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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 18 juin 2026, n° 23/01235

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [U] et madame [W] [F] ont donné à bail le 15 octobre 2014, à effet au 1er novembre courant, à une société aux droits de laquelle vient PV EXPLOITATION FRANCE, un appartement au sein d’un ensemble immobilier de vacances. Un avenant a été signé par les parties le 20 mai 2019, puis un second le 20 novembre 2020 des suites du COVID. Aujourd’hui elles ne s’accordent pas sur la nature et le droit applicable aux contrats.

Ayant voulu rompre ce bail de manière anticipée suivant son article 2, les consorts [F] se sont heurtés à un refus du groupe Pierre & Vacances faute d’indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2023, ils ont assigné leur locataire aux fins d’annulation du bail pour dol, subsidiairement de résiliation judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/01235.



Le Juge de la mise en état a rendu le 19 février 2025 une ordonnance rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au 1er mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026 vu l’identité de saisines contre le même défendeur (toutes fixées à ce jour-là).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs "conclusions au fond n°1", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [F] demandent au tribunal de :
- les juger recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions
à titre principal
- constater que le bail conclu le 15 octobre 2014 entre eux et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, est un bail civil
- constater qu’eux et la société PV Holding n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux au bail du 15 octobre 2014
- constater que le bail conclu le 15 octobre 2014 entre eux et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, a pris fin le 31 octobre 2023
- constater que la société PV Exploitation France se maintient dans les lieux malgré l’expiration du terme du bail depuis le 1er novembre 2023 et ce, sans droit ni titre
- ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer payé au titre du bail ayant expiré le 31 octobre 2023, majoré de 70 %, et jusqu’à libération complète et effective des lieux
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par la société PV Exploitation France et les sommes versées et encaissées sous les appellations loyers et charges par eux depuis le 1er novembre 2023
à titre subsidiaire
- juger que leur consentement a été vicié par les agissements des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- annuler le bail commercial prenant effet le 1er novembre 2014 et son avenant de 2019 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE
- ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux de leur propriété
- juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail prenant effet le 1er novembre 2014 jusqu’au 31 janvier 2021
- condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versé ou aurait dû leur verser de la période d’occupation en vertu du bail prenant effet le 1er novembre 2014
- dire que la société PV EXPLOITATION France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser depuis le 1er février 2021
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les Société PV HOLDING et PV EXPLOITATION France et les loyers et charges versés et encaissés par eux depuis la conclusion du bail prenant effet le 1er novembre 2014
- dire que ni la société PV HOLDING, ni la société PV EXPLOITATION France, sociétés appartenant au même Groupe Pierre & Vacances, et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion du premier bail, n’ont pas vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction
- condamner solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail
à titre infiniment subsidiaire
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à effet au 1er novembre 2014, et de l’avenant de 2019, entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux
en tout état de cause
- ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice particulier qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par ses "conclusions en réponse n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Pierre & Vacances demande au tribunal de :
à titre principal
- juger que PV EXPLOITATION FRANCE n’a commis aucun dol de nature à vicier le consentement des demandeurs
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes à ce titre et notamment de la nullité du bail et de l’expulsion
- débouter les demandeurs de leur demande en résiliation judiciaire du bail conclu le 15 octobre 2014
en tout état de cause
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner les consorts [F] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Motifs

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».


L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile ou commerciale du bail

1.1 Moyens des parties

À l’appui de leur demande, les consorts [F] font valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Ils font valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que leur appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence à destination principale d’habitation se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Ils font valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux.
Les consorts [F] font en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Ils font valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’ ou ‘à loyer’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction.
Les consorts [F] font valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Ils font valoir qu’en l’espèce ils n’ont pas manifesté de façon positive leur volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’ont fait savoir par leur notaire puis l’ont assigné. Ils font valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte.

Pas d’observations de Pierre & Vacances sur ces points-là.

1.2 Réponse du tribunal

Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies.
La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations.

L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire.


S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués1 des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion.

Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1.

La résidence de tourisme est définie par l’article R.321-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères.
Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 16 octobre 2014 s’intitule « Bail meublé – Propriété financière meublée avec séjours » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre.
Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant. En effet, sans exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens, le document signé par les parties ne reprend pas certaines mentions attendues d’un bail commercial, notamment lorsqu’il est envisagé le « sauf résiliation anticipée » qui ne développe pas l’hypothèse de l’indemnité d’éviction ; de même il n’est pas fait mention de la propriété commerciale. Le tribunal relève qu’est prévue une faculté de résiliation triennale ouverte au bailleur, en contradiction flagrante avec l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en vigueur lors de la signature, qui s’applique aux baux initiaux, et qui est d’ordre public.
Pour autant, le bail est conclu pour une durée usuelle de neuf ans (l’annonce de la date d’achèvement, en l’absence de mention écartant expressément toute faculté de reconduction, ne saurait s’analyser en un « terme ferme ») et la destination est commerciale : « une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».
Le tribunal relève également que les avenants des 20 mai 2019 et 20 novembre 2020 qualifient ce premier acte de 2014 de « bail commercial » sans ambiguïté.


Ainsi les bailleurs ont loué à une société commerciale, présumée signer un bail commercial en tant qu’exploitant de résidence de tourisme, sous les auspices de L.145-1 et suivants, un local lui permettant d’exercer son activité décrite comme commerciale (prestations de services).

Quant auxdites prestations de service, le tribunal relève que la localisation de certains services en dehors des locaux loués au sens strict n’aurait eu de conséquence qu’en l’absence complète de prestations dans le local ; et que de toute manière, l’activité de l’exploitant constitue un tout s’exerçant notamment dans le local.
Le tribunal relève qu’en plus de l’accueil de sa clientèle, Pierre & Vacances propose plusieurs services relevant de l’hôtellerie. Il est proposé un ménage de l’hébergement en cours de séjour, qui peut donc être régulier si le client en fait la demande ; le stockage des produits de ménage dans des locaux de service est sans incidence. La fourniture de linge fera l’objet des mêmes observations. Le caractère optionnel et onéreux de la restauration, de la laverie et du ménage en cours de séjour se retrouve dans les hôtels (dans le prix de la chambre ou non), sans que soit remise en cause la nature commerciale de leurs prestations. Du personnel salarié pourvoit à ces services, et ceux-ci font partie de la stratégie commerciale de Pierre & Vacances (qui compte sur eux pour attirer une clientèle cherchant pour ses vacances un hébergement ni camping ni hôtelier).
Le tribunal observe qu’il n’est pas besoin de suivre les critères du régime fiscal applicable aux revenus de l’activité de para-hôtellerie du Code général des impôts, attendu que la distinction entre actes civils et actes commerciaux ne saurait relever de ce droit spécial.

Au demeurant, quoique les consorts [F] demandent aujourd’hui au tribunal de constater que Pierre & Vacances n’a pas entendu se soumettre au statut des baux commerciaux, et que les parties entendaient soumettre leur relation contractuelle au statut des baux civils d’habitation, le tribunal relève qu’ils concevaient leur bail comme un bail commercial qui aurait comporté des clauses inhabituelles leur conférant des privilèges exorbitants, ainsi lorsqu’ils ont voulu mettre en œuvre « la rupture anticipée du bail commercial » (pièce 8).

Ainsi dès lors que Pierre & Vacances accompagnait sa location d’immeuble de prestations de services n’ayant pas un caractère accessoire, dans le cadre d’une activité commerciale prévue dans un bail malgré les contradictions apparentes du document, le tribunal relève que le bail de 2014 était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Avant d’envisager les conséquences prévisibles de l’application de ce statut, le tribunal doit cependant répondre à la demande subsidiaire tirée de la nullité du bail, ainsi qu’au très subsidiaire de résiliation, au cas où elles devraient être admises et rendre caduque la réponse apportée en 1.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du bail

2.1 Moyens des parties

Les consorts [F] font valoir qu’ils sont profanes et que Pierre & Vacances, professionnel rédacteur de l’acte s’est toujours gardé de leur dire qu’une indemnité d’éviction serait due en cas de non-renouvellement, et ce alors que la société avait une obligation d’information et de conseil : le code de la consommation en prévoit une spécifique pesant sur les professionnels dans leurs rapports avec les gens non avertis. Pierre & Vacances a donc tu l’existence d’une indemnité à laquelle il ne pouvait renoncer.
Ils font valoir que les deux clauses de résiliation figurant dans le bail sont nulles, ce qui est donc un mensonge manifeste venant d’un professionnel sachant qu’elles ne pourraient lui être opposées.
Ils font valoir que tout ceci relève d’une orchestration du groupe qui fait signer le même type de bail à des centaines de profanes pour renier ses engagements à l’expiration et solliciter des indemnités. Ils font valoir que l’existence de l’indemnité d’éviction est une donnée primordiale pour l’investisseur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération, donc sa liberté contractuelle, et que s’ils avaient su la vérité ils n’auraient jamais signé, aujourd’hui ils se retrouvent coincés.



Ils font valoir qu’il a été jugé que l’élément intentionnel du dol peut être caractérisé par le simple fait que l’exploitant avait feint de renoncer par avance à un droit protégé par le statut d’ordre public des baux commerciaux au bénéfice d’un profane, dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’absence de portée de sa renonciation s’agissant d’une société spécialisée dans la gestion de résidences de tourisme et donc dans l’application du statut des baux commerciaux.
Ils font valoir que la configuration de résidence de tourisme, qui ne peut être exploitée que par une seule personne physique ou morale, place les bailleurs dans une dépendance économique totale vis-à-vis de leur preneur puisque leur lot ne peut pas être exploité par quiconque ; soit ils signaient un nouveau bail contenant des clauses qu’ils refusaient, soit ils récupéraient le bien sans loyers et sans pouvoir l’exploiter autrement, signant la ruine de leur investissement. Ils font valoir que P&V a cherché à modifier de manière substantielle les équilibres du rapport contractuel en sa faveur en proposant une clause de travaux litigieuse.
Ils font valoir que la nullité du bail doit être prononcée, ainsi que la compensation entre des indemnités d’occupation et les loyers perçus, l’expulsion sous astreinte, et ce sans indemnité d’éviction.

Les sociétés Pierre & Vacances répliquent en faisant valoir qu’elles n’ont jamais feint de renoncer au bénéfice de l’indemnité d’éviction, faute de clause dans le bail prévoyant leur renonciation et dès lors que le bail vise le décret de 1953 ; qu’elles n’ont pas d’obligation de conseil, notamment quant au bail, et que de toute manière les consorts [F] avaient connaissance du mécanisme. Elles font valoir qu’elles n’ont jamais feint d’accorder au bailleur des facultés de résiliation anticipée qu’elles n’entendaient pas respecter, puisque la nullité n’était que relative et qu’elles ont déjà accepté avec d’autres bailleurs une résiliation sans indemnité d’éviction. Elles font valoir qu’elles n’ont d’ailleurs réclamé aucune indemnité d’éviction puisqu’il n’y a pas encore eu de congé.
Elles font valoir qu’il n’y a pas eu d’erreur chez les consorts [F] dès lors qu’ils n’ont jamais fait usage de la résiliation illégale au cours du bail, et qu’ils ont signé un bail visant le décret de 1953 sans qu’il fût nécessaire de viser explicitement l’indemnité d’éviction. Elles font valoir que l’ignorance des conséquences découlant inéluctablement des termes d’une disposition impérative de la loi (l’étendue des engagements respectifs) ne saurait consister en une erreur sur la substance même de l’objet de l’opération ou sur sa cause juridique.
Elles font valoir que la faculté de résiliation ne constituait pas un point déterminant pour le demandeur qui n’en a pas fait usage et qui cherchait avant tout à percevoir des loyers ; que cette action en rejoint d’autres sur le territoire.

2.2 Réponse du tribunal

Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut).
Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale.


En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur et madame [F], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de Pierre & Vacances.

Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que Pierre & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont les consorts [F] étaient bien au fait (ils le qualifient comme tel dans leur e-mail au notaire), mécanisme accessible librement à quiconque se renseigne. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens. À l’inverse il n’y a pas de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit.
Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière, ni au regard du droit de la consommation en l’absence d’un contrat d’adhésion, ni du code du tourisme qui impose que les documents de commercialisation mentionnent l’existence de l’indemnité d’éviction, mais pas le bail en lui-même.
Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié Pierre & Vacances quant à l’indemnité d’éviction.

Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque.

S’agissant de la dépendance économique, le tribunal observe que si la résidence de tourisme est gérée par une seule entité, ce modèle n’interdit pas que certains appartements de l’immeuble en copropriété ne soient pas loués à l’exploitant commercial, ni que ces logements soient occupés par d’autres que des clients de l’exploitant.
Quant à la clause de travaux litigieuse, il s’agit d’un élément postérieur à la formation du contrat, donc sans incidence sur sa validité ou sa nullité.

Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si les consorts [F] avaient trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, ils n’auraient pas conclu avec Pierre & Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value. Certes l’absence d’indemnité aurait pesé dans le bilan comptable de l’opération, mais ce dispositif protecteur pour le locataire ne fait que modérer, sans l’anéantir, la liberté contractuelle du bailleur, sauf à remettre en cause l’intégralité du dispositif hérité du décret de 1953.

Le tribunal rappelle ici que nul n’est censé ignorer la loi, y compris les profanes, surtout hors les cas du droit de la consommation et des contrats d’adhésion, et que les consorts [F] ne pouvaient espérer bénéficier d’un bail commercial (ce que c’était dans leur esprit) qui dérogeât à ce point au droit applicable, c’eût été espérer un bénéfice indu pour un bailleur, ils ne pouvaient donc se tromper ou être trompés dans une telle mesure ; or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Faute pour eux de démontrer qu’ils ont été trompés et ce de manière déterminante, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

3. Sur la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail

3.1 Moyens des parties

Les consorts [F] font valoir que leur locataire n’a pas réglé les loyers dus au titre du 15 mars au 31 mai 2020, et qu’il y a eu des difficultés de paiement pour les autres semestres dus en 2020 et 2021 (retard ou incomplets), au final que Pierre & Vacances s’est abstenu de payer durant plus de deux ans sans pouvoir le contester sérieusement. Ils font valoir que l’avenant de 2020 suspendant les loyers leur a été extorqué par la partie en position de force, en vertu d’arrêtés qui ne visaient pas les résidences de tourisme, et alors qu’ils sont profanes ; cet avenant caractérisant la mauvaise foi. Ils font valoir que la proposition d’apurement du passif qu’ils ont acceptée est contestable la suspension a été faite sans information, sans contrepartie, sans garantie pour l’avenir… alors que la question de l’obligation n’était pas tranchée à l’époque et que Pierre & Vacances a imposé la situation à tous ses bailleurs.
Ils font valoir que la persistance des manquements contractuels justifie la résiliation, et que les loyers versés entre la date de prise d’effet de la résiliation et le jugement seront qualifiés en indemnité d’occupation ; outre l’expulsion sous astreinte.

Pierre & Vacances réplique en faisant valoir que les bailleurs ne font état d’aucun arriéré de loyer, et qu’ils ont signé un avenant conciliation par lequel ils octroyaient des franchises de loyers, or des retards de paiement peuvent être justifiés au regard des circonstances de l’espèce (singulièrement le COVID) ; qu’ainsi la suspension des loyers au cours de la crise ne justifie pas la résiliation.

3.2 Réponse du tribunal

Il échet de l’article 1224 du Code civil que « la résolution résulte […], en cas d’inexécution suffisamment grave, […] d’une décision de justice », et de l’article 1741 du même code que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », étant jugé que la juridiction doit apprécier la situation au jour où elle statue ; « payer le loyer du bail aux termes convenus » est l’obligation principale du locataire selon l’article 1728.

En l’espèce, le tribunal relève que les consorts [F] ne chiffrent aucun préjudice de loyers impayés : il n’est donc question que de retards, régularisés depuis. L’avenant du 20 novembre 2020 prévoyait que Pierre & Vacances paierait une indemnité compensatrice de la perte de loyers, en même temps que le bailleur renonçait à tout recours à cet égard.

Les retards dus à la suspension momentanée apparaissent donc avoir été justifiés par une situation pour le moins anormale (les lieux accueillant du public tels que les résidences vacances étant concernés par le confinement), sans impayés antérieurs, puis régularisés sans qu’une dette soit aujourd’hui réclamée. À la lumière de ces éléments, les retards de paiement litigieux ne constituent pas une « inexécution suffisamment grave » pour justifier la résiliation du bail aux torts de Pierre & Vacances : ni gravité intrinsèque, ni gravité dans le contexte ; la demande sera donc rejetée.

4. Sur les conséquences à en tirer

L’article L.145-9 du Code de commerce, applicable au bail litigieux en ce qu’il est un bail commercial, prévoit notamment que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

En l’espèce, le tribunal constate que n’est ni produit, ni même allégué, un congé qui aurait émané du bailleur ou du preneur. Il en résulte que le bail s’est tacitement prorogé et qu’il est toujours en vigueur. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ou de s’interroger sur d’éventuelles indemnités d’occupation, encore moins d’éviction.

5. Sur la demande tendant à l’indemnisation de préjudices

5.1 Moyens des parties

Les consorts [F] font valoir que les manquements contractuels graves de Pierre & Vacances leur ont causé un préjudice d’anxiété à hauteur de 5 000 euros, découlant du fait de découvrir l’existence de l’indemnité d’éviction et de devoir la verser en cas de rupture, ainsi que du non-paiement des loyers.

D’abord ils font valoir que Pierre & Vacances a fait preuve de mauvaise foi par ses manœuvres dolosives, ce qui les coince dans une relation contractuelle non satisfaisante maintenant qu’ils ne disposent plus des clauses avantageuses sur lesquelles reposait essentiellement leur consentement.
Ensuite ils font valoir que Pierre & Vacances a arrêté d’honorer correctement ses loyers à compter de mars 2020 sans motif légitime, les plongeant dans une situation sans précédent, ce qui les a plongés dans une profonde incertitude.

Pas d’observations de Pierre & Vacances à cet égard.

5.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil cités supra, qui trouveraient davantage à s’appliquer au cas présent (en présence d’un bail) que le 1240 délictuel soulevé par les consorts [F], le tribunal relève que la déloyauté contractuelle n’a pas été caractérisée par les développements en l’espèce, d’autant que les clauses avantageuses sur lesquelles les bailleurs affirment avoir fondé leur consentement étaient indues au regard de la loi. Par ailleurs, la suspension des loyers a certes été subie comme par tout le monde lors du choc du premier confinement, mais l’incertitude éprouvée par les bailleurs n’a pas été au point qu’ils poursuivissent la résiliation immédiatement (mais à titre infiniment subsidiaire trois ans plus tard, sans avoir de dette à recouvrer).

Cette demande sera donc rejetée.

Au demeurant, le tribunal observe que PV HOLDING n’aurait pas eu lieu d’être condamnée puisqu’elle a cédé l’ensemble de ses droits, a fortiori solidairement dès lors que la solidarité ne se présume pas et ne résulte de rien en l’espèce.

6. Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, les consorts [F], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros pour les frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

Au regard des articles 514 et 514-1 du même code, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et faute de conséquences majeures.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONSTATE que le bail commercial signé entre monsieur [U] [F] et madame [W] [F], d’une part, et une société aux droits de laquelle vient la société PV EXPLOITATION FRANCE, d’autre part, est tacitement prorogé depuis le 1er novembre 2023 ;

CONDAMNE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] à payer à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 1

************************

DU 18 Juin 2026 
Dossier N° RG 23/01235 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JXKM
Minute n° : 2026/ 263

AFFAIRE : 

[U] [F], [W] [Y] épouse [F] C/ S.A.S. PV HOLDING, S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE



JUGEMENT DU 18 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2026 mis en délibéré au 15 Mai 2026 prorogé au 18 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.








Copie exécutoire à la SELARL PHILIPPE MONNET
la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier






NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [Y] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’UNE PART ;




DEFENDERESSES :

S.A.S. PV HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Philippe MONNET de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



D’AUTRE PART ;

******************


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [U] et madame [W] [F] ont donné à bail le 15 octobre 2014, à effet au 1er novembre courant, à une société aux droits de laquelle vient PV EXPLOITATION FRANCE, un appartement au sein d’un ensemble immobilier de vacances. Un avenant a été signé par les parties le 20 mai 2019, puis un second le 20 novembre 2020 des suites du COVID. Aujourd’hui elles ne s’accordent pas sur la nature et le droit applicable aux contrats.

Ayant voulu rompre ce bail de manière anticipée suivant son article 2, les consorts [F] se sont heurtés à un refus du groupe Pierre & Vacances faute d’indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2023, ils ont assigné leur locataire aux fins d’annulation du bail pour dol, subsidiairement de résiliation judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/01235.



Le Juge de la mise en état a rendu le 19 février 2025 une ordonnance rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au 1er mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026 vu l’identité de saisines contre le même défendeur (toutes fixées à ce jour-là).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs "conclusions au fond n°1", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [F] demandent au tribunal de :
- les juger recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions
à titre principal
- constater que le bail conclu le 15 octobre 2014 entre eux et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, est un bail civil
- constater qu’eux et la société PV Holding n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux au bail du 15 octobre 2014
- constater que le bail conclu le 15 octobre 2014 entre eux et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, a pris fin le 31 octobre 2023
- constater que la société PV Exploitation France se maintient dans les lieux malgré l’expiration du terme du bail depuis le 1er novembre 2023 et ce, sans droit ni titre
- ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer payé au titre du bail ayant expiré le 31 octobre 2023, majoré de 70 %, et jusqu’à libération complète et effective des lieux
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par la société PV Exploitation France et les sommes versées et encaissées sous les appellations loyers et charges par eux depuis le 1er novembre 2023
à titre subsidiaire
- juger que leur consentement a été vicié par les agissements des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- annuler le bail commercial prenant effet le 1er novembre 2014 et son avenant de 2019 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE
- ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux de leur propriété
- juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail prenant effet le 1er novembre 2014 jusqu’au 31 janvier 2021
- condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versé ou aurait dû leur verser de la période d’occupation en vertu du bail prenant effet le 1er novembre 2014
- dire que la société PV EXPLOITATION France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser depuis le 1er février 2021
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les Société PV HOLDING et PV EXPLOITATION France et les loyers et charges versés et encaissés par eux depuis la conclusion du bail prenant effet le 1er novembre 2014
- dire que ni la société PV HOLDING, ni la société PV EXPLOITATION France, sociétés appartenant au même Groupe Pierre & Vacances, et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion du premier bail, n’ont pas vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction
- condamner solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail
à titre infiniment subsidiaire
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à effet au 1er novembre 2014, et de l’avenant de 2019, entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux
en tout état de cause
- ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice particulier qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par ses "conclusions en réponse n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Pierre & Vacances demande au tribunal de :
à titre principal
- juger que PV EXPLOITATION FRANCE n’a commis aucun dol de nature à vicier le consentement des demandeurs
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes à ce titre et notamment de la nullité du bail et de l’expulsion
- débouter les demandeurs de leur demande en résiliation judiciaire du bail conclu le 15 octobre 2014
en tout état de cause
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner les consorts [F] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile


MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».


L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile ou commerciale du bail

1.1 Moyens des parties

À l’appui de leur demande, les consorts [F] font valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Ils font valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que leur appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence à destination principale d’habitation se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Ils font valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux.
Les consorts [F] font en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Ils font valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’ ou ‘à loyer’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction.
Les consorts [F] font valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Ils font valoir qu’en l’espèce ils n’ont pas manifesté de façon positive leur volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’ont fait savoir par leur notaire puis l’ont assigné. Ils font valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte.

Pas d’observations de Pierre & Vacances sur ces points-là.

1.2 Réponse du tribunal

Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies.
La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations.

L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire.


S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués1 des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion.

Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1.

La résidence de tourisme est définie par l’article R.321-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères.
Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 16 octobre 2014 s’intitule « Bail meublé – Propriété financière meublée avec séjours » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre.
Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant. En effet, sans exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens, le document signé par les parties ne reprend pas certaines mentions attendues d’un bail commercial, notamment lorsqu’il est envisagé le « sauf résiliation anticipée » qui ne développe pas l’hypothèse de l’indemnité d’éviction ; de même il n’est pas fait mention de la propriété commerciale. Le tribunal relève qu’est prévue une faculté de résiliation triennale ouverte au bailleur, en contradiction flagrante avec l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en vigueur lors de la signature, qui s’applique aux baux initiaux, et qui est d’ordre public.
Pour autant, le bail est conclu pour une durée usuelle de neuf ans (l’annonce de la date d’achèvement, en l’absence de mention écartant expressément toute faculté de reconduction, ne saurait s’analyser en un « terme ferme ») et la destination est commerciale : « une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».
Le tribunal relève également que les avenants des 20 mai 2019 et 20 novembre 2020 qualifient ce premier acte de 2014 de « bail commercial » sans ambiguïté.


Ainsi les bailleurs ont loué à une société commerciale, présumée signer un bail commercial en tant qu’exploitant de résidence de tourisme, sous les auspices de L.145-1 et suivants, un local lui permettant d’exercer son activité décrite comme commerciale (prestations de services).

Quant auxdites prestations de service, le tribunal relève que la localisation de certains services en dehors des locaux loués au sens strict n’aurait eu de conséquence qu’en l’absence complète de prestations dans le local ; et que de toute manière, l’activité de l’exploitant constitue un tout s’exerçant notamment dans le local.
Le tribunal relève qu’en plus de l’accueil de sa clientèle, Pierre & Vacances propose plusieurs services relevant de l’hôtellerie. Il est proposé un ménage de l’hébergement en cours de séjour, qui peut donc être régulier si le client en fait la demande ; le stockage des produits de ménage dans des locaux de service est sans incidence. La fourniture de linge fera l’objet des mêmes observations. Le caractère optionnel et onéreux de la restauration, de la laverie et du ménage en cours de séjour se retrouve dans les hôtels (dans le prix de la chambre ou non), sans que soit remise en cause la nature commerciale de leurs prestations. Du personnel salarié pourvoit à ces services, et ceux-ci font partie de la stratégie commerciale de Pierre & Vacances (qui compte sur eux pour attirer une clientèle cherchant pour ses vacances un hébergement ni camping ni hôtelier).
Le tribunal observe qu’il n’est pas besoin de suivre les critères du régime fiscal applicable aux revenus de l’activité de para-hôtellerie du Code général des impôts, attendu que la distinction entre actes civils et actes commerciaux ne saurait relever de ce droit spécial.

Au demeurant, quoique les consorts [F] demandent aujourd’hui au tribunal de constater que Pierre & Vacances n’a pas entendu se soumettre au statut des baux commerciaux, et que les parties entendaient soumettre leur relation contractuelle au statut des baux civils d’habitation, le tribunal relève qu’ils concevaient leur bail comme un bail commercial qui aurait comporté des clauses inhabituelles leur conférant des privilèges exorbitants, ainsi lorsqu’ils ont voulu mettre en œuvre « la rupture anticipée du bail commercial » (pièce 8).

Ainsi dès lors que Pierre & Vacances accompagnait sa location d’immeuble de prestations de services n’ayant pas un caractère accessoire, dans le cadre d’une activité commerciale prévue dans un bail malgré les contradictions apparentes du document, le tribunal relève que le bail de 2014 était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Avant d’envisager les conséquences prévisibles de l’application de ce statut, le tribunal doit cependant répondre à la demande subsidiaire tirée de la nullité du bail, ainsi qu’au très subsidiaire de résiliation, au cas où elles devraient être admises et rendre caduque la réponse apportée en 1.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du bail

2.1 Moyens des parties

Les consorts [F] font valoir qu’ils sont profanes et que Pierre & Vacances, professionnel rédacteur de l’acte s’est toujours gardé de leur dire qu’une indemnité d’éviction serait due en cas de non-renouvellement, et ce alors que la société avait une obligation d’information et de conseil : le code de la consommation en prévoit une spécifique pesant sur les professionnels dans leurs rapports avec les gens non avertis. Pierre & Vacances a donc tu l’existence d’une indemnité à laquelle il ne pouvait renoncer.
Ils font valoir que les deux clauses de résiliation figurant dans le bail sont nulles, ce qui est donc un mensonge manifeste venant d’un professionnel sachant qu’elles ne pourraient lui être opposées.
Ils font valoir que tout ceci relève d’une orchestration du groupe qui fait signer le même type de bail à des centaines de profanes pour renier ses engagements à l’expiration et solliciter des indemnités. Ils font valoir que l’existence de l’indemnité d’éviction est une donnée primordiale pour l’investisseur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération, donc sa liberté contractuelle, et que s’ils avaient su la vérité ils n’auraient jamais signé, aujourd’hui ils se retrouvent coincés.



Ils font valoir qu’il a été jugé que l’élément intentionnel du dol peut être caractérisé par le simple fait que l’exploitant avait feint de renoncer par avance à un droit protégé par le statut d’ordre public des baux commerciaux au bénéfice d’un profane, dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’absence de portée de sa renonciation s’agissant d’une société spécialisée dans la gestion de résidences de tourisme et donc dans l’application du statut des baux commerciaux.
Ils font valoir que la configuration de résidence de tourisme, qui ne peut être exploitée que par une seule personne physique ou morale, place les bailleurs dans une dépendance économique totale vis-à-vis de leur preneur puisque leur lot ne peut pas être exploité par quiconque ; soit ils signaient un nouveau bail contenant des clauses qu’ils refusaient, soit ils récupéraient le bien sans loyers et sans pouvoir l’exploiter autrement, signant la ruine de leur investissement. Ils font valoir que P&V a cherché à modifier de manière substantielle les équilibres du rapport contractuel en sa faveur en proposant une clause de travaux litigieuse.
Ils font valoir que la nullité du bail doit être prononcée, ainsi que la compensation entre des indemnités d’occupation et les loyers perçus, l’expulsion sous astreinte, et ce sans indemnité d’éviction.

Les sociétés Pierre & Vacances répliquent en faisant valoir qu’elles n’ont jamais feint de renoncer au bénéfice de l’indemnité d’éviction, faute de clause dans le bail prévoyant leur renonciation et dès lors que le bail vise le décret de 1953 ; qu’elles n’ont pas d’obligation de conseil, notamment quant au bail, et que de toute manière les consorts [F] avaient connaissance du mécanisme. Elles font valoir qu’elles n’ont jamais feint d’accorder au bailleur des facultés de résiliation anticipée qu’elles n’entendaient pas respecter, puisque la nullité n’était que relative et qu’elles ont déjà accepté avec d’autres bailleurs une résiliation sans indemnité d’éviction. Elles font valoir qu’elles n’ont d’ailleurs réclamé aucune indemnité d’éviction puisqu’il n’y a pas encore eu de congé.
Elles font valoir qu’il n’y a pas eu d’erreur chez les consorts [F] dès lors qu’ils n’ont jamais fait usage de la résiliation illégale au cours du bail, et qu’ils ont signé un bail visant le décret de 1953 sans qu’il fût nécessaire de viser explicitement l’indemnité d’éviction. Elles font valoir que l’ignorance des conséquences découlant inéluctablement des termes d’une disposition impérative de la loi (l’étendue des engagements respectifs) ne saurait consister en une erreur sur la substance même de l’objet de l’opération ou sur sa cause juridique.
Elles font valoir que la faculté de résiliation ne constituait pas un point déterminant pour le demandeur qui n’en a pas fait usage et qui cherchait avant tout à percevoir des loyers ; que cette action en rejoint d’autres sur le territoire.

2.2 Réponse du tribunal

Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut).
Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale.


En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur et madame [F], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de Pierre & Vacances.

Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que Pierre & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont les consorts [F] étaient bien au fait (ils le qualifient comme tel dans leur e-mail au notaire), mécanisme accessible librement à quiconque se renseigne. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens. À l’inverse il n’y a pas de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit.
Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière, ni au regard du droit de la consommation en l’absence d’un contrat d’adhésion, ni du code du tourisme qui impose que les documents de commercialisation mentionnent l’existence de l’indemnité d’éviction, mais pas le bail en lui-même.
Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié Pierre & Vacances quant à l’indemnité d’éviction.

Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque.

S’agissant de la dépendance économique, le tribunal observe que si la résidence de tourisme est gérée par une seule entité, ce modèle n’interdit pas que certains appartements de l’immeuble en copropriété ne soient pas loués à l’exploitant commercial, ni que ces logements soient occupés par d’autres que des clients de l’exploitant.
Quant à la clause de travaux litigieuse, il s’agit d’un élément postérieur à la formation du contrat, donc sans incidence sur sa validité ou sa nullité.

Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si les consorts [F] avaient trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, ils n’auraient pas conclu avec Pierre & Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value. Certes l’absence d’indemnité aurait pesé dans le bilan comptable de l’opération, mais ce dispositif protecteur pour le locataire ne fait que modérer, sans l’anéantir, la liberté contractuelle du bailleur, sauf à remettre en cause l’intégralité du dispositif hérité du décret de 1953.

Le tribunal rappelle ici que nul n’est censé ignorer la loi, y compris les profanes, surtout hors les cas du droit de la consommation et des contrats d’adhésion, et que les consorts [F] ne pouvaient espérer bénéficier d’un bail commercial (ce que c’était dans leur esprit) qui dérogeât à ce point au droit applicable, c’eût été espérer un bénéfice indu pour un bailleur, ils ne pouvaient donc se tromper ou être trompés dans une telle mesure ; or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Faute pour eux de démontrer qu’ils ont été trompés et ce de manière déterminante, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

3. Sur la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail

3.1 Moyens des parties

Les consorts [F] font valoir que leur locataire n’a pas réglé les loyers dus au titre du 15 mars au 31 mai 2020, et qu’il y a eu des difficultés de paiement pour les autres semestres dus en 2020 et 2021 (retard ou incomplets), au final que Pierre & Vacances s’est abstenu de payer durant plus de deux ans sans pouvoir le contester sérieusement. Ils font valoir que l’avenant de 2020 suspendant les loyers leur a été extorqué par la partie en position de force, en vertu d’arrêtés qui ne visaient pas les résidences de tourisme, et alors qu’ils sont profanes ; cet avenant caractérisant la mauvaise foi. Ils font valoir que la proposition d’apurement du passif qu’ils ont acceptée est contestable la suspension a été faite sans information, sans contrepartie, sans garantie pour l’avenir… alors que la question de l’obligation n’était pas tranchée à l’époque et que Pierre & Vacances a imposé la situation à tous ses bailleurs.
Ils font valoir que la persistance des manquements contractuels justifie la résiliation, et que les loyers versés entre la date de prise d’effet de la résiliation et le jugement seront qualifiés en indemnité d’occupation ; outre l’expulsion sous astreinte.

Pierre & Vacances réplique en faisant valoir que les bailleurs ne font état d’aucun arriéré de loyer, et qu’ils ont signé un avenant conciliation par lequel ils octroyaient des franchises de loyers, or des retards de paiement peuvent être justifiés au regard des circonstances de l’espèce (singulièrement le COVID) ; qu’ainsi la suspension des loyers au cours de la crise ne justifie pas la résiliation.

3.2 Réponse du tribunal

Il échet de l’article 1224 du Code civil que « la résolution résulte […], en cas d’inexécution suffisamment grave, […] d’une décision de justice », et de l’article 1741 du même code que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », étant jugé que la juridiction doit apprécier la situation au jour où elle statue ; « payer le loyer du bail aux termes convenus » est l’obligation principale du locataire selon l’article 1728.

En l’espèce, le tribunal relève que les consorts [F] ne chiffrent aucun préjudice de loyers impayés : il n’est donc question que de retards, régularisés depuis. L’avenant du 20 novembre 2020 prévoyait que Pierre & Vacances paierait une indemnité compensatrice de la perte de loyers, en même temps que le bailleur renonçait à tout recours à cet égard.

Les retards dus à la suspension momentanée apparaissent donc avoir été justifiés par une situation pour le moins anormale (les lieux accueillant du public tels que les résidences vacances étant concernés par le confinement), sans impayés antérieurs, puis régularisés sans qu’une dette soit aujourd’hui réclamée. À la lumière de ces éléments, les retards de paiement litigieux ne constituent pas une « inexécution suffisamment grave » pour justifier la résiliation du bail aux torts de Pierre & Vacances : ni gravité intrinsèque, ni gravité dans le contexte ; la demande sera donc rejetée.

4. Sur les conséquences à en tirer

L’article L.145-9 du Code de commerce, applicable au bail litigieux en ce qu’il est un bail commercial, prévoit notamment que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

En l’espèce, le tribunal constate que n’est ni produit, ni même allégué, un congé qui aurait émané du bailleur ou du preneur. Il en résulte que le bail s’est tacitement prorogé et qu’il est toujours en vigueur. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ou de s’interroger sur d’éventuelles indemnités d’occupation, encore moins d’éviction.

5. Sur la demande tendant à l’indemnisation de préjudices

5.1 Moyens des parties

Les consorts [F] font valoir que les manquements contractuels graves de Pierre & Vacances leur ont causé un préjudice d’anxiété à hauteur de 5 000 euros, découlant du fait de découvrir l’existence de l’indemnité d’éviction et de devoir la verser en cas de rupture, ainsi que du non-paiement des loyers.

D’abord ils font valoir que Pierre & Vacances a fait preuve de mauvaise foi par ses manœuvres dolosives, ce qui les coince dans une relation contractuelle non satisfaisante maintenant qu’ils ne disposent plus des clauses avantageuses sur lesquelles reposait essentiellement leur consentement.
Ensuite ils font valoir que Pierre & Vacances a arrêté d’honorer correctement ses loyers à compter de mars 2020 sans motif légitime, les plongeant dans une situation sans précédent, ce qui les a plongés dans une profonde incertitude.

Pas d’observations de Pierre & Vacances à cet égard.

5.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil cités supra, qui trouveraient davantage à s’appliquer au cas présent (en présence d’un bail) que le 1240 délictuel soulevé par les consorts [F], le tribunal relève que la déloyauté contractuelle n’a pas été caractérisée par les développements en l’espèce, d’autant que les clauses avantageuses sur lesquelles les bailleurs affirment avoir fondé leur consentement étaient indues au regard de la loi. Par ailleurs, la suspension des loyers a certes été subie comme par tout le monde lors du choc du premier confinement, mais l’incertitude éprouvée par les bailleurs n’a pas été au point qu’ils poursuivissent la résiliation immédiatement (mais à titre infiniment subsidiaire trois ans plus tard, sans avoir de dette à recouvrer).

Cette demande sera donc rejetée.

Au demeurant, le tribunal observe que PV HOLDING n’aurait pas eu lieu d’être condamnée puisqu’elle a cédé l’ensemble de ses droits, a fortiori solidairement dès lors que la solidarité ne se présume pas et ne résulte de rien en l’espèce.

6. Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, les consorts [F], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros pour les frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

Au regard des articles 514 et 514-1 du même code, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et faute de conséquences majeures.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONSTATE que le bail commercial signé entre monsieur [U] [F] et madame [W] [F], d’une part, et une société aux droits de laquelle vient la société PV EXPLOITATION FRANCE, d’autre part, est tacitement prorogé depuis le 1er novembre 2023 ;

CONDAMNE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] à payer à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code du tourisme R321-1, code civil 1108, code civil 1737, code du tourisme L141-2, code de commerce L145-9, code civil 1109, code civil 1736, code de commerce L145-1, code civil 1741, code de commerce L110-1, code du tourisme L321-1, code de commerce L145-7-1, code de commerce L110-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T19:12:17.506Z.