Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 18 juin 2026, n° 24/04459

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [K] et madame [A] [P] ont repris à leur compte un bail portant sur un bien immobilier au sein d’un ensemble de résidences vacances à [Localité 2] qu’il venait d’acquérir, consenti à la société PV HOLDING aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE ; un avenant au bail à effet au 1er novembre 2023 a été signé le 21 août 2015.
Ils ont signifié congé par acte extrajudiciaire du 03 novembre 2022, sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, pour le terme attendu des dix ans convenus. Après avoir refusé de signer un avenant, ils ont assigné [V] & Vacances le 05 juin 2024.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/04459.

Le Juge de la mise en état a rendu le 24 septembre 2024 une ordonnance d’injonction d’assister à une séance d’information à la médiation –en vain.

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs "conclusions en réponse au fond n°1", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [P] demandent au tribunal de :
- les juger recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions
à titre principal
- constater, en l’absence de clause de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, que les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France n’ont pas entendu s’y soumettre,
- constater l’absence d’exploitation commerciale dans le lot détenu par Monsieur [K] [P], et Madame [A] née [G] épouse [P] et objet de l’avenant au bail initial du 1er novembre 2013 et régularisé le 21 août 2015
- constater que le bail d’origine du 1er novembre 2013 ainsi que son avenant du 21 août 2015 ne sont pas des baux commerciaux mais des baux d’habitation
- constater la validité du congé sans offre de renouvellement avec prise d’effet au 30 septembre 2023, du bail initial du 1er novembre 2013 et de son avenant conclu le 21 août 2015 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction
- condamner PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, augmenté de 70 % à compter de la prise d’effet du congé et jusqu’à libération complète et effective des lieux
à titre subsidiaire
- juger que leur consentement a été vicié par un dol commis par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- annuler le bail d’origine du 1er novembre 2013 ainsi que l’avenant au bail signé le 21 août 2015 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE
- ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux
- juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre du 21 août 2015 jusqu’à la cession du bail annulé à la Société PV EXPLOITATION FRANCE, le 31 janvier 2021
- condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser durant la période du 21 août 2015 jusqu’au 31 janvier 2021
- dire que la société PV EXPLOITATION France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser depuis le 1er février 2021
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION et les loyers et charges versés et encaissés par eux depuis la conclusion du bail le 21 août 2015
- dire que ni la société PV HOLDING, ni la société PV EXPLOITATION France, sociétés appartenant au même Groupe [L] Vacances, et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion de l’avenant du 21 août 2015 n’ont pas vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction
- condamner solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail
à titre plus subsidiaire
- avant-dire droit, ordonner la nomination d’un expert judiciaire pour déterminer le préjudice réellement subi et fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la PV EXPLOITATION FRANCE, en appliquant plusieurs méthodes
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement des frais de l’expertise judiciaire
- réserver les dépens
en tout état de cause
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement de la somme de 1 500 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation
- ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par ses "conclusions en défense", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande au tribunal de :
- juger que le congé signifié le 03 novembre 2022 par les bailleurs est inefficace à mettre fin au bail en l’absence de motif grave
- débouter les demandeurs de leur demande visant à constater la déchéance du droit à indemnité d’éviction en raison du défaut de respect des conditions d’application du statut des baux commerciaux
- juger qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 30 septembre 2023 et la date de restitution effective des locaux, le cas échéant, à la valeur locative minorée de 10 %
- condamner les consorts [P] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors COVID réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires
- subsidiairement, désigner un expert judiciaire selon mission détaillée en mettant à la charge des demandeurs le versement de la provision
en tout état de cause
- condamner les consorts [P] au paiement des dépens et de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- écarter l’exécution provisoire de la décision à venir

Motifs

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile du bail

1.1 Moyens des parties

À l’appui de leur demande, les consorts [P] font valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Ils font valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que leur appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence à destination principale d’habitation se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Ils font valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux.
Les consorts [P] font en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Ils font valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’ ou ‘à loyer’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction ; et ce d’autant qu’une chargée d’affaires leur a répondu par e-mail que P&V n’avait pas la propriété commerciale.
Les consorts [P] font valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de congé donné par le bailleur, i.e manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Ils font valoir qu’en l’espèce ils n’ont pas manifesté de façon positive leur volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’ont assigné. Ils font valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte.
À titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet de l’indemnité d’éviction telle que proposée par les défendeurs et la désignation d’un expert.


[V] & Vacances réplique que le bail le liant aux consorts [P] est bien soumis au statut des baux commerciaux. Ils font valoir que la résidence de tourisme exploitée répond à la qualification légale d’établissement commercial d’hébergement, dont l’activité est présumée commerciale. Ils font valoir que le statut s’applique de plein droit, indépendamment de la volonté des parties, dès lors qu’est exploité dans le local un fonds de commerce, et que la fourniture de services à caractère para-hôtelier détermine la nature commerciale (indépendamment du régime fiscal en vigueur), ce qu’ils font : accueil, fourniture de linge de lit, préparation de la literie, fourniture de serviettes, petit-déjeuner, etc via un personnel salarié, nonobstant le caractère payant de certains services.
[V] & Vacances font valoir en outre que le statut des baux commerciaux peut être élu par les parties et que tel fut le cas en l’espèce. Ils font valoir que le présent bail vise les textes de loi idoines et se montre conforme au Code de commerce. Ils font valoir que le bailleur dans son congé de novembre 2022 s’est conformé aux règles en vigueur.
[V] & Vacances font valoir que cependant les consorts [P] ont délivré congé sans offrir l’indemnité d’éviction, alors qu’à supposer les motifs invoqués graves et légitimes, ils seraient à mettre à la charge de PV HOLDING et non de PV EXPLOITATION FRANCE ; que le preneur a légitimement pu croire, comme il l’a dit par e-mail, renoncer au paiement d’une indemnité d’éviction, surtout en cas de sortie triennale et non au terme définitif du bail. Ils font valoir que le congé n’étant pas justifié, l’indemnité est due. Ils développent sur sa teneur, et concluent au subsidiaire à la désignation d’un expert.

1.2 Réponse du tribunal

Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies.
La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations.

L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire.
S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués[1] des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion.

[1] Et lorsque l’activité consiste à louer des locaux pour les sous-louer, force est de constater que cette activité s’exerce nécessairement dans les lieux loués.


Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1.

La résidence de tourisme est définie par l’article [Etablissement 1]-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères.
Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 05 octobre 2013 s’intitule « Bail en meublé – Propriété financière meublée sans séjour » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre.
Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant. En effet, sans exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens, le document signé par les parties ne reprend pas certaines mentions attendues d’un bail commercial, notamment lorsqu’il est envisagé le « sauf résiliation anticipée » qui ne développe pas l’hypothèse de l’indemnité d’éviction ; de même il n’est pas fait mention de la propriété commerciale. Le tribunal relève qu’est prévue une faculté de résiliation triennale ouverte à chacune des parties, en contradiction flagrante avec l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en vigueur lors de la signature, qui s’applique aux baux initiaux, et qui est d’ordre public.
Pour autant, le bail est conclu pour une durée de dix ans (l’annonce de la date d’achèvement, en l’absence de mention écartant expressément toute faculté de reconduction, ne saurait s’analyser en un « terme ferme ») et la destination est commerciale : « une activité d’exploitation d’hébergement de loisirs à gestion intégrée consistant en la mise à disposition desdits locaux meublés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle ».
Ici le tribunal relève que l’e-mail de la chargée d’affaires, produit par les demandeurs, n’est pas une clause du bail par laquelle [V] & Vacances renoncerait expressément au bénéfice de toute indemnité d’éviction, donc pas une clause contradictoire mais un élément de contexte.
Le tribunal relève également que l’avenant du 28 mai 2015 qualifie ce premier acte de 2013 de « bail commercial » sans ambiguïté.

Ainsi les bailleurs, en reprenant et entérinant le bail de leur prédécesseur, ont loué à une société commerciale, présumée signer un bail commercial en tant qu’exploitant de résidence de tourisme, sous les auspices de [Etablissement 2]-1 et suivants, un local lui permettant d’exercer son activité décrite comme commerciale (prestations de services).

Quant auxdites prestations de service, le tribunal relève que la localisation de certains services en dehors des locaux loués au sens strict n’aurait eu de conséquence qu’en l’absence complète de prestations dans le local ; et que de toute manière, l’activité de l’exploitant constitue un tout s’exerçant notamment dans le local.
Le tribunal relève qu’en plus de l’accueil de sa clientèle, [V] & Vacances propose plusieurs services relevant de l’hôtellerie. Il est proposé un ménage de l’hébergement en cours de séjour, qui peut donc être régulier si le client en fait la demande ; le stockage des produits de ménage dans des locaux de service est sans incidence. La fourniture de linge fera l’objet des mêmes observations. Le caractère optionnel et onéreux de la restauration, de la laverie et du ménage en cours de séjour se retrouve dans les hôtels (dans le prix de la chambre ou non), sans que soit remise en cause la nature commerciale de leurs prestations. Du personnel salarié pourvoit à ces services, et ceux-ci font partie de la stratégie commerciale de [V] & Vacances (qui compte sur eux pour attirer une clientèle cherchant pour ses vacances un hébergement ni camping ni hôtelier).
Le tribunal observe qu’il n’est pas besoin de suivre les critères du régime fiscal applicable aux revenus de l’activité de para-hôtellerie du Code général des impôts, attendu que la distinction entre actes civils et actes commerciaux ne saurait relever de ce droit spécial.

Au demeurant, quoique les consorts [P] demandent aujourd’hui au tribunal de constater que [V] & Vacances n’a pas entendu se soumettre au statut des baux commerciaux, et que les parties entendaient soumettre leur relation contractuelle au statut des baux civils d’habitation, le tribunal relève que le bail a reçu de la part du locataire comme des bailleurs une exécution compatible avec le statut commercial : les consorts [P] ont d’abord interrogé [V] & Vacances sur l’indemnité d’éviction (qui n’existe qu’en cette matière, trahissant donc leur conscience du cadre légal auquel ils souscrivaient) puis ont donné congé en s’inscrivant pleinement dans le statut, par la visée de motifs graves et légitimes pour lui dénier le bénéfice d’une indemnité d’éviction qui n’est même pas évoquée par le bail mais qui découle de droit du statut. Ils se sont donc conformés aux articles L.145-9, -14 et -17, en reprochant à leur locataire la présence de clauses illégales, illégales seulement si l’on se plaçait dans le cadre de relations contractuelles commerciales : tel était donc bien le cadre dans lequel ils avaient conscience d’évoluer, rejoignant en cela [V] & Vacances (et contrairement à leurs développements aujourd’hui), d’ailleurs au sujet du bail de 2013 ils conviennent : « en effet, et comme il est classiquement opéré dans ce type d’investissement financier, un bail commercial avait été conclu […] ». La réponse « nous n’avons pas la propriété commerciale » faite par une chargée d’affaires, dont il n’est pas établi qu’elle engageait la société, en dehors du bail signé par les parties, n’a pas renversé la chose dans l’esprit des consorts [P] qui ont après cela appliqué le statut.

Ainsi dès lors que [V] & Vacances accompagnait sa location d’immeuble de prestations de services n’ayant pas un caractère accessoire, dans le cadre d’une activité commerciale prévue dans un bail qui a reçu de la part des consorts [P] une exécution conforme au statut malgré les contradictions apparentes du document, le tribunal relève que le bail de 2013 était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Avant d’envisager les conséquences prévisibles de l’application de ce statut, le tribunal doit cependant répondre à la demande subsidiaire tirée de la nullité du bail, au cas où elle devrait être admise et rendre caduque la réponse apportée en 1.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du bail pour dol

2.1 Moyens des parties

Les consorts [P] font valoir qu’ils sont profanes et que [V] & Vacances, professionnel rédacteur de l’acte, non seulement s’est toujours gardé de leur dire qu’une indemnité d’éviction serait due en cas de non-renouvellement, mais s’est engagé par écrit (e-mail du 16 juillet 2015) à y renoncer expressément, et ce alors que la société avait une obligation d’information et de conseil : le code du tourisme prévoit que les documents de commercialisation mentionnent explicitement l’existence du droit à telle indemnité. [V] & Vacances a donc tu l’existence d’une indemnité à laquelle il ne pouvait renoncer.
Ils font valoir que les deux clauses de résiliation figurant dans le bail sont nulles, ce qui est donc un mensonge manifeste venant d’un professionnel sachant qu’elles ne pourraient lui être opposées.
Ils font valoir que tout ceci relève d’une orchestration du groupe qui fait signer le même type de bail à des centaines de profanes pour renier ses engagements à l’expiration et solliciter des indemnités. Ils font valoir que l’existence de l’indemnité d’éviction est une donnée primordiale pour l’investisseur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération, donc sa liberté contractuelle, et que s’ils avaient su la vérité ils n’auraient jamais signé, aujourd’hui ils se retrouvent coincés.
Ils font valoir qu’il a été jugé que l’élément intentionnel du dol peut être caractérisé par le simple fait que l’exploitant avait feint de renoncer par avance à un droit protégé par le statut d’ordre public des baux commerciaux au bénéfice d’un profane, dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’absence de portée de sa renonciation s’agissant d’une société spécialisée dans la gestion de résidences de tourisme et donc dans l’application du statut des baux commerciaux.
Ils font valoir que la nullité du bail doit être prononcée, ainsi que la compensation entre des indemnités d’occupation et les loyers perçus, l’expulsion sous astreinte, et ce sans indemnité d’éviction.

Les sociétés [L] Vacances répliquent en faisant valoir qu’elles n’ont jamais feint de renoncer au bénéfice de l’indemnité d’éviction, faute de clause dans le bail prévoyant leur renonciation et dès lors que le bail vise le décret de 1953 ; qu’elles n’ont pas d’obligation de conseil, notamment quant au bail, et que de toute manière les consorts [P] avaient connaissance du mécanisme puisqu’ils ont posé la question à ce propos. Elles font valoir qu’elles n’ont jamais feint d’accorder au bailleur des facultés de résiliation anticipée qu’elles n’entendaient pas respecter, puisque la nullité n’était que relative et qu’elles ont déjà accepté avec d’autres bailleurs une résiliation sans indemnité d’éviction.
Elles font valoir qu’il n’y a pas eu d’erreur chez les consorts [P] dès lors qu’ils n’ont jamais fait usage de la résiliation illégale au cours du bail, et qu’ils ont signé un bail visant le décret de 1953 sans qu’il fût nécessaire de viser explicitement l’indemnité d’éviction. Elles font valoir que l’ignorance des conséquences découlant inéluctablement des termes d’une disposition impérative de la loi (l’étendue des engagements respectifs) ne saurait consister en une erreur sur la substance même de l’objet de l’opération ou sur sa cause juridique.
Elles font valoir que la faculté de résiliation ne constituait pas un point déterminant pour le demandeur qui n’en a pas fait usage et qui cherchait avant tout à percevoir des loyers ; que cette action en rejoint d’autres sur le territoire.

2.2 Réponse du tribunal

Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut).
Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale.

En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur et madame [P], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de [V] & Vacances.

Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que [V] & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont les consorts [P] étaient bien au fait, accessible librement à quiconque se renseigne, à telle enseigne qu’ils ont interrogé la société sur cette indemnité dont ils connaissaient l’existence, puis ont appliqué le statut pour donner congé. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens.
À l’inverse il n’y a pas dans le bail de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit. Les consorts [P] ont interrogé par mail la chargée d’affaires : « J’aimerais avoir des infos notamment sur le montant de l’indemnité d’éviction si l’on quitte P et V au bout de 3 ans ou des 9 ans » et la réponse a été : « pas d’indemnité d’éviction en cas de sortie de bail en triennale », « aucune indemnité de sortie en triennale ». Le tribunal relève d’une part que cela ne figure pas dans le seul document engageant les parties, d’autre part que la réponse ne porte que sur le premier volet de la question (les 3 ans), enfin qu’à l’époque il était loisible à une partie de renoncer à la nullité relative.
Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière et le code du tourisme impose que les documents de commercialisation mentionnent l’existence de l’indemnité d’éviction, mais pas le bail en lui-même ; or lesdits documents ne sont pas produits pour que le tribunal vérifie.
Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié [V] & Vacances quant à l’indemnité d’éviction.

Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque et que son recours par d’autres bailleurs a été respecté par [V] & Vacances, sans qu’il ne puisse en être déduit une machination pour les mettre en confiance. La nouvelle rédaction de bail proposée en 2023 peut s’analyser comme l’explicitation de ce qui découlait de jure de l’application du statut et la correction d’erreurs sur des dispositions légales sanctionnées désormais par le ‘réputé non-écrit’ sans faculté de renonciation.

Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si les consorts [P] avaient trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, ils n’auraient pas conclu avec [L] Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value. Certes l’absence d’indemnité aurait pesé dans le bilan comptable de l’opération, mais ce dispositif protecteur pour le locataire ne fait que modérer, sans l’anéantir, la liberté contractuelle du bailleur, sauf à remettre en cause l’intégralité du dispositif hérité du décret de 1953.

Le tribunal rappelle ici que nul n’est censé ignorer la loi, y compris les profanes, surtout hors les cas du droit de la consommation et des contrats d’adhésion, et que les consorts [P] ne pouvaient espérer bénéficier d’un bail commercial (ce que c’était dans leur esprit) qui dérogeât à ce point au droit applicable, c’eût été espérer un bénéfice indu pour un bailleur, ils ne pouvaient donc se tromper ou être trompés dans une telle mesure ; or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Faute pour les consorts [P] de démontrer qu’ils ont été trompés et ce de manière déterminante, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

3. Sur les conséquences à en tirer

3.1 Moyens des parties

[V] & Vacances fait valoir que le congé qui lui a été délivré par les consorts [P] le 03 novembre 2022 ne visait pas de motif grave et légitime, car aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux diverses sociétés qui ont légitimement pensé pouvoir valablement renoncer au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de délivrance de congé par le bailleur : le statut relevant d’un ordre public de protection, une partie pouvait renoncer à un droit postérieurement à la naissance de celui-ci quand il était sanctionné de nullité et non de non-écrit (comme ils ont fait en 2012). [V] & Vacances fait donc valoir qu’une indemnité d’éviction est due, jusqu’au paiement de laquelle le maintien dans les lieux est garanti. Il calcule cette indemnité à 107 168,33 euros, sinon suggère la désignation d’un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il conclut à la fixation à la valeur locative, avec abattement de précarité de 10 %.

Les consorts [P] font valoir qu’il convient de rejeter le chiffrage de [V] & Vacances et de désigner un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il fait valoir qu’elle doit être fixée au loyer actuel majoré de 70 % pour réparer le préjudice de gain à manquer subi par les demandeurs.

3.2 Réponse du tribunal

L’article L.145-14 du Code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail [à condition de] payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Mais l’article L.145-17 ajoute qu’il ne doit pas ladite indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Un tel motif ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur ; il doit être démontré par celui-ci, et le juge l’apprécie souverainement.

L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est due, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 in fine).

L’article L.145-28 prévoit en son premier alinéa que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En l’espèce, le congé est motivé par le fait que « le preneur n’a pas respecté ses obligations légales en faisant croire au bailleur qu’il ne devrait aucune indemnité d’éviction et en mentionnant une clause triennale complètement illégale ».

Or il n’est pas établi par les développements supra de manœuvre de la part de [V] & Vacances dans la conclusion du contrat, sans même évoquer le fait que cela ne s’inscrivait pas dans l’exécution des rapports contractuels. Il n’y a donc pas de motif grave et légitime motivant le congé, qui doit s’analyser en un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Le locataire n’ayant pas quitté les lieux, il est donc redevable depuis lors d’une indemnité d’occupation statutaire. Le tribunal relève, pour l’évaluation de celle-ci, que « le gain à manquer » n’est pas démontré, d’autant qu’il n’est pas établi que les consorts [P] loueraient aussi cher leur logement que [L] Vacances qui intègre le coût de prestations de service que les demandeurs ne prétendent pas offrir ; qu’en revanche, la valeur locative ne peut être ici calculée sans le concours d’un expert ; pour le temps de la procédure, elle sera à hauteur du dernier loyer réglé.

Quant à l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’elle est due, mais que le bénéficiaire ne chiffre pas sa demande ; qu’elle doit correspondre à la valeur marchande du fonds, qui ne saurait se déduire dans le cas d’une résidence de tourisme à quelques pourcents de la valorisation du fonds de commerce total, sans préciser une perte totale ou partielle de la valeur du fonds du fait du refus de renouvellement, sans établir si les bénéfices nets escomptés de la location du logement des consorts [P] ont été minorés, sans répartir l’ensemble des charges (personnels, fournitures) pour arriver à une perte nette par appartement, en visant forfaitairement une indemnité de réemploi comme pour un magasin classique, des frais juridiques sans pièces, etc.
Le tribunal est donc insuffisamment éclairé, il ordonne une expertise à la charge de la partie qui a intérêt à la fixation de l’indemnité, i.e le groupe [V] & Vacances.

4. Sur la demande tendant à l’indemnisation des préjudices subis

4.1 Moyens des parties

Monsieur et madame [P] font valoir que les manquements contractuels graves de [V] & Vacances leur ont causé un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros, découlant du fait de découvrir l’existence de l’indemnité d’éviction et de devoir la verser en cas de rupture, ainsi que du non-paiement des loyers.
D’abord ils font valoir que [V] & Vacances a fait preuve de mauvaise foi entre l’e-mail de 2015, l’avenant de 2015 qui ne rectifie rien, l’avenant de 2023 envoyé en feignant de n’avoir pas pris connaissance du congé délivré et supprimant la clause triennale, en ajoutant la soumission expresse au statut des baux commerciaux ; ce qui les coince dans une relation contractuelle non satisfaisante maintenant qu’ils ne disposent plus des clauses avantageuses sur lesquelles reposait essentiellement leur consentement.
Ensuite ils font valoir que [V] & Vacances a arrêté d’honorer correctement ses loyers à compter de mars 2020 sans motif légitime, les plongeant dans une situation sans précédent, ce qui les a plongés dans une profonde incertitude.

Pas d’observations de [V] & Vacances à cet égard.

4.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil cités supra, le tribunal relève que la déloyauté contractuelle n’a pas été caractérisée par les développements en l’espèce, d’autant que les clauses avantageuses sur lesquelles les bailleurs affirment avoir fondé leur consentement étaient indues au regard de la loi. Par ailleurs, le motif invoqué du non-paiement des loyers n’est pas détaillé (totalement, partiellement, pendant combien de mois, consécutifs ou non, etc.) et l’incertitude éprouvée par les bailleurs n’a pas été au point qu’ils poursuivissent la résiliation du bail pour impayés.

Cette demande sera donc rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Avec la décision rendue avant-dire droit, les dépens et l’article 700 seront réservés.

S’agissant de l’exécution provisoire de la décision, vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’état de l’expertise ordonnée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [K] [P] et madame [A] [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONSTATE que le bail commercial signé le 05 octobre 2013 entre des parties aux droits desquels viennent monsieur [K] [P] et madame [A] [P], d’une part, la société PV EXPLOITATION FRANCE, d’autre part, a pris fin par l’effet du congé sans renouvellement délivré le 03 novembre 2022 ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction :

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder madame [Q] [Z], [Adresse 3], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 3]. : 06.50.74.66.75, Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de :

+ prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux

+ fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce notamment, aux fins de recherche de la valeur de l’indemnité d’occupation due par le preneur et de l’indemnité d’éviction due par le bailleur

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations

DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance

DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties

DIT que la société PV EXPLOITATION FRANCE devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile

FIXE l’indemnité d’occupation due pendant la procédure au montant du dernier terme

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 22 septembre 2026 à 9h00.

RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
_______________________

Chambre 1

************************

DU 18 Juin 2026 
Dossier N° RG 24/04459 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIJS
Minute n° : 2026/ 265

AFFAIRE : 

[K] [P], [A] [G] épouse [P] C/ S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, S.A.S. PV HOLDING



JUGEMENT DU 18 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2026 mis en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et avant dire droit.








Copie exécutoire à Me Audrey CARRU
la SELARL PHILIPPE MONNET

Délivrées le

Copie dossier
+ 2 copies service expertises





NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [G] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant




D’UNE PART ;




DEFENDERESSE :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe MONNET de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. PV HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe MONNET de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



D’AUTRE PART ;



******************



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [K] et madame [A] [P] ont repris à leur compte un bail portant sur un bien immobilier au sein d’un ensemble de résidences vacances à [Localité 2] qu’il venait d’acquérir, consenti à la société PV HOLDING aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE ; un avenant au bail à effet au 1er novembre 2023 a été signé le 21 août 2015.
Ils ont signifié congé par acte extrajudiciaire du 03 novembre 2022, sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, pour le terme attendu des dix ans convenus. Après avoir refusé de signer un avenant, ils ont assigné [V] & Vacances le 05 juin 2024.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/04459.

Le Juge de la mise en état a rendu le 24 septembre 2024 une ordonnance d’injonction d’assister à une séance d’information à la médiation –en vain.

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs "conclusions en réponse au fond n°1", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [P] demandent au tribunal de :
- les juger recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions
à titre principal
- constater, en l’absence de clause de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, que les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France n’ont pas entendu s’y soumettre,
- constater l’absence d’exploitation commerciale dans le lot détenu par Monsieur [K] [P], et Madame [A] née [G] épouse [P] et objet de l’avenant au bail initial du 1er novembre 2013 et régularisé le 21 août 2015
- constater que le bail d’origine du 1er novembre 2013 ainsi que son avenant du 21 août 2015 ne sont pas des baux commerciaux mais des baux d’habitation
- constater la validité du congé sans offre de renouvellement avec prise d’effet au 30 septembre 2023, du bail initial du 1er novembre 2013 et de son avenant conclu le 21 août 2015 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction
- condamner PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, augmenté de 70 % à compter de la prise d’effet du congé et jusqu’à libération complète et effective des lieux
à titre subsidiaire
- juger que leur consentement a été vicié par un dol commis par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- annuler le bail d’origine du 1er novembre 2013 ainsi que l’avenant au bail signé le 21 août 2015 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE
- ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux
- juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre du 21 août 2015 jusqu’à la cession du bail annulé à la Société PV EXPLOITATION FRANCE, le 31 janvier 2021
- condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser durant la période du 21 août 2015 jusqu’au 31 janvier 2021
- dire que la société PV EXPLOITATION France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser depuis le 1er février 2021
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION et les loyers et charges versés et encaissés par eux depuis la conclusion du bail le 21 août 2015
- dire que ni la société PV HOLDING, ni la société PV EXPLOITATION France, sociétés appartenant au même Groupe [L] Vacances, et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion de l’avenant du 21 août 2015 n’ont pas vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction
- condamner solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail
à titre plus subsidiaire
- avant-dire droit, ordonner la nomination d’un expert judiciaire pour déterminer le préjudice réellement subi et fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la PV EXPLOITATION FRANCE, en appliquant plusieurs méthodes
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement des frais de l’expertise judiciaire
- réserver les dépens
en tout état de cause
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement de la somme de 1 500 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation
- ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par ses "conclusions en défense", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande au tribunal de :
- juger que le congé signifié le 03 novembre 2022 par les bailleurs est inefficace à mettre fin au bail en l’absence de motif grave
- débouter les demandeurs de leur demande visant à constater la déchéance du droit à indemnité d’éviction en raison du défaut de respect des conditions d’application du statut des baux commerciaux
- juger qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 30 septembre 2023 et la date de restitution effective des locaux, le cas échéant, à la valeur locative minorée de 10 %
- condamner les consorts [P] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors COVID réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires
- subsidiairement, désigner un expert judiciaire selon mission détaillée en mettant à la charge des demandeurs le versement de la provision
en tout état de cause
- condamner les consorts [P] au paiement des dépens et de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- écarter l’exécution provisoire de la décision à venir



MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile du bail

1.1 Moyens des parties

À l’appui de leur demande, les consorts [P] font valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Ils font valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que leur appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence à destination principale d’habitation se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Ils font valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux.
Les consorts [P] font en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Ils font valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’ ou ‘à loyer’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction ; et ce d’autant qu’une chargée d’affaires leur a répondu par e-mail que P&V n’avait pas la propriété commerciale.
Les consorts [P] font valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de congé donné par le bailleur, i.e manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Ils font valoir qu’en l’espèce ils n’ont pas manifesté de façon positive leur volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’ont assigné. Ils font valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte.
À titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet de l’indemnité d’éviction telle que proposée par les défendeurs et la désignation d’un expert.


[V] & Vacances réplique que le bail le liant aux consorts [P] est bien soumis au statut des baux commerciaux. Ils font valoir que la résidence de tourisme exploitée répond à la qualification légale d’établissement commercial d’hébergement, dont l’activité est présumée commerciale. Ils font valoir que le statut s’applique de plein droit, indépendamment de la volonté des parties, dès lors qu’est exploité dans le local un fonds de commerce, et que la fourniture de services à caractère para-hôtelier détermine la nature commerciale (indépendamment du régime fiscal en vigueur), ce qu’ils font : accueil, fourniture de linge de lit, préparation de la literie, fourniture de serviettes, petit-déjeuner, etc via un personnel salarié, nonobstant le caractère payant de certains services.
[V] & Vacances font valoir en outre que le statut des baux commerciaux peut être élu par les parties et que tel fut le cas en l’espèce. Ils font valoir que le présent bail vise les textes de loi idoines et se montre conforme au Code de commerce. Ils font valoir que le bailleur dans son congé de novembre 2022 s’est conformé aux règles en vigueur.
[V] & Vacances font valoir que cependant les consorts [P] ont délivré congé sans offrir l’indemnité d’éviction, alors qu’à supposer les motifs invoqués graves et légitimes, ils seraient à mettre à la charge de PV HOLDING et non de PV EXPLOITATION FRANCE ; que le preneur a légitimement pu croire, comme il l’a dit par e-mail, renoncer au paiement d’une indemnité d’éviction, surtout en cas de sortie triennale et non au terme définitif du bail. Ils font valoir que le congé n’étant pas justifié, l’indemnité est due. Ils développent sur sa teneur, et concluent au subsidiaire à la désignation d’un expert.

1.2 Réponse du tribunal

Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies.
La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations.

L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire.
S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués[1] des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion.

[1] Et lorsque l’activité consiste à louer des locaux pour les sous-louer, force est de constater que cette activité s’exerce nécessairement dans les lieux loués.


Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1.

La résidence de tourisme est définie par l’article [Etablissement 1]-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères.
Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 05 octobre 2013 s’intitule « Bail en meublé – Propriété financière meublée sans séjour » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre.
Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant. En effet, sans exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens, le document signé par les parties ne reprend pas certaines mentions attendues d’un bail commercial, notamment lorsqu’il est envisagé le « sauf résiliation anticipée » qui ne développe pas l’hypothèse de l’indemnité d’éviction ; de même il n’est pas fait mention de la propriété commerciale. Le tribunal relève qu’est prévue une faculté de résiliation triennale ouverte à chacune des parties, en contradiction flagrante avec l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en vigueur lors de la signature, qui s’applique aux baux initiaux, et qui est d’ordre public.
Pour autant, le bail est conclu pour une durée de dix ans (l’annonce de la date d’achèvement, en l’absence de mention écartant expressément toute faculté de reconduction, ne saurait s’analyser en un « terme ferme ») et la destination est commerciale : « une activité d’exploitation d’hébergement de loisirs à gestion intégrée consistant en la mise à disposition desdits locaux meublés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle ».
Ici le tribunal relève que l’e-mail de la chargée d’affaires, produit par les demandeurs, n’est pas une clause du bail par laquelle [V] & Vacances renoncerait expressément au bénéfice de toute indemnité d’éviction, donc pas une clause contradictoire mais un élément de contexte.
Le tribunal relève également que l’avenant du 28 mai 2015 qualifie ce premier acte de 2013 de « bail commercial » sans ambiguïté.

Ainsi les bailleurs, en reprenant et entérinant le bail de leur prédécesseur, ont loué à une société commerciale, présumée signer un bail commercial en tant qu’exploitant de résidence de tourisme, sous les auspices de [Etablissement 2]-1 et suivants, un local lui permettant d’exercer son activité décrite comme commerciale (prestations de services).

Quant auxdites prestations de service, le tribunal relève que la localisation de certains services en dehors des locaux loués au sens strict n’aurait eu de conséquence qu’en l’absence complète de prestations dans le local ; et que de toute manière, l’activité de l’exploitant constitue un tout s’exerçant notamment dans le local.
Le tribunal relève qu’en plus de l’accueil de sa clientèle, [V] & Vacances propose plusieurs services relevant de l’hôtellerie. Il est proposé un ménage de l’hébergement en cours de séjour, qui peut donc être régulier si le client en fait la demande ; le stockage des produits de ménage dans des locaux de service est sans incidence. La fourniture de linge fera l’objet des mêmes observations. Le caractère optionnel et onéreux de la restauration, de la laverie et du ménage en cours de séjour se retrouve dans les hôtels (dans le prix de la chambre ou non), sans que soit remise en cause la nature commerciale de leurs prestations. Du personnel salarié pourvoit à ces services, et ceux-ci font partie de la stratégie commerciale de [V] & Vacances (qui compte sur eux pour attirer une clientèle cherchant pour ses vacances un hébergement ni camping ni hôtelier).
Le tribunal observe qu’il n’est pas besoin de suivre les critères du régime fiscal applicable aux revenus de l’activité de para-hôtellerie du Code général des impôts, attendu que la distinction entre actes civils et actes commerciaux ne saurait relever de ce droit spécial.

Au demeurant, quoique les consorts [P] demandent aujourd’hui au tribunal de constater que [V] & Vacances n’a pas entendu se soumettre au statut des baux commerciaux, et que les parties entendaient soumettre leur relation contractuelle au statut des baux civils d’habitation, le tribunal relève que le bail a reçu de la part du locataire comme des bailleurs une exécution compatible avec le statut commercial : les consorts [P] ont d’abord interrogé [V] & Vacances sur l’indemnité d’éviction (qui n’existe qu’en cette matière, trahissant donc leur conscience du cadre légal auquel ils souscrivaient) puis ont donné congé en s’inscrivant pleinement dans le statut, par la visée de motifs graves et légitimes pour lui dénier le bénéfice d’une indemnité d’éviction qui n’est même pas évoquée par le bail mais qui découle de droit du statut. Ils se sont donc conformés aux articles L.145-9, -14 et -17, en reprochant à leur locataire la présence de clauses illégales, illégales seulement si l’on se plaçait dans le cadre de relations contractuelles commerciales : tel était donc bien le cadre dans lequel ils avaient conscience d’évoluer, rejoignant en cela [V] & Vacances (et contrairement à leurs développements aujourd’hui), d’ailleurs au sujet du bail de 2013 ils conviennent : « en effet, et comme il est classiquement opéré dans ce type d’investissement financier, un bail commercial avait été conclu […] ». La réponse « nous n’avons pas la propriété commerciale » faite par une chargée d’affaires, dont il n’est pas établi qu’elle engageait la société, en dehors du bail signé par les parties, n’a pas renversé la chose dans l’esprit des consorts [P] qui ont après cela appliqué le statut.

Ainsi dès lors que [V] & Vacances accompagnait sa location d’immeuble de prestations de services n’ayant pas un caractère accessoire, dans le cadre d’une activité commerciale prévue dans un bail qui a reçu de la part des consorts [P] une exécution conforme au statut malgré les contradictions apparentes du document, le tribunal relève que le bail de 2013 était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Avant d’envisager les conséquences prévisibles de l’application de ce statut, le tribunal doit cependant répondre à la demande subsidiaire tirée de la nullité du bail, au cas où elle devrait être admise et rendre caduque la réponse apportée en 1.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du bail pour dol

2.1 Moyens des parties

Les consorts [P] font valoir qu’ils sont profanes et que [V] & Vacances, professionnel rédacteur de l’acte, non seulement s’est toujours gardé de leur dire qu’une indemnité d’éviction serait due en cas de non-renouvellement, mais s’est engagé par écrit (e-mail du 16 juillet 2015) à y renoncer expressément, et ce alors que la société avait une obligation d’information et de conseil : le code du tourisme prévoit que les documents de commercialisation mentionnent explicitement l’existence du droit à telle indemnité. [V] & Vacances a donc tu l’existence d’une indemnité à laquelle il ne pouvait renoncer.
Ils font valoir que les deux clauses de résiliation figurant dans le bail sont nulles, ce qui est donc un mensonge manifeste venant d’un professionnel sachant qu’elles ne pourraient lui être opposées.
Ils font valoir que tout ceci relève d’une orchestration du groupe qui fait signer le même type de bail à des centaines de profanes pour renier ses engagements à l’expiration et solliciter des indemnités. Ils font valoir que l’existence de l’indemnité d’éviction est une donnée primordiale pour l’investisseur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération, donc sa liberté contractuelle, et que s’ils avaient su la vérité ils n’auraient jamais signé, aujourd’hui ils se retrouvent coincés.
Ils font valoir qu’il a été jugé que l’élément intentionnel du dol peut être caractérisé par le simple fait que l’exploitant avait feint de renoncer par avance à un droit protégé par le statut d’ordre public des baux commerciaux au bénéfice d’un profane, dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’absence de portée de sa renonciation s’agissant d’une société spécialisée dans la gestion de résidences de tourisme et donc dans l’application du statut des baux commerciaux.
Ils font valoir que la nullité du bail doit être prononcée, ainsi que la compensation entre des indemnités d’occupation et les loyers perçus, l’expulsion sous astreinte, et ce sans indemnité d’éviction.

Les sociétés [L] Vacances répliquent en faisant valoir qu’elles n’ont jamais feint de renoncer au bénéfice de l’indemnité d’éviction, faute de clause dans le bail prévoyant leur renonciation et dès lors que le bail vise le décret de 1953 ; qu’elles n’ont pas d’obligation de conseil, notamment quant au bail, et que de toute manière les consorts [P] avaient connaissance du mécanisme puisqu’ils ont posé la question à ce propos. Elles font valoir qu’elles n’ont jamais feint d’accorder au bailleur des facultés de résiliation anticipée qu’elles n’entendaient pas respecter, puisque la nullité n’était que relative et qu’elles ont déjà accepté avec d’autres bailleurs une résiliation sans indemnité d’éviction.
Elles font valoir qu’il n’y a pas eu d’erreur chez les consorts [P] dès lors qu’ils n’ont jamais fait usage de la résiliation illégale au cours du bail, et qu’ils ont signé un bail visant le décret de 1953 sans qu’il fût nécessaire de viser explicitement l’indemnité d’éviction. Elles font valoir que l’ignorance des conséquences découlant inéluctablement des termes d’une disposition impérative de la loi (l’étendue des engagements respectifs) ne saurait consister en une erreur sur la substance même de l’objet de l’opération ou sur sa cause juridique.
Elles font valoir que la faculté de résiliation ne constituait pas un point déterminant pour le demandeur qui n’en a pas fait usage et qui cherchait avant tout à percevoir des loyers ; que cette action en rejoint d’autres sur le territoire.

2.2 Réponse du tribunal

Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut).
Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale.

En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur et madame [P], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de [V] & Vacances.

Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que [V] & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont les consorts [P] étaient bien au fait, accessible librement à quiconque se renseigne, à telle enseigne qu’ils ont interrogé la société sur cette indemnité dont ils connaissaient l’existence, puis ont appliqué le statut pour donner congé. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens.
À l’inverse il n’y a pas dans le bail de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit. Les consorts [P] ont interrogé par mail la chargée d’affaires : « J’aimerais avoir des infos notamment sur le montant de l’indemnité d’éviction si l’on quitte P et V au bout de 3 ans ou des 9 ans » et la réponse a été : « pas d’indemnité d’éviction en cas de sortie de bail en triennale », « aucune indemnité de sortie en triennale ». Le tribunal relève d’une part que cela ne figure pas dans le seul document engageant les parties, d’autre part que la réponse ne porte que sur le premier volet de la question (les 3 ans), enfin qu’à l’époque il était loisible à une partie de renoncer à la nullité relative.
Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière et le code du tourisme impose que les documents de commercialisation mentionnent l’existence de l’indemnité d’éviction, mais pas le bail en lui-même ; or lesdits documents ne sont pas produits pour que le tribunal vérifie.
Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié [V] & Vacances quant à l’indemnité d’éviction.

Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque et que son recours par d’autres bailleurs a été respecté par [V] & Vacances, sans qu’il ne puisse en être déduit une machination pour les mettre en confiance. La nouvelle rédaction de bail proposée en 2023 peut s’analyser comme l’explicitation de ce qui découlait de jure de l’application du statut et la correction d’erreurs sur des dispositions légales sanctionnées désormais par le ‘réputé non-écrit’ sans faculté de renonciation.

Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si les consorts [P] avaient trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, ils n’auraient pas conclu avec [L] Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value. Certes l’absence d’indemnité aurait pesé dans le bilan comptable de l’opération, mais ce dispositif protecteur pour le locataire ne fait que modérer, sans l’anéantir, la liberté contractuelle du bailleur, sauf à remettre en cause l’intégralité du dispositif hérité du décret de 1953.

Le tribunal rappelle ici que nul n’est censé ignorer la loi, y compris les profanes, surtout hors les cas du droit de la consommation et des contrats d’adhésion, et que les consorts [P] ne pouvaient espérer bénéficier d’un bail commercial (ce que c’était dans leur esprit) qui dérogeât à ce point au droit applicable, c’eût été espérer un bénéfice indu pour un bailleur, ils ne pouvaient donc se tromper ou être trompés dans une telle mesure ; or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Faute pour les consorts [P] de démontrer qu’ils ont été trompés et ce de manière déterminante, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

3. Sur les conséquences à en tirer

3.1 Moyens des parties

[V] & Vacances fait valoir que le congé qui lui a été délivré par les consorts [P] le 03 novembre 2022 ne visait pas de motif grave et légitime, car aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux diverses sociétés qui ont légitimement pensé pouvoir valablement renoncer au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de délivrance de congé par le bailleur : le statut relevant d’un ordre public de protection, une partie pouvait renoncer à un droit postérieurement à la naissance de celui-ci quand il était sanctionné de nullité et non de non-écrit (comme ils ont fait en 2012). [V] & Vacances fait donc valoir qu’une indemnité d’éviction est due, jusqu’au paiement de laquelle le maintien dans les lieux est garanti. Il calcule cette indemnité à 107 168,33 euros, sinon suggère la désignation d’un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il conclut à la fixation à la valeur locative, avec abattement de précarité de 10 %.

Les consorts [P] font valoir qu’il convient de rejeter le chiffrage de [V] & Vacances et de désigner un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il fait valoir qu’elle doit être fixée au loyer actuel majoré de 70 % pour réparer le préjudice de gain à manquer subi par les demandeurs.

3.2 Réponse du tribunal

L’article L.145-14 du Code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail [à condition de] payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Mais l’article L.145-17 ajoute qu’il ne doit pas ladite indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Un tel motif ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur ; il doit être démontré par celui-ci, et le juge l’apprécie souverainement.

L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est due, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 in fine).

L’article L.145-28 prévoit en son premier alinéa que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En l’espèce, le congé est motivé par le fait que « le preneur n’a pas respecté ses obligations légales en faisant croire au bailleur qu’il ne devrait aucune indemnité d’éviction et en mentionnant une clause triennale complètement illégale ».

Or il n’est pas établi par les développements supra de manœuvre de la part de [V] & Vacances dans la conclusion du contrat, sans même évoquer le fait que cela ne s’inscrivait pas dans l’exécution des rapports contractuels. Il n’y a donc pas de motif grave et légitime motivant le congé, qui doit s’analyser en un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Le locataire n’ayant pas quitté les lieux, il est donc redevable depuis lors d’une indemnité d’occupation statutaire. Le tribunal relève, pour l’évaluation de celle-ci, que « le gain à manquer » n’est pas démontré, d’autant qu’il n’est pas établi que les consorts [P] loueraient aussi cher leur logement que [L] Vacances qui intègre le coût de prestations de service que les demandeurs ne prétendent pas offrir ; qu’en revanche, la valeur locative ne peut être ici calculée sans le concours d’un expert ; pour le temps de la procédure, elle sera à hauteur du dernier loyer réglé.

Quant à l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’elle est due, mais que le bénéficiaire ne chiffre pas sa demande ; qu’elle doit correspondre à la valeur marchande du fonds, qui ne saurait se déduire dans le cas d’une résidence de tourisme à quelques pourcents de la valorisation du fonds de commerce total, sans préciser une perte totale ou partielle de la valeur du fonds du fait du refus de renouvellement, sans établir si les bénéfices nets escomptés de la location du logement des consorts [P] ont été minorés, sans répartir l’ensemble des charges (personnels, fournitures) pour arriver à une perte nette par appartement, en visant forfaitairement une indemnité de réemploi comme pour un magasin classique, des frais juridiques sans pièces, etc.
Le tribunal est donc insuffisamment éclairé, il ordonne une expertise à la charge de la partie qui a intérêt à la fixation de l’indemnité, i.e le groupe [V] & Vacances.

4. Sur la demande tendant à l’indemnisation des préjudices subis

4.1 Moyens des parties

Monsieur et madame [P] font valoir que les manquements contractuels graves de [V] & Vacances leur ont causé un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros, découlant du fait de découvrir l’existence de l’indemnité d’éviction et de devoir la verser en cas de rupture, ainsi que du non-paiement des loyers.
D’abord ils font valoir que [V] & Vacances a fait preuve de mauvaise foi entre l’e-mail de 2015, l’avenant de 2015 qui ne rectifie rien, l’avenant de 2023 envoyé en feignant de n’avoir pas pris connaissance du congé délivré et supprimant la clause triennale, en ajoutant la soumission expresse au statut des baux commerciaux ; ce qui les coince dans une relation contractuelle non satisfaisante maintenant qu’ils ne disposent plus des clauses avantageuses sur lesquelles reposait essentiellement leur consentement.
Ensuite ils font valoir que [V] & Vacances a arrêté d’honorer correctement ses loyers à compter de mars 2020 sans motif légitime, les plongeant dans une situation sans précédent, ce qui les a plongés dans une profonde incertitude.

Pas d’observations de [V] & Vacances à cet égard.

4.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil cités supra, le tribunal relève que la déloyauté contractuelle n’a pas été caractérisée par les développements en l’espèce, d’autant que les clauses avantageuses sur lesquelles les bailleurs affirment avoir fondé leur consentement étaient indues au regard de la loi. Par ailleurs, le motif invoqué du non-paiement des loyers n’est pas détaillé (totalement, partiellement, pendant combien de mois, consécutifs ou non, etc.) et l’incertitude éprouvée par les bailleurs n’a pas été au point qu’ils poursuivissent la résiliation du bail pour impayés.

Cette demande sera donc rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Avec la décision rendue avant-dire droit, les dépens et l’article 700 seront réservés.

S’agissant de l’exécution provisoire de la décision, vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’état de l’expertise ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [K] [P] et madame [A] [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONSTATE que le bail commercial signé le 05 octobre 2013 entre des parties aux droits desquels viennent monsieur [K] [P] et madame [A] [P], d’une part, la société PV EXPLOITATION FRANCE, d’autre part, a pris fin par l’effet du congé sans renouvellement délivré le 03 novembre 2022 ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction :

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder madame [Q] [Z], [Adresse 3], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 3]. : 06.50.74.66.75, Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de :

+ prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux

+ fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce notamment, aux fins de recherche de la valeur de l’indemnité d’occupation due par le preneur et de l’indemnité d’éviction due par le bailleur

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations

DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance

DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties

DIT que la société PV EXPLOITATION FRANCE devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile

FIXE l’indemnité d’occupation due pendant la procédure au montant du dernier terme

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 22 septembre 2026 à 9h00.

RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T19:12:31.351Z.