Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 1, 16 juin 2026, n° 22/02971

MINUTE 2026/ 
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 16 Juin 2026


N° RG 22/02971 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HR7A 


DEMANDERESSE

Madame [A] [J]
née le 12 Avril 1971 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Denis RINGUET, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Anne-Sophie ROUILLON, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante


DEFENDEURS

Monsieur [W], [I], [S] [E]
né le 06 Avril 1989 à [Localité 3] (72)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Cécile FROGER OUARTI, avocate au Barreau du MANS

SELAS ACP NOTAIRES BMS, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCPA LALANNE - GODARD - BOUTARD - SIMON - GIBAUD - GIBIERGE, avocat au Barreau du MANS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT


DÉBATS A l'audience publique du 05 mai 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 16 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


Jugement du 16 Juin 2026

- prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Me Cécile FROGER OUARTI - 52, Me Anne-sophie ROUILLON - 9, Me Frédéric BOUTARD de la SCPA [Localité 4] - GODARD - BOUTARD - SIMON - GIBAUD - GIBIERGE - 8 le

N° RG 22/02971 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HR7A 

 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié de l’étude notariale [Y] [U] [Z] [Z] daté du 25 février 2021, M. [F] [E], assisté de son curateur, l’UDAF, s’est engagé à vendre à Mme [A] [J] une maison individuelle, ses dépendances comprenant garage, grange, atelier et hangar, ainsi que le terrain alentour, le tout cadastré section ZX [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 5] pour une contenance totale de 1 ha 9 a 71 ca, au prix de 55 000 €.

La promesse unilatérale de vente était valable jusqu’au 28 mai 2021 et prévue notamment sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. A l’occasion de sa signature, Mme [J] a réglé entre les mains du notaire la somme de 2 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien.

Le 24 mars 2021, le promettant est décédé.

Par courrier du 8 avril 2021, Me [O] [C], en charge de sa succession, a informé la bénéficiaire de la promesse du décès de son cocontractant, tout en lui indiquant que ce dernier se trouvait sous une influence malsaine, que la signature de l’acte aurait été extorquée, et que l’acte authentique était entaché d’une cause de nullité, n’ayant pas été signé « par le bon notaire ».

Mme [J] a pris contact avec un avocat, qui a alors adressé un courrier recommandé reçu le 17 novembre 2021 à la SELARL [Y] [U] [Z] [Z] aux fins d’envisager la réitération de l’acte de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 6 septembre 2022, Mme [J] a, par la voie de son conseil, mis en demeure M. [W] [E] de signer l’acte authentique de vente au prix convenu.

N’obtenant pas satisfaction, Mme [J] a ensuite saisi le tribunal judiciaire du Mans par actes délivrés le 25 octobre 2022 à l’encontre de M. [W] [E], fils du promettant, et de la société de notaires, aux fins initialement d’obliger les héritiers de M. [F] [E] à signer l’acte de vente ou à titre subsidiaire de l’indemniser de son préjudice en lui versant la somme de 30 000 €.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Mme [J] demande désormais à la juridiction de :
- Juger que la promesse de vente est valable et engageait le seul héritier du propriétaire
- Lui donner acte de ce qu’elle renonce à en demander l’exécution forcée
- Condamner M. [W] [E] à lui payer la somme de 25 000 € au titre de dommages et intérêts pour la perte de la plus-value compte tenu de son refus fautif de signer l’acte de vente définitif
- A titre subsidiaire, condamner M. [W] [E] au paiement de la somme de 5 500 € par application de la clause pénale prévue à la promesse
- En tout état de cause, condamner M. [W] [E] à lui payer la somme de 10 000 € au titre des pertes de temps et d’énergie et des soucis liés au recours à la présente procédure et de son préjudice moral pour avoir dissimulé la vente consentie à un tiers sur le bien pendant près d’un an ;
- Condamner la SELARL [Y] [U] [Z] [Z] devenue la SELAS ACP NOTAIRES BMS à lui restituer la somme de 2 000 € déposée au titre de l’indemnité d’immobilisation
- Dans l’hypothèse où l’acte serait nul ou qu’elle n’engagerait pas M. [W] [E] par la faute de la société de notaires, condamner subsidiairement celle-ci à lui payer 30 000 € à titre de dommages et intérêts et à lui rembourser 350 € de frais ;
- En tout état de cause condamner in solidum M. [W] [E] et la SELARL [Y] [U] [Z] [Z] devenue la SELAS ACP NOTAIRES BMS à lui régler la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me ROUILLON.

Mme [J] prétend d’abord que le décès du promettant n’a pas d’effet sur la promesse et que ses héritiers étaient tenus comme lui de réitérer la vente conformément aux stipulations convenues.
Sur la nullité invoquée en défense, elle soutient que le nom de deux notaires différents ne remet pas en cause la validité de l’acte passé dès lors qu’ils appartiennent à la même SELARL et qu’il s’agit en réalité d’une erreur matérielle.
Sur la caducité prétendue de la promesse, Mme [J] conteste n’avoir pas manifesté sa volonté d’acheter le bien dans les délais prévus, justifiant avoir informé son notaire de l’obtention de son prêt en temps et en heure. Elle souligne en outre qu’au 28 mai 2021, date du terme prévu, la succession n’était pas réglée et le notaire ne répondait plus de sorte qu’elle n’avait personne à qui notifier sa volonté d’acheter le bien. Mme [J] affirme qu’à compter du décès de son cocontractant, elle n’a plus eu aucun contact avec Me [Y] alors qu’elle a tentait de déterminer les conditions dans lesquelles les héritiers seraient prêts à vendre le bien. Elle ajoute que lorsqu’elle a appris que la succession avait été régularisée, elle a alors mis en demeure M. [W] [E] de réitérer la promesse et qu’elle a appris ensuite que le bien a été remis en vente à un prix supérieur soit 80 000 €, au demeurant pour une partie seulement des biens figurant à la promesse.

Mme [J] explique qu’elle renonce désormais à l’acquisition du bien ayant appris en cours de procédure que celui-ci a été vendu à un tiers, compte tenu du délai écoulé depuis et des complications de ce fait. Elle prétend que cette vente est doublement fautive de la part de M. [W] [E], premièrement du fait de la lui avoir cachée, deuxièmement du fait d’avoir vendu un bien qui ne lui appartenait plus.

Elle évalue son préjudice à la différence entre le prix de la seconde vente si elle avait compris tous les biens et le prix de la première auquel elle aurait été tenue. Elle chiffre subsidiairement celui-ci au montant prévu à la clause pénale soit 5 500 €. Elle y ajoute un préjudice moral de 10 000 €.

S’agissant de sa demande à l’égard de la société de notaires, Mme [J] prétend obtenir la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans la mesure où la vente n’aura pas lieu. 

Mme [J] affirme que le notaire a manqué à son devoir de conseil, qui lui imposait au moins de lui rappeler la nécessité de formaliser sa volonté d’acquérir et les modalités de consignation du prix de vente avant le terme prévu, ainsi que de répondre à ses interrogations, alors qu’elle s’est retrouvée seule et démunie face à la survenue du décès de son cocontractant. Elle demande également la condamnation de ACP NOTAIRES BMS si la promesse devait être jugée nulle, caduque ou dépourvue de toute efficacité, chiffrant son préjudice à 30 000 € et contestant que son préjudice de ce fait soit une seule perte de chance, estimant qu’elle a perdu la certitude de l’achat du bien.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 avril 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, M. [W] [E] demande à la juridiction de :
- juger que la promesse de vente est nulle
- juger à titre subsidiaire qu’en l’absence de levée d’option, la promesse est caduque
- débouter Mme [J] de toute demande formée à son encontre
- condamner Mme [J] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 € au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [E] prétend, sur le fondement des articles 1367, 1370 et 1589-2 du code civil que la promesse de vente est frappée de nullité dès lors qu’il est indiqué que c’est Me [Y] qui aurait reçu l’acte alors que Me [Z] a signé celui-ci. Il ajoute qu’il ne peut davantage être considéré comme un acte sous seing privé dès lors qu’il n’est pas justifié par le notaire qu’il aurait été enregistré dans les 10 jours. De plus, M. [W] [E] prétend sur le fondement de l’article 1129 du code civil que la promesse doit être déclarée nulle pour défaut de consentement, M. [F] [E] ayant agi sous l’emprise d’un entourage néfaste dans un contexte où l’aggravation de la mesure de protection dont il bénéficiait était envisagée.
M. [W] [E] estime par ailleurs que Mme [J] n’a pas levé l’option dans le délai prescrit de sorte que la promesse est caduque.

Dans ses ultimes écritures signifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige la société de notaires ACP NOTAIRES BMS, venant aux droits de la SELARL [Y] [U] [Z] [Z], demande au tribunal de :
- déclarer l’acte dressé par Me [B] [Z] authentique et qu’aucune faute ne peut être imputée à celui-ci ni à Me [Y] ou à l’étude notariale
- à titre subsidiaire déclarer que la promesse de vente est caduque du fait que Mme [J] ne produit pas de justificatif de levée d’option selon les modalités fixées
- à titre infiniment subsidiaire, déclare que Mme [J] ne justifie pas d’un préjudice certain liquidable à hauteur des sommes sollicitées et en toute hypothèse limiter ledit préjudice à une simple perte de chance estimée à 2 000 €
- débouter Mme [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraire formées à l’encontre de la société de notaires
- déterminer les conditions de libération du séquestre de 2 000 €
- condamner Mme [J] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens
- écarter l'exécution provisoire.

N° RG 22/02971 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HR7A 

S’agissant de la validité de l’acte, la société de notaires répond que d’une part, M. [F] [E] était assisté de son curateur lors de la signature de l’acte. D’autre part, sur la différence entre le nom du notaire figurant sur la première page et celui qui a signé l’acte, elle prétend qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle alors que l’acte devait être reçu initialement par Me [Y], qui a eu un problème de santé, justifiant que Me [Z] régularise l’acte à sa place. Elle affirme que dans la mesure où c’est bien le notaire signataire qui a dressé, lu et signé l’acte, celui-ci est valide et son caractère authentique n’est pas affecté, l’acte ne pouvant pas non plus être disqualifié en simple acte sous seing privé.
La société ACP NOTAIRES BMS prétend que Mme [J] n’a pas manifesté sa volonté de lever l’option afin de réaliser la promesse de vente en temps voulu, avant le 28 mai 2021, alors que la mise en demeure de son avocat du 1er septembre 2022 est très largement postérieure au délai convenu. Elle juge également que la justification de l’obtention du prêt n’est pas cette manifestation de volonté et ne constitue que la réalisation de la condition suspensive. Elle souligne encore que l’acte précisait clairement comment procéder pour lever l’option outre que Mme [J] en avait été informée lors de la signature de l’acte, affirmant ainsi qu’elle n’a pas manqué à son devoir de conseil. Elle estime donc que la signature par le « mauvais notaire » n’avait aucune incidence dès lors que la promesse est devenue caduque.
La société de notaires souligne que Mme [J] ne détaille pas quelle aurait été sa faute ni encore moins le lien de causalité qui justifierait ses demandes. Elle répond que la promesse étant valable, elle n’a pas commis de faute.
Enfin, la société de notaires prétend que Mme [J] ne justifie pas ses préjudices, alors que la non-réitération de la vente n’est due qu’au seul fait de ne pas avoir levé l’option dans le délai imparti. Elle soutient que la succession de M. [E] refusait la réitération de la vente et que le seul préjudice serait alors celui d’avoir perdu une chance d’acheter l’immeuble au prix convenu, dans un contexte où il existait d’autres bien analogues dans la région sarthoise et où le prix de 82 500 € apparaît largement surestimé.
Sur la demande de condamnation à restituer 2 000 €, la société de notaires répond qu’elle a conservé la somme séquestrée à juste titre faute d’accord des parties ou de décision judiciaire pour la restituer, contestant la possibilité à la juridiction de prononcer une condamnation à ce titre.

La procédure a été clôturée le 5 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.


MOTIFS

Avant d’examiner dans quelle mesure la promesse de vente engageait M. [W] [E], il convient préalablement d’en analyser la validité ainsi que la force obligatoire.

Sur la nullité de la promesse de vente :

Sur la forme

Selon l’article 1371 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que le notaire doit avoir personnellement accompli ou constaté.

Aux termes de l’article 6 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires : Tout acte doit énoncer le nom et le lieu d'établissement du notaire qui le reçoit, les nom et domicile des témoins, le lieu où l'acte est passé, la date à laquelle est apposée chaque signature. Il contient les noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte. Il porte mention qu'il a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée.

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse a été régularisée devant notaire. Il n’est pas contesté que le notaire présent lors de la signature, qui a fait lecture de l’acte aux parties et qui a signé celui-ci est Maître [B] [Z], notaire membre de la société de notaires en cause. C’est également son nom ainsi que sa signature qui figurent en fin d’acte, ce qui n’est pas davantage discuté.

Or, il résulte de la rédaction de la promesse que le nom d’un autre notaire est mentionné sur la première page dudit acte, à savoir celui de Maître [R] [Y], membre de la même société.

Dans la mesure où le notaire ayant signé l’acte avait compétence pour le faire, était établi à l’adresse indiquée, a fait figurer son nom et sa signature en fin d’acte, et se trouve être celui-là même qui a effectivement reçu l’acte en présence des parties, la mention d’un autre nom, qui peut être qualifiée d’erreur matérielle, ne saurait avoir pour effet d’affecter le caractère authentique de l’acte notarié ni sa validité.

Dès lors, la promesse de vente signée le 25 février 2021 n’est pas nulle du fait de cette mention.

Sur le consentement de M. [F] [E]

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

M. [W] [E] prétend que M. [F] [E] se trouvait sous une influence néfaste qui l’aurait incité à conclure cette vente à son détriment. Or, il incombe à celui qui le prétend de démontrer ce fait.

Si M. [W] [E] produit un courrier du juge des tutelles contemporain aux faits indiquant qu’est en cours une procédure pour éventuelle aggravation de la mesure de curatelle renforcée dont bénéficiait son père, ce seul élément, qui n’évoque qu’une hypothétique aggravation, ne peut suffire à caractériser un trouble mental de la part du promettant au moment où il s’engage devant notaire, alors qu’il n’est produit aucun justificatif médical le démontrant et qu’au surplus, sa curatrice était présente à l’acte et pouvait dès lors faire valoir toute difficulté quant à l’état d’esprit de la personne protégée qu’elle aurait pu constater.

La promesse de vente n’est pas nulle du fait de l’insanité d’esprit de M. [F] [E].

Sur la caducité de la promesse de vente

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il est de plus d’ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort de la promesse de vente qu’elle était conclue dans les conditions suivantes :

Durée de validité : La présente promesse est consentie pour une durée expirant au 28 mai 2021 à 18h00 inclusivement. Si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte authentique n’étaient pas encore obtenus par le notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires. (…)
Modalités de réalisation : La réalisation de la promesse résultera de la signature de l’acte authentique de vente à recevoir par le notaire rédacteur des présentes. Le bénéficiaire devra manifester sa volonté de lever l’option par acte extrajudiciaire, par simple lettre remise au promettant ou par lettre remise en l’office du notaire rédacteur des présentes contre décharge, dans le délai ci-dessus visé. Pour être valide, la levée d’option devra être accompagnée de la consignation entre les mains du notaire rédacteur des présentes de l’intégralité du prix de vente et du versement des frais par virement bancaire dans le délai ci-dessus fixé. Si tout ou partie du prix de vente devait être financé par la bénéficiaire au moyen d’un ou plusieurs prêts, ce dernier devra justifier de la disponibilité des fonds par la production d’une attestation de l’organisme prêteur ou d’un dossier de prêt conforme aux conditions définies aux termes des présentes.
Déchéance : il est expressément convenu que faute d’avoir levé l’option selon les modalités et dans les délais fixés, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme caduque et non avenue, sauf les effets de la clause « indemnité d’immobilisation » ci-dessous. A compter de la déchéance du terme, faute par le bénéficiaire d’avoir requis la réalisation des présentes, le promettant sera alors automatiquement délié de tout engagement résultant du présent acte sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire.

Par ailleurs, la promesse de vente exigeait, selon l’accord des parties, que la bénéficiaire justifie de l’obtention d’un prêt à titre de condition suspensive, d’un montant de 30 220 € au taux maximal de 4,5 %, et ce en remettant au notaire l’offre du prêt au plus tard le 30 avril 2021.

Mme [J] justifie en produisant les pièces d’une part avoir obtenu le prêt convenu à hauteur de 30 303 €, au taux de 3,95 % lui permettant de financer l’achat envisagé. Elle démontre ensuite avoir communiqué ces informations à l’office notarial, qui lui en a accusé réception, et ce dès le 26 mars 2021, au moyen d’un courriel daté accompagné de l’attestation bancaire demandée, émanant du Crédit Mutuel de [Localité 6], datée du même jour. Ainsi, au 26 mars 2021, soit avant le 30 avril prévu, elle a donc justifié auprès du notaire avoir obtenu le financement nécessaire conformément aux stipulations de la promesse.

Ayant par la suite reçu mi-avril 2021 le courrier de Me [C] l’informant du décès du promettant et de la volonté des héritiers de faire valoir un certain nombre de difficultés quant à la promesse de vente, sans explicitement indiquer d’ailleurs qu’ils ne souhaitaient pas réitérer la vente, Mme [J] s’est inquiétée de cette situation auprès de son notaire, lui communiquant ledit courrier de Me [C] par courriel le 19 avril 2021. Un personnel de l’étude a répondu qu’elle transmettait l’information au notaire. Mme [J] a alors explicitement interrogé son interlocuteur au sujet de la cause de nullité qui était invoquée par Me [C] le même jour. Il n’est pas justifié que l’étude de Me [Y] ait répondu à cette interrogation.

A l’analyse de ces éléments de preuve, s’il est exact que Mme [J] n’a pas formellement envoyé à l’étude un acte extrajudiciaire, une lettre simple, ou remis contre décharge une telle lettre comportant les termes « lever l’option », pour autant il se déduit de ces courriels échangés ainsi que de la remise au notaire de l’attestation bancaire conforme aux stipulations relatives aux modalités de réalisation de la vente une volonté suffisamment explicite et ferme de la bénéficiaire de la promesse de réitérer la vente, volonté dont l’étude notariale a eu connaissance de manière certaine.

En conséquence, au 19 avril 2021, soit antérieurement au délai butoir du 28 mai 2021, Mme [J] avait manifesté son intention de poursuivre l’achat du bien litigieux et donc de lever l’option.

La promesse ne peut donc être considérée comme caduque du fait de l’absence de manifestation de la bénéficiaire de réitérer la vente.

Sur l’obligation des héritiers du promettant

La promesse de vente était conclue moyennant explicitement la stipulation suivante :

Obligations générales du promettant : Le promettant oblige, par les présentes, solidairement et indivisiblement entre eux, ses héritiers et ayant cause, fussent-ils mineurs ou autrement incapables. Il s’interdit, à compter d’aujourd’hui, tout acte susceptible de porter atteinte au droit de propriété et aux conditions de jouissance promises au bénéficiaire.
Décès-dissolution : En cas de décès du promettant (…), la présente promesse ne sera pas caduque et sera réalisée par ses héritiers ou ayants droit.

Absence de faculté de dédit du promettant : [Etablissement 1] promettant (…) reconnaît que son obligation contractuelle consiste en la réalisation de la vente en cas de levée d’option par le bénéficiaire avant le terme ci-dessus fixé soit jusqu’au 28 mai 2021 à 18h00 inclusivement, et non pas simplement à maintenir son offre jusqu’à cette date. En conséquence, si le bénéficiaire lève l’option avant le terme fixé, le promettant serait alors contraint de réaliser la vente.

Il résulte de ces éléments que la promesse de vente engageait également ses héritiers. Il n’est pas contesté que M. [W] [E] a accepté la succession de son père et qu’il en est le seul ayant droit. Dès lors, il devait poursuivre la vente au profit de Mme [J] en signant l’acte authentique.

Or, il est constant qu’au jour de l’assignation, M. [W] [E] n’avait pas encore réalisé la vente au profit de Mme [J], motif de l’action en justice de la bénéficiaire, alors qu’il y était engagé.

En conséquence, M. [W] [E] a failli à ses obligations contractuelles.

Sur le préjudice résultant de la défaillance contractuelle de M. [W] [E] :


L’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Mme [J] chiffre son préjudice en rapport avec le prix de la vente du bien tentée par M. [W] [E] et le montant auquel il était tenu de lui vendre le bien, ou subsidiairement au montant de la clause pénale.

La promesse étant parfaitement valable, et engageant également les deux parties, il y a lieu d’appliquer la sanction prévue à la clause pénale en cas de non réitération de la vente.

En effet, il était prévu par Mme [J] et M. [F] [E] qu’ « Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une indemnité fixée à 5 500 € conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil »

Dès lors, M. [W] [E], qui a été mis vainement en demeure par l’avocat de Mme [J] le 6 septembre 2022 de réitérer la vente, sera condamné à payer à Mme [J] la somme de 5 500 € en application de la sanction prévue conventionnellement.

Mme [J] demande également à l’encontre de M. [W] [E] une somme de 10 000 € pour l’indemniser au titre « des pertes de temps et d’énergie pour avoir eu recours à la présente procédure » ainsi que pour « lui avoir dissimulé pendant près d’un an la vente consentie à un tiers et au titre de son préjudice moral ».

Il est établi que M. [W] [E] a vendu une partie du bien litigieux à un tiers le 14 juin 2024 soit durant la présente procédure, privant ladite procédure partiellement de son effet au sens où Mme [J] demandait alors l’exécution forcée de la vente et où elle a finalement renoncé à cette prétention du fait de la découverte de la vente réalisée au profit d’un tiers.

De plus, M. [W] [E] avait connaissance depuis l’origine de la volonté de son père de vendre le bien, ce qui résulte de la promesse de vente selon laquelle il avait été évincé en septembre 2020 d’une partie des terres qu’il occupait au titre d’un bail rural à long terme pour permettre la vente. Ensuite, il a fait échec à la vente consentie à Mme [J] en faisant valoir des motifs non démontrés, notamment s’agissant de l’insanité d’esprit de son père, et en ne répondant pas favorablement à la mise en demeure de réitérer l’acte authentique.

Dans ces conditions, M. [W] [E] a causé à Mme [J] un préjudice moral constitué par la nécessité de recourir aux services d’un avocat et à la présente procédure pour faire valoir ses droits et par l’ensemble des tracas inhérents, qui devra être réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 €.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société de notaires :

Sur la restitution de la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation

La vente n’ayant finalement pas eu lieu du fait du vendeur, alors que la bénéficiaire de la promesse n’a manqué à aucune de ses obligations, la somme de 2 000 € séquestrée chez le notaire à titre d’indemnité d’immobilisation lui sera restituée, principe auquel aucun des défendeurs ne s’oppose d’ailleurs.

S’agissant d’une conséquence du constat résultant de la présente décision de l’absence de réalisation de la vente, rien ne s’oppose à ce que soit ordonnée par la présente juridiction, à l’égard de la société de notaires, une restitution de ladite somme, indépendamment de toute considération de faute, afin d’assurer l’exécution de la décision.

Sur la demande de condamnation de la société de notaires à des dommages et intérêts

Mme [J] entend voir condamner la société ACP NOTAIRES BMS, « à titre subsidiaire, au cas où le tribunal estimerait que la promesse de vente n’est pas valable ou ne peut pas engager M. [W] [E] par la faute » de la société de notaires, à lui payer des dommages et intérêts estimés à 30 000 € outre à lui rembourser 350 € de frais.

Or, premièrement, l’acte notarié a été déclaré valable. Deuxièmement il a été retenu qu’il devait produire tous ses effets juridiques à l’encontre de M. [W] [E], de sorte que la violation du devoir de conseil tel qu’invoquée par la demanderesse, au sens où la caducité de l’acte aurait été imputable à la faute du notaire, n’a pas à être examinée dans ces circonstances.

Mme [J] sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de remboursement de frais formée à l’encontre de la société de notaires, sans qu’il n’y ait lieu à rechercher si elle a commis une faute d’une autre nature.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, M. [W] [E] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens avec application du recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [W] [E], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Mme [J] une somme de 3 500 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

La société de notaires, qui demande d’écarter l’application du principe de l'exécution provisoire, ne produit aucune pièce de nature à permettre à la juridiction de motiver spécialement sa décision. Il ne sera dès lors pas fait droit à sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

DEBOUTE M. [W] [E] de sa demande tendant à voir déclarer nulle la promesse de vente signée le 25 février 2021 entre M. [F] [E] et Mme [A] [J]  ;

CONSTATE que la promesse oblige M. [W] [E] en sa qualité d’héritier ;

CONDAMNE M. [W] [E] à payer à Mme [A] [J] la somme de 5 500 € (cinq mille cinq cents euros) en application de la clause pénale ;

ORDONNE la restitution à [A] Mme [J] par la SELAS ACP NOTAIRES BMS de la somme de 2 000 € (deux mille euros) séquestrée en son étude ;

CONDAMNE M. [W] [E] à payer à Mme [A] [J] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [W] [E] à verser à Mme [A] [J] une somme de 3 500 € euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente



N° RG 22/02971 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HR7A