Tribunal judiciaire d'Albertville, 1ère Chambre, 12 mai 2026, n° 22/00573

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

La SCCV LES PLATANES a fait construire un chalet collectif dénommé LE LOUP BLANC sis [Adresse 7], à [Localité 5]. La réception des travaux a été ordonnée le 2 février 2018. La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON sont les associées de la SCCV LES PLATANES. La SARL VITTON est intervenue dans l'acte de construire pour le lot Plomberie, Sanitaire et VMC.

Le 29 janvier 2020, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ont acquis auprès de la société LES PLATANES dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement les lots 33 (appartement de 4 pièces avec terrasse privative au rez-de-chaussée), 36 (local à ski), 21 (place de parking) au sein de la résidence LE LOUP BLANC, pour un montant de 269.000 euros.

La SCCV LES PLATANES a été dissoute le 31 mai 2020. La société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS a été désignée en qualité de liquidateur. 

Les époux [K] ont pris possession de leur appartement le 17 juillet 2020. Par courriel du 20 juillet 2020, ils ont notifié au vendeur les vices et réserves constatés lors de la prise de possession. 

Par constat du 4 janvier 2021 dressé par Maître [V], commissaire de justice à [Localité 6], les époux [K] ont fait relever différents désordres, concernant notamment l'absence d'accessibilité de la place de parking, la taille de la terrasse privative inférieure aux plans annexés à l'acte de vente, les nuisances sonores perçues dans l'appartement, et les vices et désordres dans les salles d'eau.

Par actes d'huissiers de justice des 3 et 8 février 2021, Monsieur [J] [L] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] ont fait assigner en référé-expertise la société LES PLATANES, prise en la personne de son liquidateur la société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la Société de droit étranger INSURANCE COMPANY LIMITED, prise en son établissement de [Localité 7].

Par actes des 23 et 26 mars 2021 la société LES PLATANES prise en la personne de son liquidateur, la Société RJO CONSEIL ET PARTICIPATIONS a fait assigner en référé la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de l'EURL TONY MANNO, la SA MMA IARD, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, Monsieur [G] [E], la Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, en qualité d'assureur de Monsieur [G] [E], la SARL MACONNERIE SAVOYARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, l'EURL TONY MANNO, la SARL VITTON et la compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la SARL VITTON afin que leur soit déclarée commune et opposable la mesure d'expertise qui sera ordonnée à la demande des époux [K] et à ce que le présent appel en cause soit joint avec l'affaire enrôlée sous le n°21/00046. 

Suivant ordonnance du 4 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville a ordonné une mesure d'expertise qui sera effectuée au contradictoire de Monsieur [J] [L] [K], de Madame [R] [I] épouse [K], de la société LES PLATANES, prise en la personne de son liquidateur la société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, de la Société de droit étranger INSURANCE COMPANY LIMITED, prise en son établissement de PARIS, de la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de l'EURL TONY MANNO, de la SA MMA IARD, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, de la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, de Monsieur [G] [E], de la Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, en qualité d'assureur de Monsieur [G] [E], de la SARL MACONNERIE SAVOYARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, de l'EURL TONY MANNO, de la SARL VITTON et de la compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la SARL VITTON.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2023. 

Parallèlement à la procédure en référé, par actes des 27 avril 2022, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Albertville la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associé de la SCCV LES PLATANES aux fins de les condamner solidairement au titre des dettes sociales de la société LES PLATANES à réparer les désordres sur le fondement principal des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, subsidiairement les articles 1792 et suivants du code civil, très subsidiairement 1231 et suivants du code civil, et de condamner LA SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS en sa qualité de liquidateur de ladite société sur le fondement de l'article 1240 du code civil. L'instance a été enregistrée sous le numéro de RG 22/573. 

Suivant actes des 19, 20 et 27 septembre 2023, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON ont fait assigner Monsieur [G] [E], en sa qualité d'architecte et maitre d'œuvre, la Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d'assureur de Monsieur [G] [E], la SARL VITTON, locateur d'ouvrage pour le lot Plomberie, Sanitaire, VMC, et la compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la SARL VITTON aux fin d'appel en cause. L'instance a été enregistrée sous le numéro de RG 23/1208. 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 novembre 2023, les instances RG 22/573 et RG 23/1208 sous le numéro de RG 22/573.

Suivant ordonnance d'incident du 18 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville a notamment : 
- Annulé les assignations délivrées les 19, 20 et 27 septembre 2023
- Déclaré irrecevables les demandes additionnelles formées par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K]
- Débouté la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON de leur fin de non recevoir tirée de la forclusion de l'action en garantie des vices cachés
- Renvoyé Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K], la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, la SARL LES FACADES DU GELON et la SARL VITTON à l'audience de mise en état du 17 octobre 2024.

* * *




Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 13 février 2025, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] demandent :
- Pour la place de stationnement
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1642-1, 1646-1, 1231 et suivants, 1240 du Code Civil, une indemnité de 14.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et de 40.000 € pour la perte de chance de négocier la vente de leur appartement à un prix comprenant une place de stationnement exploitable.
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1792 et 1240 du Code Civil, une indemnité de 14.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et de 40.000 € pour la perte de chance de négocier la vente de leur appartement à un prix comprenant une place de stationnement exploitable
A titre très subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1231 et suivants, 1240 du Code Civil, une indemnité de 14.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et de 40.000 € pour la perte de chance de négocier la vente de leur appartement à un prix comprenant une place de stationnement exploitable.
- Pour les désordres, réserves et vices sur la salle d'eau parentale et la salle d'eau commune
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées dela Société LES PLATANES et la Société RJOCONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON, au titre des articles 1642-1 et 1641 et suivants du Code Civil, 1231 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], une indemnité de :
- 1 010 € pour la salle d'eau parentale;
- 120 € pour la salle d'eau commune.
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON, au titre de l'article 1231 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], une indemnité de :
- 1 010 € pour la salle d'eau parentale
- 120 € pour la salle d'eau commune
- Sur les réserves et vices sur le local technique et la terrasse en bois extérieure
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées dela Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1642-1, 1646-1 et 1240 du Code Civil : 
- 400 € pour le local technique
- 10 000 € pour la terrasse en bois d'extérieure
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1231 et suivants, 1240 du Code Civil :
- 400 € pour le local technique
- 10 000 € pour la terrasse en bois d'extérieure
- Sur les défauts d'isolation phonique
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, sur le fondement de l'article L.122-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, des articles 1231 et suivants du Code Civil, de l'article 1240 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], une indemnité de 5000 € au titre des défauts d'isolation phonique.
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, sur le fondement des articles 1642-1 et 1646-1, des articles 1231 et suivants du Code Civil, de l'article 1240 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], une indemnité de 5 000 € au titre des défauts d'isolation phonique
- En tout état de cause,
- De condamner in solidum la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la Société LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON à verser à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K] une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- De condamner in solidum la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la Société LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les dépens de l'ordonnance de référé du 4 mai 2021 et les frais d'expertise.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

* * *

Par conclusions récapitulatives notifiées le 5 mai 2025, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON demandent au visa des articles 1641 et 1649 du Code Civil, 1642-1 et suivants du Code Civil, 1792 et suivants du Code Civil, 1231 et suivants du Code Civil, L.124-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, 1240 du Code Civil, L.211-2 du Code de la construction et de l'habitation de : 
A titre principal
- Débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes, à savoir :
- 40.000 € pour impossibilité d'utiliser leur place de parking n°21 ou de négocier le prix de vente de leur appartement ;
- 1.010 € pour la salle d'eau parentale :
- 400 € pour le local technique :
- 120 € pour la salle d'éau commune :
- 10.000 € pour la terrasse en bois extérieure ;
- 5.000 € au titre des défauts d'isolation phonique :
- 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Les entiers dépens de l'instance qui comprendront les dépens de l'ordonnance de référé du 4 mai 2021 et les frais d'expertise.
A titre subsidiaire
- Ramener a de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [K] et ce conformément aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire, a savoir:
- 3.000 à 5 000 € au titre de la place de parking extérieure et le trouble de jouissance ;
- 810 € au titre du préjudice de la salle d'eau.
En tout état de cause
- Condamner solidairement les époux [K] à verser aux sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de la présente instance de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de LA SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et de LA SARL LES FACADES DU GELON pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

* * *

La SARL VITTON, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 6 novembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie du 24 février 2026. Le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 12 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :


1. Sur la faute délictuelle commise par la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS en sa qualité de liquidateur de la SCCV LES PLATANES.

Au visa de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient au demandeur à une action en responsabilité délictuelle de démontrer que la faute commise par le défendeur lui a causé un préjudice. 

Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] demandent de condamner la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS à réparer leurs préjudices sur le fondement de l'article 1240 du code civil, soutenant que celle-ci a commis une faute délictuelle en procédant à la clôture des opérations de liquidation de la SCCV LES PLATANES en cours de procédure judiciaire.

Toutefois, les époux [K] ne rapportent pas la preuve que cette clôture avait pour objectif de faire échec à leur action, et ce d'autant plus que la loi, au visa de l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation, prévoit un mécanisme de garantie en cas de liquidation judiciaire d'une SCCV. La faute du liquidateur ne peut se déduire du seul fait de la clôture de la procédure de liquidation initiée avant l'acquisition du bien immobilier par les époux [K].

Au surplus, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice certain subi suite à la clôture de la liquidation de la société LES PLATANES dans la mesure où ils ont pu poursuivre leur action à l'encontre des deux associés. 

Les époux [K] seront donc déboutés de leurs demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS en sa qualité de liquidateur de la SCCV LES PLATANES. 

2. Sur la réparation des désordres

Selon l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

A titre liminaire, il est relevé que la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON ne contestent pas la recevabilité de l'action diligentée par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] à leur encontre, en leur qualité d'actionnaires de la SCCV LES PLATANES sur le fondement de l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation. Les opérations de liquidation amiable ont été en effet clôturées le 19 février 2021 de sorte qu'ils sont tenus du passif social de la SCCV LES PLATANES à proportion de leurs droits sociaux.

2.1 Concernant la place de parking

2.1.1 Sur la qualification du désordre

Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Au visa de l'article 1648 du code civil, l'action prévue par l'article 1642-1 du code civil doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. 

Il est constant que l'acquéreur d'un immeuble à construire bénéficie du concours de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents (Civ 3ème, 14 janvier 2021, n°19-21.130). 

Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ont acquis en l'état futur d'achèvement un local commercial ou d'habitation avec une place de parking n°21. 

Par actes de commissaire de justice des 23 et 26 mars 2021, les époux ont assigné les défendeurs en référé-expertise, notamment aux fins d'apprécier l'accessibilité au parking n°21 interrompant ainsi le délai de forclusion prévu par l'article 1648 du code civil.

Il résulte de l'expertise judiciaire que la place de stationnement n°21 n'est pas conforme au plan du géomètre annexé à l'acte de vente, la place ayant été cotée à une largeur de 2 mètres au lieu de 2,5 mètres sur le plan. 

L'expert relève en outre que la place de stationnement n°21 ne respecte pas la norme NF P 91-120 qui évoque une largeur de place de 2 mètres minimum et une voie d'accès de 3,5 mètres soit un total de 5,5 mètres. La place n°21 a été cotée à 2 mètres et la voie à 2,43 mètres, soit un total de 4,43 mètres et un manque de 1,07 mètre pour respecter la norme. 

L'expert note également que la place de stationnement ne respecte pas le permis de construire, qui prévoyait une largeur de 4,80 mètres et qu'au surplus, le permis de construire était vicié avec une valeur inférieure à la largeur de 5,5 mètres prévue par la norme susvisée.


L'expert conclut que la place de parking n°21 n'est pas accessible quand les places contiguës sont occupées. Même s'il est relevé que la norme NF P 91-120 n'est pas impérative, il apparaît qu'en l'espèce la différence est supérieure à un mètre, qui se traduit par l'impossibilité d'user normalement de la place de parking, c'est à dire même en présence d'autres véhicules sur les places contiguës. 

Les photographies produites à l'appui de l'expertise soulignent l'impossibilité pour pouvoir garer un véhicule sur cette place de parking, lorsque des véhicules sont garés à côté. 

Sur ce, il est constant que constitue une impropriété à destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée (Civ 3ème, 20 mai 2015, n°14.15-107). 

Le fait que Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] soient par ailleurs propriétaires d'une autre place de parking jouxtant la place n°21 est sans conséquence sur l'impropriété à destination de cette dernière, qui doit s'apprécier in concreto. En outre, il ne peut être déduit de l'absence de plaintes de résidents ou de vacanciers sur l'usage du parking que celui-ci serait utilisable sans difficulté.

En conséquence, il est démontré au vu du rapport d'expertise et des photographies produites que la place de parking n°21 est impropre à sa destination. Le vendeur, en l'espèce la SCCV LES PLATANES, est responsable du préjudice subi par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil. La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON sont tenues en leur qualité d'associées de la société liquidée d'indemniser les demandeurs du préjudice lié à l'impropriété à destination de la place de parking. 

2.1.2 Sur la réparation de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier

Il apparaît indéniable que l'absence de place de parking exploitable pendant les saisons touristiques fait perdre une chance à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de négocier la vente de leur bien immobilier. 

Ce préjudice peut être évalué, comme l'indique l'expert, à la valeur vénale d'une place de parking extérieur. Le rapport évalue cette place à une somme comprise entre 3.000 et 5.000 euros compte tenu du marché immobilier local. 

Les devis produit par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] correspondent à des parkings fermés, et non une place de parking ouverte, et ne peuvent donc être retenus pour indemniser leur préjudice. 

Les époux [K] communiquent également un avis de valeur faisant apparaître une moins-value de la valeur de l'appartement de 15 % en l'absence de stationnement utilisable, soit une moins-value de 40.000 euros. Toutefois, cet avis de valeur n'explique pas cette moins-value fixée forfaitairement à 15 % de la valeur totale du bien. De surcroît, cet avis de valeur a été effectué à la demande de Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K], et ne peut à lui-seul avoir une valeur probante supérieure à l'expertise judiciaire, sans être corroboré par un autre élément objectif, notamment un autre avis de valeur. 

En conséquence, au vu du rapport d'expertise, de l'attractivité de la station d'[Localité 5], et en l'absence d'autre élément probant, ce préjudice sera fixé à 5.000 euros.

La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront donc condamnées à proportion de leurs droits sociaux à payer à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier.

2.1.3 Sur la réparation du préjudice de jouissance

Au visa de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que nul de peut demander plusieurs fois l'indemnisation d'un même dommage. 

En l'espèce, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance en plus de la réparation de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier. 

Or, l'indemnisation de la moins-value du bien immobilier est exclusive de l'indemnisation du préjudice de jouissance. En effet, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne peuvent obtenir une réparation indemnitaire supérieure à la valeur vénale de la place de parking extérieure. Ils seront donc déboutés de leur demande de réparation de leur préjudice de jouissance.

2.2 Concernant les défauts d'isolation phonique

L'article L.124-4 du code de la construction et de l'habitation indique que : 
“Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.
...
Le vendeur ou le maître d'ouvrage est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession”.

Il est rappelé que l'article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Il est constant que l'absence de désordre ne peut se déduire de la seule conformité aux normes d'isolation phonique applicables (Plén, 27 octobre 2006, n°05.19-408).

L'expertise judiciaire a relevé, par le biais du sapiteur des indices de niveau de bruit engendré par les équipements collectifs du bâtiment de 32 décibels dans le salon et de 32,5 décibels dans la cuisine, alors que le seuil réglementaire est de 30 décibels maximum. Le rapport d'expertise souligne que le niveau de bruit des équipements provenant du chauffe-eau dynamique est certes supérieur au niveau admissible mais reste dans le seuil de tolérance. Ces mesures s'expliquent, selon le rapport, par la nature de la porte du cellier, en l'espèce une porte coulissante en applique dont le niveau de performance d'isolation acoustique est très faible. L'expert conclut que le remplacement de cette porte pourrait permettre l'amélioration de l'acoustique dans la cuisine et le salon. 

Sur ce, les niveaux de bruit dans le salon et dans la cuisine sont, selon l'expert, dans le seuil de tolérance. Il est néanmoins observé que ces seuils sont supérieurs au seuil maximum fixé par la réglementation. Or, s'agissant d'un immeuble neuf, il doit être considéré que les indices de bruits provenant des équipements collectifs doivent a minima être inférieurs au seuil réglementaire, plus particulièrement s'agissant d'une pièce à vivre comme le salon. Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] justifient donc d'un défaut de conformité acoustique de leur bien immobilier.

Les associées de la SCCV LES PLATANES sont donc tenues de garantir ce désordre au visa des articles 1642-1 du code civil et L.124-4 du code de la construction et de l'habitation. 


Toutefois, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne justifient pas du montant de leur préjudice qu'ils évaluent à la somme forfaitaire de 5.000 euros. Ils ne produisent aucune pièce permettant de fixer ce préjudice matériel correspondant aux travaux nécessaires pour installer une porte du cellier ayant une meilleure performance acoustique. Ils seront donc déboutés de leur demande.

2.3 Concernant les autres désordres 

A titre liminaire, il est rappelé qu'au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, les vices de construction ou défauts apparents doivent être dénoncés à peine de forclusion dans le délai d'un an et un mois.

Dans leurs conclusions, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, se fondant sur le rapport d'expertise, conclut au rejet des demandes qui auraient été formées tardivement par les époux [K]. 

Or, la recevabilité des demandes au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil constituent des fins de non-recevoir, et non des moyens de défense au fond. Il n'appartient pas au juge du fond d'apprécier la recevabilité des demandes sur ces fondements, l'examen de la recevabilité des demandes relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état. 

Au surplus, le tribunal relève que les époux [K] ont saisi le juge du référé les 3 et 8 février 2021 aux fins d'expertise concernant les différents désordres de l'appartement, de sorte qu'ils ont interrompu le délai de forclusion de l'article 1648 du code civil. L'ensemble des demandes des époux [K] sont donc manifestement recevables. Les moyens des défendeurs visant à rejeter les demandes d'indemnisation des demandeurs au motif que celles-ci seraient tardives seront donc intégralement écartés. 

2.3.1 Sur la salle d'eau commune

L'article 1231-1 du code civil précise quant à lui que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'expertise relève un défaut esthétique lié au PVC présent sur le sol s'agissant de la salle d'eau commune. Le préjudice est chiffré à la somme de 120 euros hors taxes. 

Sur ce, la SARL VITTON, en charge du lot Plomberie, Sanitaire, VMC, engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des acquéreurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en application de l'article 1231-1 du code civil, dans la mesure où elle a manqué à son obligation de résultat dans la réalisation des travaux. 

La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON doivent également leur garantie sur le fondement de l'article 1642-1 précité. 

La SARL VITTON, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront ainsi condamnées in solidum à régler à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 120 euros hors taxes au titre du défaut esthétique concernant la salle d'eau commune. Dans leurs rapports réciproques, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront tenues à proportion de leurs droits dans la SCCV LES PLATANES.





2.3.2 Concernant la salle d'eau de la chambre parentale

L'expert judiciaire a relevé : 
- un carreau fendu coupant sur l'habillage bâti-support sous la cuvette, étant précisé que le carreau aurait été fendu quand la cuvette a été resserrée contre le support par le plombier de la société VITTON. Le prix du remplacement du carreau est estimé à 240 euros hors taxes.
- Une trappe de visite désaffleurante pour l'accès au bâti-support, avec nécessité de prévoir un carreau adapté aux dimensions de la trappe fixé par un joint silicone. Le coût est fixé par l'expert à la somme de de 90.00 € HT
- Un angle coupant dans l'habillage bâti-support relevant d'un défaut de finition. L'expert indique que les baguettes d'angle devront être déposées et remplacées, au prix estimé de 360.00 € HT,
- Un joint périphérique déposé dans l'angle du bac à douche présentant une souplesse et nécessitant un bourrage de silicone pour un montant 120.00 € HT, étant noté que cette réclamation concerne la SARL VITTON
- Un câble électrique sous le radiateur sèche-serviette apparaissant trop long. Ce préjudice est indemnisable dans la mesure où comme il a été rappelé infra, il n'appartient pas au juge du fond de statuer sur la recevabilité de la demande et que le désordre est par ailleurs établi. 

Au vu du rapport d'expertise, et des éléments communiqués par les demandeurs, le préjudice subi au titre des désordres de la salle d'eau de la chambre parentale est fixé à la somme totale de 1.020 euros hors taxes. 

Il est établi que la SARL VITTON est responsable sur le fondement de l'article 1231-1 précité en sa qualité de locateur d'ouvrage des désordres relatifs au carreau fendu coupant sur l'habillage bâti-support sous la cuvette, pour une somme de 240 euros hors taxes, et pour le défaut de calage du bac à douche, pour un montant de 120 euros hors taxes. Elle sera donc tenue au paiement de la somme de 360 euros hors taxes in solidum avec la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, qui pour leur part sont tenues de garantir l'acquéreur sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil. 

La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, seront quant à elles tenuss, à proportion de leurs droits dans la société LES PLATANES au règlement de la somme de 650 euros hors taxe au titre des autres désordres concernant la salle d'eau parentale au titre de leur obligation de garantie.

2.3.3 Concernant le local technique

L'expert a relevé l'absence d'habillage à l'arrière du chauffe-eau thermodynamique, constituant un défaut esthétique apparent. 

L'existence de ce désordre est démontrée par l'expertise judiciaire, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge du fond d'apprécier la recevabilité de la demande. Toutefois, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sollicitent la somme forfaitaire de 400 euros, sans justifier de la valeur de préjudice matériel. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

2.3.4 Concernant la terrasse en bois extérieure

Le rapport d'expertise judiciaire relève que la surface de la terrasse en bois extérieure est plus petite que la surface apparaissant sur le plan. Il relève néanmoins que la surface de la terrasse est conforme à celle figurant dans l'acte de vente. Dès lors, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne peuvent démontrer l'absence de délivrance conforme à l'acte de vente. Au surplus, il est constaté qu'ils sollicitent une indemnisation à concurrence de 10.000 euros, sans aucune pièce justificative permettant de fixer ce poste de préjudice. 

Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] seront donc déboutés de ce chef de demande. 

3. Sur les demandes de fin de jugement :

3.1 Sur les dépens :

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, qui succombent à titre principal à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens ce y compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire. Il n'y a pas lieu de condamner la SARL VITTON aux dépens au regard de son implication mineure dans la survenance des différents désordres subis par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K]. 

3.2 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Parties condamnées aux dépens, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront en outre condamnées in solidum à payer aux époux [K] une indemnité qu'il est équitable de fixer à 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour le même motif, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

3.3 Sur l'exécution provisoire : 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il est relevé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et susceptible d'appel, après débats publics,

DIT que la place de parking n°21 est impropre à sa destination ; 

CONDAMNE la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à proportion de leurs droits sociaux dans la société LES PLATANES à payer indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier ; 

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande au titre de la perte de chance de jouissance de la place de parking ;

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande au titre des défauts d'isolation phonique ;

CONDAMNE in solidum la SARL VITTON, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à régler indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 120 euros hors taxes au titre du défaut esthétique concernant la salle d'eau commune

CONDAMNE in solidum la SARL VITTON, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à régler indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 360 euros hors taxes au titre du carreau fendu coupant sur l'habillage bâti-support sous la cuvette et le défaut de calage du bac à douche de la salle d'eau parentale ; 

DIT que dans leurs rapports réciproques, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront tenues au règlement de ces sommes à proportion de leurs droits dans la SCCV LES PLATANES ; 

CONDAMNE la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à proportion de leurs droits sociaux dans la société LES PLATANES à payer indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 650 euros hors taxe au titre de la trappe de visite et de l'angle coupant de l'habillage bâti-support de la salle d'eau parentale ; 

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande au titre du local technique ;

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande concernant la terrasse ;

CONDAMNE in solidum la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à payer indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON aux entiers dépens ce y compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ; 

CONSTATE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé, le 12 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière

La Greffière Le Président

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU 12/05/2026



Chambre : CIVILE
JUGEMENT CIVIL
Nature : Réputée contradictoire
N° Jugement : 26/92
N° RG 22/00573 

N° Portalis DB2O-W-B7G-CQX3
DEMANDEURS :

Monsieur [J] [L] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [R] [I] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Jérôme LUCE, de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS substitué par Me CHOMETTE, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEURS:

S.A.S. VITTON
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant, ni représenté

S.A.R.L. RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

S.A.R.L. LES FACADES DU GELON
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :
Président : [...], juge
Assesseur : [...], vice président
Assesseur : [...], vice président
Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : [...],
DÉBATS :
Audience publique du : 24 Février 2026
Délibéré annoncé au : 12 mai 2026


Exécutoire délivré le : 12/05/2026
Expédition délivrée le :
à : Me LUCE et Me CORDEL
à :
EXPOSE DU LITIGE :

La SCCV LES PLATANES a fait construire un chalet collectif dénommé LE LOUP BLANC sis [Adresse 7], à [Localité 5]. La réception des travaux a été ordonnée le 2 février 2018. La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON sont les associées de la SCCV LES PLATANES. La SARL VITTON est intervenue dans l'acte de construire pour le lot Plomberie, Sanitaire et VMC.

Le 29 janvier 2020, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ont acquis auprès de la société LES PLATANES dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement les lots 33 (appartement de 4 pièces avec terrasse privative au rez-de-chaussée), 36 (local à ski), 21 (place de parking) au sein de la résidence LE LOUP BLANC, pour un montant de 269.000 euros.

La SCCV LES PLATANES a été dissoute le 31 mai 2020. La société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS a été désignée en qualité de liquidateur. 

Les époux [K] ont pris possession de leur appartement le 17 juillet 2020. Par courriel du 20 juillet 2020, ils ont notifié au vendeur les vices et réserves constatés lors de la prise de possession. 

Par constat du 4 janvier 2021 dressé par Maître [V], commissaire de justice à [Localité 6], les époux [K] ont fait relever différents désordres, concernant notamment l'absence d'accessibilité de la place de parking, la taille de la terrasse privative inférieure aux plans annexés à l'acte de vente, les nuisances sonores perçues dans l'appartement, et les vices et désordres dans les salles d'eau.

Par actes d'huissiers de justice des 3 et 8 février 2021, Monsieur [J] [L] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] ont fait assigner en référé-expertise la société LES PLATANES, prise en la personne de son liquidateur la société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la Société de droit étranger INSURANCE COMPANY LIMITED, prise en son établissement de [Localité 7].

Par actes des 23 et 26 mars 2021 la société LES PLATANES prise en la personne de son liquidateur, la Société RJO CONSEIL ET PARTICIPATIONS a fait assigner en référé la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de l'EURL TONY MANNO, la SA MMA IARD, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, Monsieur [G] [E], la Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, en qualité d'assureur de Monsieur [G] [E], la SARL MACONNERIE SAVOYARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, l'EURL TONY MANNO, la SARL VITTON et la compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la SARL VITTON afin que leur soit déclarée commune et opposable la mesure d'expertise qui sera ordonnée à la demande des époux [K] et à ce que le présent appel en cause soit joint avec l'affaire enrôlée sous le n°21/00046. 

Suivant ordonnance du 4 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville a ordonné une mesure d'expertise qui sera effectuée au contradictoire de Monsieur [J] [L] [K], de Madame [R] [I] épouse [K], de la société LES PLATANES, prise en la personne de son liquidateur la société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, de la Société de droit étranger INSURANCE COMPANY LIMITED, prise en son établissement de PARIS, de la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de l'EURL TONY MANNO, de la SA MMA IARD, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, de la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la SARL MACONNERIE SAVOYARDE, de Monsieur [G] [E], de la Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, en qualité d'assureur de Monsieur [G] [E], de la SARL MACONNERIE SAVOYARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, de l'EURL TONY MANNO, de la SARL VITTON et de la compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la SARL VITTON.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2023. 

Parallèlement à la procédure en référé, par actes des 27 avril 2022, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Albertville la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associé de la SCCV LES PLATANES aux fins de les condamner solidairement au titre des dettes sociales de la société LES PLATANES à réparer les désordres sur le fondement principal des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, subsidiairement les articles 1792 et suivants du code civil, très subsidiairement 1231 et suivants du code civil, et de condamner LA SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS en sa qualité de liquidateur de ladite société sur le fondement de l'article 1240 du code civil. L'instance a été enregistrée sous le numéro de RG 22/573. 

Suivant actes des 19, 20 et 27 septembre 2023, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON ont fait assigner Monsieur [G] [E], en sa qualité d'architecte et maitre d'œuvre, la Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d'assureur de Monsieur [G] [E], la SARL VITTON, locateur d'ouvrage pour le lot Plomberie, Sanitaire, VMC, et la compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la SARL VITTON aux fin d'appel en cause. L'instance a été enregistrée sous le numéro de RG 23/1208. 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 novembre 2023, les instances RG 22/573 et RG 23/1208 sous le numéro de RG 22/573.

Suivant ordonnance d'incident du 18 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville a notamment : 
- Annulé les assignations délivrées les 19, 20 et 27 septembre 2023
- Déclaré irrecevables les demandes additionnelles formées par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K]
- Débouté la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON de leur fin de non recevoir tirée de la forclusion de l'action en garantie des vices cachés
- Renvoyé Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K], la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, la SARL LES FACADES DU GELON et la SARL VITTON à l'audience de mise en état du 17 octobre 2024.

* * *




Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 13 février 2025, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] demandent :
- Pour la place de stationnement
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1642-1, 1646-1, 1231 et suivants, 1240 du Code Civil, une indemnité de 14.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et de 40.000 € pour la perte de chance de négocier la vente de leur appartement à un prix comprenant une place de stationnement exploitable.
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1792 et 1240 du Code Civil, une indemnité de 14.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et de 40.000 € pour la perte de chance de négocier la vente de leur appartement à un prix comprenant une place de stationnement exploitable
A titre très subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1231 et suivants, 1240 du Code Civil, une indemnité de 14.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et de 40.000 € pour la perte de chance de négocier la vente de leur appartement à un prix comprenant une place de stationnement exploitable.
- Pour les désordres, réserves et vices sur la salle d'eau parentale et la salle d'eau commune
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées dela Société LES PLATANES et la Société RJOCONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON, au titre des articles 1642-1 et 1641 et suivants du Code Civil, 1231 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], une indemnité de :
- 1 010 € pour la salle d'eau parentale;
- 120 € pour la salle d'eau commune.
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON, au titre de l'article 1231 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [R] [K], une indemnité de :
- 1 010 € pour la salle d'eau parentale
- 120 € pour la salle d'eau commune
- Sur les réserves et vices sur le local technique et la terrasse en bois extérieure
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées dela Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1642-1, 1646-1 et 1240 du Code Civil : 
- 400 € pour le local technique
- 10 000 € pour la terrasse en bois d'extérieure
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], sur le fondement des articles 1231 et suivants, 1240 du Code Civil :
- 400 € pour le local technique
- 10 000 € pour la terrasse en bois d'extérieure
- Sur les défauts d'isolation phonique
- A titre principal,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, sur le fondement de l'article L.122-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, des articles 1231 et suivants du Code Civil, de l'article 1240 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], une indemnité de 5000 € au titre des défauts d'isolation phonique.
- A titre subsidiaire,
- De condamner in solidum les Sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, sur le fondement des articles 1642-1 et 1646-1, des articles 1231 et suivants du Code Civil, de l'article 1240 du Code Civil, à payer à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K], une indemnité de 5 000 € au titre des défauts d'isolation phonique
- En tout état de cause,
- De condamner in solidum la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la Société LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON à verser à Monsieur [J] [K] et à Madame [R] [K] une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- De condamner in solidum la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la Société LES FACADES DU GELON, en leur qualité d'associées de la Société LES PLATANES et la Société RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS, en sa qualité de liquidatrice de la Société LES PLATANES, la Société VITTON aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les dépens de l'ordonnance de référé du 4 mai 2021 et les frais d'expertise.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

* * *

Par conclusions récapitulatives notifiées le 5 mai 2025, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON demandent au visa des articles 1641 et 1649 du Code Civil, 1642-1 et suivants du Code Civil, 1792 et suivants du Code Civil, 1231 et suivants du Code Civil, L.124-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, 1240 du Code Civil, L.211-2 du Code de la construction et de l'habitation de : 
A titre principal
- Débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes, à savoir :
- 40.000 € pour impossibilité d'utiliser leur place de parking n°21 ou de négocier le prix de vente de leur appartement ;
- 1.010 € pour la salle d'eau parentale :
- 400 € pour le local technique :
- 120 € pour la salle d'éau commune :
- 10.000 € pour la terrasse en bois extérieure ;
- 5.000 € au titre des défauts d'isolation phonique :
- 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Les entiers dépens de l'instance qui comprendront les dépens de l'ordonnance de référé du 4 mai 2021 et les frais d'expertise.
A titre subsidiaire
- Ramener a de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [K] et ce conformément aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire, a savoir:
- 3.000 à 5 000 € au titre de la place de parking extérieure et le trouble de jouissance ;
- 810 € au titre du préjudice de la salle d'eau.
En tout état de cause
- Condamner solidairement les époux [K] à verser aux sociétés RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et LES FACADES DU GELON la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de la présente instance de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de LA SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et de LA SARL LES FACADES DU GELON pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

* * *

La SARL VITTON, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 6 novembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie du 24 février 2026. Le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 12 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION :


1. Sur la faute délictuelle commise par la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS en sa qualité de liquidateur de la SCCV LES PLATANES.

Au visa de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient au demandeur à une action en responsabilité délictuelle de démontrer que la faute commise par le défendeur lui a causé un préjudice. 

Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] demandent de condamner la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS à réparer leurs préjudices sur le fondement de l'article 1240 du code civil, soutenant que celle-ci a commis une faute délictuelle en procédant à la clôture des opérations de liquidation de la SCCV LES PLATANES en cours de procédure judiciaire.

Toutefois, les époux [K] ne rapportent pas la preuve que cette clôture avait pour objectif de faire échec à leur action, et ce d'autant plus que la loi, au visa de l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation, prévoit un mécanisme de garantie en cas de liquidation judiciaire d'une SCCV. La faute du liquidateur ne peut se déduire du seul fait de la clôture de la procédure de liquidation initiée avant l'acquisition du bien immobilier par les époux [K].

Au surplus, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice certain subi suite à la clôture de la liquidation de la société LES PLATANES dans la mesure où ils ont pu poursuivre leur action à l'encontre des deux associés. 

Les époux [K] seront donc déboutés de leurs demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS en sa qualité de liquidateur de la SCCV LES PLATANES. 

2. Sur la réparation des désordres

Selon l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

A titre liminaire, il est relevé que la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON ne contestent pas la recevabilité de l'action diligentée par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] à leur encontre, en leur qualité d'actionnaires de la SCCV LES PLATANES sur le fondement de l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation. Les opérations de liquidation amiable ont été en effet clôturées le 19 février 2021 de sorte qu'ils sont tenus du passif social de la SCCV LES PLATANES à proportion de leurs droits sociaux.

2.1 Concernant la place de parking

2.1.1 Sur la qualification du désordre

Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Au visa de l'article 1648 du code civil, l'action prévue par l'article 1642-1 du code civil doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. 

Il est constant que l'acquéreur d'un immeuble à construire bénéficie du concours de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents (Civ 3ème, 14 janvier 2021, n°19-21.130). 

Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ont acquis en l'état futur d'achèvement un local commercial ou d'habitation avec une place de parking n°21. 

Par actes de commissaire de justice des 23 et 26 mars 2021, les époux ont assigné les défendeurs en référé-expertise, notamment aux fins d'apprécier l'accessibilité au parking n°21 interrompant ainsi le délai de forclusion prévu par l'article 1648 du code civil.

Il résulte de l'expertise judiciaire que la place de stationnement n°21 n'est pas conforme au plan du géomètre annexé à l'acte de vente, la place ayant été cotée à une largeur de 2 mètres au lieu de 2,5 mètres sur le plan. 

L'expert relève en outre que la place de stationnement n°21 ne respecte pas la norme NF P 91-120 qui évoque une largeur de place de 2 mètres minimum et une voie d'accès de 3,5 mètres soit un total de 5,5 mètres. La place n°21 a été cotée à 2 mètres et la voie à 2,43 mètres, soit un total de 4,43 mètres et un manque de 1,07 mètre pour respecter la norme. 

L'expert note également que la place de stationnement ne respecte pas le permis de construire, qui prévoyait une largeur de 4,80 mètres et qu'au surplus, le permis de construire était vicié avec une valeur inférieure à la largeur de 5,5 mètres prévue par la norme susvisée.


L'expert conclut que la place de parking n°21 n'est pas accessible quand les places contiguës sont occupées. Même s'il est relevé que la norme NF P 91-120 n'est pas impérative, il apparaît qu'en l'espèce la différence est supérieure à un mètre, qui se traduit par l'impossibilité d'user normalement de la place de parking, c'est à dire même en présence d'autres véhicules sur les places contiguës. 

Les photographies produites à l'appui de l'expertise soulignent l'impossibilité pour pouvoir garer un véhicule sur cette place de parking, lorsque des véhicules sont garés à côté. 

Sur ce, il est constant que constitue une impropriété à destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée (Civ 3ème, 20 mai 2015, n°14.15-107). 

Le fait que Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] soient par ailleurs propriétaires d'une autre place de parking jouxtant la place n°21 est sans conséquence sur l'impropriété à destination de cette dernière, qui doit s'apprécier in concreto. En outre, il ne peut être déduit de l'absence de plaintes de résidents ou de vacanciers sur l'usage du parking que celui-ci serait utilisable sans difficulté.

En conséquence, il est démontré au vu du rapport d'expertise et des photographies produites que la place de parking n°21 est impropre à sa destination. Le vendeur, en l'espèce la SCCV LES PLATANES, est responsable du préjudice subi par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil. La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON sont tenues en leur qualité d'associées de la société liquidée d'indemniser les demandeurs du préjudice lié à l'impropriété à destination de la place de parking. 

2.1.2 Sur la réparation de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier

Il apparaît indéniable que l'absence de place de parking exploitable pendant les saisons touristiques fait perdre une chance à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de négocier la vente de leur bien immobilier. 

Ce préjudice peut être évalué, comme l'indique l'expert, à la valeur vénale d'une place de parking extérieur. Le rapport évalue cette place à une somme comprise entre 3.000 et 5.000 euros compte tenu du marché immobilier local. 

Les devis produit par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] correspondent à des parkings fermés, et non une place de parking ouverte, et ne peuvent donc être retenus pour indemniser leur préjudice. 

Les époux [K] communiquent également un avis de valeur faisant apparaître une moins-value de la valeur de l'appartement de 15 % en l'absence de stationnement utilisable, soit une moins-value de 40.000 euros. Toutefois, cet avis de valeur n'explique pas cette moins-value fixée forfaitairement à 15 % de la valeur totale du bien. De surcroît, cet avis de valeur a été effectué à la demande de Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K], et ne peut à lui-seul avoir une valeur probante supérieure à l'expertise judiciaire, sans être corroboré par un autre élément objectif, notamment un autre avis de valeur. 

En conséquence, au vu du rapport d'expertise, de l'attractivité de la station d'[Localité 5], et en l'absence d'autre élément probant, ce préjudice sera fixé à 5.000 euros.

La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront donc condamnées à proportion de leurs droits sociaux à payer à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier.

2.1.3 Sur la réparation du préjudice de jouissance

Au visa de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que nul de peut demander plusieurs fois l'indemnisation d'un même dommage. 

En l'espèce, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance en plus de la réparation de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier. 

Or, l'indemnisation de la moins-value du bien immobilier est exclusive de l'indemnisation du préjudice de jouissance. En effet, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne peuvent obtenir une réparation indemnitaire supérieure à la valeur vénale de la place de parking extérieure. Ils seront donc déboutés de leur demande de réparation de leur préjudice de jouissance.

2.2 Concernant les défauts d'isolation phonique

L'article L.124-4 du code de la construction et de l'habitation indique que : 
“Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.
...
Le vendeur ou le maître d'ouvrage est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession”.

Il est rappelé que l'article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Il est constant que l'absence de désordre ne peut se déduire de la seule conformité aux normes d'isolation phonique applicables (Plén, 27 octobre 2006, n°05.19-408).

L'expertise judiciaire a relevé, par le biais du sapiteur des indices de niveau de bruit engendré par les équipements collectifs du bâtiment de 32 décibels dans le salon et de 32,5 décibels dans la cuisine, alors que le seuil réglementaire est de 30 décibels maximum. Le rapport d'expertise souligne que le niveau de bruit des équipements provenant du chauffe-eau dynamique est certes supérieur au niveau admissible mais reste dans le seuil de tolérance. Ces mesures s'expliquent, selon le rapport, par la nature de la porte du cellier, en l'espèce une porte coulissante en applique dont le niveau de performance d'isolation acoustique est très faible. L'expert conclut que le remplacement de cette porte pourrait permettre l'amélioration de l'acoustique dans la cuisine et le salon. 

Sur ce, les niveaux de bruit dans le salon et dans la cuisine sont, selon l'expert, dans le seuil de tolérance. Il est néanmoins observé que ces seuils sont supérieurs au seuil maximum fixé par la réglementation. Or, s'agissant d'un immeuble neuf, il doit être considéré que les indices de bruits provenant des équipements collectifs doivent a minima être inférieurs au seuil réglementaire, plus particulièrement s'agissant d'une pièce à vivre comme le salon. Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] justifient donc d'un défaut de conformité acoustique de leur bien immobilier.

Les associées de la SCCV LES PLATANES sont donc tenues de garantir ce désordre au visa des articles 1642-1 du code civil et L.124-4 du code de la construction et de l'habitation. 


Toutefois, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne justifient pas du montant de leur préjudice qu'ils évaluent à la somme forfaitaire de 5.000 euros. Ils ne produisent aucune pièce permettant de fixer ce préjudice matériel correspondant aux travaux nécessaires pour installer une porte du cellier ayant une meilleure performance acoustique. Ils seront donc déboutés de leur demande.

2.3 Concernant les autres désordres 

A titre liminaire, il est rappelé qu'au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, les vices de construction ou défauts apparents doivent être dénoncés à peine de forclusion dans le délai d'un an et un mois.

Dans leurs conclusions, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, se fondant sur le rapport d'expertise, conclut au rejet des demandes qui auraient été formées tardivement par les époux [K]. 

Or, la recevabilité des demandes au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil constituent des fins de non-recevoir, et non des moyens de défense au fond. Il n'appartient pas au juge du fond d'apprécier la recevabilité des demandes sur ces fondements, l'examen de la recevabilité des demandes relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état. 

Au surplus, le tribunal relève que les époux [K] ont saisi le juge du référé les 3 et 8 février 2021 aux fins d'expertise concernant les différents désordres de l'appartement, de sorte qu'ils ont interrompu le délai de forclusion de l'article 1648 du code civil. L'ensemble des demandes des époux [K] sont donc manifestement recevables. Les moyens des défendeurs visant à rejeter les demandes d'indemnisation des demandeurs au motif que celles-ci seraient tardives seront donc intégralement écartés. 

2.3.1 Sur la salle d'eau commune

L'article 1231-1 du code civil précise quant à lui que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'expertise relève un défaut esthétique lié au PVC présent sur le sol s'agissant de la salle d'eau commune. Le préjudice est chiffré à la somme de 120 euros hors taxes. 

Sur ce, la SARL VITTON, en charge du lot Plomberie, Sanitaire, VMC, engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des acquéreurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en application de l'article 1231-1 du code civil, dans la mesure où elle a manqué à son obligation de résultat dans la réalisation des travaux. 

La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON doivent également leur garantie sur le fondement de l'article 1642-1 précité. 

La SARL VITTON, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront ainsi condamnées in solidum à régler à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 120 euros hors taxes au titre du défaut esthétique concernant la salle d'eau commune. Dans leurs rapports réciproques, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront tenues à proportion de leurs droits dans la SCCV LES PLATANES.





2.3.2 Concernant la salle d'eau de la chambre parentale

L'expert judiciaire a relevé : 
- un carreau fendu coupant sur l'habillage bâti-support sous la cuvette, étant précisé que le carreau aurait été fendu quand la cuvette a été resserrée contre le support par le plombier de la société VITTON. Le prix du remplacement du carreau est estimé à 240 euros hors taxes.
- Une trappe de visite désaffleurante pour l'accès au bâti-support, avec nécessité de prévoir un carreau adapté aux dimensions de la trappe fixé par un joint silicone. Le coût est fixé par l'expert à la somme de de 90.00 € HT
- Un angle coupant dans l'habillage bâti-support relevant d'un défaut de finition. L'expert indique que les baguettes d'angle devront être déposées et remplacées, au prix estimé de 360.00 € HT,
- Un joint périphérique déposé dans l'angle du bac à douche présentant une souplesse et nécessitant un bourrage de silicone pour un montant 120.00 € HT, étant noté que cette réclamation concerne la SARL VITTON
- Un câble électrique sous le radiateur sèche-serviette apparaissant trop long. Ce préjudice est indemnisable dans la mesure où comme il a été rappelé infra, il n'appartient pas au juge du fond de statuer sur la recevabilité de la demande et que le désordre est par ailleurs établi. 

Au vu du rapport d'expertise, et des éléments communiqués par les demandeurs, le préjudice subi au titre des désordres de la salle d'eau de la chambre parentale est fixé à la somme totale de 1.020 euros hors taxes. 

Il est établi que la SARL VITTON est responsable sur le fondement de l'article 1231-1 précité en sa qualité de locateur d'ouvrage des désordres relatifs au carreau fendu coupant sur l'habillage bâti-support sous la cuvette, pour une somme de 240 euros hors taxes, et pour le défaut de calage du bac à douche, pour un montant de 120 euros hors taxes. Elle sera donc tenue au paiement de la somme de 360 euros hors taxes in solidum avec la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, qui pour leur part sont tenues de garantir l'acquéreur sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil. 

La SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, seront quant à elles tenuss, à proportion de leurs droits dans la société LES PLATANES au règlement de la somme de 650 euros hors taxe au titre des autres désordres concernant la salle d'eau parentale au titre de leur obligation de garantie.

2.3.3 Concernant le local technique

L'expert a relevé l'absence d'habillage à l'arrière du chauffe-eau thermodynamique, constituant un défaut esthétique apparent. 

L'existence de ce désordre est démontrée par l'expertise judiciaire, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge du fond d'apprécier la recevabilité de la demande. Toutefois, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sollicitent la somme forfaitaire de 400 euros, sans justifier de la valeur de préjudice matériel. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

2.3.4 Concernant la terrasse en bois extérieure

Le rapport d'expertise judiciaire relève que la surface de la terrasse en bois extérieure est plus petite que la surface apparaissant sur le plan. Il relève néanmoins que la surface de la terrasse est conforme à celle figurant dans l'acte de vente. Dès lors, Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] ne peuvent démontrer l'absence de délivrance conforme à l'acte de vente. Au surplus, il est constaté qu'ils sollicitent une indemnisation à concurrence de 10.000 euros, sans aucune pièce justificative permettant de fixer ce poste de préjudice. 

Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] seront donc déboutés de ce chef de demande. 

3. Sur les demandes de fin de jugement :

3.1 Sur les dépens :

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON, qui succombent à titre principal à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens ce y compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire. Il n'y a pas lieu de condamner la SARL VITTON aux dépens au regard de son implication mineure dans la survenance des différents désordres subis par Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K]. 

3.2 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Parties condamnées aux dépens, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront en outre condamnées in solidum à payer aux époux [K] une indemnité qu'il est équitable de fixer à 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour le même motif, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

3.3 Sur l'exécution provisoire : 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il est relevé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et susceptible d'appel, après débats publics,

DIT que la place de parking n°21 est impropre à sa destination ; 

CONDAMNE la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à proportion de leurs droits sociaux dans la société LES PLATANES à payer indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de chance de négocier la vente de leur bien immobilier ; 

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande au titre de la perte de chance de jouissance de la place de parking ;

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande au titre des défauts d'isolation phonique ;

CONDAMNE in solidum la SARL VITTON, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à régler indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 120 euros hors taxes au titre du défaut esthétique concernant la salle d'eau commune

CONDAMNE in solidum la SARL VITTON, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à régler indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 360 euros hors taxes au titre du carreau fendu coupant sur l'habillage bâti-support sous la cuvette et le défaut de calage du bac à douche de la salle d'eau parentale ; 

DIT que dans leurs rapports réciproques, la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON seront tenues au règlement de ces sommes à proportion de leurs droits dans la SCCV LES PLATANES ; 

CONDAMNE la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à proportion de leurs droits sociaux dans la société LES PLATANES à payer indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 650 euros hors taxe au titre de la trappe de visite et de l'angle coupant de l'habillage bâti-support de la salle d'eau parentale ; 

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande au titre du local technique ;

DEBOUTE Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] de leur demande concernant la terrasse ;

CONDAMNE in solidum la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON à payer indivisément à Madame [R] [I] épouse [K] et Monsieur [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la SARL RJO CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la SARL LES FACADES DU GELON aux entiers dépens ce y compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ; 

CONSTATE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé, le 12 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière

La Greffière Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1642-1, code civil 1649, code de la construction et de l'habitation L211-2, code de procedure civile 753, code civil 1648, code de la construction et de l'habitation L124-4, code civil 1646-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00023

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 10 février 2026 · Cour d'appel d'Angers · Renvoi · n° 21/01392

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 2 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bonneville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00844

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Renvoi à la mise en état · n° 25/00066

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04168

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 27 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Accorde une provision · n° 26/00264

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Troyes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02953

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir · n° 25/58152

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code civil 1646-1

Mise à jour de la source le 2026-05-13T14:11:54.178Z.