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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Castres, 1ère chambre, 31 août 2026, n° 25/00053

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 25 mars 2022, Monsieur [A] [T] et Madame [Q] [T] (ci-après les consorts [T]) ont donné à bail à Monsieur [Z] [F] et madame [D] [I] épouse [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 647 euros et une provision sur charges mensuelle de 15 euros.

Le bail venant à échéance le 24 mars 2025, les époux [T], désireux de vendre leur bien, l’ont fait évaluer et ont, le 12 juillet 2024, fait délivrer un congé pour vendre aux locataires, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Le prix de vente mentionné sur le congé ainsi notifié était de 115000 euros.

Par courrier du 17 juillet 2024, les locataires ont fait part de « leur réel et sérieux positionnement ».

Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] indiquent s’être rendus compte de l’erreur relative au bien mentionné par le commissaire de justice dans le congé adressé aux locataires et c’est dans ces circonstances que le 8 août 2024, ces derniers ont fait signifier à Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] un congé pour vendre venant annuler et remplacer celui du 12 juillet 2024, au prix rectifié de 150000 euros.

Un sinistre a été déclaré par le commissaire de justice auprès de son assureur responsabilité civile.

Dans ce contexte, par acte d'huissier en date du 24 janvier 2025, Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] ont fait assigner Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]. Ils demandent au juge de PRONONCER l’annulation du second congé avec offre de vente et de CONDAMNER Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] au paiement :

de 5000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;de 934,96 euros au titre des réparations ;de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 2 juillet 2026.

A l’audience, Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens. Ils maintiennent leurs demandes en ajoutant le débouté des consorts [T] de leurs demandes. 

A l’appui de leurs prétentions, ils contestent la validité du congé du 8 août 2024 et en demandent la nullité, au motif que le prix proposé était dissuasif, au regard des estimations et des travaux nécessaires, et que ce nouveau congé a été délivré pour que les locataires ne puissent acheter le logement. Ils ajoutent qu’aucune description du logement n’est faite, en méconnaissance de l’article 15 alinéa II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Enfin, ils soulignent que le congé a été délivré par les propriétaires alors que ces derniers se trouvaient en infraction depuis l’entrée dans les lieux des locataires, au regard des obligations légales en matière de contrôles techniques.
Ils font ensuite valoir un préjudice moral dû à la tromperie des bailleurs ainsi que les éléments justifiants la restitution des sommes versées au titre du remplacement de la chaudière relevant des obligations du bailleur au visa de articles 605 et 606 du code civil, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du Code civil. Concernant les demandes reconventionnelles des époux [T], ils en demandent le débouté en ce que leur action en justice ne peut constituer un abus de droit et considèrent que les époux [T] tentent de leur faire supporter les charges de leur bien.

Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens. Ils demandent au tribunal de :

Débouter les époux [F] de toutes leurs demandes ;A titre reconventionnel,
Les condamner au paiement des intérêts au taux légal applicable aux particuliers sur la somme de 150000 euros depuis le 24 mars 2025 jusqu’au jugement définitif à intervenirLes condamner au paiement de la somme de 1833,14 à titre de dommages et intérêts complémentaires,Les condamner au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens
A l’appui de leurs demandes, ils font valoir en premier lieu que l’offre initiale n’a pu produire aucun effet juridique, étant viciée et n’ayant pas fait l’objet d’une acceptation pure et simple avant sa rétractation du 8 août 2024. En second lieu, s’agissant de la demande de nullité du congé du 8 août 2024, il conteste le caractère excessif du prix, sur la base des estimations du bien ayant conduit à la fixation de ce dernier et relève l’absence d’obligation relative à la description du bien. Concernant l’état du logement, les époux [T] contestent les griefs allégués par les locataires et soulignent en tout état de cause l’absence d’impact sur la validité du congé.
Concernant les demandes relatives aux frais de réparation de la chaudière, ils soulignent notamment l’absence de mise en demeure préalable du bailleur conformément à l’article 1222 du code civil. Ils contestent enfin tout préjudice en lien avec la délivrance du congé, qui constitue l’exercice légitime d’un droit.
A titre reconventionnel, les époux [T] allèguent un préjudice financier, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, considérant que l’action en nullité du congé est abusive au regard des éléments soulevés, ce congé empêchant la vente du bien depuis le mois d’août 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I - SUR LA VALIDITE DU CONGE

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués."

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

***

Le bail conclu le 25 mars 2022 et d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 25 mars 2025. Néanmoins, il comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

En l’espèce, un premier congé a été délivré par acte d’huissier le 12 juillet 2024 à Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F], mentionnant un prix 115000 euros. Par courrier du 17 juillet 2024, les locataires ont fait part de « leur réel et sérieux positionnement ».

Il ressort des éléments produits au débat qu’une erreur matérielle a été commise sur le prix de vente, ce qui a conduit à la signification d’un congé annulant et remplaçant le premier, en date du 8 août 2024 et au prix rectifié de 150000 euros. L’erreur matérielle ressort amplement des éléments du dossier (courriel du 2 juillet au commissaire de justice, courrier des propriétaires, déclarations de sinistre, ..).

Si les locataires indiquent avoir exprimé leur intérêt pour le bien par courrier de réponse du 17 juillet, ces derniers n’ont pas accepté purement et simplement ladite offre dans les termes de l’article 1118 du code civil, de sorte que celle-ci a pu être rendue caduque par l’offre modifiée du 8 août 2024. S’ils soutiennent qu’une vente parfaite serait intervenue, reste qu’ils n’ont pas poursuivi les opérations sur la première offre et saisi la juridiction dans ce cadre.

Concernant le prix du congé délivré du 8 août 2024, l’évaluation du bailleur réalisée le 5 juin 2024 par l’agence [Localité 5] IMMOBILIER a fixé une fourchette du bien entre 150 000 et 155000 euros, ce qui a conduit à ce que le prix de 150000 euros ait été mentionné dans la demande réalisée par courriel du 2 juillet 2024 auprès du commissaire du justice pour la délivrance du congé du 12 juillet 2024, puis, compte tenu de l’erreur commise, rectifié dans le second.

Ce prix étant conforme à l’évaluation et à peine au-dessus de la fourchette haute de l’évaluation réalisée par le locataire auprès de SAFTI en date du 8 août 2024 (146174 euros), il ne peut être considéré objectivement comme dissuasif.

Compte tenu de l’erreur sur le prix mentionné dans le congé du 12 juillet 2024, qui est largement démontrée, l’écart de prix entre 115000 et 150000 euros ne peut être retenu comme argument à l’appui du caractère dissuasif allégué.

Concernant le grief relatif à la description des lieux, il sera considéré comme inopérant en l’absence d’obligation à ce titre.

Enfin, les griefs portant sur l’état du logement et les réparations réalisées par le locataire sont sans incidence sur la validité du congé.

Compte tenu de ces éléments, le congé délivré le 8 août 2024 répond aux conditions prescrites pour sa validité.

Par conséquent, Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] seront déboutés de leur demande de nullité du congé du 8 août 2024.


II - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, le congé étant valide, aucun préjudice ne résulter de ces effets.

Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


II - SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION AU TITRE DES REPARATIONS
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».
En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.
A ce titre, le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 relatif notamment aux réparations locatives énumèrent, en annexe, la liste des réparations à la charge du locataire.
Concernant le chauffage, la production d’eau chaude et la robinetterie, il est mentionné :
Le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
L’article 1221 du code civil dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe ou disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

L’article 1222 du code civil dispose « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur les sommes engagées à cette fin ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que certaines interventions sur la chaudière ont été réalisées par les locataires pendant la durée du bail.

Le 14 décembre 2022, une facture de 209 euros est produite : les frais sont relatifs à une intervention ayant conduit à un diagnostic de panne et à la reprise des réglages, contrôle du débit remise en service ;
Le 23 novembre 2023, une facture de 75,71 euros est produite : les frais sont relatifs au remplacement du flexible d’alimentation en gaz de la plaque encastrée sur le plan de travail et contrôle d’étanchéité
Le 23 novembre 2023, une facture de 269,79 euros est produite : les frais sont liés à la mise en place d’un réducteur de pression et la modification de la conduite d’eau froide
Le 26 décembre 2023, une facture d’un montant de 380,46 euros est réglée et relative au remplacement du circulateur chauffage (devis du 4/10/2023 : 425,63 euros)
Selon les termes du décret susmentionné, seules les factures relatives à la mise en place d’un réducteur de pression et celle relative au remplacement du circulateur portent sur des réparations qui incombe propriétaire, car excédant le périmètre ainsi défini.

Toutefois, il incombe au locataire de mettre en demeure le bailleur, ou son mandataire en l’espèce l’agence [Localité 5], avant de réaliser les travaux.

Or, par courrier du 7 octobre 2023, monsieur et madame [F] ont adressé à l’agence [Localité 5] un courrier présenté comme un recommandé dont il n’est justifié ni de l’envoi ni de la bonne réception par son destinataire. Au demeurant ce courrier communique le devis n°00000167 relatif au changement de la pompe de la chaudière, mais ne constitue pas une mise en demeure. 

Aucune preuve d’une telle mise en demeure auprès du bailleur n’est produite au dossier.

Concernant la lettre de mise en demeure du 5 juin 2023, elle porte sur l’eau et le boitier de raccordement extérieur, outre que son envoi en courrier recommandé n’est pas davantage justifié.

Dans ces conditions, monsieur et madame [F] ne sont pas fondés à solliciter le paiement des frais engagés et seront déboutés de leurs demandes de ce chef.


III – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d'une part dans l'usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l'intention exclusive de nuire au demandeur, et d'autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les époux [T] allèguent que l’action en justice est manifestement abusive au regard des arguments soulevés, comme le caractère excessif du prix ou l’absence de description du logement alors qu’ils y ont vécu pendant trois années. Ils ajoutent qu’ils ne peuvent pas vendre leur bien depuis la date du congé, soit presque deux années, ce qui leur génère un préjudice financier.

En l’espèce, les éléments versés au débat ne permettent pas de considérer une intention de nuire ou mauvaise foi grossière, en particulier concernant le prix du bien, notamment en ce que les éléments relatifs à l’erreur commise par le commissaire de justice ont pu ne pas être véritablement contradictoires, et de dès lors, compris, en amont de l’action en justice.

Au demeurant, aucun élément justifiant les difficultés relatives à la vente du bien qui seraient en lien avec l’action en justice n’est produit au débat.

Par conséquent, Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.




IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T], Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] de leur demande d’annulation du congé délivré le 8 août 2024, prenant effet le 15 novembre 2025, concernant le bail conclu le 20 mars 2022 concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] de leur demande de dommages et intérêt ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] de leur demande de restitution relatif aux frais engagés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] à verser à Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 31 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Corinne TORES, greffière.


La greffière, La juge,
Texte intégral
MINUTE N° : 26/00160 
JUGEMENT DU : 31 Août 2026
DOSSIER : N° RG 25/00053 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DBD5
NAC : 5AD
AFFAIRE : [Z] [F], [D] [I] épouse [F] C/ [A] [T], [Q] [K] épouse [T]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame Candys DUQUEROIX,Juge placée déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection 

GREFFIER : Madame Catherine TORRES


PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [F]
Madame [D] [I] épouse [F]
demeurant ensemble 
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [T]
Madame [Q] [K] épouse [T]
demeurant ensemble
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentés par Me Loïc ALRAN, avocat au barreau de CASTRES


Débats tenus à l'audience du : 02 Juillet 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 Août 2026






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 25 mars 2022, Monsieur [A] [T] et Madame [Q] [T] (ci-après les consorts [T]) ont donné à bail à Monsieur [Z] [F] et madame [D] [I] épouse [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 647 euros et une provision sur charges mensuelle de 15 euros.

Le bail venant à échéance le 24 mars 2025, les époux [T], désireux de vendre leur bien, l’ont fait évaluer et ont, le 12 juillet 2024, fait délivrer un congé pour vendre aux locataires, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Le prix de vente mentionné sur le congé ainsi notifié était de 115000 euros.

Par courrier du 17 juillet 2024, les locataires ont fait part de « leur réel et sérieux positionnement ».

Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] indiquent s’être rendus compte de l’erreur relative au bien mentionné par le commissaire de justice dans le congé adressé aux locataires et c’est dans ces circonstances que le 8 août 2024, ces derniers ont fait signifier à Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] un congé pour vendre venant annuler et remplacer celui du 12 juillet 2024, au prix rectifié de 150000 euros.

Un sinistre a été déclaré par le commissaire de justice auprès de son assureur responsabilité civile.

Dans ce contexte, par acte d'huissier en date du 24 janvier 2025, Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] ont fait assigner Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]. Ils demandent au juge de PRONONCER l’annulation du second congé avec offre de vente et de CONDAMNER Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] au paiement :

de 5000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;de 934,96 euros au titre des réparations ;de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 2 juillet 2026.

A l’audience, Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens. Ils maintiennent leurs demandes en ajoutant le débouté des consorts [T] de leurs demandes. 

A l’appui de leurs prétentions, ils contestent la validité du congé du 8 août 2024 et en demandent la nullité, au motif que le prix proposé était dissuasif, au regard des estimations et des travaux nécessaires, et que ce nouveau congé a été délivré pour que les locataires ne puissent acheter le logement. Ils ajoutent qu’aucune description du logement n’est faite, en méconnaissance de l’article 15 alinéa II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Enfin, ils soulignent que le congé a été délivré par les propriétaires alors que ces derniers se trouvaient en infraction depuis l’entrée dans les lieux des locataires, au regard des obligations légales en matière de contrôles techniques.
Ils font ensuite valoir un préjudice moral dû à la tromperie des bailleurs ainsi que les éléments justifiants la restitution des sommes versées au titre du remplacement de la chaudière relevant des obligations du bailleur au visa de articles 605 et 606 du code civil, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du Code civil. Concernant les demandes reconventionnelles des époux [T], ils en demandent le débouté en ce que leur action en justice ne peut constituer un abus de droit et considèrent que les époux [T] tentent de leur faire supporter les charges de leur bien.

Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens. Ils demandent au tribunal de :

Débouter les époux [F] de toutes leurs demandes ;A titre reconventionnel,
Les condamner au paiement des intérêts au taux légal applicable aux particuliers sur la somme de 150000 euros depuis le 24 mars 2025 jusqu’au jugement définitif à intervenirLes condamner au paiement de la somme de 1833,14 à titre de dommages et intérêts complémentaires,Les condamner au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens
A l’appui de leurs demandes, ils font valoir en premier lieu que l’offre initiale n’a pu produire aucun effet juridique, étant viciée et n’ayant pas fait l’objet d’une acceptation pure et simple avant sa rétractation du 8 août 2024. En second lieu, s’agissant de la demande de nullité du congé du 8 août 2024, il conteste le caractère excessif du prix, sur la base des estimations du bien ayant conduit à la fixation de ce dernier et relève l’absence d’obligation relative à la description du bien. Concernant l’état du logement, les époux [T] contestent les griefs allégués par les locataires et soulignent en tout état de cause l’absence d’impact sur la validité du congé.
Concernant les demandes relatives aux frais de réparation de la chaudière, ils soulignent notamment l’absence de mise en demeure préalable du bailleur conformément à l’article 1222 du code civil. Ils contestent enfin tout préjudice en lien avec la délivrance du congé, qui constitue l’exercice légitime d’un droit.
A titre reconventionnel, les époux [T] allèguent un préjudice financier, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, considérant que l’action en nullité du congé est abusive au regard des éléments soulevés, ce congé empêchant la vente du bien depuis le mois d’août 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I - SUR LA VALIDITE DU CONGE

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués."

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

***

Le bail conclu le 25 mars 2022 et d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 25 mars 2025. Néanmoins, il comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

En l’espèce, un premier congé a été délivré par acte d’huissier le 12 juillet 2024 à Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F], mentionnant un prix 115000 euros. Par courrier du 17 juillet 2024, les locataires ont fait part de « leur réel et sérieux positionnement ».

Il ressort des éléments produits au débat qu’une erreur matérielle a été commise sur le prix de vente, ce qui a conduit à la signification d’un congé annulant et remplaçant le premier, en date du 8 août 2024 et au prix rectifié de 150000 euros. L’erreur matérielle ressort amplement des éléments du dossier (courriel du 2 juillet au commissaire de justice, courrier des propriétaires, déclarations de sinistre, ..).

Si les locataires indiquent avoir exprimé leur intérêt pour le bien par courrier de réponse du 17 juillet, ces derniers n’ont pas accepté purement et simplement ladite offre dans les termes de l’article 1118 du code civil, de sorte que celle-ci a pu être rendue caduque par l’offre modifiée du 8 août 2024. S’ils soutiennent qu’une vente parfaite serait intervenue, reste qu’ils n’ont pas poursuivi les opérations sur la première offre et saisi la juridiction dans ce cadre.

Concernant le prix du congé délivré du 8 août 2024, l’évaluation du bailleur réalisée le 5 juin 2024 par l’agence [Localité 5] IMMOBILIER a fixé une fourchette du bien entre 150 000 et 155000 euros, ce qui a conduit à ce que le prix de 150000 euros ait été mentionné dans la demande réalisée par courriel du 2 juillet 2024 auprès du commissaire du justice pour la délivrance du congé du 12 juillet 2024, puis, compte tenu de l’erreur commise, rectifié dans le second.

Ce prix étant conforme à l’évaluation et à peine au-dessus de la fourchette haute de l’évaluation réalisée par le locataire auprès de SAFTI en date du 8 août 2024 (146174 euros), il ne peut être considéré objectivement comme dissuasif.

Compte tenu de l’erreur sur le prix mentionné dans le congé du 12 juillet 2024, qui est largement démontrée, l’écart de prix entre 115000 et 150000 euros ne peut être retenu comme argument à l’appui du caractère dissuasif allégué.

Concernant le grief relatif à la description des lieux, il sera considéré comme inopérant en l’absence d’obligation à ce titre.

Enfin, les griefs portant sur l’état du logement et les réparations réalisées par le locataire sont sans incidence sur la validité du congé.

Compte tenu de ces éléments, le congé délivré le 8 août 2024 répond aux conditions prescrites pour sa validité.

Par conséquent, Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] seront déboutés de leur demande de nullité du congé du 8 août 2024.


II - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, le congé étant valide, aucun préjudice ne résulter de ces effets.

Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


II - SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION AU TITRE DES REPARATIONS
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».
En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.
A ce titre, le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 relatif notamment aux réparations locatives énumèrent, en annexe, la liste des réparations à la charge du locataire.
Concernant le chauffage, la production d’eau chaude et la robinetterie, il est mentionné :
Le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
L’article 1221 du code civil dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe ou disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

L’article 1222 du code civil dispose « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur les sommes engagées à cette fin ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que certaines interventions sur la chaudière ont été réalisées par les locataires pendant la durée du bail.

Le 14 décembre 2022, une facture de 209 euros est produite : les frais sont relatifs à une intervention ayant conduit à un diagnostic de panne et à la reprise des réglages, contrôle du débit remise en service ;
Le 23 novembre 2023, une facture de 75,71 euros est produite : les frais sont relatifs au remplacement du flexible d’alimentation en gaz de la plaque encastrée sur le plan de travail et contrôle d’étanchéité
Le 23 novembre 2023, une facture de 269,79 euros est produite : les frais sont liés à la mise en place d’un réducteur de pression et la modification de la conduite d’eau froide
Le 26 décembre 2023, une facture d’un montant de 380,46 euros est réglée et relative au remplacement du circulateur chauffage (devis du 4/10/2023 : 425,63 euros)
Selon les termes du décret susmentionné, seules les factures relatives à la mise en place d’un réducteur de pression et celle relative au remplacement du circulateur portent sur des réparations qui incombe propriétaire, car excédant le périmètre ainsi défini.

Toutefois, il incombe au locataire de mettre en demeure le bailleur, ou son mandataire en l’espèce l’agence [Localité 5], avant de réaliser les travaux.

Or, par courrier du 7 octobre 2023, monsieur et madame [F] ont adressé à l’agence [Localité 5] un courrier présenté comme un recommandé dont il n’est justifié ni de l’envoi ni de la bonne réception par son destinataire. Au demeurant ce courrier communique le devis n°00000167 relatif au changement de la pompe de la chaudière, mais ne constitue pas une mise en demeure. 

Aucune preuve d’une telle mise en demeure auprès du bailleur n’est produite au dossier.

Concernant la lettre de mise en demeure du 5 juin 2023, elle porte sur l’eau et le boitier de raccordement extérieur, outre que son envoi en courrier recommandé n’est pas davantage justifié.

Dans ces conditions, monsieur et madame [F] ne sont pas fondés à solliciter le paiement des frais engagés et seront déboutés de leurs demandes de ce chef.


III – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d'une part dans l'usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l'intention exclusive de nuire au demandeur, et d'autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les époux [T] allèguent que l’action en justice est manifestement abusive au regard des arguments soulevés, comme le caractère excessif du prix ou l’absence de description du logement alors qu’ils y ont vécu pendant trois années. Ils ajoutent qu’ils ne peuvent pas vendre leur bien depuis la date du congé, soit presque deux années, ce qui leur génère un préjudice financier.

En l’espèce, les éléments versés au débat ne permettent pas de considérer une intention de nuire ou mauvaise foi grossière, en particulier concernant le prix du bien, notamment en ce que les éléments relatifs à l’erreur commise par le commissaire de justice ont pu ne pas être véritablement contradictoires, et de dès lors, compris, en amont de l’action en justice.

Au demeurant, aucun élément justifiant les difficultés relatives à la vente du bien qui seraient en lien avec l’action en justice n’est produit au débat.

Par conséquent, Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.




IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T], Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] de leur demande d’annulation du congé délivré le 8 août 2024, prenant effet le 15 novembre 2025, concernant le bail conclu le 20 mars 2022 concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] de leur demande de dommages et intérêt ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] de leur demande de restitution relatif aux frais engagés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] à verser à Monsieur [A] [T] et madame [Q] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et madame [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 31 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Corinne TORES, greffière.


La greffière, La juge,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1732, code civil 605, code civil 1231-2, code civil 606, code de procedure civile 30, code civil 1118, code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1221, code civil 1222). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-02T19:48:54.135Z.