’encontre de laquelle ou desquelles elle souhaite voir opposer sa franchise. Toutefois, il est constant comme le soutiennent les consorts [L], qu’en application de l’annexe I a de ce code article A 243-1 cadrant les clauses-type des contrats de responsabilité décennale, la franchise contractuelle est inopposable aux bénéficiaires des indemnités (ce qui est d’ailleurs rappelé à l’article 11-2 des conditions générales de la police d’assurance souscrite auprès de la SMABTP). Elle ne pourra donc être opposable aux maîtres de l’ouvrage et le sera seulement à l’assuré, soit la SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers.

D’autre part, le tribunal constate que la SMABTP ne justifie nullement d’un montant unitaire de franchise de 187 euros, qu’il résulte des termes des conditions particulières produites qu’elle s’élevait unitairement à 168 euros en 2014 puis devait être fixée chaque année par l’assemblée générale de SMABTP. Ainsi, à défaut d’actualisation de ce montant par des pièces probantes, il ne pourra qu’être dit que le montant de la franchise applicable à l’assuré s’élève à 10 % des dommages avec un minimum de 672 euros et un maximum de 10 080 euros par sinistre.

Enfin, si les préjudices immatériels et matériels annexes auraient pu être garantis par l’assureur au titre de la souscription d’une garantie complémentaire, ils découlent directement des réserves formulées par les maîtres de l’ouvrage dont le constructeur assuré n’a pas tenu compte en ne procédant pas à leur levée. Dans ce contexte, et alors que les exclusions précitées sont indiquées communes à l’ensemble des régimes de responsabilité, la garantie de la SMABTP ne pourra être recherchée pour obtenir leur indemnisation.

IX- Sur les demandes des parties au titre du solde du prix du marché.

La responsabilité de la SAS Groupe CII – Créateur d’Investissements Immobiliers et son assureur sollicitent de voir condamner les consorts [X] en paiement du solde du marché pour la somme de 5926.84 euros assortie du taux d’intérêt légal invoquant l’application des dispositions de l’article 1779-3 du code civil, demande à laquelle s’oppose les consorts [Z] - [I] qui considèrent cet article inapplicable au contrat de construction de maison individuelle et sollicitent au dispositif de leurs conclusions la compensation de la retenue effectuée avec le coût des travaux de remise en état et la déconsignation à leur profit.

En droit, l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation règlemente le pourcentage maximal du prix convenu à verser par les maîtres de l’ouvrage applicable aux contrats de construction de maison individuelle. Il prévoit un échelonnement des versements en fonction du stade de construction atteint par l’ouvrage. Il précise en son II-2 que si des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Il est établi par les courriers des maîtres de l’ouvrage des 29 novembre 2018 et 14 février 2019 que ces derniers ont procédé à une retenue de garantie d’un montant de 5926.84 euros sur le prix de la construction, et ce en vue de contraindre le constructeur à lever les réserves. Cette somme n’a pu être consignée amiablement en l’absence d’accord du constructeur à désigner la Caisse de dépôts et de consignations comme séquestre. Les maîtres de l’ouvrage ont été judiciairement autorisés à consigner cette somme entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau des Deux-Sèvres, ce qui a été effectué le 10 juin 2020.

Il sera observé que les conditions générales du contrat de construction précisent qu’il est régi par les dispositions du code de la construction et de l’habitation (article 1-2) et que la notice d’information qui lui est intégrée prévoit, en cas de formulation de réserves, la possibilité pour le maître de l’ouvrage de consigner 5% du solde du prix jusqu’à réparation auprès d’un tiers.

Les maitres de l’ouvrage ne contestent pas devoir régler le solde du chantier, cependant est de jurisprudence constante que le solde du prix n’est payable au constructeur qu’à la levée des réserves. Or le délai pour les lever est désormais expiré en raison d’un manque ment contractuel fautif du constructeur, ce qui implique qu’il ne pourra désormais réparer qu’en équivalence. Il est donc logique de corrélativement de condamner les maîtres de l’ouvrage à payer au constructeur le solde du contrat de construction pour la somme de 5926.84 euros TTC. En revanche, sa demande visant à voir cette condamnation porter intérêt au taux légal en application de l’article 1er de la loi 71-584 du 16 juillet 1971tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux sera rejetée, ce texte ne s’appliquant qu’aux travaux définis par l'article 1779-3 du code civil à l’exclusion des contrats de construction de maison individuelles régis par des dispositions spécifiques du code de la construction et de l’habitation.


Les maîtres de l’ouvrage détiennent, en vertu de la présente décision, une créance
à l’encontre du constructeur s’élevant à la somme de 9 569.31 euros TTC pour la réparation du préjudice matériel à l’ouvrage.


En application des articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation entre les deux créances sera ordonnée conformément aux demandes principale ou subsidiaire des parties. Il sera également ordonné la déconsignation de cette somme actuellement séquestrée entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats des Deux-[Localité 9] au profit des maîtres de l’ouvrage.

X- Sur les demandes accessoires

A - Sur les dépens.

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

La SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers et la SMABTP, parties succombant en leurs demandes seront condamnées solidairement aux dépens lesquels incluront les dépens de l’instance en référé ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire taxés le 29 mars 2022 à la somme de 5333.10 euros.


B - Sur les frais irrépétibles.

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la complexité du contentieux et l’instance préalable en référé justifient qu’il soit alloué la somme de 5000 euros à Mme [Z] et M. [I] à ce titre.

La demande commune de la SAS Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers et celle de la SMABTP et la CEGC sur ce même fondement juridique seront rejetées. 


C - Sur l’exécution provisoire :

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

En l’espèce, aucune raison ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

Déclare l’action de Mme [A] [Z] et M. [J] [I] recevable. 

Déclare la société Grand Ouest Constructions responsable des désordres subis par Mme [A] [Z] et M. [J] [I] au titre de sa garantie :

de parfait achèvement pour les désordres R02 : contre-marche de la baie de la façade avant, R 03 : déboîtement de la tuile au-dessus du garage, R04 : seuil PMR de la baie vitrée façade avant, R05 : trous sur les enduits extérieurs de parfait achèvement et décennale pour les désordres R01 : terrasse en béton extérieure située sous le porche (façade avant), R03 (toiture - 2/ raccords et joints sommairement exécutés au joint silicone, 3/ éclats et épaufrures sur les angles inférieurs relevés de plusieurs tuiles, 4/ déboîtements de tuiles au niveau des noues de toitures, 5/ relèvement des tuiles de faîtage du outeau, au niveau du raccord entre faîtage et noues), R06 : montant gauche de la baie vitrée.décennale pour le désordre R05 : insuffisance d’épaisseur des enduits extérieurs.
Rejette les demandes de Mme [A] [Z] et de M. [J] [I] pour les désordres R01 : terrasse située devant la baie à galandage et R04 : seuil PMR de la baie vitrée à galandage. 

Constate que le patrimoine de la société Grand Ouest Constructions a été transmis universellement à la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers le 02 juin 2020 et dit que cette dernière vient à ses droits.

Constate que la garantie de livraison n’est pas mobilisable et en conséquence rejette les demandes de Mme [A] [Z] et M. [J] [I] formées à l’encontre de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.

Dit que la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), assureur de responsabilité de la société Grand Ouest Constructions, doit être tenue à garantie au profit de Mme [A] [Z] et M. [J] [I], pour les désordres et préjudices subis par eux dont le constructeur est responsable, au titre de sa garantie décennale.

En conséquence,

Condamne la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] les sommes de :

- 1770.88 euros H.T. soit 1947.96 euros TTC en réparation des désordres R01
- 1409.84 euros H.T. soit 1691.80 euros TTC en réparation du désordre R03,
- 1549.59 euros H.T. soit 1851,31 euros TTC en réparation des désordres R 04 et R 06 
- 5390.50 euros soit 5929.55 euros TTC en réparation du désordre R 05.

Dit que ces sommes seront réévaluées selon l’indice du coût de la construction entre le 14 mars 2022, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et celle de la présente décision.

Condamne la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à garantir la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et en conséquence la condamne solidairement avec cette dernière à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] les sommes suivantes :

- 1770.88 euros H.T. soit 1947.96 euros TTC en réparation des désordres R01 et R 02,
- 1409.84 euros H.T. soit 1691.80 euros TTC en réparation du désordre R03,
- 5390.50 euros soit 5929.55 euros TTC en réparation du désordre R 05,
ainsi qu’au montant intégré pour une somme de 30 euros H.T et 33 euros TTC dans le devis n° DEV 00000994 de l’EIRL [U] [K] pour le désordre R 06 (joint et reprise des habillages de baies).

Dit que les franchises contenues au contrat d’assurance de responsabilité décennale de la SMABTP garantissant la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers ne sont pas opposables aux maîtres de l’ouvrage.

Constate qu’il n’est pas justifié par la SMABTP de la réactualisation du montant de sa franchise et en conséquence dit que la franchise applicable à l’assuré s’élève à 10 % des dommages avec un minimum de 672 euros et un maximum de 10080 euros par sinistre.

Condamne la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions à payer à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] la somme de :

- 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,
- 2.100 euros TTC au titre des frais annexes engagés pour l’intervention du groupe Arthex.

Rejette l’appel en garantie formulée par les maîtres de l’ouvrage à l’encontre de la SMABTP pour la réparation de leurs préjudices immatériels et préjudices matériels annexes.

Rejette les appels en garantie formulés par la SMABTP à l’encontre de la société SCDF [F] [V] et [B], son assureur la MAAF Assurances SA et la société Ravallement De France 85.

Condamne les maîtres de l’ouvrage à payer à la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers, le solde du contrat de construction pour la somme de 5926.84 euros TTC.

Ordonne la compensation entre les sommes réactualisées sur l’indice du coût de la construction que la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers est condamnée à verser aux maîtres de l’ouvrage avec la somme de 5.926,84 euros TTC due par Mme [A] [Z] et M. [J] [I] au titre du solde du marché de travaux.

Ordonne la déconsignation de la somme de 5.926,84 euros TTC, actuellement consignée entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats des Deux-[Localité 9], au profit de Mme [A] [Z] et M. [J] [I]

Condamne solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), aux entiers dépens de l’instance lesquels incluront les dépens de l’instance en référé ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire taxés le 29 mars 2022 à la somme de 5333.10 euros.

Condamne solidairement la SAS Groupe CII - Créateur d'Investissements Immobiliers venant aux droits de la société Grand Ouest Constructions et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à payer à Mme [A] [Z] et M. [J] [I] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette les demandes d’indemnités au titre des frais irrépétibles formulées par la société Groupe CII- Créateur d’Investissements Immobiliers, la SMABTP et la CEGC.

Rejette toute demande contraire ou plus ample.

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le cadre greffier La Présidente
Y. Giraud C. Didier

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