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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 17 août 2026, n° 25/00502

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 août 2020 à effet du 1er décembre 2020, monsieur [D] [J] et son épouse madame [S] [Z] ont donné à bail à monsieur [L] [M] et madame [F] [K] un local d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 €, outre les charges.

Madame [A] [K] s’est portée caution solidaire des locataires.

L’état des lieux d’entrée a été établi par maître [P], Commissaire de justice le 27 novembre 2020.

Par courrier reçu le 1er juillet 2024, les locataires ont donné leur préavis.

L’état des lieux de sortie a été établi par maître [I], Commissaire de justice le 30 septembre 2024.

Par courrier du 8 octobre 2024, les bailleurs ont fait état de désordres et sollicité le règlement de 8851,67 € soulignant des dégradations et d’un manque d’entretien.

En réponse les locataires, par courrier du 7 novembre 2024 se sont reconnus redevables d’une somme de 1277,05 € avant la prise en compte du dépôt de garantie.

Monsieur [Q], Conciliateur de justice, a dressé un procès-verbal de non conciliation le 21 janvier 2025.

 
Par acte de Commissaire de justice en date du 26 juin 2025, les poux [R] ont fait assigner monsieur [L] [M] et madame [F] [K], et leur caution madame [A] [K] devant la présente juridiction.

Aux termes de leurs conclusions déposées au Greffe le 11 février 2026, développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter, les époux [R] sollicitent, au visa des articles 1103, 1231-1, 1728, 1730 et 1732 du Code civil, et des articles 2, 3-2 et 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au bénéfice de l’exécution provisoire de :

- Déclarer la demande de Monsieur [D] [E] et Madame [S] [E] recevable et bien fondée,

En conséquence,

- Débouter monsieur [L] [M] et madame [F] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- Constater que monsieur [L] [M] et madame [F] [K] ont manqué à leur obligation d'occupation paisible et en bon père de famille du logement loué et ont commis des fautes en dégradant la maison d'habitation appartenant à Monsieur [D] [E] et Madame [S] [E] ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] au paiement de la somme de 10.248,26 €, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 à hauteur de la somme de 8000 € et à compter de l'assignation pour le surplus, à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives commises ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer à monsieur [D] [E] et madame [S] [E] la somme de 209,40 euros au titre des frais de Commissaire de justice exposés pour l'état des lieux de sortie ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer à monsieur [D] [E] et madame [S] [E] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles et tracas subis ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer à monsieur [D] [E] et madame [S] [E] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] aux entiers dépens de l'instance.

En défense, 

Aux termes de leurs conclusions déposées au Greffe le 6 mai 2026, développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter, monsieur [M] et madame [K] sollicitent, au visa des articles 606 et 1353 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Débouter monsieur et madame [E] de toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Sur les réparations locatives ;

- Décerner acte à madame [K] et monsieur [M] de ce qu'ils reconnaissent devoir la somme de 365,90 € ;

- Débouter monsieur et madame [E] de toute demande supérieure à 365,90 € au titre des réparations locatives ;

- Débouter monsieur et madame [E] de leur demande tendant à faire débuter les intérêts au 8 octobre 2024 ;

Sur les frais de constat de Commissaire de Justice,

- Débouter monsieur et madame [E] de leur demande relative aux frais liés au constat de Commissaire de Justice ;

Sur les troubles et tracas,

- Débouter monsieur et madame [E] de leur demande relative aux troubles et tracas ;

Reconventionnellement,

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 498,30 € au titre du dépôt de garantie ;

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 86,42 € par mois à compter du 30 novembre 2024, et ce jusqu'à la complète restitution du dépôt de garantie, soit d'ores et déjà la somme de 1.037,04 € ;

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral ;

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 3.500 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner monsieur et madame [E] aux entiers dépens.

Le dossier a été examiné lors de l’audience du 7 mai 2026.

Monsieur et madame [E] ont déclaré abandonner toute demande à l’égard de madame [F] [K], es qualité de caution, laquelle ne s’est pas présentée et n’a pas été représentée.

Monsieur et madame [E] soulignent que leur assureur n’est pas intervenu à l’occasion d’un dégât des eaux survenu dans la maison.

Madame [K] et monsieur [M] évoquent l’usure des biens et non leur dégradation, ils demandent l’application d’un taux de vétusté.
Ils soulèvent en outre un problème de loyauté à propos des photographies versées aux débats par les bailleurs qui n’ont pas été autorisées, ils remettent en cause les attestations de témoins, ils font état de déductions fiscales non déduites des réclamations et d’interprétation personnelles du Commissaire de Justice telle que « la haie n’est pas bien élaguée », 

La décision a été mise en délibéré au 17 aout 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de dégradations locatives

Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l'article 1231-1 du même code, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1231-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé… .

Il en résulte que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses, il cependant nécessaire de replacer les bailleurs dans la situation qui aurait été la leur si le dommage ne s’était pas réalisé, entrainant une proportionnalité entre la réparation et le préjudice subi.

En l’espèce,

Il convient tout d’abord de souligner que, 

Les bailleurs font état de défaut d’entretien ou de dégradations lors de l’exécution du bail mais ne justifient d’aucun rappel ou mise en demeure adressé aux locataires pendant la période de location.

Les bailleurs versent aux débats des photographies mais n’indiquent pas dans quelles conditions elles ont été obtenues.

Les locataires contestent le bien fondé des attestations versées par les bailleurs au regard de liens existants ou d’éloignement des lieux loués ; les bailleurs n’objectent pas.

Dès lors, 

Seule la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie sera alors prise en compte sur les éléments de dégradations ou défaut d’entretien précis soulevés par les bailleurs.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que les lieux étaient à l’état neuf au jour de la mise en location.

Les locataires ont demeuré 4 années dans le logement. Le bail précise qu’il s’agit d’une première location, les bailleurs ne mentionnent pas l’année de construction ni les conditions antérieures d’occupation, dans leurs conclusions, à propos du plan de travail ils évoquent une construction au cours de l’année 2009, soit 11 ans d’occupation avant la location consentie aux défendeurs, qu’il convient de prendre en compte.


La haie de jardin

Les époux [J] sollicitent 1366,20 € selon un devis de l’entreprise ACCES SAP du 27 septembre 2024 pour des travaux de taille de haies sur les 2 faces et le dessus.

Ce devis a donc été établi antérieurement à l’établissement de l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2024.

La société ACCES SAP n’indique pas à quelle date et dans quelle condition elle a pu se rendre sur place pour prendre en compte les éléments nécessaires à l’établissement de son devis, 

De même les locataires n’indiquent pas à quelle date ils ont précédé à leur dernière taille de haie avant de libérer les lieux.

L’état des lieux d’entrée relève la présence d’une haie diversifiée sans autre précision ; les clichés photographiques joints montrent une haie certes taillée mais avec un sommet parfois en pente ou avec des hauteurs qui varient.

L’état des lieux de sortie relève une haie qui a été élaguée mais de manière non linéaire, l’ensemble n’est pas droit et n’est pas aligné ; les clichés photographiques joints montrent une haie taillée mais avec un dessus avec des variations faibles de hauteur ; et coté route une taille imparfaite.

Un ajustement, voire un complément, de la taille de la haie semble nécessaire, il sera pris en compte le devis de la société ACCES SAP du 27 septembre 2024 avec un abattement de 50 %, soit 683,10 €.


Le cabanon de jardin

Les époux [J] sollicitent 29,70 € selon une facture de LEROY MERLIN du 4 octobre 2024 pour des tasseaux et 921,80 € selon un devis de l’entreprise EDOUEST pour des travaux de traitement et ponçage et application d’une lasure sur un abri de jardin.

Les bailleurs ne justifient pas de l’acquisition et de la période d’édification de l’abri et pas plus d’un traitement apposé.

L’état des lieux d’entrée relève la présence d’un abri en bois en bon état général … l’abri présente deux vantaux en façade et un ventail sur le côté gauche, le sol intérieur est recouvert de dalles non jointées en bon état général. Les photographies montrent un bâtiment en bois avec des disparités de couleur en extérieur, laissant supposer une usure du bâti, et un sol intérieur taché.

L’état des lieux de sortie relève un abri de jardin en bois, le bois est abimé avec de la peinture manquante, des parties qui n’ont pas été entretenues, des bouts de bois abimés, des fenêtres croisillons, celles-ci présentes de nombreuses traces, taches ainsi que des toiles d’araignées, … la peinture du cabanon est dégradée tout comme l’entourage de fenêtre et des ouvrants, … le sol est recouvert de dalles, … l’ensemble est taché,… les murs présentent des disparités de couleur.

Si l’entretien courant est à la charge du locataire, l’usure normale est à la charge du propriétaire ; refaire une peinture sur un ensemble qui implique notamment un nettoyage, un ponçage, une ou deux couches de peinture est une charge non locative.

Cette demande de Les époux [J] sera rejetée

Le jardin

Les époux [J] sollicitent 1049,20€ selon un devis de l’entreprise ACCES SAP du 3 octobre 2024 pour désherbage, arrachage et évacuation et tonte de la pelouse, et 16,90 € selon un devis du 3 octobre 2024 de LEROY MERLIN pour l’achat de gazon.

L’état des lieux d’entrée relève que la pelouse présente des creux ; les photographies montrent une pelouse non tondue à ras, clairsemée, avec des mauvaises herbes et des déchets verts, des mauvaises herbes entre les dalles, en ciment ou en bois, une bordure d’allée non rectiligne.

Lors de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice relève qu’elle n’est pas bien tondue, qu’il y a des mauvaises herbes, des espaces où la terre est visible.

S’il convient de relever la pelouse n’était pas dans un excellent état lors de la prise de possession des lieux, mais son état n’a pas évolué favorablement. Un manque d’entretien peut être relevé.

Il sera pris en compte le devis de la société ACCES SAP du 3 octobre 2024 avec un abattement de 50 %, soit 524,60 €, et le devis de [Localité 1] que les locataires acceptent de prendre en charge.

La terrasse extérieure en bois

Les époux [J] sollicitent 339,50 € et 27,90 € selon un devis du 3 octobre 2024 de [Localité 1] pour 250 vis inox 5x50 et 5 dalles Douglas CL3 1200x100.

L’état des lieux d’entrée relève la présence de dalles de dois composant une terrasse, … la première dalle au-devant de la baie vitrée est enfoncée ; les photographies montrent un ensemble dalle grisée et par endroit noircies, posées au sol, formant une terrasse, l’ensemble semble ancien.`

L’état des lieux de sortie relève la présence d’une terrasse constituée de panneaux de bois, … la terrasse est très endommagée avec des panneaux qui ne sont pas bien imbriqués les uns aux autres, certains qui dépassent, d’autres qui s’affaissent,… la présence de trous et de mousse, l’ensemble est très glissant. Les photographies sont assez similaires à celles de l’état des lieux d’entrée, l’aspect gris semble être accentué.

Il convient de relever que la terrasse n’était déjà usagé lors de la prise de possession des lieux, son évolution entre les deux états des lieux relève de l’usage, en outre le phénomène de glisse est récurent sur ce type de terrasse.

Les locataires reconnaissent toutefois avoir été à l’origine de la dégradation de 5 dalles et offrent de régler 80 € correspondant au remplacement de celles-ci, sans toutefois exposer la justification de ce montant.

La demande indemnitaire des bailleurs sera donc prise en compte avec un taux de vétusté de 70 %, soit 110,22 €.

Les plantations dans le jardin

Les bailleurs déplore la disparition du camélia planté près de l’abri de jardin.

Les locataires reconnaissent devoir prendre en charge son remplacement.

Les parties s’accordent sur un cout de remplacement de 40 €, il sera fait droit à cette demande.

Le lave-vaisselle

Les époux [J] sollicitent le remplacement du lave-vaisselle après que les nouveaux locataires leur ont signalé que celui-ci était bouché.

Selon un document, partiellement tronqué émanant du magasin Boulanger de [Localité 2] du jeudi 3 octobre 2024, mentionnant un lave-vaisselle WHIRPOOL pour 649 €, Les époux [J] sollicitent la condamnation des locataires sortants à leur régler cette somme.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un lave-vaisselle en état d’usage, avec une poignée cassée et un intérieur sale.

L’état des lieux de sortie relève la présence d’un lave-vaisselle de marque BEKO dont la poignée est cassée, le bras désaxé, dans l’ensemble en mauvais état général bien qu’il soit fonctionnel.

Rien n’indique dans ces constatations que les locataires sont à l’origine d’une usure prématurée de l’appareil ménager.

Il doit de plus être relevé que les nouveaux locataires ont signalé un problème aux bailleurs le 10 octobre, l’achat de l’appareil ménager est antérieur, les époux [J] avaient donc pris eux même l’initiative de changer le lave-vaisselle.

Cette demande ne peut aboutir.

Les plinthes des meubles de la cuisine

Les époux [J] sollicitent le remplacement de plinthes à la suite d’un dégât des eaux survenu après la prise de possession des nouveaux locataires dont le lave-vaisselle serait à l’origine.

Monsieur [M] et madame [K] répliquent qu’une dégradation possible des plinthes proviendrait d’un précédent dégât des eaux survenu également au niveau du lave-vaisselle en raison d’une vétusté.

Aucune des parties ne justifie de constat de dégât des eaux.

Le constat d’état des lieux de sortie vient confirmer les dires de monsieur [M] et madame [K] , il note que la plinthe sous le bas des meubles de cuisine est de couleur différente sur le côté gauche et le côté droit, la plinthe sur le côté gauche est abimée, … des traces plus blanchâtres ainsi que des traces plus foncées où il y a eu un précédent dégât des eaux.

Cette demande ne peut donc aboutir.

Les clefs

Les époux [J] sollicitent le remplacement de 4 clés de porte de service qui auraient été restituées couverte de rouille et inutilisables.

L’état des lieux d’entrée indique les clés suivantes ont été remises
3 clés abri de jardin
5 clés de chambre
2 clés porte d’entrée
2 clés boite aux lettres
Sans faite état d’autres clés.

L’état des lieux de sortie mentionne la remise de ces clefs, et d’une clef supplémentaire pour le logement et en complément de 4 clefs de porte de service couvertes de rouille et inutilisables.

Ces clefs ne figurant pas sur l’état des lieux d’entrée, les bailleurs ne peuvent justifier de leur état initial.

Cette demande ne peut aboutir.

Le ménage

Les époux [J] sollicitent 391,11 € selon une proposition commerciale du 27 septembre 2024 de l’entreprise [Adresse 5] pour un nettoyage complémentaire.

Les états des lieux ne mentionne pas l’état général de propreté du bien.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état dans la description des pièce d’un défaut de nettoyage, au contraire de l’état des lieux de sortie lequel mentionne dans la cuisine des taches sur la robinetterie, de la poussière et des taches dans les placards, les poignées de placard collantes, la vitre du four présente des tâches, le lèche frite est très sale, les côtés de placard gras, le rail présente de la poussière, de la poussière au niveau du carrelage ; dans les wc un miroir qui présente des traces et des toiles d’araignée au plafond ; dans la salle de bain une petite toile d’araignée, dans la salle d’eau un peu de poussière dans le placard encastré et le sol de la douche présente des salissures, 

Au vu de ces éléments cette demande est recevable. Il y sera fait droit.

L’enduit extérieur

Les époux [J] sollicitent 5906,52 € selon un devis de l’entreprise ED OUEST du 10 octobre 2024 pour la rénovation de la façade arrière de la maison.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état de constatation au niveau de la façade. Elle doit alors présumée être en bon état, cependant les photographies montrent une façade qui porte déjà les marques du temps tels que des marques noires. Les bailleurs ne mentionnent pas la réalisation de l’enduit actuel.

L’état des lieux de sortie mentionne au niveau de la baie vitrée sur la façade arrière de la maison des traces et des impacts au niveau de l’enduit, des griffures sur le côté gauche de la baie vitrée et des trous avec des marques sur le côté droit.

Dès lors cette demande peut aboutir, il sera pris en compte le devis de la société ED OUEST du 27 septembre 2024 avec un abattement de 50 %,compte tenu de la vétusté, soit 2953,26 €.

[Adresse 6]

Les époux [J] sollicitent 117,80 € selon un ticket de caisse du magasin CASTORAMA de [Localité 2] du 27 septembre 2024 pour l’achat de 4 kits lame occult bois. Ils ajoutent qu’il s’agit de claustra changé à frais communs avec leur voisine.

L’état des lieux d’entrée relève la présence de deux claustras à la partie inférieure cassée. Les photographies montrent des claustras anciens au ton gris.

Les bailleurs indiquent être venus déposer les claustras avant la fin du bail. 

Celles-ci n’étaient manifestement pas en bon état à l’entrée des lieux des locataires.

Le remplacement des clôtures incombant aux bailleurs cette demande sera rejetée.

Le plan de travail de la cuisine

Les époux [J] sollicitent 278 € selon un bon de commande du magasin [Localité 1] du 3 octobre 2024 pour un plan de travail métal vieilli 315x65x3,8 cm pour le remplacement du plan de travail de la cuisine.

L’état des lieux d’entrée relève un plan de travail noir avec la présence de petites rayures et la bande du chant sur le côté gauche décollée.

L’état des lieux de sortie relève un plan de travail qui présente des tâches blanchâtres, qui est dégradé, dont les côtés sont abimés au niveau des angles.

L’état du plan de travail a été aggravé autrement que par l’usure, mais son état et son ancienneté lors de la prise de location doivent être pris en compte

Dès lors cette demande peut aboutir, il sera pris en compte le bon de commande CASTORAMA avec un abattement de 70 %,compte tenu de la vétusté, soit 83,40 €.

La plaque de cuisson
Les époux [J] sollicitent 375 € selon une facture de l’entreprise MENACHOC du 7 octobre 2024, pour l’achat d’une plaque de cuisson à induction Sauter.

L’état des lieux d’entrée relève une plaque de cuisson présentant une rayure.

L’état des lieux de sortie relève une plaque de cuisson dont l’angle droit est cassé, qui présente de nombreuses traces et taches, qui est abimée.

Là encore l’état du plan de la plaque de cuisson a été aggravé autrement que par l’usure, elle a été cassée dans un angle, mais son état et son ancienneté lors de la prise de location doivent être pris en compte.

Dès lors cette demande peut aboutir, il sera pris en compte le bon de commande CASTORAMA avec un abattement de 50 %,compte tenu de la vétusté, soit 187,50 €.


Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Les locataires se trouvant redevables d’indemnités au titre du défaut d’entretien ou de dégradations locatives, leur demande de remboursement du dépôt de garantie dont l’objet même se trouve d’être affecté à ces dépenses induites, ne peut aboutir.



Sur la demande de remboursement des frais d’état des lieux de sortie.

Les époux [J] ont sollicité l’étude AKTICE, titulaire d’un office de Commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie.

Si l’article 3 al 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’avoir pu établir un état des lieux à l’amiable, l’état des lieux est établi par un huissier,

Lorsqu’une partie mandate un huissier par pure convenance personnelle, alors que l’autre partie ne s’est pas opposée à un état des lieux amiable, le coût de l’acte d’huissier sera supporté par la personne qui l’aura mandaté.

Dès lors cette demande des époux [J] qui ne justifient pas que monsieur [M] et madame [K] se sont opposés un état des lieux amiable, sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre des troubles et tracas

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En matière contractuelle, une faute résultant de l'inexécution d'une obligation n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute. 
Les bailleurs qui sollicitent des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral doivent démontrer l'existence d'un préjudice distinct ; en l'absence de justification d'un tel préjudice distinct, la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral doit être rejetée, même si l'inexécution contractuelle est établie et donne lieu à indemnités.
Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral de monsieur [M] et madame [K]

Au vu des éléments développés plus en avant, cette demande sera rejetée.


Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [R] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 2000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.


Monsieur [M] et madame [K] , qui succombent seront condamnés in solidum 


En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], la somme de 4990,09 € détaillée ci-après, de laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie, 

Pour la haie de jardin : 683,10 €.
Pour le jardin : 524,60 €, et 16,90 €
Pour la terrasse extérieure en bois : 110,22 €.
Pour le ménage : 391,11 € 
Pour l’enduit extérieur : 2953,26 €.
Pour les plantations dans le jardin : 40 €, 
Pour le plan de travail de la cuisine 83,40 €.
Pour la plaque de cuisson 187,50 €.

Cette somme sera productive des intérets de droit à compter de l’assignation du 26 juin 2025,

REJETTE les demandes indemnitaires de monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], concernant, le cabanon de jardin, le lave-vaisselle, les plinthes des meubles de la cuisine, les clefs, et les claustras ;

REJETTE la demande de monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie,

REJETTE la demande de monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], au titre des troubles et tracas,

REJETTE la demande monsieur [L] [M] et madame [F] [K], au titre du préjudice moral

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à verser à monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [L] [M] et madame [F] [K] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
N° RG 25/00502 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E2JZ


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 17 Août 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Julie DURAND de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES substituée par Me Manon LE TOLGUENEC, avocat au barreau de VANNES

Madame [S] [Z] épouse [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Julie DURAND de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES substituée par Me Manon LE TOLGUENEC, avocat au barreau de VANNES





DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Madame [F] [K], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA 



DÉBATS : A l'audience publique du 07 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Août 2026 


DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 17 Août 2026 par mise à disposition au greffe



Le :

Exécutoire à : Me DURAND

Copie à : Me PEIGNARD

RG N° 25-502. Jugement du 17 août 2026 

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 août 2020 à effet du 1er décembre 2020, monsieur [D] [J] et son épouse madame [S] [Z] ont donné à bail à monsieur [L] [M] et madame [F] [K] un local d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 €, outre les charges.

Madame [A] [K] s’est portée caution solidaire des locataires.

L’état des lieux d’entrée a été établi par maître [P], Commissaire de justice le 27 novembre 2020.

Par courrier reçu le 1er juillet 2024, les locataires ont donné leur préavis.

L’état des lieux de sortie a été établi par maître [I], Commissaire de justice le 30 septembre 2024.

Par courrier du 8 octobre 2024, les bailleurs ont fait état de désordres et sollicité le règlement de 8851,67 € soulignant des dégradations et d’un manque d’entretien.

En réponse les locataires, par courrier du 7 novembre 2024 se sont reconnus redevables d’une somme de 1277,05 € avant la prise en compte du dépôt de garantie.

Monsieur [Q], Conciliateur de justice, a dressé un procès-verbal de non conciliation le 21 janvier 2025.

 
Par acte de Commissaire de justice en date du 26 juin 2025, les poux [R] ont fait assigner monsieur [L] [M] et madame [F] [K], et leur caution madame [A] [K] devant la présente juridiction.

Aux termes de leurs conclusions déposées au Greffe le 11 février 2026, développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter, les époux [R] sollicitent, au visa des articles 1103, 1231-1, 1728, 1730 et 1732 du Code civil, et des articles 2, 3-2 et 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au bénéfice de l’exécution provisoire de :

- Déclarer la demande de Monsieur [D] [E] et Madame [S] [E] recevable et bien fondée,

En conséquence,

- Débouter monsieur [L] [M] et madame [F] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- Constater que monsieur [L] [M] et madame [F] [K] ont manqué à leur obligation d'occupation paisible et en bon père de famille du logement loué et ont commis des fautes en dégradant la maison d'habitation appartenant à Monsieur [D] [E] et Madame [S] [E] ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] au paiement de la somme de 10.248,26 €, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 à hauteur de la somme de 8000 € et à compter de l'assignation pour le surplus, à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives commises ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer à monsieur [D] [E] et madame [S] [E] la somme de 209,40 euros au titre des frais de Commissaire de justice exposés pour l'état des lieux de sortie ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer à monsieur [D] [E] et madame [S] [E] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles et tracas subis ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer à monsieur [D] [E] et madame [S] [E] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] aux entiers dépens de l'instance.

En défense, 

Aux termes de leurs conclusions déposées au Greffe le 6 mai 2026, développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter, monsieur [M] et madame [K] sollicitent, au visa des articles 606 et 1353 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Débouter monsieur et madame [E] de toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Sur les réparations locatives ;

- Décerner acte à madame [K] et monsieur [M] de ce qu'ils reconnaissent devoir la somme de 365,90 € ;

- Débouter monsieur et madame [E] de toute demande supérieure à 365,90 € au titre des réparations locatives ;

- Débouter monsieur et madame [E] de leur demande tendant à faire débuter les intérêts au 8 octobre 2024 ;

Sur les frais de constat de Commissaire de Justice,

- Débouter monsieur et madame [E] de leur demande relative aux frais liés au constat de Commissaire de Justice ;

Sur les troubles et tracas,

- Débouter monsieur et madame [E] de leur demande relative aux troubles et tracas ;

Reconventionnellement,

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 498,30 € au titre du dépôt de garantie ;

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 86,42 € par mois à compter du 30 novembre 2024, et ce jusqu'à la complète restitution du dépôt de garantie, soit d'ores et déjà la somme de 1.037,04 € ;

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral ;

- Condamner in solidum monsieur et madame [E] à régler à madame [K] et monsieur [M] la somme de 3.500 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner monsieur et madame [E] aux entiers dépens.

Le dossier a été examiné lors de l’audience du 7 mai 2026.

Monsieur et madame [E] ont déclaré abandonner toute demande à l’égard de madame [F] [K], es qualité de caution, laquelle ne s’est pas présentée et n’a pas été représentée.

Monsieur et madame [E] soulignent que leur assureur n’est pas intervenu à l’occasion d’un dégât des eaux survenu dans la maison.

Madame [K] et monsieur [M] évoquent l’usure des biens et non leur dégradation, ils demandent l’application d’un taux de vétusté.
Ils soulèvent en outre un problème de loyauté à propos des photographies versées aux débats par les bailleurs qui n’ont pas été autorisées, ils remettent en cause les attestations de témoins, ils font état de déductions fiscales non déduites des réclamations et d’interprétation personnelles du Commissaire de Justice telle que « la haie n’est pas bien élaguée », 

La décision a été mise en délibéré au 17 aout 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de dégradations locatives

Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l'article 1231-1 du même code, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1231-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé… .

Il en résulte que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses, il cependant nécessaire de replacer les bailleurs dans la situation qui aurait été la leur si le dommage ne s’était pas réalisé, entrainant une proportionnalité entre la réparation et le préjudice subi.

En l’espèce,

Il convient tout d’abord de souligner que, 

Les bailleurs font état de défaut d’entretien ou de dégradations lors de l’exécution du bail mais ne justifient d’aucun rappel ou mise en demeure adressé aux locataires pendant la période de location.

Les bailleurs versent aux débats des photographies mais n’indiquent pas dans quelles conditions elles ont été obtenues.

Les locataires contestent le bien fondé des attestations versées par les bailleurs au regard de liens existants ou d’éloignement des lieux loués ; les bailleurs n’objectent pas.

Dès lors, 

Seule la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie sera alors prise en compte sur les éléments de dégradations ou défaut d’entretien précis soulevés par les bailleurs.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que les lieux étaient à l’état neuf au jour de la mise en location.

Les locataires ont demeuré 4 années dans le logement. Le bail précise qu’il s’agit d’une première location, les bailleurs ne mentionnent pas l’année de construction ni les conditions antérieures d’occupation, dans leurs conclusions, à propos du plan de travail ils évoquent une construction au cours de l’année 2009, soit 11 ans d’occupation avant la location consentie aux défendeurs, qu’il convient de prendre en compte.


La haie de jardin

Les époux [J] sollicitent 1366,20 € selon un devis de l’entreprise ACCES SAP du 27 septembre 2024 pour des travaux de taille de haies sur les 2 faces et le dessus.

Ce devis a donc été établi antérieurement à l’établissement de l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2024.

La société ACCES SAP n’indique pas à quelle date et dans quelle condition elle a pu se rendre sur place pour prendre en compte les éléments nécessaires à l’établissement de son devis, 

De même les locataires n’indiquent pas à quelle date ils ont précédé à leur dernière taille de haie avant de libérer les lieux.

L’état des lieux d’entrée relève la présence d’une haie diversifiée sans autre précision ; les clichés photographiques joints montrent une haie certes taillée mais avec un sommet parfois en pente ou avec des hauteurs qui varient.

L’état des lieux de sortie relève une haie qui a été élaguée mais de manière non linéaire, l’ensemble n’est pas droit et n’est pas aligné ; les clichés photographiques joints montrent une haie taillée mais avec un dessus avec des variations faibles de hauteur ; et coté route une taille imparfaite.

Un ajustement, voire un complément, de la taille de la haie semble nécessaire, il sera pris en compte le devis de la société ACCES SAP du 27 septembre 2024 avec un abattement de 50 %, soit 683,10 €.


Le cabanon de jardin

Les époux [J] sollicitent 29,70 € selon une facture de LEROY MERLIN du 4 octobre 2024 pour des tasseaux et 921,80 € selon un devis de l’entreprise EDOUEST pour des travaux de traitement et ponçage et application d’une lasure sur un abri de jardin.

Les bailleurs ne justifient pas de l’acquisition et de la période d’édification de l’abri et pas plus d’un traitement apposé.

L’état des lieux d’entrée relève la présence d’un abri en bois en bon état général … l’abri présente deux vantaux en façade et un ventail sur le côté gauche, le sol intérieur est recouvert de dalles non jointées en bon état général. Les photographies montrent un bâtiment en bois avec des disparités de couleur en extérieur, laissant supposer une usure du bâti, et un sol intérieur taché.

L’état des lieux de sortie relève un abri de jardin en bois, le bois est abimé avec de la peinture manquante, des parties qui n’ont pas été entretenues, des bouts de bois abimés, des fenêtres croisillons, celles-ci présentes de nombreuses traces, taches ainsi que des toiles d’araignées, … la peinture du cabanon est dégradée tout comme l’entourage de fenêtre et des ouvrants, … le sol est recouvert de dalles, … l’ensemble est taché,… les murs présentent des disparités de couleur.

Si l’entretien courant est à la charge du locataire, l’usure normale est à la charge du propriétaire ; refaire une peinture sur un ensemble qui implique notamment un nettoyage, un ponçage, une ou deux couches de peinture est une charge non locative.

Cette demande de Les époux [J] sera rejetée

Le jardin

Les époux [J] sollicitent 1049,20€ selon un devis de l’entreprise ACCES SAP du 3 octobre 2024 pour désherbage, arrachage et évacuation et tonte de la pelouse, et 16,90 € selon un devis du 3 octobre 2024 de LEROY MERLIN pour l’achat de gazon.

L’état des lieux d’entrée relève que la pelouse présente des creux ; les photographies montrent une pelouse non tondue à ras, clairsemée, avec des mauvaises herbes et des déchets verts, des mauvaises herbes entre les dalles, en ciment ou en bois, une bordure d’allée non rectiligne.

Lors de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice relève qu’elle n’est pas bien tondue, qu’il y a des mauvaises herbes, des espaces où la terre est visible.

S’il convient de relever la pelouse n’était pas dans un excellent état lors de la prise de possession des lieux, mais son état n’a pas évolué favorablement. Un manque d’entretien peut être relevé.

Il sera pris en compte le devis de la société ACCES SAP du 3 octobre 2024 avec un abattement de 50 %, soit 524,60 €, et le devis de [Localité 1] que les locataires acceptent de prendre en charge.

La terrasse extérieure en bois

Les époux [J] sollicitent 339,50 € et 27,90 € selon un devis du 3 octobre 2024 de [Localité 1] pour 250 vis inox 5x50 et 5 dalles Douglas CL3 1200x100.

L’état des lieux d’entrée relève la présence de dalles de dois composant une terrasse, … la première dalle au-devant de la baie vitrée est enfoncée ; les photographies montrent un ensemble dalle grisée et par endroit noircies, posées au sol, formant une terrasse, l’ensemble semble ancien.`

L’état des lieux de sortie relève la présence d’une terrasse constituée de panneaux de bois, … la terrasse est très endommagée avec des panneaux qui ne sont pas bien imbriqués les uns aux autres, certains qui dépassent, d’autres qui s’affaissent,… la présence de trous et de mousse, l’ensemble est très glissant. Les photographies sont assez similaires à celles de l’état des lieux d’entrée, l’aspect gris semble être accentué.

Il convient de relever que la terrasse n’était déjà usagé lors de la prise de possession des lieux, son évolution entre les deux états des lieux relève de l’usage, en outre le phénomène de glisse est récurent sur ce type de terrasse.

Les locataires reconnaissent toutefois avoir été à l’origine de la dégradation de 5 dalles et offrent de régler 80 € correspondant au remplacement de celles-ci, sans toutefois exposer la justification de ce montant.

La demande indemnitaire des bailleurs sera donc prise en compte avec un taux de vétusté de 70 %, soit 110,22 €.

Les plantations dans le jardin

Les bailleurs déplore la disparition du camélia planté près de l’abri de jardin.

Les locataires reconnaissent devoir prendre en charge son remplacement.

Les parties s’accordent sur un cout de remplacement de 40 €, il sera fait droit à cette demande.

Le lave-vaisselle

Les époux [J] sollicitent le remplacement du lave-vaisselle après que les nouveaux locataires leur ont signalé que celui-ci était bouché.

Selon un document, partiellement tronqué émanant du magasin Boulanger de [Localité 2] du jeudi 3 octobre 2024, mentionnant un lave-vaisselle WHIRPOOL pour 649 €, Les époux [J] sollicitent la condamnation des locataires sortants à leur régler cette somme.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un lave-vaisselle en état d’usage, avec une poignée cassée et un intérieur sale.

L’état des lieux de sortie relève la présence d’un lave-vaisselle de marque BEKO dont la poignée est cassée, le bras désaxé, dans l’ensemble en mauvais état général bien qu’il soit fonctionnel.

Rien n’indique dans ces constatations que les locataires sont à l’origine d’une usure prématurée de l’appareil ménager.

Il doit de plus être relevé que les nouveaux locataires ont signalé un problème aux bailleurs le 10 octobre, l’achat de l’appareil ménager est antérieur, les époux [J] avaient donc pris eux même l’initiative de changer le lave-vaisselle.

Cette demande ne peut aboutir.

Les plinthes des meubles de la cuisine

Les époux [J] sollicitent le remplacement de plinthes à la suite d’un dégât des eaux survenu après la prise de possession des nouveaux locataires dont le lave-vaisselle serait à l’origine.

Monsieur [M] et madame [K] répliquent qu’une dégradation possible des plinthes proviendrait d’un précédent dégât des eaux survenu également au niveau du lave-vaisselle en raison d’une vétusté.

Aucune des parties ne justifie de constat de dégât des eaux.

Le constat d’état des lieux de sortie vient confirmer les dires de monsieur [M] et madame [K] , il note que la plinthe sous le bas des meubles de cuisine est de couleur différente sur le côté gauche et le côté droit, la plinthe sur le côté gauche est abimée, … des traces plus blanchâtres ainsi que des traces plus foncées où il y a eu un précédent dégât des eaux.

Cette demande ne peut donc aboutir.

Les clefs

Les époux [J] sollicitent le remplacement de 4 clés de porte de service qui auraient été restituées couverte de rouille et inutilisables.

L’état des lieux d’entrée indique les clés suivantes ont été remises
3 clés abri de jardin
5 clés de chambre
2 clés porte d’entrée
2 clés boite aux lettres
Sans faite état d’autres clés.

L’état des lieux de sortie mentionne la remise de ces clefs, et d’une clef supplémentaire pour le logement et en complément de 4 clefs de porte de service couvertes de rouille et inutilisables.

Ces clefs ne figurant pas sur l’état des lieux d’entrée, les bailleurs ne peuvent justifier de leur état initial.

Cette demande ne peut aboutir.

Le ménage

Les époux [J] sollicitent 391,11 € selon une proposition commerciale du 27 septembre 2024 de l’entreprise [Adresse 5] pour un nettoyage complémentaire.

Les états des lieux ne mentionne pas l’état général de propreté du bien.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état dans la description des pièce d’un défaut de nettoyage, au contraire de l’état des lieux de sortie lequel mentionne dans la cuisine des taches sur la robinetterie, de la poussière et des taches dans les placards, les poignées de placard collantes, la vitre du four présente des tâches, le lèche frite est très sale, les côtés de placard gras, le rail présente de la poussière, de la poussière au niveau du carrelage ; dans les wc un miroir qui présente des traces et des toiles d’araignée au plafond ; dans la salle de bain une petite toile d’araignée, dans la salle d’eau un peu de poussière dans le placard encastré et le sol de la douche présente des salissures, 

Au vu de ces éléments cette demande est recevable. Il y sera fait droit.

L’enduit extérieur

Les époux [J] sollicitent 5906,52 € selon un devis de l’entreprise ED OUEST du 10 octobre 2024 pour la rénovation de la façade arrière de la maison.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état de constatation au niveau de la façade. Elle doit alors présumée être en bon état, cependant les photographies montrent une façade qui porte déjà les marques du temps tels que des marques noires. Les bailleurs ne mentionnent pas la réalisation de l’enduit actuel.

L’état des lieux de sortie mentionne au niveau de la baie vitrée sur la façade arrière de la maison des traces et des impacts au niveau de l’enduit, des griffures sur le côté gauche de la baie vitrée et des trous avec des marques sur le côté droit.

Dès lors cette demande peut aboutir, il sera pris en compte le devis de la société ED OUEST du 27 septembre 2024 avec un abattement de 50 %,compte tenu de la vétusté, soit 2953,26 €.

[Adresse 6]

Les époux [J] sollicitent 117,80 € selon un ticket de caisse du magasin CASTORAMA de [Localité 2] du 27 septembre 2024 pour l’achat de 4 kits lame occult bois. Ils ajoutent qu’il s’agit de claustra changé à frais communs avec leur voisine.

L’état des lieux d’entrée relève la présence de deux claustras à la partie inférieure cassée. Les photographies montrent des claustras anciens au ton gris.

Les bailleurs indiquent être venus déposer les claustras avant la fin du bail. 

Celles-ci n’étaient manifestement pas en bon état à l’entrée des lieux des locataires.

Le remplacement des clôtures incombant aux bailleurs cette demande sera rejetée.

Le plan de travail de la cuisine

Les époux [J] sollicitent 278 € selon un bon de commande du magasin [Localité 1] du 3 octobre 2024 pour un plan de travail métal vieilli 315x65x3,8 cm pour le remplacement du plan de travail de la cuisine.

L’état des lieux d’entrée relève un plan de travail noir avec la présence de petites rayures et la bande du chant sur le côté gauche décollée.

L’état des lieux de sortie relève un plan de travail qui présente des tâches blanchâtres, qui est dégradé, dont les côtés sont abimés au niveau des angles.

L’état du plan de travail a été aggravé autrement que par l’usure, mais son état et son ancienneté lors de la prise de location doivent être pris en compte

Dès lors cette demande peut aboutir, il sera pris en compte le bon de commande CASTORAMA avec un abattement de 70 %,compte tenu de la vétusté, soit 83,40 €.

La plaque de cuisson
Les époux [J] sollicitent 375 € selon une facture de l’entreprise MENACHOC du 7 octobre 2024, pour l’achat d’une plaque de cuisson à induction Sauter.

L’état des lieux d’entrée relève une plaque de cuisson présentant une rayure.

L’état des lieux de sortie relève une plaque de cuisson dont l’angle droit est cassé, qui présente de nombreuses traces et taches, qui est abimée.

Là encore l’état du plan de la plaque de cuisson a été aggravé autrement que par l’usure, elle a été cassée dans un angle, mais son état et son ancienneté lors de la prise de location doivent être pris en compte.

Dès lors cette demande peut aboutir, il sera pris en compte le bon de commande CASTORAMA avec un abattement de 50 %,compte tenu de la vétusté, soit 187,50 €.


Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Les locataires se trouvant redevables d’indemnités au titre du défaut d’entretien ou de dégradations locatives, leur demande de remboursement du dépôt de garantie dont l’objet même se trouve d’être affecté à ces dépenses induites, ne peut aboutir.



Sur la demande de remboursement des frais d’état des lieux de sortie.

Les époux [J] ont sollicité l’étude AKTICE, titulaire d’un office de Commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie.

Si l’article 3 al 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’avoir pu établir un état des lieux à l’amiable, l’état des lieux est établi par un huissier,

Lorsqu’une partie mandate un huissier par pure convenance personnelle, alors que l’autre partie ne s’est pas opposée à un état des lieux amiable, le coût de l’acte d’huissier sera supporté par la personne qui l’aura mandaté.

Dès lors cette demande des époux [J] qui ne justifient pas que monsieur [M] et madame [K] se sont opposés un état des lieux amiable, sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre des troubles et tracas

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En matière contractuelle, une faute résultant de l'inexécution d'une obligation n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute. 
Les bailleurs qui sollicitent des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral doivent démontrer l'existence d'un préjudice distinct ; en l'absence de justification d'un tel préjudice distinct, la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral doit être rejetée, même si l'inexécution contractuelle est établie et donne lieu à indemnités.
Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral de monsieur [M] et madame [K]

Au vu des éléments développés plus en avant, cette demande sera rejetée.


Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [R] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 2000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.


Monsieur [M] et madame [K] , qui succombent seront condamnés in solidum 


En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à payer monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], la somme de 4990,09 € détaillée ci-après, de laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie, 

Pour la haie de jardin : 683,10 €.
Pour le jardin : 524,60 €, et 16,90 €
Pour la terrasse extérieure en bois : 110,22 €.
Pour le ménage : 391,11 € 
Pour l’enduit extérieur : 2953,26 €.
Pour les plantations dans le jardin : 40 €, 
Pour le plan de travail de la cuisine 83,40 €.
Pour la plaque de cuisson 187,50 €.

Cette somme sera productive des intérets de droit à compter de l’assignation du 26 juin 2025,

REJETTE les demandes indemnitaires de monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], concernant, le cabanon de jardin, le lave-vaisselle, les plinthes des meubles de la cuisine, les clefs, et les claustras ;

REJETTE la demande de monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie,

REJETTE la demande de monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], au titre des troubles et tracas,

REJETTE la demande monsieur [L] [M] et madame [F] [K], au titre du préjudice moral

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE solidairement monsieur [L] [M] et madame [F] [K] à verser à monsieur [D] [J], et son épouse madame [S] [Z], la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [L] [M] et madame [F] [K] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 606, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-18T20:35:00.869Z.