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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 19 juin 2026, n° 24/11823

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 février 2018, la S.A.S Foncière des Arts Patrimoine aux droits de laquelle est venue la S.A.S Foncière des Arts a donné à bail à Mme [Q] [K] [X] [S] exerçant sous forme d’E.I.R.L des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 5] pour une durée de dix années à compter du 19 février 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14 400 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer. Mme [Q] [K] [X] [S], à titre personnel, [V] [H] et Mme [Q] [X] [E] épouse [H] sont intervenus à l’acte en qualité de co-débiteurs solidaires. 

La S.A.S le Panier Gagnant est venue aux droits de Mme [Q] [K] [X] [S], par l’effet d’un acte de transport de bail du 25 mai 2022, dans le cadre de la cession du fonds de commerce. M. [T] [N] s’est aux termes du même acte, porté co-débiteur solidaire de la S.A.S le Panier Gagnant, au titre des obligations de la locataire à l’égard du bailleur. 

Se plaignant de loyers impayés, la S.A.S Foncière des Arts a fait signifier le 24 février 2023 à la S.A.S le Panier Gagnant ainsi qu’à M. [T] [N], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 20 juin 2023, a fait assigner les mêmes devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Une ordonnance de référé du 5 septembre 2023 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la S.A.S le Panier Gagnant au paiement de diverses sommes. 

Suite à l’ouverture de la liquidation judicaire à l’encontre de la S.A.S le Panier Gagnant par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 7 août 2023, le bailleur a déclaré sa créance à la procédure. 

Par acte du 4 août 2023, la S.A.S Foncière des Arts a fait assigner Mme [Q] [K] [X] [S], [V] [H], Mme [Q] [X] [E] épouse [H] et M. [T] [N] devant le juge des référés de ce tribunal, en paiement solidairement entre eux des impayés de loyers dus par la locataire cessionnaire et sommes accessoires. 

Une ordonnance de référé du 16 janvier 2024 a dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes en paiement provisionnel formées à l’encontre d’[V] [H] et Mme [Q] [X] [E] son épouse et à l’encontre de Mme [Q] [K] [X] [S] à titre personnel, a condamné à titre provisionnel Mme [Q] [K] [X] [S] en qualité d’[U] et M. [T] [N] solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et les a condamnés à payer solidairement au bailleur la somme provisionnelle de 15 733,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 août 2023. 

Puis, par actes de commissaire de justice délivrés les 9 et 22 juillet et 30 août 2024, la S.A.S Foncière des Arts a assigné Mme [Q] [K] [X] [S], [V] [H], Mme [Q] [X] [E] épouse [H] et M. [T] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges ainsi qu’au paiement des travaux de remise en état des locaux.

Motifs

Sur cette assignation, Mmes [Q] [K] [X] [S] et [Q] [X] [E] ont constitué le même avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. 

Par procès verbal de difficultés en date du 9 juillet 2024, le commissaire de justice a certifié avoir tenté de délivrer l’acte de procédure à [V] [H] au domicile indiqué mais avoir constaté après recherches qu’[V] [H] était décédé le 21 mai 2024. 



Bien que régulièrement assigné le 22 juillet 2024 selon les formalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [N] n'a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée au 19 janvier 2026 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 10 mars 2026. 
 

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 7 novembre 2025, la S.A.S Foncière des Arts sollicite du tribunal de :

Débouter Mme [Q] [K] [X] [S] et Mme [Q] [X] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Déclarer la demande de la S.A.S Foncière des Arts recevable et bien fondée, et en conséquence :
Condamner solidairement Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité d’[U]), Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité personnelle), Mme [Q] [X] [E], Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité d’ayant-droit d’[V] [H]) et M. [T] [N], au paiement à la S.A.S Foncière des Arts, des loyers et charges impayés au 07 septembre 2023 soit la somme de 18 618,85 € TTC ;
Les condamner solidairement à lui payer sur les loyers et charges dus, des intérêts de retard contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle, à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement ;
Les condamner solidairement à lui payer un montant de 10% du montant de la somme impayée, soit un montant de 1 861,88 € ; 
Les condamner solidairement à lui payer une somme de 11 868,08 € TTC au titre des travaux de remise en état des locaux ;
Les condamner solidairement à lui payer une somme de 4 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ; 
Les condamner solidairement aux frais et entiers dépens, en ceux compris les frais des commandements et des assignations ; 
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Yves Marchal pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

La S.A.S Foncière des Arts invoque que les clauses du bail initial sont claires et précises quant à l’objet, la durée et le quantum des engagements des codébiteurs solidaires. Elle fait valoir qu’ils demeurent engagés malgré leur absence de participation à l’acte de transport du bail ayant notamment modifié la clause de destination arguant que seul le bailleur doit consentir à de tels actes. Elle souligne qu’il ne s’agit que d’une extension d’activité circonscrite au secteur alimentaire n’ayant pas affecté la structure juridique ni économique du bail et n’ayant pas emporté novation, les obligations principales étant demeurées identiques. 




Elle ajoute que Mme [S], fille de Mme [E] et M. [H] a participé à l’acte de transport de bail en qualité d’[U] et a pu porter à leur connaissance l’existence de la cession. 

Elle soutient que l’article L. 145-16-1 du code de commerce n’est pas un texte d’ordre public de sorte que le preneur pouvait valablement y renoncer expressément aux termes du bail. Elle ajoute qu’il n’est pas davantage envisagé par les textes que le défaut de respect par le bailleur de son obligation d’information soit susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la garantie solidaire. Elle invoque enfin qu’il n’est pas démontré par les codébiteurs, l’existence d’un préjudice résultant d’un tel manquement.

Elle en déduit être fondée à réclamer le paiement des loyers et charges d’un montant de 18 618,85 euros TTC, conformément à sa déclaration de créance ainsi qu’aux intérêts de retard contractuel en application de l’article 9 alinéa 3 du bail et à une indemnité de 10 %. Elle sollicite leur condamnation solidaire aux travaux de remise en état expliquant que le local a été rendu sans avoir été débarrassé nécessitant l’intervention d’une entreprise ainsi que celle d’une société de dératisation à deux reprises et une dernière pour réparer la vitrine cassée. 


Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 8 septembre 2025, Mmes [K] [X] [S] et [X] [E] sollicitent du tribunal :

Rejeter toutes les demandes fins et conclusions formulées par la S.A.S Foncière des Arts à l’encontre de Mmes [K] [X] [S] et [X] [E] ;

Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mme [K] [X] [S] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mme [X] [E] [Q] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mmes [K] [X] [S] et [X] [E]  ensemble la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Foncière des Arts aux dépens. 

Les défendeurs contestent la transmission de leurs engagements avec le transport du bail. 

Ils expliquent que leur engagement au bail initial n’est pas un engagement de caution mais de codébiteurs solidaires avec Mme [S] en qualité d’[U], aux fins d’assurer au bailleur un gage le plus large possible et immédiatement accessible. Ils en déduisent qu’il s’agit dès lors d’un engagement contractuel direct leur conférant la qualité de partie au contrat lui-même et ne pouvant être transmis sans leur participation audit acte de transport. 

Ils constatent qu’en l’espèce, seule Mme [S] en qualité d’[U] est intervenue en qualité de cédante et qu’il résulte des termes clairs et précis d’une clause de cet acte qu’il convient d’interpréter strictement que le bailleur y a consenti à la condition que Mme [S] [U], comprenant à l’exclusion des autres codébiteurs, reste codébitrice conjointement et solidairement avec le cessionnaire et les cessionnaires successifs pendant une durée de trois ans à compter de la cession. Ils en déduisent qu’ils ne sont pas demeurés engagés auprès du bailleur postérieurement au 23 mai 2022, date des effets du transport de bail. 




Ils invoquent au surplus l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de M. [H] depuis décédé. 

Par ailleurs, ils font valoir que leur engagement se limite au contenu et au périmètre précis du bail initial et qu’il ne saurait s’étendre aux modifications contenues dans un avenant au bail auquel ils n’ont pas donné leur accord. Ils invoquent que la modification de la destination du bail accordée dans l’avenant a un impact économique et constitue une modification substantielle du risque garanti qui nécessitait pour qu’ils demeurent engagés, de recueillir leur consentement. Ils en déduisent ne pouvoir être engagés au titre de l’engagement contractuel distinct auquel ils n’étaient pas parties. 

Subsidiairement, ils soutiennent que l’article L. 145-16-1 du code de commerce a été considéré par la jurisprudence comme étant d’ordre public et que toute renonciation à son bénéfice dans l’acte doit être considérée comme non écrite. Ils font valoir que l’absence d’information des premiers impayés par le bailleur en application de cet article a privé Mme [S] de toute possibilité de mettre en place des solutions de prévention, de pérennisation et de redynamisation de l’activité exploitée dans le local litigieux. Ils invoquent que si le texte ne prévoit aucune sanction, la jurisprudence prévoit la perte du recours du bailleur en paiement total ou partiel. 

Ils soutiennent que la bailleresse ne justifie ni des sommes réclamées à la présente procédure, ni de celles déclarées lors de la liquidation judiciaire de la société le Panier Gagnant, lesquelles apparaissent d’ailleurs d’un montant inférieur.

De plus, ils contestent devoir régler des travaux de remise en état sur la base d’un devis postérieur à la disparition du bail et la remise des clés. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré de lien entre la présence de rats, fréquente dans le secteur et le bail litigieux et enfin, qu’elle ne démontre pas de lien entre la nécessité de réaliser de tels travaux et l’exécution ou la mauvaise exécution du bail. 

Ils sollicitent que les clauses pénales du bail soient ramenées à de plus justes proportions. 

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l'estime régulière, recevable et bien fondee. 

I. Sur les demandes en paiement 

A- sur l’obligation à la dette

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de Mme [S] en qualité d’[U], en qualité personnelle et d’ayant droit de M. [H], Mme [E] et M. [N] au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement du coût des travaux de remise en état. 

D’abord, il y a lieu de relever que l’engagement de Mme [S] en qualité d’EIRLrésulte tant des stipulations du bail initial que du transport de bail.







Quant à M. [N], non comparant, il s’est engagé aux termes de l’acte de transport de bail du 24 mai 2022 à se porter codébiteur solidaire de la société le Panier Gagnant vis-à-vis de la société Foncière des Arts pour « le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles, ainsi que pour l’exécution de l’intégralité des clauses et conditions du présent bail pendant toute sa durée et son renouvellement éventuel. Et reconnaît avoir été informé par le rédacteur que le codébiteur a les mêmes obligations que le débiteur et qu’il s’engage sur ses biens patrimoniaux à titre personnel en cas de manquement du débiteur principal ». 

Pour s’opposer à la demande de paiement formulée par la S.A.S Foncière des Arts, Mme [S] et Mme [E] invoquent à titre principal l’absence d’engagement dans le transport du bail et à titre subsidiaire le non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce. 


1. Sur l’existence de l’engagement de codébiteur solidaire

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
*

En l’espèce, le contrat de bail du 19 février 2018 a été souscrit, selon la première page de la convention, entre la société Foncière des Arts Patrimoine et : 

“Mme [Q] [K] [X] [S] (...) Exerçant sous forme d’[U]”, Ci-après dénommée “le preneur” et “Mme [Q] [K] [X] [S], M. [V] [H] et Mme [Q] [X] [E]”, ci-après dénommés “les codébiteurs”. 

L’article 7 “Cession - sous-location” prévoit (page 14 pièce 3) que “le preneur cédant et ses codébiteurs solidaires resteront codébiteurs solidairement avec le cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir et de l’exécution de conditions du présent bail, notamment en ce qui concerne l’entretien des lieux, et ce pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail, y compris en cas de maintien dans les lieux suite à un refus de renouvellement après un congé du bailleur ou une demande de renouvellement du preneur ayant fait l’objet d’un refus du bailleur. L’agrément du bailleur à la cession ne libère pas le cédant et ses codébiteurs solidaires pour l’avenir.(...). ”

Au titre des dispositions particulières, il est précisé à l’article 9 “garanties” que Mme [S], Mme [E] et [V] [H], associés de la personne morale, se portent codébiteurs solidaires et reconnaissent avoir été informés par le rédacteur qu’en leur qualité de codébiteurs solidaires, ils ont les mêmes obligations que le débiteur, à savoir le preneur à bail, et qu’ils s’engagent à titre personnel, à garantir les dettes du preneur envers le bailleur sur leurs biens et revenus. 

Enfin, l’acte est signé par les trois, la signature de chacun étant précédée de la mention manuscrite “bon pour engagement de codébiteur solidaire”. 

Il résulte ainsi suffisamment du bail commercial initial que le cédant et ses codébiteurs solidaires se sont expressément engagés au titre du paiement des loyers en cas de cession du bail.

L’acte de transport du bail du 25 mai 2022, précise à nouveau que la cédante, Mme [S] en qualité d’[U], demeure codébiteur conjointement et solidairement du paiement des loyers et charges à échoir pendant trois ans et prévoit aussi que M. [N] s’engage en qualité de codébiteur solidaire.





Pour autant, quand bien même ils n’auraient pas participé à l’acte de transport du bail et n’y sont pas mentionnés, Mme [S], à titre personnel, Mme [E] et M. [H], codébiteurs solidaires initiaux, demeurent également engagés pour le paiement des loyers non acquittés par le preneur cessionnaire pendant trois ans, en exécution des stipulations claires et précises du contrat de bail initial auquel ils ont participé.

Les défendeurs se prévalent encore de la déspécialisation du bail, pour contester tout engagement.

L’acte de transport de bail prévoit que le bailleur consent au changement de destination du local, initialement prévu pour une destination de vente de restauration livrée et à emporter et accepte que l’activité porte désormais sur les activités autorisées sont les suivantes : activité de vente de produits frais : fruits et légumes, viande, fromage et crème, les autres dispositions des clauses et conditions du bail sus visé demeurant inchangées. 

Pour autant, il ne s’agit pas d’un nouveau bail commercial, étant souligné que le transport de bail précise que « les autres dispositions des clauses et conditions du bail sus visé demeurent inchangées ». De surcroît, l’engagement des codébiteurs solidaires dans le bail initial porte sur le paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, sans qu’aucune condition de maintien de la destination du bail ne soit précisée, étant rappelé que la déspécialisation est un mécanisme légal du statut des baux commerciaux des articles L. 145-47 et suivants du code de commerce. 

Il n’est pas non plus démontré que le changement d’activité engendrerait nécessairement une aggravation du risque, étant souligné que le montant du loyer n’a pas été augmenté et aucune obligation financière nouvelle en lien avec ce changement de destination n’a été créée. 

En conséquence, les codébiteurs initialement et solidairement engagés dans le contrat de bail du 19 février 2018 demeurent tenus au titre du paiement des loyers après cession du bail.

En revanche, il est constant que M. [H] est décédé préalablement à l’assignation en justice qui lui a été délivrée. Si la société requérante a actualisé ses demandes et sollicité la condamnation de Mme [S] en qualité d’ayant droit, elle n’apporte aucun élément justifiant de la poursuivre en cette qualité. Les demandes formées contre elle de ce chef seront donc rejetées.


2. Sur l’application de l’article L. 145-16-1 du code de commerce

Mme [S] en qualité d’[U], cédante lors du transport du bail, invoque le caractère d’ordre public de l’article L. 145-16-1 du code de commerce réputant ainsi non-écrite la clause du bail aux termes de laquelle elle renonce à une telle disposition. 

Elle invoque ensuite que le non-respect de la disposition par le bailleur l’a empêchée de mettre en place des solutions et doit ainsi lui faire perdre son recours en paiement. 

En réponse, le bailleur ne conteste pas ne pas avoir informé la cédante des défauts de paiement dans le délai mais expose qu’elle a expressément renoncé à cette disposition et conteste son caractère d’ordre public. 

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que « Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ».





Aux termes du contrat de location initial, l’article 7 relatif à la cession dispose que “Le preneur renonce expressément au bénéfice des dispositions des articles 145-16-1 du code de commerce selon lesquelles (...).”

Il convient en l'espèce préalablement de se prononcer sur la valeur de la clause dérogatoire prévue à l'article 7 du bail commercial.

Les dispositions de l’article L. 145-16-1 précité et celles de l’article L. 145-16-2 ne sont pas visées par l'article L. 145-15 dudit code, lequel énumère les dispositions du code de commerce qui présentent un caractère d'ordre public dans les termes suivants ”Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.”

La Cour de cassation a affirmé que l'article L. 145-16-2 qui a limité la garantie du cédant à 3 ans revêt un caractère d'ordre public mais ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate ( Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, nº 18-16.121). Aucune décision similaire n'a été rendue relativement à l'article L145-16-1 du code de commerce.

Ainsi, les parties peuvent déroger aux dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce et faire jouer la garantie même en l'absence d'information par le bailleur du défaut du paiement du cessionnaire dans les conditions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce. 

Par ailleurs, la cédante ne justifie pas d’une négligence fautive du bailleur ayant conduit à l’accroissement de la dette pour être en partie ou totalement déchargée de son obligation, et alors qu’elle a en tout état de cause expressément renoncé dans le bail initial au bénéfice des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce et à la faculté d’être informée dans le mois de la défaillance du cessionnaire. 

Par conséquent, le moyen tiré du non respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce sera rejeté.


B- Sur les loyers impayés

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 18 618,85 euros TTC au titre des loyers et charges échus à la date du décompte arrêté le 7 septembre 2023 et conteste l’argument selon lequel cette somme diffère de la déclaration de créances expliquant une distinction entre les créances antérieures au jugement d’ouverture et celles postérieures. 

En l’espèce, il est constant que par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 7 août 2023, a été ouverte la liquidation judiciaire de la société le Panier Gagnant (pièce 11 requérant). 

Au vu des éléments produits, la dette locative arrêtée au 6 août 2023 après déduction des frais non prévus au bail et non justifiés (frais de gestion techniques, indemnité frais contentieux, rattrapage loyer/indem occup, refacturation de charges de copropriété, ajustement dépôt de garantie, provisions pour charges, régularisation et refacturation de charges) s’élève à la somme de 14 334,57 euros TTC. 





- loyer 3ème trimestre 2022 : 3 889,86 euros HT + TVA - 1 690,34 versé = 2 977,49 euros
- loyer 1er trimestre 2023 : 3 889,86 euros HT + TVA = 4 667,83 euros 
- loyer 2ème trimestre 2023 : 4 098,81 euros HT + TVA = 4 918,57 euros
- loyer 3ème trimestre 2023 du 1er juillet au 6 août (36 jours) : 1 770,68 euros (4918,57 x 36 / 100). 

Sur la période du 7 août 2023 au 7 septembre 2023, date de remise des clés, soit 31 jours, le montant au titre de l’occupation des locaux s’élève à la somme de 1 524,72 euros TTC (4 918,47 x 31 / 100). 

Ainsi, il résulte des pièces produites que le solde restant dû au 7 septembre 2023 s’élève à la somme de 15 859,29 euros TTC (14 334,57 + 1 524,72). 

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] à titre d’[U] et à titre personnel, Mme [E] et M. [N] à payer au bailleur la somme de 15 859,29 euros TTC au titre des loyers impayés à la date du 7 septembre 2023. 


C - Sur les sommes réclamées au titre des clauses pénales

Le bailleur sollicite qu’ils soient condamnés aux intérêts de retard contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement ainsi qu’au paiement de la somme de 10 % du montant impayé soit 1 861,88 euros.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, il est prévu à l'article 9 du contrat de bail initial que “A défaut de paiement à son échéance exacte du loyer et des charges prévus au présent bail, ces sommes produiront des intérêts de retard à compter de leur échéance contractuelle et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, calculés au taux légal alors en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle, outre une clause pénale d’un montant de dix pour cent du montant de la somme impayée.”

Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Ces pénalités, qui se cumulent entre elles, sont manifestement excessives alors que le bailleur ne justifie d'aucun autre préjudice que le retard de paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts de retard.

Par conséquent, les clauses seront réduites et les codébiteurs solidaires seront condamnés à une somme de 1 euro au titre de la pénalité de 10 % et les intérêts de retard ne seront pas majorés.

D- Sur le paiement du coût des travaux de remise en état

Le bailleur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des travaux de remise en état des locaux après le départ de la S.A.S le Panier Gagnant pour un montant de 11 868,08 euros TTC selon factures qu’il produit aux débats. Il invoque que le local n’a pas été débarrassé et a necessité l’intervention d’une entreprise de dératisation et de réparation de la vitrine cassée. 

L’article 10 du contrat de location - Restitution des lieux prévoit que “Le preneur (...) Devra également rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les lieux loués, tels qu’ils résulteront des travaux mis à la charge du preneur par la présente convention. 

A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au bailleur, l’architecte ou l’homme de l’art du bailleur, à qui les deux parties donnent un mandat d’intérêt commun, irrévocable à ce titre, dressera un état des lieux comportant un descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au preneur. 

Cet état des lieux se fera en présence du preneur dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception postée au moins 8 jours à l’avance. En cas d’absence du preneur, l’état des lieux réputé contradictoire à son égard lui sera opposable, sans restriction ni réserve. 

A la suite, l’architecte ou l’homme de l’art, mandataire du bailleur, établiera ou fera établir des devis par des entreprises compétentes.

L’architecte ou l’homme de l’art, mandataire du bailleur, après vérification des devis des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au preneur. Le bailleur notifiera ce montant au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. 

A défaut de contestation du preneur dans les 10 jours de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir accepté lesdits devis et en payer le coût sur simple présentation des factures par le bailleur à la date d’échéance de la facture. 

Le preneur sera tenu de payer le loyer et les charges le temps de la réalisation des travaux. ”

Dans l’acte de transport du bail, il est énoncé que “Le cessionnaire a pris les locaux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance et fera son affaire personnelle de leur remise au propriétaire dans l’état où ce dernier aura le droit de les exiger en vertu des clauses du bail, ce qui ne fait pas disparaître pour autant l’obligation à laquelle est tenue le cédant en sa qualité de signataire du bail” puis qu’”A l’occasion des opérations parallèles de cession du droit au bail, et lors de la restitution des locaux par le cédant, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre le bailleur, le cédant et le cessionnaire ou par un tiers mandaté par eux, préalablement à la signature de l’acte de cession de droit au bail. L’état des lieux est joint au contrat de bail régularisé ce jour, et conservé par chacune des parties.” 

Il est observé qu’un état des lieux en date du 24 mai 2022 est produit aux débats lors de la prise de possession de la société Le Panier Gagnant. 

Si le bailleur fait valoir que les locaux n’ont pas été restitués conformément aux dispositions contractuelles, il ne produit toutefois aucun état des lieux de sortie ni procès-verbal de constat de commissaire de justice pour justifier d’une telle restitution. 

Il ne peut se déduire de la seule production de devis un état des locaux à la restitution des clés non conforme aux dispositions contractuelles. 




Par conséquent, faute de justifier de l’état des locaux à la restitution des clés, le bailleur ne démontre pas l’existence de dégradations locatives (absence de débarrassage, présence de rats, vitrine cassée), de manquement du preneur à ses obligations ni de préjudice subi. 

En conséquence, la S.A.S Foncière des Arts sera déboutée de sa demande au titre du coût des travaux de remise en état.

*
En conséquence de ce qui précède, Mme [S] à titre d’[U] et à titre personnel, Mme [E] et M. [N] seront donc condamnés à payer à la S.A.S Foncière des Arts la somme de 15 860,29 euros au titre des loyers jusqu’au 7 septembre 2023 (15 859,29 € de loyers + 1 € de clause pénale).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. 

Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

Il y y a lieu conformément à la demande formulée par la S.A.S Foncière des Arts d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil précité. 

La condamnation sera solidaire, cette solidarité étant stipulée au bail.


II. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

En l'espèce, Mmes [S] et [E] ne démontrent pas que la S.A.S Foncière des Arts dont les demandes principales sont au demeurant en partie accueillies, ait agi de manière dilatoire ou abusive. 

En conséquence, elles seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts.


III. Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les défendeurs succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’assignation et non compris les frais de commandements, dont distraction sera ordonnée au profit de Me Yves Marchal, avocat au barreau de Lille. 

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [K] [X] [S] à titre d’[U] et à titre personnel, Mme [Q] [X] [E] et M. [T] [N] à payer à la S.A.S Foncière des Arts la somme de quinze mille huit cent soixante euros et vingt-neuf centimes (15 860,29 euros) au titre des loyers jusqu’au 7 septembre 2023 et à la clause pénale ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ; 

DÉBOUTE la S.A.S Foncière des Arts de sa demande tendant à voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de onze mille huit cent soixante huit euros et huit centimes (11 868,08 euros TTC) au titre du coût des travaux de remise en état des locaux ; 

DÉBOUTE la S.A.S Foncière des Arts de ses demandes financières plus amples ;

DÉBOUTE la S.A.S Foncière des Arts de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [S] en qualité d’ayant droit d’[V] [H] ; 

DEBOUTE Mmes [S] et [E] de leur demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum les défendeurs aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’assignation et non compris les frais de commandements,

ACCORDE faculté de recouvrement direct des dépens à [Etablissement 1] Yves Marchal, avocat au barreau de Lille.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Juliette BEUSCHAERT















Chambre 01

N° RG 24/11823 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YPCR

S.A.S. FONCIERE DES ARTS
C/
[Q] [K] [X] [S], [Q] [X] [E], [T] [N]

Dispositif

EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01
N° RG 24/11823 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YPCR


JUGEMENT DU 19 JUIN 2026



DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS
Prise en la personne de son représentant légal
Inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 398 896 498
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDEURS :

Mme [Q] [K] [X] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Benoît TITRAN, avocat au barreau de LILLE

Mme [Q] [X] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Benoît TITRAN, avocat au barreau de LILLE

M. [T] [N]
[Adresse 4]
[Localité 2]
défaillant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Juliette BEUSCHAERT,, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 03 Décembre 2025, avec effet différé au 19 Janvier 2026 ;

A l’audience publique du 10 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 Juin 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 19 Juin 2026, et signé par Juliette BEUSCHAERT, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 février 2018, la S.A.S Foncière des Arts Patrimoine aux droits de laquelle est venue la S.A.S Foncière des Arts a donné à bail à Mme [Q] [K] [X] [S] exerçant sous forme d’E.I.R.L des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 5] pour une durée de dix années à compter du 19 février 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14 400 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer. Mme [Q] [K] [X] [S], à titre personnel, [V] [H] et Mme [Q] [X] [E] épouse [H] sont intervenus à l’acte en qualité de co-débiteurs solidaires. 

La S.A.S le Panier Gagnant est venue aux droits de Mme [Q] [K] [X] [S], par l’effet d’un acte de transport de bail du 25 mai 2022, dans le cadre de la cession du fonds de commerce. M. [T] [N] s’est aux termes du même acte, porté co-débiteur solidaire de la S.A.S le Panier Gagnant, au titre des obligations de la locataire à l’égard du bailleur. 

Se plaignant de loyers impayés, la S.A.S Foncière des Arts a fait signifier le 24 février 2023 à la S.A.S le Panier Gagnant ainsi qu’à M. [T] [N], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 20 juin 2023, a fait assigner les mêmes devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Une ordonnance de référé du 5 septembre 2023 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la S.A.S le Panier Gagnant au paiement de diverses sommes. 

Suite à l’ouverture de la liquidation judicaire à l’encontre de la S.A.S le Panier Gagnant par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 7 août 2023, le bailleur a déclaré sa créance à la procédure. 

Par acte du 4 août 2023, la S.A.S Foncière des Arts a fait assigner Mme [Q] [K] [X] [S], [V] [H], Mme [Q] [X] [E] épouse [H] et M. [T] [N] devant le juge des référés de ce tribunal, en paiement solidairement entre eux des impayés de loyers dus par la locataire cessionnaire et sommes accessoires. 

Une ordonnance de référé du 16 janvier 2024 a dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes en paiement provisionnel formées à l’encontre d’[V] [H] et Mme [Q] [X] [E] son épouse et à l’encontre de Mme [Q] [K] [X] [S] à titre personnel, a condamné à titre provisionnel Mme [Q] [K] [X] [S] en qualité d’[U] et M. [T] [N] solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et les a condamnés à payer solidairement au bailleur la somme provisionnelle de 15 733,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 août 2023. 

Puis, par actes de commissaire de justice délivrés les 9 et 22 juillet et 30 août 2024, la S.A.S Foncière des Arts a assigné Mme [Q] [K] [X] [S], [V] [H], Mme [Q] [X] [E] épouse [H] et M. [T] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges ainsi qu’au paiement des travaux de remise en état des locaux. 

Sur cette assignation, Mmes [Q] [K] [X] [S] et [Q] [X] [E] ont constitué le même avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. 

Par procès verbal de difficultés en date du 9 juillet 2024, le commissaire de justice a certifié avoir tenté de délivrer l’acte de procédure à [V] [H] au domicile indiqué mais avoir constaté après recherches qu’[V] [H] était décédé le 21 mai 2024. 



Bien que régulièrement assigné le 22 juillet 2024 selon les formalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [N] n'a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée au 19 janvier 2026 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 10 mars 2026. 
 

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 7 novembre 2025, la S.A.S Foncière des Arts sollicite du tribunal de :

Débouter Mme [Q] [K] [X] [S] et Mme [Q] [X] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Déclarer la demande de la S.A.S Foncière des Arts recevable et bien fondée, et en conséquence :
Condamner solidairement Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité d’[U]), Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité personnelle), Mme [Q] [X] [E], Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité d’ayant-droit d’[V] [H]) et M. [T] [N], au paiement à la S.A.S Foncière des Arts, des loyers et charges impayés au 07 septembre 2023 soit la somme de 18 618,85 € TTC ;
Les condamner solidairement à lui payer sur les loyers et charges dus, des intérêts de retard contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle, à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement ;
Les condamner solidairement à lui payer un montant de 10% du montant de la somme impayée, soit un montant de 1 861,88 € ; 
Les condamner solidairement à lui payer une somme de 11 868,08 € TTC au titre des travaux de remise en état des locaux ;
Les condamner solidairement à lui payer une somme de 4 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ; 
Les condamner solidairement aux frais et entiers dépens, en ceux compris les frais des commandements et des assignations ; 
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Yves Marchal pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

La S.A.S Foncière des Arts invoque que les clauses du bail initial sont claires et précises quant à l’objet, la durée et le quantum des engagements des codébiteurs solidaires. Elle fait valoir qu’ils demeurent engagés malgré leur absence de participation à l’acte de transport du bail ayant notamment modifié la clause de destination arguant que seul le bailleur doit consentir à de tels actes. Elle souligne qu’il ne s’agit que d’une extension d’activité circonscrite au secteur alimentaire n’ayant pas affecté la structure juridique ni économique du bail et n’ayant pas emporté novation, les obligations principales étant demeurées identiques. 




Elle ajoute que Mme [S], fille de Mme [E] et M. [H] a participé à l’acte de transport de bail en qualité d’[U] et a pu porter à leur connaissance l’existence de la cession. 

Elle soutient que l’article L. 145-16-1 du code de commerce n’est pas un texte d’ordre public de sorte que le preneur pouvait valablement y renoncer expressément aux termes du bail. Elle ajoute qu’il n’est pas davantage envisagé par les textes que le défaut de respect par le bailleur de son obligation d’information soit susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la garantie solidaire. Elle invoque enfin qu’il n’est pas démontré par les codébiteurs, l’existence d’un préjudice résultant d’un tel manquement.

Elle en déduit être fondée à réclamer le paiement des loyers et charges d’un montant de 18 618,85 euros TTC, conformément à sa déclaration de créance ainsi qu’aux intérêts de retard contractuel en application de l’article 9 alinéa 3 du bail et à une indemnité de 10 %. Elle sollicite leur condamnation solidaire aux travaux de remise en état expliquant que le local a été rendu sans avoir été débarrassé nécessitant l’intervention d’une entreprise ainsi que celle d’une société de dératisation à deux reprises et une dernière pour réparer la vitrine cassée. 


Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 8 septembre 2025, Mmes [K] [X] [S] et [X] [E] sollicitent du tribunal :

Rejeter toutes les demandes fins et conclusions formulées par la S.A.S Foncière des Arts à l’encontre de Mmes [K] [X] [S] et [X] [E] ;

Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mme [K] [X] [S] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mme [X] [E] [Q] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mmes [K] [X] [S] et [X] [E]  ensemble la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Foncière des Arts aux dépens. 

Les défendeurs contestent la transmission de leurs engagements avec le transport du bail. 

Ils expliquent que leur engagement au bail initial n’est pas un engagement de caution mais de codébiteurs solidaires avec Mme [S] en qualité d’[U], aux fins d’assurer au bailleur un gage le plus large possible et immédiatement accessible. Ils en déduisent qu’il s’agit dès lors d’un engagement contractuel direct leur conférant la qualité de partie au contrat lui-même et ne pouvant être transmis sans leur participation audit acte de transport. 

Ils constatent qu’en l’espèce, seule Mme [S] en qualité d’[U] est intervenue en qualité de cédante et qu’il résulte des termes clairs et précis d’une clause de cet acte qu’il convient d’interpréter strictement que le bailleur y a consenti à la condition que Mme [S] [U], comprenant à l’exclusion des autres codébiteurs, reste codébitrice conjointement et solidairement avec le cessionnaire et les cessionnaires successifs pendant une durée de trois ans à compter de la cession. Ils en déduisent qu’ils ne sont pas demeurés engagés auprès du bailleur postérieurement au 23 mai 2022, date des effets du transport de bail. 




Ils invoquent au surplus l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de M. [H] depuis décédé. 

Par ailleurs, ils font valoir que leur engagement se limite au contenu et au périmètre précis du bail initial et qu’il ne saurait s’étendre aux modifications contenues dans un avenant au bail auquel ils n’ont pas donné leur accord. Ils invoquent que la modification de la destination du bail accordée dans l’avenant a un impact économique et constitue une modification substantielle du risque garanti qui nécessitait pour qu’ils demeurent engagés, de recueillir leur consentement. Ils en déduisent ne pouvoir être engagés au titre de l’engagement contractuel distinct auquel ils n’étaient pas parties. 

Subsidiairement, ils soutiennent que l’article L. 145-16-1 du code de commerce a été considéré par la jurisprudence comme étant d’ordre public et que toute renonciation à son bénéfice dans l’acte doit être considérée comme non écrite. Ils font valoir que l’absence d’information des premiers impayés par le bailleur en application de cet article a privé Mme [S] de toute possibilité de mettre en place des solutions de prévention, de pérennisation et de redynamisation de l’activité exploitée dans le local litigieux. Ils invoquent que si le texte ne prévoit aucune sanction, la jurisprudence prévoit la perte du recours du bailleur en paiement total ou partiel. 

Ils soutiennent que la bailleresse ne justifie ni des sommes réclamées à la présente procédure, ni de celles déclarées lors de la liquidation judiciaire de la société le Panier Gagnant, lesquelles apparaissent d’ailleurs d’un montant inférieur.

De plus, ils contestent devoir régler des travaux de remise en état sur la base d’un devis postérieur à la disparition du bail et la remise des clés. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré de lien entre la présence de rats, fréquente dans le secteur et le bail litigieux et enfin, qu’elle ne démontre pas de lien entre la nécessité de réaliser de tels travaux et l’exécution ou la mauvaise exécution du bail. 

Ils sollicitent que les clauses pénales du bail soient ramenées à de plus justes proportions. 

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l'estime régulière, recevable et bien fondee. 

I. Sur les demandes en paiement 

A- sur l’obligation à la dette

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de Mme [S] en qualité d’[U], en qualité personnelle et d’ayant droit de M. [H], Mme [E] et M. [N] au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement du coût des travaux de remise en état. 

D’abord, il y a lieu de relever que l’engagement de Mme [S] en qualité d’EIRLrésulte tant des stipulations du bail initial que du transport de bail.







Quant à M. [N], non comparant, il s’est engagé aux termes de l’acte de transport de bail du 24 mai 2022 à se porter codébiteur solidaire de la société le Panier Gagnant vis-à-vis de la société Foncière des Arts pour « le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles, ainsi que pour l’exécution de l’intégralité des clauses et conditions du présent bail pendant toute sa durée et son renouvellement éventuel. Et reconnaît avoir été informé par le rédacteur que le codébiteur a les mêmes obligations que le débiteur et qu’il s’engage sur ses biens patrimoniaux à titre personnel en cas de manquement du débiteur principal ». 

Pour s’opposer à la demande de paiement formulée par la S.A.S Foncière des Arts, Mme [S] et Mme [E] invoquent à titre principal l’absence d’engagement dans le transport du bail et à titre subsidiaire le non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce. 


1. Sur l’existence de l’engagement de codébiteur solidaire

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
*

En l’espèce, le contrat de bail du 19 février 2018 a été souscrit, selon la première page de la convention, entre la société Foncière des Arts Patrimoine et : 

“Mme [Q] [K] [X] [S] (...) Exerçant sous forme d’[U]”, Ci-après dénommée “le preneur” et “Mme [Q] [K] [X] [S], M. [V] [H] et Mme [Q] [X] [E]”, ci-après dénommés “les codébiteurs”. 

L’article 7 “Cession - sous-location” prévoit (page 14 pièce 3) que “le preneur cédant et ses codébiteurs solidaires resteront codébiteurs solidairement avec le cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir et de l’exécution de conditions du présent bail, notamment en ce qui concerne l’entretien des lieux, et ce pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail, y compris en cas de maintien dans les lieux suite à un refus de renouvellement après un congé du bailleur ou une demande de renouvellement du preneur ayant fait l’objet d’un refus du bailleur. L’agrément du bailleur à la cession ne libère pas le cédant et ses codébiteurs solidaires pour l’avenir.(...). ”

Au titre des dispositions particulières, il est précisé à l’article 9 “garanties” que Mme [S], Mme [E] et [V] [H], associés de la personne morale, se portent codébiteurs solidaires et reconnaissent avoir été informés par le rédacteur qu’en leur qualité de codébiteurs solidaires, ils ont les mêmes obligations que le débiteur, à savoir le preneur à bail, et qu’ils s’engagent à titre personnel, à garantir les dettes du preneur envers le bailleur sur leurs biens et revenus. 

Enfin, l’acte est signé par les trois, la signature de chacun étant précédée de la mention manuscrite “bon pour engagement de codébiteur solidaire”. 

Il résulte ainsi suffisamment du bail commercial initial que le cédant et ses codébiteurs solidaires se sont expressément engagés au titre du paiement des loyers en cas de cession du bail.

L’acte de transport du bail du 25 mai 2022, précise à nouveau que la cédante, Mme [S] en qualité d’[U], demeure codébiteur conjointement et solidairement du paiement des loyers et charges à échoir pendant trois ans et prévoit aussi que M. [N] s’engage en qualité de codébiteur solidaire.





Pour autant, quand bien même ils n’auraient pas participé à l’acte de transport du bail et n’y sont pas mentionnés, Mme [S], à titre personnel, Mme [E] et M. [H], codébiteurs solidaires initiaux, demeurent également engagés pour le paiement des loyers non acquittés par le preneur cessionnaire pendant trois ans, en exécution des stipulations claires et précises du contrat de bail initial auquel ils ont participé.

Les défendeurs se prévalent encore de la déspécialisation du bail, pour contester tout engagement.

L’acte de transport de bail prévoit que le bailleur consent au changement de destination du local, initialement prévu pour une destination de vente de restauration livrée et à emporter et accepte que l’activité porte désormais sur les activités autorisées sont les suivantes : activité de vente de produits frais : fruits et légumes, viande, fromage et crème, les autres dispositions des clauses et conditions du bail sus visé demeurant inchangées. 

Pour autant, il ne s’agit pas d’un nouveau bail commercial, étant souligné que le transport de bail précise que « les autres dispositions des clauses et conditions du bail sus visé demeurent inchangées ». De surcroît, l’engagement des codébiteurs solidaires dans le bail initial porte sur le paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, sans qu’aucune condition de maintien de la destination du bail ne soit précisée, étant rappelé que la déspécialisation est un mécanisme légal du statut des baux commerciaux des articles L. 145-47 et suivants du code de commerce. 

Il n’est pas non plus démontré que le changement d’activité engendrerait nécessairement une aggravation du risque, étant souligné que le montant du loyer n’a pas été augmenté et aucune obligation financière nouvelle en lien avec ce changement de destination n’a été créée. 

En conséquence, les codébiteurs initialement et solidairement engagés dans le contrat de bail du 19 février 2018 demeurent tenus au titre du paiement des loyers après cession du bail.

En revanche, il est constant que M. [H] est décédé préalablement à l’assignation en justice qui lui a été délivrée. Si la société requérante a actualisé ses demandes et sollicité la condamnation de Mme [S] en qualité d’ayant droit, elle n’apporte aucun élément justifiant de la poursuivre en cette qualité. Les demandes formées contre elle de ce chef seront donc rejetées.


2. Sur l’application de l’article L. 145-16-1 du code de commerce

Mme [S] en qualité d’[U], cédante lors du transport du bail, invoque le caractère d’ordre public de l’article L. 145-16-1 du code de commerce réputant ainsi non-écrite la clause du bail aux termes de laquelle elle renonce à une telle disposition. 

Elle invoque ensuite que le non-respect de la disposition par le bailleur l’a empêchée de mettre en place des solutions et doit ainsi lui faire perdre son recours en paiement. 

En réponse, le bailleur ne conteste pas ne pas avoir informé la cédante des défauts de paiement dans le délai mais expose qu’elle a expressément renoncé à cette disposition et conteste son caractère d’ordre public. 

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que « Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ».





Aux termes du contrat de location initial, l’article 7 relatif à la cession dispose que “Le preneur renonce expressément au bénéfice des dispositions des articles 145-16-1 du code de commerce selon lesquelles (...).”

Il convient en l'espèce préalablement de se prononcer sur la valeur de la clause dérogatoire prévue à l'article 7 du bail commercial.

Les dispositions de l’article L. 145-16-1 précité et celles de l’article L. 145-16-2 ne sont pas visées par l'article L. 145-15 dudit code, lequel énumère les dispositions du code de commerce qui présentent un caractère d'ordre public dans les termes suivants ”Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.”

La Cour de cassation a affirmé que l'article L. 145-16-2 qui a limité la garantie du cédant à 3 ans revêt un caractère d'ordre public mais ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate ( Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, nº 18-16.121). Aucune décision similaire n'a été rendue relativement à l'article L145-16-1 du code de commerce.

Ainsi, les parties peuvent déroger aux dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce et faire jouer la garantie même en l'absence d'information par le bailleur du défaut du paiement du cessionnaire dans les conditions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce. 

Par ailleurs, la cédante ne justifie pas d’une négligence fautive du bailleur ayant conduit à l’accroissement de la dette pour être en partie ou totalement déchargée de son obligation, et alors qu’elle a en tout état de cause expressément renoncé dans le bail initial au bénéfice des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce et à la faculté d’être informée dans le mois de la défaillance du cessionnaire. 

Par conséquent, le moyen tiré du non respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce sera rejeté.


B- Sur les loyers impayés

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 18 618,85 euros TTC au titre des loyers et charges échus à la date du décompte arrêté le 7 septembre 2023 et conteste l’argument selon lequel cette somme diffère de la déclaration de créances expliquant une distinction entre les créances antérieures au jugement d’ouverture et celles postérieures. 

En l’espèce, il est constant que par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 7 août 2023, a été ouverte la liquidation judiciaire de la société le Panier Gagnant (pièce 11 requérant). 

Au vu des éléments produits, la dette locative arrêtée au 6 août 2023 après déduction des frais non prévus au bail et non justifiés (frais de gestion techniques, indemnité frais contentieux, rattrapage loyer/indem occup, refacturation de charges de copropriété, ajustement dépôt de garantie, provisions pour charges, régularisation et refacturation de charges) s’élève à la somme de 14 334,57 euros TTC. 





- loyer 3ème trimestre 2022 : 3 889,86 euros HT + TVA - 1 690,34 versé = 2 977,49 euros
- loyer 1er trimestre 2023 : 3 889,86 euros HT + TVA = 4 667,83 euros 
- loyer 2ème trimestre 2023 : 4 098,81 euros HT + TVA = 4 918,57 euros
- loyer 3ème trimestre 2023 du 1er juillet au 6 août (36 jours) : 1 770,68 euros (4918,57 x 36 / 100). 

Sur la période du 7 août 2023 au 7 septembre 2023, date de remise des clés, soit 31 jours, le montant au titre de l’occupation des locaux s’élève à la somme de 1 524,72 euros TTC (4 918,47 x 31 / 100). 

Ainsi, il résulte des pièces produites que le solde restant dû au 7 septembre 2023 s’élève à la somme de 15 859,29 euros TTC (14 334,57 + 1 524,72). 

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] à titre d’[U] et à titre personnel, Mme [E] et M. [N] à payer au bailleur la somme de 15 859,29 euros TTC au titre des loyers impayés à la date du 7 septembre 2023. 


C - Sur les sommes réclamées au titre des clauses pénales

Le bailleur sollicite qu’ils soient condamnés aux intérêts de retard contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement ainsi qu’au paiement de la somme de 10 % du montant impayé soit 1 861,88 euros.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, il est prévu à l'article 9 du contrat de bail initial que “A défaut de paiement à son échéance exacte du loyer et des charges prévus au présent bail, ces sommes produiront des intérêts de retard à compter de leur échéance contractuelle et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, calculés au taux légal alors en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle, outre une clause pénale d’un montant de dix pour cent du montant de la somme impayée.”

Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Ces pénalités, qui se cumulent entre elles, sont manifestement excessives alors que le bailleur ne justifie d'aucun autre préjudice que le retard de paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts de retard.

Par conséquent, les clauses seront réduites et les codébiteurs solidaires seront condamnés à une somme de 1 euro au titre de la pénalité de 10 % et les intérêts de retard ne seront pas majorés.

D- Sur le paiement du coût des travaux de remise en état

Le bailleur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des travaux de remise en état des locaux après le départ de la S.A.S le Panier Gagnant pour un montant de 11 868,08 euros TTC selon factures qu’il produit aux débats. Il invoque que le local n’a pas été débarrassé et a necessité l’intervention d’une entreprise de dératisation et de réparation de la vitrine cassée. 

L’article 10 du contrat de location - Restitution des lieux prévoit que “Le preneur (...) Devra également rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les lieux loués, tels qu’ils résulteront des travaux mis à la charge du preneur par la présente convention. 

A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au bailleur, l’architecte ou l’homme de l’art du bailleur, à qui les deux parties donnent un mandat d’intérêt commun, irrévocable à ce titre, dressera un état des lieux comportant un descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au preneur. 

Cet état des lieux se fera en présence du preneur dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception postée au moins 8 jours à l’avance. En cas d’absence du preneur, l’état des lieux réputé contradictoire à son égard lui sera opposable, sans restriction ni réserve. 

A la suite, l’architecte ou l’homme de l’art, mandataire du bailleur, établiera ou fera établir des devis par des entreprises compétentes.

L’architecte ou l’homme de l’art, mandataire du bailleur, après vérification des devis des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au preneur. Le bailleur notifiera ce montant au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. 

A défaut de contestation du preneur dans les 10 jours de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir accepté lesdits devis et en payer le coût sur simple présentation des factures par le bailleur à la date d’échéance de la facture. 

Le preneur sera tenu de payer le loyer et les charges le temps de la réalisation des travaux. ”

Dans l’acte de transport du bail, il est énoncé que “Le cessionnaire a pris les locaux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance et fera son affaire personnelle de leur remise au propriétaire dans l’état où ce dernier aura le droit de les exiger en vertu des clauses du bail, ce qui ne fait pas disparaître pour autant l’obligation à laquelle est tenue le cédant en sa qualité de signataire du bail” puis qu’”A l’occasion des opérations parallèles de cession du droit au bail, et lors de la restitution des locaux par le cédant, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre le bailleur, le cédant et le cessionnaire ou par un tiers mandaté par eux, préalablement à la signature de l’acte de cession de droit au bail. L’état des lieux est joint au contrat de bail régularisé ce jour, et conservé par chacune des parties.” 

Il est observé qu’un état des lieux en date du 24 mai 2022 est produit aux débats lors de la prise de possession de la société Le Panier Gagnant. 

Si le bailleur fait valoir que les locaux n’ont pas été restitués conformément aux dispositions contractuelles, il ne produit toutefois aucun état des lieux de sortie ni procès-verbal de constat de commissaire de justice pour justifier d’une telle restitution. 

Il ne peut se déduire de la seule production de devis un état des locaux à la restitution des clés non conforme aux dispositions contractuelles. 




Par conséquent, faute de justifier de l’état des locaux à la restitution des clés, le bailleur ne démontre pas l’existence de dégradations locatives (absence de débarrassage, présence de rats, vitrine cassée), de manquement du preneur à ses obligations ni de préjudice subi. 

En conséquence, la S.A.S Foncière des Arts sera déboutée de sa demande au titre du coût des travaux de remise en état.

*
En conséquence de ce qui précède, Mme [S] à titre d’[U] et à titre personnel, Mme [E] et M. [N] seront donc condamnés à payer à la S.A.S Foncière des Arts la somme de 15 860,29 euros au titre des loyers jusqu’au 7 septembre 2023 (15 859,29 € de loyers + 1 € de clause pénale).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. 

Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

Il y y a lieu conformément à la demande formulée par la S.A.S Foncière des Arts d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil précité. 

La condamnation sera solidaire, cette solidarité étant stipulée au bail.


II. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

En l'espèce, Mmes [S] et [E] ne démontrent pas que la S.A.S Foncière des Arts dont les demandes principales sont au demeurant en partie accueillies, ait agi de manière dilatoire ou abusive. 

En conséquence, elles seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts.


III. Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les défendeurs succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’assignation et non compris les frais de commandements, dont distraction sera ordonnée au profit de Me Yves Marchal, avocat au barreau de Lille. 

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [K] [X] [S] à titre d’[U] et à titre personnel, Mme [Q] [X] [E] et M. [T] [N] à payer à la S.A.S Foncière des Arts la somme de quinze mille huit cent soixante euros et vingt-neuf centimes (15 860,29 euros) au titre des loyers jusqu’au 7 septembre 2023 et à la clause pénale ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ; 

DÉBOUTE la S.A.S Foncière des Arts de sa demande tendant à voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de onze mille huit cent soixante huit euros et huit centimes (11 868,08 euros TTC) au titre du coût des travaux de remise en état des locaux ; 

DÉBOUTE la S.A.S Foncière des Arts de ses demandes financières plus amples ;

DÉBOUTE la S.A.S Foncière des Arts de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [S] en qualité d’ayant droit d’[V] [H] ; 

DEBOUTE Mmes [S] et [E] de leur demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum les défendeurs aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’assignation et non compris les frais de commandements,

ACCORDE faculté de recouvrement direct des dépens à [Etablissement 1] Yves Marchal, avocat au barreau de Lille.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Juliette BEUSCHAERT















Chambre 01

N° RG 24/11823 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YPCR

S.A.S. FONCIERE DES ARTS
C/
[Q] [K] [X] [S], [Q] [X] [E], [T] [N]



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-47, code de commerce 145-16-1, code de commerce L145-15, code de commerce L145-16-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-22T18:15:04.041Z.