Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 18 juin 2026, n° 22/10933

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 22/10933 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXYT7

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
09 Septembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 18 Juin 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S.U. K-CIOPE CONSEIL
Venant aux droits de la SAS ICP CONSULTING
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Marie-Claire GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2014, 
et par Stéphanie FOULON BELLONY, Avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant,




DÉFENDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuelle REMY de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P106,

Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/10933 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYT7




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2018, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société ICP Consulting, devenue la SA.S.U. K-ciopé Conseil, des locaux à usage de bureaux, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], à Paris (9e), pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 139 610 euros et la constitution d'un dépôt de garantie d'un montant initial de 69 085 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi par huissier de justice selon procès-verbal de constat du 28 mai 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 novembre 2020, la société K-ciopé Conseil a notifié à la SCI du [Adresse 2] un congé pour le 30 mai 2021.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice selon procès-verbal de constat du 31 mai 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 décembre 2021, la société K-ciopé Conseil a sollicité de la SCI du [Adresse 2] la restitution du dépôt de garantie et la communication de l'état des lieux de sortie.

Par lettres d'huissier envoyées par voie simple et avec recommandé avec accusé de réception daté du 1er juin 2022, la société K-ciopé Conseil a de nouveau sollicité de la SCI du [Adresse 2] la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 72 669,48 euros.





C’est dans ce contexte que par acte du 9 septembre 2022, la société K-ciopé conseil a fait assigner la SCI du [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la restitution du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 juin 2025, la société K-ciopé Conseil demande au tribunal de :

« – Ordonner la restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail commercial du 2 mai 2018 ;
En conséquence,
– Condamner la SCI du [Adresse 2] au paiement de la somme de 72 669,48 € à la SASU K-CIOPE CONSEIL ;
– Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 mai 2022 ;
– Condamner la SCI du [Adresse 2] au paiement de la somme de 5 000 € à la SASU K-CIOPE CONSEIL à titre de dommages et intérêts ;
– Débouter la SCI du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires ;
– Condamner la SCI du [Adresse 2] au paiement de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Stéphanie FOULON BELLONY, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 24 avril 2025, la SCI du [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Juger que la société K-CIOPE CONSEIL n’a pas restitué les locaux en parfait état d’entretien, propreté et de réparation contractuellement prévus.
Juger que la société K-CIOPE CONSEIL restait devoir la somme de 8.054,80 euros à titre d’arriéré locatif.
Juger que la société K-CIOPE CONSEIL est redevable du coût des travaux de remise en parfait état des locaux ainsi que de l’indemnité d’immobilisation pendant la durée desdits travaux.
Débouter la société K-CIOPE CONSEIL de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la société K-CIOPE CONSEIL à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 14 avril 2026, et la décision mise en délibéré au 18 juin 2026, les parties en ayant été avisées.





MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur certaines des demandes de « juger » de la SCI du [Adresse 2] qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par elle au soutien de ses demandes.


Sur l'arriéré locatif

Au soutien de sa demande en paiement d'un l'arriéré locatif, la SCI du [Adresse 2] fait valoir que l’échéance locative des mois d’avril et mai 2021, d'un montant de 42 290,76 euros, n’a été réglée par la société K-ciopé Conseil que le 14 septembre 2021 et seulement à hauteur de 34 235,96 euros, de sorte que la locataire sortante reste redevable d'un solde de 8 054,80 euros.

La société K-ciopé Consei expose que l'avis d'échéance produit par la bailleresse, d'un montant de 42 290,76 euros, n’est pas identique à celui qu'elle a reçu et qu'elle a bien réglé en septembre 2021, pour un montant de 34 235,96 euros. Elle ajoute que l'ensemble des justificatifs versés aux débats par la bailleresse est imprécis, contradictoire et ne permet pas d’établir l’existence d’un arriéré locatif.


En l'espèce, il est constaté que, s'agissant de la période du 1er avril 2021 au 31 mai 2021, les parties se prévalent de deux avis d'échéance distincts. Le premier, produit par la locataire est daté du 2 juin 2021 et fait état d'un total de 34 235,96 euros, tandis que le second, versé par la bailleresse, est daté du 30 juin 2021 et retient un total de 42 290,76 euros.

Les divergences portent sur les points suivants : un rappel de charges libellé « 2020/2021 », la taxe sur les ordures ménagères, la taxe foncière, la taxe sur les bureaux 2021 et la facture afférente au constat d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice.

a) Sur le rappel de charges libellé « 2020/2021 »

Aux termes de l'avis d'échéance de la bailleresse, une ligne intitulée « Rappel charges 2020/2021 » met au débit de la société K-ciopé Consei une somme de 737,49 euros, laquelle n'est pas mentionnée dans l'avis d'échéance de la locataire.

Dans ses écritures, la bailleresse n'explicite pas la justification de ce rappel de charges. Cependant, l'examen de la pièce n° 8 de la SCI du [Adresse 2], intitulée « Détail des charges incombant à la société K-CIOPE pour la période du 1er janvier au 31 mai 2021 », permet de se convaincre qu'il s'agit d'un rappel de charges générales.

Or, il résulte de l'article 10.1 du bail liant les parties que les charges communes de l'immeuble sont bien supportées par la preneuse : « Le Preneur devra supporter et rembourser au Bailleur, en sus du loyer et des travaux d'entretien et de réparation, la totalité de la quote-part des charges collectives de l'Immeuble afférente aux Locaux loués, taxes comprises, en ce compris celles relatives aux travaux visés à l'article 605 du Code civil, mais à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du Code civil qui seuls resteront à la charge du Bailleur, ladite quote-part étant calculée selon les règles de répartition en vigueur dans l'Immeuble, soit pour les lots loués 2.639/10.000 des charges générales et 315/10.000 des charges d'ascenseur ».



Toutefois, en l'espèce, la bailleresse ne fournit aucun élément explicatif sur le calcul effectué pour retenir une régularisation à hauteur de 737,49 euros. Le bien-fondé de la régularisation litigieuse n'est pas davantage établi par la pièce n° 8 de la SCI du [Adresse 2], intitulée « Détail des charges incombant à la société K-CIOPE pour la période du 1er janvier au 31 mai 2021 », où ne figure pas ce montant, ni par les très nombreuses factures produites par la bailleresse. La bailleresse ne précise pas non plus au titre de quelle période la régularisation est réclamée, et la mention « 2020/2021 » ne permet pas de le déterminer avec une précision suffisante.

En conséquence, la somme de 737,49 euros réclamée par la bailleresse au titre d'un rappel de charges est dépourvue de justification, et l'action en paiement de la bailleresse n'est pas fondée sur ce point.

b) Sur la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères

En ce qui concerne la taxe foncière, le décompte de la société K-ciopé Consei fait apparaître une somme unique de 620,39 euros, tandis que celui de la SCI du [Adresse 2] présente à la fois une ligne intitulée « TAXES FONCIERES » comportant un montant de 875,95 euros et une ligne « Rappel Taxe foncière » d'un montant de 225,56 euros.

S'agissant de la taxe sur les ordures ménagères, le décompte de la locataire fait apparaître une somme unique de 253,43 euros, tandis que celui de la bailleresse présente à la fois une ligne intitulée « Ordures ménagères » comportant un montant de 358,11 euros et une ligne « Rappel ordures ménagères » d'un montant de 104,68 euros.
Le bail, en pages 25 et 27, met expressément à la charge de la locataire le coût de la taxe foncière et celui de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

La bailleresse produit l'avis de taxe foncière 2021, lequel fait apparaître un impôt total annuel de 21 065 euros, dont 6 105 au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Toutefois, la bailleresse ne fournit aucune justification sur le calcul qu'elle retient pour aboutir, à partir des sommes présentes au sein de l'avis de taxe foncière, aux différentes sommes réclamées au sein de son avis d'échéance, qui excèdent les sommes de 620,39 euros et 253,43 euros déjà réglées par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la bailleresse de son action en paiement de ces chefs.

c) Sur la taxe sur les bureaux 2021

En matière de taxe sur les bureaux, le décompte de la société K-ciopé Conseil fait apparaître une somme de 1 178,85 euros, tandis que celui de la SCI du [Adresse 2] présente un montant de 5 854 euros.

Le bail, en page 27, met expressément à la charge de la locataire le coût de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux.

En l'espèce, il est constaté que la bailleresse produit un avis d'imposition relatif à la taxe sur les bureaux, qui porte notamment sur les lots 8, 11 et 12 donnés à bail, d'un montant total de 19 402 euros.
Néanmoins, cette pièce est exclusivement relative à l'année 2020, de sorte que la SCI du [Adresse 2] ne saurait s'en prévaloir pour réclamer des sommes au titre de la taxe sur les bureaux de l'année 2021.


En conséquence, en l'absence de justificatif additionnel, il n'y a pas lieu de retenir un arriéré sur ce point.

d) Sur la facture afférente au constat d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice

Le décompte de la bailleresse retient un poste de 609,20 euros à la charge de la preneuse au titre suivant : « DIVERS : Facture Huissier, constat sortie ». Le décompte de la locataire ne retient aucune somme à ce titre.

L'article 5.1 du bail stipule : « A défaut d'établissement amiable et contradictoire de l'état des lieux (d'entrée, pendant le cours du bail ou de sortie), il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la Partie la plus diligente, aux frais exclusifs du Preneur. »

En l'espèce, il est établi que la SCI du [Adresse 2] a fait établir à sa requête un constat d'état des lieux de sortie par acte d'huissier du 31 mai 2021, en l'absence de constat amiable.

Il incombe donc à la société K-ciopé Conseil de supporter le coût dudit acte.

e) Conclusion sur l'arriéré locatif

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il convient de retenir que la société K-ciopé Conseil est débitrice envers la SCI du [Adresse 2] de la somme de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021 et de débouter la SCI du [Adresse 2] du surplus de son action en paiement de l'arriéré locatif.


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La société K-ciopé Conseil soutient qu'il ne subsiste aucun arriéré locatif et que les locaux ont été restitués en parfait état, de sorte que la bailleresse ne justifie pas du bien-fondé de la réticence du dépôt de garantie, qui doit être restitué.

La SCI du [Adresse 2] oppose que le dépôt de garantie de 72 669,47 euros s'est trouvé absorbé par l’arriéré locatif, l’indemnité d’immobilisation pour travaux et une quote-part des travaux nécessités par l’état dans lequel les locaux ont été restitués et qui n’était pas le parfait état contractuellement dû, de sorte que la locataire doit être déboutée de sa demande de restitution.

L'article 14 du bail, pris en ses trois premiers alinéas, stipule : « Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le Preneur s'oblige à verser à l'instant au Bailleur un dépôt de garantie de soixante-neuf mille huit cent cinq (69.805) euros correspondant à six mois de loyer en principal, hors charges et hors taxes.
Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du Bail et ne produira pas d'intérêt au profit du Preneur.
Le présent dépôt de garantie sera restitué au Preneur en fin de jouissance, après déménagement et remise des clés au Bailleur, et seulement après paiement de tous loyers, charges et accessoires, ainsi que de toutes sommes et/ou indemnités dont le Preneur pourrait être débiteur envers le Bailleur à quelque titre que ce soit, notamment au titre des travaux qui pourraient être nécessaires à la remise en parfait état des Locaux loués. »





Le dépôt de garantie devant être restitué en fin de jouissance après paiement de toutes sommes dues par la locataire à quelque titre que ce soit, il importe donc de vérifier si la preneuse est restée débitrice de la bailleresse, notamment en raison de l'existence d'un arriéré locatif, de frais de remise en état ou d'une indemnité d'immobilisation.

a) Sur le moyen de défense tiré de l'existence d'un arriéré locatif

Comme il a été précédemment statué, la société K-ciopé demeure tenue de payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021, les autres postes d'arriéré locatif invoqués par la SCI du [Adresse 2] n'étant pas fondés.


b) Sur le moyen de défense tiré de la remise en état des locaux

La SCI du [Adresse 2] affirme que les lieux n’ont pas été restitués en parfait état, comme le prévoyait le bail. Se référant aux constatations de l'état des lieux de sortie, elle relève en particulier les éléments suivants : que s'agissant des locaux du deuxième étage la moquette des locaux était tachée et devait être changée, les peintures nécessitaient au minimum un lessivage complet et le rebouchage de divers trous, des fils électriques sortaient, des robinets thermostatiques étaient manquants, l’identification des circuits était absente ; en ce qui concerne les locaux du cinquième étage, que les photos incluses dans le constat d’état de lieux de sortie laissent apparaître que le parquet n’était pas en parfait état et que les peintures devaient être refaites. Par ailleurs, la bailleresse souligne avoir consenti en début de bail une franchise de six mois de loyer pour le deuxième étage et d'un mois pour le cinquième étage, moyennant la remise à neuf des sols et peintures des locaux.

La société K-ciopé Conseil énonce que, lors de l'entrée dans les lieux, les locaux du cinquième étage étaient en bon état mais que ceux du deuxième étaient en mauvais état. En outre, selon la preneuse, il ressort de l’état des lieux de sortie que, pour le deuxième étage, les locaux ont été restitués propres et avec des peintures en bon état, les seuls défauts tenant aux sols en moquette dans les pièces principales, présentant des taches, et à deux robinets thermostatiques manquants. S'agissant du cinquième étage, la preneuse estime que toutes les pièces étaient en bon état, y compris le parquet hors deux rayures et les murs hors quelques traces ou trous. Elle considère en conséquence que la comparaison des deux états des lieux ne permet pas de constater une dégradation des lieux loués, que les seuls éléments notés relèvent d’une usure normale des locaux, et qu'en tout état de cause les taches sur les moquettes du deuxième étage ne sauraient justifier une l'indemnité réclamée par la bailleresse, de plus de 50 000 euros sur une durée d’un trimestre, la SCI du [Adresse 2] tentant d'obtenir le financement de travaux de réfection totale qui relèvent d’un choix purement personnel.

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.


Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le bail se réfère tantôt à une obligation de restitution des locaux en « parfait état » (articles 5.2 § 7, 5.13 § 6 et 14 § 4), tantôt à une obligation de restitution en « bon état » (articles 5.1 § 6 et 5.2 in fine). En présence de stipulations contradictoires, il y a donc lieu de retenir, en faveur du débiteur, que la locataire était tenue de restituer les locaux en bon état de réparations locatives mais non en parfait état.

Aux termes du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie en date du 31 mai 2021, l'huissier de justice relève différents éléments ne présentant pas un bon état de réparation, à savoir pour le deuxième étage : des carrés de moquette tachés ; quelques trous de chevilles sur les murs correspondant à des agencements déposés ; quelques peintures écaillées ou abîmées, la plupart étant tout de même en bon état ; trois robinets de thermostat de radiateurs manquants ; une poignée de porte manquante ; une prise de courant mal fixée ; une baguette murale décollée le long d'une fenêtre ; une plinthe mal fixée ; un carreau de fenêtre fêlé. Pour le cinquième étage, l'huissier observe par ailleurs : quelques salissures et plusieurs trous de chevilles sur les murs ; quelques déchirures d'un papier peint ; des joints à refaire autour d'un lave-mains. Le surplus des éléments décrits par l'huissier sont présentés comme étant en bon état.

Ainsi, au titre des éléments ne présentant pas le bon état de réparation contractuellement prévu, la société K-ciopé Conseil a commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers la SCI du [Adresse 2], en cas de démonstration par cette dernière d'un préjudice et d'un lien de causalité.

À cet égard, la bailleresse produit trois devis et une facture émanant de la société S.R.P., à savoir : un devis du 18 juin 2021 d'un montant de 128 472 euros, une facture du 30 juin 2022 d'un montant de 303 200 euros, un devis du 22 avril 2024 d'un montant de 35 860,20 euros et un devis du 15 mai 2024 d'un montant de 12 537,60 euros.

Il résulte du devis du 18 juin 2021 et de la facture du 30 juin 2022 que la bailleresse a mené dans les locaux loués d'importants travaux de rénovation, excédant de beaucoup ceux rendus nécessaires par l'état des locaux effectivement restitués par la preneuse. En effet, au vu du constat d'huissier dont la teneur a été rappelée plus haut, les travaux nécessaires concernaient essentiellement un nettoyage des moquettes tachées et une remise en état des murs affectés de défauts mineurs, alors que les travaux entrepris ont notamment compris la réfection des sols, y compris ceux décrits par l'huissier comme étant en bon état, des opérations extensives de peinture et de remise en état des murs, la réfection de l'ensemble électrique et informatique, ou encore la pose de 11 fenêtres et 15 radiateurs.

Dès lors, le préjudice de la bailleresse ne peut être apprécié sur la base du devis du 18 juin 2021 et de la facture du 30 juin 2022, seule pouvant être retenue la fraction de la remise en état imputable à l'inexécution de la locataire, à l'exclusion de travaux additionnels relevant d'une décision personnelle de la bailleresse.

En revanche, il ressort du devis du 22 avril 2024 qu'il a été établi « suivant état des lieux du 31/05/21 » et du devis du 15 mai 2024 qu'il est « basé sur l'état des lieux du 31 mai 2021 ». Il en résulte que, pour apprécier le préjudice de la bailleresse correspondant à la fraction de la remise en état effectivement imputable à l'inexécution de la locataire, ces deux devis apparaissent pertinents.





Plus précisément, les postes de ces devis se rapportant à des éléments décrits comme n'étant pas en bon état de réparation et relevant donc d'une inexécution de la preneuse sont les suivants :
Nettoyage de la moquette (devis du 15 mai 2024) : 12 537,60 euros TTC ;Entrée du lot n° 8 : fixation des fils électriques, sécurisation, installation d'une boîte de dérivation (12 euros et 90 euros HT) ;Grande pièce à droite : bouchage de trous muraux, lessivage, peinture et enduit, remplacement de robinets manquants de radiateurs thermostatiques (58 euros, 1 170 euros, 58 euros, 765 euros, 58 euros, 765 euros, 240 euros, 90 euros et 180 euros HT) ;Dégagement avant les w.-c. : suppression du câble électrique sous lavabo, mise en sécurité de la connexion électrique (135 euros HT) ;W.-c. femmes : rebouchage, enduit et peinture des murs (270 euros et 50 euros HT) ;W.-c. hommes : fixation des plinthes, rebouchage des trous, enduit et peinture des murs (270 euros et 50 euros HT) ;Bureau à droite des w.-c. : nettoyage et fixation des étagères (45 euros HT) ;Deuxième bureau : remplacement de la poignée manquante (15 euros et 45 euros HT), peinture des fenêtres (35 euros et 180 euros HT) ;Troisième bureau : fixation prise de courant (22,50 euros HT), réfection de la fenêtre (32 euros et 135 euros HT), remplacement du robinet manquant du radiateur thermostatique (120 euros et 45 euros HT) ;Cuisine : fixation de câbles divers (45 euros HT) et du soubassement du revêtement intérieur du compteur (90 euros HT) ;Bureau avant la cuisine : réfection de la fenêtre fêlée (135 euros HT) ;Au cinquième étage, dans le bureau en face de l'entrée : remise en état des rayures du sol (90 euros HT) ;Bureau à droite : réfection des murs (80 euros et 2 070 euros HT) ;W.-c. : réfection des murs (35 euros et 360 euros HT) ;Réfection du mur face aux fenêtres (810 euros et 50 euros HT).
Les autres postes de devis ne correspondent pas à des éléments explicitement décrits par le constat de sortie comme n'étant pas en bon état de réparation et ne peuvent être retenus.

Le préjudice de la bailleresse résultant de l'inexécution de la preneuse s'élève donc à 12 537,60 euros TTC et 8 700,50 euros HT soit 10 440,60 TTC, d'où une somme totale de 22 978,20 euros TTC.

 c) Sur le moyen de défense tiré de l'indemnité d'immobilisation

La SCI du [Adresse 2] énonce que le temps nécessaire pour la durée des travaux de remise en état des locaux doit faire l’objet d’une indemnité égale aux loyers et aux charges calculés prorata temporis, soit en l'espèce une indemnité d'immobilisation pour travaux de quatre mois égale à 50 880,85 euros.

La société K-ciopé Conseil conteste le bien-fondé de la demande de la bailleresse, faisant notamment valoir que l'avis d'échéance qu'elle verse ne saurait correspondre à une indemnité d’immobilisation puisqu'y ont été laissés tous les postes de régularisation de charges 2021.




Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de ce texte, il est constant que le preneur qui a quitté les lieux est tenu d'indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, le bailleur a été dans l'impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien dès la restitution des locaux et a subi un préjudice financier de ce fait.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la bailleresse se prévaut d'un préjudice subi du fait de l'impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective et produit une attestation de la société S.R.P. datée du 21 avril 2022, selon laquelle les travaux menés dans les lieux à la suite de leur libération ont duré quatre mois.

Toutefois, comme constaté précédemment, les travaux menés par la société S.R.P., aux termes du devis du 18 juin 2021 et de la facture du 30 juin 2022, ont connu une ampleur excédant ceux rendus nécessaires par l'état des locaux effectivement restitués par la preneuse.

La bailleresse, sur qui pèse la charge de la preuve, échoue donc à justifier que la durée d'immobilisation de quatre mois qu'elle invoque est imputable aux manquements de la locataire.

En conséquence, il n'y a pas lieu de retenir l'indemnité d'immobilisation de 50 880,85 euros qu'elle sollicite.

d) Conclusion sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En l'espèce, il a été jugé supra que la société locataire demeure débitrice envers la bailleresse d'une somme de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021 et d'une somme de 22 978,20 euros au titre des frais de remise en état des locaux, soit la somme totale de 23 587,40 euros.

Dans ces conditions, la bailleresse est fondée à conserver partiellement le montant du dépôt de garantie, à hauteur de ladite somme et il lui incombe d'en restituer le surplus, soit la somme suivante : 72 669,48 euros – 23 587,40 euros = 49 082,08 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SCI du [Adresse 2] à payer à la société K-ciopé Conseil la somme de 49 082,08 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction des sommes de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021 et de 22 978,20 euros au titre des frais de remise en état des locaux.

Le montant de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021 ayant été imputé sur le dépôt de garantie, et la preneuse n'était pas débitrice d'un autre poste d'arriéré locatif, il y a lieu de débouter la bailleresse de sa demande de paiement d'un arriéré locatif.




 Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la réticence abusive du dépôt de garantie

La société K-ciopé Consei énonce que la bailleresse, en refusant la restitution du dépôt de garantie alors qu’elle n’avait fait valoir aucune réclamation, a fait preuve de mauvaise foi et a commis un abus dans l’exercice de son droit caractérisant une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle ajoute que son préjudice est évident en ce que sa trésorerie a été privée d’une somme importante, alors même qu’elle se trouvait dans la période post-covid, qu’elle devait retrouver des locaux et verser un nouveau dépôt de garantie et alors que la SCI du [Adresse 2] avait refusé tout dégrèvement ou étalement du loyer pendant la crise sanitaire.

La SCI du [Adresse 2] oppose qu'elle n’a fait preuve d’aucune résistance abusive compte tenu des sommes dont la locataire était débitrice à son égard en application du contrat de bail.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

D'après l'article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la société K-ciopé Conseil réclame la condamnation de la SCI du [Adresse 2] au paiement d'une somme à titre de dommages-intérêts pour réticence abusive du dépôt de garantie, sans verser le moindre élément attestant que la réticence abusive qu'elle allègue lui aurait causé un préjudice, notamment quant aux difficultés de trésorerie qu'elle invoque.

En outre, comme précédemment établi, il est apparu que la bailleresse était fondée à conserver partiellement le dépôt de garantie en litige.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société K-ciopé Conseil de sa demande de dommages-intérêts.


Sur les demandes accessoires

La SCI du [Adresse 2] qui succombe en grande partie à l’instance, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Me Stéphanie Foulon Bellony en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société K-ciopé Conseil la somme de 2 000 euros.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer à la S.A.S.U. K-ciopé Conseil la somme de 49 082,08 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction des sommes de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021 et de 22 978,20 euros au titre des frais de remise en état des locaux,

Déboute la SCI du [Adresse 2] de ses demandes en paiement d'un arriéré locatif,

Déboute la S.A.S.U. K-ciopé Conseil de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

Déboute la SCI du [Adresse 2] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer à la S.A.S.U. K-ciopé Conseil une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, 

Condamne la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Stéphanie Foulon Bellony en application de l'article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME