Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 11 juin 2026, n° 24/07125

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI 83TA est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3], qu’elle a donné à bail à la SARL STEEL ACCESS selon des modalités et pour une durée effective d’occupation sur lesquelles les parties ne s’accordent pas.

Se plaignant de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, assigné sa locataire devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/07125.

Par ordonnance en date du 28 janvier 2025, le juge de la mise en état a enjoint la SCI 83TA et la SARL STEEL ACCESS d’assister à une séance d’information à la médiation.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 avril 2026 et mise en délibéré au 11 juin 2026.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 décembre 2025, la SCI 83TA demande au tribunal de :
- juger qu’un bail commercial a été conclu verbalement entre la SARL STEEL ACCESS et la SCI 89TA du 1er mai 2022 au 31 décembre 2022
- juger qu’un avenant au bail commercial initial a été conclu entre la SARL STEEL ACCESS et la SCI 83TA du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023
en conséquence
- condamner la SARL STEEL ACCESS au paiement de la somme de 44 500 euros au titre des loyers impayés en 2022 et 2023
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par la SARL STEEL ACCESS à l’encontre de la SCI 83TA
en tout état de cause
- condamner la SARL STEEL ACCESS à verser à la SCI 83TA la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

En réponse à l’irrecevabilité soulevée par la SARL STEEL ACCESS sur le fondement de l’estoppel, la SCI 83TA soutient qu’elle n’a fait que réactualiser ses demandes entre son assignation et ses dernières conclusions en tenant compte des pièces versées au débat par la SARL STEEL ACCESS. Elle fait ainsi valoir qu’une actualisation ne peut s’analyser en une contradiction, de sorte que son comportement ne constitue pas un estoppel. Elle souligne également que c’est au contraire la SARL STEEL ACCESS qui s’est contredite en niant en premier lieu l’existence du bail puis en prétendant avoir occupé le local appartenant à la SCI 83TA à partir du 31 octobre 2022 puis à partir de décembre 2022 puis à partir de décembre 2023.

Pour conclure à l’existence d’un bail commercial conclu entre elle et la SARL STEEL ACCESS, la SCI 83TA, sur le fondement des articles 1714 et 1715 du Code civil, fait valoir que la SARL STEEL ACCESS lui a payé des loyers, de sorte que le bail commercial a commencé à être exécuté. Elle poursuit en alléguant que dès lors que le bail commercial a reçu un commencement d’exécution, sa preuve peut être rapportée par tous moyens. À ce titre, elle explique rapporter la preuve du bail par la production d’un avenant au bail commercial du 1er mai 2022, l’ensemble des quittances de loyers de l’année 2023 ainsi que la photographie des locaux démontrant l’occupation des lieux par la SARL STEEL ACCESS et l’acceptation non équivoque par la SCI 83TA de la SARL STEEL ACCESS en qualité de locataire. Elle ajoute que la SARL STEEL ACCESS a reconnu implicitement le bail commercial initial en payant des loyers de 3 500 euros à la SCI 83TA.

En réponse à la SARL STEEL ACCESS, la SCI 83TA soutient que le bail commercial a débuté le 1er mai 2022. Elle indique que ce n’est pas l’établissement secondaire de la SARL STEEL ACCESS qui a déménagé en décembre 2022 dans le local appartenant à la SCI 83TA suite à sa clôture le 31 octobre 2022. Elle explique que la SARL STEEL ACCESS a décidé à partir de 2022 de rapatrier toute son activité dans le département 83 et de clôturer son établissement secondaire situé dans le département 06 et, qu’en anticipation de cette clôture, la SARL STEEL ACCESS s’est installée dans le local appartenant à la SCI 83TA dès le 1er mai 2022.

À l’appui de sa demande de condamnation en paiement de la SARL STEEL ACCESS au titre des loyers impayés, la SCI 83TA fait valoir que dans le bail commercial du 1er mai 2022, le loyer mensuel était de 3 500 euros puis que l’avenant au contrat de bail a fixé le loyer mensuel à 2 500 euros pour l’année 2023. Pour l’année 2022, la SCI 83TA soutient que la SARL STEEL ACCESS n’a réglé que deux loyers sur huit et qu’elle est donc redevable d’une somme de 21 000 euros au titre des loyers impayés du 1er mai au 31 décembre 2022.
S’agissant de l’année 2023, la SCI 83TA soutient que le SARL STEEL ACCESS a effectué deux règlements de 2 000 euros et un règlement de 2 500 euros et qu’elle est donc redevable d’une somme de 23 500 euros au titre des loyers impayés pour l’année 2023. La SCI 83TA estime donc être fondée à demander la somme totale de 44 500 euros à la SARL STEEL ACCESS au titre des loyers impayés.

En réponse à la SARL STEEL ACCESS, elle souligne que la somme de 3 400 euros que la SARL STEEL ACCESS estime avoir réglé à titre de loyer a été versée à Monsieur [T] [L] et non à la SCI 83TA de sorte qu’elle ne correspond pas au paiement d’un loyer. Elle ajoute que s’agissant de la somme de 600 euros que la SARL STEEL ACCESS estime avoir payé le 15 mars 2024, aucune preuve n’est rapportée permettant de s’assurer de ce paiement. Toujours en réponse à la SARL STEEL ACCESS, elle indique que la cession de contrat client d’une valeur de 25 000 euros mentionnée par la SARL STEEL ACCESS n’a pas été opérée au profit de la SCI 83TA de sorte qu’il ne peut être considéré que la SARL STEEL ACCESS a réglé la somme totale de 42 500 euros à la SCI 83TA.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL STEEL ACCESS, la SCI 83TA explique que la procédure initiée par la SARL AF ENTREPRISE contre la SARL STEEL ACCESS devant le tribunal de commerce n’est pas liée à la présente procédure. Elle observe que la famille [L] dispose de plusieurs sociétés dont la SCI 83TA et la SARL AF ENTREPRISE et que la SARL STEEL ACCESS s’est rendue débitrice à l’égard de ces deux sociétés, ce qui explique les deux procédures intentées contre la SARL STEEL ACCESS. Elle conclut en soulignant qu’elle a agi pour faire valoir ses droits, de sorte qu’elle ne peut être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la SARL STEEL ACCESS demande au tribunal de :
- déclarer irrecevable les demandes de la SCI 83TA pour manquement au principe d’estoppel
- débouter la SCI 83TA de toutes ses demandes, fins et prétentions
- condamner la SCI 83TA à payer à la SARL STEEL ACCESS la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts
- condamner la SCI 83TA à payer à la SARL STEEL ACCESS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure

Pour conclure à l’irrecevabilité des prétentions adverses, la SARL STEEL ACCESS fait valoir, au visa de l’article 122 du Code de procédure civile, que la SCI 83TA s’est contredite au cours de la procédure afin d’obtenir une condamnation en paiement de la SARL STEEL ACCESS, de sorte qu’elle a manqué au principe de l’estoppel. Elle observe que la SCI 83TA demandait initialement dans son assignation le paiement d’une somme de 30 000 euros au titre de loyers impayés débutant le 08 janvier 2023 et qu’elle demande désormais, par le biais de ses dernières conclusions, la somme de 44 500 euros au titre de loyers impayés débutant antérieurement au 08 janvier 2023. La SARL STEEL ACCESS explique que, dans son assignation, la SCI 83TA reconnaissait qu’il n’existait aucun impayé avant le 08 janvier 2023 et qu’elle se contredit dans ses dernières conclusions en affirmant qu’il existe des loyers impayés antérieurement à cette date. La SARL STEEL ACCESS en conclut que la SCI 83TA se contredit à son détriment et que les demandes de la SCI 83TA doivent donc être déclarées irrecevables.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, la SARL STEEL ACCESS soutient, au visa des articles 1315, 1714 et 1715 du Code civil, qu’elle a occupé le local appartenant à la SCI 83TA de décembre 2022 à décembre 2023, sans qu’aucun bail commercial ou avenant n’ait été signé entre les parties. Elle précise que l’avenant au contrat de bail commercial produit par la SCI 83TA a été rédigé par cette dernière et ne comporte aucune signature de sorte qu’il est dépourvu de toute existence légale et de toute force probante. Elle indique avoir effectué plusieurs virements à la SCI 83TA entre le 10 janvier 2023 et le 15 mars 2024 pour un montant total de 17 500 euros. Elle ajoute qu’elle a également cédé au demandeur un contrat client d’une valeur de 25 000 euros. Elle en conclut qu’elle a versé à la SCI 83TA la somme totale de 42 500 euros de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune somme à son égard.

En réponse à la SCI 83TA, la SARL STEEL ACCESS explique qu’elle a commencé à occuper les locaux en décembre 2022 après que l’établissement secondaire de la SARL ait quitté ses locaux situés à [Localité 1] à la suite de sa clôture le 31 décembre 2022. Elle explique ainsi qu’aucun bail commercial écrit n’existait avant le 31 décembre 2022, date à laquelle un bail a reçu commencement d’exécution et à laquelle le premier loyer a été payé. Toujours en réponse à la SCI 83TA, elle affirme que les parties se sont mises d’accord pour un loyer mensuel fixé à 2 500 euros et que le fait qu’elle ait effectué des versements plus élevés au début de son occupation ne démontre pas un accord différent sur le prix par les parties, d’autant que les quittances émises par la bailleresse étaient toutes de 2 500 euros. S’agissant du virement de 3 400 euros effectué au profit de Monsieur [T] [L], la SARL explique que celui-ci est le gérant de la SCI 83TA et que c’est par erreur que la SARL STEEL ACCESS a versé cette somme à Monsieur [T] [L] en lieu et place de la SCI 83TA mais qu’il correspond bien au paiement d’un loyer.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SARL STEEL ACCESS, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, fait valoir que la SCI 83TA demande le remboursement de loyers sans en rapporter la preuve. Elle affirme que les prétentions de la SCI 83TA sont mensongères et qu’elle multiplie les incohérences et les contrevérités pour obtenir la condamnation en paiement de la SARL STEEL ACCESS. Elle allègue que par le biais de cette procédure, la SCI 83TA cherche à lui nuire car la famille [L] vient d’ouvrir la société MAF METAL AUTOMATISME FERMETURE dont l’activité est en concurrence avec la sienne. Elle soutient ainsi être bien fondée à obtenir la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Motifs

MOTIVATION


À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».


1. Sur la demande reconventionnelle fondée sur l’estoppel :

En application de l’article 789, 6° du Code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état, puisque celui-ci est seul compétent pour en connaître. Par application de l’article 791 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du même code.

De plus, en vertu de l’article 802 du Code de procédure civile, « lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 ».


Ainsi les parties doivent soumettre au juge de la mise en état les fins de non-recevoir survenant avant la clôture, sous peine d’être elles-mêmes irrecevables au stade du jugement au fond.

En l’espèce, la demande de la SARL STEEL ACCESS tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions de la SCI 83TA au titre du manquement au principe d’estoppel constitue une fin de non-recevoir.

Cette fin de non-recevoir n’est ni survenue ni a été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état intervenu à la date de la clôture de la mise en état le 03 février 2026.

Dès lors, faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement par des conclusions spécialement adressées à ce dernier pour voir fixer et trancher l’incident, la SARL STEEL ACCESS sera déclarée irrecevable elle-même en sa demande.


2. Sur la demande de condamnation au titre des loyers impayés :

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.


2.1 Sur l’existence d’un ou deux baux, et le(s)quel(s), entre les parties

L’article 1714 du code civil prévoit que l’« on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

Au sens des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce, le contrat de bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur (propriétaire des locaux) et un preneur, au terme duquel le bailleur permet au preneur la jouissance d’un local à usage commercial ou artisanal, pour un usage commercial ou artisanal. Il n’est nullement imposé comme condition de validité du contrat de bail commercial, la rédaction d’un écrit.

En outre, il est de jurisprudence constante que le bail commercial n’étant soumis à aucun formalisme particulier, il peut valablement être conclu verbalement.

L’article 1715 du même code ajoute que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».

Il résulte de ce qui précède que le bail commercial n’étant soumis à aucun formalisme, son existence peut être établie par tous moyens, y compris par la preuve d’un commencement d’exécution ou par témoins.

En l’espèce, la SCI 83TA produit un document intitulé « avenant au bail commercial initial du 1er mai 2022 » selon lequel le local appartenant à la SCI 83TA situé [Adresse 3] fait l’objet d’un bail commercial au profit de la SARL STEEL ACCESS depuis le 1er mai 2022, pour un loyer annuel de 42 000 euros. Ce document établit que « Compte tenu des difficultés commerciales et de production rencontrées durant l’année 2022, du fait de son transfert d’activité notamment, le preneur n’a pas été en mesure d’honorer le loyer convenu initialement de 42 000 euros HT par an. C’est pourquoi les parties se sont rapprochées et ont décidé que le bail commercial initial serait résilié à effet du 31 décembre 2022. Suite à cela prend effet le présent bail dérogatoire d’une durée courant jusqu’au 31 décembre 2023 ».

Se fondant sur cet avenant, la SCI 83TA allègue que le bail commercial a débuté le 1er mai 2022.

Toutefois, aucune signature ne figure sur ce document produit par la SCI 83TA. En effet, à la dernière page du document, les signatures du bailleur, du preneur, de Monsieur [T] [L], gérant associé de la SCI 83TA, et de Monsieur [O] [C], gérant associé de la SARL STEEL ACCESS, sont manquantes. Également, la SARL STEEL ACCESS affirme que ce document ne lui a jamais été présenté et qu’elle ne l’a jamais signé.

Par conséquent, ce document ne suffit pas à lui seul à démontrer l’existence du bail verbal du 1er mai 2022.

La SCI 83TA soutient que la SARL STEEL ACCESS s’est installée le 1er mai 2022 par anticipation de la clôture prochaine de son établissement secondaire situé à [Localité 1], qui été confronté à des difficultés dès le début de l’année 2022. Cependant, aucune preuve n’est rapportée par la SCI 83TA pour établir que la SARL STEEL ACCESS a souhaité commencer à rapatrier toute son activité dans le VAR à compter du 1er mai 2022.

Et au contraire, l’exploitation des relevés de compte fournis par la SARL STEEL ACCESS permet de constater qu’aucun loyer n’a été versé pour une date antérieure au mois de décembre 2022.
En outre, la SCI 83TA ne fournit aucune quittance de loyer antérieure au mois de janvier 2023. Également, elle ne revendiquait pas de sommes dues au titre de loyers impayés antérieurs à janvier 2023 dans son assignation de condamnation pour 2022. Si aujourd’hui elle affirme qu’elle ne disposait alors pas des « preuves de versement par la société STEEL ACCESS », elle se contredit dès lors qu’elle affirmait pourtant à l’époque que « le loyer n’éta[i]t pas réglé » en 2022 sans en tirer de conséquences.
Enfin, la photographie du local litigieux versée au débat dans laquelle est visible l’enseigne « STEEL ACCESS » à l’entrée du local n’est pas datée.

Il ne s’en évince toujours aucun élément qui justifierait l’existence d’un bail commençant au 1er mai 2022.

En tout état de cause, le tribunal relève que :
- à supposer qu’il y en eût un de conclu le 1er mai 2022, faute d’expliciter les conditions dans lesquelles il pouvait être rompu par les parties, les circonstances décrites semblent contraires au statut des baux commerciaux
- le document produit par la SCI 83TA intitulé « avenant » ne saurait constituer un avenant à un contrat censé être résilié
- ledit document, à le supposer déjà signé par les parties, procède par renvois aux dispositions d’un bail verbal qui ne sont nullement explicitées, alors qu’il s’agissait d’un nouveau bail dérogatoire indépendant et donc autosuffisant, d’où des lacunes certaines dans la rédaction et dans la preuve de la commune intention des parties.

Ainsi dès lors que, d’une part, les termes du supposé bail du 1er mars ne sont démontrés par aucune pièce du demandeur (ni par l’avenant non signé procédant par renvoi, ni par des quittances de loyer de 3 500 euros), d’autre part, il n’est pas démontré par le demandeur que le défendeur, qui le conteste, occupait les lieux à compter du 1er mai 2022… la preuve de l’engagement de STEEL ACCESS entre mai et novembre 2022 n’est pas suffisamment rapportée.



En revanche, il ressort des différents relevés de compte produits par la SARL STEEL ACCESS que celle-ci a effectué plusieurs virements à destination de la SCI 83TA à titre de loyer :
- le 10 janvier 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer Décembre 2022 » ; 
- le 15 février 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer 12/22 » ;
- le 25 mai 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer partiel 01/23 » ;
- le 01 septembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 03/23 » ;
- le 21 novembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 04/23 » ; 
- le 15 mars 2024, « virement Web SCI 83TA Loyer Partiel 04/23 ».

Le premier virement effectué à la SCI 83TA date donc du 10 janvier 2023 et est relatif au paiement du loyer du mois de décembre 2022.
Cela apparaît cohérent avec les explications de la SARL STEEL ACCESS qui soutient que le bail n’a reçu un commencement d’exécution qu’au mois de décembre 2022, ce qui correspond au premier loyer versé par STEEL ACCESS à la SCI 83TA, le 10 janvier 2023, en expliquant avoir quitté ses anciens locaux le 31 octobre 2022 et s’être installée dans le local appartenant à la SCI 83TA en décembre suivant.

De plus, la SCI 83TA produit des quittances de loyers facturés à la SARL STEEL ACCESS pour les mois de janvier à décembre 2023.

Enfin, les parties s’accordent sur la mise à bail du local de la SCI 83TA au profit de la SARL STEEL ACCESS entre décembre 2022 et décembre 2023.

Dès lors, un bail a donc bien été conclu entre la SCI 83TA et la SARL STEEL ACCESS entre le 1er décembre 2022 et le 31 décembre 2023.

S’agissant du montant du loyer, la SARL STEEL ACCESS confirme le bien-fondé des quittances de loyers émises pour 2 500 euros par la SCI 83TA. Il y a donc lieu de constater que ce montant était dû chaque mois, sans se référer à l’‘avenant’ non signé produit par la SCI 83TA.

À cet égard, il ressort des relevés de compte bancaire versés aux débats par la SARL STEEL ACCESS que celle-ci a effectué des virements de différents montants à titre de loyers. Les deux premiers virements datés du 10 janvier 2023 et du 15 février 2023 sont relatifs au mois de décembre 2022 selon leur libellé et sont d’un montant de 3 500 euros chacun. Pour justifier le montant de ces deux premiers virements, la SARL STEEL ACCESS soutient qu’elle a effectué des virements plus élevés au début de son occupation car elle avait des fonds disponibles et que cela l’arrangeait comptablement.

Il sera donc considéré que le loyer a été fixé à 2 500 euros mensuels pour toute la période allant de décembre 2022 à décembre 2023, comme les parties l’exposent dans leurs conclusions et comme cela ressort des relevés de compte de la SARL STEEL ACCESS et des quittances de loyers établies par la SCI 83TA.


2.2 Sur les loyers qui resteraient impayés

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI 83TA réclame la somme de 44 500 euros au titre des loyers impayés. Elle soutient que la SARL STEEL ACCESS est débitrice de 21 000 euros au titre des loyers impayés du 1er mai 2022 au 31 décembre 2022 et de 23 500 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.



Cependant, comme énoncé précédemment, le bail ayant débuté le 1er décembre 2022, la SCI 83TA ne peut être créancière de loyers impayés avant le mois de décembre 2022.

Pendant la durée du bail, la SARL STEEL ACCESS était donc redevable de la somme de 2 500 euros au titre du loyer du mois de décembre 2022 et de la somme de 30 000 euros au titre des loyers pour l’année 2023, soit une somme totale de 32 500 euros.

Il ressort des relevés de compte bancaire produits par la SARL STEEL ACCESS que celle-ci rapporte la preuve de 6 virements effectués au profit de la SCI 83TA à titre de loyers :
- le 10 janvier 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer Décembre 2022 » d’un montant de 3 500 euros
- le 15 février 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer 12/22 » d’un montant de 3 500 euros
- le 25 mai 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer partiel 01/23 » d’un montant de 2 000 euros
- le 1er septembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 03/23 » d’un montant de 2 500 euros
- le 21 novembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 04/23 » d’un montant de 2 000 euros
- le 15 mars 2024, « virement Web SCI 83TA Loyer Partiel 04/23 » d’un montant de 600 euros, quoique la SCI 83TA affirme que celui-ci n’est pas démontré.

Ainsi, au regard des relevés de compte bancaire, la SARL STEEL ACCESS s’est acquittée envers la SCI 83TA de la somme de 14 100 euros au titre des loyers.

La SARL STEEL ACCESS soutient qu’elle a également versé la somme de 3 400 euros le 27 février 2023 à titre de paiement de loyers envers la SCI 83TA. Elle observe qu’elle a commis une erreur sur le libellé du virement, ce virement ayant pour libellé « virement Web [L] [T] ». Toutefois, ce virement n’ayant pas été fait directement à la SCI 83TA et ne mentionnant pas comme les autres le terme de « loyer », il ne peut seul être retenu comme ayant été fait à titre de paiement de loyers envers la SCI 83TA, dès lors que c’est contesté par la partie adverse, quand bien même Monsieur [T] [L] est le gérant de la SCI 83TA, les patrimoines respectifs ne pouvant être confondus.

À noter cependant que le virement n’étant pas non plus adressé à l’AF ENTREPRISE GENERALE, l’explication de la demanderesse à ce sujet n’est pas plus satisfaisante : en l’état des écritures respectives, il reste un paiement sans cause apparente à monsieur [L] personne physique qui ne peut être retenu par le tribunal en déduction de la dette envers la SCI 83TA.

Aussi, la SARL STEEL ACCESS indique avoir cédé à la SARL AF ENTREPRISE GENERALE un contrat client d’une valeur de 25 000 euros. Elle considère que, la SARL AF ENTREPRISE GENERALE appartenant au gérant de la SCI 83TA, la valeur de ce contrat client doit s’imputer sur les loyers dont est redevable la SCI 83TA. À ce titre, les pièces versées par la SARL STEEL ACCESS représentent deux devis similaires élaborés pour la société M.A.B DEVELOPPEMENT, l’un ayant été réalisé par la SARL STEEL ACCESS et l’autre ayant été réalisé par la société TECHNI PROCESS BÂTIMENT. Ainsi, la SARL AF ENTREPRISE GENERALE n’apparaît pas dans ces devis et, en tout état de cause, il en est de même de la SCI 83TA. Il ne peut donc en être déduit que la SARL STEEL ACCESS a cédé un contrat client d’une valeur de 25 000 euros qui viendrait en déduction des sommes dues par celle-ci au titre des loyers.


Dès lors, il résulte des pièces du dossier que la SARL STEEL ACCESS ne rapporte pas la preuve du paiement total l’ayant libéré de son obligation. La SARL STEEL ACCESS s’est acquittée de la somme de 14 100 euros sur les 32 500 euros qu’elle devait à titre de loyers.

En définitive, la SARL STEEL ACCESS sera condamnée à payer à la SCI 83TA la somme de 18 400 euros au titre des loyers impayés.

3. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL STEEL ACCESS :

L’article 1240 du Code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », tandis que l’article 1241 ajoute que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, s’il est exact que la famille [L] gère plusieurs sociétés dont la SCI 83TA et la SARL AF ENTREPRISE GENERALE et qu’une procédure est pendante devant le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN opposant la SARL AF ENTREPRISE GENERALE à la SARL STEEL ACCESS, la SARL STEEL ACCESS n’établit pas en quoi la SCI 83TA aurait abusé de son droit d’ester en justice. La SCI 83TA a fait valoir des arguments juridiques à l’appui de ses prétentions et dans la mesure où il a partiellement été fait droit à ses demandes, celle-ci était bien fondée à exercer une action en justice à l’encontre de la SARL STEEL ACCESS pour obtenir sa condamnation au titre des loyers impayés.

Dès lors, aucun élément n’est rapporté par la SARL STEEL ACCESS permettant de caractériser une faute commise par la SCI 83TA.

La SARL STEEL ACCESS sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.


4. Sur les demandes accessoires :

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SARL STEEL ACCESS qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL STEEL ACCESS ;

CONDAMNE la SARL STEEL ACCESS à payer à la SCI 83TA la somme de 18 400 euros au titre des loyers impayés ;

DÉBOUTE la SARL STEEL ACCESS de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SARL STEEL ACCESS aux dépens ;

CONDAMNE la SARL STEEL ACCESS à payer à la SCI 83TA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 1

************************

DU 11 Juin 2026 
Dossier N° RG 24/07125 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KMA6
Minute n° : 2026/ 258

AFFAIRE : 

S.C.I. 83TA, représentée par son gérant en exercice Monsieur [L] [T] C/ S.A.R.L. STEEL ACCESS



JUGEMENT DU 11 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Avril 2026 mis en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.





Copie exécutoire à Me Myriam DUBURCQ
Me Florent LADOUCE
 
Délivrées le

Copie dossier








NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.C.I. 83TA, représentée par son gérant en exercice Monsieur [L] [T], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Myriam DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE




D’UNE PART ;




DEFENDERESSE :

S.A.R.L. STEEL ACCESS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



D’AUTRE PART ;



******************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI 83TA est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3], qu’elle a donné à bail à la SARL STEEL ACCESS selon des modalités et pour une durée effective d’occupation sur lesquelles les parties ne s’accordent pas.

Se plaignant de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, assigné sa locataire devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/07125.

Par ordonnance en date du 28 janvier 2025, le juge de la mise en état a enjoint la SCI 83TA et la SARL STEEL ACCESS d’assister à une séance d’information à la médiation.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 avril 2026 et mise en délibéré au 11 juin 2026.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 décembre 2025, la SCI 83TA demande au tribunal de :
- juger qu’un bail commercial a été conclu verbalement entre la SARL STEEL ACCESS et la SCI 89TA du 1er mai 2022 au 31 décembre 2022
- juger qu’un avenant au bail commercial initial a été conclu entre la SARL STEEL ACCESS et la SCI 83TA du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023
en conséquence
- condamner la SARL STEEL ACCESS au paiement de la somme de 44 500 euros au titre des loyers impayés en 2022 et 2023
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par la SARL STEEL ACCESS à l’encontre de la SCI 83TA
en tout état de cause
- condamner la SARL STEEL ACCESS à verser à la SCI 83TA la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

En réponse à l’irrecevabilité soulevée par la SARL STEEL ACCESS sur le fondement de l’estoppel, la SCI 83TA soutient qu’elle n’a fait que réactualiser ses demandes entre son assignation et ses dernières conclusions en tenant compte des pièces versées au débat par la SARL STEEL ACCESS. Elle fait ainsi valoir qu’une actualisation ne peut s’analyser en une contradiction, de sorte que son comportement ne constitue pas un estoppel. Elle souligne également que c’est au contraire la SARL STEEL ACCESS qui s’est contredite en niant en premier lieu l’existence du bail puis en prétendant avoir occupé le local appartenant à la SCI 83TA à partir du 31 octobre 2022 puis à partir de décembre 2022 puis à partir de décembre 2023.

Pour conclure à l’existence d’un bail commercial conclu entre elle et la SARL STEEL ACCESS, la SCI 83TA, sur le fondement des articles 1714 et 1715 du Code civil, fait valoir que la SARL STEEL ACCESS lui a payé des loyers, de sorte que le bail commercial a commencé à être exécuté. Elle poursuit en alléguant que dès lors que le bail commercial a reçu un commencement d’exécution, sa preuve peut être rapportée par tous moyens. À ce titre, elle explique rapporter la preuve du bail par la production d’un avenant au bail commercial du 1er mai 2022, l’ensemble des quittances de loyers de l’année 2023 ainsi que la photographie des locaux démontrant l’occupation des lieux par la SARL STEEL ACCESS et l’acceptation non équivoque par la SCI 83TA de la SARL STEEL ACCESS en qualité de locataire. Elle ajoute que la SARL STEEL ACCESS a reconnu implicitement le bail commercial initial en payant des loyers de 3 500 euros à la SCI 83TA.

En réponse à la SARL STEEL ACCESS, la SCI 83TA soutient que le bail commercial a débuté le 1er mai 2022. Elle indique que ce n’est pas l’établissement secondaire de la SARL STEEL ACCESS qui a déménagé en décembre 2022 dans le local appartenant à la SCI 83TA suite à sa clôture le 31 octobre 2022. Elle explique que la SARL STEEL ACCESS a décidé à partir de 2022 de rapatrier toute son activité dans le département 83 et de clôturer son établissement secondaire situé dans le département 06 et, qu’en anticipation de cette clôture, la SARL STEEL ACCESS s’est installée dans le local appartenant à la SCI 83TA dès le 1er mai 2022.

À l’appui de sa demande de condamnation en paiement de la SARL STEEL ACCESS au titre des loyers impayés, la SCI 83TA fait valoir que dans le bail commercial du 1er mai 2022, le loyer mensuel était de 3 500 euros puis que l’avenant au contrat de bail a fixé le loyer mensuel à 2 500 euros pour l’année 2023. Pour l’année 2022, la SCI 83TA soutient que la SARL STEEL ACCESS n’a réglé que deux loyers sur huit et qu’elle est donc redevable d’une somme de 21 000 euros au titre des loyers impayés du 1er mai au 31 décembre 2022.
S’agissant de l’année 2023, la SCI 83TA soutient que le SARL STEEL ACCESS a effectué deux règlements de 2 000 euros et un règlement de 2 500 euros et qu’elle est donc redevable d’une somme de 23 500 euros au titre des loyers impayés pour l’année 2023. La SCI 83TA estime donc être fondée à demander la somme totale de 44 500 euros à la SARL STEEL ACCESS au titre des loyers impayés.

En réponse à la SARL STEEL ACCESS, elle souligne que la somme de 3 400 euros que la SARL STEEL ACCESS estime avoir réglé à titre de loyer a été versée à Monsieur [T] [L] et non à la SCI 83TA de sorte qu’elle ne correspond pas au paiement d’un loyer. Elle ajoute que s’agissant de la somme de 600 euros que la SARL STEEL ACCESS estime avoir payé le 15 mars 2024, aucune preuve n’est rapportée permettant de s’assurer de ce paiement. Toujours en réponse à la SARL STEEL ACCESS, elle indique que la cession de contrat client d’une valeur de 25 000 euros mentionnée par la SARL STEEL ACCESS n’a pas été opérée au profit de la SCI 83TA de sorte qu’il ne peut être considéré que la SARL STEEL ACCESS a réglé la somme totale de 42 500 euros à la SCI 83TA.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL STEEL ACCESS, la SCI 83TA explique que la procédure initiée par la SARL AF ENTREPRISE contre la SARL STEEL ACCESS devant le tribunal de commerce n’est pas liée à la présente procédure. Elle observe que la famille [L] dispose de plusieurs sociétés dont la SCI 83TA et la SARL AF ENTREPRISE et que la SARL STEEL ACCESS s’est rendue débitrice à l’égard de ces deux sociétés, ce qui explique les deux procédures intentées contre la SARL STEEL ACCESS. Elle conclut en soulignant qu’elle a agi pour faire valoir ses droits, de sorte qu’elle ne peut être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la SARL STEEL ACCESS demande au tribunal de :
- déclarer irrecevable les demandes de la SCI 83TA pour manquement au principe d’estoppel
- débouter la SCI 83TA de toutes ses demandes, fins et prétentions
- condamner la SCI 83TA à payer à la SARL STEEL ACCESS la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts
- condamner la SCI 83TA à payer à la SARL STEEL ACCESS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure

Pour conclure à l’irrecevabilité des prétentions adverses, la SARL STEEL ACCESS fait valoir, au visa de l’article 122 du Code de procédure civile, que la SCI 83TA s’est contredite au cours de la procédure afin d’obtenir une condamnation en paiement de la SARL STEEL ACCESS, de sorte qu’elle a manqué au principe de l’estoppel. Elle observe que la SCI 83TA demandait initialement dans son assignation le paiement d’une somme de 30 000 euros au titre de loyers impayés débutant le 08 janvier 2023 et qu’elle demande désormais, par le biais de ses dernières conclusions, la somme de 44 500 euros au titre de loyers impayés débutant antérieurement au 08 janvier 2023. La SARL STEEL ACCESS explique que, dans son assignation, la SCI 83TA reconnaissait qu’il n’existait aucun impayé avant le 08 janvier 2023 et qu’elle se contredit dans ses dernières conclusions en affirmant qu’il existe des loyers impayés antérieurement à cette date. La SARL STEEL ACCESS en conclut que la SCI 83TA se contredit à son détriment et que les demandes de la SCI 83TA doivent donc être déclarées irrecevables.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, la SARL STEEL ACCESS soutient, au visa des articles 1315, 1714 et 1715 du Code civil, qu’elle a occupé le local appartenant à la SCI 83TA de décembre 2022 à décembre 2023, sans qu’aucun bail commercial ou avenant n’ait été signé entre les parties. Elle précise que l’avenant au contrat de bail commercial produit par la SCI 83TA a été rédigé par cette dernière et ne comporte aucune signature de sorte qu’il est dépourvu de toute existence légale et de toute force probante. Elle indique avoir effectué plusieurs virements à la SCI 83TA entre le 10 janvier 2023 et le 15 mars 2024 pour un montant total de 17 500 euros. Elle ajoute qu’elle a également cédé au demandeur un contrat client d’une valeur de 25 000 euros. Elle en conclut qu’elle a versé à la SCI 83TA la somme totale de 42 500 euros de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune somme à son égard.

En réponse à la SCI 83TA, la SARL STEEL ACCESS explique qu’elle a commencé à occuper les locaux en décembre 2022 après que l’établissement secondaire de la SARL ait quitté ses locaux situés à [Localité 1] à la suite de sa clôture le 31 décembre 2022. Elle explique ainsi qu’aucun bail commercial écrit n’existait avant le 31 décembre 2022, date à laquelle un bail a reçu commencement d’exécution et à laquelle le premier loyer a été payé. Toujours en réponse à la SCI 83TA, elle affirme que les parties se sont mises d’accord pour un loyer mensuel fixé à 2 500 euros et que le fait qu’elle ait effectué des versements plus élevés au début de son occupation ne démontre pas un accord différent sur le prix par les parties, d’autant que les quittances émises par la bailleresse étaient toutes de 2 500 euros. S’agissant du virement de 3 400 euros effectué au profit de Monsieur [T] [L], la SARL explique que celui-ci est le gérant de la SCI 83TA et que c’est par erreur que la SARL STEEL ACCESS a versé cette somme à Monsieur [T] [L] en lieu et place de la SCI 83TA mais qu’il correspond bien au paiement d’un loyer.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SARL STEEL ACCESS, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, fait valoir que la SCI 83TA demande le remboursement de loyers sans en rapporter la preuve. Elle affirme que les prétentions de la SCI 83TA sont mensongères et qu’elle multiplie les incohérences et les contrevérités pour obtenir la condamnation en paiement de la SARL STEEL ACCESS. Elle allègue que par le biais de cette procédure, la SCI 83TA cherche à lui nuire car la famille [L] vient d’ouvrir la société MAF METAL AUTOMATISME FERMETURE dont l’activité est en concurrence avec la sienne. Elle soutient ainsi être bien fondée à obtenir la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.


MOTIVATION


À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».


1. Sur la demande reconventionnelle fondée sur l’estoppel :

En application de l’article 789, 6° du Code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état, puisque celui-ci est seul compétent pour en connaître. Par application de l’article 791 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du même code.

De plus, en vertu de l’article 802 du Code de procédure civile, « lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 ».


Ainsi les parties doivent soumettre au juge de la mise en état les fins de non-recevoir survenant avant la clôture, sous peine d’être elles-mêmes irrecevables au stade du jugement au fond.

En l’espèce, la demande de la SARL STEEL ACCESS tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions de la SCI 83TA au titre du manquement au principe d’estoppel constitue une fin de non-recevoir.

Cette fin de non-recevoir n’est ni survenue ni a été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état intervenu à la date de la clôture de la mise en état le 03 février 2026.

Dès lors, faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement par des conclusions spécialement adressées à ce dernier pour voir fixer et trancher l’incident, la SARL STEEL ACCESS sera déclarée irrecevable elle-même en sa demande.


2. Sur la demande de condamnation au titre des loyers impayés :

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.


2.1 Sur l’existence d’un ou deux baux, et le(s)quel(s), entre les parties

L’article 1714 du code civil prévoit que l’« on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

Au sens des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce, le contrat de bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur (propriétaire des locaux) et un preneur, au terme duquel le bailleur permet au preneur la jouissance d’un local à usage commercial ou artisanal, pour un usage commercial ou artisanal. Il n’est nullement imposé comme condition de validité du contrat de bail commercial, la rédaction d’un écrit.

En outre, il est de jurisprudence constante que le bail commercial n’étant soumis à aucun formalisme particulier, il peut valablement être conclu verbalement.

L’article 1715 du même code ajoute que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».

Il résulte de ce qui précède que le bail commercial n’étant soumis à aucun formalisme, son existence peut être établie par tous moyens, y compris par la preuve d’un commencement d’exécution ou par témoins.

En l’espèce, la SCI 83TA produit un document intitulé « avenant au bail commercial initial du 1er mai 2022 » selon lequel le local appartenant à la SCI 83TA situé [Adresse 3] fait l’objet d’un bail commercial au profit de la SARL STEEL ACCESS depuis le 1er mai 2022, pour un loyer annuel de 42 000 euros. Ce document établit que « Compte tenu des difficultés commerciales et de production rencontrées durant l’année 2022, du fait de son transfert d’activité notamment, le preneur n’a pas été en mesure d’honorer le loyer convenu initialement de 42 000 euros HT par an. C’est pourquoi les parties se sont rapprochées et ont décidé que le bail commercial initial serait résilié à effet du 31 décembre 2022. Suite à cela prend effet le présent bail dérogatoire d’une durée courant jusqu’au 31 décembre 2023 ».

Se fondant sur cet avenant, la SCI 83TA allègue que le bail commercial a débuté le 1er mai 2022.

Toutefois, aucune signature ne figure sur ce document produit par la SCI 83TA. En effet, à la dernière page du document, les signatures du bailleur, du preneur, de Monsieur [T] [L], gérant associé de la SCI 83TA, et de Monsieur [O] [C], gérant associé de la SARL STEEL ACCESS, sont manquantes. Également, la SARL STEEL ACCESS affirme que ce document ne lui a jamais été présenté et qu’elle ne l’a jamais signé.

Par conséquent, ce document ne suffit pas à lui seul à démontrer l’existence du bail verbal du 1er mai 2022.

La SCI 83TA soutient que la SARL STEEL ACCESS s’est installée le 1er mai 2022 par anticipation de la clôture prochaine de son établissement secondaire situé à [Localité 1], qui été confronté à des difficultés dès le début de l’année 2022. Cependant, aucune preuve n’est rapportée par la SCI 83TA pour établir que la SARL STEEL ACCESS a souhaité commencer à rapatrier toute son activité dans le VAR à compter du 1er mai 2022.

Et au contraire, l’exploitation des relevés de compte fournis par la SARL STEEL ACCESS permet de constater qu’aucun loyer n’a été versé pour une date antérieure au mois de décembre 2022.
En outre, la SCI 83TA ne fournit aucune quittance de loyer antérieure au mois de janvier 2023. Également, elle ne revendiquait pas de sommes dues au titre de loyers impayés antérieurs à janvier 2023 dans son assignation de condamnation pour 2022. Si aujourd’hui elle affirme qu’elle ne disposait alors pas des « preuves de versement par la société STEEL ACCESS », elle se contredit dès lors qu’elle affirmait pourtant à l’époque que « le loyer n’éta[i]t pas réglé » en 2022 sans en tirer de conséquences.
Enfin, la photographie du local litigieux versée au débat dans laquelle est visible l’enseigne « STEEL ACCESS » à l’entrée du local n’est pas datée.

Il ne s’en évince toujours aucun élément qui justifierait l’existence d’un bail commençant au 1er mai 2022.

En tout état de cause, le tribunal relève que :
- à supposer qu’il y en eût un de conclu le 1er mai 2022, faute d’expliciter les conditions dans lesquelles il pouvait être rompu par les parties, les circonstances décrites semblent contraires au statut des baux commerciaux
- le document produit par la SCI 83TA intitulé « avenant » ne saurait constituer un avenant à un contrat censé être résilié
- ledit document, à le supposer déjà signé par les parties, procède par renvois aux dispositions d’un bail verbal qui ne sont nullement explicitées, alors qu’il s’agissait d’un nouveau bail dérogatoire indépendant et donc autosuffisant, d’où des lacunes certaines dans la rédaction et dans la preuve de la commune intention des parties.

Ainsi dès lors que, d’une part, les termes du supposé bail du 1er mars ne sont démontrés par aucune pièce du demandeur (ni par l’avenant non signé procédant par renvoi, ni par des quittances de loyer de 3 500 euros), d’autre part, il n’est pas démontré par le demandeur que le défendeur, qui le conteste, occupait les lieux à compter du 1er mai 2022… la preuve de l’engagement de STEEL ACCESS entre mai et novembre 2022 n’est pas suffisamment rapportée.



En revanche, il ressort des différents relevés de compte produits par la SARL STEEL ACCESS que celle-ci a effectué plusieurs virements à destination de la SCI 83TA à titre de loyer :
- le 10 janvier 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer Décembre 2022 » ; 
- le 15 février 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer 12/22 » ;
- le 25 mai 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer partiel 01/23 » ;
- le 01 septembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 03/23 » ;
- le 21 novembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 04/23 » ; 
- le 15 mars 2024, « virement Web SCI 83TA Loyer Partiel 04/23 ».

Le premier virement effectué à la SCI 83TA date donc du 10 janvier 2023 et est relatif au paiement du loyer du mois de décembre 2022.
Cela apparaît cohérent avec les explications de la SARL STEEL ACCESS qui soutient que le bail n’a reçu un commencement d’exécution qu’au mois de décembre 2022, ce qui correspond au premier loyer versé par STEEL ACCESS à la SCI 83TA, le 10 janvier 2023, en expliquant avoir quitté ses anciens locaux le 31 octobre 2022 et s’être installée dans le local appartenant à la SCI 83TA en décembre suivant.

De plus, la SCI 83TA produit des quittances de loyers facturés à la SARL STEEL ACCESS pour les mois de janvier à décembre 2023.

Enfin, les parties s’accordent sur la mise à bail du local de la SCI 83TA au profit de la SARL STEEL ACCESS entre décembre 2022 et décembre 2023.

Dès lors, un bail a donc bien été conclu entre la SCI 83TA et la SARL STEEL ACCESS entre le 1er décembre 2022 et le 31 décembre 2023.

S’agissant du montant du loyer, la SARL STEEL ACCESS confirme le bien-fondé des quittances de loyers émises pour 2 500 euros par la SCI 83TA. Il y a donc lieu de constater que ce montant était dû chaque mois, sans se référer à l’‘avenant’ non signé produit par la SCI 83TA.

À cet égard, il ressort des relevés de compte bancaire versés aux débats par la SARL STEEL ACCESS que celle-ci a effectué des virements de différents montants à titre de loyers. Les deux premiers virements datés du 10 janvier 2023 et du 15 février 2023 sont relatifs au mois de décembre 2022 selon leur libellé et sont d’un montant de 3 500 euros chacun. Pour justifier le montant de ces deux premiers virements, la SARL STEEL ACCESS soutient qu’elle a effectué des virements plus élevés au début de son occupation car elle avait des fonds disponibles et que cela l’arrangeait comptablement.

Il sera donc considéré que le loyer a été fixé à 2 500 euros mensuels pour toute la période allant de décembre 2022 à décembre 2023, comme les parties l’exposent dans leurs conclusions et comme cela ressort des relevés de compte de la SARL STEEL ACCESS et des quittances de loyers établies par la SCI 83TA.


2.2 Sur les loyers qui resteraient impayés

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI 83TA réclame la somme de 44 500 euros au titre des loyers impayés. Elle soutient que la SARL STEEL ACCESS est débitrice de 21 000 euros au titre des loyers impayés du 1er mai 2022 au 31 décembre 2022 et de 23 500 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.



Cependant, comme énoncé précédemment, le bail ayant débuté le 1er décembre 2022, la SCI 83TA ne peut être créancière de loyers impayés avant le mois de décembre 2022.

Pendant la durée du bail, la SARL STEEL ACCESS était donc redevable de la somme de 2 500 euros au titre du loyer du mois de décembre 2022 et de la somme de 30 000 euros au titre des loyers pour l’année 2023, soit une somme totale de 32 500 euros.

Il ressort des relevés de compte bancaire produits par la SARL STEEL ACCESS que celle-ci rapporte la preuve de 6 virements effectués au profit de la SCI 83TA à titre de loyers :
- le 10 janvier 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer Décembre 2022 » d’un montant de 3 500 euros
- le 15 février 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer 12/22 » d’un montant de 3 500 euros
- le 25 mai 2023, « virement Web SCI 83TA Loyer partiel 01/23 » d’un montant de 2 000 euros
- le 1er septembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 03/23 » d’un montant de 2 500 euros
- le 21 novembre 2023, « virement Web SCI 83TA Steel Access Loyer P 04/23 » d’un montant de 2 000 euros
- le 15 mars 2024, « virement Web SCI 83TA Loyer Partiel 04/23 » d’un montant de 600 euros, quoique la SCI 83TA affirme que celui-ci n’est pas démontré.

Ainsi, au regard des relevés de compte bancaire, la SARL STEEL ACCESS s’est acquittée envers la SCI 83TA de la somme de 14 100 euros au titre des loyers.

La SARL STEEL ACCESS soutient qu’elle a également versé la somme de 3 400 euros le 27 février 2023 à titre de paiement de loyers envers la SCI 83TA. Elle observe qu’elle a commis une erreur sur le libellé du virement, ce virement ayant pour libellé « virement Web [L] [T] ». Toutefois, ce virement n’ayant pas été fait directement à la SCI 83TA et ne mentionnant pas comme les autres le terme de « loyer », il ne peut seul être retenu comme ayant été fait à titre de paiement de loyers envers la SCI 83TA, dès lors que c’est contesté par la partie adverse, quand bien même Monsieur [T] [L] est le gérant de la SCI 83TA, les patrimoines respectifs ne pouvant être confondus.

À noter cependant que le virement n’étant pas non plus adressé à l’AF ENTREPRISE GENERALE, l’explication de la demanderesse à ce sujet n’est pas plus satisfaisante : en l’état des écritures respectives, il reste un paiement sans cause apparente à monsieur [L] personne physique qui ne peut être retenu par le tribunal en déduction de la dette envers la SCI 83TA.

Aussi, la SARL STEEL ACCESS indique avoir cédé à la SARL AF ENTREPRISE GENERALE un contrat client d’une valeur de 25 000 euros. Elle considère que, la SARL AF ENTREPRISE GENERALE appartenant au gérant de la SCI 83TA, la valeur de ce contrat client doit s’imputer sur les loyers dont est redevable la SCI 83TA. À ce titre, les pièces versées par la SARL STEEL ACCESS représentent deux devis similaires élaborés pour la société M.A.B DEVELOPPEMENT, l’un ayant été réalisé par la SARL STEEL ACCESS et l’autre ayant été réalisé par la société TECHNI PROCESS BÂTIMENT. Ainsi, la SARL AF ENTREPRISE GENERALE n’apparaît pas dans ces devis et, en tout état de cause, il en est de même de la SCI 83TA. Il ne peut donc en être déduit que la SARL STEEL ACCESS a cédé un contrat client d’une valeur de 25 000 euros qui viendrait en déduction des sommes dues par celle-ci au titre des loyers.


Dès lors, il résulte des pièces du dossier que la SARL STEEL ACCESS ne rapporte pas la preuve du paiement total l’ayant libéré de son obligation. La SARL STEEL ACCESS s’est acquittée de la somme de 14 100 euros sur les 32 500 euros qu’elle devait à titre de loyers.

En définitive, la SARL STEEL ACCESS sera condamnée à payer à la SCI 83TA la somme de 18 400 euros au titre des loyers impayés.

3. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL STEEL ACCESS :

L’article 1240 du Code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », tandis que l’article 1241 ajoute que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, s’il est exact que la famille [L] gère plusieurs sociétés dont la SCI 83TA et la SARL AF ENTREPRISE GENERALE et qu’une procédure est pendante devant le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN opposant la SARL AF ENTREPRISE GENERALE à la SARL STEEL ACCESS, la SARL STEEL ACCESS n’établit pas en quoi la SCI 83TA aurait abusé de son droit d’ester en justice. La SCI 83TA a fait valoir des arguments juridiques à l’appui de ses prétentions et dans la mesure où il a partiellement été fait droit à ses demandes, celle-ci était bien fondée à exercer une action en justice à l’encontre de la SARL STEEL ACCESS pour obtenir sa condamnation au titre des loyers impayés.

Dès lors, aucun élément n’est rapporté par la SARL STEEL ACCESS permettant de caractériser une faute commise par la SCI 83TA.

La SARL STEEL ACCESS sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.


4. Sur les demandes accessoires :

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SARL STEEL ACCESS qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL STEEL ACCESS ;

CONDAMNE la SARL STEEL ACCESS à payer à la SCI 83TA la somme de 18 400 euros au titre des loyers impayés ;

DÉBOUTE la SARL STEEL ACCESS de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SARL STEEL ACCESS aux dépens ;

CONDAMNE la SARL STEEL ACCESS à payer à la SCI 83TA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 791, code civil 1714, code civil 1715, code de commerce L145-1, code de procedure civile 802, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 19 février 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/08515

  en commun : code civil 1714, code civil 1715, code de commerce L145-60

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/11038

  en commun : code civil 1714, code civil 1715, code de commerce L145-1

• 15 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00105

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• 26 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01205

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• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/06127

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• 9 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/00843

  en commun : code civil 1714, code civil 1715

• 13 janvier 2026 · Cour d'appel de Riom · Autre · n° 24/00070

  en commun : code civil 1714, code civil 1715

• 12 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/06528

  en commun : code civil 1714, code civil 1715

Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:02:04.248Z.