Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 18 juin 2026, n° 23/01162

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] [T] a repris à son compte un bail portant sur un bien immobilier au sein d’un ensemble de résidences vacances à [Localité 2] qu’il venait d’acquérir, consenti à la société PV HOLDING aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE ; il a rompu ce bail en 2012.

L’année suivante il en a conclu un nouveau, sur la qualification duquel les parties ne s’accordent pas aujourd’hui, pour neuf ans à compter du 1er novembre 2013.

Exposant que sa locataire ne réglait plus régulièrement les loyers à compter de la crise COVID, monsieur [T] lui a fait délivrer congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et sans offre d’indemnité d’éviction, le 28 décembre 2022 sur le fondement de la nullité du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2023, il l’a assignée devant le tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/01162.

Le Juge de la mise en état a rendu le 19 février 2025 une ordonnance rejetant les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir de monsieur [T] et de la prescription.

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée 1er mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026 vu l’identité de saisines contre le même défendeur (toutes fixées à ce jour-là).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses "conclusions au fond n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, monsieur [T] demande au tribunal de :
- le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions
à titre principal
- constater que le bail conclu le 10 octobre 2013 entre lui et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, est un bail civil
- constater que la société PV Holding et lui n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux au bail du 10 octobre 2013
- constater que le bail conclu le 10 octobre 2013 entre la société PV Holding et lui, repris par la société PV Exploitation France, a pris fin le 31 octobre 2022
- constater que la société PV Exploitation France se maintient dans les lieux malgré l’expiration du terme du bail depuis le 1er novembre 2022 et ce, sans droit ni titre
- ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots lui appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer payé au titre du bail ayant expiré le 31 octobre 2022, majoré de 70 %, et jusqu’à libération complète et effective des lieux
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par la société PV Exploitation France et les sommes versées et encaissées sous les appellations loyers et charges par lui depuis le 1er novembre 2022
à titre subsidiaire
- juger que son consentement a été vicié par les agissements des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- annuler le bail commercial prenant effet le 1er novembre 2013 entre la société PV HOLDING et lui, et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE
- ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux de sa propriété
- juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail prenant effet le 1er novembre 2013 jusqu’au 31 janvier 2021
- condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versé ou aurait dû lui verser de la période d’occupation en vertu du bail prenant effet le 1er novembre 2013 jusqu’au 31 janvier 2021
- dire que la société PV HOLDING ou PV EXPLOITATION FRANCE est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû lui verser depuis le 1er février 2021
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les Société PV HOLDING et PV EXPLOITATION France et les loyers et charges versés et encaissés par lui depuis la conclusion du bail prenant effet le 1er novembre 2013
- dire que ni la société PV HOLDING, ni la société PV EXPLOITATION FRANCE, sociétés appartenant au même Groupe « [O] Vacances », et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion du premier bail, n’ont vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction
- condamner solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION FRANCE à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail

à titre infiniment subsidiaire
- avant-dire droit, ordonner la nomination d’un expert judiciaire pour déterminer le préjudice réellement subi et fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la PV EXPLOITATION FRANCE, en appliquant plusieurs méthodes
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement des frais de l’expertise judiciaire
- réserver les dépens
en tout état de cause
- ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION FRANCE et celle de tous occupants de son chef du lot lui appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice particulier qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par leurs "conclusions en réponse n°4", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les sociétés [O] Vacances demandent au tribunal de :
- débouter monsieur [T] de ses demandes dirigées contre PV HOLDING
sur la demande de validité du congé
- débouter monsieur [T] de sa demande en dénégation du statut des baux commerciaux pour le bail commercial à effet du 1er novembre 2012 conclu avec la société PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION SAS, aux droits de laquelle est venue la société PV EXPLOITATION FRANCE
- juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due
- condamner monsieur [T] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires, soit la somme de 107 168,33 euros
- débouter monsieur [T] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au motant des loyers majorée de 70 % et FIXER l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er juillet 2023 à la valeur locative en application de la méthode hôtelière et après application d’un abattement de précarité
- si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, désigner un expert pour qu’il donne son avis sur les deux indemnités
sur la demande de nullité du bail pour dol
- juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE n’a commis aucun dol de nature à vicier le consentement du demandeur
- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre et notamment de sa demande de nullité du bail et d’expulsion
en tout état de cause
- débouter monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner monsieur [T] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers dépens

Motifs

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile ou commerciale du bail

1.1 Moyens des parties

À l’appui de sa demande, monsieur [T] fait valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Il fait valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que son appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Il fait valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux.
Monsieur [T] fait en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Il fait valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction.
Monsieur [T] fait valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de congé donné par le bailleur, i.e manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Il fait valoir qu’en l’espèce il n’a pas manifesté de façon positive sa volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’a assigné. Il fait valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte.
À titre subsidiaire, il sollicite le rejet de l’indemnité d’éviction telle que proposée par les défendeurs et la désignation d’un expert.



[N] & Vacances réplique que le bail le liant à monsieur [T] est bien soumis au statut des baux commerciaux. Ils font valoir que la résidence de tourisme exploitée répond à la qualification légale d’établissement commercial d’hébergement, dont l’activité est présumée commerciale. Ils font valoir que le statut s’applique de plein droit, indépendamment de la volonté des parties, dès lors qu’est exploité dans le local un fonds de commerce, et que la fourniture de services à caractère para-hôtelier détermine la nature commerciale (indépendamment du régime fiscal en vigueur), ce qu’ils font : accueil, fourniture de linge de lit, préparation de la literie, fourniture de serviettes, petit-déjeuner, etc via un personnel salarié, nonobstant le caractère payant de certains services.
[N] & Vacances font valoir en outre que le statut des baux commerciaux peut être élu par les parties et que tel fut le cas en l’espèce. Ils font valoir que le présent bail vise les textes de loi idoines, renonce au bénéfice du Code du tourisme et se montre conforme au Code de commerce. Ils font valoir que le bailleur dans son congé de décembre 2022 s’est conformé aux règles en vigueur.
[N] & Vacances font valoir que cependant monsieur [T] a délivré congé sans offrir l’indemnité d’éviction, alors que le motif qu’il invoque n’est pas grave au sens des textes, car aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée lorsqu’ils ont renoncé au paiement d’une telle indemnité en signant puisque l’impossibilité de renoncer à la propriété commerciale n’avait rien d’évident jusqu’à un arrêt de cassation de 2020 (et d’ailleurs ils ont plusieurs fois accepté la résiliation anticipée sans indemnité d’éviction, comme avec monsieur [T] en 2012). Ils font valoir que le congé n’étant pas justifié, l’indemnité est due. Ils développent sur sa teneur, et concluent au subsidiaire à la désignation d’un expert.

1.2 Réponse du tribunal

Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies.
La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations.

L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire.
S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués1 des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion.

Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1.

La résidence de tourisme est définie par l’article [Etablissement 1]-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères.
Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 10 octobre 2013, à prise d’effet au 1er novembre 2013, s’intitule « Bail meublé – Propriété financière sans séjour » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre.
Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant. En effet, sans exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens, le document signé par les parties ne reprend pas certaines mentions attendues d’un bail commercial, notamment lorsqu’il est envisagé le « sauf résiliation anticipée » qui ne développe pas l’hypothèse de l’indemnité d’éviction ; de même il n’est pas fait mention de la propriété commerciale. Le tribunal relève qu’est prévue une faculté de résiliation triennale ouverte au seul preneur, en contradiction flagrante avec l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en vigueur lors de la signature, qui s’applique aux baux initiaux, et qui est d’ordre public.
Pour autant, le bail est conclu pour une durée usuelle de neuf ans (l’annonce de la date d’achèvement, en l’absence de mention écartant expressément toute faculté de reconduction, ne saurait s’analyser en un « terme ferme ») et la destination est expressément commerciale : « une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».
Ainsi le bailleur a loué à une société commerciale, présumée signer un bail commercial en tant qu’exploitant de résidence de tourisme, sous les auspices de [Etablissement 2]-1 et suivants, un local lui permettant d’exercer son activité qualifiée de commerciale avec prestations de services.

Quant auxdites prestations de service, le tribunal relève que la localisation de certains services en dehors des locaux loués au sens strict n’aurait eu de conséquence qu’en l’absence complète de prestations dans le local ; et que de toute manière, l’activité de l’exploitant constitue un tout s’exerçant notamment dans le local.
Le tribunal relève qu’en plus de l’accueil de sa clientèle, [N] & Vacances propose plusieurs services relevant de l’hôtellerie. Il est proposé un ménage de l’hébergement en cours de séjour, qui peut donc être régulier si le client en fait la demande ; le stockage des produits de ménage dans des locaux de service est sans incidence. La fourniture de linge fera l’objet des mêmes observations. Le caractère optionnel et onéreux de la restauration, de la laverie et du ménage en cours de séjour se retrouve dans les hôtels (dans le prix de la chambre ou non), sans que soit remise en cause la nature commerciale de leurs prestations. Du personnel salarié pourvoit à ces services, et ceux-ci font partie de la stratégie commerciale de [N] & Vacances (qui compte sur eux pour attirer une clientèle cherchant pour ses vacances un hébergement ni camping ni hôtelier).
Le tribunal observe qu’il n’est pas besoin de suivre les critères du régime fiscal applicable aux revenus de l’activité de para-hôtellerie du Code général des impôts, attendu que la distinction entre actes civils et actes commerciaux ne saurait relever de ce droit spécial.

Au demeurant, quoique monsieur [T] affirme aujourd’hui que les parties entendaient soumettre leur relation contractuelle au statut des baux civils d’habitation, le tribunal relève que le bail a reçu de la part du locataire comme du bailleur une exécution compatible avec le statut commercial : monsieur [T] a donné congé à [N] & Vacances en s’inscrivant pleinement dans le statut, par la visée de motifs graves et légitimes pour lui dénier le bénéfice d’une indemnité d’éviction qui n’est même pas évoquée par le bail mais qui découle de droit du statut. Il s’est donc conformé aux articles L.145-9, -14 et -17, en reprochant à son locataire la présence de clauses illégales, illégales seulement si l’on se plaçait dans le cadre de relations contractuelles commerciales : tel était donc bien le cadre dans lequel il avait conscience d’évoluer, rejoignant en cela [O] Vacances (et contrairement à ses développements aujourd’hui). D’ailleurs le précédent bail et son avenant étaient qualifiés de commerciaux (jusque dans le bordereau de transmission de pièces aujourd’hui) et celui de 2013 en était le successeur.

Ainsi dès lors que [N] & Vacances accompagnait sa location d’immeuble de prestations de services n’ayant pas un caractère accessoire, dans le cadre d’une activité commerciale prévue dans un bail qui a reçu de la part de monsieur [T] une exécution conforme au statut malgré les contradictions apparentes du document, le tribunal relève que le bail de 2013 était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Avant d’envisager les conséquences prévisibles de l’application de ce statut, le tribunal doit cependant répondre à la demande subsidiaire tirée de la nullité du bail, au cas où elle devrait être admise et rendre caduque la réponse apportée en 1.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du bail pour dol

2.1 Moyens des parties

Monsieur [T] fait valoir qu’il est profane et que [N] & Vacances, professionnel rédacteur de l’acte, s’est toujours gardé de lui dire qu’une indemnité d’éviction serait due en cas de non-renouvellement, d’autant qu’à la première résiliation il ne lui en a pas été réclamé, alors qu’il avait une obligation d’information et de conseil : le code du tourisme prévoit que les documents de commercialisation mentionnent explicitement l’existence du droit à telle indemnité. [N] & Vacances a donc tu l’existence d’une indemnité à laquelle il ne pouvait renoncer.
Il fait valoir que les deux clauses de résiliation figurant dans le bail sont nulles, avec d’ailleurs une inversion du bénéfice de la triennale qui passe du bailleur au preneur, ce qui est donc un mensonge manifeste venant d’un professionnel sachant qu’elles ne pourraient lui être opposées.
Il fait valoir que tout ceci relève d’une orchestration du groupe qui fait signer le même type de bail à des centaines de profanes pour renier ses engagements à l’expiration et solliciter des indemnités. Il fait valoir que l’existence de l’indemnité d’éviction est une donnée primordiale pour l’investisseur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération, donc sa liberté contractuelle, et que s’il avait su la vérité il n’aurait jamais signé, aujourd’hui il se retrouve coincé.
Il fait valoir qu’il a été jugé que l’élément intentionnel du dol peut être caractérisé par le simple fait que l’exploitant avait feint de renoncer par avance à un droit protégé par le statut d’ordre public des baux commerciaux au bénéfice d’un profane, dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’absence de portée de sa renonciation s’agissant d’une société spécialisée dans la gestion de résidences de tourisme et donc dans l’application du statut des baux commerciaux.
Il fait valoir que la nullité du bail doit être prononcée, ainsi que la compensation entre des indemnités d’occupation et les loyers perçus, l’expulsion sous astreinte, et ce sans indemnité d’éviction.

Les sociétés [O] Vacances répliquent en faisant valoir qu’elles n’ont jamais feint de renoncer au bénéfice de l’indemnité d’éviction, faute de clause dans le bail prévoyant leur renonciation et dès lors que le bail vise le décret de 1953 ; qu’elles n’ont pas d’obligation de conseil, notamment quant au bail. Elles font valoir qu’elles n’ont jamais feint d’accorder au bailleur des facultés de résiliation anticipée qu’elles n’entendaient pas respecter, puisque la nullité n’était que relative et qu’elles ont déjà accepté, comme en 2012, une résiliation sans indemnité d’éviction.


Elles font valoir qu’il n’y a pas eu d’erreur chez monsieur [T] dès lors qu’il n’a jamais fait usage de la résiliation illégale au cours du bail, mais aussi qu’il avait pu en faire usage lors du précédent contrat, qu’il a signé un bail visant le décret de 1953 sans qu’il fût nécessaire de viser explicitement l’indemnité d’éviction. Elles font valoir que l’ignorance des conséquences découlant inéluctablement des termes d’une disposition impérative de la loi (l’étendue des engagements respectifs) ne saurait consister en une erreur sur la substance même de l’objet de l’opération ou sur sa cause juridique.
Elles font valoir que la faculté de résiliation ne constituait pas un point déterminant pour le demandeur qui n’en a pas fait usage et qui cherchait avant tout à percevoir des loyers ; que cette action en rejoint d’autres sur le territoire.

2.2 Réponse du tribunal

Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut).
Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale.

En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur [T], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de [N] & Vacances.

Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que [N] & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont monsieur [T] était bien au fait (il a d’ailleurs appliqué le statut pour donner congé), mécanisme accessible librement à quiconque se renseigne. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens. À l’inverse il n’y a pas de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit. Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière et le code du tourisme impose que les documents de commercialisation mentionnent l’existence de l’indemnité d’éviction, mais pas le bail en lui-même ; or lesdits documents ne sont pas produits pour que le tribunal vérifie.
Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié [N] & Vacances quant à l’indemnité d’éviction.

Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque et que son recours par monsieur [T] en 2012 a été respecté par [N] & Vacances, sans qu’il ne puisse en être déduit une machination pour le mettre en confiance. Les défendeurs apportent une explication à la présence certes surprenante de cette clause au bail, explication que conforte l’épisode de 2012.




Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si monsieur [T] avait trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, il n’aurait pas conclu avec [O] Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value. Certes l’absence d’indemnité aurait pesé dans le bilan comptable de l’opération, mais ce dispositif protecteur pour le locataire ne fait que modérer, sans l’anéantir, la liberté contractuelle du bailleur, sauf à remettre en cause l’intégralité du dispositif hérité du décret de 1953.

Le tribunal rappelle ici que nul n’est censé ignorer la loi, y compris les profanes, surtout hors les cas du droit de la consommation et des contrats d’adhésion, et que monsieur [T] ne pouvait espérer bénéficier d’un bail commercial (ce que c’était dans son esprit) qui dérogeât à ce point au droit applicable, c’eût été espérer un bénéfice indu pour un bailleur, il ne pouvait donc se tromper ou être trompé dans une telle mesure ; or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Faute pour monsieur [T] de démontrer qu’il a été trompé et ce de manière déterminante, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

3. Sur les conséquences à en tirer

3.1 Moyens des parties

[N] & Vacances fait valoir que le congé qui lui a été délivré par monsieur [T] le 28 décembre 2022 ne visait pas de motif grave et légitime, car aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux diverses sociétés qui ont légitimement pensé pouvoir valablement renoncer au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de délivrance de congé par le bailleur : le statut relevant d’un ordre public de protection, une partie pouvait renoncer à un droit postérieurement à la naissance de celui-ci quand il était sanctionné de nullité et non de non-écrit (comme ils ont fait en 2012). [N] & Vacances fait donc valoir qu’une indemnité d’éviction est due, jusqu’au paiement de laquelle le maintien dans les lieux est garanti. Il calcule cette indemnité à 107 168,33 euros, sinon suggère la désignation d’un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il conclut à la fixation à la valeur locative, avec abattement de précarité de 10 %.

Monsieur [T] fait valoir qu’il convient de rejeter le chiffrage de [N] & Vacances et de désigner un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il fait valoir qu’elle doit être fixée au loyer actuel majoré de 70 % pour réparer le préjudice de jouissance et de gain manqué subi par les demandeurs.

3.2 Réponse du tribunal

L’article L.145-14 du Code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail [à condition de] payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Mais l’article L.145-17 ajoute qu’il ne doit pas ladite indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Un tel motif ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur ; il doit être démontré par celui-ci, et le juge l’apprécie souverainement.

L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est due, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 in fine).


L’article L.145-28 prévoit en son premier alinéa que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En l’espèce, le congé est motivé par le fait que « le preneur n’a pas respecté ses obligations légales en faisant croire au bailleur qu’il ne devrait aucune indemnité d’éviction et en mentionnant une clause triennale et une clause de résiliation annuelle de vente sans indemnité d’éviction ».

Or il n’est pas établi par les développements supra de manœuvre de la part de [O] Vacances dans la conclusion du contrat, sans même évoquer le fait que cela ne s’inscrivait pas dans l’exécution des rapports contractuels. Il n’y a donc pas de motif grave et légitime motivant le congé, qui doit s’analyser en un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Le locataire n’ayant pas quitté les lieux, il est donc redevable depuis lors d’une indemnité d’occupation statutaire. Le tribunal relève, pour l’évaluation de celle-ci, que la réparation d’un préjudice de jouissance répond à une évaluation et indemnisation en propre, et que le gain manqué n’est pas démontré ; qu’en revanche, la valeur locative ne peut être ici calculée sans le concours d’un expert ; pour le temps de la procédure, elle sera à hauteur du dernier loyer réglé.

Quant à l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’elle doit correspondre à la valeur marchande du fonds, qui ne saurait se déduire dans le cas d’une résidence de tourisme à quelques pourcents de la valorisation du fonds de commerce total, sans détailler la fin de ses calculs aboutissant au chiffre de 88 246 euros, sans préciser une perte totale ou partielle de la valeur du fonds du fait du refus de renouvellement, sans établir si les bénéfices nets escomptés de la location du logement de monsieur [T] ont été minorés, sans répartir l’ensemble des charges (personnels, fournitures) pour arriver à une perte nette par appartement, en visant forfaitairement une indemnité de réemploi comme pour un magasin classique, etc.
Le tribunal est donc insuffisamment éclairé, il ordonne une expertise à la charge de la partie qui a intérêt à la fixation de l’indemnité, i.e le groupe [N] & Vacances.

4. Sur la demande tendant à l’indemnisation de préjudices

4.1 Moyens des parties

Monsieur [T] fait valoir que les manquements contractuels graves de [N] & Vacances lui ont causé un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros, découlant du fait de découvrir l’existence de l’indemnité d’éviction et de devoir la verser en cas de rupture, ainsi que du non-paiement des loyers.
D’abord il fait valoir que [N] & Vacances a fait preuve de mauvaise foi par ses manœuvres dolosives, ce qui le coince dans une relation contractuelle non satisfaisante maintenant qu’il ne dispose plus des clauses avantageuses sur lesquelles reposait essentiellement son consentement.
Ensuite il fait valoir que [N] & Vacances a arrêté d’honorer correctement ses loyers à compter de mars 2020 sans motif légitime, le plongeant dans une situation sans précédent, ce qui l’a plongé dans une profonde incertitude.

Pas d’observations de [N] & Vacances à cet égard.


4.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil cités supra, le tribunal relève que la déloyauté contractuelle n’a pas été caractérisée par les développements en l’espèce, d’autant que les clauses avantageuses sur lesquelles le bailleur affirme avoir fondé son consentement étaient indues au regard de la loi. Par ailleurs, le motif invoqué du non-paiement des loyers n’est pas détaillé (totalement, partiellement, pendant combien de mois, consécutifs ou non, etc.) et l’incertitude éprouvée par le bailleur n’a pas été au point qu’il poursuivît la résiliation du bail pour impayés.

Cette demande sera donc rejetée.


5. Sur les demandes accessoires

Avec la décision rendue avant-dire droit, les dépens et l’article 700 seront réservés.

S’agissant de l’exécution provisoire de la décision, vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’état de l’expertise ordonnée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [M] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

CONSTATE que le bail commercial signé le 10 octobre 2013 entre monsieur [M] [T] et la société PV-CP [Adresse 4] EXPLOITATION a pris fin par l’effet du congé sans renouvellement délivré le 28 décembre 2022 ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction :

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder madame [P] [F], [Adresse 5], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 3]. : 06.50.74.66.75, Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de :

+ prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux

+ fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce notamment, aux fins de recherche de la valeur de l’indemnité d’occupation due par le preneur et de l’indemnité d’éviction due par le bailleur

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations

DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance

DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation


DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties

DIT que la société PV EXPLOITATION FRANCE devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile

FIXE l’indemnité d’occupation due pendant la procédure au montant du dernier terme

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 22 septembre 2026 à 9h00.

RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
_______________________

Chambre 1

************************

DU 18 Juin 2026 
Dossier N° RG 23/01162 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JXK4
Minute n° : 2026/ 266

AFFAIRE : 

[M] [T] C/ S.A.S. PV HOLDING, S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE



JUGEMENT DU 18 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2026 mis en délibéré au 15 Mai 2026 prorogé au 18 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et avant dire droit







Copie exécutoire à la SELARL PHILIPPE MONNET
la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES
 
Délivrées le

Copie dossier
+ 2 copies service expertises



NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIEs, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’UNE PART ;




DEFENDERESSES :

S.A.S. PV HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Philippe MONNET de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] [T] a repris à son compte un bail portant sur un bien immobilier au sein d’un ensemble de résidences vacances à [Localité 2] qu’il venait d’acquérir, consenti à la société PV HOLDING aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE ; il a rompu ce bail en 2012.

L’année suivante il en a conclu un nouveau, sur la qualification duquel les parties ne s’accordent pas aujourd’hui, pour neuf ans à compter du 1er novembre 2013.

Exposant que sa locataire ne réglait plus régulièrement les loyers à compter de la crise COVID, monsieur [T] lui a fait délivrer congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et sans offre d’indemnité d’éviction, le 28 décembre 2022 sur le fondement de la nullité du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2023, il l’a assignée devant le tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/01162.

Le Juge de la mise en état a rendu le 19 février 2025 une ordonnance rejetant les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir de monsieur [T] et de la prescription.

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée 1er mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026 vu l’identité de saisines contre le même défendeur (toutes fixées à ce jour-là).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses "conclusions au fond n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, monsieur [T] demande au tribunal de :
- le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions
à titre principal
- constater que le bail conclu le 10 octobre 2013 entre lui et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, est un bail civil
- constater que la société PV Holding et lui n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux au bail du 10 octobre 2013
- constater que le bail conclu le 10 octobre 2013 entre la société PV Holding et lui, repris par la société PV Exploitation France, a pris fin le 31 octobre 2022
- constater que la société PV Exploitation France se maintient dans les lieux malgré l’expiration du terme du bail depuis le 1er novembre 2022 et ce, sans droit ni titre
- ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots lui appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer payé au titre du bail ayant expiré le 31 octobre 2022, majoré de 70 %, et jusqu’à libération complète et effective des lieux
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par la société PV Exploitation France et les sommes versées et encaissées sous les appellations loyers et charges par lui depuis le 1er novembre 2022
à titre subsidiaire
- juger que son consentement a été vicié par les agissements des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- annuler le bail commercial prenant effet le 1er novembre 2013 entre la société PV HOLDING et lui, et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE
- ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux de sa propriété
- juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail prenant effet le 1er novembre 2013 jusqu’au 31 janvier 2021
- condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versé ou aurait dû lui verser de la période d’occupation en vertu du bail prenant effet le 1er novembre 2013 jusqu’au 31 janvier 2021
- dire que la société PV HOLDING ou PV EXPLOITATION FRANCE est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû lui verser depuis le 1er février 2021
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les Société PV HOLDING et PV EXPLOITATION France et les loyers et charges versés et encaissés par lui depuis la conclusion du bail prenant effet le 1er novembre 2013
- dire que ni la société PV HOLDING, ni la société PV EXPLOITATION FRANCE, sociétés appartenant au même Groupe « [O] Vacances », et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion du premier bail, n’ont vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction
- condamner solidairement la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION FRANCE à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail

à titre infiniment subsidiaire
- avant-dire droit, ordonner la nomination d’un expert judiciaire pour déterminer le préjudice réellement subi et fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la PV EXPLOITATION FRANCE, en appliquant plusieurs méthodes
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement des frais de l’expertise judiciaire
- réserver les dépens
en tout état de cause
- ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION FRANCE et celle de tous occupants de son chef du lot lui appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard
- ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice particulier qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par leurs "conclusions en réponse n°4", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les sociétés [O] Vacances demandent au tribunal de :
- débouter monsieur [T] de ses demandes dirigées contre PV HOLDING
sur la demande de validité du congé
- débouter monsieur [T] de sa demande en dénégation du statut des baux commerciaux pour le bail commercial à effet du 1er novembre 2012 conclu avec la société PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION SAS, aux droits de laquelle est venue la société PV EXPLOITATION FRANCE
- juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due
- condamner monsieur [T] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires, soit la somme de 107 168,33 euros
- débouter monsieur [T] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au motant des loyers majorée de 70 % et FIXER l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er juillet 2023 à la valeur locative en application de la méthode hôtelière et après application d’un abattement de précarité
- si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, désigner un expert pour qu’il donne son avis sur les deux indemnités
sur la demande de nullité du bail pour dol
- juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE n’a commis aucun dol de nature à vicier le consentement du demandeur
- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre et notamment de sa demande de nullité du bail et d’expulsion
en tout état de cause
- débouter monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner monsieur [T] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers dépens



MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile ou commerciale du bail

1.1 Moyens des parties

À l’appui de sa demande, monsieur [T] fait valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Il fait valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que son appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Il fait valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux.
Monsieur [T] fait en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Il fait valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction.
Monsieur [T] fait valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de congé donné par le bailleur, i.e manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Il fait valoir qu’en l’espèce il n’a pas manifesté de façon positive sa volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’a assigné. Il fait valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte.
À titre subsidiaire, il sollicite le rejet de l’indemnité d’éviction telle que proposée par les défendeurs et la désignation d’un expert.



[N] & Vacances réplique que le bail le liant à monsieur [T] est bien soumis au statut des baux commerciaux. Ils font valoir que la résidence de tourisme exploitée répond à la qualification légale d’établissement commercial d’hébergement, dont l’activité est présumée commerciale. Ils font valoir que le statut s’applique de plein droit, indépendamment de la volonté des parties, dès lors qu’est exploité dans le local un fonds de commerce, et que la fourniture de services à caractère para-hôtelier détermine la nature commerciale (indépendamment du régime fiscal en vigueur), ce qu’ils font : accueil, fourniture de linge de lit, préparation de la literie, fourniture de serviettes, petit-déjeuner, etc via un personnel salarié, nonobstant le caractère payant de certains services.
[N] & Vacances font valoir en outre que le statut des baux commerciaux peut être élu par les parties et que tel fut le cas en l’espèce. Ils font valoir que le présent bail vise les textes de loi idoines, renonce au bénéfice du Code du tourisme et se montre conforme au Code de commerce. Ils font valoir que le bailleur dans son congé de décembre 2022 s’est conformé aux règles en vigueur.
[N] & Vacances font valoir que cependant monsieur [T] a délivré congé sans offrir l’indemnité d’éviction, alors que le motif qu’il invoque n’est pas grave au sens des textes, car aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée lorsqu’ils ont renoncé au paiement d’une telle indemnité en signant puisque l’impossibilité de renoncer à la propriété commerciale n’avait rien d’évident jusqu’à un arrêt de cassation de 2020 (et d’ailleurs ils ont plusieurs fois accepté la résiliation anticipée sans indemnité d’éviction, comme avec monsieur [T] en 2012). Ils font valoir que le congé n’étant pas justifié, l’indemnité est due. Ils développent sur sa teneur, et concluent au subsidiaire à la désignation d’un expert.

1.2 Réponse du tribunal

Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies.
La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations.

L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire.
S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués1 des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion.

Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1.

La résidence de tourisme est définie par l’article [Etablissement 1]-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères.
Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 10 octobre 2013, à prise d’effet au 1er novembre 2013, s’intitule « Bail meublé – Propriété financière sans séjour » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre.
Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant. En effet, sans exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens, le document signé par les parties ne reprend pas certaines mentions attendues d’un bail commercial, notamment lorsqu’il est envisagé le « sauf résiliation anticipée » qui ne développe pas l’hypothèse de l’indemnité d’éviction ; de même il n’est pas fait mention de la propriété commerciale. Le tribunal relève qu’est prévue une faculté de résiliation triennale ouverte au seul preneur, en contradiction flagrante avec l’article L.145-7-1 du Code de commerce, en vigueur lors de la signature, qui s’applique aux baux initiaux, et qui est d’ordre public.
Pour autant, le bail est conclu pour une durée usuelle de neuf ans (l’annonce de la date d’achèvement, en l’absence de mention écartant expressément toute faculté de reconduction, ne saurait s’analyser en un « terme ferme ») et la destination est expressément commerciale : « une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».
Ainsi le bailleur a loué à une société commerciale, présumée signer un bail commercial en tant qu’exploitant de résidence de tourisme, sous les auspices de [Etablissement 2]-1 et suivants, un local lui permettant d’exercer son activité qualifiée de commerciale avec prestations de services.

Quant auxdites prestations de service, le tribunal relève que la localisation de certains services en dehors des locaux loués au sens strict n’aurait eu de conséquence qu’en l’absence complète de prestations dans le local ; et que de toute manière, l’activité de l’exploitant constitue un tout s’exerçant notamment dans le local.
Le tribunal relève qu’en plus de l’accueil de sa clientèle, [N] & Vacances propose plusieurs services relevant de l’hôtellerie. Il est proposé un ménage de l’hébergement en cours de séjour, qui peut donc être régulier si le client en fait la demande ; le stockage des produits de ménage dans des locaux de service est sans incidence. La fourniture de linge fera l’objet des mêmes observations. Le caractère optionnel et onéreux de la restauration, de la laverie et du ménage en cours de séjour se retrouve dans les hôtels (dans le prix de la chambre ou non), sans que soit remise en cause la nature commerciale de leurs prestations. Du personnel salarié pourvoit à ces services, et ceux-ci font partie de la stratégie commerciale de [N] & Vacances (qui compte sur eux pour attirer une clientèle cherchant pour ses vacances un hébergement ni camping ni hôtelier).
Le tribunal observe qu’il n’est pas besoin de suivre les critères du régime fiscal applicable aux revenus de l’activité de para-hôtellerie du Code général des impôts, attendu que la distinction entre actes civils et actes commerciaux ne saurait relever de ce droit spécial.

Au demeurant, quoique monsieur [T] affirme aujourd’hui que les parties entendaient soumettre leur relation contractuelle au statut des baux civils d’habitation, le tribunal relève que le bail a reçu de la part du locataire comme du bailleur une exécution compatible avec le statut commercial : monsieur [T] a donné congé à [N] & Vacances en s’inscrivant pleinement dans le statut, par la visée de motifs graves et légitimes pour lui dénier le bénéfice d’une indemnité d’éviction qui n’est même pas évoquée par le bail mais qui découle de droit du statut. Il s’est donc conformé aux articles L.145-9, -14 et -17, en reprochant à son locataire la présence de clauses illégales, illégales seulement si l’on se plaçait dans le cadre de relations contractuelles commerciales : tel était donc bien le cadre dans lequel il avait conscience d’évoluer, rejoignant en cela [O] Vacances (et contrairement à ses développements aujourd’hui). D’ailleurs le précédent bail et son avenant étaient qualifiés de commerciaux (jusque dans le bordereau de transmission de pièces aujourd’hui) et celui de 2013 en était le successeur.

Ainsi dès lors que [N] & Vacances accompagnait sa location d’immeuble de prestations de services n’ayant pas un caractère accessoire, dans le cadre d’une activité commerciale prévue dans un bail qui a reçu de la part de monsieur [T] une exécution conforme au statut malgré les contradictions apparentes du document, le tribunal relève que le bail de 2013 était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Avant d’envisager les conséquences prévisibles de l’application de ce statut, le tribunal doit cependant répondre à la demande subsidiaire tirée de la nullité du bail, au cas où elle devrait être admise et rendre caduque la réponse apportée en 1.

2. Sur la demande tendant à l’annulation du bail pour dol

2.1 Moyens des parties

Monsieur [T] fait valoir qu’il est profane et que [N] & Vacances, professionnel rédacteur de l’acte, s’est toujours gardé de lui dire qu’une indemnité d’éviction serait due en cas de non-renouvellement, d’autant qu’à la première résiliation il ne lui en a pas été réclamé, alors qu’il avait une obligation d’information et de conseil : le code du tourisme prévoit que les documents de commercialisation mentionnent explicitement l’existence du droit à telle indemnité. [N] & Vacances a donc tu l’existence d’une indemnité à laquelle il ne pouvait renoncer.
Il fait valoir que les deux clauses de résiliation figurant dans le bail sont nulles, avec d’ailleurs une inversion du bénéfice de la triennale qui passe du bailleur au preneur, ce qui est donc un mensonge manifeste venant d’un professionnel sachant qu’elles ne pourraient lui être opposées.
Il fait valoir que tout ceci relève d’une orchestration du groupe qui fait signer le même type de bail à des centaines de profanes pour renier ses engagements à l’expiration et solliciter des indemnités. Il fait valoir que l’existence de l’indemnité d’éviction est une donnée primordiale pour l’investisseur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération, donc sa liberté contractuelle, et que s’il avait su la vérité il n’aurait jamais signé, aujourd’hui il se retrouve coincé.
Il fait valoir qu’il a été jugé que l’élément intentionnel du dol peut être caractérisé par le simple fait que l’exploitant avait feint de renoncer par avance à un droit protégé par le statut d’ordre public des baux commerciaux au bénéfice d’un profane, dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’absence de portée de sa renonciation s’agissant d’une société spécialisée dans la gestion de résidences de tourisme et donc dans l’application du statut des baux commerciaux.
Il fait valoir que la nullité du bail doit être prononcée, ainsi que la compensation entre des indemnités d’occupation et les loyers perçus, l’expulsion sous astreinte, et ce sans indemnité d’éviction.

Les sociétés [O] Vacances répliquent en faisant valoir qu’elles n’ont jamais feint de renoncer au bénéfice de l’indemnité d’éviction, faute de clause dans le bail prévoyant leur renonciation et dès lors que le bail vise le décret de 1953 ; qu’elles n’ont pas d’obligation de conseil, notamment quant au bail. Elles font valoir qu’elles n’ont jamais feint d’accorder au bailleur des facultés de résiliation anticipée qu’elles n’entendaient pas respecter, puisque la nullité n’était que relative et qu’elles ont déjà accepté, comme en 2012, une résiliation sans indemnité d’éviction.


Elles font valoir qu’il n’y a pas eu d’erreur chez monsieur [T] dès lors qu’il n’a jamais fait usage de la résiliation illégale au cours du bail, mais aussi qu’il avait pu en faire usage lors du précédent contrat, qu’il a signé un bail visant le décret de 1953 sans qu’il fût nécessaire de viser explicitement l’indemnité d’éviction. Elles font valoir que l’ignorance des conséquences découlant inéluctablement des termes d’une disposition impérative de la loi (l’étendue des engagements respectifs) ne saurait consister en une erreur sur la substance même de l’objet de l’opération ou sur sa cause juridique.
Elles font valoir que la faculté de résiliation ne constituait pas un point déterminant pour le demandeur qui n’en a pas fait usage et qui cherchait avant tout à percevoir des loyers ; que cette action en rejoint d’autres sur le territoire.

2.2 Réponse du tribunal

Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut).
Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale.

En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur [T], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de [N] & Vacances.

Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que [N] & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont monsieur [T] était bien au fait (il a d’ailleurs appliqué le statut pour donner congé), mécanisme accessible librement à quiconque se renseigne. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens. À l’inverse il n’y a pas de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit. Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière et le code du tourisme impose que les documents de commercialisation mentionnent l’existence de l’indemnité d’éviction, mais pas le bail en lui-même ; or lesdits documents ne sont pas produits pour que le tribunal vérifie.
Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié [N] & Vacances quant à l’indemnité d’éviction.

Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque et que son recours par monsieur [T] en 2012 a été respecté par [N] & Vacances, sans qu’il ne puisse en être déduit une machination pour le mettre en confiance. Les défendeurs apportent une explication à la présence certes surprenante de cette clause au bail, explication que conforte l’épisode de 2012.




Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si monsieur [T] avait trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, il n’aurait pas conclu avec [O] Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value. Certes l’absence d’indemnité aurait pesé dans le bilan comptable de l’opération, mais ce dispositif protecteur pour le locataire ne fait que modérer, sans l’anéantir, la liberté contractuelle du bailleur, sauf à remettre en cause l’intégralité du dispositif hérité du décret de 1953.

Le tribunal rappelle ici que nul n’est censé ignorer la loi, y compris les profanes, surtout hors les cas du droit de la consommation et des contrats d’adhésion, et que monsieur [T] ne pouvait espérer bénéficier d’un bail commercial (ce que c’était dans son esprit) qui dérogeât à ce point au droit applicable, c’eût été espérer un bénéfice indu pour un bailleur, il ne pouvait donc se tromper ou être trompé dans une telle mesure ; or nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Faute pour monsieur [T] de démontrer qu’il a été trompé et ce de manière déterminante, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

3. Sur les conséquences à en tirer

3.1 Moyens des parties

[N] & Vacances fait valoir que le congé qui lui a été délivré par monsieur [T] le 28 décembre 2022 ne visait pas de motif grave et légitime, car aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux diverses sociétés qui ont légitimement pensé pouvoir valablement renoncer au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de délivrance de congé par le bailleur : le statut relevant d’un ordre public de protection, une partie pouvait renoncer à un droit postérieurement à la naissance de celui-ci quand il était sanctionné de nullité et non de non-écrit (comme ils ont fait en 2012). [N] & Vacances fait donc valoir qu’une indemnité d’éviction est due, jusqu’au paiement de laquelle le maintien dans les lieux est garanti. Il calcule cette indemnité à 107 168,33 euros, sinon suggère la désignation d’un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il conclut à la fixation à la valeur locative, avec abattement de précarité de 10 %.

Monsieur [T] fait valoir qu’il convient de rejeter le chiffrage de [N] & Vacances et de désigner un expert. Quant à l’indemnité d’occupation, il fait valoir qu’elle doit être fixée au loyer actuel majoré de 70 % pour réparer le préjudice de jouissance et de gain manqué subi par les demandeurs.

3.2 Réponse du tribunal

L’article L.145-14 du Code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail [à condition de] payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Mais l’article L.145-17 ajoute qu’il ne doit pas ladite indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Un tel motif ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur ; il doit être démontré par celui-ci, et le juge l’apprécie souverainement.

L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est due, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 in fine).


L’article L.145-28 prévoit en son premier alinéa que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En l’espèce, le congé est motivé par le fait que « le preneur n’a pas respecté ses obligations légales en faisant croire au bailleur qu’il ne devrait aucune indemnité d’éviction et en mentionnant une clause triennale et une clause de résiliation annuelle de vente sans indemnité d’éviction ».

Or il n’est pas établi par les développements supra de manœuvre de la part de [O] Vacances dans la conclusion du contrat, sans même évoquer le fait que cela ne s’inscrivait pas dans l’exécution des rapports contractuels. Il n’y a donc pas de motif grave et légitime motivant le congé, qui doit s’analyser en un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Le locataire n’ayant pas quitté les lieux, il est donc redevable depuis lors d’une indemnité d’occupation statutaire. Le tribunal relève, pour l’évaluation de celle-ci, que la réparation d’un préjudice de jouissance répond à une évaluation et indemnisation en propre, et que le gain manqué n’est pas démontré ; qu’en revanche, la valeur locative ne peut être ici calculée sans le concours d’un expert ; pour le temps de la procédure, elle sera à hauteur du dernier loyer réglé.

Quant à l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’elle doit correspondre à la valeur marchande du fonds, qui ne saurait se déduire dans le cas d’une résidence de tourisme à quelques pourcents de la valorisation du fonds de commerce total, sans détailler la fin de ses calculs aboutissant au chiffre de 88 246 euros, sans préciser une perte totale ou partielle de la valeur du fonds du fait du refus de renouvellement, sans établir si les bénéfices nets escomptés de la location du logement de monsieur [T] ont été minorés, sans répartir l’ensemble des charges (personnels, fournitures) pour arriver à une perte nette par appartement, en visant forfaitairement une indemnité de réemploi comme pour un magasin classique, etc.
Le tribunal est donc insuffisamment éclairé, il ordonne une expertise à la charge de la partie qui a intérêt à la fixation de l’indemnité, i.e le groupe [N] & Vacances.

4. Sur la demande tendant à l’indemnisation de préjudices

4.1 Moyens des parties

Monsieur [T] fait valoir que les manquements contractuels graves de [N] & Vacances lui ont causé un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros, découlant du fait de découvrir l’existence de l’indemnité d’éviction et de devoir la verser en cas de rupture, ainsi que du non-paiement des loyers.
D’abord il fait valoir que [N] & Vacances a fait preuve de mauvaise foi par ses manœuvres dolosives, ce qui le coince dans une relation contractuelle non satisfaisante maintenant qu’il ne dispose plus des clauses avantageuses sur lesquelles reposait essentiellement son consentement.
Ensuite il fait valoir que [N] & Vacances a arrêté d’honorer correctement ses loyers à compter de mars 2020 sans motif légitime, le plongeant dans une situation sans précédent, ce qui l’a plongé dans une profonde incertitude.

Pas d’observations de [N] & Vacances à cet égard.


4.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil cités supra, le tribunal relève que la déloyauté contractuelle n’a pas été caractérisée par les développements en l’espèce, d’autant que les clauses avantageuses sur lesquelles le bailleur affirme avoir fondé son consentement étaient indues au regard de la loi. Par ailleurs, le motif invoqué du non-paiement des loyers n’est pas détaillé (totalement, partiellement, pendant combien de mois, consécutifs ou non, etc.) et l’incertitude éprouvée par le bailleur n’a pas été au point qu’il poursuivît la résiliation du bail pour impayés.

Cette demande sera donc rejetée.


5. Sur les demandes accessoires

Avec la décision rendue avant-dire droit, les dépens et l’article 700 seront réservés.

S’agissant de l’exécution provisoire de la décision, vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’état de l’expertise ordonnée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [M] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

CONSTATE que le bail commercial signé le 10 octobre 2013 entre monsieur [M] [T] et la société PV-CP [Adresse 4] EXPLOITATION a pris fin par l’effet du congé sans renouvellement délivré le 28 décembre 2022 ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction :

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder madame [P] [F], [Adresse 5], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 3]. : 06.50.74.66.75, Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de :

+ prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux

+ fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce notamment, aux fins de recherche de la valeur de l’indemnité d’occupation due par le preneur et de l’indemnité d’éviction due par le bailleur

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations

DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance

DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation


DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties

DIT que la société PV EXPLOITATION FRANCE devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile

FIXE l’indemnité d’occupation due pendant la procédure au montant du dernier terme

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 22 septembre 2026 à 9h00.

RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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