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Décision de justice

Cour d'appel de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 15 juin 2026, n° 24/00637

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Exposé du litige

* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1. Par contrat du 27 août 2011, à effet au 1er septembre 2011, le Groupement forestier de Tabarthon a donné à bail à M. [V] [A] et Mme [Q] [S] [H] [B] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370 euros, outre 10 euros de charges avec un paiement des loyers exigé à partir du 1er janvier 2012. 



Par acte du 30 novembre 2020 reçu par Me [U] [N], notaire, M. [O] et Mme [Y], ont acquis auprès de la société dénommée Groupement forestier de Tabarthon, la propriété de l'immeuble situé [Adresse 1], loué à M. [A]. 



Par acte du 1er avril 2021, M. [O] et Mme [Y] ont fait délivrer un congé des lieux loués à M. [A] en vue d'une reprise pour habiter, avec effet au 31 octobre 2022.



2. Par acte du 24 janvier 2023, M. [O] et Mme [Y] ont fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d'obtenir, notamment, la validité du congé pour reprise, son expulsion et sa condamnation à une indemnité d'occupation.



3. Par jugement contradictoire du 22 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- rejeté la demande d'expertise avant dire droit formée par M. [A] ; 

- déclaré recevable l'action intentée par M. [O] et Mme [Y] ; 

- prononcé la validité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] ; 

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2015 à effet au 1er novembre 2015, entre le Groupement forestier de Tabarthon et M. [A] à compter du 30 novembre 2022 ;

- constaté que M. [A] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2022 ; 

- condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; 

- dit qu'à défaut pour M. [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l, L.433-2 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; 

- condamné en deniers ou quittances valables M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; 

- rejeté la demande de condamnation formée par M. [O] et Mme [Y] à des dommages et intérêts ; 

- rejeté la demande de reconventionnelle formée par M. [A] de condamnation sous astreinte à délivrer les quittances de loyer ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [A] aux dépens de l'instance.



4. M. [A] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 février 2024. Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG 24/00622.



5. M. [A] a relevé de nouveau appel de ce jugement par déclaration du 12 février 2024 en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'expertise avant dire droit formée par M. [A] ; 

- déclaré recevable l'action intentée par M. [O] et Mme [Y] ; 

- prononcé la validité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] ; 

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2015 à effet au 1er novembre 2015, entre le Groupement forestier de Tabarthon et M. [A] à compter du 30 novembre 2022 ;

- constaté que M. [A] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2022 ; 

- condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; 

- dit qu'à défaut pour M. [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l, L.433-2 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; 

- condamné en deniers ou quittances valables M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; 

- rejeté la demande de condamnation formée par M. [O] et Mme [Y] à des dommages et intérêts ; 

- rejeté la demande de reconventionnelle formée par M. [A] de condamnation sous astreinte à délivrer les quittances de loyer ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [A] aux dépens de l'instance.



Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG 24/00637.



6. Par avis du 16 février 2024, le conseiller de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel a joint l'affaire enrôlée sous le numéro RG 24/00622 au dossier numéro RG 24/00637 par mention au dossier.



7. Par acte du 15 mars 2024, M. [A] a fait assigner M. [O] et Mme [Y] en référé devant la juridiction présidentielle aux fins de voir ordonner la suspension de l'exécution provisoire du jugement du 22 janvier 2024 sur le fondement de l'article 514-3 du code de procédure civile.







8. Par ordonnance de référé du 30 mai 2024, la première présidente de chambre délégataire de la première présidente de la cour d'appel de Bordeaux a débouté M. [A] de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire.



9. Par dernières conclusions déposées le 31 mars 2025, M. [A] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 22 janvier 2024 en ce qu'il a : 

- rejeté la demande d'expertise avant dire droit formée par M. [A] ; 

- prononcé la validité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] ; 

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2015 à effet au 1er novembre 2015, entre le Groupement forestier de Tabarthon et M. [A] à compter du 30 novembre 2022 ;

- constaté que M. [A] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2022 ; 

- condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; 

- dit qu'à défaut pour M. [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l, L.433-2 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Avant dire droit : 

- ordonner la désignation d'un technicien graphologue en charge de constater et/ou donner son avis sur les signatures et paraphes apposés sur le bail litigieux de 2015 et dire s'ils sont l''uvre de M. [A] ; 

- mettre à la charge de M. [O] et Mme [Y] les frais avancés du technicien commis pour procéder aux mesures d'investigations susceptibles d'éclairer le tribunal dès lors que ce sont eux qui ont versé au débat un contrat de location suspicieux. 

Au fond : 

- prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] à M. [A] ; 

- condamner M. [O] et Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance.



10. Par dernières conclusions déposées le 4 février 2025, M. [O] et Mme [Y] demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 22 janvier 2024 ; 

- débouter, en conséquence, M. [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

Y ajoutant :

- condamner M. [A] à verser à M. [O] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



11. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 4 mai 2026.



12. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION.



I Sur la demande d'expertise graphologique.



13. M. [A], arguant des articles 287 et 288 du code de procédure civile estime que le juge saisi est tenu d'engager la procédure de vérification d'écriture dès lors qu'il ne peut statuer sans tenir compte de l'acte contesté.



14. Il avance qu'il est établi que la signature apposée sur le prétendu bail de 2015 versé aux débats par ses adversaires n'est en aucun cas similaire à celle figurant sur sa carte d'identité et verse aux débats des documents sur lesquels ses signatures sont toutes identiques, mais qu'aucune d'elles ne ressemble à celle apparaissant sur le document litigieux.



15. Il indique que non seulement les lettres des paraphes ne correspondent pas, mais qu'en outre, il n'est pas justifié qu'il ait transmis un bail à la CAF et que le fait qu'il ait réglé les loyers n'établit pas qu'il ait signé un nouveau bail.



Il en déduit qu'il est indispensable de procéder à l'expertise sollicitée par ses soins.



***



Sur ce :



15. L'article 288 du code de procédure dispose 'Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.'



16. La cour observe à la lecture des échantillons d'écriture fournis par l'appelant (pièce 9 de cette partie) que ce dernier a remis 9 exemplaires de sa signature datant respectivement des 1er août 2006, 20 décembre 2008, 29 décembre 2009, 23 mars, 18 avril 2017, 15 janvier, 26 janvier 2021, présentent des différences remarquables montrant des changements notables dans les signatures de l'intéressé.



17. De surcroît, il apparaît que la signature apposée sur l'acte en date du 1er novembre 2015 présente des similitudes particulièrement importantes avec celle apparaissant sur la carte d'identité nationale de M. [A] et la demande de délais à une mesure d'expulsion auprès du juge de l'exécution faite par l'intéressé le 19 septembre 2024 (pièces 2, 11 et 22 des intimés).



18. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a pu retenir que la comparaison des écritures que M. [A] est bien le signataire du bail précité du 1er novembre 2015, ce d'autant plus que l'intéressé a réclamé des allocations logement au titre de ce contrat en janvier 2017 et a sollicité des quittances de loyer à ce même titre. Aussi, il ne sera pas ordonné d'expertise graphologique, celle-ci n'étant pas nécessaire au vu de la vérification d'écriture réalisée au vu du nombre important de signatures examinées ci-avant.



19. Il s'ensuit que le moyen soulevé n'est pas fondé, qu'il sera donc rejeté et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.







II Sur la nullité du bail en date du 1er novembre 2015.



20. M. [A] indique ne pas avoir signé de bail le 1er novembre 2015, réitérant que la signature apposée sur le document produit n'est pas la sienne et qu'il existe une erreur dans les initiales apparaissant à titre de paraphe, estimant que la lettre mentionnée est un A et non un D.



21. Arguant des articles 1104, 1113, 1178 du code civil, il considère ne pas avoir exprimé sa volonté de s'engager au titre d'un nouveau bail, en déduit que ce contrat ne remplit pas les conditions de validité prévues par la loi et qu'il est donc nul.



22. Il précise que le seul contrat applicable entre les parties au litige étant celui conclu le 21 août 2011, ce avec initialement une personne morale, qu'il aurait dû être renouvelé implicitement jusqu'au 31 août 2023 et donc que le congé donné est irrecevable car fondé sur un contrat de bail nul et ne respectant pas les délais légaux de délivrance.



***



Sur ce :



23. Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1104 alinéa 1er du même code ajoute que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.'



L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.





Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.







Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30.000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.'



24. Il apparaît qu'aucun élément ne vient remettre en cause la validité du contrat de bail en date du 1er novembre 2015, ce document ayant été reconnu à juste titre comme régissant les relations entre les parties par le premier juge. En effet, M. [A] n'établit pas que la signature correspondant à son engagement ne soit pas la sienne, donc il sera retenu qu'il a souscrit à cette convention, peu important la question des paraphes qui ne sauraient remettre en cause son accord à la souscription de ce nouveau bail du fait de la signature apposée.



25. En outre, il n'est pas contesté que l'acte de commissaire de justice daté du 1er avril 2021 ait constitué une délivrance de congé avec effet au 31 octobre 2022, donc que cet acte a été délivré dans les délais prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité.



26. Il se déduit de ces constatations que les contestations relatives tant aux délais prévus par ce congé que sa date de délivrance sont réguliers et que ce document a été régulièrement remis à son destinataire. Dès lors, il sera déclaré recevable, les demandes contraires seront rejetées et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.



III Sur les demandes annexes.



27. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité commande que M. [A] soit condamné à verser à M. [O] et à Mme [Y], ensemble, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.



28. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [A], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La Cour,





CONFIRME la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 janvier 2024 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [A] à verser à M. [O] et à Mme [Y], ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;



CONDAMNE M. [A] aux entiers dépens de la présente instance.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,



























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 15 JUIN 2026









N° RG 24/00637 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUEK







[V] [A]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2024-002300 du 20/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[I] [Y]

[Z] [O]



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 23/00975) suivant déclaration d'appel du 12 février 2024





APPELANT :



[V] [A]

né le 23 Septembre 1958 à [Localité 1]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Christa POULET-MEYNARD de la SELARL CPM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[I] [Y]

née le 08 Mai 1990 à [Localité 2] (64)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



[Z] [O]

né le 13 Juillet 1989 à [Localité 3] (33)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Jonathan CITTONE de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère



Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1. Par contrat du 27 août 2011, à effet au 1er septembre 2011, le Groupement forestier de Tabarthon a donné à bail à M. [V] [A] et Mme [Q] [S] [H] [B] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370 euros, outre 10 euros de charges avec un paiement des loyers exigé à partir du 1er janvier 2012. 



Par acte du 30 novembre 2020 reçu par Me [U] [N], notaire, M. [O] et Mme [Y], ont acquis auprès de la société dénommée Groupement forestier de Tabarthon, la propriété de l'immeuble situé [Adresse 1], loué à M. [A]. 



Par acte du 1er avril 2021, M. [O] et Mme [Y] ont fait délivrer un congé des lieux loués à M. [A] en vue d'une reprise pour habiter, avec effet au 31 octobre 2022.



2. Par acte du 24 janvier 2023, M. [O] et Mme [Y] ont fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d'obtenir, notamment, la validité du congé pour reprise, son expulsion et sa condamnation à une indemnité d'occupation.



3. Par jugement contradictoire du 22 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- rejeté la demande d'expertise avant dire droit formée par M. [A] ; 

- déclaré recevable l'action intentée par M. [O] et Mme [Y] ; 

- prononcé la validité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] ; 

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2015 à effet au 1er novembre 2015, entre le Groupement forestier de Tabarthon et M. [A] à compter du 30 novembre 2022 ;

- constaté que M. [A] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2022 ; 

- condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; 

- dit qu'à défaut pour M. [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l, L.433-2 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; 

- condamné en deniers ou quittances valables M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; 

- rejeté la demande de condamnation formée par M. [O] et Mme [Y] à des dommages et intérêts ; 

- rejeté la demande de reconventionnelle formée par M. [A] de condamnation sous astreinte à délivrer les quittances de loyer ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [A] aux dépens de l'instance.



4. M. [A] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 février 2024. Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG 24/00622.



5. M. [A] a relevé de nouveau appel de ce jugement par déclaration du 12 février 2024 en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'expertise avant dire droit formée par M. [A] ; 

- déclaré recevable l'action intentée par M. [O] et Mme [Y] ; 

- prononcé la validité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] ; 

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2015 à effet au 1er novembre 2015, entre le Groupement forestier de Tabarthon et M. [A] à compter du 30 novembre 2022 ;

- constaté que M. [A] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2022 ; 

- condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; 

- dit qu'à défaut pour M. [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l, L.433-2 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; 

- condamné en deniers ou quittances valables M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; 

- rejeté la demande de condamnation formée par M. [O] et Mme [Y] à des dommages et intérêts ; 

- rejeté la demande de reconventionnelle formée par M. [A] de condamnation sous astreinte à délivrer les quittances de loyer ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [A] à payer à M. [O] et Mme [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [A] aux dépens de l'instance.



Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG 24/00637.



6. Par avis du 16 février 2024, le conseiller de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel a joint l'affaire enrôlée sous le numéro RG 24/00622 au dossier numéro RG 24/00637 par mention au dossier.



7. Par acte du 15 mars 2024, M. [A] a fait assigner M. [O] et Mme [Y] en référé devant la juridiction présidentielle aux fins de voir ordonner la suspension de l'exécution provisoire du jugement du 22 janvier 2024 sur le fondement de l'article 514-3 du code de procédure civile.







8. Par ordonnance de référé du 30 mai 2024, la première présidente de chambre délégataire de la première présidente de la cour d'appel de Bordeaux a débouté M. [A] de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire.



9. Par dernières conclusions déposées le 31 mars 2025, M. [A] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 22 janvier 2024 en ce qu'il a : 

- rejeté la demande d'expertise avant dire droit formée par M. [A] ; 

- prononcé la validité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] ; 

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2015 à effet au 1er novembre 2015, entre le Groupement forestier de Tabarthon et M. [A] à compter du 30 novembre 2022 ;

- constaté que M. [A] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2022 ; 

- condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; 

- dit qu'à défaut pour M. [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l, L.433-2 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Avant dire droit : 

- ordonner la désignation d'un technicien graphologue en charge de constater et/ou donner son avis sur les signatures et paraphes apposés sur le bail litigieux de 2015 et dire s'ils sont l''uvre de M. [A] ; 

- mettre à la charge de M. [O] et Mme [Y] les frais avancés du technicien commis pour procéder aux mesures d'investigations susceptibles d'éclairer le tribunal dès lors que ce sont eux qui ont versé au débat un contrat de location suspicieux. 

Au fond : 

- prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 1er avril 2021 par M. [O] et Mme [Y] à M. [A] ; 

- condamner M. [O] et Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance.



10. Par dernières conclusions déposées le 4 février 2025, M. [O] et Mme [Y] demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 22 janvier 2024 ; 

- débouter, en conséquence, M. [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

Y ajoutant :

- condamner M. [A] à verser à M. [O] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



11. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 4 mai 2026.



12. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 avril 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION.



I Sur la demande d'expertise graphologique.



13. M. [A], arguant des articles 287 et 288 du code de procédure civile estime que le juge saisi est tenu d'engager la procédure de vérification d'écriture dès lors qu'il ne peut statuer sans tenir compte de l'acte contesté.



14. Il avance qu'il est établi que la signature apposée sur le prétendu bail de 2015 versé aux débats par ses adversaires n'est en aucun cas similaire à celle figurant sur sa carte d'identité et verse aux débats des documents sur lesquels ses signatures sont toutes identiques, mais qu'aucune d'elles ne ressemble à celle apparaissant sur le document litigieux.



15. Il indique que non seulement les lettres des paraphes ne correspondent pas, mais qu'en outre, il n'est pas justifié qu'il ait transmis un bail à la CAF et que le fait qu'il ait réglé les loyers n'établit pas qu'il ait signé un nouveau bail.



Il en déduit qu'il est indispensable de procéder à l'expertise sollicitée par ses soins.



***



Sur ce :



15. L'article 288 du code de procédure dispose 'Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.'



16. La cour observe à la lecture des échantillons d'écriture fournis par l'appelant (pièce 9 de cette partie) que ce dernier a remis 9 exemplaires de sa signature datant respectivement des 1er août 2006, 20 décembre 2008, 29 décembre 2009, 23 mars, 18 avril 2017, 15 janvier, 26 janvier 2021, présentent des différences remarquables montrant des changements notables dans les signatures de l'intéressé.



17. De surcroît, il apparaît que la signature apposée sur l'acte en date du 1er novembre 2015 présente des similitudes particulièrement importantes avec celle apparaissant sur la carte d'identité nationale de M. [A] et la demande de délais à une mesure d'expulsion auprès du juge de l'exécution faite par l'intéressé le 19 septembre 2024 (pièces 2, 11 et 22 des intimés).



18. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a pu retenir que la comparaison des écritures que M. [A] est bien le signataire du bail précité du 1er novembre 2015, ce d'autant plus que l'intéressé a réclamé des allocations logement au titre de ce contrat en janvier 2017 et a sollicité des quittances de loyer à ce même titre. Aussi, il ne sera pas ordonné d'expertise graphologique, celle-ci n'étant pas nécessaire au vu de la vérification d'écriture réalisée au vu du nombre important de signatures examinées ci-avant.



19. Il s'ensuit que le moyen soulevé n'est pas fondé, qu'il sera donc rejeté et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.







II Sur la nullité du bail en date du 1er novembre 2015.



20. M. [A] indique ne pas avoir signé de bail le 1er novembre 2015, réitérant que la signature apposée sur le document produit n'est pas la sienne et qu'il existe une erreur dans les initiales apparaissant à titre de paraphe, estimant que la lettre mentionnée est un A et non un D.



21. Arguant des articles 1104, 1113, 1178 du code civil, il considère ne pas avoir exprimé sa volonté de s'engager au titre d'un nouveau bail, en déduit que ce contrat ne remplit pas les conditions de validité prévues par la loi et qu'il est donc nul.



22. Il précise que le seul contrat applicable entre les parties au litige étant celui conclu le 21 août 2011, ce avec initialement une personne morale, qu'il aurait dû être renouvelé implicitement jusqu'au 31 août 2023 et donc que le congé donné est irrecevable car fondé sur un contrat de bail nul et ne respectant pas les délais légaux de délivrance.



***



Sur ce :



23. Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1104 alinéa 1er du même code ajoute que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.'



L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.





Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.







Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30.000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.'



24. Il apparaît qu'aucun élément ne vient remettre en cause la validité du contrat de bail en date du 1er novembre 2015, ce document ayant été reconnu à juste titre comme régissant les relations entre les parties par le premier juge. En effet, M. [A] n'établit pas que la signature correspondant à son engagement ne soit pas la sienne, donc il sera retenu qu'il a souscrit à cette convention, peu important la question des paraphes qui ne sauraient remettre en cause son accord à la souscription de ce nouveau bail du fait de la signature apposée.



25. En outre, il n'est pas contesté que l'acte de commissaire de justice daté du 1er avril 2021 ait constitué une délivrance de congé avec effet au 31 octobre 2022, donc que cet acte a été délivré dans les délais prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité.



26. Il se déduit de ces constatations que les contestations relatives tant aux délais prévus par ce congé que sa date de délivrance sont réguliers et que ce document a été régulièrement remis à son destinataire. Dès lors, il sera déclaré recevable, les demandes contraires seront rejetées et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.



III Sur les demandes annexes.



27. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité commande que M. [A] soit condamné à verser à M. [O] et à Mme [Y], ensemble, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.



28. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [A], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.



PAR CES MOTIFS



La Cour,





CONFIRME la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 janvier 2024 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [A] à verser à M. [O] et à Mme [Y], ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;



CONDAMNE M. [A] aux entiers dépens de la présente instance.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,



























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L511-11, code de procedure civile 287, code de la construction et de l'habitation L521-1, code civil 1178, code de procedure civile 288, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L126-17, code civil 1113, code de la construction et de l'habitation L511-10, code de procedure penale 288, code de la securite sociale L544-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-24T16:42:08.602Z.