Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 16 juin 2026, n° 23/05014

Exposé du litige

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EXPOSE DES FAITS


Suivant assignation délivrée le 12 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de Draguignan, Mme [M] [C] épouse [N] a fait citer la Direction générale des finances et impôts publics - DIRCOFI sud-est - pour contester une rectification de l’imposition au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018.

En ses conclusions du 7 octobre 2024 Mme [C] entend voir le tribunal, vu l’article L.208 du Livre des procédures fiscales,
-se saisir du litige sur lequel la Dircofi a rejeté les réclamations, 
-prononcer la nullité de l’avis de la commission départementale, l’avis de mise en recouvrement, de la décision de rejet de la réclamation et lui accorder la décharge intégrale et le remboursement des suppléments d’impositions de l’ISF 2017 et l’IFI 2018 et des pénalités contestées ainsi que les intérêts moratoires afférents, 
-à titre subsidiaire, si le tribunal considère que la commission n’a pas violé la procédure, fixer le prix de la maison de St Tropez à 6.000.000 € au titre de l’ISF 2017 et 6.300.000 € au titre de l’IFI 2018,
-à titre très subsidiaire, désigner un expert judiciaire en vue d’évaluer la maison, 
-condamner la partie adverse à lui rembourser les dépens mentionnés à l'article R* 207-1 du Livre des procédures fiscales, ainsi qu’au titre de l'article 700 du Code de procédure civile une somme de 5000 € représentant les frais non compris dans les dépens. 

Par conclusions régulièrement notifiées le 28 août 2023, les services fiscaux entendent voir le tribunal, rejeter les demandes de Mme [M] [N], désigner un expert pour évaluer la propriété au titre de chaque position litigieuse, confirmer les décisions de rejet des 9 et 17 mars 2023, puis condamner la demanderesse aux entiers dépens de l’instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à verser une somme de 5000 €.

 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Le 10 mars 2025 , le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 27 novembre 2025, cette audience au fond ayant été reportée au 13 janvier 2026 puis au 5 mars 2026 date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 .

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées au dossier et des explications des parties, les faits suivants : 

Suivant une proposition de rectification n° 3905-SD en date du 25 novembre 2020, la direction des finances publiques a remis en cause les déclarations faites par Mme [M] [N] au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018 à 2020, concernant sa maison située sur la commune de [Localité 2] – [Adresse 3], cadastrée section BE [Cadastre 1].

La proposition rappelait que Mme [N] avait déclaré pour sa maison, une valeur vénale de
5 000 000 € pour 2017, 5 500 000 € pour 2018, et 6 000 000 € pour les années 2019 et 2020.

Dans la proposition de rectification les services fiscaux indiquaient retenir une valeur vénale de 10 733 100 € pour 2017 , 12 737 080 € pour 2018, 11 411 020 €pour 2019 et 11 300 820 € pour 2020.

Sur la base de cette valeur vénale, le fisc rectifiait l’imposition due par Mme [N], chiffrant l’impôt supplémentaire à la somme de 438 288 €.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue par la direction des finances publiques le 3 février 2021, Mme [N] a contesté la rectification .

Par réponse écrite aux observations de la contribuable notifiée le 5 mai 2021, la direction des finances publiques a déclaré maintenir partiellement les rectifications à hauteur de 422 421 € ventilées comme suit:


ISF 2017
IFI 2018
IFI 2019
IFI 2020
Droits
61 270 €
94 583 €
68 663 €
67 035 €
Intérêts de retard
5759 €
5486 €
2335 €
670 €
Majoration
24 508 €
37 833 €
27 465 €
26 814 €
TOTAL
91 537 €
137 902 €
98 463 €
94 519 €


À la demande de Mme [N], la direction des finances publiques a saisi la commission départementale de conciliation du Var qui a examiné le désaccord des parties portant sur la détermination de la valeur vénale du bien immobilier concerné par la rectification.

En son avis du 31 mai 2022, la commission a confirmé l’évaluation du bien servant d’assiette au calcul de l’impôt, proposée par l’administration fiscale comme suit:


ISF 2017
IFSI 2018
IFI 2019
IFI 2020
Valeur vénale de la propriété
10 000 000 € 
12 736 80 € 
11 411 020 € 
11 300 820 € 

Mme [N] a déclaré qu’entre temps, le 12 septembre 2022, elle avait consenti à un acquéreur, une promesse de vente pour un prix de 9 200 000 €.

Suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 7 novembre 2022, le conseil de Mme [N] a présenté une réclamation à l’encontre de l’avis de mise en recouvrement n° 2022 0905002 relatif à des suppléments d’imposition de l’impôt sur la fortune 2017 dont il a été sollicité la décharge intégrale. Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 22 décembre 2022, le conseil de Mme [N] a présenté une réclamation à l’encontre de l’avis d’imposition relatif à des suppléments d’imposition d’impôt sur la fortune immobilière 2018. Il ressort de ce courrier que Mme [N] a également contesté les avis de mise en recouvrement des suppléments d’imposition réclamés pour l’impôt sur la fortune immobilière 2019 et 2020.

N’ayant pas obtenu gain de cause, Mme [N] a donc assigné la direction des finances publiques devant le tribunal de céans le 12 juillet 2023.

À l’appui de ses prétentions, Mme [N] fait valoir que,
– étant résidente en Suisse, il lui a été très difficile d’organiser sa défense devant la commission départementale de conciliation du Var qui a rendu une décision la sanctionnant pour son absence à l’audience alors même qu’elle disposait d’éléments éloquents de nature à valider sa contestation de la valorisation de son bien immobilier retenue par la direction des finances publiques,
– la rectification est fondée sur des termes de comparaison inadaptés car non situés dans le même secteur que son bien immobilier et ne présentant pas les mêmes caractéristiques ; la direction des finances publiques n’a pas écarté les termes extrêmes des comparaisons ; elle ne tient pas compte des servitudes et autres moins-values de sa maison notamment la superficie de son terrain qui est de 333 m² et non 380 m² comme retenue, qui n’a pas de vue mer comme les services fiscaux ont pu le constater en procédant à une visite des lieux;
– la commission n’a pas tenu compte de l’existence d’un rapport de l’expert M.[H] [T] en date du 31 mars 2016 qui a évalué la maison à 6 millions € compte tenu des spécificités de sa propriété.

Elle estime donc que la commission qui n’a pas répondu favorablement à son argumentation développée dans un rapport du 12 novembre 2021 et n’a pas tenu compte du rapport d’un expert immobilier du 31 mai 2016 qu’elle lui avait communiqué, s’est rendue fautive d’un défaut de motivation de son avis ainsi qu’une erreur de raisonnement, en violation de l’article R 60 – 3 du livre des procédures fiscaux, ce qui entraîne la décharge des impositions en application de l’article L 80 CA du même Code.

Elle demande l’annulation de l’avis de mise en recouvrement de l’impôt sur la fortune 2017 pour un montant total de 91 537 € et et celui de l’impôt sur la fortune immobilière 2018 pour un montant de 137 902 €, et le remboursement subséquent de ces sommes à hauteur de 229 439 € outre les intérêts moratoires.

Le 10 mars 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 27 octobre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 27 novembre 2025 puis reportée au 13 janvier 2026 et jugée à l’audience du 5 mars 2026 puis mise en délibéré.
 
MOTIFS DE LA DECISION 

La contestation de Mme [N] concerne l’imposition supplémentaire fixée par les services fiscaux au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018.


Sur la demande d’annulation de l’avis de la commission départementale de conciliation

L’article L55 du livre des procédures fiscales modifié par la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 dispose que,
“Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A.(...)”

L’article L57 précise que : “L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.(...).”

L’article L59 dispose que lorsque le désaccord persiste sur les rectifications notifiées, l'administration, si le contribuable le demande, soumet le litige à l'avis soit de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires prévue à l'article 1651 du code général des impôts, soit de la Commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires prévue à l'article 1651 H du même code, soit de la Commission nationale des taxes aéronautiques prévue à l'article 1651 L bis du même code, soit du comité consultatif prévu à l'article 1653 F du même code, soit de la commission départementale de conciliation prévue à l'article 667 du même code.

Il résulte de l’article L59 B que la commission départementale de conciliation intervient en cas d'insuffisance des prix ou évaluations ayant servi de base aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière dans les cas mentionnés au 2 de l'article 667 du code général des impôts ainsi qu'à l'impôt sur la fortune immobilière.

Aucune des dispositions légales concernant le fonctionnement de cette commission administrative ne prévoit que le juge judiciaire peut prononcer l’annulation de l’avis qu’elle émet, étant observé qu’il s’agit d’un organe consultatif qui ne rend pas de décision créant des droits ou prononçant des sanctions.

Dès lors, la demande d’annulation dudit avis est sans fondement.

Dans son courrier du 11 août 2022, le fisc indiquait aux époux [N] qu’il suivrait l’avis de la commission en ce qu’elle a validé l’impôt sur la fortune 2017 à hauteur de 91 537 € et l’impôt sur la fortune immobilière 2018 à hauteur de 137 902€ .

- sur la demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement et de la décision de rejet de la réclamation

Mme [N] demande en second lieu au tribunal d’écarter l’avis de la commission départementale et de prononcer l’annulation des avis de mise en recouvrement émis le 4 octobre 2022 ainsi que des décisions du directeur des finances publiques rejetant ses réclamations.

Il résulte de l’article L 190 du livre des procédures fiscales que les réclamations relatives aux impôts et pénalités de toute nature établies ou recouvrées par des agents de l’administration fiscale relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreur commise dans l’assiette de calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition légale ou réglementaire. Les actions tendant à la décharge ou la réduction d’une imposition sont instruites et jugées selon les règles fixées par ledit article et les suivants.

L’article L 192 précise que lorsque l’une des commissions mentionnées à l’article L 59 est saisie d’un litige ou d’une rectification, l’administration supporte la charge de la preuve en cas de réclamation, quel que soit l’avis rendu par la commission. Toutefois, la charge de la preuve incombe au contribuable lorsque la comptabilité comporte de graves irrégularités et que l’imposition a été établie conformément à l’avis de la commission. La charge de la preuve des graves irrégularités invoquées par l’administration incombe, en tout état de cause, à cette dernière lorsque le litige sur la rectification est soumise au juge. 

L’article L 199 du Code des procédures fiscales alinéa 2 dispose que les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entièrement satisfaction aux intéressés relèvent en matière d’impôt sur la fortune immobilière, de la compétence du tribunal judiciaire statue en premier ressort .

Ainsi comme le fait valoir à juste titre l’administration défenderesse, Mme [N] ayant engagé une action tendant à la contestation de l’assiette de l’impôt ( ici la valeur retenue pour le bien, objet du calcul de l’imposition), le juge de céans ne peut statuer que sur les décisions de rejet du directeur en les infirmant ou confirmant en tout en partie, mais non prononcer l’annulation de l’avis de mise en recouvrement, cette demande étant dès lors rejetée.

Les décisions de rejet rendues par le directeur des services fiscaux datent des 9 et 17 mars 2023.

La notification du rejet de la réclamation effectuée le 9 mars 2023 concerne le rappel d’imposition à l’impôt sur la fortune 2017 fixé à la somme de 91 537 €. 

La notification du rejet de la réclamation datée du 17 mars 2023 concerne le rappel d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière 2018 fixée à la somme de 137 902 €.

Les deux décisions de rejet se réfèrent à l’avis de la commission de conciliation et rappellent qu’il a été rendu après la visite de la propriété organisée le 6 mai 2022, précisant que cette visite s’est limitée aux extérieurs et au rez-de-chaussée pour respecter la volonté de Mme [N].

Dans chacune de ses notifications, les services fiscaux répondent point par point à l’argumentation de Mme [N] concernant la validité de l’avis de la commission départementale de conciliation critiqué sur le défaut de motivation et l’erreur de raisonnement.

Il s’évince des dispositions de l’article L 192 rappelées ci-dessus, que la charge de la preuve incombe à Mme [N] à l’égard de laquelle le fisc prouve de graves irrégularités (déclaration de valeur du bien incomplète et très minorée) et en outre l’imposition querellée a été établie conformément à l’avis de la commission départementale de conciliation.

Or, au soutien de sa contestation de la rectification de la valeur de son bien retenue par les services fiscaux pour 2017 et 2018, Mme [N] ne produit que le rapport d’expertise extrajudiciaire établi le 31 mars 2016 par l’expert immobilier [H] [T] qui estime la valeur vénale de son bien à 6 millions compte tenu de la spécificité de la propriété.

Le tribunal observe immédiatement qu’ayant en sa possession ce rapport rédigé par un expert judiciaire en immobilier, Mme [N] a néanmoins déclaré que son bien avait une valeur vénale bien moindre, de 5 millions en 2017 et 5,5 millions en 2018 sans justifier d’une dépréciation de sa propriété. 

Au surplus, les déclarations de valeur déposées pour l’ISF et l’IFI de 2017 à 2020 par Mme [N] sont incomplètes ( rubriques : superficie totale habitable et nombre de pièces principales non renseignées) de sorte que le fisc a été contraint de se référer aux données cadastrales pour déterminer la surface habitable ( 380m2) et évaluer le prix du bien au m2.

Par ailleurs, Mme [N] ne fournit pas d’autres estimations immobilières de sa maison mais elle affirme l’avoir vendue moyennant un prix de 9 200 000 € ne produisant pour étayer ses affirmations qu’une promesse de vente établie le 12 septembre 2022. Or, ce prix obtenu fin 2022 ou début 2023 ( Mme [N] mentionne dans ses conclusions une vente intervenue le 8 février 2023) donne plus de pertinence aux estimations pour 2020 des services fiscaux ( plus de 11 millions € ) qu’à la déclaration de Mme [N] ( 6 millions ) .

Il est vrai que si les services fiscaux doivent justifier et motiver leur proposition de rectification notamment de la valeur vénale des biens servant d’assiette à l’établissement de l’impôt sur la fortune, les caractéristiques des éléments de comparaison qu’ils sont en droit d’utiliser résultent essentiellement de la jurisprudence administrative et judiciaire : il est ainsi acquis que les termes de comparaison doivent être antérieurs au fait générateur de l’imposition en litige, qu’ils doivent porter sur des biens intrinsèquement similaires à ceux dont on recherche la valeur vénale, sans qu’ils soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’espace.

S’agissant des termes de comparaison retenus et validés par la commission de conciliation, il est expliqué que peu de biens tels celui de Mme [N] qui est qualifié d’assez exceptionnel, sont en vente sur le marché très prisé du golfe de St Tropez de sorte que les services fiscaux se sont référés aux seules transactions ayant pu s’effectuer sur des propriétés présentant les mêmes caractéristiques de biens hors norme .

Il sera en effet rappelé que le bien en cause est une propriété d’exception en ce sens que située à [Localité 2], il s’agit d’une villa bâtie en 2001 sur un parc entretenu de 5000 m² bénéficiant d’un puits, d’une surface habitable estimée à 380 m² et composée de 14 pièces, disposant de dépendances dont une surface de terrasse de 120 m², un garage de 32 m² , un grenier, une pièce de pure agrément et une piscine de 164 m², à laquelle il a été adjoint une maison secondaire d’une surface de 37 m² bâtie en 2017 .

En son avis, la commission indique notamment que Mme [N] n’a pas souhaité laisser entrer le service vérificateur dans sa villa pour mesurer la surface habitable. Elle explique cependant avoir pu visiter les extérieurs qui donnent un aperçu mer et surtout une vue entièrement dégagée sans vis-à-vis sur le paysage environnant mais ajoute que n’ayant pu visiter la maison, elle ne peut se prononcer sur une éventuelle vue mer depuis l’intérieur . La commission rapporte également que Mme [N] et son avocat ne se sont pas présentés à sa séance du 31 mai 2022 à laquelle les parties avaient été convoquées, et met en exergue les diligences particulières qu’elle a accomplies ( visite des lieux) avant de rendre son avis . 

L’avis relève le manque partiel de collaboration de Mme [N] qui n’a pas donné accès à sa maison et qui a refusé de porter ses arguments oralement devant la commission.

La commission indique que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la détermination de la valeur vénale implique une étude de marché et une référence à des points de comparaison tirée de cette étude, et que la seule méthode admissible est la méthode par comparaison pour éviter tout arbitraire. Or, il est manifeste que n’ayant pu accéder à la villa, la commission n’a pas disposé d’éléments permettant de remettre en cause les termes de comparaison utilisée par les services fiscaux pour parvenir au redressement querellé.

Mme [N] affirme dans ses conclusions qu’elle a eu les plus grandes difficultés à organiser la visite de sa propriété du fait qu’elle réside en Suisse, et que son avocat n’a pu participer à la visite en question à cause de son agenda chargé. Cependant, il s’agit d’allégations non corroborées par des éléments concrets .

Par conséquent, l’ensemble des contestations de Mme [N] ayant été examinées par les services fiscaux et la commission de conciliation, considérant que les développements des conclusions de la demanderesse qui ne font que proposer une critique subjective des termes de comparaison utilisés par les services fiscaux sans produire d’éléments concrets de comparaison, il y a lieu de débouter Mme [N] de sa contestation des suppléments d’imposition principale qui lui sont réclamés au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018.

Dans ses conclusions, Mme [N] conteste les pénalités pour manquement délibéré retenues par les services fiscaux mais ne formule aucune prétention expresse dans le dispositif desdites conclusions qui, seul, appelle une réponse du tribunal (art.768 alinéa 2 du Code de procédure civile).

 En tout état de cause, ces majorations de 40% sont prévues par l’article 1729 du Code général des impôts qui sanctionnent les insuffisances, omissions ou inexactitudes constatées dans les déclarations, et elles sont appliquées quand le caractère délibéré du manquement est établi par l’administration.

L’article L 195 A dispose qu’en cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, la preuve de la mauvaise foi des manœuvres frauduleuses incombe à l’administration.


Or, les services fiscaux justifient avoir été contraints d’adresser plusieurs relances à Mme [N] qui ne procédait pas spontanément aux déclarations de valeur de son bien alors qu’étant assujettie à l’impôt sur la fortune, elle y est tenue, puis qu’ils ont dû émettre des avis de recouvrement pour obtenir le paiement des suppléments d’impôts résultant de la rectification des déclarations erronées effectuées par la contribuable . 

Par conséquent, il ressort des pièces du dossier que les décisions de rejet de la réclamation de Mme [N] étaient fondées. 

Le tribunal rejettera l’ensemble de ses prétentions de Mme [N] et laissera les dépens à sa charge.

Il n’existe aucun motif d’ordonner une expertise du bien en cause qui, du reste, n’appartient plus à Mme [N] .

Les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile visent à indemniser les frais exposés non compris dans les dépens : or, les services fiscaux qui réclament l’application de ce texte ne justifient pas avoir exposés de tels frais. Leur demande de ce chef sera donc rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort;

Déboute Mme [M] [C] épouse [N] de l’ensemble de ses prétentions et contestations concernant l’imposition supplémentaire retenue à son égard par la Direction générale des finances et impôts publics au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018,

Laisse les dépens à sa charge,

Rejette la demande présentée par la défenderesses au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 16 Juin 2026 
Dossier N° RG 23/05014 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J5PV
Minute n° : 2026/188

AFFAIRE : 

[M] [C] épouse [N] C/ Direction Générale des Finances et impôts Publics - DIRCOFI Sud Est




JUGEMENT DU 16 Juin 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
 Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

 Conformement aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte de la collégialité ;




copie exécutoire à :

Me Olivier REVAH

+ DRFIP

Délivrées le

Copie dossier






NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Madame [M] [C] épouse [N]
demeurant [Adresse 1] (SUISSE)
représentée par Maître Olivier REVAH de la SAS REVAH AVOCATS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats postulant, Maître Fabrice PIRO de la SCP PIRO ET PERROT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Direction Générale des Finances et impôts Publics - DIRCOFI Sud Est, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non représentée 


D’AUTRE PART ;


******************

EXPOSE DES FAITS


Suivant assignation délivrée le 12 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de Draguignan, Mme [M] [C] épouse [N] a fait citer la Direction générale des finances et impôts publics - DIRCOFI sud-est - pour contester une rectification de l’imposition au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018.

En ses conclusions du 7 octobre 2024 Mme [C] entend voir le tribunal, vu l’article L.208 du Livre des procédures fiscales,
-se saisir du litige sur lequel la Dircofi a rejeté les réclamations, 
-prononcer la nullité de l’avis de la commission départementale, l’avis de mise en recouvrement, de la décision de rejet de la réclamation et lui accorder la décharge intégrale et le remboursement des suppléments d’impositions de l’ISF 2017 et l’IFI 2018 et des pénalités contestées ainsi que les intérêts moratoires afférents, 
-à titre subsidiaire, si le tribunal considère que la commission n’a pas violé la procédure, fixer le prix de la maison de St Tropez à 6.000.000 € au titre de l’ISF 2017 et 6.300.000 € au titre de l’IFI 2018,
-à titre très subsidiaire, désigner un expert judiciaire en vue d’évaluer la maison, 
-condamner la partie adverse à lui rembourser les dépens mentionnés à l'article R* 207-1 du Livre des procédures fiscales, ainsi qu’au titre de l'article 700 du Code de procédure civile une somme de 5000 € représentant les frais non compris dans les dépens. 

Par conclusions régulièrement notifiées le 28 août 2023, les services fiscaux entendent voir le tribunal, rejeter les demandes de Mme [M] [N], désigner un expert pour évaluer la propriété au titre de chaque position litigieuse, confirmer les décisions de rejet des 9 et 17 mars 2023, puis condamner la demanderesse aux entiers dépens de l’instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à verser une somme de 5000 €.

 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Le 10 mars 2025 , le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 27 novembre 2025, cette audience au fond ayant été reportée au 13 janvier 2026 puis au 5 mars 2026 date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 . 

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées au dossier et des explications des parties, les faits suivants : 

Suivant une proposition de rectification n° 3905-SD en date du 25 novembre 2020, la direction des finances publiques a remis en cause les déclarations faites par Mme [M] [N] au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018 à 2020, concernant sa maison située sur la commune de [Localité 2] – [Adresse 3], cadastrée section BE [Cadastre 1].

La proposition rappelait que Mme [N] avait déclaré pour sa maison, une valeur vénale de
5 000 000 € pour 2017, 5 500 000 € pour 2018, et 6 000 000 € pour les années 2019 et 2020.

Dans la proposition de rectification les services fiscaux indiquaient retenir une valeur vénale de 10 733 100 € pour 2017 , 12 737 080 € pour 2018, 11 411 020 €pour 2019 et 11 300 820 € pour 2020.

Sur la base de cette valeur vénale, le fisc rectifiait l’imposition due par Mme [N], chiffrant l’impôt supplémentaire à la somme de 438 288 €.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue par la direction des finances publiques le 3 février 2021, Mme [N] a contesté la rectification .

Par réponse écrite aux observations de la contribuable notifiée le 5 mai 2021, la direction des finances publiques a déclaré maintenir partiellement les rectifications à hauteur de 422 421 € ventilées comme suit:


ISF 2017
IFI 2018
IFI 2019
IFI 2020
Droits
61 270 €
94 583 €
68 663 €
67 035 €
Intérêts de retard
5759 €
5486 €
2335 €
670 €
Majoration
24 508 €
37 833 €
27 465 €
26 814 €
TOTAL
91 537 €
137 902 €
98 463 €
94 519 €


À la demande de Mme [N], la direction des finances publiques a saisi la commission départementale de conciliation du Var qui a examiné le désaccord des parties portant sur la détermination de la valeur vénale du bien immobilier concerné par la rectification.

En son avis du 31 mai 2022, la commission a confirmé l’évaluation du bien servant d’assiette au calcul de l’impôt, proposée par l’administration fiscale comme suit:


ISF 2017
IFSI 2018
IFI 2019
IFI 2020
Valeur vénale de la propriété
10 000 000 € 
12 736 80 € 
11 411 020 € 
11 300 820 € 

Mme [N] a déclaré qu’entre temps, le 12 septembre 2022, elle avait consenti à un acquéreur, une promesse de vente pour un prix de 9 200 000 €.

Suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 7 novembre 2022, le conseil de Mme [N] a présenté une réclamation à l’encontre de l’avis de mise en recouvrement n° 2022 0905002 relatif à des suppléments d’imposition de l’impôt sur la fortune 2017 dont il a été sollicité la décharge intégrale. Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 22 décembre 2022, le conseil de Mme [N] a présenté une réclamation à l’encontre de l’avis d’imposition relatif à des suppléments d’imposition d’impôt sur la fortune immobilière 2018. Il ressort de ce courrier que Mme [N] a également contesté les avis de mise en recouvrement des suppléments d’imposition réclamés pour l’impôt sur la fortune immobilière 2019 et 2020.

N’ayant pas obtenu gain de cause, Mme [N] a donc assigné la direction des finances publiques devant le tribunal de céans le 12 juillet 2023.

À l’appui de ses prétentions, Mme [N] fait valoir que,
– étant résidente en Suisse, il lui a été très difficile d’organiser sa défense devant la commission départementale de conciliation du Var qui a rendu une décision la sanctionnant pour son absence à l’audience alors même qu’elle disposait d’éléments éloquents de nature à valider sa contestation de la valorisation de son bien immobilier retenue par la direction des finances publiques,
– la rectification est fondée sur des termes de comparaison inadaptés car non situés dans le même secteur que son bien immobilier et ne présentant pas les mêmes caractéristiques ; la direction des finances publiques n’a pas écarté les termes extrêmes des comparaisons ; elle ne tient pas compte des servitudes et autres moins-values de sa maison notamment la superficie de son terrain qui est de 333 m² et non 380 m² comme retenue, qui n’a pas de vue mer comme les services fiscaux ont pu le constater en procédant à une visite des lieux;
– la commission n’a pas tenu compte de l’existence d’un rapport de l’expert M.[H] [T] en date du 31 mars 2016 qui a évalué la maison à 6 millions € compte tenu des spécificités de sa propriété.

Elle estime donc que la commission qui n’a pas répondu favorablement à son argumentation développée dans un rapport du 12 novembre 2021 et n’a pas tenu compte du rapport d’un expert immobilier du 31 mai 2016 qu’elle lui avait communiqué, s’est rendue fautive d’un défaut de motivation de son avis ainsi qu’une erreur de raisonnement, en violation de l’article R 60 – 3 du livre des procédures fiscaux, ce qui entraîne la décharge des impositions en application de l’article L 80 CA du même Code.

Elle demande l’annulation de l’avis de mise en recouvrement de l’impôt sur la fortune 2017 pour un montant total de 91 537 € et et celui de l’impôt sur la fortune immobilière 2018 pour un montant de 137 902 €, et le remboursement subséquent de ces sommes à hauteur de 229 439 € outre les intérêts moratoires.

Le 10 mars 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 27 octobre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 27 novembre 2025 puis reportée au 13 janvier 2026 et jugée à l’audience du 5 mars 2026 puis mise en délibéré.
 
MOTIFS DE LA DECISION 

La contestation de Mme [N] concerne l’imposition supplémentaire fixée par les services fiscaux au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018.


Sur la demande d’annulation de l’avis de la commission départementale de conciliation

L’article L55 du livre des procédures fiscales modifié par la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 dispose que,
“Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A.(...)”

L’article L57 précise que : “L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.(...).”

L’article L59 dispose que lorsque le désaccord persiste sur les rectifications notifiées, l'administration, si le contribuable le demande, soumet le litige à l'avis soit de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires prévue à l'article 1651 du code général des impôts, soit de la Commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires prévue à l'article 1651 H du même code, soit de la Commission nationale des taxes aéronautiques prévue à l'article 1651 L bis du même code, soit du comité consultatif prévu à l'article 1653 F du même code, soit de la commission départementale de conciliation prévue à l'article 667 du même code.

Il résulte de l’article L59 B que la commission départementale de conciliation intervient en cas d'insuffisance des prix ou évaluations ayant servi de base aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière dans les cas mentionnés au 2 de l'article 667 du code général des impôts ainsi qu'à l'impôt sur la fortune immobilière.

Aucune des dispositions légales concernant le fonctionnement de cette commission administrative ne prévoit que le juge judiciaire peut prononcer l’annulation de l’avis qu’elle émet, étant observé qu’il s’agit d’un organe consultatif qui ne rend pas de décision créant des droits ou prononçant des sanctions.

Dès lors, la demande d’annulation dudit avis est sans fondement.

Dans son courrier du 11 août 2022, le fisc indiquait aux époux [N] qu’il suivrait l’avis de la commission en ce qu’elle a validé l’impôt sur la fortune 2017 à hauteur de 91 537 € et l’impôt sur la fortune immobilière 2018 à hauteur de 137 902€ .

- sur la demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement et de la décision de rejet de la réclamation

Mme [N] demande en second lieu au tribunal d’écarter l’avis de la commission départementale et de prononcer l’annulation des avis de mise en recouvrement émis le 4 octobre 2022 ainsi que des décisions du directeur des finances publiques rejetant ses réclamations.

Il résulte de l’article L 190 du livre des procédures fiscales que les réclamations relatives aux impôts et pénalités de toute nature établies ou recouvrées par des agents de l’administration fiscale relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreur commise dans l’assiette de calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition légale ou réglementaire. Les actions tendant à la décharge ou la réduction d’une imposition sont instruites et jugées selon les règles fixées par ledit article et les suivants.

L’article L 192 précise que lorsque l’une des commissions mentionnées à l’article L 59 est saisie d’un litige ou d’une rectification, l’administration supporte la charge de la preuve en cas de réclamation, quel que soit l’avis rendu par la commission. Toutefois, la charge de la preuve incombe au contribuable lorsque la comptabilité comporte de graves irrégularités et que l’imposition a été établie conformément à l’avis de la commission. La charge de la preuve des graves irrégularités invoquées par l’administration incombe, en tout état de cause, à cette dernière lorsque le litige sur la rectification est soumise au juge. 

L’article L 199 du Code des procédures fiscales alinéa 2 dispose que les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entièrement satisfaction aux intéressés relèvent en matière d’impôt sur la fortune immobilière, de la compétence du tribunal judiciaire statue en premier ressort .

Ainsi comme le fait valoir à juste titre l’administration défenderesse, Mme [N] ayant engagé une action tendant à la contestation de l’assiette de l’impôt ( ici la valeur retenue pour le bien, objet du calcul de l’imposition), le juge de céans ne peut statuer que sur les décisions de rejet du directeur en les infirmant ou confirmant en tout en partie, mais non prononcer l’annulation de l’avis de mise en recouvrement, cette demande étant dès lors rejetée.

Les décisions de rejet rendues par le directeur des services fiscaux datent des 9 et 17 mars 2023.

La notification du rejet de la réclamation effectuée le 9 mars 2023 concerne le rappel d’imposition à l’impôt sur la fortune 2017 fixé à la somme de 91 537 €. 

La notification du rejet de la réclamation datée du 17 mars 2023 concerne le rappel d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière 2018 fixée à la somme de 137 902 €.

Les deux décisions de rejet se réfèrent à l’avis de la commission de conciliation et rappellent qu’il a été rendu après la visite de la propriété organisée le 6 mai 2022, précisant que cette visite s’est limitée aux extérieurs et au rez-de-chaussée pour respecter la volonté de Mme [N].

Dans chacune de ses notifications, les services fiscaux répondent point par point à l’argumentation de Mme [N] concernant la validité de l’avis de la commission départementale de conciliation critiqué sur le défaut de motivation et l’erreur de raisonnement.

Il s’évince des dispositions de l’article L 192 rappelées ci-dessus, que la charge de la preuve incombe à Mme [N] à l’égard de laquelle le fisc prouve de graves irrégularités (déclaration de valeur du bien incomplète et très minorée) et en outre l’imposition querellée a été établie conformément à l’avis de la commission départementale de conciliation.

Or, au soutien de sa contestation de la rectification de la valeur de son bien retenue par les services fiscaux pour 2017 et 2018, Mme [N] ne produit que le rapport d’expertise extrajudiciaire établi le 31 mars 2016 par l’expert immobilier [H] [T] qui estime la valeur vénale de son bien à 6 millions compte tenu de la spécificité de la propriété.

Le tribunal observe immédiatement qu’ayant en sa possession ce rapport rédigé par un expert judiciaire en immobilier, Mme [N] a néanmoins déclaré que son bien avait une valeur vénale bien moindre, de 5 millions en 2017 et 5,5 millions en 2018 sans justifier d’une dépréciation de sa propriété. 

Au surplus, les déclarations de valeur déposées pour l’ISF et l’IFI de 2017 à 2020 par Mme [N] sont incomplètes ( rubriques : superficie totale habitable et nombre de pièces principales non renseignées) de sorte que le fisc a été contraint de se référer aux données cadastrales pour déterminer la surface habitable ( 380m2) et évaluer le prix du bien au m2.

Par ailleurs, Mme [N] ne fournit pas d’autres estimations immobilières de sa maison mais elle affirme l’avoir vendue moyennant un prix de 9 200 000 € ne produisant pour étayer ses affirmations qu’une promesse de vente établie le 12 septembre 2022. Or, ce prix obtenu fin 2022 ou début 2023 ( Mme [N] mentionne dans ses conclusions une vente intervenue le 8 février 2023) donne plus de pertinence aux estimations pour 2020 des services fiscaux ( plus de 11 millions € ) qu’à la déclaration de Mme [N] ( 6 millions ) .

Il est vrai que si les services fiscaux doivent justifier et motiver leur proposition de rectification notamment de la valeur vénale des biens servant d’assiette à l’établissement de l’impôt sur la fortune, les caractéristiques des éléments de comparaison qu’ils sont en droit d’utiliser résultent essentiellement de la jurisprudence administrative et judiciaire : il est ainsi acquis que les termes de comparaison doivent être antérieurs au fait générateur de l’imposition en litige, qu’ils doivent porter sur des biens intrinsèquement similaires à ceux dont on recherche la valeur vénale, sans qu’ils soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’espace.

S’agissant des termes de comparaison retenus et validés par la commission de conciliation, il est expliqué que peu de biens tels celui de Mme [N] qui est qualifié d’assez exceptionnel, sont en vente sur le marché très prisé du golfe de St Tropez de sorte que les services fiscaux se sont référés aux seules transactions ayant pu s’effectuer sur des propriétés présentant les mêmes caractéristiques de biens hors norme .

Il sera en effet rappelé que le bien en cause est une propriété d’exception en ce sens que située à [Localité 2], il s’agit d’une villa bâtie en 2001 sur un parc entretenu de 5000 m² bénéficiant d’un puits, d’une surface habitable estimée à 380 m² et composée de 14 pièces, disposant de dépendances dont une surface de terrasse de 120 m², un garage de 32 m² , un grenier, une pièce de pure agrément et une piscine de 164 m², à laquelle il a été adjoint une maison secondaire d’une surface de 37 m² bâtie en 2017 .

En son avis, la commission indique notamment que Mme [N] n’a pas souhaité laisser entrer le service vérificateur dans sa villa pour mesurer la surface habitable. Elle explique cependant avoir pu visiter les extérieurs qui donnent un aperçu mer et surtout une vue entièrement dégagée sans vis-à-vis sur le paysage environnant mais ajoute que n’ayant pu visiter la maison, elle ne peut se prononcer sur une éventuelle vue mer depuis l’intérieur . La commission rapporte également que Mme [N] et son avocat ne se sont pas présentés à sa séance du 31 mai 2022 à laquelle les parties avaient été convoquées, et met en exergue les diligences particulières qu’elle a accomplies ( visite des lieux) avant de rendre son avis . 

L’avis relève le manque partiel de collaboration de Mme [N] qui n’a pas donné accès à sa maison et qui a refusé de porter ses arguments oralement devant la commission.

La commission indique que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la détermination de la valeur vénale implique une étude de marché et une référence à des points de comparaison tirée de cette étude, et que la seule méthode admissible est la méthode par comparaison pour éviter tout arbitraire. Or, il est manifeste que n’ayant pu accéder à la villa, la commission n’a pas disposé d’éléments permettant de remettre en cause les termes de comparaison utilisée par les services fiscaux pour parvenir au redressement querellé.

Mme [N] affirme dans ses conclusions qu’elle a eu les plus grandes difficultés à organiser la visite de sa propriété du fait qu’elle réside en Suisse, et que son avocat n’a pu participer à la visite en question à cause de son agenda chargé. Cependant, il s’agit d’allégations non corroborées par des éléments concrets .

Par conséquent, l’ensemble des contestations de Mme [N] ayant été examinées par les services fiscaux et la commission de conciliation, considérant que les développements des conclusions de la demanderesse qui ne font que proposer une critique subjective des termes de comparaison utilisés par les services fiscaux sans produire d’éléments concrets de comparaison, il y a lieu de débouter Mme [N] de sa contestation des suppléments d’imposition principale qui lui sont réclamés au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018.

Dans ses conclusions, Mme [N] conteste les pénalités pour manquement délibéré retenues par les services fiscaux mais ne formule aucune prétention expresse dans le dispositif desdites conclusions qui, seul, appelle une réponse du tribunal (art.768 alinéa 2 du Code de procédure civile).

 En tout état de cause, ces majorations de 40% sont prévues par l’article 1729 du Code général des impôts qui sanctionnent les insuffisances, omissions ou inexactitudes constatées dans les déclarations, et elles sont appliquées quand le caractère délibéré du manquement est établi par l’administration.

L’article L 195 A dispose qu’en cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, la preuve de la mauvaise foi des manœuvres frauduleuses incombe à l’administration.


Or, les services fiscaux justifient avoir été contraints d’adresser plusieurs relances à Mme [N] qui ne procédait pas spontanément aux déclarations de valeur de son bien alors qu’étant assujettie à l’impôt sur la fortune, elle y est tenue, puis qu’ils ont dû émettre des avis de recouvrement pour obtenir le paiement des suppléments d’impôts résultant de la rectification des déclarations erronées effectuées par la contribuable . 

Par conséquent, il ressort des pièces du dossier que les décisions de rejet de la réclamation de Mme [N] étaient fondées. 

Le tribunal rejettera l’ensemble de ses prétentions de Mme [N] et laissera les dépens à sa charge.

Il n’existe aucun motif d’ordonner une expertise du bien en cause qui, du reste, n’appartient plus à Mme [N] .

Les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile visent à indemniser les frais exposés non compris dans les dépens : or, les services fiscaux qui réclament l’application de ce texte ne justifient pas avoir exposés de tels frais. Leur demande de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort;

Déboute Mme [M] [C] épouse [N] de l’ensemble de ses prétentions et contestations concernant l’imposition supplémentaire retenue à son égard par la Direction générale des finances et impôts publics au titre de l’impôt sur la fortune 2017 et l’impôt sur la fortune immobilière 2018,

Laisse les dépens à sa charge,

Rejette la demande présentée par la défenderesses au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:01:02.269Z.