Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 27 / Proxi fond, 13 avril 2026, n° 25/06521

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2018, Monsieur [P] [S] [H] a donné à bail à Monsieur [J] [O] un logement meublé situé au [Adresse 4] - [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 750,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, Monsieur [P] [S] [H] a fait signifier à Monsieur [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10536,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre notification électronique du 16 août 2024, Monsieur [P] [S] [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, Monsieur [P] [S] [H] a fait assigner Monsieur [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

 constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [O],condamner Monsieur [J] [O] à régler la somme de 12.380 euros au titre des loyers, charges impayés au mois de février 2025, ainsi qu’aux loyers, charges et indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges à compter du 1er mars 2025,condamner Monsieur [J] [O] à verser la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,laisser les dépens à la charge de Monsieur [J] [O] 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

À l’audience, Monsieur [P] [S] [H], représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 19.439,67 euros arrêtée au mois de septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Au soutien des prétentions, il fait valoir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [J] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer du 13 août 2024. Il mentionne que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail. 

Il précise l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et mentionne que le dernier règlement date du 21 novembre 2024.
Monsieur [J] [O], comparaît, et conteste le montant de la dette. Il mentionne payer les échéances locatives principalement en espèces. Il précise avoir contacté une association qui lui a indiqué que les quittances remises par le bailleur n’étaient pas régulières. Il précise avoir quitté le logement depuis deux mois, mais qu’il y a laissé quelques affaires. Il mentionne avoir trouvé par la suite un accord avec Monsieur [P] [S] [H] qui lui a indiqué qu’il pouvait garder les clés. Il précise qu’il transmettra les justificatifs des virements effectués au bailleur ainsi que les quittances reçues.

Sur le plan professionnel, il précise poursuivre une formation de magasinier jusqu’au 
3 décembre 2025. Il fixe ses revenus mensuels issus des allocations de chômage à 568 euros. 
Il ne sollicite pas des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties sur la nullité du commandement de payer ne visant pas les dispositions de l’acquisition de la loi clause résolutoire de la loi du 6 juillet 1989 et visant une clause résolutoire prévoyant un délai d’un mois pour la résiliation du bail après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

Par note en délibéré autorisée, les observations des parties concernant la nullité du commandement de payer ont été transmises au greffe par courriel le 4 février 2026. Monsieur [J] [O] n’a communiqué aucun justificatif des virements effectués au bailleur ni adressé de copie des quittances reçues.

L’affaire a été appelée sur réouverture des débats à l’audience du 9 février 2026.

À l'audience du 9 février 2026, Monsieur [P] [S] [H], représenté, maintient ses demandes.

Monsieur [J] [O], ne comparaît pas et n’est pas représenté. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION


Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Monsieur [P] [S] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [S] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la nullité du commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire 

Selon l'article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail, loi des parties, conclu le 8 juillet 2018, pour une durée d’un an renouvelable tacitement, est un bail meublé contenant une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 

Un commandement de payer visant cette clause et un délai d’un mois a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 10536,00 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure (articles 112 à 116 du code de procédure civile).

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Les dispositions de l'article 24 I la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et l’irrégularité tirée du non-respect de mentions de ces dispositions dans le commandement de payer s’analyse en un vice de forme, nécessitant la démonstration d’un grief pour entraîner la nullité de l’acte.

En l’espèce, aucun grief n’est démontré du fait de la mention dans le commandement du délai d’un mois conformément aux termes du contrat de bail. Il n’est pas non plus démontré que la dette locative ait été réglée dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement payer.

Par conséquent, la nullité du commandement de payer du 13 août 2024 sera écartée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [O] et de celle tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, Monsieur [P] [S] [H] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remise dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.


Sur la demande en paiement de loyers et charges locatives

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 13 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au mois de septembre 2025 que Monsieur [P] [S] [H] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Hormis les versements figurant dans le décompte produit aux débats, Monsieur [J] [O] ne justifie pas d’autres paiements effectués au bailleur dans le cadre de l’apurement de son arrière locatif. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] [H] la somme de 19.439,67 euros, au titre des sommes dues au mois septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [O] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 octobre 2024, Monsieur [J] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [O] à son paiement à compter de 14 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.


 Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [S] [H] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [S] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 juillet 2018 entre Monsieur [P] [S] [H], d'une part, et Monsieur [J] [O], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 octobre 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [O] à compter du 14 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] [H] la somme de 19.439,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] [H] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 octobre 2024, jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 août 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [S] [H] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



LE GREFFIER LE JUGE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]





REFERENCES : N° RG 25/06521 
N° Portalis DB3S-W-B7J-3KSM

Minute : 26/00283







Monsieur [P] [S] [H]
Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

 

C/


Monsieur [J] [O]




Exécutoire délivrée le :


à :


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [P] [S] [H], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne



D'AUTRE PART













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2018, Monsieur [P] [S] [H] a donné à bail à Monsieur [J] [O] un logement meublé situé au [Adresse 4] - [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 750,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, Monsieur [P] [S] [H] a fait signifier à Monsieur [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10536,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre notification électronique du 16 août 2024, Monsieur [P] [S] [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, Monsieur [P] [S] [H] a fait assigner Monsieur [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

 constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [O],condamner Monsieur [J] [O] à régler la somme de 12.380 euros au titre des loyers, charges impayés au mois de février 2025, ainsi qu’aux loyers, charges et indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges à compter du 1er mars 2025,condamner Monsieur [J] [O] à verser la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,laisser les dépens à la charge de Monsieur [J] [O] 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

À l’audience, Monsieur [P] [S] [H], représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 19.439,67 euros arrêtée au mois de septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Au soutien des prétentions, il fait valoir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [J] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer du 13 août 2024. Il mentionne que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail. 

Il précise l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et mentionne que le dernier règlement date du 21 novembre 2024.
Monsieur [J] [O], comparaît, et conteste le montant de la dette. Il mentionne payer les échéances locatives principalement en espèces. Il précise avoir contacté une association qui lui a indiqué que les quittances remises par le bailleur n’étaient pas régulières. Il précise avoir quitté le logement depuis deux mois, mais qu’il y a laissé quelques affaires. Il mentionne avoir trouvé par la suite un accord avec Monsieur [P] [S] [H] qui lui a indiqué qu’il pouvait garder les clés. Il précise qu’il transmettra les justificatifs des virements effectués au bailleur ainsi que les quittances reçues.

Sur le plan professionnel, il précise poursuivre une formation de magasinier jusqu’au 
3 décembre 2025. Il fixe ses revenus mensuels issus des allocations de chômage à 568 euros. 
Il ne sollicite pas des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties sur la nullité du commandement de payer ne visant pas les dispositions de l’acquisition de la loi clause résolutoire de la loi du 6 juillet 1989 et visant une clause résolutoire prévoyant un délai d’un mois pour la résiliation du bail après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

Par note en délibéré autorisée, les observations des parties concernant la nullité du commandement de payer ont été transmises au greffe par courriel le 4 février 2026. Monsieur [J] [O] n’a communiqué aucun justificatif des virements effectués au bailleur ni adressé de copie des quittances reçues.

L’affaire a été appelée sur réouverture des débats à l’audience du 9 février 2026.

À l'audience du 9 février 2026, Monsieur [P] [S] [H], représenté, maintient ses demandes.

Monsieur [J] [O], ne comparaît pas et n’est pas représenté. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.


MOTIVATION DE LA DECISION


Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Monsieur [P] [S] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [S] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la nullité du commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire 

Selon l'article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail, loi des parties, conclu le 8 juillet 2018, pour une durée d’un an renouvelable tacitement, est un bail meublé contenant une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 

Un commandement de payer visant cette clause et un délai d’un mois a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 10536,00 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure (articles 112 à 116 du code de procédure civile).

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Les dispositions de l'article 24 I la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et l’irrégularité tirée du non-respect de mentions de ces dispositions dans le commandement de payer s’analyse en un vice de forme, nécessitant la démonstration d’un grief pour entraîner la nullité de l’acte.

En l’espèce, aucun grief n’est démontré du fait de la mention dans le commandement du délai d’un mois conformément aux termes du contrat de bail. Il n’est pas non plus démontré que la dette locative ait été réglée dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement payer.

Par conséquent, la nullité du commandement de payer du 13 août 2024 sera écartée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [O] et de celle tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, Monsieur [P] [S] [H] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remise dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.


Sur la demande en paiement de loyers et charges locatives

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 13 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au mois de septembre 2025 que Monsieur [P] [S] [H] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Hormis les versements figurant dans le décompte produit aux débats, Monsieur [J] [O] ne justifie pas d’autres paiements effectués au bailleur dans le cadre de l’apurement de son arrière locatif. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] [H] la somme de 19.439,67 euros, au titre des sommes dues au mois septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [O] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 octobre 2024, Monsieur [J] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [O] à son paiement à compter de 14 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.


 Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [S] [H] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [S] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 juillet 2018 entre Monsieur [P] [S] [H], d'une part, et Monsieur [J] [O], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 octobre 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [O] à compter du 14 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] [H] la somme de 19.439,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] [H] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 octobre 2024, jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 août 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [S] [H] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-06-17T18:02:48.303Z.