Tribunal judiciaire de Saintes, REFERES, 2 juin 2026, n° 25/01946

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 1er mars 2023, la SCI [P] 17 a consenti un bail commercial d’un local numéroté 3, situé dans son immeuble situé au [Adresse 3] à SAUJON (17600), à la SAS BLUDIFFUSION, dont le loyer mensuel a été fixé à la somme de 780 euros TTC.

Le 30 janvier 2025, la SCI [P] a fait adresser à la SAS BLUDIFFUSION une LRAR l’informant de son intention de résilier le bail commercial et lui indiquant qu’elle devait quitter les lieux à l’issue d’un préavis de six mois et à l’expiration de la période triennale suivante, soit le 30 septembre 2025.

Le 9 juillet 2025, la SCI [P] 17 a fait délivrer un commandement de payer le montant du loyer du mois de juin 2025, visant la clause résolutoire.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la SAS BLUDIFFUSION ne s’est pas non plus acquittée des loyers par la période des mois de juillet, août et septembre 2025, ainsi que de la taxe foncière de l’année 2025, selon des factures en date des 1er juillet et 30 septembre 2025.

Postérieurement au départ de la SAS BLUDIFFUSION du local, la SCI a constaté que le local avait été rendu en mauvais état de propreté. Elle a alors pris attache avec une société de nettoyage, la SARL ODESSA, afin de le remettre en état, pour une somme de 192 euros TTC, par délivrance d’un devis et d’une facture datés respectivement aux 2 et 15 octobre 2025, la demanderesse estimant que les frais de nettoyage du local seraient à la charge de la défenderesse, et ce, en raison de son manquement à son obligation d’entretien stipulée au sein du contrat de bail.

A ce jour, la SAS n’aurait pas régularisé sa situation.

C’est ainsi que, par acte extrajudiciaire en date du 3 novembre 2025, la SCI [P] 17 a fait assigner la SAS BLUDIFFUSION devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
Condamner la SAS BLUDIFFUSION à régler, à titre provisionnel, à la SCI [P] 17 la somme de 3.936 euros ;Condamner la SAS BLUDIFFUSION au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
Le 7 novembre 2025, la SAS BLUDIFFUSION a adressé un courriel à l’étude d’huissier qui lui a délivré l’assignation, déclarant accepter de régler la somme correspondant au montant des loyers impayés et de la taxe foncière, en spécifiant que devaient être déduites les sommes de 1560 euros, au titre de la caution qui avait été retenue par le bailleur, et de 192 euros, au titre des frais de nettoyage engagés, tout en précisant que rien ne lui avait été opposé au moment de sa sortie.

Dès lors, selon ses conclusions signifiées le 3 mars 2026 par RPVA, la SAS BLUDIFFUSION demande au juge de : 
Dire et juger que la créance invoquée par la SCI [P] 17 à son encontre au titre des loyers, de la taxe foncière 2025 et des frais de nettoyage est à tout le moins sérieusement contestable au sens de l’Article 835 du code de Procédure Civile ;Débouter la SCI [P] 17 de l’intégrité de ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande de provision de 3 936 euros ;En conséquence : 
Donner acte du paiement de la somme de 2.184,00 euros au titre des loyers impayés versés entre les mains de Maître [U] le 31 décembre 2025 ;Dire que le dépôt de garantie de 1.560 euros versés elle au titre du bail commercial s’impute sur la demande de provision au titre des loyers impayés et de la taxe foncière ;Constater qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers impayés et de la taxe foncière ;Débouter la SCI [P] 17 de sa demande à titre provisionnel du paiement de la somme de 192 euros au titre des frais de nettoyage ;
Rejeter toute autre demande de la SCI [P] 17 ;A titre reconventionnel, condamner la SCI [P] 17 à lui payer la somme de 1.000 euros à titre provisionnel à valoir sur ses indemnités qui seront définitivement dues au titre de l’enrichissement injustifié de son bailleur ;Condamner la SCI [P] 17 à lui payer la somme de 2.000,00 au titre de l’article 700 outre les entiers frais et dépens.
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse évoque qu’un acompte de 2.184 euros aurait été versé, selon un acte extrajudiciaire daté du 20 janvier 2026 ; que le dépôt de garantie de 1.560 euros aurait été conservé par la société bailleresse, correspondant à deux mois de loyer ; qu’elle refuserait de verser la somme de 192 euros au titre des frais de nettoyage engagés par la bailleresse car la preuve d’un mauvais entretien des locaux ne serait pas rapportée ; que l’état du local n’aurait pas rendu indispensable l’engagement de frais de nettoyage ; qu’elle aurait, à ses frais exclusifs, réalisé des travaux dans les lieux loués participant à son aménagement et son embellissement, lesquels bénéficieraient désormais intégralement au bailleur.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 17 avril 2026 par RPVA, la demanderesse a abandonné ses demandes initiales relatives au paiement des loyers et de la taxe foncière, et a requis du juge de : 
Débouter la SAS BLUDIFFUSION l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SAS BLUDIFFUSION au paiement de la somme de 192 euros, au titre des frais de ménage ; Condamner la SAS BLUDIFFUSION au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande provisionnelle pour un montant de 192 euros

Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI [P] 17 déclare que la SAS BLUDIFFUSION lui est redevable d’un montant de 192 euros au titre des frais de nettoyage exposés afin de remettre en état de propreté le local laissé sale lors de la fin du contrat de bail commercial. 

Toutefois, si le bailleur produit un devis et une facture établissant l'engagement de frais de nettoyage, ces pièces ne démontrent pas la nécessité de l’engagement de ces frais ni la réalité d’un manquement du locataire à son obligation de restitution. Le bailleur ne produit en effet aucun état des lieux de sortie contradictoire permettant d'établir que l'état du local à la restitution des clés caractérisait un tel manquement. Les photographies produites de part et d'autre, dépourvues de toute date certaine, ne peuvent être rattachées à la période de fin de bail.

L'imputabilité des frais réclamés au locataire est ainsi sérieusement contestable, de sorte que la demande sera rejetée.

S’agissant des autres demandes formées par le locataire, elles ne sauraient prospérer dès lors qu’elles sont devenues sans objet, par l’abandon substantiel de la demande provisionnelle initiale du bailleur.

Sur la demande reconventionnelle 

Aux termes des articles 1301 et 1303-1 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui s’est enrichi sans cause au détriment d’autrui doit restituer ce qu’il a reçu. Cet enrichissement étant considéré comme injustifié quand il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l'espèce, le contrat de bail, soumis aux débats, met expressément à la charge du preneur la réalisation de tous travaux à ses frais exclusifs et sans indemnisation, ceux-ci restant acquis au bailleur en fin de bail. En réalisant ces travaux, la SAS BLUDIFFUSION a exécuté une obligation contractuelle. L'enrichissement allégué du bailleur procède donc de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri.

En conséquence, la condition d'injustification n'étant pas satisfaite, l'action fondée sur l'article 1303 du code civil ne peut prospérer et la demande sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles 

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens et peut être condamnée à payer à l'autre partie les frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, la bailleresse, qui a initié la présente instance et en est débouté, est la partie succombante. Ainsi, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS BLUDIFFUSION les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense.

En conséquence, la SCI [P] 17 sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande à ce titre étant rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [P] 17 de l’ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE la SAS BLUDIFFUSION de sa demande reconventionnelle ; 
CONDAMNE la SCI [P] 17 à payer la somme de 1.000 euros à la SAS BLUDIFFUSION, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.


 LE GREFFIER                                                              LE JUGE DES REFERES

MINUTE N° : 2026/153
NATURE DE L’AFFAIRE : 5BA
ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01946 - N° Portalis DBXD-W-B7J-ESCC
AFFAIRE : S.C.I. [P] 17 C/ Société BLUDIFFUSION


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur HARS, Président

GREFFIER : Madame Estelle BARILLEAU, Greffière, présente lors des débats et madame Violaine GAILLOU, Greffière, présente lors du délibéré 


DEMANDERESSE

S.C.I. [P] 17, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES



DEFENDERESSE

Société BLUDIFFUSION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Aurélie NOUREAU, avocat au barreau de SAINTES









Le 2 juin 2026
- 4C
Me Gatin
Me Noureau 1ce + 1ccc
Dossier




Débats tenus à l'audience du : 21 Avril 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 1er mars 2023, la SCI [P] 17 a consenti un bail commercial d’un local numéroté 3, situé dans son immeuble situé au [Adresse 3] à SAUJON (17600), à la SAS BLUDIFFUSION, dont le loyer mensuel a été fixé à la somme de 780 euros TTC.

Le 30 janvier 2025, la SCI [P] a fait adresser à la SAS BLUDIFFUSION une LRAR l’informant de son intention de résilier le bail commercial et lui indiquant qu’elle devait quitter les lieux à l’issue d’un préavis de six mois et à l’expiration de la période triennale suivante, soit le 30 septembre 2025.

Le 9 juillet 2025, la SCI [P] 17 a fait délivrer un commandement de payer le montant du loyer du mois de juin 2025, visant la clause résolutoire.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la SAS BLUDIFFUSION ne s’est pas non plus acquittée des loyers par la période des mois de juillet, août et septembre 2025, ainsi que de la taxe foncière de l’année 2025, selon des factures en date des 1er juillet et 30 septembre 2025.

Postérieurement au départ de la SAS BLUDIFFUSION du local, la SCI a constaté que le local avait été rendu en mauvais état de propreté. Elle a alors pris attache avec une société de nettoyage, la SARL ODESSA, afin de le remettre en état, pour une somme de 192 euros TTC, par délivrance d’un devis et d’une facture datés respectivement aux 2 et 15 octobre 2025, la demanderesse estimant que les frais de nettoyage du local seraient à la charge de la défenderesse, et ce, en raison de son manquement à son obligation d’entretien stipulée au sein du contrat de bail.

A ce jour, la SAS n’aurait pas régularisé sa situation.

C’est ainsi que, par acte extrajudiciaire en date du 3 novembre 2025, la SCI [P] 17 a fait assigner la SAS BLUDIFFUSION devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
Condamner la SAS BLUDIFFUSION à régler, à titre provisionnel, à la SCI [P] 17 la somme de 3.936 euros ;Condamner la SAS BLUDIFFUSION au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
Le 7 novembre 2025, la SAS BLUDIFFUSION a adressé un courriel à l’étude d’huissier qui lui a délivré l’assignation, déclarant accepter de régler la somme correspondant au montant des loyers impayés et de la taxe foncière, en spécifiant que devaient être déduites les sommes de 1560 euros, au titre de la caution qui avait été retenue par le bailleur, et de 192 euros, au titre des frais de nettoyage engagés, tout en précisant que rien ne lui avait été opposé au moment de sa sortie.

Dès lors, selon ses conclusions signifiées le 3 mars 2026 par RPVA, la SAS BLUDIFFUSION demande au juge de : 
Dire et juger que la créance invoquée par la SCI [P] 17 à son encontre au titre des loyers, de la taxe foncière 2025 et des frais de nettoyage est à tout le moins sérieusement contestable au sens de l’Article 835 du code de Procédure Civile ;Débouter la SCI [P] 17 de l’intégrité de ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande de provision de 3 936 euros ;En conséquence : 
Donner acte du paiement de la somme de 2.184,00 euros au titre des loyers impayés versés entre les mains de Maître [U] le 31 décembre 2025 ;Dire que le dépôt de garantie de 1.560 euros versés elle au titre du bail commercial s’impute sur la demande de provision au titre des loyers impayés et de la taxe foncière ;Constater qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers impayés et de la taxe foncière ;Débouter la SCI [P] 17 de sa demande à titre provisionnel du paiement de la somme de 192 euros au titre des frais de nettoyage ;
Rejeter toute autre demande de la SCI [P] 17 ;A titre reconventionnel, condamner la SCI [P] 17 à lui payer la somme de 1.000 euros à titre provisionnel à valoir sur ses indemnités qui seront définitivement dues au titre de l’enrichissement injustifié de son bailleur ;Condamner la SCI [P] 17 à lui payer la somme de 2.000,00 au titre de l’article 700 outre les entiers frais et dépens.
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse évoque qu’un acompte de 2.184 euros aurait été versé, selon un acte extrajudiciaire daté du 20 janvier 2026 ; que le dépôt de garantie de 1.560 euros aurait été conservé par la société bailleresse, correspondant à deux mois de loyer ; qu’elle refuserait de verser la somme de 192 euros au titre des frais de nettoyage engagés par la bailleresse car la preuve d’un mauvais entretien des locaux ne serait pas rapportée ; que l’état du local n’aurait pas rendu indispensable l’engagement de frais de nettoyage ; qu’elle aurait, à ses frais exclusifs, réalisé des travaux dans les lieux loués participant à son aménagement et son embellissement, lesquels bénéficieraient désormais intégralement au bailleur.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 17 avril 2026 par RPVA, la demanderesse a abandonné ses demandes initiales relatives au paiement des loyers et de la taxe foncière, et a requis du juge de : 
Débouter la SAS BLUDIFFUSION l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SAS BLUDIFFUSION au paiement de la somme de 192 euros, au titre des frais de ménage ; Condamner la SAS BLUDIFFUSION au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande provisionnelle pour un montant de 192 euros

Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI [P] 17 déclare que la SAS BLUDIFFUSION lui est redevable d’un montant de 192 euros au titre des frais de nettoyage exposés afin de remettre en état de propreté le local laissé sale lors de la fin du contrat de bail commercial. 

Toutefois, si le bailleur produit un devis et une facture établissant l'engagement de frais de nettoyage, ces pièces ne démontrent pas la nécessité de l’engagement de ces frais ni la réalité d’un manquement du locataire à son obligation de restitution. Le bailleur ne produit en effet aucun état des lieux de sortie contradictoire permettant d'établir que l'état du local à la restitution des clés caractérisait un tel manquement. Les photographies produites de part et d'autre, dépourvues de toute date certaine, ne peuvent être rattachées à la période de fin de bail.

L'imputabilité des frais réclamés au locataire est ainsi sérieusement contestable, de sorte que la demande sera rejetée.

S’agissant des autres demandes formées par le locataire, elles ne sauraient prospérer dès lors qu’elles sont devenues sans objet, par l’abandon substantiel de la demande provisionnelle initiale du bailleur.

Sur la demande reconventionnelle 

Aux termes des articles 1301 et 1303-1 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui s’est enrichi sans cause au détriment d’autrui doit restituer ce qu’il a reçu. Cet enrichissement étant considéré comme injustifié quand il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l'espèce, le contrat de bail, soumis aux débats, met expressément à la charge du preneur la réalisation de tous travaux à ses frais exclusifs et sans indemnisation, ceux-ci restant acquis au bailleur en fin de bail. En réalisant ces travaux, la SAS BLUDIFFUSION a exécuté une obligation contractuelle. L'enrichissement allégué du bailleur procède donc de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri.

En conséquence, la condition d'injustification n'étant pas satisfaite, l'action fondée sur l'article 1303 du code civil ne peut prospérer et la demande sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles 

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens et peut être condamnée à payer à l'autre partie les frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, la bailleresse, qui a initié la présente instance et en est débouté, est la partie succombante. Ainsi, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS BLUDIFFUSION les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense.

En conséquence, la SCI [P] 17 sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande à ce titre étant rejetée.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [P] 17 de l’ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE la SAS BLUDIFFUSION de sa demande reconventionnelle ; 
CONDAMNE la SCI [P] 17 à payer la somme de 1.000 euros à la SAS BLUDIFFUSION, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.


 LE GREFFIER                                                              LE JUGE DES REFERES

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T19:13:53.690Z.