Tribunal judiciaire de Versailles, Procédure accélérée fond, 17 juin 2026, n° 26/00139

Parties (entreprises)

Exposé du litige

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

17 JUIN 2026





N° RG 26/00139 - N° Portalis DB22-W-B7J-TUQX
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] situé au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 451 300 024 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]
né le 06 Juin 1972 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 4],

Non comparant, représenté par Maître Christophe SCOTTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.





DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 AVRIL 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, date à laquelle 
le jugement suivant a été rendu.



* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [J] est propriétaire des lots n°14 et 32 de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], faisant partie de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [L] [J] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]” lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à Mantes la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société TRACOGEST ADB, a, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026 remis à étude, fait assigner M. [L] [J] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6, 1240, 
1342-10, 2222, 2224 et 2249 du code civil, de :
- condamner M. [J] à lui payer les sommes suivantes :
• 10.836,37 euros au titre des charges de copropriété afférent aux lots n°14 et 32 nettes arrêtées au 5 janvier 2026 selon décompte du 1er janvier 2022 au 5 janvier 2026,
• 603,54 euros en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant à l’appel de fonds prévisionnel du 4ème trimestre 2025,
• 2.961,25 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [J] aux entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 16 février 2026, l’affaire a été renvoyée au 13 avril 2026.


A l’audience du 13 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation de 
M. [L] [J] à lui payer la somme de 14.718,75 euros au titre des charges arrêtées au 9 avril 2026. Il s’est opposé à la demande de délais de paiement, indiquant qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis le mois de janvier 2023.

M. [L] [J], représenté par son conseil, a demandé le rejet des demandes au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 et des frais nécessaires. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 18 mois.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.


Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [J] pour les lots n°14 et 32,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée au défendeur le 
6 décembre 2022 pour un montant de 2.425,65 euros, dont 1.885,65 euros au titre des charges de copropriété,
- une mise en demeure en date du 5 décembre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur, pour un montant de 4.333,33 euros, dont 4.153,33 euros au titre des charges de copropriété, 
- une mise en demeure en date du 8 janvier 2024 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 5.042,43 euros, dont 40,80 euros de frais,
- une mise en demeure en date du 13 septembre 2024 pour un montant de 
560,46 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024, signifiée au défendeur le 17 septembre 2024,
- une mise en demeure en date du 9 juillet 2025 pour un montant de 603,54 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025, signifiée au défendeur le 
21 juillet 2025,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au 9 avril 2026 pour un solde débiteur de 14.718,75 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2026,
- la répartition des charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 7 octobre 2022, 
3 octobre 2023, 26 septembre 2024 et 6 novembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier à M. [L] [J], le 21 juillet 2025, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 603,54 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.



Il résulte des pièces produites que M. [L] [J] est redevable de la somme de 11.507,50 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 avril 2026, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2026 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

M. [L] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.961,25 euros au titre des frais, correspondant aux frais suivants :
- 24 novembre 2022 : mise en demeure à hauteur de 40,80 euros,
- 25 novembre 2022 : “HONO CTX AVOCAT MENERI” à hauteur de 351,60 euros,
- 17 avril 2023 : mise en demeure à hauteur de 40,80 euros,
- 5 décembre 2023 : “[Localité 4] -CTS [J] MED” à hauteur de 180 euros,
- 8 janvier 2024 : mise en demeure à hauteur de 40,80 euros,
- 15 février 2024 : “H2 JUSTICE -CTS - HUISSIERS - MENERI” à hauteur de 129,36 euros,
- 13 septembre 2024 : “[Localité 5]” à hauteur de 198 euros,
- 27 septembre 2024 : “H2 JUSTICE SIGNIFICATION MED” à hauteur de 
82,79 euros,
- 13 décembre 2024 : “FACTURE N°024/034" à hauteur de 1.600 euros,
- 17 juillet 2025 : “[Localité 6]” à hauteur de 198 euros,
- 22 juillet 2025 : “BARIANI - SIGNIFICATION” à hauteur de 99,10 euros.

Comme le relève M. [L] [J], seuls les frais afférents à la mise en demeure du 9 juillet 2025 sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres mises en demeure et sommation de payer ne présentant aucun intérêt réel, le syndicat des copropriétaires n’expliquant pas à cet égard pourquoi il a adressé tant de mises en demeure au défendeur avant de l’assigner en justice.

En outre, les frais de signification de cette mise en demeure ne seront pas davantage retenus au titre des frais de recouvrement, une simple lettre recommandée avec accusé de réception étant suffisante pour se prévaloir de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 198 euros et M. [L] [J] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, si M. [L] [J] fait valoir qu’il a été sans emploi du mois de février 2023 au mois de février 2025 ce qui a entraîné une baisse significative de ses revenus, il convient de relever qu’il ne produit pas les documents de nature à permettre au tribunal de connaître avec précision sa situation financière pendant cette période et d’apprécier en conséquence sa bonne foi. En outre, comme l’a soutenu le syndicat des copropriétaires à l’audience, il n’a effectué aucun versement depuis le mois de janvier 2023, ce alors même qu’il a repris une activité professionnelle depuis le mois de février 2025.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Au demeurant, le syndicat des copropriétaires n’a pas à subir les conséquences du choix de M. [L] [J] tendant à ne pas engager de procédure à l’encontre de sa locataire pour défaut de paiement des loyers.

Il convient, dès lors, de condamner M. [L] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.





Comme relevé ci-dessus, M. [L] [J], qui sollicite des délais de paiement à hauteur de 18 mois, ne verse pas aux débats les éléments permettant au tribunal de connaître avec précision sa situation financière et d’apprécier sa capacité à rembourser l’intégralité de sa dette sur une période de 18 mois. En outre, au regard de l'ancienneté de la dette, il a déjà, de fait, bénéficié de délais de paiement, étant rappelé qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2023. Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [L] [J], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [L] [J] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.507,50 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 avril 2026, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2026 inclus ;

Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 198 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des de “L’OREE DU LAC”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [L] [J] de sa demande de délais de paiement ;



Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [J] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

17 JUIN 2026





N° RG 26/00139 - N° Portalis DB22-W-B7J-TUQX
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] situé au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 451 300 024 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]
né le 06 Juin 1972 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 4],

Non comparant, représenté par Maître Christophe SCOTTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.





DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 AVRIL 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, date à laquelle 
le jugement suivant a été rendu.



* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [J] est propriétaire des lots n°14 et 32 de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], faisant partie de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [L] [J] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]” lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à Mantes la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société TRACOGEST ADB, a, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026 remis à étude, fait assigner M. [L] [J] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6, 1240, 
1342-10, 2222, 2224 et 2249 du code civil, de :
- condamner M. [J] à lui payer les sommes suivantes :
• 10.836,37 euros au titre des charges de copropriété afférent aux lots n°14 et 32 nettes arrêtées au 5 janvier 2026 selon décompte du 1er janvier 2022 au 5 janvier 2026,
• 603,54 euros en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant à l’appel de fonds prévisionnel du 4ème trimestre 2025,
• 2.961,25 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [J] aux entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 16 février 2026, l’affaire a été renvoyée au 13 avril 2026.


A l’audience du 13 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation de 
M. [L] [J] à lui payer la somme de 14.718,75 euros au titre des charges arrêtées au 9 avril 2026. Il s’est opposé à la demande de délais de paiement, indiquant qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis le mois de janvier 2023.

M. [L] [J], représenté par son conseil, a demandé le rejet des demandes au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 et des frais nécessaires. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 18 mois.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.


Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [J] pour les lots n°14 et 32,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée au défendeur le 
6 décembre 2022 pour un montant de 2.425,65 euros, dont 1.885,65 euros au titre des charges de copropriété,
- une mise en demeure en date du 5 décembre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur, pour un montant de 4.333,33 euros, dont 4.153,33 euros au titre des charges de copropriété, 
- une mise en demeure en date du 8 janvier 2024 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 5.042,43 euros, dont 40,80 euros de frais,
- une mise en demeure en date du 13 septembre 2024 pour un montant de 
560,46 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024, signifiée au défendeur le 17 septembre 2024,
- une mise en demeure en date du 9 juillet 2025 pour un montant de 603,54 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025, signifiée au défendeur le 
21 juillet 2025,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au 9 avril 2026 pour un solde débiteur de 14.718,75 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2026,
- la répartition des charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 7 octobre 2022, 
3 octobre 2023, 26 septembre 2024 et 6 novembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier à M. [L] [J], le 21 juillet 2025, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 603,54 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.



Il résulte des pièces produites que M. [L] [J] est redevable de la somme de 11.507,50 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 avril 2026, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2026 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

M. [L] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.961,25 euros au titre des frais, correspondant aux frais suivants :
- 24 novembre 2022 : mise en demeure à hauteur de 40,80 euros,
- 25 novembre 2022 : “HONO CTX AVOCAT MENERI” à hauteur de 351,60 euros,
- 17 avril 2023 : mise en demeure à hauteur de 40,80 euros,
- 5 décembre 2023 : “[Localité 4] -CTS [J] MED” à hauteur de 180 euros,
- 8 janvier 2024 : mise en demeure à hauteur de 40,80 euros,
- 15 février 2024 : “H2 JUSTICE -CTS - HUISSIERS - MENERI” à hauteur de 129,36 euros,
- 13 septembre 2024 : “[Localité 5]” à hauteur de 198 euros,
- 27 septembre 2024 : “H2 JUSTICE SIGNIFICATION MED” à hauteur de 
82,79 euros,
- 13 décembre 2024 : “FACTURE N°024/034" à hauteur de 1.600 euros,
- 17 juillet 2025 : “[Localité 6]” à hauteur de 198 euros,
- 22 juillet 2025 : “BARIANI - SIGNIFICATION” à hauteur de 99,10 euros.

Comme le relève M. [L] [J], seuls les frais afférents à la mise en demeure du 9 juillet 2025 sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres mises en demeure et sommation de payer ne présentant aucun intérêt réel, le syndicat des copropriétaires n’expliquant pas à cet égard pourquoi il a adressé tant de mises en demeure au défendeur avant de l’assigner en justice.

En outre, les frais de signification de cette mise en demeure ne seront pas davantage retenus au titre des frais de recouvrement, une simple lettre recommandée avec accusé de réception étant suffisante pour se prévaloir de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 198 euros et M. [L] [J] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, si M. [L] [J] fait valoir qu’il a été sans emploi du mois de février 2023 au mois de février 2025 ce qui a entraîné une baisse significative de ses revenus, il convient de relever qu’il ne produit pas les documents de nature à permettre au tribunal de connaître avec précision sa situation financière pendant cette période et d’apprécier en conséquence sa bonne foi. En outre, comme l’a soutenu le syndicat des copropriétaires à l’audience, il n’a effectué aucun versement depuis le mois de janvier 2023, ce alors même qu’il a repris une activité professionnelle depuis le mois de février 2025.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Au demeurant, le syndicat des copropriétaires n’a pas à subir les conséquences du choix de M. [L] [J] tendant à ne pas engager de procédure à l’encontre de sa locataire pour défaut de paiement des loyers.

Il convient, dès lors, de condamner M. [L] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.





Comme relevé ci-dessus, M. [L] [J], qui sollicite des délais de paiement à hauteur de 18 mois, ne verse pas aux débats les éléments permettant au tribunal de connaître avec précision sa situation financière et d’apprécier sa capacité à rembourser l’intégralité de sa dette sur une période de 18 mois. En outre, au regard de l'ancienneté de la dette, il a déjà, de fait, bénéficié de délais de paiement, étant rappelé qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2023. Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [L] [J], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [L] [J] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.507,50 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 avril 2026, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2026 inclus ;

Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 198 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des de “L’OREE DU LAC”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [L] [J] de sa demande de délais de paiement ;



Condamne M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de “[Adresse 1]”, sis [Adresse 6] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [J] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:58:34.668Z.