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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Avignon, JCP FOND, 29 juin 2026, n° 26/00049

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2019, [T] [E] a consenti à [F] [C] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, pour une durée de trois ans tacitement reconductible.

A la suite d'incidents de paiement, [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y], venant aux droits du bailleur suivant acte de cession notarié en date du 15 avril 2021 ont fait délivrer aux locataires plusieurs mises en demeure et commandements de payer les loyers impayés ou de justifier d’une assurance locative entre 2022 et 2025.

C’est dans ce contexte qu’un congé pour l'échéance du bail a été délivré, congé justifié au motif du non paiement des loyers et le non-respect de l’obligation de présenter une assurance en cours de validité, la dette locative s’élevant, à la date du dernier commandement de payer délivré le 19 mai 2025, à la somme de 2.400 euros outre les frais.

Le locataire s'étant maintenu dans les lieux à l'expiration dudit congé, [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] lui ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux sans délai par exploit du 18 décembre 2025.

C'est dans ces circonstances que les bailleurs ont fait assigner [F] [C] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON, par exploit de commissaire de justice délivré le 16 février 2026 aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :

prononcer la validité du congé délivré le 26 mai 2025, avec effet au 4 décembre 2025déclarer par voie de conséquence le requis occupant sans droit ni titre ;ordonner son expulsion et celle de tout autre occupant avec au besoin le concours de la force publique,le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel soit 400 euros à compter du 4 décembre 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux;le condamner à lui payer la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée,le condamner à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L'affaire est retenue à l'audience du 28 avril 2026 lors de laquelle [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] comparaissent en personne et sollicitent le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement outre :

- subsidiairement, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail si le congé délivré n’était pas déclaré valable ;
- la condamnation du requis à leur payer la dette locative, soit 15 mois de loyer correspondants aux échéances de décembre 2024 à avril 2026, avec déduction de deux loyers du fait d’un virement de 800 euros le 27 mai 2025.

Au cours de cette audience, [F] [C] comparait en personne ; il expose ne pas avoir été avisé du congé pour motifs légitimes et en conteste la validité ; il déclare avoir connu des difficultés financières mais désire aujourd’hui des délais de paiements, proposant de régler 800 euros par mois à compter du 5 mai 2026. Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux, exposant vivre dans les lieux avec sa compagne enceinte de 6 mois.

L''affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, rendu par anticipation le 29 juin 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement, susceptible d'appel, sera contradictoire et rendu en premier ressort, conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la validité du congé


L’article 15 de la loi du 06 Juillet 1989, applicable en l'espèce aux logements non meublés, dispose que :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »

Par ailleurs, lorsque le congé est délivré pour motifs légitimes, ceux-ci visent soit à sanctionner le locataire en raison de l'inexécution de l'une ou plusieurs de ses obligations telles que le défaut de paiement répété du loyer à la date due ou encore en cas d'un usage non paisible des lieux; soit à faire valoir des raisons personnelles aux bailleurs dont le bien-fondé sera apprécié par les juges en cas de contestation.

*

En l'espèce, le congé délivré par [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] a été signifié à étude par voie de commissaire de justice. Il mentionne les motifs suivants :

« Que ce congé est motivé par les motivations suivantes, ce qui constitue le motif légitime et sérieux prévu par l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- le non-respect répété de votre obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu dans le bail […]
Le congé rappelle la délivrance de quatre commandements de payer en date des 21 juillet 2022 et 19 mai 2025 pour les mêmes motifs.
Enfin, il reproduit intégralement les dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il apparaît que le bailleur a invoqué un motif légitime et sérieux tenant au défaut de règlement des loyers durant quatre mois d'affilée.

Monsieur [F], s’il conteste le congé délivré, ne justifie pas de l'exécution de ses obligations contractuelles ni d’une cause de nullité de l’acte.

Aussi, le congé délivré le 26 mai 2025 sera déclaré valable et la résiliation du bail sera constatée à la date du 4 décembre 2025. 


Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] produisent à l’audience un dernier décompte au terme du quel le défendeur leur doit 15 mois de loyers et indemnités d’occupation confondus, soit un total de 5.973,70 euros.

Oralement, ils ont exposé que les loyers dus étaient ceux de décembre 2024 à mars 2025, puis juin 2025 à avril 2026, du fait d’un versement de 800 euros intervenu le 27 mai 2025 et étant venu solder les loyers d’avril et mai 2025.

Le loyer étant fixé au bail à la somme de 400 euros, montant repris dans le commandement de payer du 19 mai 2025, la dette locative s’élève ainsi à [15x400=] 6.000 6.000 euros




[F] [C], présent à l’audience, ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées et ne conteste pas ce décompte. Aussi, il sera condamné à régler à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] la somme de 6.000 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’audience, loyer d’avril 2026 inclus.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la délivrance d'un congé valable avec effet au 4 décembre 2025, [F] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. 
En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution vient le compléter en disposant que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

*

En l'espèce, il convient de constater que le locataire a déjà bénéficié de délais certains pour trouver un nouveau logement, le congé lui ayant été délivré en mai 2025 pour effet au 4 décembre 2025 ; si ce dernier a déclaré à l’audience ne pas avoir été avisé du congé délivré, il s’agit d’un acte de commissaire de justice délivré à étude, et il appartenait à l’intéressé d’aller récupérer l’acte conformément aux indications laissées sur place par le commissaire de justice.

Par ailleurs, l’audience aux fins de validation de congé n’est intervenue qu’en avril 2026 et le délibéré le 29 juin 2026, ce qui a permis à l’intéressé de bénéficier de fait de délais avant expulsion.


Ainsi [F] [C] sera débouté de sa demande de délais supplémentaires.


Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [F] [C] constitue une faute et cause un préjudice à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] qui se trouvent privés du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner [F] [C] à verser à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y], une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 29 avril 2026, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Cette demande formée à l’audience, soit être considérée comme fondée que les dispositions de l'article 1343-5 du code civil aux termes duquel : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »


Au cours de l'audience, [F] [C] a sollicité des délais pour apurer sa dette, exposant pouvoir faire des versements de 800 euros par mois loyer compris.

Le congé ayant été déclaré valable et le locataire devant quitter les lieux, il convient ainsi de distinguer :

- le paiement des indemnités d’occupation, qui doit intervenir jusqu’au départ volontaire du logement, ou à défaut de l’expulsion ;

- le paiement de la dette antérieure, qui pourra s’effectuer par virements de 400 euros par mois pendant 15 mois, au vu de la situation financière et personnelle du débiteur telle qu’exposée à l’auidence.

Ainsi, il convient, au vu de ces éléments, d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette en quinze mensualités à hauteur de 400 euros correspondant à la somme totale restant due, les modalités étant par ailleurs précisées dans le dispositif de la présente décision.



Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Au cas d'espèce, [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] ne justifient pas d'un préjudice indépendant, ni d'une particulière mauvaise foi du défendeur.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[F] [C] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions au titre des frais irrépétibles et [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Ainsi, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE valable le congé délivré par [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y], venant aux droits de [T] [E], à [F] [C] le 19 décembre 2025 avec effet au 4 décembre 2025, pourtant sur la résiliation du contrat de bail conclu le 5 décembre 2019 conclu entre les parties relatif au local d'habitation situé : [Adresse 3]

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 4 décembre 2025,

CONSTATE que [F] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 5 décembre 2025, lendemain de la résiliation du bail,

DEBOUTE [F] [C] de sa demande d edélais supplémentaires pour quitter les lieux ;

AUTORISE l'expulsion de [F] [C] et de tous occupants de son chef des locaux précités à l'expiration du délai accordé, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, celui-ci pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [F] [C] à payer à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2026 la somme de 6.000 euros, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE [F] [C] à régler à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] une indemnité d'occupation une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 29 avril 2026 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que [F] [C] pourra se libérer de la somme due au ttire d ela dette locative par quinze mensualitésde 400 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision sauf meilleur accord des parties

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution. 

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 6],

DEBOUTE [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] de leur demande au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité

CONDAMNE [F] [C] aux entiers dépens,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

 Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 juin 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et
ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux
procureurs généraux et aux procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la
main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par
le président et par le greffier.
A [Localité 7], le 29 juin 2026
Le Directeur de greffe ou son délégué.
Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 26/00049 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KK73 

Minute N° : 
JUGEMENT DU 29 Juin 2026










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :




Le :





Dossier + Copie délivrés à :




Le :
























DEMANDEUR(S) :


Monsieur [N] [Y]
né le 20 Mai 1963 à [Localité 2] (84)
Profession : Conducteur de travaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [X], [W], [B], [V] épouse [Y]
née le 06 Mars 1965 à [Localité 4]
de nationalité Française
Profession : Préparatrice en pharmacie
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante en personne


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 28/4/26


délibéré initialement prévu au 30 juin 26 et avancé à ce jour








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2019, [T] [E] a consenti à [F] [C] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, pour une durée de trois ans tacitement reconductible.

A la suite d'incidents de paiement, [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y], venant aux droits du bailleur suivant acte de cession notarié en date du 15 avril 2021 ont fait délivrer aux locataires plusieurs mises en demeure et commandements de payer les loyers impayés ou de justifier d’une assurance locative entre 2022 et 2025.

C’est dans ce contexte qu’un congé pour l'échéance du bail a été délivré, congé justifié au motif du non paiement des loyers et le non-respect de l’obligation de présenter une assurance en cours de validité, la dette locative s’élevant, à la date du dernier commandement de payer délivré le 19 mai 2025, à la somme de 2.400 euros outre les frais.

Le locataire s'étant maintenu dans les lieux à l'expiration dudit congé, [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] lui ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux sans délai par exploit du 18 décembre 2025.

C'est dans ces circonstances que les bailleurs ont fait assigner [F] [C] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON, par exploit de commissaire de justice délivré le 16 février 2026 aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :

prononcer la validité du congé délivré le 26 mai 2025, avec effet au 4 décembre 2025déclarer par voie de conséquence le requis occupant sans droit ni titre ;ordonner son expulsion et celle de tout autre occupant avec au besoin le concours de la force publique,le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel soit 400 euros à compter du 4 décembre 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux;le condamner à lui payer la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée,le condamner à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L'affaire est retenue à l'audience du 28 avril 2026 lors de laquelle [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] comparaissent en personne et sollicitent le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement outre :

- subsidiairement, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail si le congé délivré n’était pas déclaré valable ;
- la condamnation du requis à leur payer la dette locative, soit 15 mois de loyer correspondants aux échéances de décembre 2024 à avril 2026, avec déduction de deux loyers du fait d’un virement de 800 euros le 27 mai 2025.

Au cours de cette audience, [F] [C] comparait en personne ; il expose ne pas avoir été avisé du congé pour motifs légitimes et en conteste la validité ; il déclare avoir connu des difficultés financières mais désire aujourd’hui des délais de paiements, proposant de régler 800 euros par mois à compter du 5 mai 2026. Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux, exposant vivre dans les lieux avec sa compagne enceinte de 6 mois.

L''affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, rendu par anticipation le 29 juin 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement, susceptible d'appel, sera contradictoire et rendu en premier ressort, conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la validité du congé


L’article 15 de la loi du 06 Juillet 1989, applicable en l'espèce aux logements non meublés, dispose que :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »

Par ailleurs, lorsque le congé est délivré pour motifs légitimes, ceux-ci visent soit à sanctionner le locataire en raison de l'inexécution de l'une ou plusieurs de ses obligations telles que le défaut de paiement répété du loyer à la date due ou encore en cas d'un usage non paisible des lieux; soit à faire valoir des raisons personnelles aux bailleurs dont le bien-fondé sera apprécié par les juges en cas de contestation.

*

En l'espèce, le congé délivré par [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] a été signifié à étude par voie de commissaire de justice. Il mentionne les motifs suivants :

« Que ce congé est motivé par les motivations suivantes, ce qui constitue le motif légitime et sérieux prévu par l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- le non-respect répété de votre obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu dans le bail […]
Le congé rappelle la délivrance de quatre commandements de payer en date des 21 juillet 2022 et 19 mai 2025 pour les mêmes motifs.
Enfin, il reproduit intégralement les dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il apparaît que le bailleur a invoqué un motif légitime et sérieux tenant au défaut de règlement des loyers durant quatre mois d'affilée.

Monsieur [F], s’il conteste le congé délivré, ne justifie pas de l'exécution de ses obligations contractuelles ni d’une cause de nullité de l’acte.

Aussi, le congé délivré le 26 mai 2025 sera déclaré valable et la résiliation du bail sera constatée à la date du 4 décembre 2025. 


Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] produisent à l’audience un dernier décompte au terme du quel le défendeur leur doit 15 mois de loyers et indemnités d’occupation confondus, soit un total de 5.973,70 euros.

Oralement, ils ont exposé que les loyers dus étaient ceux de décembre 2024 à mars 2025, puis juin 2025 à avril 2026, du fait d’un versement de 800 euros intervenu le 27 mai 2025 et étant venu solder les loyers d’avril et mai 2025.

Le loyer étant fixé au bail à la somme de 400 euros, montant repris dans le commandement de payer du 19 mai 2025, la dette locative s’élève ainsi à [15x400=] 6.000 6.000 euros




[F] [C], présent à l’audience, ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées et ne conteste pas ce décompte. Aussi, il sera condamné à régler à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] la somme de 6.000 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’audience, loyer d’avril 2026 inclus.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la délivrance d'un congé valable avec effet au 4 décembre 2025, [F] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. 
En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution vient le compléter en disposant que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

*

En l'espèce, il convient de constater que le locataire a déjà bénéficié de délais certains pour trouver un nouveau logement, le congé lui ayant été délivré en mai 2025 pour effet au 4 décembre 2025 ; si ce dernier a déclaré à l’audience ne pas avoir été avisé du congé délivré, il s’agit d’un acte de commissaire de justice délivré à étude, et il appartenait à l’intéressé d’aller récupérer l’acte conformément aux indications laissées sur place par le commissaire de justice.

Par ailleurs, l’audience aux fins de validation de congé n’est intervenue qu’en avril 2026 et le délibéré le 29 juin 2026, ce qui a permis à l’intéressé de bénéficier de fait de délais avant expulsion.


Ainsi [F] [C] sera débouté de sa demande de délais supplémentaires.


Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [F] [C] constitue une faute et cause un préjudice à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] qui se trouvent privés du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner [F] [C] à verser à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y], une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 29 avril 2026, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Cette demande formée à l’audience, soit être considérée comme fondée que les dispositions de l'article 1343-5 du code civil aux termes duquel : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »


Au cours de l'audience, [F] [C] a sollicité des délais pour apurer sa dette, exposant pouvoir faire des versements de 800 euros par mois loyer compris.

Le congé ayant été déclaré valable et le locataire devant quitter les lieux, il convient ainsi de distinguer :

- le paiement des indemnités d’occupation, qui doit intervenir jusqu’au départ volontaire du logement, ou à défaut de l’expulsion ;

- le paiement de la dette antérieure, qui pourra s’effectuer par virements de 400 euros par mois pendant 15 mois, au vu de la situation financière et personnelle du débiteur telle qu’exposée à l’auidence.

Ainsi, il convient, au vu de ces éléments, d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette en quinze mensualités à hauteur de 400 euros correspondant à la somme totale restant due, les modalités étant par ailleurs précisées dans le dispositif de la présente décision.



Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Au cas d'espèce, [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] ne justifient pas d'un préjudice indépendant, ni d'une particulière mauvaise foi du défendeur.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[F] [C] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions au titre des frais irrépétibles et [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Ainsi, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE valable le congé délivré par [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y], venant aux droits de [T] [E], à [F] [C] le 19 décembre 2025 avec effet au 4 décembre 2025, pourtant sur la résiliation du contrat de bail conclu le 5 décembre 2019 conclu entre les parties relatif au local d'habitation situé : [Adresse 3]

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 4 décembre 2025,

CONSTATE que [F] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 5 décembre 2025, lendemain de la résiliation du bail,

DEBOUTE [F] [C] de sa demande d edélais supplémentaires pour quitter les lieux ;

AUTORISE l'expulsion de [F] [C] et de tous occupants de son chef des locaux précités à l'expiration du délai accordé, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, celui-ci pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [F] [C] à payer à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2026 la somme de 6.000 euros, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE [F] [C] à régler à [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] une indemnité d'occupation une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 29 avril 2026 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que [F] [C] pourra se libérer de la somme due au ttire d ela dette locative par quinze mensualitésde 400 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision sauf meilleur accord des parties

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution. 

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 6],

DEBOUTE [N] [Y] et [X] [V] épouse [Y] de leur demande au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité

CONDAMNE [F] [C] aux entiers dépens,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

 Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 juin 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge
















En conséquence, la République française mande et
ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux
procureurs généraux et aux procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la
main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par
le président et par le greffier.
A [Localité 7], le 29 juin 2026
Le Directeur de greffe ou son délégué.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L126-17, code de la construction et de l'habitation L511-10, code de la securite sociale L544-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-03T22:50:55.546Z.