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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, Affaires civiles, 26 juin 2026, n° 25/00051

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure 

Monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] (ci-après “ les époux [Q] ”) ont consenti le 1er mars 2024 une promesse unilatérale de vente à madame [U] [O] portant sur leur maison située [Adresse 3] à [Localité 5], cadastrée section AV n°[Cadastre 1], pour un prix de 129 000 euros. 

Selon acte notarié du 18 juillet 2024, comprenant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, les époux [Q] ont cédé le bien immobilier à madame [U] [O]. 

Madame [U] [O] a mandaté un commissaire de justice afin que soit dressé un procès-verbal de constat sur l'état de la maison. 

Par courrier du 14 octobre 2024, madame [U] [O], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] de lui verser la somme de 23 339,20 euros afin de réparer les désordres constatés. 

Par acte d'huissier délivré le 27 janvier 2025, madame [U] [O] a fait assigner monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de paiement du coût de remise en état et de paiement de dommages-intérêts.

La clôture est intervenue le 11 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2026 et mise en délibéré au 26 juin 2026. 

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, madame [U] [O] demande au tribunal de :
- condamner solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] à lui payer les sommes suivantes : 
- 28 958, 20 euros correspondant au coût des travaux de remise en état du bien, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier, date de l'assignation,
- 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du jour de la décision, 
- débouter les époux [Q] de leurs demandes, 
- condamner solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] aux dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] et Vigneron en application de l'article 699 du code de procédure civile, 
- condamner solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En soutien de sa demande de condamnation afin d’assurer la remise en état du bien, madame [U] [O] fait valoir, à titre principal et en se fondant sur les articles 1641 et 1644 du code civil que le jour de la vente, la maison présentait des désordres, notamment des fuites d'eau, un dysfonctionnement électrique, des défauts dans le circuit d'eau et une panne de la chaudière. Elle précise qu'elle n'a pas pu vérifier le fonctionnement de l'eau, de l'électricité et du gaz car lors de la visite du bien, cela était coupé. Elle indique que les vendeurs ne l'ont pas informée que la maison n'était plus habitée depuis plusieurs mois au moment de la vente. De plus, elle indique que la production de deux documents n'a pas permis de porter à sa connaissance le dysfonctionnement de l'installation électrique. 

A titre subsidiaire, en soutien de sa demande de remise en état, elle fait valoir sur le fondement des articles 1104 et 1137 du code civil, que les époux [Q] lui ont volontairement dissimulé les désordres car ils ont coupé l'eau, l'électricité et le gaz lors des visites du bien. Elle indique également qu'ils n'ont pas accepté sa demande de visiter le bien avant la vente. Elle indique que si les désordres avaient été portés à sa connaissance, elle n'aurait pas acquis la maison ou à un prix inférieur. 

A titre infiniment subsidiaire, et sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, elle fait valoir que les vendeurs n'ont pas exécuté l’acte notarié de promesse de vente car il est mentionné l'obligation d'effectuer une visite avant la signature de l'acte de vente. De plus, elle indique qu'il est mentionné l'obligation pour le promettant de maintenir en bon état de fonctionnement les équipements de la maison alors que cela n'a pas été respecté. 

En soutien de sa demande de dommages-intérêts, se fondant sur les articles 1645 du code civil à titre principal, 1240 du code civil à titre subsidiaire et 1231-1 et 1231-7 du code civil à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que les époux [Q] ont délibérément caché l'état de la maison à l'acheteur. Elle estime qu'ils n'ont pas accepté sa demande de visiter le bien avant la vente et qu'ils ont coupé les réseaux d'eau et d'électricité lors de la visite. Elle précise qu'elle a subi un préjudice moral et un préjudice de jouissance car elle n'a pas pu emménager immédiatement dans la maison en raison de son état. Sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-7 du code civil, elle soutient que l'inexécution du contrat lui a causé un préjudice moral et financier. 

En réponse à la demande de dommages-intérêts des époux [Q], elle fait valoir qu'ils n'ont pas subi de préjudice moral et qu'ils profèrent des propos diffamatoires à son égard alors qu'elle a été trompée. Elle précise que son action en justice n'est pas abusive car c'est son droit d'intenter une action en justice. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, les époux [Q] demandent au tribunal de :
- débouter madame [U] [O] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner madame [U] [O] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision,
- condamner madame [U] [O] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, 
- ordonner en cas de sommes dues par les époux [Q], la compensation des dettes avec les sommes dues par madame [U] [O], 
- condamner madame [U] [O] aux dépens qui seront directement recouvrés par Maître Anne-Charlotte Foin en application de l'article 699 du code de procédure civile, 
- condamner madame [U] [O] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire. 

Pour s'opposer aux demandes formulées à leur encontre, les époux [Q] soutiennent, s’agissant de la garantie des vices cachés et au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés est acquise. Ils précisent qu'ils n'habitaient plus dans la maison depuis au moins un an avant la vente et que madame [U] [O] n'apporte pas la preuve de leur connaissance des désordres. Ils indiquent également qu'une dernière visite de la maison a eu lieu le 3 juin 2024. Ils soutiennent également que l'acheteuse avait connaissance des désordres qui étaient apparents lors des visites et les anomalies lui ont été signalées. Ils ajoutent que la maison était alimentée en eau, gaz et électricité jusqu'au lendemain de la vente, de sorte qu'au moment des visites elle était alimentée. 
Sur le jardin, ils estiment que l'état du jardin était apparent au moment de la dernière visite du 3 juin 2024 et ne rend pas impropre la maison à son usage. 
Sur la chaudière à gaz, ils indiquent qu'elle était ancienne et qu'elle n'avait pas été entretenue récemment, ce qui était connu de l'acheteuse car une partie du prix de vente a été séquestrée en garantie de l'entretien de la chaudière. De plus, ils estiment que madame [U] [O] ne peut pas demander le financement de l'intégralité des travaux relatifs au changement de la chaudière par une pompe à chaleur car il ne s'agit pas d'un appareil équivalent. 
Sur la réparation des fuites, ils estiment que seule la fuite du mélangeur du robinet d'eau de la cuisine est démontrée mais il n'est pas établi qu'elle était antérieure à la vente. 
Sur l'état de l'installation électrique, ils indiquent qu'ils ont remis à l'acheteuse deux états des installations intérieures électriques faisant ressortir la présence d'anomalies, de sorte qu'elle en avait connaissance. 

Les époux [Q] font valoir, s’agissant du dol, en se fondant sur les articles 1137 et 1353 du code civil, qu'ils ont respecté leur obligation d'information précontractuelle car ils ont fourni à l'acheteuse tous les documents relatifs à la maison. De plus, ils ajoutent que le fait de ne pas avoir organisé une dernière visite avant la vente ne démontre pas leur intention frauduleuse. Ils précisent également qu'ils n'habitaient plus dans la maison depuis plusieurs mois, de sorte qu'ils ignoraient les prétendus vices. 

Ils font valoir, quant à leur responsabilité contractuelle mise en cause sur le fondement des articles 1231-1, 1188, 1189 et 1192 du code civil que madame [U] [O] a effectué cinq visites de la maison, de sorte qu'ils ont respecté leur obligation. Ils indiquent que cette dernière a eu connaissance de l'état de la maison et que la chaudière n'était pas entretenue en l'absence de révision annuelle au jour de la dernière visite. 

Sur les demandes de dommages-intérêts de l'acheteuse, ils font valoir que le devis produit ne détaille pas les travaux, de sorte qu'il ne permet pas d'établir de lien entre les prétendus désordres et les travaux et que tous les montants ne sont pas justifiés par une facture. Sur le préjudice de jouissance, ils indiquent que la demanderesse envisageait de réaliser des travaux dans la maison dès janvier 2024, de sorte que son projet rend incompatible son emménagement au jour de l'acquisition. Sur le préjudice moral, ils estiment que madame [U] [O] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice. 

Au soutien enfin de leur demande de dommages-intérêts sur le fondement des articles 32-1 et 1240 du code civil, ils indiquent que les prétentions de madame [U] [O] sont infondées et qu'elle a usé de manœuvres déloyales en faisant croire aux vendeurs qu'ils devaient lui payer la somme de 28 000 euros. Sur leur préjudice moral, ils précisent que l'attitude abusive de la demanderesse a créé un stress aux vendeurs.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à verser des sommes au titre de la remise en état du bien 

En ce qui concerne le fondement reposant sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil : “ le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ”.

Aux termes de l'article 1643 du même code : “ il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie”.

1.Concernant l'exclusion de la garantie des vices cachés 

En l'espèce, il ressort de la promesse de vente du 1er mars 2024 et de l'acte de vente du 18 juillet 2024 qu'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés a été prévue par les parties. En effet, il est mentionné “ il n'y aura aucun recours contre le promettant/vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents et des vices cachés. Cette exonération ne s'applique pas s'il est prouvé par le bénéficiaire/acheteur dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant/vendeur ”. 

En l'espèce, s'agissant de l'absence de fonctionnement des radiateurs et des fuites d'eau alléguées par madame [U] [O], il ressort du constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024, qu'une fuite au niveau du mélangeur de la cuisine et une au niveau de la chasse d'eau des toilettes ont été constatées. Cela est corroboré par le courrier du 3 septembre 2024 de l'entreprise JMR énergie qui indique que le circuit d'eau présente des fuites à deux endroits et que les deux radiateurs du rez-de-chaussée ne fonctionnent pas. Par conséquent, un désordre est caractérisé. 

Cependant, il ressort du contrat de bail du 30 août 2023 produit par les époux [Q] que ces derniers ont déménagé de la maison à cette date afin de louer un autre logement, de sorte que l'eau et les installations de chauffage n'étaient plus utilisées depuis plusieurs mois au jour de la vente. Ainsi, madame [U] [O] n'apporte pas la preuve que les époux [Q] avaient connaissance de ces désordres avant la vente, de sorte que l'exclusion de la garantie des vices cachés lui est opposable. 

Concernant le système électrique, le procès-verbal de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 mentionne que le logement n'est pas alimenté en électricité alors que le disjoncteur principal est en état de fonctionnement. Par conséquent, l'existence d'un désordre est établie. Cependant, il ressort de l'état de l'installation intérieure d'électricité du 10 août 2021 et du 9 avril 2024 que l'installation électrique comporte des anomalies. De plus, cela a été mentionné dans la promesse de vente du 1er mars 2024 et dans l'acte de vente du 18 juillet 2024. Les époux [Q] avaient nécessairement connaissance du vice affectant le système électrique, excluant le bénéfice de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. 

S'agissant du jardin et de la chaudière, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024 indique que le terrain n'est pas entretenu et qu'il est envahi par des hautes herbes et des haies non élaguées. Ainsi, un désordre affectant le jardin est établi. De plus, ce constat mentionne que la chaudière ne fonctionne pas, ce qui est corroboré par le courrier du 3 septembre 2024 de l'entreprise JMR énergie, qui a constaté le 25 juillet 2024 que la chaudière était hors service. Par conséquent, un désordre affectant la chaudière est établi. 

Cependant, il ressort des échanges de mail et de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que les époux [Q] ont eu connaissance du manque d'entretien du jardin et de la chaudière car un séquestre de 500 euros auprès de l'étude notariale a été consenti afin de garantir l'exécution par les vendeurs de l'exécution de l'entretien de la chaudière et de la tonte du jardin. Par conséquent, les époux [Q] avaient connaissance du vice affectant la chaudière et le jardin, ce qui exclut le bénéfice de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. 

2. Concernant les désordres 

En l'espèce, il ressort de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que les parties ont convenu d’un séquestre de 500 euros afin de garantir l'engagement du vendeur d'exécuter la tonte du terrain. Cependant, il résulte du courriel de Madame [U] [O] du 25 juin 2024 qu'elle a indiqué à monsieur [S] [Q], fils des vendeurs, que son emménagement avant la signature “ aurait permis d'entretenir la terrasse et la pelouse (qui doit être très haute au vu de son état le 03-06…)”. De plus, dans son courriel envoyé à la notaire le 6 juillet 2024, madame [U] [O] indique que “ le 3/06 la pelouse était déjà bien haute, alors j'espère que le jardin a été entretenu comme il se devait”. Ainsi, en ayant constaté l'état du jardin lors de sa dernière visite de la maison le 3 juin 2024, madame [U] [O] avait connaissance du mauvais état d'entretien du jardin au jour de la vente. Par conséquent, les désordres affectant le jardin ne correspondent pas à la définition des vices cachés. 

Il ressort de la promesse de vente du 1er mars 2024 et de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que l'état de l'installation intérieure de gaz du 10 août 2021 et de l'état de l'installation intérieure d'électricité du 10 août 2021 et du 9 avril 2024 sont mentionnés. Il résulte de l'état de l'installation intérieure d'électricité, qu'elle comporte des anomalies, notamment en raison de matériels vétustes inadaptés à l'usage. Par conséquent, madame [U] [O] a nécessairement eu connaissance au moment de la vente des désordres affectant le système électrique, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un vice caché. 
Il résulte également de l'état d'installation intérieure du gaz que l'installation ne comporte aucune anomalie mais qu'elle a été partiellement contrôlée car elle n'était pas alimentée en gaz au moment du contrôle. Cependant, il est mentionné dans l'acte de vente que le bien possède une installation intérieure de gaz de plus de quinze ans et que la dernière révision a été effectuée le 13 février 2023, soit plus d'un an avant la vente. De plus, il est expressément convenu entre les parties dans l'acte de vente notarié un séquestre de 500 euros à titre de garantie des engagements du vendeur d'exécuter l'entretien de la chaudière, de sorte que madame [U] [O] avait connaissance de l'absence d'entretien de la chaudière, ce qui pouvait entrainer une panne de celle-ci. Ainsi, les désordres affectant la chaudière ne correspondent pas à la définition des vices cachés. 

De plus, il résulte de photographies de la maison produites par les époux [Q] datées du 19 novembre 2023 qu'elle n'est pas meublée, ce qui permet de déduire qu'elle n'était pas occupée au 19 novembre 2023 et de surcroit lors des visites effectuées en 2024. Par conséquent, madame [U] [O] ne pouvait ignorer que la maison était libre d'occupation lors des visites. 

Par conséquent, madame [U] [O] a eu connaissance de l'existence des désordres au jour de la signature de la promesse de vente le 1er mars 2024 et de l'acte de vente du 18 juillet 2024, indépendamment de l'alimentation ou non en eau, en gaz et en électricité lors des visites de la maison et de l'absence d'une dernière visite quelques jours avant la vente. 

En conséquence, les désordres allégués par madame [U] [O] ne correspondent pas à la définition des vices cachés. Ses demandes au titre de ce fondement seront par conséquent rejetées.

En ce qui concerne le fondement reposant sur l’existence d’un dol 

Aux termes de l'article 1137 du code civil : “ le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. / Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (...) ”.

En l'espèce, il a été précédemment démontré que madame [O] avait connaissance des désordres affectant le système électrique, la chaudière et le jardin. Par conséquent, les époux [Q] n'ont pas délibérément omis de mentionner une information essentielle concernant la chaudière, le système électrique et le jardin à l'acheteuse. 

S'agissant des fuites d'eau alléguées et de la panne des radiateurs du rez-de-chaussée, même si les désordres sont établis, madame [O] n'apporte pas la preuve de leur connaissance par les époux [Q] avant la vente, ces derniers ayant déménagé de la maison le 30 août 2023. Par conséquent, en l'absence de preuve tenant à leur connaissance de cette information, les époux [Q] n'ont pas omis de délivrer une information essentielle à Madame [U] [O]. 

En conséquence, les époux [Q] n'ont pas commis de réticence dolosive et madame [O] doit être déboutée de ses demandes sur ce second fondement.

En ce qui concerne le fondement reposant sur l’existence d'un manquement contractuel 

Aux termes de l'article 1103 du code civil : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ”. 

Aux termes de l'article 1104 du même code : “ les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ”. 

Aux termes de l'article 1222 de ce code : “ après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. / Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ”.

1. Sur l'obligation de réaliser une visite du bien immobilier avant la signature de l'acte authentique 

En l'espèce, la promesse de vente du 1er mars 2024 comprend une clause entretien, réparation au sein de laquelle il est mentionné que “ les parties se rapprocheront directement entre elles afin d'effectuer une visite préalablement à la signature de l'acte authentique de vente dans le but de vérifier l'état général par rapport à ce qu'il est à ce jour et de procéder au relevé des compteurs ”. De plus, il est constant que madame [O] a effectué cinq visites du bien, dont la dernière date du 3 juin 2024, soit postérieurement la signature de la promesse de vente, de sorte qu'elle a pu vérifier l'état du bien avant la signature de l'acte authentique. 

La clause ne prévoit pas de délai entre la visite et la signature de l'acte notarié, de sorte qu'en organisant une visite le 3 juin 2024, postérieurement à la signature de la promesse de vente et un mois avant la signature le 18 juillet 2024, les vendeurs ont respecté leur engagement contractuel. 

2. Sur l'obligation des vendeurs de maintenir les équipements du bien en bon état de fonctionnement 

En l'espèce, il résulte de la clause entretien, réparation de la promesse de vente du 1er mars 2024, que jusqu'à l'entrée en jouissance du bénéficiaire, le promettant s'engage à “ maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien : chauffe-eau, électricité, climatisation, VMC, sanitaire ”. 

Cependant, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, soit le lendemain de l'entrée de la demanderesse dans les lieux, que la chaudière ne fonctionne pas et que le logement n'est pas alimenté en électricité en raison de la défectuosité d'un fusible du tableau. De plus, il est fait état de fuites d'eau au niveau du mélangeur de la cuisine et de la chasse d'eau. Dans un courrier en date du 18 septembre 2024, l'entreprise JMR énergie mentionne la panne de deux radiateurs au rez-de-chaussée de la maison en raison d'une absence de passage de l'eau dans le circuit. Par conséquent, ces équipements n'étant pas en bon état de fonctionnement, les époux [Q] ont manqué à leur obligation contractuelle. 

En l'espèce, madame [O] produit une facture de l'entreprise JMR énergie relative à la réparation des fuites d'un montant de 220 euros. De plus, elle produit un devis relatif au dysfonctionnement des radiateurs et de remplacement des tuyaux d'un montant de 1 111 euros, même si sa demande à ce titre s'élève à la somme de 1 100 euros. 

En revanche, madame [O] produit un devis de la même entreprise concernant la dépose de la chaudière gaz et le remplacement par une pompe à chaleur air/eau d'un montant total de 14 200 euros. Ainsi, il s'agit de la volonté de madame [O] de remplacer la chaudière gaz défectueuse par une pompe à chaleur, de sorte que le coût de cet investissement, qui n'est pas équivalent à l'installation d'une nouvelle chaudière, ne peut pas être supporté par les vendeurs. En effet, les époux [Q] produisent un panel de prix, proposé par plusieurs revendeurs, concernant une chaudière gaz Saunier Duval therma plus condens F25, équivalente à celle défectueuse, allant de 1825, 55 euros à 2999, 90 euros. Par conséquent, il convient de retenir la somme de 2 224, 60 euros, correspondant à la moyenne de prix de ce modèle de chaudière. 

Madame [O] demande le paiement de sommes relatives à la nécessité de casser le carrelage pour procéder aux réparations des radiateurs, alors que le sol de la maison est une imitation parquet revêtu d'un film plastifié. Cependant, elle n'apporte pas la preuve de la nécessité de changer le sol afin de procéder aux réparations relatives aux radiateurs. Par conséquent, sa demande de paiement à ce titre, n'étant pas fondée, sera rejetée. 

En conséquence, il convient d'allouer à Madame [U] [O], sur le fondement d'un manquement des époux [Q] à leur obligation de maintenir en bon état de fonctionnement les équipements, les sommes de 220 euros (réparation des fuites), 1 100 euros (sa demande relative à la réparation des radiateurs) et de 2 224, 60 euros (moyenne du prix de la chaudière), soit un total de 3 544, 60 euros. 

3. Sur l'obligation d'entretien du bien et de ses abords 

En l'espèce, il ressort de la clause entretien, réparation de la promesse de vente du 1er mars 2024 que le promettant s'est engagé à entretenir le bien et ses abords jusqu'à l'entrée en jouissance du bénéficiaire. Cependant, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024, établi le lendemain de l'entrée en jouissance que “ le terrain n'est pas entretenu : terrain envahi par des herbes hautes et haies non élaguées ”. Par conséquent, les époux [Q] n'ont pas respecté leur engagement d'entretenir le terrain de la maison. 

Madame [U] [O] produit une facture de l'entreprise SOS jardins et nuisibles du 26 juillet 2024 relative à une prestation de débroussaillage d'un montant de 400 euros. 

Il résulte de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que les parties ont convenu de séquestrer auprès de l'étude notariale la somme de 500 euros à titre de garantie de l'exécution par les vendeurs de l'entretien de la chaudière et de la tonte du terrain. Il est également prévu que le séquestre sera remis à l'acquéreur “ à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit extrajudiciaire constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le vendeur ”. 

Ainsi, la somme correspondant à l'entretien du terrain d'un montant de 400 étant inférieure au séquestre de 500 euros, il n'y a pas lieu d'accorder à madame [U] [O] une indemnisation sur ce fondement car le paiement de la remise en état du terrain est effectué par la remise du séquestre à l'acheteur. 

De plus, madame [U] [O] demande le paiement de la réfection des murs et de remise en état des plafonds, or elle n'apporte pas la preuve de désordres nécessitant la réalisation de ces travaux. En effet, si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024 indique que le sol n'est pas propre, il n'est pas mentionné de désordres sur le sol, les murs et le plafond, nécessitant leur réfection. Il est mentionné dans le constat du 29 juillet 2024 qu'elle a fait démonter le meuble de la cuisine et retirer le sol plastifié de la cuisine, or le fait d'enlever le sol correspond à sa volonté. Cela est corroboré par le devis en date du 31 janvier 2024 auprès de la société Haut-Jura, antérieur à la vente, qui démontre son projet de faire réaliser des travaux dans la maison, notamment la modification de la cuisine, dont les murs, le sol et le plafond. 

Ainsi, sa demande de paiement des frais relatifs aux murs, au sol et au plafond sera rejetée. 

S'agissant des frais du constat de commissaire de justice, celui-ci a été établi à la demande de madame [U] [O], de sorte que ne précisant pas le fondement de sa demande, celle-ci est infondée et doit être rejetée. 

En conséquence, en raison de leurs manquements contractuels, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] seront condamnés solidairement à payer à madame [U] [O] la somme de 3 544, 60 euros afin de procéder à la remise en état de la chaudière, des radiateurs et des fuites d'eau, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de l'assignation conformément à l'article 1231-6 du code civil. 

Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [U] [O]

Aux termes de l'article 1231-1du code civil : “ le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ”. 

En l'espèce, le fondement des vices cachés et du dol n'ayant pas été retenu, il y a lieu d'examiner la demande de dommages-intérêts de Madame [U] [O], sur le fondement de la responsabilité contractuelle des articles 1231-1 et suivants du code civil. 

En l'espèce, les époux [Q], ayant manqué à leurs obligations contractuelles, madame [U] [O] est fondée à demander l'indemnisation de ses préjudices. 

En l'espèce, il a été établi qu'en raison de leur manquement à leur obligation de maintenir les équipements de la maison en bon état de fonctionnement, cela a contribué à la panne de la chaudière, à l'absence d'électricité et à la présence de fuites d'eau lors de son entrée en jouissance des lieux le 18 juillet 2024. Cependant, madame [U] [O] n'apporte pas la preuve de difficultés particulières liées à ces désordres la privant de l'usage de son bien, notamment en l'absence de preuve de l'importance des fuites d'eau et de la durée de privation d'électricité. De plus, madame [U] [O] n'apporte pas d'éléments concernant la date de son emménagement dans la maison. 

Dans la mesure où madame [U] [O] n'a pas été trompée par les vendeurs lors de l'acquisition de la maison et qu'elle avait connaissance de l'état de celle-ci, elle n'apporte pas la preuve d'un préjudice moral en raison des manquements contractuels des époux [Q]. Elle ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice de jouissance alors qu’elle avait prévu dès début 2024 d’effectuer des travaux dans le bien.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts de madame [U] [O] en réparation de son préjudice moral et de jouissance sera rejetée. 

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [F] [Q] et Madame [C] [Q]

En ce qui concerne la demande pour procédure abusive

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile : “ celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ”. 

S'il est de jurisprudence constante que l'exercice d'une action en justice est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, il n'est pas démontré en l'espèce que l'action de la demanderesse a été animée d'une intention purement malveillante, dans la mesure où des manquements de la part des vendeurs ont été constatés. De plus, les défendeurs ne justifient pas du préjudice qu'ils allèguent.

Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera en conséquence rejetée.

En ce qui concerne la demande pour préjudice moral 

Aux termes de l'article 1353 du code civil : “ celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ”. 

En l'espèce, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] n'apportent pas la preuve d'un stress créé par l'attitude de Madame [U] [O], qui est en droit d'agir en justice. 

En conséquence, la demande de dommages-intérêts des époux [Q] en réparation de leur préjudice moral sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En ce qui concerne les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ”.

En l’espèce, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens, qui seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] et Vigneron en application de l'article 699 du code de procédure civile.

En ce qui concerne les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile : “ Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (...) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ”.

En l’espèce, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q], devront payer solidairement à Madame [U] [O], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : “ les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

Aux termes de l'article 514-1 du même code : “ le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée (...) ”. 

Au vu des faits de l'espèce, il n'y a pas lieu de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] à payer à Madame [U] [O] la somme de 3 544,60 euros outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de l'assignation ; 

Rejette la demande de dommages-intérêts de madame [U] [O] en réparation de son préjudice moral et de jouissance ; 

Rejette la demande de dommages-intérêts de monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] au titre de la procédure abusive ;
 
Rejette la demande de dommages-intérêts de monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] en réparation de leur préjudice moral ; 

Condamne solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] aux dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARL [Localité 6] et Vigneron selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] à verser à Madame [U] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Monsieur [F] [Q] et Madame [C] [M] épouse [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est d'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 7], le 26 Juin 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.


Le Greffier Le Président
Corinne Georgeon Natacha Diebold

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 26 juin 2026. 


Jugement rédigé par madame [W] [Z], auditrice de justice, sous le contrôle de madame Natacha Diébold, vice-présidente
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 26 JUIN 2026



Mise à disposition
du 26 Juin 2026
N° RG 25/00051 - N° Portalis DBYK-W-B7J-CY4D
Suivant assignation du 27 Janvier 2025
déposée le : 28 Janvier 2025
code affaire : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité


PARTIES EN CAUSE :

Madame [U] [K] [O]
née le 11 Décembre 1993 à [Localité 2] (01)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître [N], avocat au barreau du JURA

PARTIE DEMANDERESSE


C/


Monsieur [F] [Q]
né le 31 Décembre 1950 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [C] [M] épouse [Q]
née le 02 Mars 1962 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentés par Maître Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR - MAIROT - GEERSSEN, avocat postulant au barreau du JURA et Me Anne-Charlotte FOIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

PARTIES DÉFENDERESSES





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Natacha DIEBOLD, Vice-présidente
GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Mars 2026 par-devant Natacha DIEBOLD, Vice-présidente, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 26 Juin 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort. 



EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure 

Monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] (ci-après “ les époux [Q] ”) ont consenti le 1er mars 2024 une promesse unilatérale de vente à madame [U] [O] portant sur leur maison située [Adresse 3] à [Localité 5], cadastrée section AV n°[Cadastre 1], pour un prix de 129 000 euros. 

Selon acte notarié du 18 juillet 2024, comprenant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, les époux [Q] ont cédé le bien immobilier à madame [U] [O]. 

Madame [U] [O] a mandaté un commissaire de justice afin que soit dressé un procès-verbal de constat sur l'état de la maison. 

Par courrier du 14 octobre 2024, madame [U] [O], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] de lui verser la somme de 23 339,20 euros afin de réparer les désordres constatés. 

Par acte d'huissier délivré le 27 janvier 2025, madame [U] [O] a fait assigner monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de paiement du coût de remise en état et de paiement de dommages-intérêts.

La clôture est intervenue le 11 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2026 et mise en délibéré au 26 juin 2026. 

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, madame [U] [O] demande au tribunal de :
- condamner solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] à lui payer les sommes suivantes : 
- 28 958, 20 euros correspondant au coût des travaux de remise en état du bien, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier, date de l'assignation,
- 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du jour de la décision, 
- débouter les époux [Q] de leurs demandes, 
- condamner solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] aux dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] et Vigneron en application de l'article 699 du code de procédure civile, 
- condamner solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En soutien de sa demande de condamnation afin d’assurer la remise en état du bien, madame [U] [O] fait valoir, à titre principal et en se fondant sur les articles 1641 et 1644 du code civil que le jour de la vente, la maison présentait des désordres, notamment des fuites d'eau, un dysfonctionnement électrique, des défauts dans le circuit d'eau et une panne de la chaudière. Elle précise qu'elle n'a pas pu vérifier le fonctionnement de l'eau, de l'électricité et du gaz car lors de la visite du bien, cela était coupé. Elle indique que les vendeurs ne l'ont pas informée que la maison n'était plus habitée depuis plusieurs mois au moment de la vente. De plus, elle indique que la production de deux documents n'a pas permis de porter à sa connaissance le dysfonctionnement de l'installation électrique. 

A titre subsidiaire, en soutien de sa demande de remise en état, elle fait valoir sur le fondement des articles 1104 et 1137 du code civil, que les époux [Q] lui ont volontairement dissimulé les désordres car ils ont coupé l'eau, l'électricité et le gaz lors des visites du bien. Elle indique également qu'ils n'ont pas accepté sa demande de visiter le bien avant la vente. Elle indique que si les désordres avaient été portés à sa connaissance, elle n'aurait pas acquis la maison ou à un prix inférieur. 

A titre infiniment subsidiaire, et sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, elle fait valoir que les vendeurs n'ont pas exécuté l’acte notarié de promesse de vente car il est mentionné l'obligation d'effectuer une visite avant la signature de l'acte de vente. De plus, elle indique qu'il est mentionné l'obligation pour le promettant de maintenir en bon état de fonctionnement les équipements de la maison alors que cela n'a pas été respecté. 

En soutien de sa demande de dommages-intérêts, se fondant sur les articles 1645 du code civil à titre principal, 1240 du code civil à titre subsidiaire et 1231-1 et 1231-7 du code civil à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que les époux [Q] ont délibérément caché l'état de la maison à l'acheteur. Elle estime qu'ils n'ont pas accepté sa demande de visiter le bien avant la vente et qu'ils ont coupé les réseaux d'eau et d'électricité lors de la visite. Elle précise qu'elle a subi un préjudice moral et un préjudice de jouissance car elle n'a pas pu emménager immédiatement dans la maison en raison de son état. Sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-7 du code civil, elle soutient que l'inexécution du contrat lui a causé un préjudice moral et financier. 

En réponse à la demande de dommages-intérêts des époux [Q], elle fait valoir qu'ils n'ont pas subi de préjudice moral et qu'ils profèrent des propos diffamatoires à son égard alors qu'elle a été trompée. Elle précise que son action en justice n'est pas abusive car c'est son droit d'intenter une action en justice. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, les époux [Q] demandent au tribunal de :
- débouter madame [U] [O] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner madame [U] [O] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision,
- condamner madame [U] [O] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, 
- ordonner en cas de sommes dues par les époux [Q], la compensation des dettes avec les sommes dues par madame [U] [O], 
- condamner madame [U] [O] aux dépens qui seront directement recouvrés par Maître Anne-Charlotte Foin en application de l'article 699 du code de procédure civile, 
- condamner madame [U] [O] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire. 

Pour s'opposer aux demandes formulées à leur encontre, les époux [Q] soutiennent, s’agissant de la garantie des vices cachés et au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés est acquise. Ils précisent qu'ils n'habitaient plus dans la maison depuis au moins un an avant la vente et que madame [U] [O] n'apporte pas la preuve de leur connaissance des désordres. Ils indiquent également qu'une dernière visite de la maison a eu lieu le 3 juin 2024. Ils soutiennent également que l'acheteuse avait connaissance des désordres qui étaient apparents lors des visites et les anomalies lui ont été signalées. Ils ajoutent que la maison était alimentée en eau, gaz et électricité jusqu'au lendemain de la vente, de sorte qu'au moment des visites elle était alimentée. 
Sur le jardin, ils estiment que l'état du jardin était apparent au moment de la dernière visite du 3 juin 2024 et ne rend pas impropre la maison à son usage. 
Sur la chaudière à gaz, ils indiquent qu'elle était ancienne et qu'elle n'avait pas été entretenue récemment, ce qui était connu de l'acheteuse car une partie du prix de vente a été séquestrée en garantie de l'entretien de la chaudière. De plus, ils estiment que madame [U] [O] ne peut pas demander le financement de l'intégralité des travaux relatifs au changement de la chaudière par une pompe à chaleur car il ne s'agit pas d'un appareil équivalent. 
Sur la réparation des fuites, ils estiment que seule la fuite du mélangeur du robinet d'eau de la cuisine est démontrée mais il n'est pas établi qu'elle était antérieure à la vente. 
Sur l'état de l'installation électrique, ils indiquent qu'ils ont remis à l'acheteuse deux états des installations intérieures électriques faisant ressortir la présence d'anomalies, de sorte qu'elle en avait connaissance. 

Les époux [Q] font valoir, s’agissant du dol, en se fondant sur les articles 1137 et 1353 du code civil, qu'ils ont respecté leur obligation d'information précontractuelle car ils ont fourni à l'acheteuse tous les documents relatifs à la maison. De plus, ils ajoutent que le fait de ne pas avoir organisé une dernière visite avant la vente ne démontre pas leur intention frauduleuse. Ils précisent également qu'ils n'habitaient plus dans la maison depuis plusieurs mois, de sorte qu'ils ignoraient les prétendus vices. 

Ils font valoir, quant à leur responsabilité contractuelle mise en cause sur le fondement des articles 1231-1, 1188, 1189 et 1192 du code civil que madame [U] [O] a effectué cinq visites de la maison, de sorte qu'ils ont respecté leur obligation. Ils indiquent que cette dernière a eu connaissance de l'état de la maison et que la chaudière n'était pas entretenue en l'absence de révision annuelle au jour de la dernière visite. 

Sur les demandes de dommages-intérêts de l'acheteuse, ils font valoir que le devis produit ne détaille pas les travaux, de sorte qu'il ne permet pas d'établir de lien entre les prétendus désordres et les travaux et que tous les montants ne sont pas justifiés par une facture. Sur le préjudice de jouissance, ils indiquent que la demanderesse envisageait de réaliser des travaux dans la maison dès janvier 2024, de sorte que son projet rend incompatible son emménagement au jour de l'acquisition. Sur le préjudice moral, ils estiment que madame [U] [O] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice. 

Au soutien enfin de leur demande de dommages-intérêts sur le fondement des articles 32-1 et 1240 du code civil, ils indiquent que les prétentions de madame [U] [O] sont infondées et qu'elle a usé de manœuvres déloyales en faisant croire aux vendeurs qu'ils devaient lui payer la somme de 28 000 euros. Sur leur préjudice moral, ils précisent que l'attitude abusive de la demanderesse a créé un stress aux vendeurs. 

 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à verser des sommes au titre de la remise en état du bien 

En ce qui concerne le fondement reposant sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil : “ le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ”.

Aux termes de l'article 1643 du même code : “ il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie”.

1.Concernant l'exclusion de la garantie des vices cachés 

En l'espèce, il ressort de la promesse de vente du 1er mars 2024 et de l'acte de vente du 18 juillet 2024 qu'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés a été prévue par les parties. En effet, il est mentionné “ il n'y aura aucun recours contre le promettant/vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents et des vices cachés. Cette exonération ne s'applique pas s'il est prouvé par le bénéficiaire/acheteur dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant/vendeur ”. 

En l'espèce, s'agissant de l'absence de fonctionnement des radiateurs et des fuites d'eau alléguées par madame [U] [O], il ressort du constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024, qu'une fuite au niveau du mélangeur de la cuisine et une au niveau de la chasse d'eau des toilettes ont été constatées. Cela est corroboré par le courrier du 3 septembre 2024 de l'entreprise JMR énergie qui indique que le circuit d'eau présente des fuites à deux endroits et que les deux radiateurs du rez-de-chaussée ne fonctionnent pas. Par conséquent, un désordre est caractérisé. 

Cependant, il ressort du contrat de bail du 30 août 2023 produit par les époux [Q] que ces derniers ont déménagé de la maison à cette date afin de louer un autre logement, de sorte que l'eau et les installations de chauffage n'étaient plus utilisées depuis plusieurs mois au jour de la vente. Ainsi, madame [U] [O] n'apporte pas la preuve que les époux [Q] avaient connaissance de ces désordres avant la vente, de sorte que l'exclusion de la garantie des vices cachés lui est opposable. 

Concernant le système électrique, le procès-verbal de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 mentionne que le logement n'est pas alimenté en électricité alors que le disjoncteur principal est en état de fonctionnement. Par conséquent, l'existence d'un désordre est établie. Cependant, il ressort de l'état de l'installation intérieure d'électricité du 10 août 2021 et du 9 avril 2024 que l'installation électrique comporte des anomalies. De plus, cela a été mentionné dans la promesse de vente du 1er mars 2024 et dans l'acte de vente du 18 juillet 2024. Les époux [Q] avaient nécessairement connaissance du vice affectant le système électrique, excluant le bénéfice de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. 

S'agissant du jardin et de la chaudière, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024 indique que le terrain n'est pas entretenu et qu'il est envahi par des hautes herbes et des haies non élaguées. Ainsi, un désordre affectant le jardin est établi. De plus, ce constat mentionne que la chaudière ne fonctionne pas, ce qui est corroboré par le courrier du 3 septembre 2024 de l'entreprise JMR énergie, qui a constaté le 25 juillet 2024 que la chaudière était hors service. Par conséquent, un désordre affectant la chaudière est établi. 

Cependant, il ressort des échanges de mail et de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que les époux [Q] ont eu connaissance du manque d'entretien du jardin et de la chaudière car un séquestre de 500 euros auprès de l'étude notariale a été consenti afin de garantir l'exécution par les vendeurs de l'exécution de l'entretien de la chaudière et de la tonte du jardin. Par conséquent, les époux [Q] avaient connaissance du vice affectant la chaudière et le jardin, ce qui exclut le bénéfice de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. 

2. Concernant les désordres 

En l'espèce, il ressort de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que les parties ont convenu d’un séquestre de 500 euros afin de garantir l'engagement du vendeur d'exécuter la tonte du terrain. Cependant, il résulte du courriel de Madame [U] [O] du 25 juin 2024 qu'elle a indiqué à monsieur [S] [Q], fils des vendeurs, que son emménagement avant la signature “ aurait permis d'entretenir la terrasse et la pelouse (qui doit être très haute au vu de son état le 03-06…)”. De plus, dans son courriel envoyé à la notaire le 6 juillet 2024, madame [U] [O] indique que “ le 3/06 la pelouse était déjà bien haute, alors j'espère que le jardin a été entretenu comme il se devait”. Ainsi, en ayant constaté l'état du jardin lors de sa dernière visite de la maison le 3 juin 2024, madame [U] [O] avait connaissance du mauvais état d'entretien du jardin au jour de la vente. Par conséquent, les désordres affectant le jardin ne correspondent pas à la définition des vices cachés. 

Il ressort de la promesse de vente du 1er mars 2024 et de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que l'état de l'installation intérieure de gaz du 10 août 2021 et de l'état de l'installation intérieure d'électricité du 10 août 2021 et du 9 avril 2024 sont mentionnés. Il résulte de l'état de l'installation intérieure d'électricité, qu'elle comporte des anomalies, notamment en raison de matériels vétustes inadaptés à l'usage. Par conséquent, madame [U] [O] a nécessairement eu connaissance au moment de la vente des désordres affectant le système électrique, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un vice caché. 
Il résulte également de l'état d'installation intérieure du gaz que l'installation ne comporte aucune anomalie mais qu'elle a été partiellement contrôlée car elle n'était pas alimentée en gaz au moment du contrôle. Cependant, il est mentionné dans l'acte de vente que le bien possède une installation intérieure de gaz de plus de quinze ans et que la dernière révision a été effectuée le 13 février 2023, soit plus d'un an avant la vente. De plus, il est expressément convenu entre les parties dans l'acte de vente notarié un séquestre de 500 euros à titre de garantie des engagements du vendeur d'exécuter l'entretien de la chaudière, de sorte que madame [U] [O] avait connaissance de l'absence d'entretien de la chaudière, ce qui pouvait entrainer une panne de celle-ci. Ainsi, les désordres affectant la chaudière ne correspondent pas à la définition des vices cachés. 

De plus, il résulte de photographies de la maison produites par les époux [Q] datées du 19 novembre 2023 qu'elle n'est pas meublée, ce qui permet de déduire qu'elle n'était pas occupée au 19 novembre 2023 et de surcroit lors des visites effectuées en 2024. Par conséquent, madame [U] [O] ne pouvait ignorer que la maison était libre d'occupation lors des visites. 

Par conséquent, madame [U] [O] a eu connaissance de l'existence des désordres au jour de la signature de la promesse de vente le 1er mars 2024 et de l'acte de vente du 18 juillet 2024, indépendamment de l'alimentation ou non en eau, en gaz et en électricité lors des visites de la maison et de l'absence d'une dernière visite quelques jours avant la vente. 

En conséquence, les désordres allégués par madame [U] [O] ne correspondent pas à la définition des vices cachés. Ses demandes au titre de ce fondement seront par conséquent rejetées.

En ce qui concerne le fondement reposant sur l’existence d’un dol 

Aux termes de l'article 1137 du code civil : “ le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. / Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (...) ”.

En l'espèce, il a été précédemment démontré que madame [O] avait connaissance des désordres affectant le système électrique, la chaudière et le jardin. Par conséquent, les époux [Q] n'ont pas délibérément omis de mentionner une information essentielle concernant la chaudière, le système électrique et le jardin à l'acheteuse. 

S'agissant des fuites d'eau alléguées et de la panne des radiateurs du rez-de-chaussée, même si les désordres sont établis, madame [O] n'apporte pas la preuve de leur connaissance par les époux [Q] avant la vente, ces derniers ayant déménagé de la maison le 30 août 2023. Par conséquent, en l'absence de preuve tenant à leur connaissance de cette information, les époux [Q] n'ont pas omis de délivrer une information essentielle à Madame [U] [O]. 

En conséquence, les époux [Q] n'ont pas commis de réticence dolosive et madame [O] doit être déboutée de ses demandes sur ce second fondement.

En ce qui concerne le fondement reposant sur l’existence d'un manquement contractuel 

Aux termes de l'article 1103 du code civil : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ”. 

Aux termes de l'article 1104 du même code : “ les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ”. 

Aux termes de l'article 1222 de ce code : “ après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. / Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ”.

1. Sur l'obligation de réaliser une visite du bien immobilier avant la signature de l'acte authentique 

En l'espèce, la promesse de vente du 1er mars 2024 comprend une clause entretien, réparation au sein de laquelle il est mentionné que “ les parties se rapprocheront directement entre elles afin d'effectuer une visite préalablement à la signature de l'acte authentique de vente dans le but de vérifier l'état général par rapport à ce qu'il est à ce jour et de procéder au relevé des compteurs ”. De plus, il est constant que madame [O] a effectué cinq visites du bien, dont la dernière date du 3 juin 2024, soit postérieurement la signature de la promesse de vente, de sorte qu'elle a pu vérifier l'état du bien avant la signature de l'acte authentique. 

La clause ne prévoit pas de délai entre la visite et la signature de l'acte notarié, de sorte qu'en organisant une visite le 3 juin 2024, postérieurement à la signature de la promesse de vente et un mois avant la signature le 18 juillet 2024, les vendeurs ont respecté leur engagement contractuel. 

2. Sur l'obligation des vendeurs de maintenir les équipements du bien en bon état de fonctionnement 

En l'espèce, il résulte de la clause entretien, réparation de la promesse de vente du 1er mars 2024, que jusqu'à l'entrée en jouissance du bénéficiaire, le promettant s'engage à “ maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien : chauffe-eau, électricité, climatisation, VMC, sanitaire ”. 

Cependant, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, soit le lendemain de l'entrée de la demanderesse dans les lieux, que la chaudière ne fonctionne pas et que le logement n'est pas alimenté en électricité en raison de la défectuosité d'un fusible du tableau. De plus, il est fait état de fuites d'eau au niveau du mélangeur de la cuisine et de la chasse d'eau. Dans un courrier en date du 18 septembre 2024, l'entreprise JMR énergie mentionne la panne de deux radiateurs au rez-de-chaussée de la maison en raison d'une absence de passage de l'eau dans le circuit. Par conséquent, ces équipements n'étant pas en bon état de fonctionnement, les époux [Q] ont manqué à leur obligation contractuelle. 

En l'espèce, madame [O] produit une facture de l'entreprise JMR énergie relative à la réparation des fuites d'un montant de 220 euros. De plus, elle produit un devis relatif au dysfonctionnement des radiateurs et de remplacement des tuyaux d'un montant de 1 111 euros, même si sa demande à ce titre s'élève à la somme de 1 100 euros. 

En revanche, madame [O] produit un devis de la même entreprise concernant la dépose de la chaudière gaz et le remplacement par une pompe à chaleur air/eau d'un montant total de 14 200 euros. Ainsi, il s'agit de la volonté de madame [O] de remplacer la chaudière gaz défectueuse par une pompe à chaleur, de sorte que le coût de cet investissement, qui n'est pas équivalent à l'installation d'une nouvelle chaudière, ne peut pas être supporté par les vendeurs. En effet, les époux [Q] produisent un panel de prix, proposé par plusieurs revendeurs, concernant une chaudière gaz Saunier Duval therma plus condens F25, équivalente à celle défectueuse, allant de 1825, 55 euros à 2999, 90 euros. Par conséquent, il convient de retenir la somme de 2 224, 60 euros, correspondant à la moyenne de prix de ce modèle de chaudière. 

Madame [O] demande le paiement de sommes relatives à la nécessité de casser le carrelage pour procéder aux réparations des radiateurs, alors que le sol de la maison est une imitation parquet revêtu d'un film plastifié. Cependant, elle n'apporte pas la preuve de la nécessité de changer le sol afin de procéder aux réparations relatives aux radiateurs. Par conséquent, sa demande de paiement à ce titre, n'étant pas fondée, sera rejetée. 

En conséquence, il convient d'allouer à Madame [U] [O], sur le fondement d'un manquement des époux [Q] à leur obligation de maintenir en bon état de fonctionnement les équipements, les sommes de 220 euros (réparation des fuites), 1 100 euros (sa demande relative à la réparation des radiateurs) et de 2 224, 60 euros (moyenne du prix de la chaudière), soit un total de 3 544, 60 euros. 

3. Sur l'obligation d'entretien du bien et de ses abords 

En l'espèce, il ressort de la clause entretien, réparation de la promesse de vente du 1er mars 2024 que le promettant s'est engagé à entretenir le bien et ses abords jusqu'à l'entrée en jouissance du bénéficiaire. Cependant, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024, établi le lendemain de l'entrée en jouissance que “ le terrain n'est pas entretenu : terrain envahi par des herbes hautes et haies non élaguées ”. Par conséquent, les époux [Q] n'ont pas respecté leur engagement d'entretenir le terrain de la maison. 

Madame [U] [O] produit une facture de l'entreprise SOS jardins et nuisibles du 26 juillet 2024 relative à une prestation de débroussaillage d'un montant de 400 euros. 

Il résulte de l'acte de vente du 18 juillet 2024 que les parties ont convenu de séquestrer auprès de l'étude notariale la somme de 500 euros à titre de garantie de l'exécution par les vendeurs de l'entretien de la chaudière et de la tonte du terrain. Il est également prévu que le séquestre sera remis à l'acquéreur “ à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit extrajudiciaire constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le vendeur ”. 

Ainsi, la somme correspondant à l'entretien du terrain d'un montant de 400 étant inférieure au séquestre de 500 euros, il n'y a pas lieu d'accorder à madame [U] [O] une indemnisation sur ce fondement car le paiement de la remise en état du terrain est effectué par la remise du séquestre à l'acheteur. 

De plus, madame [U] [O] demande le paiement de la réfection des murs et de remise en état des plafonds, or elle n'apporte pas la preuve de désordres nécessitant la réalisation de ces travaux. En effet, si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2024 indique que le sol n'est pas propre, il n'est pas mentionné de désordres sur le sol, les murs et le plafond, nécessitant leur réfection. Il est mentionné dans le constat du 29 juillet 2024 qu'elle a fait démonter le meuble de la cuisine et retirer le sol plastifié de la cuisine, or le fait d'enlever le sol correspond à sa volonté. Cela est corroboré par le devis en date du 31 janvier 2024 auprès de la société Haut-Jura, antérieur à la vente, qui démontre son projet de faire réaliser des travaux dans la maison, notamment la modification de la cuisine, dont les murs, le sol et le plafond. 

Ainsi, sa demande de paiement des frais relatifs aux murs, au sol et au plafond sera rejetée. 

S'agissant des frais du constat de commissaire de justice, celui-ci a été établi à la demande de madame [U] [O], de sorte que ne précisant pas le fondement de sa demande, celle-ci est infondée et doit être rejetée. 

En conséquence, en raison de leurs manquements contractuels, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] seront condamnés solidairement à payer à madame [U] [O] la somme de 3 544, 60 euros afin de procéder à la remise en état de la chaudière, des radiateurs et des fuites d'eau, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de l'assignation conformément à l'article 1231-6 du code civil. 

Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [U] [O]

Aux termes de l'article 1231-1du code civil : “ le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ”. 

En l'espèce, le fondement des vices cachés et du dol n'ayant pas été retenu, il y a lieu d'examiner la demande de dommages-intérêts de Madame [U] [O], sur le fondement de la responsabilité contractuelle des articles 1231-1 et suivants du code civil. 

En l'espèce, les époux [Q], ayant manqué à leurs obligations contractuelles, madame [U] [O] est fondée à demander l'indemnisation de ses préjudices. 

En l'espèce, il a été établi qu'en raison de leur manquement à leur obligation de maintenir les équipements de la maison en bon état de fonctionnement, cela a contribué à la panne de la chaudière, à l'absence d'électricité et à la présence de fuites d'eau lors de son entrée en jouissance des lieux le 18 juillet 2024. Cependant, madame [U] [O] n'apporte pas la preuve de difficultés particulières liées à ces désordres la privant de l'usage de son bien, notamment en l'absence de preuve de l'importance des fuites d'eau et de la durée de privation d'électricité. De plus, madame [U] [O] n'apporte pas d'éléments concernant la date de son emménagement dans la maison. 

Dans la mesure où madame [U] [O] n'a pas été trompée par les vendeurs lors de l'acquisition de la maison et qu'elle avait connaissance de l'état de celle-ci, elle n'apporte pas la preuve d'un préjudice moral en raison des manquements contractuels des époux [Q]. Elle ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice de jouissance alors qu’elle avait prévu dès début 2024 d’effectuer des travaux dans le bien.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts de madame [U] [O] en réparation de son préjudice moral et de jouissance sera rejetée. 

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [F] [Q] et Madame [C] [Q]

En ce qui concerne la demande pour procédure abusive

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile : “ celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ”. 

S'il est de jurisprudence constante que l'exercice d'une action en justice est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, il n'est pas démontré en l'espèce que l'action de la demanderesse a été animée d'une intention purement malveillante, dans la mesure où des manquements de la part des vendeurs ont été constatés. De plus, les défendeurs ne justifient pas du préjudice qu'ils allèguent.

Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera en conséquence rejetée.

En ce qui concerne la demande pour préjudice moral 

Aux termes de l'article 1353 du code civil : “ celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ”. 

En l'espèce, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] n'apportent pas la preuve d'un stress créé par l'attitude de Madame [U] [O], qui est en droit d'agir en justice. 

En conséquence, la demande de dommages-intérêts des époux [Q] en réparation de leur préjudice moral sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En ce qui concerne les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ”.

En l’espèce, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q] qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens, qui seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 6] et Vigneron en application de l'article 699 du code de procédure civile.

En ce qui concerne les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile : “ Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (...) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ”.

En l’espèce, monsieur [F] [Q] et madame [C] [Q], devront payer solidairement à Madame [U] [O], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : “ les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

Aux termes de l'article 514-1 du même code : “ le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée (...) ”. 

Au vu des faits de l'espèce, il n'y a pas lieu de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] à payer à Madame [U] [O] la somme de 3 544,60 euros outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de l'assignation ; 

Rejette la demande de dommages-intérêts de madame [U] [O] en réparation de son préjudice moral et de jouissance ; 

Rejette la demande de dommages-intérêts de monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] au titre de la procédure abusive ;
 
Rejette la demande de dommages-intérêts de monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] en réparation de leur préjudice moral ; 

Condamne solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] aux dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARL [Localité 6] et Vigneron selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement monsieur [F] [Q] et madame [C] [M] épouse [Q] à verser à Madame [U] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Monsieur [F] [Q] et Madame [C] [M] épouse [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est d'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 7], le 26 Juin 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.


Le Greffier Le Président
Corinne Georgeon Natacha Diebold 

























En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 26 juin 2026. 


Jugement rédigé par madame [W] [Z], auditrice de justice, sous le contrôle de madame Natacha Diébold, vice-présidente

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T19:27:17.906Z.