Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 23 juin 2026, n° 23/05452

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 23 Juin 2026 
Dossier N° RG 23/05452 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J5SJ
Minute n° : 2026/208

AFFAIRE : 

[E] [L] C/ M. DIRECTEUR DRFP [K] ET [Z] [U]




JUGEMENT DU 23 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
 Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière 

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;





copie exécutoire à :

Me Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI
+ DRFP

Délivrées le

Copie dossier 

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [L] (décédé) 

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [J] [L], agissant en qualité d’héritière de M. [E] [L], décédé le [Date décès 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [L], agissant en qualité d’héritier de M. [E] [L], décédé le [Date décès 1], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Jean-Louis RENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

M. LE DIRECTEUR DRFP [K] ET [Z] [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non représenté
D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte en date du 27 janvier 2018, [E] [L] et son épouse née [W] [D], ont consenti une donation à leurs enfants, [O] [L] et [J] [L] et à leurs petits-enfants, [B] [L] et [P] [L], portant sur la nue-propriété d’un immeuble situé [Adresse 4]

M. [E] [L] s’est acquitté des droits de mutation à titre gratuit sur la base de la valeur de l’immeuble déclarée dans l’acte de donation soit 1 971 000 € , montant qui avait été retenu par l’administration fiscale lors d’un contrôle portant sur l’impôt sur la fortune 2016 (ISF) à partir d’une valeur nette du bien de 9.000 €/m².

Le 15 novembre 2021, l’administration fiscale a notifié à M. [L] une proposition de rectification n°3905 des droits de mutation à titre gratuit payés au titre de la donation, indiquant retenir une valeur du bien faisant l’objet de l’acte de donation de 3 734 607 € en se référant à trois termes de comparaison de ventes immobilières.

Par courrier n° 3926 en date du 28 février 2022 l’administration fiscale a rejeté les observations formulées par M. [L] dans une lettre du 13 janvier 2022. 

M. [L] a formé un recours hiérarchique le 23 mars 2022 auprès de l’inspecteur des Finances publiques demandant de se référer à la valeur vénale fixée lors du contrôle fiscal de 2016. Au terme d’un courrier du 30 juin 2022, il lui a été notifié le rejet de son recours hiérarchique.

Par courrier en date du 9 novembre 2022, le fisc a adressé à M. [L] un avis de mise en recouvrement n° 20221005281(5) portant sur la somme de 136 193 € correspondant aux impositions, frais, majorations et intérêts de retard mis à la charge de M. [L] au titre de la donation intervenue en 2018. 

Par courrier en date du 26 janvier 2023, M. [E] [L] a formulé une réclamation contentieuse accompagnée d’une demande de sursis de paiement des sommes demandées.

Par décision n° 4150 en date du 24 mai 2023, le Directeur de la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône a rejeté la réclamation contentieuse de M. [E] [L] formulée en date du 26 janvier 2023. 

 ***
C’est dans ces conditions que par assignation du 21 juillet 2023, M.[L] a fait citer M. le Directeur des finances publiques de la région PACA et Bouches du Rhone devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour contester l’imposition en cause.

[E] [L] est décédé le [Date décès 2] 2024. Ses héritiers [F] [G] et [O] [L] ont repris l’instance.

En leurs conclusions du 5 mai 2025, ils demandent au tribunal de :

– déclarer non fondée la décision du Directeur régional des finances publiques,
– prononcer en sa faveur la décharge totale de la somme de 124 981 € réclamée au titre des droits d’enregistrement et des taxes afférentes,
– prononcer la décharge totale de la somme de 11 212 € au titre de l’intérêt de retard,
– condamner le Directeur régional des finances publiques au paiement d’une indemnité de procédure de 2000 € et laisser les dépens à sa charge.


La direction régionale de l’administration fiscale a déposé des conclusions en défense signifiées le 04 septembre 2024 par lesquelles il entend voir le tribunal rejeter les demandes des héritiers [L] et par conséquent, confirmer la décision de rejet contestée, puis condamner les demandeurs aux dépens et les condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 2000 €.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Le 10 novembre 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture puis a fixé l’affaire à plaider à l’audience du 22 janvier 2026, reportée au 17 mars 2026.


MOTIFS DE LA DECISION 

L’article L55 du livre des procédures fiscales modifié par la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 dispose que :

“Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A.(...)”

L’article L57 précise que : “L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.(...).”

***
A l’appui de sa contestation de la décision de rejet notifiée par le Directeur des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur des Bouches-du-Rhône, les consorts [L] font valoir :

- en premier lieu, qu’en décembre 2016, le fisc avait déjà pris une position formelle sur la valeur vénale du bien en indiquant qu’elle correspondait auprès du marché immobilier ; 
- en second lieu, que les termes de comparaison retenus par l’administration pour déterminer la valeur vénale de leur bien, ne sont pas pertinents.

Sur l’allégation d’une position formelle sur la valeur du bien prise par l’administration fiscale en 2016

L’article L 80 A du livre des procédures fiscales dont se prévalent les héritiers [L] dispose qu’il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration.

Ce texte précise que lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapporté à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l’administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l’impôt et aux pénalités fiscales.

L’article L 80 B ajoute que la garantie prévue au premier alinéa de l’article L 80 A est applicable lorsque l’administration a formellement pris position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal.

L’administration fiscale conteste le moyen soulevé par les héritiers [L].

Ainsi, au regard de ces textes légaux, il est constant que la doctrine opposable par l’administration est celle qui s’exprime soit dans un document de portée générale soit dans une décision individuelle. 

Les héritiers [L] ne produisent pas un document de portée générale dans lequel le fisc aurait posé une doctrine pour fixer la valeur vénale d’un bien servant de base au calcul des droits à payer sur une donation entre vifs.

Ils prétendent donc bénéficier d’une décision individuelle de l’administration fiscale.


Le tribunal observe que le dispositif de protection légale édicté par les articles L80 A et B doit être mobilisé dans le cadre d’une procédure déterminée au cours de laquelle le contribuable demande par écrit au fisc de se positionner sur une question et obtient en retour un rescrit dans lequel la position prise en réponse est clairemente exprimée, une telle procédure n’ayant pas été mise en oeuvre en l’espèce.

A l’appui de leur thèse, les héritiers [L] invoquent un mail reçu le 19 décembre 2016 d’un inspecteur des finances publiques disant retenir au titre de l’impôt sur la fortune 2016 une valeur pour le bien fondant l’imposition, de 1 971 000 € plutôt que les 1 250 000 € déclaré par le contribuable. 

Mais ce seul message électronique émanant d’un inspecteur des finances publiques dans le cadre d’un échange concernant la minoration de la valeur du bien déclarée par le contribuable, ne peut pas valoir prise de position officielle du fisc au sens des dispositions des articles L80 A et B. 

En tout état de cause, le contribuable n’établit pas qu’entre 2016 et 2018, la valeur vénale de son bien qui est une très grande propriété située sur le marché immobilier très coté de [Localité 1], n’a pas augmenté, et qu’une réévaluation n’était pas justifiée. 

Enfin, il y a lieu de souligner que la valeur de 1 971 000 € en 2016 a été retenue au titre de l’impôt sur la fortune pour les années 2013 à 2015 dans le cadre d’un contrôle sur pièces et non, comme en l’espèce, pour calculer des droits de mutation dus en cas de donation de la nue-propriété à des descendants, de sorte que s’agissant de deux impositions ayant un objet distinct, la position prise par le fisc pour l’une n’est pas impérativement transposable à l’autre.

Par conséquent, les héritiers [L] ne justifient d’aucun motif d’invoquer la garantie de l’article L 80 du livre des procédures fiscales.

Sur la critique de l’évaluation du bien par comparaison

L’article 17 du livre des procédures fiscales dispose qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement notamment, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Pour évaluer les droits de mutation, les biens sont estimés à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt ou au jour de la transmission, et les termes de comparaison retenus doivent être antérieurs au fait générateur de l’imposition.

Il est constant que l’administration n’a pas l’obligation de comparer avec des biens strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans leur configuration, mais doit seulement proposer des termes de comparaison pertinents.

En l’espèce, le 15 novembre 2021 l’administration a adressé à feu M. [L] une proposition de rectification précise et circonstanciée fondée sur les dispositions légales appliquées qui ne sont pas discutées par les demandeurs ainsi que sur les éléments de fait retenus.
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L’article L 199 du Code des procédures fiscales alinéa 2 dispose que les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entièrement satisfaction aux intéressés relèvent en matière d’impôt sur la fortune immobilière, de la compétence du tribunal judiciaire statue en premier ressort.

Ainsi, dans le cadre de la présente action, c’est la décision de rejet de la réclamation notifiée par l’administration le 24 mai 2023 répondant aux observations du conseil de M. [L] qui est déférée au tribunal de céans. 

Il s’évince de cette décision que feu M. [L] proposait de valoriser son bien à 10062,50 €/m2 portant la valeur de son bien à 2 203 687,50 €.

Répondant en détail aux arguments avancés par le contribuable, le fisc a rejeté la réclamation en indiquant s’en tenir à sa proposition de rectification soit une valeur réelle du bien de 3 734 607 € au lieu de 1 971 000 € déclarée soit une insuffisance de 1 763 607 € prise en considération pour le rappel des droits dus sur la base d’un bien valorisé à 17000 € /m2.

Ainsi, M.[L] était prêt à accepter une valeur supérieure à celle déclarée en 2016, ce qui est une admission tacite d’une sous-évaluation dans sa déclaration. 

Les héritiers [L] demandent de prendre en considération trois transactions intervenues entre 2019 et 2020 mais il s’agit de ventes postérieures à la donation de 2018 et donc non pertinentes.

D’après les éléments résultant de la réclamation contentieuse établie le 26 janvier 2023 par l’avocat de M. [L], ayant fait l’objet de la décision de rejet querellée , le bien à évaluer est une ville construite dans un lotissement en 1977 (selon l’administration fiscale), sur deux niveaux et comprenant 6 chambres et autant de salles d’eau sur une surface habitable de 219 m2, agrémentée d’une terrasse de 37 m², un garage de 50 m² une cave et d’une piscine de 70 m², le tout édifié sur un terrain de 3790 m² dans un parc verdoyant.

Il est à noter que dans leurs dernières conclusions, les demandeurs remettent même en cause certains des éléments communiqués par leur avocat le 26 janvier 2023 mais sans produire de pièce quelconque permettant d’éclairer le tribunal sur les caractéristiques de leur bien . Ils se bornent à critiquer les termes de comparaison retenus dans la proposition de rectification, concernant des biens vendus entre 2016 et 2017 qui remplissent les critères jurisprudentiels de pertinence précédemment rappelés. Or, comme l’explique le fisc, les transactions portant sur des biens d’exception tels celui des héritiers [L] ne sont pas si fréquentes sur le marché tropézien et en l’absence de pièces telles notamment une estimation immobilière produite par ceux-ci pour démentir les termes de comparaison qui leur sont opposés, il apparaît que l’administration a fondé son évaluation du bien en cause par comparaison avec les ventes de propriétés ayant des caractéristiques équivalentes.

Par conséquent, la contestation étant dépourvue de justification légale ou factuelle, les héritiers [L] seront déboutés de leur action et condamnés aux dépens.

Le fisc se représente lui-même. Il ne peut donc prétendre à l’application des dispositions de l’article 700 Code de procédure civile qui n’est prononcé qu’en faveur d’un avocat.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu et en premier ressort ;

Déboute Mme [J] [L] et [O] [L] de leur action en contestation d’une décision de rejet de leur réclamation contentieuse tendant à obtenir la décharge des droits dus par leur auteur, feu [E] [L] au titre de la donation consentie le 27 janvier 2018 de la propriété située [Adresse 5] à [Localité 2],

Condamne les demandeurs aux dépens,

Rejette la demande de M.le Directeur des finances publiques de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône présentée en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre de provision, par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,