Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 17 juin 2026, n° 26/00081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 17 JUIN 2026


N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 26/00081 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6A27


[O] [B]

C/

S.A. GAN ASSURANCES, SAS [T] [R] ANCIENNEMENT ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER, S.C.I. NICAPILOISE, Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]






COPIE EXECUTOIRE LE
17 Juin 2026
à 
Me Aurélie GRENARD de la SELARL [Localité 2], 

Me Michel PEIGNARD, 

Me Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-[Localité 3], 

Me Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES



entre :

Monsieur [O] [B]
né le 17 Août 1984 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Demandeur

et : 

S.A. GAN ASSURANCES prise en sa qualité d’assureur de la société ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 6]

S.A.S. [T] [R] ANCIENNEMENT ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER
dont le siège social se situe [Adresse 3]
[Localité 5]

représentées par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS 

S.C.I. NICAPILOISE
dont le siège social se situe [Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]
dont le siège social se situe [Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocats au barreau de LORIENT

Défenderesses 







COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.








































 EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 31 août 2023, M. [O] [B] a acquis de la SCI Nicapiloïse un appartement situé [Adresse 6], à Pontivy, constituant le lot numéro 11 au niveau 1 de l’immeuble en copropriété, appartement où il avait été précédemment locataire aux termes d’un bail d’habitation conclu le 28 mai 2020. 

Le prix a été fixé à 127 000 EUR et il a été payé au moyen de deux prêts immobiliers représentant un capital total de 88 170 EUR, consentis par la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] et par un apport personnel. A l’acte de vente a été annexé un rapport de constat de l’état parasitaire établi le 20 avril 2023 par la société Asset Diagnostic.

À l’occasion de travaux de dépose du parquet flottant du séjour, M. [B] a été alerté par la société L’atelier d’Éden de dégradations du plancher en bois d’origine, situé en dessous du parquet flottant. Ayant fait appel à une entreprise spécialisée, il a appris par un rapport du 22 juillet 2025 que le plancher de l’appartement était affecté par des champignons et qu’un défaut d’étanchéité affectait le balcon du logement vendu.

Après dépôt de tous les planchers et plafonds, il a été constaté une dégradation importante et une présence de mycélium sur le bois et la maçonnerie. Des informations alarmantes lui ont été données faisant état d’un grave sinistre généralisé touchant les structures, avec présence de mérule, nécessitant des travaux de renforcement des structures et de traitement du mérule ainsi que l’extension des investigations à l’ensemble de l’immeuble.

Le 17 octobre 2025, Mme la maire de la commune de [Localité 1] a pris un arrêté d’interdiction d’occupation du logement en raison de l’état de péril et de danger présenté par l’immeuble. La commune a saisi le tribunal administratif de Rennes pour obtenir la désignation d’un expert et recueillir son avis sur le niveau de risque présenté par le bâtiment. 

M. [Z] [P] a été désigné et a déposé son rapport le 13 novembre 2025 dans lequel il a confirmé la particulière gravité de l’état de l’immeuble. L’arrêté d’interdiction de location et d’occupation de l’immeuble a donc été maintenu. Les désordres concernent l’ensemble de l’immeuble et M. [B] a dû quitter son logement. Il est actuellement hébergé dans un logement mis à sa disposition temporairement par la SCI Nicapiloïse.

Il a sollicité celle-ci afin d’obtenir l’anéantissement de la vente du 31 août 2023 mais il ne lui a été proposé que le paiement d’une provision en vue des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, après y avoir été autorisé par ordonnance du 10 décembre 2025, M. [O] [B] a fait assigner à jour fixe devant ce tribunal la SCI Nicapiloïse et la caisse de Mutuel de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, après y avoir été autorisée par ordonnance du 12 janvier 2026, la SCI Nicapiloïse a fait assigner à jour fixe devant ce tribunal la société Asset Diagnostic Immobilier et son assureur la société GAN Assurances.

Les parties ont échangé des conclusions.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 1er avril 2026.

A cette audience, Maître [M] en sa qualité d’avocat de la SCI Nicapiloïse, a déclaré renoncer à ses conclusions numéro 3 contre la société Asset Diagnostic Immobilier et le GAN, pour éviter le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.

Au terme de ses conclusions récapitulatives numéro 3, signifiées par RPVA le 31 mars 2026, M. [O] [B] demande au tribunal au visa des articles 1104, 1112-1, 1137 et 1641 et suivants du Code civil et l’article L313-36 du code de la consommation de :
– rejeter toute demande de jonction des deux instances,
– prononcer l’annulation ou la résolution de la vente intervenue entre lui et la SCI Nicapiloïse le 31 août 2023 sur l’immeuble situé à Pontivy, [Adresse 7] et [Adresse 8], cadastré section BD numéro [Cadastre 1],
– prononcer l’annulation ou la résolution des prêts immobiliers consentis par la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] pour la réalisation de l’opération et portant les numéros suivants : DD 2184 2084 et DD 2184 2085,
– juger que l’anéantissement rétroactif des prêts immobiliers privera de cause les paiements qu’il a effectués au titre des commissions, frais et intérêts dont le montant devra lui être restitué et imputé sur sa dette de restitution du capital emprunté,
– condamner la SCI Nicapiloïse à lui restituer la somme de 127 000 EUR au titre du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts,
– juger que M. [B] sera tenu de restituer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] le capital de 88 170 EUR dont seront déduites les sommes qu’il a déjà payées à quelque titre que ce soit, intérêts, frais et autres et en conséquence, ordonner la compensation des créances respectives des parties,
– ordonner la radiation de toute garantie inscrite en vertu des contrats de prêts immobiliers au bénéfice de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] pour garantir le remboursement de la dette d’emprunt,
– condamner la SCI Nicapiloïse à lui payer les sommes suivantes :
– 15 235,78 EUR au titre des frais de notaire,
 – 5000 EUR TTC au titre des honoraires de négociation de l’agence immobilière AJP,
– 506 EUR par mois à compter du 17 octobre 2025, date de l’arrêté d’interdiction d’occupation du logement, jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, au titre de son préjudice de jouissance,
– 376,72 EUR au titre des charges de copropriété payées en pure perte depuis le 31 août 2023,
– 5716,69 EUR TTC au titre des travaux d’aménagement du logement, payés en pure perte,
– 184,77 EUR TTC au titre de l’assurance Multirisque souscrite auprès de la MAAF pour l’appartement,
– 10 000 EUR au titre de son préjudice moral,
et toutes ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts,
– condamner la SCI Nicapiloïse à lui verser une indemnité de 12 000 EUR TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens comprenant les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière.

M. [B] fonde son action principale sur les articles 1641 et suivants du Code civil et invoque la garantie des vices cachés, estimant que lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose il est tenu, outre la restitution du prix reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Il invoque également les articles 1104 et 1112-1 du Code civil.

Il soutient que l’appartement qu’il a acquis est atteint de désordres graves d’infiltrations par les menuiseries et les façades ayant généré un développement parasitaire, généralisé à l’ensemble de l’immeuble ; que ces désordres sont restés ignorés de lui lors de l’achat ; que son bien est impropre à sa destination.

Il soutient que la SCI Nicapiloïse est une professionnelle de la vente immobilière, réputée à ce titre pour connaître les vices cachés de la chose vendue ; qu’elle ne peut pas se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés, inscrite dans l’acte de vente ; que la SCI Nicapiloïse ne pouvait pas ignorer le mauvais état et la porosité des façades de même que les dégradations structurelles de l’immeuble ; qu’elle a cherché à le tromper.

Il considère que l’anéantissement de la vente entraînera automatiquement celui des prêts immobiliers et de la garantie d’assurance qui y est attachée.

En réponse aux écritures adverses, M. [O] [B] estime que la SCI Nicapiloïse ne peut pas se retrancher derrière la clause de non garantie des vices cachés en prétendant ne pas être une professionnelle de l’immobilier s’agissant seulement d’une SCI familiale, résultante de difficultés familiales internes.

Il a noté en effet que la SCI Nicapiloïse a pour objet social l’achat, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, et qu’elle est propriétaire, directement ou via M. [D] et sa fille, de l’essentiel des lots de copropriété de l’immeuble litigieux, depuis 2008, qu’elle a assumé la mission de syndic de copropriété de 2008 à 2025 jusqu’à ce que le mandat de syndic soit confié à la société Immorbihan ; qu’en outre M. [F] [D] est mandataire social d’autres SCI et de plusieurs sociétés commerciales actives dans le secteur de la restauration et/ou du débit de boissons.

Le mandataire de la SCI Nicapiloïse ne peut donc pas, selon lui, alléguer d’une faible expérience et d’une méconnaissance du domaine de l’immobilier. Il est vrai qu’elle n’a pas réalisé de travaux dans l’immeuble en cause et c’est bien là le problème de fond car aujourd’hui la réhabilitation totale du bâtiment est nécessaire selon l’expert désigné par le tribunal administratif, touchant les ouvrages intérieurs, mais aussi la couverture et les façades. La SCI Nicapiloïse a reconnu ses carences et ses responsabilités dans un courriel du 21 novembre 2025 adressé à l’avocat de M.[O] [B]. Lors de l’assemblée générale de copropriété du 18 février 2026, la SCI Nicapiloïse s’est engagée à financer seule une première série de travaux de mise en sécurité et des investigations pour un montant de 103 176,87 EUR TTC dans l’attente d’un vaste chantier de réhabilitation lourde.

Finalement, la SCI Nicapiloïse a opéré un revirement face à l’ampleur des coûts de réparation et lors de l’assemblée générale extraordinaire du 3 avril 2026, organisée à sa demande, elle a fait savoir qu’elle n’entendait plus assumer seule le coût de la réhabilitation de l’immeuble.

M. [O] [B] ajoute que cette situation lui a causé un préjudice moral justifié par un certificat de son médecin traitant et de son neurologue, et attesté par son entourage témoignant de son état d’anxiété et de ses inquiétudes face à cette situation.
 
Au terme de ses conclusions récapitulatives numéro 4, signifiées par RPVA le 31 mars 2026, à l’encontre de M. [O] [B] et de la caisse de Crédit Mutuel, la SCI Nicapiloïse demande au tribunal de :
– débouter M. [O] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions et le condamner au paiement de la somme de 10 000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 6000 EUR au titre des frais d’instance outre les dépens,
– à titre subsidiaire, si le tribunal venait à retenir qu’elle est une professionnelle de l’immobilier, lui décerner acte qu’elle n’est pas opposée à régler la somme de 127 000 EUR au titre du prix de vente, sans les intérêts, outre la somme de 15 235,78 EUR au titre des frais de notaire, sans les intérêts, et 5000 EUR TTC au titre des honoraires de négociation de l’agence immobilière, sans les intérêts,
– débouter M. [O] [B] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance, des charges de copropriété et du préjudice moral,
– lui décerner acte de ce qu’elle accepte de régler les travaux d’aménagement du logement et/ou les travaux en lien avec le sinistre, sur justification,
– débouter M. [O] [B] de sa demande au titre des frais d’instance ou les réduire,
– lui décerner acte de ce qu’elle a assigné en garantie la société [T] [R] et son assureur, la société GAN Assurances,
– débouter la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la condamner à lui payer la somme de 3000 EUR au titre des frais d’instance.

La SCI Nicapiloïse explique qu’elle a parfaitement compris les difficultés traversées par M. [O] [B] et l’état de l’appartement qu’elle a vendu ; qu’elle lui permet d’habiter un autre appartement dont elle est propriétaire et sans frais ; qu’elle avait eu une confiance totale dans le diagnostic parasitaire et estime que le technicien aurait dû faire une recherche beaucoup plus approfondie des parasites de l’immeuble.

Elle invoque la clause d’exonération de garantie des vices cachés de l’acte de vente et indique qu’elle n’est pas une société professionnelle de l’immobilier ; que la SCI est une société familiale regroupant l’époux, l’épouse et les enfants ; qu’initialement elle était composée seulement de deux associés, M. [U] [J], gérant et son épouse, infirmière ; que le gérant dirigeait en outre la société commerciale dénommée Le Grand Café qui exploitait un débit de boissons dans les locaux litigieux. 

M. [F] [D], constatant les difficultés financières de la SCI Nicapiloïse, qui ne parvenait plus à rembourser ses prêts, a fait l’acquisition de 42 parts et du lot numéro 10 de l’immeuble en 2012 puis un second appartement en 2013 pour permettre à la SCI de diminuer ses charges et permettre au couple, constitué de sa fille et de son gendre, de ne plus avoir à supporter les difficultés financières. Le couple a divorcé et M. [U] [J] n’a plus souhaité rester dans la société. 

M. [F] [D] a alors accepté d’acquérir les parts de la SCI Nicapiloïse appartenant à son gendre, pour reprendre l’ensemble des dettes de la SCI et l’assainir.

Pour sa part, il affirme qu’il n’a jamais été un professionnel de l’immobilier mais de la vente de bière, eau minérale et gazeuse, à travers une société qu’il a finalement revendue en 1996 à la société France Boissons. La société France Boissons Morbihan a été dirigée par lui jusqu’en 2016 et sa retraite.

Il reconnaît qu’il apparait dans deux autres SCI : la SCI La Rochette qui possède la partie commerciale de l’immeuble litigieux dans lequel est exploité un bar et tabac, sachant qu’il a acquis le reste du bâtiment, suite aux difficultés financières et au divorce de sa fille et de son gendre d’une part et d’autre part la SCI de Guibourg dans laquelle il n’est pas impliqué et ne tire aucun revenu.

S’agissant des sociétés commerciales mentionnées dans les conclusions adverses, elles avaient été créées à l’époque où il dirigeait la société [F] [T] [R] mais n’existent plus ; il est resté associé minoritaire de la société Le Grand Café qui est gérée par son ex gendre.

En définitive, M. [F] [D] affirme qu’il est gérant de deux sociétés civiles immobilières qui n’ont qu’un seul objet, la gestion d’un immeuble divisé en 2 parties, et sur le plan commercial, associé minoritaire dans la société gérée par son ex gendre. Cela ne fait pas de lui un professionnel de l’immobilier. Quant à sa fille, Mme [W] [D], elle exerce la profession d’infirmière et comme son père n’a pas été amenée à travailler dans le bâtiment ni à avoir une quelconque expérience en la matière. 

La forme de la SCI a été choisie afin d’organiser la propriété du bien par plusieurs personnes de la même famille au moment où la vente a eu lieu. Son objet social est standard et commun à beaucoup de SCI et ce qui compte c’est de prendre en compte l’activité réelle de la société. La SCI Nicapiloïse n’est propriétaire que d’un seul immeuble acheté en 2008, mis en location en 2020, revendu en 2023, sans aucun réinvestissement immédiat dans une opération identique.

Les professions des gérants et leurs expériences sont déterminantes : M. [U] [J], premier gérant, était tenancier d’un débit de boissons et M. [F] [D] travaillait dans la vente de boissons puis est devenu retraité. Sa fille exerce la profession d’infirmière. La SCI Nicapiloïse n’a jamais eu l’intention d’acheter pour revendre ni d’objectif de rentabiliser.

La SCI Nicapiloïse ne pourra donc pas être considérée comme un vendeur professionnel de l’immobilier.

Par ailleurs, la SCI Nicapiloïse s’oppose aux demandes de la caisse de Crédit Mutuel qui s’estime fondée à solliciter sa garantie en réparation de ses préjudices financiers, mettant en avant la restitution des frais de dossier à hauteur de 450 EUR, les intérêts contractuels échus qu’elle devra restituer à M. [B] outre une indemnité de 7 %. 

La SCI Nicapiloïse constate que M. [O] [B] a choisi de demander la résolution du contrat de vente et que si le tribunal prononce cette résolution, du fait de l’effet rétroactif attaché à celle-ci, la vente sera réputée n’avoir jamais été conclue et le prêt sera résolu de plein droit, vu l’interdépendance entre le contrat de vente et le contrat de prêt. En conséquence, la banque ne pourra pas se prévaloir d’intérêts ou d’une clause résolutoire puisque le prêt sera censé n’avoir jamais existé. La banque devra donc être déboutée de ses demandes à l’encontre de la SCI Nicapiloïse.

Au terme de ses conclusions récapitulatives numéro 2, signifiées par RPVA le 31 mars 2026, à l’encontre de la société GAN Assurances et la société [T] [R] (anciennement société Asset Diagnostic Immobilier), la SCI Nicapiloïse demande au tribunal de :
– condamner conjointement et solidairement la société GAN Assurances et la société [T] [R] à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être portées contre elle en faveur de M. [O] [B] et de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1],
– les condamner à l’indemniser pour tous les travaux de réparation des dégâts consécutifs à la présence de mérule, les condamner au paiement d’une somme de 15 000 EUR à titre de dommages-intérêts et une somme de 10 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Nicapiloïse note que la société Asset Diagnostic Immobilier a visité l’appartement destiné à être vendu à M. [O] [B] le 19 avril 2023 et que son rapport a conclu à l’absence d’indices d’activité apparente de champignons lignivores et à l’absence d’indices d’activité apparente d’insectes à larves xylophages. Or, ces constatations vont à l’encontre de celles établies par :

– la société Flex Bat le 21 juillet 2025, qui a relaté un affaissement du plancher dans le salon séjour, un affaissement du montant droit de la porte-fenêtre, une contre-pente du parquet avec un défaut d’étanchéité laissant s’infiltrer les eaux de pluie en provenance du balcon, des traces de champignons lignivores, la présence d’humidité sous la sous-couche de l’ancien parquet flottant avec présence d’anciennes traces de champignons,

 – la société Cabinet Martin, qui a retenu la présence du mérule avec toutes les conséquences qui peuvent en résulter,

 – L’agence antiparasitaire du bois, qui a relevé la présence de mycélium sur les bois et sur la maçonnerie et la dégradation des abouts de solives, et le fait que l’attaque par le champignon n’est pas récente,

– Le rapport d’expertise de M. [P], commis par le tribunal administratif de Rennes, qui a constaté une fuite et un débordement de la gouttière du versant nord de la couverture avec une humidification et un verdissement permanent en extrémité ouest de la façade, de multiples défauts de calfeutrement des menuiseries extérieures à leur jonction avec les maçonneries, un défaut de jointement des chaînages verticaux en pierres, une dégradation de l’enduit périphérique des chaînages des ouvertures, une étanchéité des seuils de portes-fenêtres assurée par une bande autocollante partiellement décollée et une porosité du dallage en granit du balcon avec un défaut d’étanchéité des joints transversaux.

La SCI Nicapiloïse considère que si les sociétés défenderesses n’ont pas été parties à ces opérations d’expertise, le tribunal peut s’appuyer néanmoins sur les rapports d’expertise et notamment le rapport d’expertise judiciaire, dès lors qu’il est corroboré par d’autres éléments versés aux débats, tous les rapports se corroborant entre eux. La SCI Nicapiloïse s’estime donc fondée à invoquer la responsabilité contractuelle de la société Asset Diagnostic Immobilier.

La SCI Nicapiloïse estime que le diagnostiqueur n’a pas effectué une inspection méthodique comprenant un examen visuel approfondi des zones accessibles, un sondage des boiseries, une analyse de l’humidité des matériaux, l’inspection des zones à risques. Même s’il n’était pas attendu du technicien qu’il procède à des sondages destructifs, il devait examiner les parties visibles et accessibles et l’examen de l’extérieur lui aurait permis de constater un risque important tenant à l’humidité et au manque d’étanchéité avec infiltrations et traces de champignons, sachant que ces champignons ont été constatés par les 3 experts intervenus.

Or l’attaque par le champignon est ancienne. Il importe peu que M. [O] [B], qui était occupant de l’appartement, n’ait lui-même rien remarqué puisqu’il n’était pas un professionnel du diagnostic. Pour un diagnostiqueur professionnel, il était possible, à partir des éléments visibles, de faire le constat d’une humidité.

La SCI Nicapiloïse estime que le mérule existait bien avant la vente et qu’il était possible d’en trouver les traces ; que la société Asset Diagnostic Immobilier a manqué à ses obligations contractuelles et doit être condamnée à réparer le préjudice consécutif en la garantissant de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en faveur de M. [B].

Au terme de leurs conclusions récapitulatives numéro 2 signifiées par RPVA le 31 mars 2026, la société GAN Assurances et la société [T] [R] (anciennement société Asset Diagnostic Immobilier) demandent au tribunal de :
– débouter la SCI Nicapiloïse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
– condamner la SCI Nicapiloïse à payer à la société [T] [R] la somme de 5000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, écarter l’exécution provisoire,
– condamner la SCI Nicapiloïse à verser à la société GAN Assurances la somme de 10 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La société GAN Assurances et la société [T] [R] considèrent qu’il doit être jugé que le rapport établi par la société AB Structure et le rapport de M. [P] leur sont inopposables, que la société [T] [R] n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission de diagnostic parasitaire et n’engage donc pas sa responsabilité contractuelle ; qu’il n’existe aucun lien de causalité entre son intervention et les désordres allégués par M. [O] [B] ; qu’elle ne peut pas être tenue à garantir la SCI Nicapiloïse et qu’en outre les préjudices allégués ne constituent pas des préjudices réparables au titre d’un éventuel manquement du diagnostiqueur; en toute hypothèse toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la société GAN Assurance ne pourront l’être que dans les strictes limites de la police souscrite et de la franchise contractuelle réduite.

Après avoir évoqué l’inopposabilité des rapports d’expertise à leur égard car les opérations se sont déroulées sans leur présence, la société GAN Assurances et la société [T] [R] rappellent le contexte réglementaire de la mission de diagnostic et le fait que la responsabilité du diagnostiqueur n’est pas engagée si le diagnostic a été réalisé conformément aux normes réglementaires et aux règles de l’art, sachant qu’il n’est tenu d’examiner que les parties visibles et accessibles, sans sondage destructif. Il est interdit au diagnostiqueur de procéder au démontage ou à la dépose d’éléments du bâti.

Or, en l’espèce, c’est seulement lors de la dépose du parquet stratifié que sont apparues des traces anciennes d’infiltrations d’eau, puis la présence de mérule. Les parties cachées et inaccessibles de l’ouvrage n’ont pas fait l’objet de sondages. La société Asset Diagnostic Immobilier avait précisé qu’elle ne pourrait être tenue responsable des dégradations cachées derrière les coffrages, les doublages et les revêtements. Lors de son passage l’appartement avait été rénové par la pose d’un parquet au sol et de placoplâtre aux murs et rien ne permettait de confirmer avec certitude la présence d’infestation.

Il ne peut pas lui être reproché un manquement alors que l’ensemble des pièces versées aux débats convergent vers une cause unique, à savoir un défaut structurel d’étanchéité du bâtiment lié notamment à des dysfonctionnements de la gouttière, des chéneaux et des évacuations d’eaux pluviales. Les désordres procèdent donc, non pas d’un défaut de diagnostic, mais d’un défaut d’entretien et de traitement des infiltrations, imputable au propriétaire du bien qui ne peut pas transférer sur le diagnostiqueur les conséquences d’un vice structurel relevant de sa responsabilité.

De plus, rien ne permet d’établir que les désordres constatés en 2025 existaient déjà dans leur ampleur ou dans leur principe lors de l’intervention du diagnostiqueur le 20 avril 2023, ni qu’ils étaient alors visibles et décelables dans le cadre d’un examen non destructif. Il n’est pas non plus démontré que les phénomènes d’infiltrations et leurs conséquences étaient apparents à cette date.

La société GAN Assurances et la société [T] [R] soulignent par ailleurs que la SCI Nicapiloïse ne fait pas la démonstration du lien causal entre les prétendues fautes reprochées au diagnostiqueur et le préjudice allégué, c’est-à-dire des préjudices matériels et de jouissance subis par M. [B].

En réalité, les préjudices sont entièrement imputables au défaut de traitement des infiltrations. L’appel en garantie contre le diagnostiqueur est impossible sans un lien de causalité. La restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie. Les défenderesses contestent les autres demandes d’indemnités formulées par M. [B]. La compagnie GAN Assurances invoque sa franchise contractuelle et enfin les défenderesses invoquent une action abusive engagée contre elles.

Au terme de ses conclusions signifiées par RPVA le 27 mars 2026, la caisse de Crédit Mutuel de Pontivy, qui s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation ou de résolution de la vente intervenue le 31 août 2023, demande au tribunal de :
– ordonner la restitution par M. [B] de la somme de 88 170 EUR, au titre du capital emprunté,
– ordonner la compensation des sommes à restituer par la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] à M. [B] et celles à resituer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1], à savoir :
– la commission d’ouverture de crédit : 450 EUR
– le capital et les intérêts échus qui ont été payés jusqu’à la résolution de la vente
– ordonner que la radiation des inscriptions soit faite une fois seulement les fonds restitués à la caisse,
– à titre reconventionnel, condamner la SCI Nicapiloïse à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] les sommes suivantes :
– la commission d’ouverture de crédit : 450 EUR
– les intérêts échus jusqu’au prononcé de l’annulation ou de la résolution de la vente, restitués à M.[B],
– les intérêts à échoir du prononcé de l’annulation ou de la résolution de la vente jusqu’au terme du prêt,
– l’indemnité de résiliation qui sera calculée à la date du prononcé de l’annulation ou de la résolution de la vente,
– condamner la partie succombant à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] la somme de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] expose que si l’annulation ou la résolution du contrat de vente était prononcée il conviendrait d’ordonner que M. [B] lui restitue le capital emprunté ; dans ce cas la banque lui restituera les échéances en capital et intérêts payés sur les 2 prêts (l’un au taux fixe de 3,2 % et l’autre au taux de 0 %) et ce jusqu’à la décision qui prononcera la résolution. Les cotisations d’assurance déjà réglées à l’assureur Suravenir sont exclues de tout remboursement. La compensation des sommes dues de part et d’autre sera ordonnée et les inscriptions seront radiées lorsque la restitution des fonds sera intervenue.

La caisse se retourne contre la SCI Nicapiloïse pour obtenir la réparation de ses préjudices financiers en cas d’anéantissement du contrat de prêt, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, estimant que les fautes du vendeur, à l’origine de l’anéantissement du contrat de vente et du contrat de prêt, seraient la cause du préjudice subi par la banque.

C’est pourquoi la caisse réclame la restitution par la SCI Nicapiloïse des frais de dossier de 450 EUR qu’elle devra restituer à M. [B], les intérêts contractuels échus devront être également restitués et les intérêts échus, la résolution du crédit causant un manque de gains financiers pour l’établissement bancaire.

La banque s’estime également fondée à solliciter le paiement de l’indemnité de résiliation prévue par l’article V III.9 du contrat intitulé « Défaillance de l’emprunteur », calculée à la date du prononcé de la résolution.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du1er avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

 MOTIFS DE LA DÉCISION

En préliminaire, le tribunal rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “dire et juger”, qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

1- Sur la demande de résolution de la vente pour vices cachés

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil ;

M. [B] demande au tribunal de prononcer l’annulation ou la résolution de la vente intervenue entre lui et la SCI Nicapiloïse le 31 août 2023 sur l’immeuble situé à Pontivy, [Adresse 7] et [Adresse 8], cadastré section BD numéro [Cadastre 1], pour vice caché.

Dès lors qu’un acquéreur fait la preuve d’un défaut non apparent et grave, affectant la chose achetée, antérieur à la vente et compromettant son usage, il est en droit de faire valoir la garantie des vices cachés et de solliciter la résolution de la vente ou la remise d’une partie du prix payé. M. [B] a choisi de rendre la chose et de se faire restituer le prix entier c’est-à-dire la résolution de la vente.

Le tribunal constate que M. [B] fait bien la preuve que l’appartement qu’il a acquis au 2e étage de l’immeuble litigieux est atteint de vices, qu’il ne pouvait pas détecter en sa qualité de profane et parce qu’ils étaient recouverts par des embellissements (parquets flottants, cloisons) ; que ces vices affectent l’usage de cet appartement puisqu’il ne peut plus l’occuper aujourd’hui et que l’entier immeuble a dû être évacué.

La preuve des vices cachés résulte des pièces techniques produites aux débats et notamment :
– le rapport de M. [Z] [P], expert architecte désigné par le tribunal administratif de Rennes, en date du 13 novembre 2024, confirmant l’état très dégradé de la structure en bois de l’entier immeuble, des infiltrations d’eau importantes par la façade nord, des dégradations intérieures très avancées et confirme l’arrêté municipal d’interdiction d’occuper mais l’immeuble entier jusqu’au renforcement des structures ;
– le rapport d’expertise de la société AEB Structure du 14 octobre 2025, décrivant dans l’immeuble un développement de la mérule qui trouve son origine dans un apport d’eau dans les murs en moellons de la façade nord, ayant entraîné un transfert d’eau dans les bois encastrés, par capillarité. 

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés même s’il ne les avait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties le 31 août 2023 comportait une clause d’exonération des vices cachés au bénéfice du vendeur, dont se prévaut la SCI Nicapiloïse, qui se considère comme un vendeur profane qui ignorait les vices atteignant l’appartement vendu et tout l’immeuble. 

L’acte de vente prévoit en page 11 que l’acquéreur ne pourra exercer de recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés et que s’agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé s’être comporté comme tel, si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur et ignorés de lui.

M. [B] considère que la SCI Nicapiloïse en sa qualité de vendeuse professionnelle était présumée connaître les vices et ne peut donc pas invoquer la clause d’exonération des vices cachés prévue dans l’acte.

Les statuts de la SCI Nicapiloïse, créée le 12 septembre 2008 entre M. [U] [J] et son épouse Mme [W] [D], et dans laquelle M. [F] [D] est devenu par la suite associé, prévoient que son objet est : « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question et notamment de droits immobiliers dépendant d’un immeuble situé à Pontivy (56 300,) [Adresse 7], que ce soit au moyen de ses capitaux propres ou au moyen de capitaux d’emprunt (…) et généralement toute opération civile pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet (...) ».

Le tribunal constate tout d’abord que la SCI Nicapiloïse a un objet très large et commun à beaucoup de SCI, mais qu’il convient d’examiner son activité réelle. Le simple fait d’être une SCI venderesse d’un bien immobilier ne permet pas de conclure à la qualité de vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction ; il en est de même si la SCI est propriétaire de plusieurs biens. Il faut rechercher si les associés tirent leurs revenus exclusifs ou essentiels des opérations pratiquées par la SCI dans le domaine de la vente et de l’achat de biens immobiliers ou s’ils ont au contraire des professions bien distinctes et éloignées du domaine de la vente d’immeubles et de la construction.

En l’espèce, la SCI Nicapiloïse a été créée par un couple dont l’époux était gérant d’un établissement de bar- tabac -brasserie et l’épouse infirmière. Le père de Mme [W] [D], M. [F] [D], a certes acquis des parts dans cette SCI après avoir acheté l’appartement du premier étage en 2012 puis l’appartement du 2e étage en 2013, sachant que ces appartements étaient donnés en location et la SCI Nicapiloïse a revendu l’appartement du premier étage à M. [B] en 2023 et mis en vente l’appartement du 2e étage (un compromis ayant été signé le 12 septembre 2024).

Cependant, ces opérations d’achat puis de revente portant sur un même immeuble, l’immeuble litigieux aujourd’hui sinistré, auraient pu être réalisées par n’importe quel particulier ou couple de particuliers. Bien souvent le choix de faire un achat immobilier et de devenir propriétaire sous la forme d’associés dans une SCI est un choix familial destiné à faciliter un achat par plusieurs membres d’une même famille, sans que ces membres soient des professionnels de l’immobilier ou de la construction.

M. [F] [D], gérant de la SCI Nicapiloïse au moment de la vente à M. [B], qui en a également été le syndic de copropriété bénévole, aujourd’hui en retraite, n’a pas eu une carrière dans la construction, dans l’immobilier ou dans le bâtiment ; il démontre à travers les pièces produites aux débats avoir travaillé dans le domaine de la distribution de boissons, en collaboration avec la société France Boissons. Certes, dans ce cadre il a géré des établissements commerciaux mais le simple fait d’avoir exercé sa profession dans le cadre de sociétés, d’avoir été chef d’entreprise et habitué à gérer des entreprises et les immeubles qui hébergeaient ces activités, n’a pas fait de lui un professionnel de la vente d’immeubles ou de la construction.

Il n’a pas été démontré qu’il aurait lui-même réalisé des travaux de rénovation dans l’immeuble litigieux, ni qu’il aurait pu avoir connaissance, avant la vente à M. [B], de l’état réel des planchers et structures en bois de l’immeuble, ni qu’il l’aurait personnellement constaté, ni qu’il avait les compétences nécessaires pour détecter l’humidité et l’infestation, sachant que si l’infestation par la mérule a été qualifiée par les professionnels intervenus sur les lieux d’ancienne et due à des infiltrations par la façade Nord de l’immeuble, elle n’était pas apparente pour des non-professionnels . La mérule est un fléau souvent silencieux et invisible pour des profanes ; en l’espèce, c’est la dépose du parquet qui a permis sa révélation par une entreprise du bâtiment chargée de remplacer les parquets ; M. [B], locataire dans les lieux pendant 3 ans n’avait lui-même pas constaté de signe d’infestation.

Le tribunal constate en définitive que la SCI Nicapiloïse ne peut pas être considérée comme un vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction ; qu’elle ne saurait dans ces conditions être présumée connaître les vices affectant le bien vendu. 

En conséquence, la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente doit s’appliquer et M. [B] doit être débouté de sa demande de résolution de la vente ainsi que de ses demandes d’indemnisation fondées sur la garantie des vices cachés.



2 – Sur la demande d’annulation de la vente sur le fondement des articles 1104, 1112-1 et 1137 du Code civil 

L’article 1104 du Code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du Code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son contractant. Néanmoins ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. (…). Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le tribunal constate que M. [B] n’a pas rapporté la preuve d’une information qui aurait été détenue de manière certaine par la SCI Nicapiloïse, en lien avec l’état dégradé du bien vendu. Il n’a pas démontré que le gérant de la SCI Nicapiloïse lui aurait volontairement dissimulé des informations qu’elle détenait, au moment de la vente. Il n’a pas été prouvé que la SCI Nicapiloïse connaissait l’état très dégradé de l’appartement vendu et de l’immeuble entier.

M. [B] a admis dans ses conclusions que la SCI Nicapiloïse n’avait pas fait de travaux dans l’immeuble ; il faut en déduire qu’elle n’avait pas pu être informée de son état réel, n’ayant pas fait procéder à la dépose des parquets, des plafonds et cloisons et n’ayant pas elle-même de compétence dans les travaux de construction ; que le seul fait qu’après la découverte de l’infestation par la mérule, ayant entraîné l’interdiction d’occupation de l’immeuble, la SCI Nicapiloïse ait accepté d’engager des travaux, n’est pas une preuve qu’elle connaissait l’état de l’immeuble ( infiltrations, infestation des bois par la mérule, nécessitant une réhabilitation lourde de l’immeuble) au moment de la vente en 2023 et qu’elle aurait sciemment caché des informations et commis une réticence dolosive. Elle peut avoir accepté de financer des travaux de réhabilitation parce qu’elle est restée propriétaire d’une partie de l’immeuble. 

En conséquence, le tribunal doit rejeter la demande d’annulation de la vente pour dol ou pour non révélation d’informations déterminantes.

Les demandes de M. [B] étant rejetées, le tribunal n’a pas à statuer sur la responsabilité civile de la société [T] [R] (anciennement Asset Immobilier) assurée par la société GAN Assurances, ces sociétés n’ayant été mises en cause que par la SCI Nicapiloïse, ni sur la question de l’annulation des prêts consentis par la caisse de Crédit Mutuel de Pontivy.

3 – Sur les autres demandes

 - Les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

La SCI Nicapiloïse forme contre M. [O] [B] une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10 000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le simple fait que M. [O] [B] ait échoué dans son action - alors qu’au moment de son assignation il ne disposait pas des pièces communiquées par la défenderesse et que pendant les échanges de conclusions entre les parties, il ne pouvait pas avoir la certitude que le tribunal n’aurait pas la même appréciation que lui sur le caractère fondé de son action - ne permet pas d’en conclure que la procédure engagée par lui était abusive. Il ne peut donc pas être considéré qu’il a commis une faute. 

La demande reconventionnelle de dommages-intérêts sera par conséquent rejetée.

La société GAN Assurances et la société [T] [R] forment également une demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive à l’encontre de la SCI Nicapiloïse qui les a appelées en garantie.

Le tribunal ne voit pas d’abus dans cet appel en garantie exercé par la SCI Nicapiloïse qui craignait une condamnation et considérait que dans cette hypothèse, elle devait être garantie par le diagnostiqueur ayant commis une faute en ne détectant pas la présence de signes d’infestation de l’immeuble par la mérule.

La demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la société GAN Assurances et de la société [T] [R] sera par conséquent rejetée.

 - Les frais d’instance et les dépens

Les circonstances du litige et l’équité commandent, en application de l’article 700 du code de procédure civile, que la SCI Nicapiloïse conserve à sa charge ses propres frais d’instance, tout comme M. [O] [B] qui succombe en ses demandes.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GAN Assurances et de la société [T] [R] les frais d’instance qu’elles ont été contraintes d’engager. La SCI Nicapiloïse sera condamnée à leur verser une indemnité de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] les frais d’instance qu’elle a été contrainte d’engager. M. [O] [B] sera condamné à l’indemniser de ses frais à hauteur de 1500 EUR, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la présente procédure seront laissés à la charge du demandeur à l’exception des frais d’assignation qui ont été engagées par la SCI Nicapiloïse qui les conservera à sa charge.


 PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [O] [B] de ses demandes formées contre la SCI Nicapiloïse et contre la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1],

REJETTE les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts formées par la SCI Nicapiloïse et par les sociétés GAN Assurances et [T] [R],

CONDAMNE la SCI Nicapiloïse à payer aux sociétés GAN Assurances et [T] [R] la somme de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

LAISSE les dépens de la présente procédure à la charge de M. [O] [B] à l’exception des frais d’assignation engagés par la SCI Nicapiloïse qui les conservera à sa charge,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Scheurer, greffier.



Le greffier, La présidente