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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dijon, Référé, 17 juin 2026, n° 25/00535

Désigne un expert ou un autre technicienContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Contrée des Marronniers a régularisé le 18 juillet 2023 un contrat définitif de vente en l’état futur d’achèvement avec la SNC European Homes 201, pour l’acquisition d’un appartement dans un immeuble situé [Adresse 6] à Arc-sur-Tille (21560), pour un montant de 137 737 € TTC.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la SCI Contrée des Marronniers a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SNC European Homes 201, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1642-1 et suivants du code civil, 145 du code de procédure civile et 1792 et suivants du code civil ainsi que 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir : 
- dire qu’elle est recevable et fondée en ses demandes ;
à titre principal, sur l’astreinte,
- condamner la SNC European Homes 201 à reprendre les réserves non levées, à savoir :
▸ carreaux de carrelage qui bougent ; 
▸ taches sous le balcon visible depuis l’appartement du dessous ; 
▸ défaillance joint de la fenêtre ;
sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
à titre subsidiaire, sur la mesure d’expertise judiciaire,
- ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire ;
en tout état de cause, 
- condamner la SNC European Homes 201 aux entiers dépens ;
- condamner la SNC European Homes 201 à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, la SCI Contrée des Marronniers expose que :

la livraison est intervenue le 19 septembre 2024 ;
au cours de la première année suivant la livraison de l’ouvrage, elle a constaté plusieurs désordres au niveau de son balcon, qui continuent de s’aggraver ;
elle a interrogé la SNC European Homes 201 pour qu’elle intervienne sur ces désordres mais aucune intervention n’a été programmée et aucune réponse apportée ;
en application des articles 835 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 1642-1 du code civil et 1648 du code civil, et au regard du fait qu’elle a dénoncé les malfaçons dans le délai de 13 mois de la prise de possession de l’appartement, il n’y a aucune contestation sérieuse de la part du vendeur qui pourrait faire obstacle à une condamnation sous astreinte de ce dernier à reprendre les désordres apparents, dont elle justifie par des photographies, des courriers de son locataire et la déclaration de sinistre du propriétaire du dessous ;


à titre subsidiaire, il apparaît nécessaire qu’un expert judiciaire soit nommé afin que les constatations techniques dont pourrait dépendre la solution du procès soient établies, et ce, au contradictoire du vendeur, afin d’éviter que ce dernier conteste l’existence des malfaçons ou la nature des mesures qui devront être prises pour y remédier. 
En conséquence, la SCI Contrée des Marronniers estime être bien fondée à solliciter, à titre principal, la condamnation de la SNC European Homes 201 à reprendre les réserves non levées sous astreinte et, à titre subsidiaire, l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, la SCI Contrée des Marronniers fait valoir, en réponse aux conclusions adverses, que : 

concernant la garantie des vices apparents, elle rappelle qu’il ne faut pas confondre apparition et dénonciation. Ainsi, les traces d’humidité ont pu apparaître dans le mois suivant la livraison et n’avoir été constatées puis dénoncées qu’ultérieurement, l’acquéreur disposant d’un délai d’un an pour ce faire ;
en tout état de cause, elle peut également agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et sur le fondement de la garantie décennale s’agissant des désordres d’humidité ;
la SNC European Homes 201 opère une confusion lorsqu’elle prétend avoir repris les désordres relatifs aux carrelages et au joint de la porte-fenêtre. En effet, si un joint de la porte-fenêtre a bien été repris au mois d’octobre 2024, un autre joint est défaillant, ce qui est confirmé par le mail du gestionnaire locatif du 6 janvier 2025. De la même façon, c’est le carreau de la salle de bain qui est défaillant en l’espèce, alors que le carreau repris en 2024, dont se prévaut la SNC European Homes 201 pour affirmer que les désordres ont été repris, concernait celui des toilettes ;
en tout état de cause, aucune intervention n’a eu lieu concernant les fissurations et infiltrations sur le balcon ;
s’agissant de la demande d’expertise, la SNC European Homes 201 ne peut sérieusement contester la matérialité des désordres alors même que la présence d’humidité sous le balcon est établie, non démentie, et corroborée par les mails et photographies versées aux débats.
A l’audience du 6 mai 2026, la SCI Contrée des Marronniers a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, la SNC European Homes 201 demande au juge des référés de :
- débouter la SCI Contrée des Marronniers de sa demande tendant à la condamner à reprendre les désordres allégués sous astreinte ;
- débouter la SCI Contrée des Marronniers de sa demande de mesure d’expertise judiciaire ;
- débouter la SCI Contrée des Marronniers de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Contrée des Marronniers à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Contrée des Marronniers aux entiers dépens.



La SNC European Homes 201 fait valoir que :

il résulte de la combinaison des articles 1642-1, 1642-6, 1648 du code civil et 835 du code de procédure civile que seul un désordre apparent lors de la livraison ou révélé dans le mois suivant la prise de possession peut justifier une action en reprise au titre de l’article 1642-1 du code civil contre le vendeur de l’immeuble à construire ;
 or, les demandes de la SCI Contrée des Marronniers sont manifestement mal fondées dès lors qu’il n’est nullement justifié que les désordres allégués soient apparus à la livraison ou dans le mois ayant suivi la prise de possession par l’acquéreur. En effet, le procès-verbal de livraison ne comporte aucune réserve ;
la demande de reprise des désordres se heurte donc à une contestation sérieuse, dès lors que ce ne sont pas des vices apparents entraînant la garantie de plein droit du vendeur ;
par ailleurs, sa responsabilité contractuelle de droit ne peut être engagée dans la mesure où elle n’a jamais reconnu devoir intervenir sur les désordres signalés. En tout état de cause, l’appréciation d’une faute contractuelle échappe à la compétence du juge des référés ;
s’agissant de la garantie décennale, elle suppose des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ce que la demanderesse ne démontre pas en l’espèce ;
enfin, concernant les désordres intermédiaires, elle rappelle que ce régime exige la preuve d’une faute correspondant soit à une immixtion du vendeur dans les travaux, soit un non-respect des conseils techniques du maître d’œuvre ou des entreprises, ce qui n’est pas non plus démontré ;
en tout état de cause, des entreprises sont déjà intervenues sur deux désordres allégués par la SCI Contrée des Marronniers et les ont repris, de sorte qu’elle ne peut plus voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie des vices apparents ;
s’agissant de la demande d’expertise, elle fait valoir qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’attester l’existence même des désordres invoqués, la SCI Contrée des Marronniers ne versant aux débats aucun élément objectif permettant d’en caractériser l’existence, ou même leur persistance, et dès lors d’ordonner une expertise.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de condamnation de faire sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI Contrée des Marronniers sollicite la condamnation de la SNC European Homes 201 à reprendre diverses réserves affectant l’appartement qu’elle a acquis en l’état futur d’achèvement, à savoir des carreaux de carrelage présentant du jeu, des traces d’humidité ou tâches sous le balcon, ainsi qu’une défaillance du joint de la fenêtre de la salle à manger.

Pour fonder sa demande de condamnation de la SNC European Homes 201 à reprendre les réserves non levées, la SCI Contrée des Marronniers invoque successivement la garantie des vices apparents, la responsabilité contractuelle de droit commun, la garantie décennale ainsi que le régime des désordres intermédiaires.

S’agissant d’abord de la garantie des vices apparents, la SNC European Homes 201 conteste que les désordres invoqués aient été apparents lors de la livraison ou aient été dénoncés dans les délais légaux. 

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il résulte de la combinaison des articles 1642-1 et 1648 du code civil que l’acquéreur d’un immeuble à construire peut dénoncer au vendeur des vices apparents postérieurement au délai d’un mois suivant la prise de possession, dès lors que son action est engagée dans le délai d’un an prévu par la loi.

Dès lors, seuls les désordres apparents lors de la livraison ou révélés dans le délai d’un mois suivant la prise de possession relèvent de cette garantie, l’action devant ensuite être engagée dans le délai d’un an prévu.

Il n’appartient pas au juge des référés, mais au juge du fond de se prononcer compte tenu de la contestation sérieuse soulevée.

Concernant ensuite la responsabilité contractuelle de droit commun, la mise en œuvre de l’article 1231-1 du code civil suppose notamment la caractérisation d’une faute contractuelle imputable à la société défenderesse, ainsi que l’existence d’un lien causal avec les désordres allégués. Or, une telle appréciation relève du juge du fond et ne saurait être tranchée à ce stade de la procédure.

De même, la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil ne peut être mobilisée qu’en présence de désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Or, la SNC European Homes 201 conteste tant la nature que la gravité des désordres allégués.

Enfin, s’agissant des désordres intermédiaires, leur réparation suppose l’existence de désordres révélés après réception et après l’année de garantie de parfait achèvement et d’une faute prouvée du constructeur, dont l’appréciation ne saurait relEever du juge des référés. 

Dès lors que l’appréciation de l’existence des dommages, de leur nature, leur gravité, leur origine et leur imputabilité, relèvent du pouvoir du juge du fond, l’existence de l’obligation de la SNC European Homes 201 à la reprise des désordres allégués se heurte à des contestations sérieuses.

Par conséquent, la SCI Contrée des Marronniers est déboutée de sa demande de condamnation de la SNC European Homes 21 à reprendre les désordres allégués.

Sur la demande d’expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 



Le demandeur à la mesure d'instruction, s'il n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, la SCI Contrée des Marronniers verse notamment aux débats :
- l’attestation notariée du 18 juillet 2023 ;
- le procès-verbal de livraison des travaux daté du 19 septembre 2024 ;
- les photographies des désordres allégués ;
- le courriel adressé à la SNC European Homes 201 le 30 juillet 2025.

En l’espèce, la SCI Contrée des Marronniers sollicite une mesure d’expertise judiciaire, alléguant de l’existence de désordres et malfaçons dans son appartement découlant des travaux de construction réalisés par la SNC European Homes 201 et faisant valoir que seule une expertise judiciaire est de nature à permettre de déterminer l’origine et l’ampleur des désordres allégués, d’apprécier l’éventuelle mise en œuvre de la garantie décennale, et d’établir contradictoirement les éléments de preuve dont dépendra la solution du litige au fond.

La SNC European Homes 201 conclut au débouté de cette demande, soutenant qu’aucun élément objectif versé aux débats ne permet d’attester l’existence même des désordres invoqués.

Toutefois, il résulte des conclusions et des pièces versées aux débats que la SCI Contrée des Marronniers justifie d’éléments en faveur des désordres et malfaçons allégués, notamment par le biais de photographies et des échanges de mails à leur sujet. Aussi, le constat éventuel des désordres et malfaçons invoqués, l’appréciation de leur nature ainsi que l’évaluation des travaux de reprises éventuels, nécessitent des constatations techniques qui ne peuvent être réalisés utilement qu’au moyen d’une expertise judiciaire contradictoire.

Dès lors, au vu de ces éléments, la SCI Contrée des Marronniers justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour vérifier l’existence des désordres et permettre, le cas échéant, au juge du fond éventuellement saisi de déterminer la responsabilité de chacune des parties relativement aux dommages allégués.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse, avec la mission telle que retenue au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SNC European Homes 201, défenderesse à une mesure d’expertise judiciaire, ne peut être considérée comme partie perdante.

Les dépens sont en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCI Contrée des Marronniers qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.


La SNC European Homes 201 est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise judiciaire de la SCI Contrée des Marronniers. Aussi, n’étant pas considéré à ce stade comme une partie perdante, il n'y a pas lieu de condamner la SNC European Homes 201 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la SCI Contrée des Marronniers est ainsi déboutée de sa demande.


PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l'article 145 du code de procédure civile ; 

Déboutons la SCI Contrée des Marronniers de sa demande de condamnation sous astreinte de la SNC European Homes 201 à reprendre les désordres allégués ;

Ordonnons une expertise confiée à 

M. [U] [S] [I] 
[Adresse 7] 
[Localité 4]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 6] à Arc-sur-Tille (21560) dans l’appartement appartenant à la SCI Contrée des Marronniers (lot 108) ; 

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles et en décrivant notamment les travaux de construction réalisés et concernés par les désordres allégués ainsi que les dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux et de réception et leurs auteurs ;

6. Examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres et malfaçons allégués dans l’assignation, les décrire et produire toutes photographies utiles ;

7. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

8. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d'un manquement aux règles de l'art ou aux prescriptions d'utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ;

9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;


10. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

11. Évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

12. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Contrée des Marronniers à la régie du tribunal au plus tard le 17 juillet 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SCI Contrée des Marronniers et la SNC European Homes 201 de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SCI Contrée des Marronniers aux dépens.


Le Greffier Le Président

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
République française,
Au nom du peuple français

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


Affaire : S.C.I. CONTREE DES MARRONNIERS

c/
S.N.C. EUROPEAN HOMES 201


N° RG 25/00535 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7B5

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SELAS BCC AVOCATS - 17la SELARL BJT - 11

ORDONNANCE DU : 17 JUIN 2026


ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. CONTREE DES MARRONNIERS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant


DEFENDERESSE :

S.N.C. EUROPEAN HOMES 201
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon, postulant, Me Sylvain BRILLAULT, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Lyon, plaidant



A rendu l’ordonnance suivante :



DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 mai 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.
 

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Contrée des Marronniers a régularisé le 18 juillet 2023 un contrat définitif de vente en l’état futur d’achèvement avec la SNC European Homes 201, pour l’acquisition d’un appartement dans un immeuble situé [Adresse 6] à Arc-sur-Tille (21560), pour un montant de 137 737 € TTC.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la SCI Contrée des Marronniers a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SNC European Homes 201, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1642-1 et suivants du code civil, 145 du code de procédure civile et 1792 et suivants du code civil ainsi que 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir : 
- dire qu’elle est recevable et fondée en ses demandes ;
à titre principal, sur l’astreinte,
- condamner la SNC European Homes 201 à reprendre les réserves non levées, à savoir :
▸ carreaux de carrelage qui bougent ; 
▸ taches sous le balcon visible depuis l’appartement du dessous ; 
▸ défaillance joint de la fenêtre ;
sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
à titre subsidiaire, sur la mesure d’expertise judiciaire,
- ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire ;
en tout état de cause, 
- condamner la SNC European Homes 201 aux entiers dépens ;
- condamner la SNC European Homes 201 à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, la SCI Contrée des Marronniers expose que :

la livraison est intervenue le 19 septembre 2024 ;
au cours de la première année suivant la livraison de l’ouvrage, elle a constaté plusieurs désordres au niveau de son balcon, qui continuent de s’aggraver ;
elle a interrogé la SNC European Homes 201 pour qu’elle intervienne sur ces désordres mais aucune intervention n’a été programmée et aucune réponse apportée ;
en application des articles 835 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 1642-1 du code civil et 1648 du code civil, et au regard du fait qu’elle a dénoncé les malfaçons dans le délai de 13 mois de la prise de possession de l’appartement, il n’y a aucune contestation sérieuse de la part du vendeur qui pourrait faire obstacle à une condamnation sous astreinte de ce dernier à reprendre les désordres apparents, dont elle justifie par des photographies, des courriers de son locataire et la déclaration de sinistre du propriétaire du dessous ;


à titre subsidiaire, il apparaît nécessaire qu’un expert judiciaire soit nommé afin que les constatations techniques dont pourrait dépendre la solution du procès soient établies, et ce, au contradictoire du vendeur, afin d’éviter que ce dernier conteste l’existence des malfaçons ou la nature des mesures qui devront être prises pour y remédier. 
En conséquence, la SCI Contrée des Marronniers estime être bien fondée à solliciter, à titre principal, la condamnation de la SNC European Homes 201 à reprendre les réserves non levées sous astreinte et, à titre subsidiaire, l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, la SCI Contrée des Marronniers fait valoir, en réponse aux conclusions adverses, que : 

concernant la garantie des vices apparents, elle rappelle qu’il ne faut pas confondre apparition et dénonciation. Ainsi, les traces d’humidité ont pu apparaître dans le mois suivant la livraison et n’avoir été constatées puis dénoncées qu’ultérieurement, l’acquéreur disposant d’un délai d’un an pour ce faire ;
en tout état de cause, elle peut également agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et sur le fondement de la garantie décennale s’agissant des désordres d’humidité ;
la SNC European Homes 201 opère une confusion lorsqu’elle prétend avoir repris les désordres relatifs aux carrelages et au joint de la porte-fenêtre. En effet, si un joint de la porte-fenêtre a bien été repris au mois d’octobre 2024, un autre joint est défaillant, ce qui est confirmé par le mail du gestionnaire locatif du 6 janvier 2025. De la même façon, c’est le carreau de la salle de bain qui est défaillant en l’espèce, alors que le carreau repris en 2024, dont se prévaut la SNC European Homes 201 pour affirmer que les désordres ont été repris, concernait celui des toilettes ;
en tout état de cause, aucune intervention n’a eu lieu concernant les fissurations et infiltrations sur le balcon ;
s’agissant de la demande d’expertise, la SNC European Homes 201 ne peut sérieusement contester la matérialité des désordres alors même que la présence d’humidité sous le balcon est établie, non démentie, et corroborée par les mails et photographies versées aux débats.
A l’audience du 6 mai 2026, la SCI Contrée des Marronniers a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, la SNC European Homes 201 demande au juge des référés de :
- débouter la SCI Contrée des Marronniers de sa demande tendant à la condamner à reprendre les désordres allégués sous astreinte ;
- débouter la SCI Contrée des Marronniers de sa demande de mesure d’expertise judiciaire ;
- débouter la SCI Contrée des Marronniers de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Contrée des Marronniers à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Contrée des Marronniers aux entiers dépens.



La SNC European Homes 201 fait valoir que :

il résulte de la combinaison des articles 1642-1, 1642-6, 1648 du code civil et 835 du code de procédure civile que seul un désordre apparent lors de la livraison ou révélé dans le mois suivant la prise de possession peut justifier une action en reprise au titre de l’article 1642-1 du code civil contre le vendeur de l’immeuble à construire ;
 or, les demandes de la SCI Contrée des Marronniers sont manifestement mal fondées dès lors qu’il n’est nullement justifié que les désordres allégués soient apparus à la livraison ou dans le mois ayant suivi la prise de possession par l’acquéreur. En effet, le procès-verbal de livraison ne comporte aucune réserve ;
la demande de reprise des désordres se heurte donc à une contestation sérieuse, dès lors que ce ne sont pas des vices apparents entraînant la garantie de plein droit du vendeur ;
par ailleurs, sa responsabilité contractuelle de droit ne peut être engagée dans la mesure où elle n’a jamais reconnu devoir intervenir sur les désordres signalés. En tout état de cause, l’appréciation d’une faute contractuelle échappe à la compétence du juge des référés ;
s’agissant de la garantie décennale, elle suppose des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ce que la demanderesse ne démontre pas en l’espèce ;
enfin, concernant les désordres intermédiaires, elle rappelle que ce régime exige la preuve d’une faute correspondant soit à une immixtion du vendeur dans les travaux, soit un non-respect des conseils techniques du maître d’œuvre ou des entreprises, ce qui n’est pas non plus démontré ;
en tout état de cause, des entreprises sont déjà intervenues sur deux désordres allégués par la SCI Contrée des Marronniers et les ont repris, de sorte qu’elle ne peut plus voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie des vices apparents ;
s’agissant de la demande d’expertise, elle fait valoir qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’attester l’existence même des désordres invoqués, la SCI Contrée des Marronniers ne versant aux débats aucun élément objectif permettant d’en caractériser l’existence, ou même leur persistance, et dès lors d’ordonner une expertise. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de condamnation de faire sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI Contrée des Marronniers sollicite la condamnation de la SNC European Homes 201 à reprendre diverses réserves affectant l’appartement qu’elle a acquis en l’état futur d’achèvement, à savoir des carreaux de carrelage présentant du jeu, des traces d’humidité ou tâches sous le balcon, ainsi qu’une défaillance du joint de la fenêtre de la salle à manger.

Pour fonder sa demande de condamnation de la SNC European Homes 201 à reprendre les réserves non levées, la SCI Contrée des Marronniers invoque successivement la garantie des vices apparents, la responsabilité contractuelle de droit commun, la garantie décennale ainsi que le régime des désordres intermédiaires.

S’agissant d’abord de la garantie des vices apparents, la SNC European Homes 201 conteste que les désordres invoqués aient été apparents lors de la livraison ou aient été dénoncés dans les délais légaux. 

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il résulte de la combinaison des articles 1642-1 et 1648 du code civil que l’acquéreur d’un immeuble à construire peut dénoncer au vendeur des vices apparents postérieurement au délai d’un mois suivant la prise de possession, dès lors que son action est engagée dans le délai d’un an prévu par la loi.

Dès lors, seuls les désordres apparents lors de la livraison ou révélés dans le délai d’un mois suivant la prise de possession relèvent de cette garantie, l’action devant ensuite être engagée dans le délai d’un an prévu.

Il n’appartient pas au juge des référés, mais au juge du fond de se prononcer compte tenu de la contestation sérieuse soulevée.

Concernant ensuite la responsabilité contractuelle de droit commun, la mise en œuvre de l’article 1231-1 du code civil suppose notamment la caractérisation d’une faute contractuelle imputable à la société défenderesse, ainsi que l’existence d’un lien causal avec les désordres allégués. Or, une telle appréciation relève du juge du fond et ne saurait être tranchée à ce stade de la procédure.

De même, la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil ne peut être mobilisée qu’en présence de désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Or, la SNC European Homes 201 conteste tant la nature que la gravité des désordres allégués.

Enfin, s’agissant des désordres intermédiaires, leur réparation suppose l’existence de désordres révélés après réception et après l’année de garantie de parfait achèvement et d’une faute prouvée du constructeur, dont l’appréciation ne saurait relEever du juge des référés. 

Dès lors que l’appréciation de l’existence des dommages, de leur nature, leur gravité, leur origine et leur imputabilité, relèvent du pouvoir du juge du fond, l’existence de l’obligation de la SNC European Homes 201 à la reprise des désordres allégués se heurte à des contestations sérieuses.

Par conséquent, la SCI Contrée des Marronniers est déboutée de sa demande de condamnation de la SNC European Homes 21 à reprendre les désordres allégués.

Sur la demande d’expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 



Le demandeur à la mesure d'instruction, s'il n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, la SCI Contrée des Marronniers verse notamment aux débats :
- l’attestation notariée du 18 juillet 2023 ;
- le procès-verbal de livraison des travaux daté du 19 septembre 2024 ;
- les photographies des désordres allégués ;
- le courriel adressé à la SNC European Homes 201 le 30 juillet 2025.

En l’espèce, la SCI Contrée des Marronniers sollicite une mesure d’expertise judiciaire, alléguant de l’existence de désordres et malfaçons dans son appartement découlant des travaux de construction réalisés par la SNC European Homes 201 et faisant valoir que seule une expertise judiciaire est de nature à permettre de déterminer l’origine et l’ampleur des désordres allégués, d’apprécier l’éventuelle mise en œuvre de la garantie décennale, et d’établir contradictoirement les éléments de preuve dont dépendra la solution du litige au fond.

La SNC European Homes 201 conclut au débouté de cette demande, soutenant qu’aucun élément objectif versé aux débats ne permet d’attester l’existence même des désordres invoqués.

Toutefois, il résulte des conclusions et des pièces versées aux débats que la SCI Contrée des Marronniers justifie d’éléments en faveur des désordres et malfaçons allégués, notamment par le biais de photographies et des échanges de mails à leur sujet. Aussi, le constat éventuel des désordres et malfaçons invoqués, l’appréciation de leur nature ainsi que l’évaluation des travaux de reprises éventuels, nécessitent des constatations techniques qui ne peuvent être réalisés utilement qu’au moyen d’une expertise judiciaire contradictoire.

Dès lors, au vu de ces éléments, la SCI Contrée des Marronniers justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour vérifier l’existence des désordres et permettre, le cas échéant, au juge du fond éventuellement saisi de déterminer la responsabilité de chacune des parties relativement aux dommages allégués.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse, avec la mission telle que retenue au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SNC European Homes 201, défenderesse à une mesure d’expertise judiciaire, ne peut être considérée comme partie perdante.

Les dépens sont en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCI Contrée des Marronniers qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.


La SNC European Homes 201 est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise judiciaire de la SCI Contrée des Marronniers. Aussi, n’étant pas considéré à ce stade comme une partie perdante, il n'y a pas lieu de condamner la SNC European Homes 201 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la SCI Contrée des Marronniers est ainsi déboutée de sa demande.


PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l'article 145 du code de procédure civile ; 

Déboutons la SCI Contrée des Marronniers de sa demande de condamnation sous astreinte de la SNC European Homes 201 à reprendre les désordres allégués ;

Ordonnons une expertise confiée à 

M. [U] [S] [I] 
[Adresse 7] 
[Localité 4]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 6] à Arc-sur-Tille (21560) dans l’appartement appartenant à la SCI Contrée des Marronniers (lot 108) ; 

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles et en décrivant notamment les travaux de construction réalisés et concernés par les désordres allégués ainsi que les dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux et de réception et leurs auteurs ;

6. Examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres et malfaçons allégués dans l’assignation, les décrire et produire toutes photographies utiles ;

7. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

8. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d'un manquement aux règles de l'art ou aux prescriptions d'utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ;

9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;


10. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

11. Évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

12. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Contrée des Marronniers à la régie du tribunal au plus tard le 17 juillet 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SCI Contrée des Marronniers et la SNC European Homes 201 de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SCI Contrée des Marronniers aux dépens.


Le Greffier Le Président












En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1642-1, code civil 1642-6, code civil 1648). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T20:31:04.998Z.