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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 4 ème Chambre civile, 2 juillet 2026, n° 26/00372

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 23 février 2020 prenant effet au 15 mars 2020, la S.C.I. LES JUMEAUX a donné à bail à Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 450,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 7,50 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 100,00 euros.

La S.C.I. M.R.G. IMMO étant devenue propriétaire du bien situé [Adresse 2], un nouveau contrat de bail d'habitation a été conclu avec Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] le 01 octobre 2021.

La S.C.I. M.R.G. IMMO a fait délivrer le 15 novembre 2024 à Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 480,00 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, ainsi qu'une sommation de communiquer à leur assureur le nom du bénéficiaire du règlement d'un litige survenu à la suite d'un dégâts des eaux.

L'état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 16 janvier 2025 à la suite du départ des locataires.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 janvier 2026, signifiée par dépôt à étude pour les deux défendeurs, la S.C.I. M.R.G. IMMO a attrait Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
2 160,00 euros au titre des loyers et charges impayés au ainsi qu’au titre des frais de remise en état, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer ;14 674,00 euros au titre des réparations locatives ;300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.
L’audience s’est tenue le 5 mai 2026 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l'audience, la S.C.I. M.R.G. IMMO, représentée par son associé, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’assignation. Elle a indiqué avoir rencontré d'importantes difficultés avec ses locataires, tant au regard du paiement de leur loyer que de l'état dans lequel le logement avait été rendu après leur départ.

Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.

Il a été offert à la demanderesse la possibilité de produire dans le cadre d'une note en délibéré les pièces justificatives visées dans l'assignation. La S.C.I. M.R.G. IMMO a adressé au tribunal deux courriers contenant différentes pièces dans le délais imparti.

Motifs

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision.




MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, «  Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. »

La S.C.I. M.R.G. IMMO a été autorisée à produire dans le cadre du délibéré les pièces jointes à l'assignation et venant au soutien de ses prétentions. La demanderesse a, dans ce cadre, adressé au tribunal deux courriers, l'un par l'intermédiaire du commissaire de justice chargé de l'assignation, l'un directement. Toutefois, il convient de relever que les pièces jointes à ces deux courriers ne sont pas identiques, en ce que notamment la S.C.I. M.R.G. IMMO a versé dans son second courrier un nombre important de documents qui ne semblent pas avoir été joints à l'assignation (par exemple, l'état des lieux d'entrée). Dès lors, en ce qu'il est impossible de déterminer quelles pièces ont été effectivement adressées aux défendeurs avec l'acte introductif d'instance, compte tenu de l'imprécision de celui-ci (par exemple : « factures de remise en état »), seules seront prises en compte les pièces adressées dans le cadre du délibéré par le commissaire de justice.

Sur l'absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la S.C.I. M.R.G. IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse) à la somme de 2 160,00 euros.

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement des loyers des mois d'octobre 2024 à janvier 2025 en intégralité et le paiement de la moitié du loyer du mois de février 2025.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] ont quitté le logement le 16 janvier 2025, date de l'état des lieux de sortie. Or, la S.C.I. M.R.G. IMMO ne fournit aucun congé qui justifierait qu’un délai de préavis court après cette date.

De surcroît, la S.C.I. M.R.G. IMMO a fait délivrer à Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] un commandement de payer les loyers échus le 15 novembre 2024. Ce commandement vise la clause résolutoire figurant au contrat de bail et prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement demeuré infructueux. Il ressort du décompte fourni par la S.C.I. M.R.G. IMMO que la dette n’a pas été soldée dans le délai imparti. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 janvier 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît qu’il existe un accord entre la S.C.I. M.R.G. IMMO et Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] pour que le contrat de bail prenne fin à la date du 16 janvier 2025.

Par conséquent, le mois de février 2025 ne peut être facturé, même partiellement aux locataires et il convient de retenir une échéance proratisée de 256,00 euros pour le mois de janvier 2025 (480 ÷ 30 x 16).

Enfin, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 100,00 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer la somme de 1 596,00 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance proratisée de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement des réparations locatives

Selon l'article 1730 du code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L'article suivant précise que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Selon l'article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l'article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l'article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l'un des faits suivants :
– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;
– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;
– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait "d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement" ;
– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit. En son absence, il y a donc lieu de présumer que le preneur à bail a reçu les locaux en bon état, les défendeurs n’apportant pas la preuve contraire.

En outre, il ressort de l'état des lieux de sortie du 16 janvier 2025, que plusieurs éléments du logement sont décrits comme étant en mauvais état ou abîmés.

Pour évaluer le montant des réparations, il convient de procéder à une comparaison entre l’état du bien loué décrit dans le constat des lieux de sortie précité et les factures dont la prise en charge est sollicitée, étant précisé qu’au regard de l’occupation des lieux durant près de 5 ans, la vétusté devra être appréciée.

Le bailleur verse 3 factures de la société MLKCALO au soutien de ses demandes :
Une facture n°FAC-2025-0095, en date du 08 septembre 2025 relative à la réfection de la toiture extérieure suite à des infiltrations d'eau causées par des matériaux endommagés, pour un montant de 3 406,80 euros toutes taxes comprises ;Une facture n°FAC-2025-0091, en date du 27 août 2025, pour un montant total de 9 401,70 euros toutes taxes comprises relative à :la dépose des dalles et des éléments de cuisine,l'enlèvement des encombrants et l'assainissement des zones souillées par les excréments d'animaux,la pose de peinture sur les murs et plafonds au rez de chaussée et à l'étage du logement,la dépose du vinyle et la pose d'un carrelage,la pose d'une cuisine comprenant 3 éléments bas et 2 éléments haut,la pose d'un parquet stratifié à l'étage.Une facture n°FAC-2025-0090, en date du 27 août 2025 relative à la réfection de la salle de bain, pour un montant de 5 626,08 euros toutes taxes comprises ;
Il convient d'examiner les différentes factures versées aux débats afin d'évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives.

Sur la facture n°FAC-2025-0090, en date du 27 août 2025

Cette facture porte sur « la réfection de la salle de bain suite à des dégradations causant des fuites et des infiltrations ».

Il ressort de la sommation de communiquer adressée aux locataires le 15 novembre 2024, qu'un dégât des eaux est survenu dans le logement pendant la durée du bail. Lors de l'audience, le représentant de la société bailleresse a précisé que ce sinistre avait eu lieu dans la salle de bains du logement, puisqu'il a notamment précisé qu'il avait pu changer le bac à douche. Il a également souligné les difficultés de communication qu'il avait rencontré avec les défendeurs, lesquels devaient activer leur assurance.

Au regard de ces éléments et faute de précision supplémentaire quant à l'origine du sinistre, son éventuelle prise en charge par les assureurs et les possibles travaux ayant déjà eu lieu pour y faire face, les demandes de réparations fondées sur ce devis et relatives à la réfection complète de la salle de bains seront rejetées.




Sur la facture n°FAC-2025-0095, en date du 08 septembre 2025

Cette facture est relative à la réfection de la toiture extérieure du logement. 

Toutefois, aucun élément n'est mentionné dans l'état des lieux de sortie sur l'état de la toiture.

La S.C.I. M.R.G. IMMO sera donc déboutée de ses demandes de réparations à ce titre.


Sur la facture n°FAC-2025-0091, en date du 27 août 2025

Cette facture porte sur différents travaux dans le logement loué.

1/ La cuisine

Il ressort de ce devis, que sont facturés :
- la dépose des dalles, vinyles et éléments de cuisine (pour 500,00 euros HT) ,
-la pose d'une cuisine comprenant 3 éléments bas et 2 éléments haut (pour 900,00 euros HT),

Sur l’état des lieux de sortie, il est mentionné que le parquet de cette pièce est très abîmé. Plusieurs équipements (évier, robinetterie, plaque de cuisson, hotte et four) sont également décrits comme étant en mauvais état.

Toutefois, il convient de rappeler que les locataires sont restés quasiment 5 années dans le logement, de sorte qu'il y a lieu de prendre en compte la vétusté, telle que définie par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Dès lors, le remplacement de la cuisine ne peut être intégralement imputé aux locataires et il convient d'appliquer un taux d'abattement (d'usure) de 36 % sur le montant des sommes demandées à ce titre (1 400,00 euros HT au total, soit 896,00 euros HT à la charge des locataires).

Ainsi, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 985,60 euros TTC concernant ce poste de réparation.

2/ L'enlèvement des encombrants et le nettoyage

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 1 200,00 euros HT à ce titre.

Toutefois, s'il ressort de l'état des lieux de sortie versé aux débats qu'un vieux canapé ainsi que des détritus ont été laissés dans le logement, il n'est pas fait état d'excréments d'animaux évoqués lors de l'audience par la demanderesse et mentionnés dans la facture produite.

Dès lors, il convient de partager le montant de la somme facturée à ce titre.

Ainsi, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 660,00 euros TTC concernant ce poste de réparation.

3/ La peinture des murs et des plafonds

Sur le fondement de cette facture, la S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 2 036,00 euros HT pour la réfection des peintures des murs et plafonds du rez de chaussée et 568,00 euros HT pour ceux de l'étage.

Aucune indication n'est toutefois donnée sur les pièces concernées, étant précisé que l'étage de chacune d'entre elle n'est pas renseignée sur l'état des lieux. Il convient par conséquence de faire une appréciation globale de l'état des murs et des plafonds pour évaluer la nécessité de refaire les peintures.

A ce titre, il ressort de l'état des lieux de sortie du 16 janvier 2025, que les peintures des murs et plafonds sont décrites comme étant en mauvais état voir en état d'usage.

Néanmois, il convient de prendre en compte la vétusté en raison de la durée de la location.

Dès lors, la réfection des peintures ne peut être intégralement imputée aux locataires et il convient d'appliquer un taux d'abattement (d'usure) de 60 % sur le montant des sommes demandées à ce titre (2 604,00 euros HT au total, soit 1 041,60 euros HT à la charge des locataires).

Ainsi, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 1 145,76 euros TTC concernant ce poste de réparation.

4/ La dépose du vinyle et la pose d'un carrelage

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 2 170,00 euros HT à ce titre. Toutefois, aucune précision n'est donnée sur la pièce concernée par ce changement de sol.

Il convient de déduire de l'état des lieux de sortie que la seule pièce recouverte de vinyle est le séjour. Celui ci est décrit comme étant en état d'usage dans ce document, étant précisé qu'il y est également fait mention de la présence de tâches. 

L'état de ce sol ne justifie pas à lui seul son remplacement et le coût de celui-ci ne saurait pas conséquence être supporté par les locataires.

En outre, il convient de prendre en compte la vétusté en raison de la durée de la location.

Dès lors, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 238,87 euros TTC concernant ce poste de réparation.

5/ La pose d'un parquet stratifié

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 1 741,00 euros HT pour la pose d'un parquet stratifié à l'étage du logement sur 34m2.

Il convient de déduire de cette précision et de l'état des lieux de sortie que les pièces concernées sont les deux chambres, dont le parquet est décrit comme étant en bon état pour l'une et en mauvais état pour l'autre.

Dès lors il y a lieu de diviser le montant sollicité par deux, le remplacement du parquet dans les deux chambres n'étant pas justifié, et de prendre en compte la vétusté en raison de la durée de la location.

Dès lors, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 935,00 euros TTC concernant ce poste de réparation.

En conclusion, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront condamnés à verser à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 3 965,23 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et de l’assignation.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. M.R.G. IMMO l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient de condamner in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 1 596,00 euros au titre des loyers et des charges locatives échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 3 965,23 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la S.C.I. M.R.G. IMMO du surplus de ses demandes ;
 
CONDAMNE in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.



LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00372 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JCZQ


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 02 Juillet 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier 


DEBATS : à l'audience publique du 05 Mai 2026


ENTRE :

S.C.I. M.R.G IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1] ([Localité 1])

représentée par Monsieur [V] [S], associé




ET :

Monsieur [E] [X] [I]
né le 23 Avril 1987 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

non comparant


Madame [B] [P]
née le 25 Juin 1987 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

non comparante



JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 23 février 2020 prenant effet au 15 mars 2020, la S.C.I. LES JUMEAUX a donné à bail à Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 450,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 7,50 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 100,00 euros.

La S.C.I. M.R.G. IMMO étant devenue propriétaire du bien situé [Adresse 2], un nouveau contrat de bail d'habitation a été conclu avec Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] le 01 octobre 2021.

La S.C.I. M.R.G. IMMO a fait délivrer le 15 novembre 2024 à Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 480,00 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, ainsi qu'une sommation de communiquer à leur assureur le nom du bénéficiaire du règlement d'un litige survenu à la suite d'un dégâts des eaux.

L'état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 16 janvier 2025 à la suite du départ des locataires.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 janvier 2026, signifiée par dépôt à étude pour les deux défendeurs, la S.C.I. M.R.G. IMMO a attrait Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
2 160,00 euros au titre des loyers et charges impayés au ainsi qu’au titre des frais de remise en état, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer ;14 674,00 euros au titre des réparations locatives ;300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.
L’audience s’est tenue le 5 mai 2026 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l'audience, la S.C.I. M.R.G. IMMO, représentée par son associé, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’assignation. Elle a indiqué avoir rencontré d'importantes difficultés avec ses locataires, tant au regard du paiement de leur loyer que de l'état dans lequel le logement avait été rendu après leur départ.

Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.

Il a été offert à la demanderesse la possibilité de produire dans le cadre d'une note en délibéré les pièces justificatives visées dans l'assignation. La S.C.I. M.R.G. IMMO a adressé au tribunal deux courriers contenant différentes pièces dans le délais imparti.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision.




MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, «  Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. »

La S.C.I. M.R.G. IMMO a été autorisée à produire dans le cadre du délibéré les pièces jointes à l'assignation et venant au soutien de ses prétentions. La demanderesse a, dans ce cadre, adressé au tribunal deux courriers, l'un par l'intermédiaire du commissaire de justice chargé de l'assignation, l'un directement. Toutefois, il convient de relever que les pièces jointes à ces deux courriers ne sont pas identiques, en ce que notamment la S.C.I. M.R.G. IMMO a versé dans son second courrier un nombre important de documents qui ne semblent pas avoir été joints à l'assignation (par exemple, l'état des lieux d'entrée). Dès lors, en ce qu'il est impossible de déterminer quelles pièces ont été effectivement adressées aux défendeurs avec l'acte introductif d'instance, compte tenu de l'imprécision de celui-ci (par exemple : « factures de remise en état »), seules seront prises en compte les pièces adressées dans le cadre du délibéré par le commissaire de justice.

Sur l'absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la S.C.I. M.R.G. IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse) à la somme de 2 160,00 euros.

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement des loyers des mois d'octobre 2024 à janvier 2025 en intégralité et le paiement de la moitié du loyer du mois de février 2025.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] ont quitté le logement le 16 janvier 2025, date de l'état des lieux de sortie. Or, la S.C.I. M.R.G. IMMO ne fournit aucun congé qui justifierait qu’un délai de préavis court après cette date.

De surcroît, la S.C.I. M.R.G. IMMO a fait délivrer à Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] un commandement de payer les loyers échus le 15 novembre 2024. Ce commandement vise la clause résolutoire figurant au contrat de bail et prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement demeuré infructueux. Il ressort du décompte fourni par la S.C.I. M.R.G. IMMO que la dette n’a pas été soldée dans le délai imparti. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 janvier 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît qu’il existe un accord entre la S.C.I. M.R.G. IMMO et Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] pour que le contrat de bail prenne fin à la date du 16 janvier 2025.

Par conséquent, le mois de février 2025 ne peut être facturé, même partiellement aux locataires et il convient de retenir une échéance proratisée de 256,00 euros pour le mois de janvier 2025 (480 ÷ 30 x 16).

Enfin, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 100,00 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer la somme de 1 596,00 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance proratisée de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement des réparations locatives

Selon l'article 1730 du code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L'article suivant précise que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Selon l'article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l'article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l'article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l'un des faits suivants :
– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;
– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;
– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait "d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement" ;
– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit. En son absence, il y a donc lieu de présumer que le preneur à bail a reçu les locaux en bon état, les défendeurs n’apportant pas la preuve contraire.

En outre, il ressort de l'état des lieux de sortie du 16 janvier 2025, que plusieurs éléments du logement sont décrits comme étant en mauvais état ou abîmés.

Pour évaluer le montant des réparations, il convient de procéder à une comparaison entre l’état du bien loué décrit dans le constat des lieux de sortie précité et les factures dont la prise en charge est sollicitée, étant précisé qu’au regard de l’occupation des lieux durant près de 5 ans, la vétusté devra être appréciée.

Le bailleur verse 3 factures de la société MLKCALO au soutien de ses demandes :
Une facture n°FAC-2025-0095, en date du 08 septembre 2025 relative à la réfection de la toiture extérieure suite à des infiltrations d'eau causées par des matériaux endommagés, pour un montant de 3 406,80 euros toutes taxes comprises ;Une facture n°FAC-2025-0091, en date du 27 août 2025, pour un montant total de 9 401,70 euros toutes taxes comprises relative à :la dépose des dalles et des éléments de cuisine,l'enlèvement des encombrants et l'assainissement des zones souillées par les excréments d'animaux,la pose de peinture sur les murs et plafonds au rez de chaussée et à l'étage du logement,la dépose du vinyle et la pose d'un carrelage,la pose d'une cuisine comprenant 3 éléments bas et 2 éléments haut,la pose d'un parquet stratifié à l'étage.Une facture n°FAC-2025-0090, en date du 27 août 2025 relative à la réfection de la salle de bain, pour un montant de 5 626,08 euros toutes taxes comprises ;
Il convient d'examiner les différentes factures versées aux débats afin d'évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives.

Sur la facture n°FAC-2025-0090, en date du 27 août 2025

Cette facture porte sur « la réfection de la salle de bain suite à des dégradations causant des fuites et des infiltrations ».

Il ressort de la sommation de communiquer adressée aux locataires le 15 novembre 2024, qu'un dégât des eaux est survenu dans le logement pendant la durée du bail. Lors de l'audience, le représentant de la société bailleresse a précisé que ce sinistre avait eu lieu dans la salle de bains du logement, puisqu'il a notamment précisé qu'il avait pu changer le bac à douche. Il a également souligné les difficultés de communication qu'il avait rencontré avec les défendeurs, lesquels devaient activer leur assurance.

Au regard de ces éléments et faute de précision supplémentaire quant à l'origine du sinistre, son éventuelle prise en charge par les assureurs et les possibles travaux ayant déjà eu lieu pour y faire face, les demandes de réparations fondées sur ce devis et relatives à la réfection complète de la salle de bains seront rejetées.




Sur la facture n°FAC-2025-0095, en date du 08 septembre 2025

Cette facture est relative à la réfection de la toiture extérieure du logement. 

Toutefois, aucun élément n'est mentionné dans l'état des lieux de sortie sur l'état de la toiture.

La S.C.I. M.R.G. IMMO sera donc déboutée de ses demandes de réparations à ce titre.


Sur la facture n°FAC-2025-0091, en date du 27 août 2025

Cette facture porte sur différents travaux dans le logement loué.

1/ La cuisine

Il ressort de ce devis, que sont facturés :
- la dépose des dalles, vinyles et éléments de cuisine (pour 500,00 euros HT) ,
-la pose d'une cuisine comprenant 3 éléments bas et 2 éléments haut (pour 900,00 euros HT),

Sur l’état des lieux de sortie, il est mentionné que le parquet de cette pièce est très abîmé. Plusieurs équipements (évier, robinetterie, plaque de cuisson, hotte et four) sont également décrits comme étant en mauvais état.

Toutefois, il convient de rappeler que les locataires sont restés quasiment 5 années dans le logement, de sorte qu'il y a lieu de prendre en compte la vétusté, telle que définie par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Dès lors, le remplacement de la cuisine ne peut être intégralement imputé aux locataires et il convient d'appliquer un taux d'abattement (d'usure) de 36 % sur le montant des sommes demandées à ce titre (1 400,00 euros HT au total, soit 896,00 euros HT à la charge des locataires).

Ainsi, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 985,60 euros TTC concernant ce poste de réparation.

2/ L'enlèvement des encombrants et le nettoyage

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 1 200,00 euros HT à ce titre.

Toutefois, s'il ressort de l'état des lieux de sortie versé aux débats qu'un vieux canapé ainsi que des détritus ont été laissés dans le logement, il n'est pas fait état d'excréments d'animaux évoqués lors de l'audience par la demanderesse et mentionnés dans la facture produite.

Dès lors, il convient de partager le montant de la somme facturée à ce titre.

Ainsi, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 660,00 euros TTC concernant ce poste de réparation.

3/ La peinture des murs et des plafonds

Sur le fondement de cette facture, la S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 2 036,00 euros HT pour la réfection des peintures des murs et plafonds du rez de chaussée et 568,00 euros HT pour ceux de l'étage.

Aucune indication n'est toutefois donnée sur les pièces concernées, étant précisé que l'étage de chacune d'entre elle n'est pas renseignée sur l'état des lieux. Il convient par conséquence de faire une appréciation globale de l'état des murs et des plafonds pour évaluer la nécessité de refaire les peintures.

A ce titre, il ressort de l'état des lieux de sortie du 16 janvier 2025, que les peintures des murs et plafonds sont décrites comme étant en mauvais état voir en état d'usage.

Néanmois, il convient de prendre en compte la vétusté en raison de la durée de la location.

Dès lors, la réfection des peintures ne peut être intégralement imputée aux locataires et il convient d'appliquer un taux d'abattement (d'usure) de 60 % sur le montant des sommes demandées à ce titre (2 604,00 euros HT au total, soit 1 041,60 euros HT à la charge des locataires).

Ainsi, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 1 145,76 euros TTC concernant ce poste de réparation.

4/ La dépose du vinyle et la pose d'un carrelage

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 2 170,00 euros HT à ce titre. Toutefois, aucune précision n'est donnée sur la pièce concernée par ce changement de sol.

Il convient de déduire de l'état des lieux de sortie que la seule pièce recouverte de vinyle est le séjour. Celui ci est décrit comme étant en état d'usage dans ce document, étant précisé qu'il y est également fait mention de la présence de tâches. 

L'état de ce sol ne justifie pas à lui seul son remplacement et le coût de celui-ci ne saurait pas conséquence être supporté par les locataires.

En outre, il convient de prendre en compte la vétusté en raison de la durée de la location.

Dès lors, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 238,87 euros TTC concernant ce poste de réparation.

5/ La pose d'un parquet stratifié

La S.C.I. M.R.G. IMMO sollicite le paiement de la somme de 1 741,00 euros HT pour la pose d'un parquet stratifié à l'étage du logement sur 34m2.

Il convient de déduire de cette précision et de l'état des lieux de sortie que les pièces concernées sont les deux chambres, dont le parquet est décrit comme étant en bon état pour l'une et en mauvais état pour l'autre.

Dès lors il y a lieu de diviser le montant sollicité par deux, le remplacement du parquet dans les deux chambres n'étant pas justifié, et de prendre en compte la vétusté en raison de la durée de la location.

Dès lors, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront tenus au paiement de la somme de 935,00 euros TTC concernant ce poste de réparation.

En conclusion, Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] seront condamnés à verser à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 3 965,23 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et de l’assignation.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. M.R.G. IMMO l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient de condamner in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 1 596,00 euros au titre des loyers et des charges locatives échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 3 965,23 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la S.C.I. M.R.G. IMMO du surplus de ses demandes ;
 
CONDAMNE in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [E] [I] à payer à la S.C.I. M.R.G. IMMO la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.



LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T20:02:19.495Z.