Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 3 septembre 2026, n° 25/01830

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

***










FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Selon acte sous seing privé en date du 27 août 2021, la SAS FONCIERE SAM a conclu un bail commercial avec l'ASSOCIATION REFLETS concernant des locaux dépendant de l'immeuble [Adresse 3] BURO sis à [Adresse 4] [Localité 3][Adresse 5], d'une superficie d'environ 739 m2,

Faisant valoir qu'en avril 2025, l'ASSOCIATION REFLETS a refusé de payer la régularisation de charges et de taxe foncière sollicitée par son bailleur ; que selon acte en date du 10 juillet 2025, la SAS FONCIERE SAM a fait délivrer, par l'intermédiaire de la SCP GIOANNI - POTIER, commissaires de justice associés à GRASSE, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale pour un montant de 30.319,86 €, outre 244,70 € de frais d'acte ; que l'ASSOCIATION REFLETS n'a pas régularisé sa dette dans le délai d'un mois imparti ; qu'elle a simplement versé le loyer du quatrième trimestre 2025 avec la provision sur charges ; et qu'elle doit toujours la somme de 23.408,93 e, correspondant à la régularisation sur charges 2024, et celle de la Taxe Foncière 2024, la SAS FONCIERE SAM a, par acte en date du 21 novembre 2025, fait assigner l'ASSOCIATION REFLETS devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1101 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l'article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Vu les pièces versées aux débats,
S'entendre Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE :
Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, mais d'ores et déjà,
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 23.408,93 €, somme à parfaire au jour de l'audience, et sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à régler à la SAS FONCIERE SAM, la somme de 4,000 C, et ce conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 juillet 2025.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 juin 2026, elle demande à la juridiction de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1101 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l'article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Vu les pièces versées aux débats,
S'entendre Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE :
Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, mais d'ores et déjà, vu l'absence de contestation sérieuse :
- DEBOUTER l'ASSOCIATION REFLETS de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 23.408,93 €, somme éventuellement à parfaire au jour de l'audience, et ce sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à régler à la SAS FONCIERE SAM, la somme de 4.000 €, et ce conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 juillet 2025.

Elle fait valoir que :
* le loyer annuel est fixé en principal à 95.000 € H.T, hors charges et droits à compter du octobre 2021 , payable trimestriellement d'avance et par virement bancaire,
* en outre, le preneur doit payer au bailleur une provision de 5.173 € H.T/trimestre au titre des charges, outre 4.065 € H.T/trimestre pour participation à la Taxe Foncière,
* ainsi, à chaque terme, le locataire doit verser :
 loyer : 23.750,00 € 
 provision sur charges 5.173,00 € 
 participation provision pour taxe foncière : 4.065,00 € 
 TVA : 6.597,60 €
soit un total TTC de 39.585,60 €
* en avril 2025, l'ASSOCIATION REFLETS a refusé de payer la régularisation de charges et de taxe foncière sollicitée par son bailleur,
* selon acte en date du 10 juillet 2025, la SAS FONCIERE SAM a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale pour un montant de 30.319,86 €, outre 244,70 € de frais d'acte,
* l'ASSOCIATION REFLETS n'a pas régularisé sa dette dans le délai d'un mois imparti,
* elle a simplement versé le loyer du quatrième trimestre 2025 avec la provision sur charges,
* à ce jour, après reprise des calculs, l'ASSOCIATION REFLETS doit toujours la somme de 23.408,93 €, correspondant à la régularisation sur charges 2024 (14.305,29 € TTC), et celle de la Taxe Foncière 2024 (9.103,64 € TTC),
* en conséquence, il conviendra de condamner l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 23.408,93 €, somme à parfaire au jour de l'audience, et sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir,
* la présente procédure a généré pour la SAS FONCIERE SAM un préjudice de trésorerie qu'il conviendra de réparer par l'octroi de justes et légitimes dommages et intérêts,
* il conviendra donc de condamner l'ASSOCIATION REFLETS à verser à la SAS FONCIERE SAM, à titre provisionnel, la somme de 5.000 €, à valoir sur son préjudice de trésorerie.
QUELOUES OBSERVATIONS EN REPONSE AUX ECRITURES ADVERSES :
* la taxe foncière a été justifiée par lettre RAR du bailleur en date du 21 juillet 2025,
* c'est bien sur la base de la somme mentionnée sur la première page de la Taxe Foncière que le calcul de régularisation a été fait et précisé sur la lettre RAR,
* l'ASSOCIATION REFLETS a donc bien reçu un justificatif de la Taxe Foncière et ne peut donc prétexter tout et son contraire pour s'exonérer de la régularisation sur charges de la taxe foncière précitée,
* concernant maintenant le calcul des charges ayant abouti au coût unitaire de 50.87 €/m2, il a également été détaillé dans la correspondance RAR du bailleur,
* la lettre RAR avait, pour annexe, le procès-verbal d'Assemblée Générale 2024 approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, ainsi que ceux de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
* l'ASSOCIATION REFLETS a donc, ici aussi, bien reçu l'explication des comptes basés sur un procès-verbal d' Assemblée Générale,
* à toutes fins utiles la société FONCIERE SAM verse aux débats deux tableaux EXCEL avec le calcul des charges annuelles 2024 et 2025 de l'Association REFLETS, conformément aux détails des appels de cotisation annexés à chacun des tableaux, ainsi qu'aux lots occupés par I'ASSOCIATION REFLETS, tels que mentionnés dans le bail,
* d'après ces calculs, le montant annuel des charges est de 38 824.07 € soit 9 706.02 € de charges trimestrielles,
* il s'agit d'un calcul basé sur les lots occupés et leur quote-part dans la distribution des charges, ce qui est plus précis qu'un calcul par m2,
* la société FONCIERE SAM aurait dû facturer à l'ASSOCIATION REFLETS 64,12 € du m2 (pour 739 m2 contractuels),
* or, elle n'a facturé que la somme de 50,87 € du m2,
* la facture de régularisation des charges couvre la période du 4eme trimestre 2024 au 3 ème trimestre 2025,
* les charges sont intégralement dues par le locataire, il n'y a donc pas de répartition propriétaire/locataire,
* une régularisation des charges sera faite une fois que la société FONCIERE SAM aura le montant des charges 2024 et 2025 validées par Assemblées Générales postérieures,
QUELOUES ULTIMES OBSERVATIONS EN REPONSE SUR LES ULTIMES CONCLUSIONS ADVERSES :
* l'ASSOCIATION REFLETS ne conteste plus la régularisation de la TAXE FONCIERE 2024 pour un montant de 9.103,64 € TTC,
* cette somme est donc acquise,
* concernant la régularisation des autres charges (14.305,29 € TTC.), la société FONCIERE SAM ne réclame qu'une provision sur charges, et ce d'un montant moindre que la réalité puisqu'elle ne facture qu'un montant de 50,87 € du m2 au lieu de 52,54 € du m2 (outre la régularisation sur TAXE FONCIERE 2024 dont le montant n'est pas contesté),
* il n'y a donc aucune raison pour que le Juge des référés n'y fasse pas droit d'autant que la résistance abusive de l'ASSOCIATION REFLETS pénalise fortement la trésorerie de la demanderesse et, indirectement, la copropriété,
* la société FONCIERE SAM ne peut se voir reprocher les errements du syndic et notamment si ce dernier oublie de mentionner certaines charges, d'autant que cela est favorable au locataire puisque les charges oubliées ne lui sont pas réclamées,
* seules les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code Civil sont à la charge du bailleur,
* si le contrat de bail mentionne " une superficie d'environ 739 m2 ", la réalité est que la locataire utilise des locaux toilettes crées et hors bail d'une superficie de 11 m2, d'où les 750 m2 mentionnés sur la facture litigieuse,
* cela apparait dans les plans signés par l'ASSOCIATION REFLETS elle-même,
* en outre, la contestation adverse à ce sujet n'a pas lieu d'être car c'est justement sur cette superficie contractuelle de 739 m2 qu'a été calculé le montant de 50,87 € le m2 au lieu de 64,12 m2,
* la demande est parfaitement justifiée.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 mai 2026, l'Association REFLETS demande à la juridiction de :

Vu les articles L145-40-2 et suivants du code de commerce, 
JUGER que la société FONCIERE SAM n'a pas transmis d'inventaire précis et détaillé des catégories de charges imputables à l'association REFLETS. 
JUGER que la société FONCIERE SAM n'a pas transmis à l'association REFLETS dans un délai de deux mois un état récapitulatif de l'inventaire de charges annuelles incluant un décompte de régularisation dans un délai de trois mois à compter de réédition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. 
JUGER que la société FONCIERE SAM n'a pas communiqué à l'association REFLETS, malgré ses demandes, tous documents justifiants le montant des charges, impôts taxes et redevances imputées. 
JUGER que la société FONCIERE SAM ne communique pas les justificatifs sur lesquels elle établie son prorata de charges de copropriété imputables à l'association REFLETS au regard du nombre de m² exploité, d'une part, ni au regard du prorata de charges qu'elle chiffre à 50,87€ du m². 
En conséquence, 
VOIR la juridiction des référés se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes la société FONCIERE SAM lesquelles impliquent une étude du bail commercial entre les parties. 
 DEBOUTER la société FONCIERE SAM de toutes ses demandes fins et conclusions, 
 LA CONDAMNER au paiement d'une somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
 
Elle réplique que :
* un différend est survenu entre les parties concernant le montant des charges réclamées à l'association REFLETS au titre de la régularisation annuelle des charges du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025,
* l'association REFLETS a mis en suspens le règlement de cette facture dans la mesure où elle n'a eu aucun justificatif concernant les sommes réclamées,
* c'est dans ces conditions que la société FONCIERE SAM lui a adressé une mise en demeure le 10 juin 2025,
* par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juillet 2025, l'association REFLETS a officiellement demandé communication des pièces justificatives concernant la régularisation des charges de l'exercice 2024-2025,
* par courrier du 21 juillet 2025, la société FONCIERE SAM a transmis copie de l'avis de taxe foncière ainsi que de l'assemblée générale 2024 concernant le montant des charges 2022/2023,
* les pièces jointes à ce courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juillet, ne permettent pas à l'association REFLETS de contrôler la régularisation des charges,
* par courrier du 29 septembre 2025, l'association REFLETS s'est à nouveau adressée à la société FONCIERE SAM afin de contester l'indice qui lui a été pratiqué concernant la facture du 4ème trimestre 2025,
* il est également sollicité, concernant le loyer des deux parkings charges comprises pour un montant total de 1.368€ TTC, de détailler le montant en distinguant la part de loyer et celle des charges,
* par mail du 19 novembre 2025, le responsable des services généraux de l'association REFLETS a répondu que l'association était tout à fait disposée à régler le montant réclamé mais que le paiement est suspendu à la réception et à la validation des justificatifs suivants : 
 - Copie intégrale recto verso de l'avis d'imposition à la taxe foncière pour 9.103,64€ à charge de la locataire. 
- Détail précis du calcul ayant abouti au coût unitaire de 50,97€ le m² concernant les charges (régularisation réclamée à hauteur de 14.305,93€), 
* la société FONCIERE SAM n'a jamais répondu et a cru devoir délivrer assignation devant la juridiction des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE, par exploit du 21 novembre 2025,
* la juridiction des référés constatera que la société FONCIERE SAM n'a pas respecté ses obligations légales et contractuelles,
* en effet, les seules pièces justificatives produites par la SAS FONCIERE SAM à savoir le procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2024 ainsi que le budget pour provisions sur charges (pièce n°6) concernant la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, ne permettent pas à la concluante de déterminer quelles sont les charges qui lui sont imputables,
* il n'y a aucun détail sur les charges communes qui lui sont réclamées,
* le bail commercial signé entre les parties prévoit en son article 4-II : " Que le preneur règlera au bailleur un prorata des frais d'entretien des parties communes et des consommations des installations communes notamment l'eau, des taxes et notamment, balayage, égout, ordures ménagères, taxe sur les bureaux ainsi que des prestations de l'immeuble et généralement toutes charges considérées par la règlementation ou les usages comme étant supportés par les locataires,
* non seulement l'inventaire des charges est imprécis concernant les charges imputables au locataire mais en outre et en l'absence de dispositions conventionnelles, seules les charges d'entretien courant et les charges liées à l'exploitation des locaux peuvent être mises à la charge des locataires,
* la pièce n°6 adverse à savoir les appels de provisions sur charges et fonds travaux émis par le syndic [S] auprès de la société FONCIERE SAM ne permet pas à l'association REFLETS de déterminer quelles sont les charges qui lui sont imputables,
* en outre, aucune pièce du dossier ne permet de démontrer que l'association REFLETS dispose de locaux pour une surface totale de 750 m² comme le précise la société FONCIERE SAM,
* enfin, la société FONCIERE SAM ne justifie pas du prorata conventionnel qu'elle propose d'appliquer pour le calcul des charges dues par l'association REFLETS à hauteur de 50,87€ le m²,
* on ignore comment cette somme a été calculée,
* le bail ne comporte aucune répartition des charges entre les différents locataires pour permettre de déterminer le prorata des surfaces exploitées,
* les charges réclamées par la société FONCIERE SAM et qui sont très supérieures à la demande de provision réclamée, ne sont pas justifiées ou à tout le moins qu'il n'est pas, en l'état, possible de les calculer,
* l'analyse de ces charges ainsi que l'étude plus approfondie du bail commercial pour déterminer quelles sont les charges qui demeurent à la charge du locataire et celles qui sont à la charge du bailleur, de relèvent pas de la compétence de la juridiction des référés,
* au vu de ces éléments l'association REFLETS est fondée à s'opposer aux réclamations de la société FONCIERE SAM tant que celle-ci n'aura pas clarifié le montant des charges qu'elle lui impute.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article L 145-40-2 du Code de commerce, Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Aux termes de l'article R145-35 du même code, Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Aux termes de l'article R145-36 du même code, L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il résulte enfin de l'article L. 145-15 du même code que Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l'espèce, la SAS FONCIERE SAM sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 23.408,93 €, correspondant à la régularisation sur charges 2024 (14.305,29 € TTC), et celle de la Taxe Foncière 2024 (9.103,64 € TTC).

Dans son courrier du 21 juillet 2025, elle explique :
" Vous trouverez ci-joint l'Avis de Taxe Foncière 2024 ainsi que l'Assemblée Générale 2024 concernant le montant des charges 2022-2023.
A cet effet, vous pouvez constater que le montant de la taxe foncière représente 26 € le m2 sur une base de 1350 m2 (dont nous sommes propriétaires). Notre calcul de 17 028 € de provision pour Taxe Foncière sur l'année, représentant 22.70 € le m2 sur une base de 750 m2 est légitime.
Concernant le montant des charges, vous pouvez constater que le montant des charges annuelles voté par l'assemblée pour l'année 2023 est d'un montant de 131 454.11 € ce qui représente 64.12€ le m2 (pour 2050 m2, surface totale de l'immeuble).
Vous occupez 750 m2. La régularisation de charges vous a été facturée à 50.87 € le m2 au lieu de 64.12 €. "

Le bail porte sur les lots 2, 6, 91 et 95, 7 à 12, 13 à 18 et 12 parkings en sous-sol, dépendant de la copropriété CENTRAL BURO, pour une superficie d'environ 739 m2, tels qu'ils figurent aux plans annexés à l'acte.

Aux termes du bail en date du 27 août 2021, il est stipulé :
" ARTICLE 4 - PRIX:
I - Montant du loyer principal :
Le Loyer annuel est fixé en principal à QUATRE VINGT QUINZE MILLE EUROS (95.000 €) Hors Taxes Hors Charges et droits à compter du 1 er octobre 2021, payable trimestriellement d 'avance par virement bancaire.
II - Charges :
En outre, le preneur payera au bailleur :
- Un prorata .
- Des frais d'entretien des parties communes et des consommations des installations communes, notamment l'eau - Des taxes et notamment, balayage, égout, ordures ménagères, taxe sur les bureaux. - Des prestations de l'immeuble et généralement toutes charges considérées par la réglementation ou les usages comme étant supportés par les locataires.
A ce titre, il versera une provision de 5.173 € H. T. /par trimestre. Le compte de charges fera l'objet d'une régularisation annuelle, sur la base des comptes présentés par le Syndic et approuvés par l'assemblée générale de la copropriété. Le montant de la provision sera éventuellement réajusté, si un écart important apparait avec les comptes définitivement arrêtés.
Il versera également une provision de 4.065 € H.T. /par trimestre pour participation Taxe Foncière.
- La totalité
- De la taxe sur la valeur ajoutée à laquelle le présent bail est expressément soumis.
Le bailleur pourra procéder à des appels de provisions pour charges, exigibles en même temps que les loyers. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente.
(…)
IV- Indexation annuelle du loyer
Le loyer sera révisé tous les ans à sa date d'anniversaire en fonction de la valeur locative des locaux mais sans excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux publiés par l'I.N.S.E.E. L'indice de base étant le dernier publié à la date de signature des présents (1 T2021 : 116,73) et l'indice de référence, celui du trimestre situé une année plus tard et ainsi de suite. "

Ainsi, le bail ne comporte aucun inventaire précis des charges avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et ne précise pas la répartition en fonction des surfaces exploitées, des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupants de l'immeuble, contrairement aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-40-2 du Code de commerce.

Or, il résulte des pièces produites et des écritures des parties, que la SAS FONCIERE SAM est propriétaire d'autres lots dans l'immeuble, qu'elle loue à d'autres locataires.

Dès lors, la détermination du prorata de charges et du prorata de taxe foncière imputables à l'Association REFLETS suppose une appréciation qui relève de la compétence du juge du fond.

La SAS FONCIERE SAM sera en conséquence déboutée de toutes ses demandes.

La SAS FONCIERE SAM, qui succombe, supportera les dépens.

Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Déboute la SAS FONCIERE SAM de toutes ses demandes,

Condamne la SAS FONCIERE SAM aux dépens,

Déboute chacune des parties de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Le greffier le juge des référés

Texte intégral

1 CCC DOSSIER + 1 CCC à Me LETELLIER + 1 CCC à Me POULAIN 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 03 SEPTEMBRE 2026 

S.A.S. FONCIERE SAM 
c/
Association REFLETS

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01830 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQT6 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 17 Juin 2026 

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.S. FONCIERE SAM
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Ludovic LETELLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

ET :

L’Association REFLETS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 




***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Juin 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Septembre 2026. 

***










FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Selon acte sous seing privé en date du 27 août 2021, la SAS FONCIERE SAM a conclu un bail commercial avec l'ASSOCIATION REFLETS concernant des locaux dépendant de l'immeuble [Adresse 3] BURO sis à [Adresse 4] [Localité 3][Adresse 5], d'une superficie d'environ 739 m2,

Faisant valoir qu'en avril 2025, l'ASSOCIATION REFLETS a refusé de payer la régularisation de charges et de taxe foncière sollicitée par son bailleur ; que selon acte en date du 10 juillet 2025, la SAS FONCIERE SAM a fait délivrer, par l'intermédiaire de la SCP GIOANNI - POTIER, commissaires de justice associés à GRASSE, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale pour un montant de 30.319,86 €, outre 244,70 € de frais d'acte ; que l'ASSOCIATION REFLETS n'a pas régularisé sa dette dans le délai d'un mois imparti ; qu'elle a simplement versé le loyer du quatrième trimestre 2025 avec la provision sur charges ; et qu'elle doit toujours la somme de 23.408,93 e, correspondant à la régularisation sur charges 2024, et celle de la Taxe Foncière 2024, la SAS FONCIERE SAM a, par acte en date du 21 novembre 2025, fait assigner l'ASSOCIATION REFLETS devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1101 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l'article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Vu les pièces versées aux débats,
S'entendre Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE :
Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, mais d'ores et déjà,
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 23.408,93 €, somme à parfaire au jour de l'audience, et sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à régler à la SAS FONCIERE SAM, la somme de 4,000 C, et ce conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 juillet 2025.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 juin 2026, elle demande à la juridiction de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1101 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l'article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Vu les pièces versées aux débats,
S'entendre Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE :
Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, mais d'ores et déjà, vu l'absence de contestation sérieuse :
- DEBOUTER l'ASSOCIATION REFLETS de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 23.408,93 €, somme éventuellement à parfaire au jour de l'audience, et ce sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice.
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS à régler à la SAS FONCIERE SAM, la somme de 4.000 €, et ce conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER l'ASSOCIATION REFLETS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 juillet 2025.

Elle fait valoir que :
* le loyer annuel est fixé en principal à 95.000 € H.T, hors charges et droits à compter du octobre 2021 , payable trimestriellement d'avance et par virement bancaire,
* en outre, le preneur doit payer au bailleur une provision de 5.173 € H.T/trimestre au titre des charges, outre 4.065 € H.T/trimestre pour participation à la Taxe Foncière,
* ainsi, à chaque terme, le locataire doit verser :
 loyer : 23.750,00 € 
 provision sur charges 5.173,00 € 
 participation provision pour taxe foncière : 4.065,00 € 
 TVA : 6.597,60 €
soit un total TTC de 39.585,60 €
* en avril 2025, l'ASSOCIATION REFLETS a refusé de payer la régularisation de charges et de taxe foncière sollicitée par son bailleur,
* selon acte en date du 10 juillet 2025, la SAS FONCIERE SAM a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale pour un montant de 30.319,86 €, outre 244,70 € de frais d'acte,
* l'ASSOCIATION REFLETS n'a pas régularisé sa dette dans le délai d'un mois imparti,
* elle a simplement versé le loyer du quatrième trimestre 2025 avec la provision sur charges,
* à ce jour, après reprise des calculs, l'ASSOCIATION REFLETS doit toujours la somme de 23.408,93 €, correspondant à la régularisation sur charges 2024 (14.305,29 € TTC), et celle de la Taxe Foncière 2024 (9.103,64 € TTC),
* en conséquence, il conviendra de condamner l'ASSOCIATION REFLETS à payer à la SAS FONCIERE SAM la somme provisionnelle de 23.408,93 €, somme à parfaire au jour de l'audience, et sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir,
* la présente procédure a généré pour la SAS FONCIERE SAM un préjudice de trésorerie qu'il conviendra de réparer par l'octroi de justes et légitimes dommages et intérêts,
* il conviendra donc de condamner l'ASSOCIATION REFLETS à verser à la SAS FONCIERE SAM, à titre provisionnel, la somme de 5.000 €, à valoir sur son préjudice de trésorerie.
QUELOUES OBSERVATIONS EN REPONSE AUX ECRITURES ADVERSES :
* la taxe foncière a été justifiée par lettre RAR du bailleur en date du 21 juillet 2025,
* c'est bien sur la base de la somme mentionnée sur la première page de la Taxe Foncière que le calcul de régularisation a été fait et précisé sur la lettre RAR,
* l'ASSOCIATION REFLETS a donc bien reçu un justificatif de la Taxe Foncière et ne peut donc prétexter tout et son contraire pour s'exonérer de la régularisation sur charges de la taxe foncière précitée,
* concernant maintenant le calcul des charges ayant abouti au coût unitaire de 50.87 €/m2, il a également été détaillé dans la correspondance RAR du bailleur,
* la lettre RAR avait, pour annexe, le procès-verbal d'Assemblée Générale 2024 approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, ainsi que ceux de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
* l'ASSOCIATION REFLETS a donc, ici aussi, bien reçu l'explication des comptes basés sur un procès-verbal d' Assemblée Générale,
* à toutes fins utiles la société FONCIERE SAM verse aux débats deux tableaux EXCEL avec le calcul des charges annuelles 2024 et 2025 de l'Association REFLETS, conformément aux détails des appels de cotisation annexés à chacun des tableaux, ainsi qu'aux lots occupés par I'ASSOCIATION REFLETS, tels que mentionnés dans le bail,
* d'après ces calculs, le montant annuel des charges est de 38 824.07 € soit 9 706.02 € de charges trimestrielles,
* il s'agit d'un calcul basé sur les lots occupés et leur quote-part dans la distribution des charges, ce qui est plus précis qu'un calcul par m2,
* la société FONCIERE SAM aurait dû facturer à l'ASSOCIATION REFLETS 64,12 € du m2 (pour 739 m2 contractuels),
* or, elle n'a facturé que la somme de 50,87 € du m2,
* la facture de régularisation des charges couvre la période du 4eme trimestre 2024 au 3 ème trimestre 2025,
* les charges sont intégralement dues par le locataire, il n'y a donc pas de répartition propriétaire/locataire,
* une régularisation des charges sera faite une fois que la société FONCIERE SAM aura le montant des charges 2024 et 2025 validées par Assemblées Générales postérieures,
QUELOUES ULTIMES OBSERVATIONS EN REPONSE SUR LES ULTIMES CONCLUSIONS ADVERSES :
* l'ASSOCIATION REFLETS ne conteste plus la régularisation de la TAXE FONCIERE 2024 pour un montant de 9.103,64 € TTC,
* cette somme est donc acquise,
* concernant la régularisation des autres charges (14.305,29 € TTC.), la société FONCIERE SAM ne réclame qu'une provision sur charges, et ce d'un montant moindre que la réalité puisqu'elle ne facture qu'un montant de 50,87 € du m2 au lieu de 52,54 € du m2 (outre la régularisation sur TAXE FONCIERE 2024 dont le montant n'est pas contesté),
* il n'y a donc aucune raison pour que le Juge des référés n'y fasse pas droit d'autant que la résistance abusive de l'ASSOCIATION REFLETS pénalise fortement la trésorerie de la demanderesse et, indirectement, la copropriété,
* la société FONCIERE SAM ne peut se voir reprocher les errements du syndic et notamment si ce dernier oublie de mentionner certaines charges, d'autant que cela est favorable au locataire puisque les charges oubliées ne lui sont pas réclamées,
* seules les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code Civil sont à la charge du bailleur,
* si le contrat de bail mentionne " une superficie d'environ 739 m2 ", la réalité est que la locataire utilise des locaux toilettes crées et hors bail d'une superficie de 11 m2, d'où les 750 m2 mentionnés sur la facture litigieuse,
* cela apparait dans les plans signés par l'ASSOCIATION REFLETS elle-même,
* en outre, la contestation adverse à ce sujet n'a pas lieu d'être car c'est justement sur cette superficie contractuelle de 739 m2 qu'a été calculé le montant de 50,87 € le m2 au lieu de 64,12 m2,
* la demande est parfaitement justifiée.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 mai 2026, l'Association REFLETS demande à la juridiction de :

Vu les articles L145-40-2 et suivants du code de commerce, 
JUGER que la société FONCIERE SAM n'a pas transmis d'inventaire précis et détaillé des catégories de charges imputables à l'association REFLETS. 
JUGER que la société FONCIERE SAM n'a pas transmis à l'association REFLETS dans un délai de deux mois un état récapitulatif de l'inventaire de charges annuelles incluant un décompte de régularisation dans un délai de trois mois à compter de réédition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. 
JUGER que la société FONCIERE SAM n'a pas communiqué à l'association REFLETS, malgré ses demandes, tous documents justifiants le montant des charges, impôts taxes et redevances imputées. 
JUGER que la société FONCIERE SAM ne communique pas les justificatifs sur lesquels elle établie son prorata de charges de copropriété imputables à l'association REFLETS au regard du nombre de m² exploité, d'une part, ni au regard du prorata de charges qu'elle chiffre à 50,87€ du m². 
En conséquence, 
VOIR la juridiction des référés se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes la société FONCIERE SAM lesquelles impliquent une étude du bail commercial entre les parties. 
 DEBOUTER la société FONCIERE SAM de toutes ses demandes fins et conclusions, 
 LA CONDAMNER au paiement d'une somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
 
Elle réplique que :
* un différend est survenu entre les parties concernant le montant des charges réclamées à l'association REFLETS au titre de la régularisation annuelle des charges du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025,
* l'association REFLETS a mis en suspens le règlement de cette facture dans la mesure où elle n'a eu aucun justificatif concernant les sommes réclamées,
* c'est dans ces conditions que la société FONCIERE SAM lui a adressé une mise en demeure le 10 juin 2025,
* par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juillet 2025, l'association REFLETS a officiellement demandé communication des pièces justificatives concernant la régularisation des charges de l'exercice 2024-2025,
* par courrier du 21 juillet 2025, la société FONCIERE SAM a transmis copie de l'avis de taxe foncière ainsi que de l'assemblée générale 2024 concernant le montant des charges 2022/2023,
* les pièces jointes à ce courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juillet, ne permettent pas à l'association REFLETS de contrôler la régularisation des charges,
* par courrier du 29 septembre 2025, l'association REFLETS s'est à nouveau adressée à la société FONCIERE SAM afin de contester l'indice qui lui a été pratiqué concernant la facture du 4ème trimestre 2025,
* il est également sollicité, concernant le loyer des deux parkings charges comprises pour un montant total de 1.368€ TTC, de détailler le montant en distinguant la part de loyer et celle des charges,
* par mail du 19 novembre 2025, le responsable des services généraux de l'association REFLETS a répondu que l'association était tout à fait disposée à régler le montant réclamé mais que le paiement est suspendu à la réception et à la validation des justificatifs suivants : 
 - Copie intégrale recto verso de l'avis d'imposition à la taxe foncière pour 9.103,64€ à charge de la locataire. 
- Détail précis du calcul ayant abouti au coût unitaire de 50,97€ le m² concernant les charges (régularisation réclamée à hauteur de 14.305,93€), 
* la société FONCIERE SAM n'a jamais répondu et a cru devoir délivrer assignation devant la juridiction des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE, par exploit du 21 novembre 2025,
* la juridiction des référés constatera que la société FONCIERE SAM n'a pas respecté ses obligations légales et contractuelles,
* en effet, les seules pièces justificatives produites par la SAS FONCIERE SAM à savoir le procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2024 ainsi que le budget pour provisions sur charges (pièce n°6) concernant la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, ne permettent pas à la concluante de déterminer quelles sont les charges qui lui sont imputables,
* il n'y a aucun détail sur les charges communes qui lui sont réclamées,
* le bail commercial signé entre les parties prévoit en son article 4-II : " Que le preneur règlera au bailleur un prorata des frais d'entretien des parties communes et des consommations des installations communes notamment l'eau, des taxes et notamment, balayage, égout, ordures ménagères, taxe sur les bureaux ainsi que des prestations de l'immeuble et généralement toutes charges considérées par la règlementation ou les usages comme étant supportés par les locataires,
* non seulement l'inventaire des charges est imprécis concernant les charges imputables au locataire mais en outre et en l'absence de dispositions conventionnelles, seules les charges d'entretien courant et les charges liées à l'exploitation des locaux peuvent être mises à la charge des locataires,
* la pièce n°6 adverse à savoir les appels de provisions sur charges et fonds travaux émis par le syndic [S] auprès de la société FONCIERE SAM ne permet pas à l'association REFLETS de déterminer quelles sont les charges qui lui sont imputables,
* en outre, aucune pièce du dossier ne permet de démontrer que l'association REFLETS dispose de locaux pour une surface totale de 750 m² comme le précise la société FONCIERE SAM,
* enfin, la société FONCIERE SAM ne justifie pas du prorata conventionnel qu'elle propose d'appliquer pour le calcul des charges dues par l'association REFLETS à hauteur de 50,87€ le m²,
* on ignore comment cette somme a été calculée,
* le bail ne comporte aucune répartition des charges entre les différents locataires pour permettre de déterminer le prorata des surfaces exploitées,
* les charges réclamées par la société FONCIERE SAM et qui sont très supérieures à la demande de provision réclamée, ne sont pas justifiées ou à tout le moins qu'il n'est pas, en l'état, possible de les calculer,
* l'analyse de ces charges ainsi que l'étude plus approfondie du bail commercial pour déterminer quelles sont les charges qui demeurent à la charge du locataire et celles qui sont à la charge du bailleur, de relèvent pas de la compétence de la juridiction des référés,
* au vu de ces éléments l'association REFLETS est fondée à s'opposer aux réclamations de la société FONCIERE SAM tant que celle-ci n'aura pas clarifié le montant des charges qu'elle lui impute. 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article L 145-40-2 du Code de commerce, Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Aux termes de l'article R145-35 du même code, Ne peuvent être imputés au locataire : 
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. 
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. 
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Aux termes de l'article R145-36 du même code, L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. 

Il résulte enfin de l'article L. 145-15 du même code que Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l'espèce, la SAS FONCIERE SAM sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 23.408,93 €, correspondant à la régularisation sur charges 2024 (14.305,29 € TTC), et celle de la Taxe Foncière 2024 (9.103,64 € TTC).

Dans son courrier du 21 juillet 2025, elle explique :
" Vous trouverez ci-joint l'Avis de Taxe Foncière 2024 ainsi que l'Assemblée Générale 2024 concernant le montant des charges 2022-2023. 
A cet effet, vous pouvez constater que le montant de la taxe foncière représente 26 € le m2 sur une base de 1350 m2 (dont nous sommes propriétaires). Notre calcul de 17 028 € de provision pour Taxe Foncière sur l'année, représentant 22.70 € le m2 sur une base de 750 m2 est légitime. 
Concernant le montant des charges, vous pouvez constater que le montant des charges annuelles voté par l'assemblée pour l'année 2023 est d'un montant de 131 454.11 € ce qui représente 64.12€ le m2 (pour 2050 m2, surface totale de l'immeuble). 
Vous occupez 750 m2. La régularisation de charges vous a été facturée à 50.87 € le m2 au lieu de 64.12 €. " 

Le bail porte sur les lots 2, 6, 91 et 95, 7 à 12, 13 à 18 et 12 parkings en sous-sol, dépendant de la copropriété CENTRAL BURO, pour une superficie d'environ 739 m2, tels qu'ils figurent aux plans annexés à l'acte.

Aux termes du bail en date du 27 août 2021, il est stipulé :
" ARTICLE 4 - PRIX:
I - Montant du loyer principal :
Le Loyer annuel est fixé en principal à QUATRE VINGT QUINZE MILLE EUROS (95.000 €) Hors Taxes Hors Charges et droits à compter du 1 er octobre 2021, payable trimestriellement d 'avance par virement bancaire.
II - Charges :
En outre, le preneur payera au bailleur :
- Un prorata . 
- Des frais d'entretien des parties communes et des consommations des installations communes, notamment l'eau - Des taxes et notamment, balayage, égout, ordures ménagères, taxe sur les bureaux. - Des prestations de l'immeuble et généralement toutes charges considérées par la réglementation ou les usages comme étant supportés par les locataires.
A ce titre, il versera une provision de 5.173 € H. T. /par trimestre. Le compte de charges fera l'objet d'une régularisation annuelle, sur la base des comptes présentés par le Syndic et approuvés par l'assemblée générale de la copropriété. Le montant de la provision sera éventuellement réajusté, si un écart important apparait avec les comptes définitivement arrêtés.
Il versera également une provision de 4.065 € H.T. /par trimestre pour participation Taxe Foncière.
- La totalité 
- De la taxe sur la valeur ajoutée à laquelle le présent bail est expressément soumis.
Le bailleur pourra procéder à des appels de provisions pour charges, exigibles en même temps que les loyers. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente.
(…)
IV- Indexation annuelle du loyer 
Le loyer sera révisé tous les ans à sa date d'anniversaire en fonction de la valeur locative des locaux mais sans excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux publiés par l'I.N.S.E.E. L'indice de base étant le dernier publié à la date de signature des présents (1 T2021 : 116,73) et l'indice de référence, celui du trimestre situé une année plus tard et ainsi de suite. "

Ainsi, le bail ne comporte aucun inventaire précis des charges avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et ne précise pas la répartition en fonction des surfaces exploitées, des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupants de l'immeuble, contrairement aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-40-2 du Code de commerce.

Or, il résulte des pièces produites et des écritures des parties, que la SAS FONCIERE SAM est propriétaire d'autres lots dans l'immeuble, qu'elle loue à d'autres locataires.

Dès lors, la détermination du prorata de charges et du prorata de taxe foncière imputables à l'Association REFLETS suppose une appréciation qui relève de la compétence du juge du fond.

La SAS FONCIERE SAM sera en conséquence déboutée de toutes ses demandes.

La SAS FONCIERE SAM, qui succombe, supportera les dépens.

Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Déboute la SAS FONCIERE SAM de toutes ses demandes,

Condamne la SAS FONCIERE SAM aux dépens,

Déboute chacune des parties de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Le greffier le juge des référés

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T21:11:04.868Z.