Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 18 juin 2026, n° 22/14617

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 1989, la société FONCIERE LYONNAISE a donné à bail commercial à Mme [B] des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 1], devenue depuis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1988 au 31 décembre 1997, l’exercice de l’activité de « café, charbons, brasserie, plat du jour » et un loyer annuel de 57 200 francs, soit 8 720 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 10 octobre 2011, la société [Adresse 2], venant aux droits et obligations de la société FONCIERE LYONNAISE, a renouvelé le contrat de bail au profit de M. [Z] [A], venant aux droits et obligations des époux [W] qui venaient eux-mêmes aux droits et obligations des époux [H], pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019 et moyennant un loyer annuel hors de 21 310 euros hors taxes et hors charges.

Par la suite, M. [Z] [A] ayant manifesté le souhait de céder le fonds de commerce qu'il exploitait dans les locaux loués à la société MESJOA, selon acte sous seing privé en date du 03 juillet 2019, la société [Adresse 2] et la société MESJOA ont décidé de mettre fin par anticipation au bail commercial précité afin de conclure un contrat de renouvellement sous la condition suspensive de la réalisation de la cession du fonds de commerce. Il était alors convenu que le preneur restituait au bailleur la pièce située au 6e étage et que les parties solliciteraient de la Ville de [Localité 1] l'autorisation d'affecter à un usage commercial la pièce située au rez-de-chaussée sur cour. Il était en outre stipulé que le bail était conclu pour une durée de neuf années à compter de la date de prise de possession par le preneur, l'exercice de l'activité de « Café - Brasserie - Restaurant » et un loyer annuel de 21 310 euros hors taxes et hors charges.

Le 18 juillet 2019, M. [Z] [A] a cédé son fonds de commerce de café-brasserie à la société MESJOA.

Par acte d'huissier de justice signifié le 24 juin 2022, la société [Adresse 2] a délivré à la société MESJOA un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer dans le délai d'un mois la somme principale de 45 995,21 euros correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 22 juin 2022, outre le coût de l'acte de 293,56 euros.

Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/14617 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA

Selon une ordonnance rendue le 14 novembre 2022, statuant à la demande de la société MESJOA et au contradictoire de la société [Adresse 2], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MESJOA tendant à voir “déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 24 juin 2022 en raison de l’irrégularité du décompte joint”, “faire injonction au bailleur de lui communiquer un décompte précis et conforme aux charges et conditions du bail signé entre les parties”, “rappeler que seule la moitié de la CRL peut être mise à la charge du preneur”, ainsi que sur la demande tendant à voir porter au crédit du compte locataire les sommes de 4 400 euros correspondant aux provisions appelées jusqu’au 4ème trimestre 2020, 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges 2019, 690,46 euros au titre de la moitié de la CRL facturée à tort, 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux, et celle de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020 ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 2] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion sous astreinte et condamner la société MESJOA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ; 
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société MESJOA ;
- condamné la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] :
• la somme provisionnelle de 33 397,43 euros à valoir sur les loyers arrêtés au 30 septembre 2022 (3e trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 ; 
• la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- autorisé la société MESJOA à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 1 450 euros par mois en sus des échéances trimestrielles courantes et une 24e et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
- dit que le paiement du premier acompte devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants ;
- dit qu'à défaut de règlement du premier acompte et d'une seule mensualité en sus d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
• l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
• les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
- condamné la société MESJOA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 1er décembre 2022, la société MESJOA a assigné la société [Adresse 2] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au motif que la société MESJOA n'avait pas respecté l'échéancier accordé par le juge des référés en ne s'acquittant pas des loyer et charges du 4e trimestre 2022, par acte de commissaire de justice signifié le 09 janvier 2023, la société [Adresse 2] lui a délivré un commandement aux fins de saisie-vente pour obtenir paiement de la somme de 33 767,92 euros.

Par un jugement en date du 28 mars 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, statuant à la demande de la société MESJOA et au contradictoire de la société [Adresse 2], a :
- rejeté la demande d'annulation du commandement aux fins de saisie-vente ;
- condamné la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société MESJOA aux dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 février 2025, la société MESJOA demande au tribunal de :

« - Vu l’acte de cession de fonds de commerce et l’avenant de renouvellement de bail, 
 - Vu l’ordonnance de référé en date du 14 novembre 2022,
 
- Déclarer la société MESJOA recevable et bien fondée en ses demandes, 

- Vu l'irrégularité du décompte joint au commandement de payer, et dire que la révision du loyer devra être conforme aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, 

-Faire injonction au bailleur de communiquer à la société MESJOA un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatif au prorata de l’année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, 
 
-Par conséquent, porter au crédit du compte de la société MESJOA l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que : 

-1 765,90 € au titre de l’arrêté de charges de 2019, 
- 1 754,79 € au titre de la taxe sur les bureaux, et celle de 7 103,33€ au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020, conditionnée au paiement de sommes qui n’étaient pas dues. 
 
-Condamner la SCI [Adresse 5] à payer à la société MESJOA la somme de 7 103 € au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers pendant les périodes de fermeture ordonnées pendant la crise sanitaire, 
 
-condamner la SCI [Adresse 5] à payer à la société MESJOA la somme de 54 000€ à titre de dommages et intérêts pour restitution sans contrepartie et sur déclaration trompeuse, de la chambre de service du 6 ème étage, 
 
-constater que les loyers appelés pour les périodes de crise sanitaire doivent être annulés soit la somme de 18 452,92 €, 
 
-Ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société MESJOA et les sommes mises à la charge de la SCI [Adresse 5]. 
 
-Débouter la SCI VILLAGE VICTOR HUGO de l’ensemble de ses demandes, 
 
Condamner la société [Adresse 2] à payer à la société MESJOA la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
 
Condamner la société [Adresse 2] aux entiers dépens. »


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO demande au tribunal de : 
 
« - Débouter la société MESJOA de ses demandes et prétentions,

- Juger que la société MESJOA ne s’est pas acquittée de la somme de 45.995,21 € TTC correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 3 ème trimestre 2022 dans le délai d’un mois de la signification du commandement qui lui a été notifié le 24 juin 2022,

- Juger que par ordonnance de référé définitive du 14 novembre 2022, le Président du Tribunal judiciaire de Paris, a :
o Condamné la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme provisionnelle de 33.397,43 € ainsi que celle complémentaire de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
o Autorisé la société MESJOA à se libérer de sa dette en 23 mensualités égales et successives de 1.450 € par mois en sus des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance contractuelle, 

- Juger que la société MESJOA n’a pas respecté l’échéancier de règlement accordé par le Tribunal judiciaire de Paris puisqu’elle ne s’est pas acquittée des loyers et charges du 4ème trimestre 2022 d’un montant de 7.105, 69 €, en conséquence de quoi, la somme de 33.397,43 € est devenue exigible en totalité,

En conséquence :

- Condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 27.847,24 € TTC correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 3 ème trimestre 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle et ce :
o Déduction opérée de la somme de 9.020 € TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2020 et 2021 dans l’attente de l’établissement de leur reddition,
o Ajout de la somme de 416,84 € TTC en réparation de l’erreur constituée par la société bailleresse ayant portée cette somme à deux reprises le 13 août 2021 au compte de la société MESJOA.

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail du 3 juillet 2019 en conséquence du non-paiement des causes du commandement de payer qui a été délivré à la société MESJOA le 24 juin 2022 dans le mois de sa signification à cette dernière,

- Ordonner l’expulsion de la société MESJOA des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin, avec astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir conformément aux dispositions de l’article L-131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

- Condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en cours, charges en sus, majorée de 50%., jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ainsi que l’établissement d’un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire,

- Condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 3.000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société MESJOA aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 24 juin 2022 ainsi que ceux des frais de délivrance de l’état de ses privilèges et nantissements.»
 
Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

La clôture de l'instruction a été prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance en date du 02 avril 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience du tribunal siégeant à juge rapporteur du 02 avril 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.


1- Sur les demandes de la société MESJOA

A titre liminaire, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions la société MESJOA demande au tribunal de « Déclarer la société MESJOA recevable et bien fondée en ses demandes, ». Le tribunal n'a toutefois pas à statuer sur la recevabilité des demandes de la société MESJOA dès lors que la société [Adresse 2] ne soulève aucune irrecevabilité au sens de l'article 122 du code de procédure civile, étant rappelé que l'examen des fins de non-recevoir relève du juge de la mise en état en application de l'article 789 du code de procédure civile et non du tribunal.

En outre, la société MESJOA indique également dans le dispositif de ses conclusions «Vu l’irrégularité du décompte joint au commandement de payer, et dire que la révision du loyer devra être conforme aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, » sans former aucune demande précise qui serait tirée de l'irrégularité invoquée du décompte joint au commandement et alors que la demande relative à la révision du loyer ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile puisqu'elle n'est pas de nature à conférer un droit mais qu'elle s'analyse en un rappel de la nécessité de respecter les dispositions légales qui seraient relatives à la révision du loyer. Le tribunal considère donc que cette phrase ne le saisit d'aucune prétention et ne statuera pas à ce sujet.


a) Sur les demandes relatives aux charges et à la taxe sur les bureaux

La société MESJOA demande au tribunal de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019, 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux et la somme de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020, conditionnée au paiement de sommes qui n’étaient pas dues. 
Elle soutient que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne lui a pas transmis les comptes des charges des années 2021 et 2022 et que ceux transmis dans le cadre de la procédure ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-2 du code de commerce, pas plus qu’à celles de l’article VI du bail, lequel comporte des dispositions qui doivent être réputées non écrites. Elle explique que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble relevant des grosses réparations n’ont pas été exclues des charges incombant au locataire. Elle relève que la taxe annuelle sur les surfaces de bureaux lui est facturée alors qu'elle ne concerne pas les locaux qu'elle loue et que les décomptes de charges produits pour les années 2019 à 2022 laissent apparaître des honoraires qui ne peuvent être imputés au locataire, en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Selon elle, l'année 2023 n’a pas donné lieu à régularisation malgré sa demande. Elle expose enfin que jusqu’en 2019, la facturation des charges mentionnait quatre lots alors que seulement trois lots lui sont donnés à bail, la chambre du 6e étage ayant été restituée au bailleur.

La société [Adresse 2] soutient que la demande de restitution de la somme de 1 765,90 euros n'est pas fondée dans la mesure où l’état récapitulatif des charges locatives de l’année 2019 laisse ressortir un solde de 1765,90 euros restant dû par la société MESJOA, et ce au prorata de son occupation à compter du 18 juillet 2019, l’état récapitulatif des charges locatives de l’année 2020 un solde de 1 930,78 euros restant dû, l'état récapitulatif des charges locatives de l’année 2021 un solde de 1 356,71 euros restant dû, l'état récapitulatif des charges locatives de l’année 2022 un solde de 53,56 euros restant dû et que la reddition des charges locatives de l'année 2023 est en cours de réalisation. Elle précise que le lot n°1602 qui correspond à la chambre de service restituée n’est plus mentionné à compter de la reddition des charges 2020 et qu'aucune charge liée à cette pièce n'a donc été imputée à la société MESJOA. 
En ce qui concerne la taxe sur les bureaux, la société [Adresse 2] expose que la société MESJOA est bien débitrice de la taxe sur les bureaux des années 2019 à 2022 d’un montant total de 1754,79 euros en vertu de l'article 231 ter du code général des impôts ainsi que du contrat de bail du 03 juillet 2019, lequel, s'il ne comporte pas de stipulation mettant à la charge du preneur la taxe sur les bureaux, a été établi aux clauses et conditions du bail d’origine du 20 avril 1989 puis renouvelé le 10 octobre 2011 qui stipule que le preneur supportera les impôts et taxes de toute nature afférents à l'immeuble et remboursera au bailleur sa quote-part des taxes et impôts de toute nature.

Sur ce, 

En application de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.
Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d'imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc...) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il est constant que si le bailleur ne procède pas à la régularisation de charges et ne justifie pas de leur montant, les sommes provisionnelles appelées à ce titre sont sans cause et le preneur peut en réclamer le remboursement.


- Sur les charges 

L'article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

Selon l'article R.145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
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18° chambre 2ème section
N° RG 22/14617 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

L'article R.145-36 dudit code prévoit que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L'article IV du contrat de bail conclu le 03 juillet 2019 stipule :
« Par dérogation aux stipulations du bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 intitulées « CHARGES » ainsi que des dispositions nouvelles de la loi PINEL du 18 juin 2014, il est convenu à l'occasion des présentes que le Preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, impôts, taxes et dépenses afférentes à l'immeuble, en ce compris les réparations et travaux de quelque nature que ce soit exigés par la réglementation en vigueur ou à venir, notamment ceux imposés par l'hygiène et la sécurité consécutifs à l'exploitation du fonds de commerce, objet du présent avenant, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.
Le Preneur sera également tenu de régler au Bailleur ou à son gérant, sa quote-part de toutes les charges, taxes et impôts de toute nature, frais de gardiennage et du personnel d'entretien (y compris les charges sociales et fiscales), entretien des systèmes de sécurité, nettoyage des parties communes, façades, etc.., entretien des espaces verts, enlèvement des ordures, entretien des ascenseurs, électricité (éclairage des locaux communs, alimentation des équipements collectifs), eau froide et eau chaude relevées aux compteurs si cette dernière prestation est fournie et, si besoin est, fourniture d'énergie et entretien de la chaufferie, contrats d'entretien des différentes installations, maintenance technique, renouvellement des pièces détachées et outils, etc..
Sil existe des compteurs individuels, les dépenses d'eau chaude et d'eau froide seront calculées et à la charge du Preneur en fonction des consommations qui seront relevées auxdits compteurs.
Le remboursement de l'ensemble de ces charges récupérables s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle d'un montant de mille cent quatre-vingt euros Hors Taxes (1.180 € HT), augmentée de la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL), au taux de 2,50% qui devra être versée par le Preneur avec chaque terme trimestriel de loyer.
Conformément aux dispositions de l'article Art. R. 145-36 du Code de commerce, le Bailleur adressera au Preneur un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il aura été établi.
Il adressera également, sur demande du Preneur, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

La société MESJOA demande au tribunal de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l'année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail.

Il apparaît toutefois que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a produit aux débats les décomptes de régularisation des charges des années 2019, 2020 et 2022 incluant l'état récapitulatif annuel des charges ainsi que la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Si le décompte de régularisation des charges de l'année 2021 ne figure pas à son dossier de plaidoirie, il est néanmoins mentionné dans ses conclusions ainsi que dans le bordereau annexé des pièces communiquées, et la société MESJOA ne conteste pas en avoir reçu communication.

En outre, il s'avère que l’article R.145-36 du code du commerce, auquel renvoie l'article VI du contrat de bail, ne prévoyant pas de sanction en cas de non respect des délais de communication de l'état récapitulatif annuel de liquidation et régularisation des comptes de charges, la société [Adresse 2] avait la faculté de communiquer les décomptes de régularisation en cours d’instance et ne peut être sanctionnée de ce chef, notamment par le remboursement des provisions sur charges payées. 

En ce qui concerne toutefois le décompte de régularisation des charges de l'année 2019, celui-ci est irrégulièrement établi dès lors, d'une part, qu'il concerne la totalité de l'année alors que la société MESJOA n'est locataire des locaux qu'à compter du 18 juillet 2029 et, d'autre part, qu'il mentionne au titre des lots occupés le lot n°1602 correspondant à la pièce située au 6e étage alors que cette dernière a été restituée au bailleur à l'entrée dans les locaux de la société MESJOA le 18 juillet 2019. Si dans ses conclusions, la société [Adresse 2] reconnaît que la société MESJOA n'est tenue au paiement des charges qu'à proportion de la durée de son occupation du 18 juillet 2019 au 21 décembre 2019 et calcule en conséquence le montant dû, elle ne prend pas en considération dans son évaluation les charges relatives à la pièce restituée qui n'ont pas à être imputées à société MESJOA. En outre, le décompte tel qu'il est présenté ne permet pas de les distinguer et de déterminer le montant à déduire.

Dès lors, à défaut de régularisation régulière des charges pour l'année 2019 et de communication des éléments permettant de chiffrer le montant exact de ces charges, la société [Adresse 2] ne justifie pas de sa créance et doit restituer à la société MESJOA les provisions versées, soit une somme de ( 4 622,43 euros de provisions selon le décompte de régularisation x 166/365 jours =) 2 102,25 euros.

De plus, la société [Adresse 6] ne peut réclamer le solde de charges d'un montant de 1 765,90 euros qu'elle considère comme restant dû par la société MESJOA au titre de l'année 2019.

S'agissant des décomptes de régularisation des années 2020 et 2022, ils ne mentionnent pas le lot n°1602 au titre des lots occupés par la société MESJOA et sont donc réguliers.

Par ailleurs, la société MESJOA ne saurait exiger de la société [Adresse 2] la communication des justificatifs des charges des années 2019 à 2022 alors qu'après avoir pris connaissance des décomptes de régularisation annuels, elle ne conteste pas la réalité des dépenses mentionnées. Sa demande s'avère sans objet.

Enfin, la société MESJOA soutient que des stipulations du contrat de bail seraient contraires à l'article L.145-40-2 du code de commerce et, par conséquent, réputées non écrites, sans toutefois solliciter dans le dispositif de ses conclusions qu'elles soient déclarées non écrites et sans demander le remboursement des charges qui lui auraient été imputées à tort lors des régularisations annuelles.

Par conséquent, la demande de la société MESJOA de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et aux années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019 sera rejetée.

La somme de 2 102,25 euros due par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO en remboursement des provisions sur charges versées pour l'année 2019 et la somme de 1 765,90 euros imputée par le bailleur au titre de la régularisation des charges 2019, soit une somme totale de 3 868,15 sera portée au crédit de la société MESJOA dans les développements qui suivent. 


- Sur la taxe sur les bureaux

L'article IV du contrat de bail conclu le 03 juillet 2019 stipule :
« Par dérogation aux stipulations du bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 intitulées « CHARGES » ainsi que des dispositions nouvelles de la loi PINEL du 18 juin 2014, il est convenu à l'occasion des présentes que le Preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, impôts, taxes et dépenses afférentes à l'immeuble, en ce compris les réparations et travaux de quelque nature que ce soit exigés par la réglementation en vigueur ou à venir, notamment ceux imposés par l'hygiène et la sécurité consécutifs à l'exploitation du fonds de commerce, objet du présent avenant, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.
Le Preneur sera également tenu de régler au Bailleur ou à son gérant, sa quote-part de toutes les charges, taxes et impôts de toute nature, frais de gardiennage et du personnel d'entretien (y compris les charges sociales et fiscales), entretien des systèmes de sécurité, nettoyage des parties communes, façades, etc.., entretien des espaces verts, enlèvement des ordures, entretien des ascenseurs, électricité (éclairage des locaux communs, alimentation des équipements collectifs), eau froide et eau chaude relevées aux compteurs si cette dernière prestation est fournie et, si besoin est, fourniture d'énergie et entretien de la chaufferie, contrats d'entretien des différentes installations, maintenance technique, renouvellement des pièces détachées et outils, etc.. (...) ».

La société MESJOA conteste devoir la taxe sur les bureaux qui lui a été imputée au titre des années 2020 (579,68 euros), 2021 (583,05 euros) et 2022 (592,06 euros), soit une somme totale de 1 754,79 euros.

La société [Adresse 2] produit la déclaration qu'elle a établie en 2022 pour le paiement de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et dans laquelle elle mentionne les locaux loués à la société MESJOA.

Cependant, il s'avère que le contrat de bail ne stipule pas expressément que la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, qui n'apparaît pas d'ailleurs comme relative aux seuls bureaux mais également aux locaux commerciaux, doit être supportée par le preneur.

Dans ces conditions, la société [Adresse 2] doit rembourser à la société MESJOA la somme de 1 754,79 euros, ce dont il sera tenu compte dans les développements qui suivent.


b) Sur la demande relative à la remise de loyer

La société MESJOA expose que la société [Adresse 2] lui avait proposé une remise partielle de loyer d'un montant total de 7 103,33 euros afin de tenir compte des périodes de fermeture administratives dues à l'épidémie de covid-19 mais que cette proposition était conditionnée au règlement des loyers au 30 octobre 2020. Cependant, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a procédé à une révision irrégulière du loyer, de près de 10%, qu'elle n'a donc pas voulu signé l'avenant de révision, de sorte qu'elle n'a pu bénéficier de la remise proposée.
La société MESJOA considère avoir perdu une chance de bénéficier de la remise de loyer et que le bailleur doit l'indemniser du préjudice qu'elle a subi en lui versant une somme de 7 103 euros égale au montant de la remise perdue. Elle ajoute que le fait que la proposition d’abandon de loyer ne constituait pas un droit acquis ne change rien aux conséquences de la révision infondée pratiquée à un moment particulièrement mal choisi. 

La société [Adresse 2] précise avoir proposé à la société MESJOA de lui consentir un abandon de loyer d’un montant de 5 327,50 euros hors taxes à la condition toutefois pour celle-ci de lui retourner signé l’avenant au bail faisant mention de cet abandon de loyer et de lui justifier qu’elle rentrait dans le champ d’application de l’arrêté du 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation de l’épidémie de covid-19, et plus particulièrement qu'elle exploitait un commerce appartenant à l’un des secteurs dont l’activité avait été interrompue en application du I de l’article 1er de l’arrêté précité du 15 mars 2020 et répondant à la définition de TPE ou microentreprise. Or, la société MESJOA ne lui a pas retourné l’avenant au bail ni justifié qu’elle remplissait les conditions mentionnées pour prétendre à un abandon de loyer. La société [Adresse 2] souligne également que sa proposition d’abandon de loyer ne constituait pas un droit acquis pour la société MESJOA mais une simple faveur discrétionnaire de sa part. Elle soutient enfin que la chance perdue par la victime qu'un évènement favorable ait pu lui profiter ne peut être indemnisée qu'à la condition expresse que la survenance de l'évènement à l'origine de celle-ci ne soit pas hypothétique mais réelle et sérieuse, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.


Sur ce, 

Caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. La reconnaissance d'une perte de chance permet de réparer une part de l'entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n'est pas juridiquement réparable. Le préjudice ainsi réparé, bien que distinct de l'entier dommage, en demeure dépendant.

Dans le dispositif de ses conclusions, la société MESJOA demande à la fois que la somme de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer soit portée au crédit de son compte et que la société [Adresse 2] soit condamnée à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la perte de la remise de loyers. 

Elle ne peut toutefois obtenir une double indemnisation et dès lors que dans la discussion de ses conclusions elle ne motive que sa demande au titre de la perte de chance, le tribunal se prononcera sur ce moyen et la demande de condamnation au titre de la perte de chance en application de l'article 768 du code de procédure civile qui lui impose de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et de n'examiner les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il est établi par les déclarations des parties et les pièces produites que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a proposé à la société MESJOA une remise de loyers afin de tenir compte des périodes de fermeture administrative dues à l'épidémie de covid-19. 

Ainsi, par un e-mail du 16 octobre 2020, la société [Adresse 2] adresse à la société MESJOA un avenant de remise des loyers qu'elle lui demande de parapher et dater en deux exemplaires puis par un e-mail du 28 novembre 2020, elle l'informe des mesures d'accompagnement qu'elle entend adopter et lui indique quelles sont les cinq conditions cumulatives qu'elle doit remplir pour en bénéficier.

S'il est effectivement demandé à la société MESJOA d'être à jour de ses loyers et charges au 30 octobre 2020, les explications fort partielles qu'elle donne quant à une indexation ou une révision du loyer qui aurait été pratiquée irrégulièrement par le bailleur, sans aucune démonstration juridique de cette irrégularité, ne permettent pas de retenir que cela l'aurait empêchée d'être à jour du règlement des loyers et charges et de remplir ainsi l'une des conditions exigées pour bénéficier de la remise de loyers.

En outre, la société MESJOA n'invoque ni ne rapporte la preuve qu'elle remplissait les quatre autres conditions qui étaient nécessaires.

Dès lors, il n'est pas établi qu'en pratiquant une indexation ou une révision irrégulière la société [Adresse 2] lui a fait perdre la chance réelle et sérieuse de bénéficier de la remise de loyer proposée. 

Par conséquent, la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers en raison des périodes de fermeture adminstratives ordonnées durant la crise sanitaire sera rejetée.


c) Sur la demande relative à la restitution de la pièce du 6e étage

La société MESJOA expose que le bailleur avait donné son accord de principe à la cession du fonds de commerce sous la double condition de restituer la chambre du 6e étage qui était alors comprise dans le bail en cours et de demander à la Ville de [Localité 1] avec le concours de la société MESJOA, l’autorisation d’utiliser pour un usage commercial la pièce située en rez-de-chaussée sur cour affectée à usage d’habitation. Or, il s’est avéré que si la restitution de la chambre du 6e étage constituait bien une concession au bénéfice du bailleur, il n’en était rien de la commercialité de la chambre du rez-de-chaussée, qui était déjà acquise ainsi que cela était expliqué dans la lettre datée du 27 septembre 2019 en possession de la société [Adresse 2], laquelle a présenté comme un avantage à obtenir ce qui était un droit acquis. La société MESJOA indique qu'elle considère avoir été trompée en ayant consenti un avantage sans contrepartie. Elle précise que l’avantage de la mise à disposition de la chambre de service dont elle a été privée lui aurait permis l’embauche d’un salarié qu’elle y aurait logé soit une valeur de l’ordre de 6 000 euros par an dont elle est privée et un préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 54 000 euros.
 
La société [Adresse 2] soutient que la société MESJOA, en qualité de cessionnaire du fonds de commerce a donné son accord aux conditions stipulées. Sur le fondement des articles 1137 et 1315 du code civil, elle fait valoir qu'aucun des éléments constitutifs du dol, dont la preuve incombe à la société MESJOA, n'est établi. Elle considère qu'au contraire cette dernière a contracté et signé en parfaite connaissance de cause le bail de renouvellement prévoyant la restitution par ses soins de la chambre de service du 6e étage ainsi que de l’autorisation d’exploiter pour un usage commercial la pièce du commerce située en rez-de-chaussée sur cour affectée à usage d’habitation. Elle ajoute que, selon la jurisprudence, les clauses d’un bail commercial ne peuvent pas entraîner la responsabilité du bailleur pour soumission du locataire à un déséquilibre significatif au sens de l’article L.442-6, I-2° du code de commerce qui prévoit qu’engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un « déséquilibre significatif » dans les droits et obligations des parties. Enfin, elle conteste l'estimation faite de la valeur locative de la chambre de service qu'elle considère comme très largement surestimée. En outre, en ce qui concerne l'affectation à un usage commercial de la pièce du rez-de-chausée, la société [Adresse 2] soutient avoir effectué les diligences nécessaires en demandant et obtenant de la Ville de [Localité 1] la communication de la déclaration foncière C datée du 11 septembre 1970 qui mentionne que le propriétaire des lieux de l’époque, la société FONCIERE LYONNAISE, avait bien déclaré aux services fiscaux que les locaux considérés étaient à usage de commerce. Selon elle, il s’en infère que le local donné à bail à la société MESJOA n’était pas à usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970, date retenue par l’ordonnance n°205-655 du 8 juin 2005 qui a modifié l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation régissant la matière, si bien que ledit local pouvait être donné en location pour une activité commerciale de son choix sans qu’il soit nécessaire de demander une quelconque autorisation à la Ville de [Localité 1].


Sur ce,

Il ressort des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; cette disposition est d'ordre public. 

Selon l'article 1130 du même code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L'article 1131 dudit code prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 

L'article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l'article L.442-6 du code de commerce, est puni d'une amende de 15 000 euros le fait par toute personne d'imposer, directement ou indirectement, un caractère minimal au prix de revente d'un produit ou d'un bien, au prix d'une prestation de service ou à une marge commerciale.

Il ressort du préambule du contrat de bail du 03 juillet 2019, conclu entre la société [Adresse 2] et la société MESJOA que le cédant du fonds de commerce et précédent preneur des locaux avait notamment souhaité, en vue de la cession du fonds de commerce et du renouvellement anticipé du bail, que le bailleur lui accorde la possibilité d'exploiter l'ensemble des locaux à usage commercial, dont la pièce du rez-de-chaussée sur cour qui était jusqu'à lors à usage d'habitation, ce qui a été autorisé par le bailleur en contrepartie de la restitution de la pièce du 6e étage et avec l'engagement d'accomplir, avec la société MESJOA, les formalité nécessaires auprès de la Ville de [Localité 1].

Le contrat de bail stipule ainsi :

« ARTICLE XI : ENGAGEMENTS DES PARTIES

1. ENGAGEMENT DU PRENEUR

Le PRENEUR s'engage à restituer au BAILLEUR la chambre de service située au 6eme étage de l'immeuble, sis à [Localité 5], [Adresse 1], ayant fait partie de l'assiette des locaux loués du bail renouvelé par le présent avenant.
La chambre de service devra être restituée au Bailleur par le Preneur dès le jour de la signature de l'acte de cession de fonds visé à l'article X ci-dessus.
Le Bailleur prendra possession de ladite chambre de service en l'état à la date de sa restitution, et renonce à toutes réclamations et actions à l'encontre de la société MESJOA au titre de l'état de la chambre de bonne ainsi restituée, cette renonciation constituant une condition essentielle à l'accord du Preneur pour la restitution de ce local.
La restitution de la chambre de bonne par le Preneur dès réalisation de la condition suspensive stipulée à l'article X des présentes représente par ailleurs une condition essentielle et déterminante pour le BAILLEUR sans laquelle il n'aurait pas conclu le présent avenant.

2. ENGAGEMENT DU BAILLEUR

Le Bailleur et le Preneur s'engagent à collaborer de bonne foi et à faire leurs meilleurs efforts pour obtenir de la Ville de [Localité 1] l'autorisation d'affecter et/ou d'utiliser pour un usage commercial la pièce située en rez-de-chaussée sur cour affectée précédemment à usage d'habitation dans le bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 et ce, conformément aux dispositions de l'article L-631-7 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que des stipulations du règlement municipal de ladite ville fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation.
(...)
En conséquence, le Bailleur et le Preneur conviennent, dès entrée en vigueur du présent avenant d'adresser une demande conjointe d'autorisation d'affecter et/ ou d'utiliser pour un usage commercial la pièce située au rez-de-chaussée sur cour affectée précédemment à usage d'habitation dans le bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 en joignant à celle-ci toutes les pièces justificatives nécessaires à cet effet.
Le Preneur s'engage à supporter tous les frais, droits ou taxes qui pourraient être dus comme conséquence du changement d'affectation en vue de la nouvelle affectation.
Par ailleurs et pour le cas où l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux serait nécessaire, notamment en raison de travaux à exécuter en raison du changement d'affectation, le Preneur fera son affaire personnelle de la demande et de l''obtention du permis de construire ou de l'autorisation de travaux, ainsi que du coût, des frais et droits desdites autorisations, notamment des honoraires d'architecte.
De son côté, le Bailleur s'engage à signer tous les documents nécessaires pour obtenir le changement d'affectation souhaité par le Preneur et de fournir à cet effet tous documents requis par la Ville de [Localité 1] qui seraient en sa possession ou qu'il est susceptible d'obtenir.
Toutefois, il est entendu qu'en cas de refus de la Ville de [Localité 1] de donner au Preneur l'autorisation d'affecter et/ou d'utiliser pour un usage commercial la pièce située en rez-de-chaussée sur cour précédemment affectée à usage d'habitation dans le bail expiré, le Preneur renoncera à tout recours d'aucune sorte contre le Bailleur, indemnitaire ou autre si celui-ci a respecté ses engagements stipulés ci-avant à l'article XI-2 des présentes. ».

La société MESJOA, qui déclare avoir été trompée par la société [Adresse 2], ne motive nullement sa demande en droit.

Cette demande ne peut être analysée sous le fondement du dol ainsi que procède la société LE VILLAGE VICTOR HUGO dès lors que la société MESJOA ne sollicite pas la nullité de la convention, étant souligné qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait été victime d'un dol notamment en établissant l'intention dolosive de la société [Adresse 2].

En outre, l'article L. 442-6 du code de commerce invoqué par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO n'a pas de rapport avec l'espèce.

Le tribunal ne peut ainsi caractériser juridiquement la faute reprochée à la société [Adresse 2]. 

En tout état de cause, le grief n'apparaît pas non plus justifié en fait.

En effet, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO soutient qu'elle a demandé et obtenu de la Ville de [Localité 1] la communication de la déclaration foncière C datée du 11 septembre 1970 qui mentionne que le propriétaire des locaux de l’époque, la société FONCIERE LYONNAISE, avait bien déclaré aux services fiscaux que les locaux considérés étaient à usage de commerce alors qu'il ressort de la lettre de son avocat adressée à la société MESJOA le 24 septembre 2019 que ce document a été retrouvé dans les archives de la société.

Néanmoins, il n'est nullement établi qu'elle avait connaissance de cette déclaration avant la signature du contrat de bail et qu'elle l'aurait dissimulé à la société MESJOA afin que celle-ci signe le contrat de bail lui accordant la restitution de la pièce du 6e étage.

Dans ces conditions, la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 54 000 euros de dommages-intérêts pour restitution sans contrepartie de la pièce du 6e étage sera rejetée.


d) Sur la demande d'annulation des loyers appelés durant les périodes de crise sanitaire

Selon l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de ses conclusions la société MESJOA demande au tribunal de « constater que les loyers appelés pour les périodes de crise sanitaire doivent être annulés soit la somme de 18 452,92 € » alors que dans la discussion de ses conclusions elle ne développe aucun moyen de droit ou de fait à ce sujet.

Dès lors, sa demande sera rejetée.


e) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La société MESJOA invoque l'absence de contrepartie à la restitution de la chambre du 6e étage, la proposition de remise de loyer à la condition d'être à jour des règlements en notifiant également une révision du loyer en pleine crise sanitaire, la demande de paiement de charges pour la pièce du 6e étage dont elle n'avait plus la jouissance, sa tentative de rapprochement amiable restée sans réponse, la demande d'acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, la signification d'un commandement à fin de saisie-vente alors qu'elle avait payé le loyer et respecté et même anticipé l'échéancier et la révision irrégulière pour solliciter la condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. 

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne se prononce pas à ce sujet.


Sur ce, 

Conformément à l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est acquis que l’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Or, en l'espèce, la société MESJOA ne caractérise aucun abus de la société [Adresse 2] dans l'exercice de son droit de résister à ses demandes et ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle aurait subi. 

Dès lors sa demande sera rejetée.


2- Sur les demandes reconventionnelles de la société LE VILLAGE VICTOR HUGO 


a) Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

La société [Adresse 2] sollicite du tribunal qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire au motif que la société MESJOA n'a pas respecté l'échéancier fixé par le juge des référés.

La société MESJOA déclare justifier avoir réglé la condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et charges prononcée par le juge des référés en respectant l'échéancier fixé.


Sur ce, 

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, il ressort de son ordonnance du 14 novembre 2022 que le juge des référés n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé parallèlement un délai à la société MESJOA afin de lui permettre de régler sa dette de loyers et charges mais dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 2] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur ses demandes subséquentes, et accordé un délai de paiement à la société MESJOA. 

Ainsi, aujourd'hui il n'y a pas lieu de se prononcer sur le respect de l'échéancier fixé pour vérifier si le bail s'est poursuivi ou, dans la négative, si la clause résolutoire a repris effet, mais d'étudier si la dette invoquée au commandement de payer a été réglée dans le délai d'un mois.

Or, la société MESJOA ne prouve pas avoir payé à la société [Adresse 2], dans le mois de la délivrance du commandement du 24 juin 2022, la somme de 45 995,21 euros qui lui était demandée au titre des loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 22 juin 2022.

Le décompte arrêté au 28 janvier 2025 produit par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne mentionne d'ailleurs aucun paiement de cette somme dans le délai requis.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 24 juillet 2022 à vingt-quatre heures.

Le contrat de bail commercial étant résilié de plein droit compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, la société MESJOA devient occupante sans droit ni titre des locaux.

L’expulsion de la société MESJOA et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

L'assistance de la force publique qui sera accordée étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte et la demande en ce sens de la société [Adresse 2] sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d'une indemnité d'occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO n'indique pas pour quel motif l'indemnité d'occupation devrait être majorée de 50%.

Dès lors, la société MESJOA sera condamnée à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 25 juillet 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et qui sera payable selon la périodicité qui était prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer.

Il est rappelé que la libération des locaux est caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et non par l'établissement d'un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire, lequel ne peut que constater la remise des clefs ou l'expulsion.


b) Sur la demande en paiement d'un arriéré de loyers et charges

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO invoque à l’égard de la société MESJOA une créance de loyers et charges d’un montant de 20 053,49 TTC arrêtée au 4e trimestre 2024 qui a été diminuée de la somme de 8 800 euros HT, soit 9 020 euros TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2021 et 2022 dans l’attente de l’établissement de leur reddition et augmentée de celle de 406,68 euros HT, soit 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur, cette somme ayant été portée à deux reprises le 13 août 2021 au compte de la société MESJOA. Elle souligne que la société MESJOA n’a pas respecté l’échéancier de règlement accordé par lejuge des référés puisqu’elle ne s’est pas acquittée des loyers et charges du 4e trimestre 2022 d’un montant de 7105, 69 euros, en conséquence de quoi la somme de 33.397,43 € est devenue exigible en totalité.

La société MESJOA soutient que le montant à déduire au titre des provisions pour charges non justifiées est de 17 937 euros. Elle considère que le bailleur doit justifier de comptes conformes au termes du bail et aux dispositions d’ordre public de la loi PINEL, excluant les grosses réparations, les honoraires ainsi que la taxe sur les bureaux. Elle ajoute que le décompte produit comporte un solde antérieur au 1er janvier 2024 qui n’est pas justifié.


Sur ce,

Selon l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions la société [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société MESJOA au paiement d'une somme de 27847,24 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 3e trimestre 2024, déduction opérée de la somme de 9 020 € TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2020 et 2021 dans l’attente de l’établissement de leur reddition et avec ajout de la somme de 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur.

Dans la discussion de ses conclusions elle invoque toutefois une créance d’un montant de 20 053,49 euros TTC arrêtée au 4e trimestre 2024 qui a été diminuée de la somme de 8 800 euros HT, soit 9 020 euros TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2021 et 2022 dans l’attente de l’établissement de leur reddition et augmentée de celle de 406,68 euros HT, soit 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur.

Le décompte arrêté au 28 janvier 2025 qu'elle produit mentionne une créance de 20 053,49 euros.

Il résulte de l'étude de ce décompte que, contrairement à qu'indique la société [Adresse 2] les provisions sur charges n'ont pas été déduites ni la somme de 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur. 

Il ressort des développements précédents qu'il est dû à la société MESJOA la somme de 3 868,15 euros au titre des charges de l'année 2019, la somme de 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux, outre les provisions sur charges de l'année 2022 que la société [Adresse 2] reconnaît devoir à défaut de reddition des charges soit une somme de (1 645 euros x 4 trimestres = ) 6 580 euros, soit une somme totale de (3 868,15 + 1 754,79 + 6 580 + 416,84 =) 12 619,78 euros.

Contrairement à ce qu'indique la société MESJOA il n'apparaît sur ce décompte aucun solde antérieur au 1er janvier 2024. 

Enfin, les observations réitérées de la société MESJOA relatives aux charges qui ne seraient pas dues ont été traitées dans les développements précédents.

Ainsi, après compensation des créances et dettes réciproques, la créance de la société [Adresse 2] s'établit à la somme de (20 053,49 - 12 619,78 =) 7 433,71 euros.

La société MESJOA sera donc condamnée à payer à la société [Adresse 2] la somme de 7 433,71 euros au titre des loyers et charges restant dus au 03 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.


3- Sur les demandes accessoires
 
La société MESJOA, partie perdante sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2022, avec recouvrement direct au profit de Me Salah GUERROUF, avocat.

En outre, l'équité et la situation économique des parties commandent de condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une somme qui sera limitée à 2 000 euros et qui incluera le coût de l'état des privilèges et nantissements, en application de l'article 700 du code de procédure civile

La demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
 
Rejette la demande de la société MESJOA de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et aux années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019 ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers en raison des périodes de fermeture adminstratives ordonnées durant la crise sanitaire ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 54 000 euros de dommages-intérêts pour restitution sans contrepartie de la pièce du 6e étage ;

Rejette la demande de la société MESJOA d'annulation des loyers appelés pour un montant de 18 452,92 euros durant les périodes de crise sanitaire ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 24 juillet 2022 à vingt-quatre heures et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 03 juillet 2019 entre la société LE VILLAGE VICTOR HUGO et la société MESJOA pour les locaux sis à [Localité 6], [Adresse 1], devenue [Adresse 4] ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société MESJOA, et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 6], [Adresse 1], devenue [Adresse 4], avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Rejette la demande d'astreinte de la société [Adresse 2] ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 25 juillet 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et qui sera payable selon la périodicité qui était prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer ;
 
Condamne, compensation faite des créances et dettes réciproques des parties, la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 7 433,71 euros (sept mille quatre cent trente-trois euros et soixante-et-onze centimes) au titre des loyers et charges restant dus au 03 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne la société MESJOA aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2022, avec recouvrement direct au profit de Me Salah GUERROUF, avocat ;

Condamne la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me KANOVITCH (E1438)
 Me GUERROUF (D1952)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/14617 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA

N° MINUTE : 4



Assignation du :
01 Décembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 18 Juin 2026 

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MESJOA (RCS de [Localité 1] n°852 159 623)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1438


DÉFENDERESSE

S.C. [Adresse 2] (RCS de [Localité 1] n°428 737 241)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.


Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/14617 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA

DÉBATS

A l’audience du 02 avril 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 1989, la société FONCIERE LYONNAISE a donné à bail commercial à Mme [B] des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 1], devenue depuis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1988 au 31 décembre 1997, l’exercice de l’activité de « café, charbons, brasserie, plat du jour » et un loyer annuel de 57 200 francs, soit 8 720 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 10 octobre 2011, la société [Adresse 2], venant aux droits et obligations de la société FONCIERE LYONNAISE, a renouvelé le contrat de bail au profit de M. [Z] [A], venant aux droits et obligations des époux [W] qui venaient eux-mêmes aux droits et obligations des époux [H], pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019 et moyennant un loyer annuel hors de 21 310 euros hors taxes et hors charges.

Par la suite, M. [Z] [A] ayant manifesté le souhait de céder le fonds de commerce qu'il exploitait dans les locaux loués à la société MESJOA, selon acte sous seing privé en date du 03 juillet 2019, la société [Adresse 2] et la société MESJOA ont décidé de mettre fin par anticipation au bail commercial précité afin de conclure un contrat de renouvellement sous la condition suspensive de la réalisation de la cession du fonds de commerce. Il était alors convenu que le preneur restituait au bailleur la pièce située au 6e étage et que les parties solliciteraient de la Ville de [Localité 1] l'autorisation d'affecter à un usage commercial la pièce située au rez-de-chaussée sur cour. Il était en outre stipulé que le bail était conclu pour une durée de neuf années à compter de la date de prise de possession par le preneur, l'exercice de l'activité de « Café - Brasserie - Restaurant » et un loyer annuel de 21 310 euros hors taxes et hors charges.

Le 18 juillet 2019, M. [Z] [A] a cédé son fonds de commerce de café-brasserie à la société MESJOA.

Par acte d'huissier de justice signifié le 24 juin 2022, la société [Adresse 2] a délivré à la société MESJOA un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer dans le délai d'un mois la somme principale de 45 995,21 euros correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 22 juin 2022, outre le coût de l'acte de 293,56 euros.

Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/14617 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA

Selon une ordonnance rendue le 14 novembre 2022, statuant à la demande de la société MESJOA et au contradictoire de la société [Adresse 2], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MESJOA tendant à voir “déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 24 juin 2022 en raison de l’irrégularité du décompte joint”, “faire injonction au bailleur de lui communiquer un décompte précis et conforme aux charges et conditions du bail signé entre les parties”, “rappeler que seule la moitié de la CRL peut être mise à la charge du preneur”, ainsi que sur la demande tendant à voir porter au crédit du compte locataire les sommes de 4 400 euros correspondant aux provisions appelées jusqu’au 4ème trimestre 2020, 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges 2019, 690,46 euros au titre de la moitié de la CRL facturée à tort, 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux, et celle de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020 ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 2] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion sous astreinte et condamner la société MESJOA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ; 
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société MESJOA ;
- condamné la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] :
• la somme provisionnelle de 33 397,43 euros à valoir sur les loyers arrêtés au 30 septembre 2022 (3e trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 ; 
• la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- autorisé la société MESJOA à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 1 450 euros par mois en sus des échéances trimestrielles courantes et une 24e et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
- dit que le paiement du premier acompte devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants ;
- dit qu'à défaut de règlement du premier acompte et d'une seule mensualité en sus d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
• l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
• les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
- condamné la société MESJOA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 1er décembre 2022, la société MESJOA a assigné la société [Adresse 2] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au motif que la société MESJOA n'avait pas respecté l'échéancier accordé par le juge des référés en ne s'acquittant pas des loyer et charges du 4e trimestre 2022, par acte de commissaire de justice signifié le 09 janvier 2023, la société [Adresse 2] lui a délivré un commandement aux fins de saisie-vente pour obtenir paiement de la somme de 33 767,92 euros.

Par un jugement en date du 28 mars 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, statuant à la demande de la société MESJOA et au contradictoire de la société [Adresse 2], a :
- rejeté la demande d'annulation du commandement aux fins de saisie-vente ;
- condamné la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société MESJOA aux dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 février 2025, la société MESJOA demande au tribunal de :

« - Vu l’acte de cession de fonds de commerce et l’avenant de renouvellement de bail, 
 - Vu l’ordonnance de référé en date du 14 novembre 2022,
 
- Déclarer la société MESJOA recevable et bien fondée en ses demandes, 

- Vu l'irrégularité du décompte joint au commandement de payer, et dire que la révision du loyer devra être conforme aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, 

-Faire injonction au bailleur de communiquer à la société MESJOA un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatif au prorata de l’année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, 
 
-Par conséquent, porter au crédit du compte de la société MESJOA l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que : 

-1 765,90 € au titre de l’arrêté de charges de 2019, 
- 1 754,79 € au titre de la taxe sur les bureaux, et celle de 7 103,33€ au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020, conditionnée au paiement de sommes qui n’étaient pas dues. 
 
-Condamner la SCI [Adresse 5] à payer à la société MESJOA la somme de 7 103 € au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers pendant les périodes de fermeture ordonnées pendant la crise sanitaire, 
 
-condamner la SCI [Adresse 5] à payer à la société MESJOA la somme de 54 000€ à titre de dommages et intérêts pour restitution sans contrepartie et sur déclaration trompeuse, de la chambre de service du 6 ème étage, 
 
-constater que les loyers appelés pour les périodes de crise sanitaire doivent être annulés soit la somme de 18 452,92 €, 
 
-Ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société MESJOA et les sommes mises à la charge de la SCI [Adresse 5]. 
 
-Débouter la SCI VILLAGE VICTOR HUGO de l’ensemble de ses demandes, 
 
Condamner la société [Adresse 2] à payer à la société MESJOA la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
 
Condamner la société [Adresse 2] aux entiers dépens. »


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO demande au tribunal de : 
 
« - Débouter la société MESJOA de ses demandes et prétentions,

- Juger que la société MESJOA ne s’est pas acquittée de la somme de 45.995,21 € TTC correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 3 ème trimestre 2022 dans le délai d’un mois de la signification du commandement qui lui a été notifié le 24 juin 2022,

- Juger que par ordonnance de référé définitive du 14 novembre 2022, le Président du Tribunal judiciaire de Paris, a :
o Condamné la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme provisionnelle de 33.397,43 € ainsi que celle complémentaire de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
o Autorisé la société MESJOA à se libérer de sa dette en 23 mensualités égales et successives de 1.450 € par mois en sus des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance contractuelle, 

- Juger que la société MESJOA n’a pas respecté l’échéancier de règlement accordé par le Tribunal judiciaire de Paris puisqu’elle ne s’est pas acquittée des loyers et charges du 4ème trimestre 2022 d’un montant de 7.105, 69 €, en conséquence de quoi, la somme de 33.397,43 € est devenue exigible en totalité,

En conséquence :

- Condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 27.847,24 € TTC correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 3 ème trimestre 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle et ce :
o Déduction opérée de la somme de 9.020 € TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2020 et 2021 dans l’attente de l’établissement de leur reddition,
o Ajout de la somme de 416,84 € TTC en réparation de l’erreur constituée par la société bailleresse ayant portée cette somme à deux reprises le 13 août 2021 au compte de la société MESJOA.

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail du 3 juillet 2019 en conséquence du non-paiement des causes du commandement de payer qui a été délivré à la société MESJOA le 24 juin 2022 dans le mois de sa signification à cette dernière,

- Ordonner l’expulsion de la société MESJOA des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin, avec astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir conformément aux dispositions de l’article L-131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

- Condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en cours, charges en sus, majorée de 50%., jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ainsi que l’établissement d’un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire,

- Condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 3.000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société MESJOA aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 24 juin 2022 ainsi que ceux des frais de délivrance de l’état de ses privilèges et nantissements.»
 
Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

La clôture de l'instruction a été prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance en date du 02 avril 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience du tribunal siégeant à juge rapporteur du 02 avril 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 juin 2026.



MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.


1- Sur les demandes de la société MESJOA

A titre liminaire, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions la société MESJOA demande au tribunal de « Déclarer la société MESJOA recevable et bien fondée en ses demandes, ». Le tribunal n'a toutefois pas à statuer sur la recevabilité des demandes de la société MESJOA dès lors que la société [Adresse 2] ne soulève aucune irrecevabilité au sens de l'article 122 du code de procédure civile, étant rappelé que l'examen des fins de non-recevoir relève du juge de la mise en état en application de l'article 789 du code de procédure civile et non du tribunal.

En outre, la société MESJOA indique également dans le dispositif de ses conclusions «Vu l’irrégularité du décompte joint au commandement de payer, et dire que la révision du loyer devra être conforme aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, » sans former aucune demande précise qui serait tirée de l'irrégularité invoquée du décompte joint au commandement et alors que la demande relative à la révision du loyer ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile puisqu'elle n'est pas de nature à conférer un droit mais qu'elle s'analyse en un rappel de la nécessité de respecter les dispositions légales qui seraient relatives à la révision du loyer. Le tribunal considère donc que cette phrase ne le saisit d'aucune prétention et ne statuera pas à ce sujet.


a) Sur les demandes relatives aux charges et à la taxe sur les bureaux

La société MESJOA demande au tribunal de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019, 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux et la somme de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020, conditionnée au paiement de sommes qui n’étaient pas dues. 
Elle soutient que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne lui a pas transmis les comptes des charges des années 2021 et 2022 et que ceux transmis dans le cadre de la procédure ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-2 du code de commerce, pas plus qu’à celles de l’article VI du bail, lequel comporte des dispositions qui doivent être réputées non écrites. Elle explique que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble relevant des grosses réparations n’ont pas été exclues des charges incombant au locataire. Elle relève que la taxe annuelle sur les surfaces de bureaux lui est facturée alors qu'elle ne concerne pas les locaux qu'elle loue et que les décomptes de charges produits pour les années 2019 à 2022 laissent apparaître des honoraires qui ne peuvent être imputés au locataire, en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Selon elle, l'année 2023 n’a pas donné lieu à régularisation malgré sa demande. Elle expose enfin que jusqu’en 2019, la facturation des charges mentionnait quatre lots alors que seulement trois lots lui sont donnés à bail, la chambre du 6e étage ayant été restituée au bailleur.

La société [Adresse 2] soutient que la demande de restitution de la somme de 1 765,90 euros n'est pas fondée dans la mesure où l’état récapitulatif des charges locatives de l’année 2019 laisse ressortir un solde de 1765,90 euros restant dû par la société MESJOA, et ce au prorata de son occupation à compter du 18 juillet 2019, l’état récapitulatif des charges locatives de l’année 2020 un solde de 1 930,78 euros restant dû, l'état récapitulatif des charges locatives de l’année 2021 un solde de 1 356,71 euros restant dû, l'état récapitulatif des charges locatives de l’année 2022 un solde de 53,56 euros restant dû et que la reddition des charges locatives de l'année 2023 est en cours de réalisation. Elle précise que le lot n°1602 qui correspond à la chambre de service restituée n’est plus mentionné à compter de la reddition des charges 2020 et qu'aucune charge liée à cette pièce n'a donc été imputée à la société MESJOA. 
En ce qui concerne la taxe sur les bureaux, la société [Adresse 2] expose que la société MESJOA est bien débitrice de la taxe sur les bureaux des années 2019 à 2022 d’un montant total de 1754,79 euros en vertu de l'article 231 ter du code général des impôts ainsi que du contrat de bail du 03 juillet 2019, lequel, s'il ne comporte pas de stipulation mettant à la charge du preneur la taxe sur les bureaux, a été établi aux clauses et conditions du bail d’origine du 20 avril 1989 puis renouvelé le 10 octobre 2011 qui stipule que le preneur supportera les impôts et taxes de toute nature afférents à l'immeuble et remboursera au bailleur sa quote-part des taxes et impôts de toute nature.

Sur ce, 

En application de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.
Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d'imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc...) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il est constant que si le bailleur ne procède pas à la régularisation de charges et ne justifie pas de leur montant, les sommes provisionnelles appelées à ce titre sont sans cause et le preneur peut en réclamer le remboursement.


- Sur les charges 

L'article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

Selon l'article R.145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/14617 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

L'article R.145-36 dudit code prévoit que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L'article IV du contrat de bail conclu le 03 juillet 2019 stipule :
« Par dérogation aux stipulations du bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 intitulées « CHARGES » ainsi que des dispositions nouvelles de la loi PINEL du 18 juin 2014, il est convenu à l'occasion des présentes que le Preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, impôts, taxes et dépenses afférentes à l'immeuble, en ce compris les réparations et travaux de quelque nature que ce soit exigés par la réglementation en vigueur ou à venir, notamment ceux imposés par l'hygiène et la sécurité consécutifs à l'exploitation du fonds de commerce, objet du présent avenant, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.
Le Preneur sera également tenu de régler au Bailleur ou à son gérant, sa quote-part de toutes les charges, taxes et impôts de toute nature, frais de gardiennage et du personnel d'entretien (y compris les charges sociales et fiscales), entretien des systèmes de sécurité, nettoyage des parties communes, façades, etc.., entretien des espaces verts, enlèvement des ordures, entretien des ascenseurs, électricité (éclairage des locaux communs, alimentation des équipements collectifs), eau froide et eau chaude relevées aux compteurs si cette dernière prestation est fournie et, si besoin est, fourniture d'énergie et entretien de la chaufferie, contrats d'entretien des différentes installations, maintenance technique, renouvellement des pièces détachées et outils, etc..
Sil existe des compteurs individuels, les dépenses d'eau chaude et d'eau froide seront calculées et à la charge du Preneur en fonction des consommations qui seront relevées auxdits compteurs.
Le remboursement de l'ensemble de ces charges récupérables s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle d'un montant de mille cent quatre-vingt euros Hors Taxes (1.180 € HT), augmentée de la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL), au taux de 2,50% qui devra être versée par le Preneur avec chaque terme trimestriel de loyer.
Conformément aux dispositions de l'article Art. R. 145-36 du Code de commerce, le Bailleur adressera au Preneur un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il aura été établi.
Il adressera également, sur demande du Preneur, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

La société MESJOA demande au tribunal de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l'année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail.

Il apparaît toutefois que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a produit aux débats les décomptes de régularisation des charges des années 2019, 2020 et 2022 incluant l'état récapitulatif annuel des charges ainsi que la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Si le décompte de régularisation des charges de l'année 2021 ne figure pas à son dossier de plaidoirie, il est néanmoins mentionné dans ses conclusions ainsi que dans le bordereau annexé des pièces communiquées, et la société MESJOA ne conteste pas en avoir reçu communication.

En outre, il s'avère que l’article R.145-36 du code du commerce, auquel renvoie l'article VI du contrat de bail, ne prévoyant pas de sanction en cas de non respect des délais de communication de l'état récapitulatif annuel de liquidation et régularisation des comptes de charges, la société [Adresse 2] avait la faculté de communiquer les décomptes de régularisation en cours d’instance et ne peut être sanctionnée de ce chef, notamment par le remboursement des provisions sur charges payées. 

En ce qui concerne toutefois le décompte de régularisation des charges de l'année 2019, celui-ci est irrégulièrement établi dès lors, d'une part, qu'il concerne la totalité de l'année alors que la société MESJOA n'est locataire des locaux qu'à compter du 18 juillet 2029 et, d'autre part, qu'il mentionne au titre des lots occupés le lot n°1602 correspondant à la pièce située au 6e étage alors que cette dernière a été restituée au bailleur à l'entrée dans les locaux de la société MESJOA le 18 juillet 2019. Si dans ses conclusions, la société [Adresse 2] reconnaît que la société MESJOA n'est tenue au paiement des charges qu'à proportion de la durée de son occupation du 18 juillet 2019 au 21 décembre 2019 et calcule en conséquence le montant dû, elle ne prend pas en considération dans son évaluation les charges relatives à la pièce restituée qui n'ont pas à être imputées à société MESJOA. En outre, le décompte tel qu'il est présenté ne permet pas de les distinguer et de déterminer le montant à déduire.

Dès lors, à défaut de régularisation régulière des charges pour l'année 2019 et de communication des éléments permettant de chiffrer le montant exact de ces charges, la société [Adresse 2] ne justifie pas de sa créance et doit restituer à la société MESJOA les provisions versées, soit une somme de ( 4 622,43 euros de provisions selon le décompte de régularisation x 166/365 jours =) 2 102,25 euros.

De plus, la société [Adresse 6] ne peut réclamer le solde de charges d'un montant de 1 765,90 euros qu'elle considère comme restant dû par la société MESJOA au titre de l'année 2019.

S'agissant des décomptes de régularisation des années 2020 et 2022, ils ne mentionnent pas le lot n°1602 au titre des lots occupés par la société MESJOA et sont donc réguliers.

Par ailleurs, la société MESJOA ne saurait exiger de la société [Adresse 2] la communication des justificatifs des charges des années 2019 à 2022 alors qu'après avoir pris connaissance des décomptes de régularisation annuels, elle ne conteste pas la réalité des dépenses mentionnées. Sa demande s'avère sans objet.

Enfin, la société MESJOA soutient que des stipulations du contrat de bail seraient contraires à l'article L.145-40-2 du code de commerce et, par conséquent, réputées non écrites, sans toutefois solliciter dans le dispositif de ses conclusions qu'elles soient déclarées non écrites et sans demander le remboursement des charges qui lui auraient été imputées à tort lors des régularisations annuelles.

Par conséquent, la demande de la société MESJOA de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et aux années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019 sera rejetée.

La somme de 2 102,25 euros due par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO en remboursement des provisions sur charges versées pour l'année 2019 et la somme de 1 765,90 euros imputée par le bailleur au titre de la régularisation des charges 2019, soit une somme totale de 3 868,15 sera portée au crédit de la société MESJOA dans les développements qui suivent. 


- Sur la taxe sur les bureaux

L'article IV du contrat de bail conclu le 03 juillet 2019 stipule :
« Par dérogation aux stipulations du bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 intitulées « CHARGES » ainsi que des dispositions nouvelles de la loi PINEL du 18 juin 2014, il est convenu à l'occasion des présentes que le Preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, impôts, taxes et dépenses afférentes à l'immeuble, en ce compris les réparations et travaux de quelque nature que ce soit exigés par la réglementation en vigueur ou à venir, notamment ceux imposés par l'hygiène et la sécurité consécutifs à l'exploitation du fonds de commerce, objet du présent avenant, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.
Le Preneur sera également tenu de régler au Bailleur ou à son gérant, sa quote-part de toutes les charges, taxes et impôts de toute nature, frais de gardiennage et du personnel d'entretien (y compris les charges sociales et fiscales), entretien des systèmes de sécurité, nettoyage des parties communes, façades, etc.., entretien des espaces verts, enlèvement des ordures, entretien des ascenseurs, électricité (éclairage des locaux communs, alimentation des équipements collectifs), eau froide et eau chaude relevées aux compteurs si cette dernière prestation est fournie et, si besoin est, fourniture d'énergie et entretien de la chaufferie, contrats d'entretien des différentes installations, maintenance technique, renouvellement des pièces détachées et outils, etc.. (...) ».

La société MESJOA conteste devoir la taxe sur les bureaux qui lui a été imputée au titre des années 2020 (579,68 euros), 2021 (583,05 euros) et 2022 (592,06 euros), soit une somme totale de 1 754,79 euros.

La société [Adresse 2] produit la déclaration qu'elle a établie en 2022 pour le paiement de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et dans laquelle elle mentionne les locaux loués à la société MESJOA.

Cependant, il s'avère que le contrat de bail ne stipule pas expressément que la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, qui n'apparaît pas d'ailleurs comme relative aux seuls bureaux mais également aux locaux commerciaux, doit être supportée par le preneur.

Dans ces conditions, la société [Adresse 2] doit rembourser à la société MESJOA la somme de 1 754,79 euros, ce dont il sera tenu compte dans les développements qui suivent.


b) Sur la demande relative à la remise de loyer

La société MESJOA expose que la société [Adresse 2] lui avait proposé une remise partielle de loyer d'un montant total de 7 103,33 euros afin de tenir compte des périodes de fermeture administratives dues à l'épidémie de covid-19 mais que cette proposition était conditionnée au règlement des loyers au 30 octobre 2020. Cependant, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a procédé à une révision irrégulière du loyer, de près de 10%, qu'elle n'a donc pas voulu signé l'avenant de révision, de sorte qu'elle n'a pu bénéficier de la remise proposée.
La société MESJOA considère avoir perdu une chance de bénéficier de la remise de loyer et que le bailleur doit l'indemniser du préjudice qu'elle a subi en lui versant une somme de 7 103 euros égale au montant de la remise perdue. Elle ajoute que le fait que la proposition d’abandon de loyer ne constituait pas un droit acquis ne change rien aux conséquences de la révision infondée pratiquée à un moment particulièrement mal choisi. 

La société [Adresse 2] précise avoir proposé à la société MESJOA de lui consentir un abandon de loyer d’un montant de 5 327,50 euros hors taxes à la condition toutefois pour celle-ci de lui retourner signé l’avenant au bail faisant mention de cet abandon de loyer et de lui justifier qu’elle rentrait dans le champ d’application de l’arrêté du 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation de l’épidémie de covid-19, et plus particulièrement qu'elle exploitait un commerce appartenant à l’un des secteurs dont l’activité avait été interrompue en application du I de l’article 1er de l’arrêté précité du 15 mars 2020 et répondant à la définition de TPE ou microentreprise. Or, la société MESJOA ne lui a pas retourné l’avenant au bail ni justifié qu’elle remplissait les conditions mentionnées pour prétendre à un abandon de loyer. La société [Adresse 2] souligne également que sa proposition d’abandon de loyer ne constituait pas un droit acquis pour la société MESJOA mais une simple faveur discrétionnaire de sa part. Elle soutient enfin que la chance perdue par la victime qu'un évènement favorable ait pu lui profiter ne peut être indemnisée qu'à la condition expresse que la survenance de l'évènement à l'origine de celle-ci ne soit pas hypothétique mais réelle et sérieuse, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.


Sur ce, 

Caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. La reconnaissance d'une perte de chance permet de réparer une part de l'entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n'est pas juridiquement réparable. Le préjudice ainsi réparé, bien que distinct de l'entier dommage, en demeure dépendant.

Dans le dispositif de ses conclusions, la société MESJOA demande à la fois que la somme de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer soit portée au crédit de son compte et que la société [Adresse 2] soit condamnée à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la perte de la remise de loyers. 

Elle ne peut toutefois obtenir une double indemnisation et dès lors que dans la discussion de ses conclusions elle ne motive que sa demande au titre de la perte de chance, le tribunal se prononcera sur ce moyen et la demande de condamnation au titre de la perte de chance en application de l'article 768 du code de procédure civile qui lui impose de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et de n'examiner les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il est établi par les déclarations des parties et les pièces produites que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a proposé à la société MESJOA une remise de loyers afin de tenir compte des périodes de fermeture administrative dues à l'épidémie de covid-19. 

Ainsi, par un e-mail du 16 octobre 2020, la société [Adresse 2] adresse à la société MESJOA un avenant de remise des loyers qu'elle lui demande de parapher et dater en deux exemplaires puis par un e-mail du 28 novembre 2020, elle l'informe des mesures d'accompagnement qu'elle entend adopter et lui indique quelles sont les cinq conditions cumulatives qu'elle doit remplir pour en bénéficier.

S'il est effectivement demandé à la société MESJOA d'être à jour de ses loyers et charges au 30 octobre 2020, les explications fort partielles qu'elle donne quant à une indexation ou une révision du loyer qui aurait été pratiquée irrégulièrement par le bailleur, sans aucune démonstration juridique de cette irrégularité, ne permettent pas de retenir que cela l'aurait empêchée d'être à jour du règlement des loyers et charges et de remplir ainsi l'une des conditions exigées pour bénéficier de la remise de loyers.

En outre, la société MESJOA n'invoque ni ne rapporte la preuve qu'elle remplissait les quatre autres conditions qui étaient nécessaires.

Dès lors, il n'est pas établi qu'en pratiquant une indexation ou une révision irrégulière la société [Adresse 2] lui a fait perdre la chance réelle et sérieuse de bénéficier de la remise de loyer proposée. 

Par conséquent, la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers en raison des périodes de fermeture adminstratives ordonnées durant la crise sanitaire sera rejetée.


c) Sur la demande relative à la restitution de la pièce du 6e étage

La société MESJOA expose que le bailleur avait donné son accord de principe à la cession du fonds de commerce sous la double condition de restituer la chambre du 6e étage qui était alors comprise dans le bail en cours et de demander à la Ville de [Localité 1] avec le concours de la société MESJOA, l’autorisation d’utiliser pour un usage commercial la pièce située en rez-de-chaussée sur cour affectée à usage d’habitation. Or, il s’est avéré que si la restitution de la chambre du 6e étage constituait bien une concession au bénéfice du bailleur, il n’en était rien de la commercialité de la chambre du rez-de-chaussée, qui était déjà acquise ainsi que cela était expliqué dans la lettre datée du 27 septembre 2019 en possession de la société [Adresse 2], laquelle a présenté comme un avantage à obtenir ce qui était un droit acquis. La société MESJOA indique qu'elle considère avoir été trompée en ayant consenti un avantage sans contrepartie. Elle précise que l’avantage de la mise à disposition de la chambre de service dont elle a été privée lui aurait permis l’embauche d’un salarié qu’elle y aurait logé soit une valeur de l’ordre de 6 000 euros par an dont elle est privée et un préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 54 000 euros.
 
La société [Adresse 2] soutient que la société MESJOA, en qualité de cessionnaire du fonds de commerce a donné son accord aux conditions stipulées. Sur le fondement des articles 1137 et 1315 du code civil, elle fait valoir qu'aucun des éléments constitutifs du dol, dont la preuve incombe à la société MESJOA, n'est établi. Elle considère qu'au contraire cette dernière a contracté et signé en parfaite connaissance de cause le bail de renouvellement prévoyant la restitution par ses soins de la chambre de service du 6e étage ainsi que de l’autorisation d’exploiter pour un usage commercial la pièce du commerce située en rez-de-chaussée sur cour affectée à usage d’habitation. Elle ajoute que, selon la jurisprudence, les clauses d’un bail commercial ne peuvent pas entraîner la responsabilité du bailleur pour soumission du locataire à un déséquilibre significatif au sens de l’article L.442-6, I-2° du code de commerce qui prévoit qu’engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un « déséquilibre significatif » dans les droits et obligations des parties. Enfin, elle conteste l'estimation faite de la valeur locative de la chambre de service qu'elle considère comme très largement surestimée. En outre, en ce qui concerne l'affectation à un usage commercial de la pièce du rez-de-chausée, la société [Adresse 2] soutient avoir effectué les diligences nécessaires en demandant et obtenant de la Ville de [Localité 1] la communication de la déclaration foncière C datée du 11 septembre 1970 qui mentionne que le propriétaire des lieux de l’époque, la société FONCIERE LYONNAISE, avait bien déclaré aux services fiscaux que les locaux considérés étaient à usage de commerce. Selon elle, il s’en infère que le local donné à bail à la société MESJOA n’était pas à usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970, date retenue par l’ordonnance n°205-655 du 8 juin 2005 qui a modifié l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation régissant la matière, si bien que ledit local pouvait être donné en location pour une activité commerciale de son choix sans qu’il soit nécessaire de demander une quelconque autorisation à la Ville de [Localité 1].


Sur ce,

Il ressort des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; cette disposition est d'ordre public. 

Selon l'article 1130 du même code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L'article 1131 dudit code prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 

L'article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l'article L.442-6 du code de commerce, est puni d'une amende de 15 000 euros le fait par toute personne d'imposer, directement ou indirectement, un caractère minimal au prix de revente d'un produit ou d'un bien, au prix d'une prestation de service ou à une marge commerciale.

Il ressort du préambule du contrat de bail du 03 juillet 2019, conclu entre la société [Adresse 2] et la société MESJOA que le cédant du fonds de commerce et précédent preneur des locaux avait notamment souhaité, en vue de la cession du fonds de commerce et du renouvellement anticipé du bail, que le bailleur lui accorde la possibilité d'exploiter l'ensemble des locaux à usage commercial, dont la pièce du rez-de-chaussée sur cour qui était jusqu'à lors à usage d'habitation, ce qui a été autorisé par le bailleur en contrepartie de la restitution de la pièce du 6e étage et avec l'engagement d'accomplir, avec la société MESJOA, les formalité nécessaires auprès de la Ville de [Localité 1].

Le contrat de bail stipule ainsi :

« ARTICLE XI : ENGAGEMENTS DES PARTIES

1. ENGAGEMENT DU PRENEUR

Le PRENEUR s'engage à restituer au BAILLEUR la chambre de service située au 6eme étage de l'immeuble, sis à [Localité 5], [Adresse 1], ayant fait partie de l'assiette des locaux loués du bail renouvelé par le présent avenant.
La chambre de service devra être restituée au Bailleur par le Preneur dès le jour de la signature de l'acte de cession de fonds visé à l'article X ci-dessus.
Le Bailleur prendra possession de ladite chambre de service en l'état à la date de sa restitution, et renonce à toutes réclamations et actions à l'encontre de la société MESJOA au titre de l'état de la chambre de bonne ainsi restituée, cette renonciation constituant une condition essentielle à l'accord du Preneur pour la restitution de ce local.
La restitution de la chambre de bonne par le Preneur dès réalisation de la condition suspensive stipulée à l'article X des présentes représente par ailleurs une condition essentielle et déterminante pour le BAILLEUR sans laquelle il n'aurait pas conclu le présent avenant.

2. ENGAGEMENT DU BAILLEUR

Le Bailleur et le Preneur s'engagent à collaborer de bonne foi et à faire leurs meilleurs efforts pour obtenir de la Ville de [Localité 1] l'autorisation d'affecter et/ou d'utiliser pour un usage commercial la pièce située en rez-de-chaussée sur cour affectée précédemment à usage d'habitation dans le bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 et ce, conformément aux dispositions de l'article L-631-7 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que des stipulations du règlement municipal de ladite ville fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation.
(...)
En conséquence, le Bailleur et le Preneur conviennent, dès entrée en vigueur du présent avenant d'adresser une demande conjointe d'autorisation d'affecter et/ ou d'utiliser pour un usage commercial la pièce située au rez-de-chaussée sur cour affectée précédemment à usage d'habitation dans le bail expiré du 20 avril 1984 renouvelé le 10 octobre 2011 en joignant à celle-ci toutes les pièces justificatives nécessaires à cet effet.
Le Preneur s'engage à supporter tous les frais, droits ou taxes qui pourraient être dus comme conséquence du changement d'affectation en vue de la nouvelle affectation.
Par ailleurs et pour le cas où l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux serait nécessaire, notamment en raison de travaux à exécuter en raison du changement d'affectation, le Preneur fera son affaire personnelle de la demande et de l''obtention du permis de construire ou de l'autorisation de travaux, ainsi que du coût, des frais et droits desdites autorisations, notamment des honoraires d'architecte.
De son côté, le Bailleur s'engage à signer tous les documents nécessaires pour obtenir le changement d'affectation souhaité par le Preneur et de fournir à cet effet tous documents requis par la Ville de [Localité 1] qui seraient en sa possession ou qu'il est susceptible d'obtenir.
Toutefois, il est entendu qu'en cas de refus de la Ville de [Localité 1] de donner au Preneur l'autorisation d'affecter et/ou d'utiliser pour un usage commercial la pièce située en rez-de-chaussée sur cour précédemment affectée à usage d'habitation dans le bail expiré, le Preneur renoncera à tout recours d'aucune sorte contre le Bailleur, indemnitaire ou autre si celui-ci a respecté ses engagements stipulés ci-avant à l'article XI-2 des présentes. ».

La société MESJOA, qui déclare avoir été trompée par la société [Adresse 2], ne motive nullement sa demande en droit.

Cette demande ne peut être analysée sous le fondement du dol ainsi que procède la société LE VILLAGE VICTOR HUGO dès lors que la société MESJOA ne sollicite pas la nullité de la convention, étant souligné qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait été victime d'un dol notamment en établissant l'intention dolosive de la société [Adresse 2].

En outre, l'article L. 442-6 du code de commerce invoqué par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO n'a pas de rapport avec l'espèce.

Le tribunal ne peut ainsi caractériser juridiquement la faute reprochée à la société [Adresse 2]. 

En tout état de cause, le grief n'apparaît pas non plus justifié en fait.

En effet, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO soutient qu'elle a demandé et obtenu de la Ville de [Localité 1] la communication de la déclaration foncière C datée du 11 septembre 1970 qui mentionne que le propriétaire des locaux de l’époque, la société FONCIERE LYONNAISE, avait bien déclaré aux services fiscaux que les locaux considérés étaient à usage de commerce alors qu'il ressort de la lettre de son avocat adressée à la société MESJOA le 24 septembre 2019 que ce document a été retrouvé dans les archives de la société.

Néanmoins, il n'est nullement établi qu'elle avait connaissance de cette déclaration avant la signature du contrat de bail et qu'elle l'aurait dissimulé à la société MESJOA afin que celle-ci signe le contrat de bail lui accordant la restitution de la pièce du 6e étage.

Dans ces conditions, la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 54 000 euros de dommages-intérêts pour restitution sans contrepartie de la pièce du 6e étage sera rejetée.


d) Sur la demande d'annulation des loyers appelés durant les périodes de crise sanitaire

Selon l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de ses conclusions la société MESJOA demande au tribunal de « constater que les loyers appelés pour les périodes de crise sanitaire doivent être annulés soit la somme de 18 452,92 € » alors que dans la discussion de ses conclusions elle ne développe aucun moyen de droit ou de fait à ce sujet.

Dès lors, sa demande sera rejetée.


e) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La société MESJOA invoque l'absence de contrepartie à la restitution de la chambre du 6e étage, la proposition de remise de loyer à la condition d'être à jour des règlements en notifiant également une révision du loyer en pleine crise sanitaire, la demande de paiement de charges pour la pièce du 6e étage dont elle n'avait plus la jouissance, sa tentative de rapprochement amiable restée sans réponse, la demande d'acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, la signification d'un commandement à fin de saisie-vente alors qu'elle avait payé le loyer et respecté et même anticipé l'échéancier et la révision irrégulière pour solliciter la condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. 

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne se prononce pas à ce sujet.


Sur ce, 

Conformément à l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est acquis que l’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Or, en l'espèce, la société MESJOA ne caractérise aucun abus de la société [Adresse 2] dans l'exercice de son droit de résister à ses demandes et ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle aurait subi. 

Dès lors sa demande sera rejetée.


2- Sur les demandes reconventionnelles de la société LE VILLAGE VICTOR HUGO 


a) Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

La société [Adresse 2] sollicite du tribunal qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire au motif que la société MESJOA n'a pas respecté l'échéancier fixé par le juge des référés.

La société MESJOA déclare justifier avoir réglé la condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et charges prononcée par le juge des référés en respectant l'échéancier fixé.


Sur ce, 

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, il ressort de son ordonnance du 14 novembre 2022 que le juge des référés n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé parallèlement un délai à la société MESJOA afin de lui permettre de régler sa dette de loyers et charges mais dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 2] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur ses demandes subséquentes, et accordé un délai de paiement à la société MESJOA. 

Ainsi, aujourd'hui il n'y a pas lieu de se prononcer sur le respect de l'échéancier fixé pour vérifier si le bail s'est poursuivi ou, dans la négative, si la clause résolutoire a repris effet, mais d'étudier si la dette invoquée au commandement de payer a été réglée dans le délai d'un mois.

Or, la société MESJOA ne prouve pas avoir payé à la société [Adresse 2], dans le mois de la délivrance du commandement du 24 juin 2022, la somme de 45 995,21 euros qui lui était demandée au titre des loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 22 juin 2022.

Le décompte arrêté au 28 janvier 2025 produit par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne mentionne d'ailleurs aucun paiement de cette somme dans le délai requis.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 24 juillet 2022 à vingt-quatre heures.

Le contrat de bail commercial étant résilié de plein droit compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, la société MESJOA devient occupante sans droit ni titre des locaux.

L’expulsion de la société MESJOA et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

L'assistance de la force publique qui sera accordée étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte et la demande en ce sens de la société [Adresse 2] sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d'une indemnité d'occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO n'indique pas pour quel motif l'indemnité d'occupation devrait être majorée de 50%.

Dès lors, la société MESJOA sera condamnée à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 25 juillet 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et qui sera payable selon la périodicité qui était prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer.

Il est rappelé que la libération des locaux est caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et non par l'établissement d'un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire, lequel ne peut que constater la remise des clefs ou l'expulsion.


b) Sur la demande en paiement d'un arriéré de loyers et charges

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO invoque à l’égard de la société MESJOA une créance de loyers et charges d’un montant de 20 053,49 TTC arrêtée au 4e trimestre 2024 qui a été diminuée de la somme de 8 800 euros HT, soit 9 020 euros TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2021 et 2022 dans l’attente de l’établissement de leur reddition et augmentée de celle de 406,68 euros HT, soit 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur, cette somme ayant été portée à deux reprises le 13 août 2021 au compte de la société MESJOA. Elle souligne que la société MESJOA n’a pas respecté l’échéancier de règlement accordé par lejuge des référés puisqu’elle ne s’est pas acquittée des loyers et charges du 4e trimestre 2022 d’un montant de 7105, 69 euros, en conséquence de quoi la somme de 33.397,43 € est devenue exigible en totalité.

La société MESJOA soutient que le montant à déduire au titre des provisions pour charges non justifiées est de 17 937 euros. Elle considère que le bailleur doit justifier de comptes conformes au termes du bail et aux dispositions d’ordre public de la loi PINEL, excluant les grosses réparations, les honoraires ainsi que la taxe sur les bureaux. Elle ajoute que le décompte produit comporte un solde antérieur au 1er janvier 2024 qui n’est pas justifié.


Sur ce,

Selon l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions la société [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société MESJOA au paiement d'une somme de 27847,24 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 3e trimestre 2024, déduction opérée de la somme de 9 020 € TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2020 et 2021 dans l’attente de l’établissement de leur reddition et avec ajout de la somme de 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur.

Dans la discussion de ses conclusions elle invoque toutefois une créance d’un montant de 20 053,49 euros TTC arrêtée au 4e trimestre 2024 qui a été diminuée de la somme de 8 800 euros HT, soit 9 020 euros TTC au titre des provisions sur charges locatives des années 2021 et 2022 dans l’attente de l’établissement de leur reddition et augmentée de celle de 406,68 euros HT, soit 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur.

Le décompte arrêté au 28 janvier 2025 qu'elle produit mentionne une créance de 20 053,49 euros.

Il résulte de l'étude de ce décompte que, contrairement à qu'indique la société [Adresse 2] les provisions sur charges n'ont pas été déduites ni la somme de 416,84 euros TTC en réparation d'une erreur. 

Il ressort des développements précédents qu'il est dû à la société MESJOA la somme de 3 868,15 euros au titre des charges de l'année 2019, la somme de 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux, outre les provisions sur charges de l'année 2022 que la société [Adresse 2] reconnaît devoir à défaut de reddition des charges soit une somme de (1 645 euros x 4 trimestres = ) 6 580 euros, soit une somme totale de (3 868,15 + 1 754,79 + 6 580 + 416,84 =) 12 619,78 euros.

Contrairement à ce qu'indique la société MESJOA il n'apparaît sur ce décompte aucun solde antérieur au 1er janvier 2024. 

Enfin, les observations réitérées de la société MESJOA relatives aux charges qui ne seraient pas dues ont été traitées dans les développements précédents.

Ainsi, après compensation des créances et dettes réciproques, la créance de la société [Adresse 2] s'établit à la somme de (20 053,49 - 12 619,78 =) 7 433,71 euros.

La société MESJOA sera donc condamnée à payer à la société [Adresse 2] la somme de 7 433,71 euros au titre des loyers et charges restant dus au 03 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.


3- Sur les demandes accessoires
 
La société MESJOA, partie perdante sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2022, avec recouvrement direct au profit de Me Salah GUERROUF, avocat.

En outre, l'équité et la situation économique des parties commandent de condamner la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une somme qui sera limitée à 2 000 euros et qui incluera le coût de l'état des privilèges et nantissements, en application de l'article 700 du code de procédure civile

La demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.


 PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
 
Rejette la demande de la société MESJOA de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et aux années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019 ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers en raison des périodes de fermeture adminstratives ordonnées durant la crise sanitaire ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 54 000 euros de dommages-intérêts pour restitution sans contrepartie de la pièce du 6e étage ;

Rejette la demande de la société MESJOA d'annulation des loyers appelés pour un montant de 18 452,92 euros durant les périodes de crise sanitaire ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 24 juillet 2022 à vingt-quatre heures et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 03 juillet 2019 entre la société LE VILLAGE VICTOR HUGO et la société MESJOA pour les locaux sis à [Localité 6], [Adresse 1], devenue [Adresse 4] ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société MESJOA, et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 6], [Adresse 1], devenue [Adresse 4], avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Rejette la demande d'astreinte de la société [Adresse 2] ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 25 juillet 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et qui sera payable selon la périodicité qui était prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer ;
 
Condamne, compensation faite des créances et dettes réciproques des parties, la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 7 433,71 euros (sept mille quatre cent trente-trois euros et soixante-et-onze centimes) au titre des loyers et charges restant dus au 03 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne la société MESJOA aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2022, avec recouvrement direct au profit de Me Salah GUERROUF, avocat ;

Condamne la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:38:23.609Z.