Tribunal judiciaire de Versailles, Procédure accélérée fond, 28 juillet 2026, n° 26/00614

Parties (entreprises)

Exposé du litige

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

28 JUILLET 2026





N° RG 26/00614 - N° Portalis DB22-W-B7K-T3QS
Code NAC : 72I



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [S] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 451 300 024 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [H]
né le 10 Janvier 1973 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté. 






DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MAI 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
11 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026 prorogé au 
28 Juillet 2026 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant 
a été rendu. 



* * * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [H] est propriétaire des lots n°10, 27 et 74 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Faisant grief à Monsieur [M] [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Aubergenville (78410) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la SARL TRACOGEST ADB, a, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2026 remis à étude, fait assigner Monsieur [M] [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231,6, 1240, 1342-10, 2222, 2224 et 2249 du code civil, de :
- condamner Monsieur [M] [H] à lui payer les sommes suivantes :
* 3.403,89 euros (4.335,07-931,18 euros au titre des frais rendus nécessaires) en principal et au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n°10, 27 et 74 nettes arrêtées au 20 février 2026 selon décompte du 1er janvier 2022 au 20 février 2026,
* 761,52 euros en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant aux appels de fonds prévisionnels des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026,
* 931,18 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
* 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [M] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût des mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 11 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

Monsieur [M] [H], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 9 avril 2026, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [H] pour les lots n°10, 27 et 74,
- divers courriers de mise en demeure et rappel adressés par le syndic au défendeur entre le 28 février 2023 et le 11 juin 2024,
- une mise en demeure en date du 18 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 1.449,54 euros,
- une mise en demeure en date du 18 septembre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 285,40 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024,
- une mise en demeure en date du 9 juillet 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 3.535,24 euros dont 
304,12 euros au titre du 3ème trimestre 2025,
- une mise en demeure en date du 7 janvier 2026 pour un montant de 
4.061,49 euros dont 253,84 euros au titre du 1er trimestre 2026, signifiée au défendeur le 20 janvier 2026,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au 20 février 2026 pour un solde débiteur de 4.335,07 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2026,
- la répartition des charges pour les exercices 2021 et 2022, 
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 
15 septembre 2023, 13 juin 2024 et 19 septembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir signifié à Monsieur [M] [H], le 20 janvier 2026, une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 253,84 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.


Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [M] [H] est redevable 
de la somme de 3.403,89 euros au titre des charges de copropriété échues 
au 20 février 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus, et déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 761,52 euros. 

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Monsieur [M] [H] de la somme de 761,52 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 931,18 euros correspondant aux mises en demeure des 17 avril 2023 et 11 juin 2024 adressées par le syndic, aux mises en demeure des 18 janvier 2024, 18 septembre 2024, 
9 juillet 2025 et 7 janvier 2026 adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires et aux frais de signification de la dernière mise en demeure.

Si le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande lesdites mises en demeure, il ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure avant d’assigner le défendeur, une seule mise en demeure étant suffisante. De même il ne justifie pas du choix de signifier la dernière mise en demeure plutôt que de l’adresser au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, cette formalité étant suffisante, étant relevé au demeurant que la mise en demeure du 9 juillet 2025 adressée par courrier recommandé avait bien été distribuée au défendeur.

Dans ces conditions, seuls les frais correspondant à la mise en demeure du 
18 janvier 2024 seront retenus au titre des frais de recouvrement, pour un montant de 180 euros.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [M] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas le coût des mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice, cette demande ayant déjà été tranchée au titre des frais de recouvrement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [M] [H] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.403,89 euros au titre des charges de copropriété échues au 20 février 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 761,52 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 180 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [H] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût des mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUILLET 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

28 JUILLET 2026





N° RG 26/00614 - N° Portalis DB22-W-B7K-T3QS
Code NAC : 72I



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [S] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 451 300 024 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [H]
né le 10 Janvier 1973 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté. 






DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MAI 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
11 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026 prorogé au 
28 Juillet 2026 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant 
a été rendu. 



* * * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [H] est propriétaire des lots n°10, 27 et 74 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Faisant grief à Monsieur [M] [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Aubergenville (78410) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la SARL TRACOGEST ADB, a, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2026 remis à étude, fait assigner Monsieur [M] [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231,6, 1240, 1342-10, 2222, 2224 et 2249 du code civil, de :
- condamner Monsieur [M] [H] à lui payer les sommes suivantes :
* 3.403,89 euros (4.335,07-931,18 euros au titre des frais rendus nécessaires) en principal et au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n°10, 27 et 74 nettes arrêtées au 20 février 2026 selon décompte du 1er janvier 2022 au 20 février 2026,
* 761,52 euros en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant aux appels de fonds prévisionnels des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026,
* 931,18 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
* 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [M] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût des mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 11 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

Monsieur [M] [H], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 9 avril 2026, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [H] pour les lots n°10, 27 et 74,
- divers courriers de mise en demeure et rappel adressés par le syndic au défendeur entre le 28 février 2023 et le 11 juin 2024,
- une mise en demeure en date du 18 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 1.449,54 euros,
- une mise en demeure en date du 18 septembre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 285,40 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024,
- une mise en demeure en date du 9 juillet 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 3.535,24 euros dont 
304,12 euros au titre du 3ème trimestre 2025,
- une mise en demeure en date du 7 janvier 2026 pour un montant de 
4.061,49 euros dont 253,84 euros au titre du 1er trimestre 2026, signifiée au défendeur le 20 janvier 2026,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au 20 février 2026 pour un solde débiteur de 4.335,07 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2026,
- la répartition des charges pour les exercices 2021 et 2022, 
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 
15 septembre 2023, 13 juin 2024 et 19 septembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir signifié à Monsieur [M] [H], le 20 janvier 2026, une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 253,84 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.


Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [M] [H] est redevable 
de la somme de 3.403,89 euros au titre des charges de copropriété échues 
au 20 février 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus, et déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 761,52 euros. 

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Monsieur [M] [H] de la somme de 761,52 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 931,18 euros correspondant aux mises en demeure des 17 avril 2023 et 11 juin 2024 adressées par le syndic, aux mises en demeure des 18 janvier 2024, 18 septembre 2024, 
9 juillet 2025 et 7 janvier 2026 adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires et aux frais de signification de la dernière mise en demeure.

Si le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande lesdites mises en demeure, il ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure avant d’assigner le défendeur, une seule mise en demeure étant suffisante. De même il ne justifie pas du choix de signifier la dernière mise en demeure plutôt que de l’adresser au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, cette formalité étant suffisante, étant relevé au demeurant que la mise en demeure du 9 juillet 2025 adressée par courrier recommandé avait bien été distribuée au défendeur.

Dans ces conditions, seuls les frais correspondant à la mise en demeure du 
18 janvier 2024 seront retenus au titre des frais de recouvrement, pour un montant de 180 euros.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [M] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas le coût des mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice, cette demande ayant déjà été tranchée au titre des frais de recouvrement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [M] [H] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.403,89 euros au titre des charges de copropriété échues au 20 février 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 761,52 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 180 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [H] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût des mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUILLET 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:22:03.982Z.