Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 15 juin 2026, n° 26/01544

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 15 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 26/01544 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAZC
NAC: 74C


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 15 Juin 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Présidente
Madame FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé : Mme DURAND-SEGUR

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 08 Avril 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour.


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Mme FERRE.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [Q] [B]
né le 29 Novembre 1697 à [Localité 1] (31), 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître François-xavier DUFOUR de la SELARL CABINET D’AVOCATS MONTAZEAU-CARA-DUFOUR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 131


Mme [C] [K] épouse [B]
née le 27 Juin 1968 à [Localité 2] (42), 
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître François-xavier DUFOUR de la SELARL CABINET D’AVOCATS MONTAZEAU-CARA-DUFOUR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 131


DEFENDEURS

M. [J] [T]
né le 03 Février 1980 à [Localité 3] (84), 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

Mme [A] [D]
née le 10 Juillet 1977 à [Localité 1] (31), 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327


***********************************

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] sont propriétaires d’une parcelle de terrain cadastrée AY [Cadastre 1], au sein du lotissement dénommé « [Adresse 3] » à [Localité 4].

Leurs voisins sont Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D], propriétaires de la parcelle AY [Cadastre 2].

Monsieur [J] [T] a obtenu de la part de la Commune de [Localité 4] l’autorisation de réaliser une extension de son habitation de 34,55 m² projetée en limite avec la propriété [B], suivant arrêté de non opposition à déclaration préalable du 16 octobre 2024.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire du 13 mars 2026, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] ont été autorisés à assigner Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] à jour fixe pour l’audience du 8 avril 2026, les assignations devant être délivrées avant le 17 mars 2026 à 12h.

Par actes de commissaire de justice du 17 mars 2026 à 8h10, ils les ont assignés, demandant au tribunal de :
- A titre principal :
* Juger que le projet d’extension de Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] méconnaît les dispositions des cahiers des charges du lotissement « [Adresse 3] »,
* Condamner les consorts [T] [D] à remettre les lieux en l’état de jardin d’agrément, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- A titre subsidiaire, ordonner aux consorts [T] [D] de faire cesser les travaux dans l’attente de la fixation définitive de la limite séparative entre leurs fonds,
- Condamner les consorts [T] [D] aux dépens,
- Condamner les consorts [T] [D] à leur payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions, soutenues oralement à l’audience, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] réitèrent les demandes de leur assignation initiale.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] indiquent en premier lieu que les ouvrages en cours de construction de leurs voisins ne sont pas conformes aux deux cahiers de charges du lotissement « [Adresse 3] », ce qui leur ouvre le droit en tant que coloti d’en solliciter le respect, sans avoir à justifier d’un préjudice. Ils se prévalent en particulier du cahier des charges des prescriptions architecturales prévoyant les règles d’implantation des maisons dans un plan de masse positionnant la maison de la parcelle [Cadastre 2] en son centre et rappelant que l’implantation doit permettre un bon ensoleillement des pièces principales et d’éviter les vis-à-vis avec les constructions voisines. Ils se prévalent aussi de l’article 4.3 de l’autre cahier des charges prescrivant que les parties des lots individuels non réservés à la construction seront aménagés en jardins d’agrément. Selon eux, ces dispositions imposent de construire une maison prioritairement au milieu de la parcelle, en affectant obligatoirement le reste de la parcelle – et donc le pourtour de la construction implantée au centre - à un jardin d’agrément, ce qu’a confirmé le maître d’ouvrage du lotissement lotisseur, seul à même d’interpréter les cahiers des charges. Ils ajoutent que la construction de l’extension litigieuse de la maison des consorts [T] [D] méconnaît ces règles puisqu’elle occuperait toute la largeur de la parcelle, d’une limite séparative à une autre et que l’extension sur une hauteur de 3 mètres va limiter l’ensoleillement de leur maison, permettre des vues obliques chez eux et amoindrir la valeur financière de leur bien. Ils soutiennent que ces manquements ont pour effet d’entraîner l’interdiction de mettre à exécution leur projet d’extension et que le non-respect de certains colotis des cahiers des charges n’est pas un argument opérant dès lors que le contrat de lotissement s’applique à tous et sans limitation de durée.

Les époux [B] soutiennent en second lieu que les limites parcellaires de leurs fonds ne sont pas établies dès lors que les bornes placées lors de la réalisation du lotissement n’ont pas été retrouvées et que le rétablissement des limites doit être effectué par un géomètre expert judiciaire qui doit rechercher au contradictoire des parties les limites réelles. Ils soulignent que la limite physique d’implantation actuelle du muret ne correspond pas à la limite séparative et qu’il appartient à leurs voisins, qui sont les seuls à y avoir intérêt, à solliciter une mesure d’expertise judiciaire pour la détermination de cette limite séparative, avant de poursuivre leurs travaux.

Ils contestent toute procédure abusive de leur part et indiquent que les consorts [T] [D] sont mal fondés à se prévaloir d’un quelconque préjudice dans l’exercice de la présente procédure, qui a vocation à soumettre au Tribunal de trancher de véritables questions de droit, dans un temps raisonnable, alors qu’ils ne sont pas tenus de supporter une construction qui va leur occasionner des préjudices indéniables.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] demandent au tribunal de :

- Débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,
- Condamner les époux [B] à leur payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner les époux [B] aux dépens,
- CONDAMNER les époux [B] leur payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] contestent tout d’abord toute violation des cahiers des charges du lotissement, rappelant qu’en application des articles 1188 et 1189 du code civil il faut rechercher la commune intention des parties et qu’il y a lieu de prendre en compte les comportements ultérieurs des parties contractantes. Or selon eux, si le cahier des charges contient bien des dispositions impératives, les dispositions litigieuses ne sont qu’indicatives et la formulation concernant l’implantation (« de préférence ») ne laisse aucun doute quant au fait qu’il n’existe aucune règle formelle d’implantation des constructions sur chaque lot mais seulement des recommandations. D’autre part, ils mettent en avant le fait que l’implantation souhaitée par le lotisseur n’a pas été mis en œuvre par les colotis, qui ont construit des piscines, réalisé des extensions et implanté leur maison avec une orientation différente et pas toujours au centre de la parcelle, ce qui renforce le fait que le plan d’implantation n’est qu’indicatif. Ils contestent toute vue sur la propriété de leur voisin et toute perte d’ensoleillement à intervenir alors qu’ils sont situés au nord de la propriété [B].

Ils contestent ensuite toute supposée incertitude sur les limites de propriété. A ce titre, ils rappellent que les lots font l’objet d’un bornage lors de la réalisation d’un lotissement et que les acquéreurs des lots acceptent ce bornage, de sorte qu’il devient définitif et qu’aucune action judiciaire ne peut intervenir pour le modifier ultérieurement, de sorte que les limites de propriété sont parfaitement établies, et de longue date. Ils précisent avoir mandaté un géomètre expert afin de vérifier que le mur séparatif existant respectait bien la limite de propriété, lequel a conclu qu’il ne correspond pas exactement à l’implantation réelle des clôtures, mais que cet état de fait est sans incidence sur le projet d’extension puisque le mur est en réalité situé chez eux. Ils soulignent en outre qu’il ne s’agit ici que d’une opération de rétablissement de la limite, et non de bornage ou d’établissement, soit une opération matérielle objective ne nécessitant pas une expertise judiciaire.

Ils fondent leur demande de dommages et intérêts sur l’abus de procédure au sens des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, dès lors que les époux [B] s’opposent selon eux par principe à leur projet d’extension. Ils précisent que deux recours gracieux administratifs ont déjà été rejetés et qu’il est manifeste que leurs voisins cherchent désormais un fondement sous l’angle du droit privé, modifiant leur discours au gré du dossier et adoptant des prétentions fallacieuses, ce qui leur cause un préjudice en raison de l’arrêt des travaux, de même qu’un préjudice moral.


MOTIVATION

Sur la demande de remise en état des lieux

Le cahier des charges constitue un contrat liant le lotisseur et les colotis entre eux qui a pour objet de définir, sur un périmètre donné, des charges et obligations entre des propriétaires fonciers et qui contient l'ensemble des droits et obligations organisant la vie collective du lotissement. Les clauses du cahier des charges d'un lotissement engagent ainsi les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.


Comme tout contrat, le cahier des charges s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

La violation du cahier des charges donne lieu à réparation, qui peut consister en la mise en conformité de la construction avec les clauses du cahier des charges ou sa démolition, sur le fondement de l’article 1222 du code civil. Il est en effet acquis que des travaux commis sur un lot en contravention avec l'interdiction de bâtir dans certaines zones des lots (non aedificandi) ou de ne pas dépasser une certaine hauteur de construction sur les lots (non altius tollendi), qu'ils soient en cours de réalisation ou achevés, pourront être sanctionnés par voie de destruction (Cass. 3e civ., 16 sept. 2003, n° 02-11.283), et ce, sans qu'il soit besoin de constater l'existence d'un dommage né de ladite contravention (Cass. 3e civ., 14 mars 2006, n° 05-11.334).

En l’espèce, deux cahiers des charges sont produits, l’un étant plus particulièrement intitulé « cahier des charges architecturales ». Les deux rappellent leur force obligatoire dans les rapports entre le lotisseur et les propriétaires des lots et dans les rapports des propriétaires entre eux, et ce sans limitation de durée.

Le « Cahier des charges architecturales » du 15 juin 1997 prévoit en son article 1 intitulé « implantation » que : « L’implantation des maisons se fera de préférence dans les zones indiquées au plan masse. Elle respectera les prospects en vigueur ainsi que les zones non aefidicandi. Elle tiendra compte des sens de faitages et des zones d’implantation prioritaires définis au plan de composition ». Il prévoit en outre en son article 6 intitulé « aspect » que : « L’implantation des maisons doit permettre un bon ensoleillement des pièces principales, et éviter les vis-à-vis avec les constructions voisines. En ce sens, le Plan des Prescriptions Architecturales renseigne chaque acquéreur sur une implantation optimisée pour tous et chaque lot, au regard de l’ensoleillement des points de vue et de l’image générale d’ensemble ».

Il est en outre produit un plan de mars 1996, sans qu’il ne soit précisé s’il s’agit du « plan de masse », du « plan de composition » ou du « plan des prescriptions architecturales », comportant la délimitation des parcelles sur lesquelles sont dessinées les modules type de 150 m² constituant les maisons d’habitation, avec des flèches précisant le « sens de faitage prioritaire » et sont dessinés également les « emplacements de parkings souhaités ».

S’il est vrai que les maisons sont dessinées sur le plan au centre des parcelles, le cahier des charges ne vise que des « zones d’implantations prioritaires » au plan de composition, une implantation « de préférence dans les zones indiquées au plan de masse » ou encore l’« implantation optimisée » prévue au plan des prescriptions architecturales. Dès lors, force est de constater qu’aucune prescription ferme n’a été expressément et clairement stipulée dans les documents contractuels, la terminologie tant du cahier des charges architecturales, que du plan étant incitative, mais non impérative.

Pareillement, si le « Cahier des charges » du 1er avril 1996 prévoit au titre des règles d’intérêt général en son article 4.3 intitulé « jardins » que : « Les parties des lots individuels non réservées à la construction seront aménagées en jardins d’agrément. Les jardins potagers sont autorisés sous condition », cette formulation signifie seulement qu’en dehors des zones construites, le terrain doit être traité en jardin mais n’interdit nullement toute extension de construction.

Le lotisseur lui-même rappelle que les lots ont été vendus libres à la construction et que le plan de composition prévoit des « secteurs de constructions préférentiels ».

Il ne ressort donc pas des termes littéraux des dispositions contractuelles d’interdiction de construction en limite de propriété ni d’extension des constructions.

S’agissant de l’intention des parties, il sera rappelé qu’en matière de lotissement les parties sont à la fois le lotisseur et les propriétaires co-lotis.

Le lotisseur soutient dans son attestation du 25 février 2026 ne pas avoir voulu de construction en continu, d’un front bâti sur rue ou sur placette et que le choix urbain fait a été celui d’une maison individuelle par lot, implantée sur le terrain approximativement au centre de celui-ci, construction entourée de jardin.

Toutefois, manifestement les colotis eux n’y ont vu que des recommandations et non des interdictions, puisqu’il ressort de la vue aérienne produite que l’implantation des maisons du lotissement sont souvent avec une orientation différente de celle prévu au plan de mars 1996, et que plusieurs maisons sont en limite de propriété.

Compte tenu de ces divergences d’interprétation, aucune commune intention des parties ne permet dès lors d’interpréter autrement les termes du contrat.

Par conséquent les époux [B] seront déboutés de leur demande de remise en état.


Sur la demande de suspension des travaux

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le bornage est l'opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. Seul un géomètre-expert a compétence pour établir un bornage.

Une fois que les propriétés contiguës en font l'objet d'un bornage et en l'absence de changement de limite, un nouveau bornage ne peut intervenir. En effet, il résulte de l’article 646 du code civil que l’existence d’un bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473).

Lorsque les bornes ne sont plus présentes sur l'immeuble, sans pour autant que la limite séparative ne soit devenue incertaine, un géomètre-expert peut placer à nouveau des bornes conformément au procès-verbal de bornage. Il dressera alors un procès-verbal de rétablissement de limites.


En l’espèce, le cahier des charges précise en son article 4.14 qu’un bornage sera exécuté par géomètre expert, que les acquéreurs doivent prendre soin de la conservation des bornes et repères jusqu’à la construction des clôtures et que toute reconstitution du piquetage, par suite de la disparition des repères, sera effectuée par géomètre, aux frais de l’acquéreur.

Il est constant que le bornage a eu lieu en 1997 et qu’un plan d’arpentage et un plan d’implantation ont été dressés par géomètre les 7 mars et 7 avril 1997, de sorte que les limites de propriété sont établies.

Le projet d’extension des consorts [T] et [D] est projeté jusqu’au mur séparatif existant entre les deux propriétés, construit suite au bornage. Les époux [B] ont toutefois fait valoir que le mur était construit sur leur propriété, ce à quoi les consorts [T] et [D] ont alors répondu demander à leur architecte de positionner le projet de telle sorte que le mur ne soit pas affecté.

Les consorts [T] et [D] ont finalement mandaté un expert géomètre afin de faire rétablir tout ou partie des limites certaines et reconnues entre leur parcelle et celle voisine des époux [B], lequel a dressé un procès-verbal le 9 décembre 2025 de vérification et rétablissement des limites dans lequel il a retrouvé deux des trois bornes de la limite séparative (points 1083 et 1241) des deux fonds et reconstitué la position de la troisième limite (point 1242) en s’appuyant sur les plans et l’état des lieux actuel. Il conclut à l’absence d’incertitude quant à la limite séparative reconstituée et à une discordance entre l’état des lieux, le positionnement du mur bahut séparatif et la limite théorique, le mur actuel étant positionné légèrement en retrait de la limite séparative reconstituée, soit sur la parcelle des consorts [T] et [D]. 
 
L’expert géomètre a noté le refus opposé par Monsieur [Q] [B] quant à la matérialisation de la limite au niveau du point n°1242. Il sera relevé qu’au soutien de ce refus, les époux [B] n’avancent aucune contestation technique ou grief à l’encontre de l’expert géomètre amiable qui a procédé au rétablissement des limites mettant en cause la qualité de son travail. Les demandeurs se contentent d’être dans une position de contestation de principe et d’affirmer qu’il est nécessaire de procéder à un bornage judiciaire ou à un rétablissement des limites judiciaire, tout en s’abstenant de demander à la présente juridiction de telles mesures d’instruction afin de faire trancher le débat et les contestations qu’ils prétendent opposer à leurs voisins, et ce alors même que dans la présente instance ils sont demandeurs et ils supportent donc la charge de la preuve. Il sera relevé qu’il ne s’agit pas en l’espèce d’une action en référé avec une simple demande de mesure conservatoire, mais d’une instance au fond, de sorte que les demandeurs ne peuvent se contenter d’alléguer l’existence d’un différend quant à un risque hypothétique d’atteinte à leur propriété sans fournir aucun élément.

En l’état d’un bornage préexistant, avec un procès-verbal de rétablissement des limites, il appartenait au propriétaire demandeur à la suspension des travaux et qui conteste ce rétablissement des limites, de formaliser et d’étayer juridiquement et factuellement sa contestation et d’en saisir la présente juridiction. A défaut, sa contestation apparaît de principe dilatoire en ce qu’il est sollicité d’attendre une décision judiciaire alors qu’aucune juridiction n'a été saisi de la contestation. Par conséquent, la demande des époux [B] de suspension des travaux ne pourra qu’être rejetée.

Les consorts [T] et [D] pourront ainsi poursuivre leurs travaux, à leurs risques et périls s’il était par la suite apportée la preuve par leur voisin d’une reconstitution des limites de propriété erronée et d’un empiétement de propriété ce qui pourrait justifier d’une action en démolition, ou préférer préalablement faire reconnaître judiciairement et faire valider le travail de reconstitution des limites réalisé par le géomètre expert.


Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
 
En l’espèce, si le caractère dilatoire de la contestation, non étayée juridiquement ni factuellement, des demandeurs a été relevée quant à leur demande subsidiaire de suspension des travaux, il sera relevé que tel n’a pas été le cas de la demande principale de remise en état. Le simple fait qu’elle ait été rejetée ne saurait suffire à considérer la demande abusive dès lors que les arguments avancés n’étaient pas fallacieux et que le débat juridique était légitime. L’abus de droit ne saurait être caractérisé par la seule multiplication des voies de droit des demandeurs pour s’opposer au projet d’extension des défendeurs, jugé par eux préjudiciable, car encore faut-il que ces voies de droit soient dépourvues de caractère sérieux, ce qui n’est pas le cas de la demande principale de remise en état.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B], perdant à l’instance seront condamnés aux dépens de l’instance.


- Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B], partie perdante et condamné aux dépens, sera condamnée à verser à Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] la somme de 4 000 euros, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de ces derniers les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Ils seront déboutés de leur propre demande.


- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort

Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] de leur demande de remise en état ;

Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] de leur demande de suspension des travaux ;

Déboute Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] aux dépens ;

Condamne Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER LE PRESIDENT