Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 4 juin 2026, n° 24/00700

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [O], [Y] [I] c/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 1], [X], [R], [D] [V], S.C.P. SCP DE CARBON - [K]
 
MINUTE N°
Du 04 Juin 2026
 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/00700 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POXH 
 












Grosse délivrée à 
 SELAS [T] [Z] & ASSOCIÉS, 

expédition délivrée à 
Me Raouf BOUHLAL

le 4 juin 2026

mentions diverses















Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du 
quatre Juin deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;


DÉBATS

A l'audience publique du 23 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION :
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 




DEMANDERESSE: 

Madame [O], [Y] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Agnès VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant/postulant



DÉFENDEURS:

S.D.C. “[Adresse 3]” (Syndic. bénévole Mme [E])
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant
Monsieur [X], [R], [D] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Raouf BOUHLAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.C.P. DE CARBON - [K]
[Adresse 5]
[Localité 2]
défaillant



*****






























EXPOSE DU LITIGE


Par actes des 7, 12 et 15 février 2024, Mme [O] [I] a fait assigner M. [X] [V], la SCP DE CARBON [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] représenté par son syndic en exercice Mme [A] [E], devant le Tribunal judiciaire de Nice.
L'acte destiné au syndicat des copropriétaires a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses du 15 février 2024.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [I] demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1217, 1221, 1955, 1956 et 1960 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, de :
prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture ;recevoir les conclusions de la demanderesse ;condamner solidairement Monsieur [X] [V] et le syndicat des copropriétaires, à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [O] [I], conformément aux termes de l’acte authentique de vente du 15 janvier 2019, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;condamner solidairement Monsieur [X] [V] et le syndicat des copropriétaires, au paiement de la somme de 5 379 € envers Madame [O] [I] au titre des travaux de réfection de l’intérieur de la véranda, et plus largement de toute facture qu’elle aura à acquitter pour pallier aux désordres subis ;exonérer expressément Madame [O] [I] du paiement des charges de copropriété relative à la réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [O] [I] et à la réparation de ses préjudices propres ;ordonner la libération au profit de Madame [O] [I] de la somme de 10 000 € séquestrée auprès de l’office notarial SCP DE CARBON [K] ;rappeler l’exécution provisoire de droit ;condamner Monsieur [X] [V] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts envers Madame [O] [I] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code Civil ;En tout état de cause :
débouter Monsieur [X] [V] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [X] [V] et le syndicat des copropriétaires, à payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile à Madame [O] [I], ainsi qu’aux entiers dépens ;assortir la décision à intervenir de l’intérêt au taux légal, avec anatocisme à compter de l’assignation.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [V] demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et 1347 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :
juger que Monsieur [V] a réalisé les travaux d’étanchéité de la terrasse ;débouter Madame [I] de sa demande de paiement de la somme de 5.379 € au titre des travaux de réfection de l’intérieur de la véranda ;débouter Madame [I] de ses demandes tenant à la restitution de la somme séquestrée ;débouter Madame [I] de sa demande de dommages et intérêts ;débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;statuer ce que de droit sur les frais prévus aux articles 699 et 700 du Code de procédure civile.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La SCP DE CARBON [K] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice Mme [A] [E], n'ont pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 19 décembre 2025 par ordonnance du 9 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Les parties sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture afin de permettre l'admission de conclusions notifiées tardivement. Il apparaît en effet que des conclusions ont été notifiées par RPVA le 18 décembre 2025 par le défendeur, auxquelles la demanderesse a répondu le 19 décembre 2025, soit le jour de la clôture.

Il convient d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture conformément à l'article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l'audience de plaidoiries, le 23 janvier 2026.


Sur les travaux d'étanchéité de la terrasse

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1217 du même code dispose par ailleurs que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peut être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l'espèce, Mme [I] expose avoir acquis auprès de M. [V] un appartement au sein de la copropriété VILLA ALEGRE à [Localité 3] par acte authentique du 15 janvier 2019. Elle indique que les parties ont convenu de séquestrer la somme de 10 000 € au sein de la comptabilité de l'étude notariale lors de la vente, afin de permettre la réalisation de travaux d'étanchéité de la terrasse de l'appartement du dessus. Mme [I] reproche à M. [V] de ne pas avoir réalisé les travaux malgré son engagement.

L'acte de vente du 15 janvier 2019 comporte une clause « NANTISSEMENT – CONVENTION DE SEQUESTRE » en page 7, selon laquelle :
« Les parties conviennent de séquestrer la somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00 €) prélevée sur le prix, à la sûreté de la réalisation des travaux suivant :
Réfection d'étanchéité du sol-terrasse de l'appartement du deuxième étage suivant devis de l'entreprise BET MGT à [Localité 4] pour un montant de 4.000 €Réfection de la gouttière aux droits de la terrasse surplombant le jardin d'hiver de l'appartement venduRestauration de la colonne d'évacuation des eaux usées (devis entreprise ART et HYGIENE pour 694,10 €)Les travaux devront être réalisés dans le délai de SOIXANTE (60) jours des présentes, et au plus tard le 15 mars 2019.
Ces sommes pourront être remises :
Aux entrepreneurs sur présentation des diverses facturesau VENDEUR, directement et hors la présence de l'ACQUEREUR, sur la justification de l'accomplissement de la condition sus-indiquée à la date convenue, cette justification pouvant résulter d'une simple lettre de l'ACQUEREUR,à l'ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit d'Huissier constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le VENDEUR à la date prévue,à la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.Pour sûreté de l'engagement qu'il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de l'ACQUEREUR qui l'accepte, la somme ci-dessus, et ce jusqu'à l'exécution de l'engagement pris ci-dessus. Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l'ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive ».

Il est ainsi établi que M. [V] s'était engagé à procéder aux travaux ci-dessus listés, au plus tard le 15 mars 2019. Or, il ne démontre pas avoir effectué ces travaux.

M. [V] indique tout d'abord être intervenu sur la terrasse afin de remédier aux problématiques listées dans l'acte de vente, ce qui aurait permis de faire cesser les problèmes d'étanchéité de la terrasse, avant que Mme [I] ne l'informe que la verrière située sous la terrasse se dégradait. Toutefois cela ne relève que des affirmations de M. [V], aucune pièce n'est versée aux débats en vue de démontrer un commencement de travaux à cette période.

M. [V] indique ensuite ne pas avoir été en mesure d'intervenir en raison de l'occupation de l'appartement du dessus par deux locataires, qui d'une part refusaient de le laisser entrer compte tenu de la procédure d'expulsion qu'il diligentait à leur encontre, et d'autre part refusaient de quitter les lieux, ne lui permettant pas de mettre en œuvre les travaux litigieux.
Or, les travaux devaient être exécutés avant le 15 mars 2019 et M. [V] ne démontre aucune démarche en ce sens. En outre la procédure d'expulsion qu'il invoque a été introduite à l'égard des deux locataires au cours de l'année 2023. Ce moyen est donc inopérant.

Enfin, M. [V] expose dans ses dernières écritures avoir réalisé les travaux, de sorte que la demande de condamnation sous astreinte formulée par Mme [I] serait désormais sans objet. Il verse aux débats un devis de la Société d'Aménagement & Design daté du 1er avril 2025 pour un prix de 13 200 €, sur lequel sont listés les travaux suivants :
dépose des anciennes balustres en béton sur la terrasse ;fourniture et pose d'enduit sur la poutre autour de la terrasse ;fourniture et pose de nouvelles balustrades en béton avec finition pour bétonnée ;fourniture et pose de cinq poteaux en béton ;fourniture et pose d'enduit sur les balustres, poutre et poteaux ;fourniture et pose de gouttière ;fourniture et pose de deux couches de peintures pour extérieurs.
Ce devis n'est pas signé par M. [V].

Le défendeur produit également une facture de cette même société, datée du 15 avril 2025 pour un coût de 3 850 €, désignant les travaux suivants :
fourniture et pose d'étanchéité en goudron 25 m², deux couches ;fourniture et pose de sortie d'eau 55 mm ;fourniture et pose de chape 25 m² sur 4 cm.
Il sera rappelé que l'obligation de M. [V] porte sur :
la réfection de l'étanchéité du sol-terrasse de l'appartement du deuxième étage ;la réfection de la gouttière aux droits de la terrasse surplombant le jardin d'hiver de l'appartement vendula restauration de la colonne d'évacuation des eaux usées.
Ainsi M. [V] ne démontre pas avoir réalisé les travaux listés dans l'acte de vente et qu'il s'est lui-même engagé à exécuter.

En conséquence, M. [V] sera condamné à effectuer les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse du l'appartement situé au-dessus de celui de Mme [I], travaux listés dans l'acte de vente auquel il est expressément renvoyé. A défaut de complète exécution passé le délai de trois mois après la signification du présent jugement, M. [V] sera redevable envers Mme [I] d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard qui courra durant six mois.

En revanche, les demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires seront rejetées, seul M. [V] ayant pris cet engagement aux termes de l'acte de vente susvisé.


Sur la demande en paiement

Mme [I] entend solliciter la réparation des conséquences de l'inexécution de M. [V], sollicitant la somme de 5 379 € au titre des travaux de réfection de l'intérieur de la véranda, « et plus largement de toute facture qu’elle aura à acquitter pour pallier aux désordres subis ».

Il ne peut être fait droit à une demande non chiffrée, de sorte que M. [V] ne peut être condamné à payer « toute facture ».

S'agissant des travaux de réfection chiffrés, il ressort du rapport d'expertise amiable que des infiltrations d'eau perdurent depuis plusieurs années et que les dommages sont évolutifs, affectant la partie du bien fermée par des fenêtres type véranda.
L'expert rappelle qu'il est nécessaire que M. [V] réalise les travaux d'étanchéité de sa terrasse avant que les travaux d'embellissement du logement de Mme [I] ne puisse être exécutés.

L'acte de vente signé le 15 janvier 2019 entre les parties prévoit que « la réfection de l'intérieur de l'appartement vendu sera supportée exclusivement par l'ACQUEREUR » (page 12). Toutefois les dommages étant évolutifs et M. [V] n'ayant pas exécuté son obligation depuis plus de sept ans, il est évident que les dommages constatés ne correspondent plus aux dommages constatés lors de la vente. Or, il appartient à M. [V] de réparer les conséquences de son inexécution.

Mme [I] verse aux débats un devis d'un montant de 5 379 € en vue de la réfection de la terrasse loggia suite aux infiltrations qui surviennent depuis plusieurs années. Il sera fait droit à cette demande.

En conséquence, M. [V] sera condamné à verser à Mme [I] la somme de 5 379 € au titre des travaux de réfection de la véranda, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, soit le 7 février 2024.


Sur l'exonération des charges de copropriété

Mme [I] demande à être expressément exonérée du paiement des charges de copropriété relatives à la réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement du dessus et à la réparation de ses préjudices.

Toutefois, M. [V] étant seul condamné à ce titre, et en l'absence de condamnation du syndicat des copropriétaires, cette demande est désormais sans objet.


Sur la demande formulée au titre du préjudice moral

Mme [I] sollicite la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral.

Les pièces versées aux débats démontrent l'inertie de M. [V] depuis le 15 janvier 2019, soit depuis plus de sept années, alors même qu'il s'était engagé à réaliser les travaux dans un délai de deux mois.

Les échanges entre les parties démontrent par ailleurs les nombreuses demandes formulées par Mme [I] auprès de M. [V] en vue de l'exécution des travaux et la patience dont elle a fait preuve alors même qu'elle subissait des dommages importants au sein de son logement.

Ces échanges attestent en outre du préjudice moral subi par cette dernière compte tenu de l'évolution des désordres et de la carence du défendeur durant plusieurs années.

En conséquence, M. [V] sera condamné à verser à Mme [I] la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.


Sur la libération de la somme séquestrée

Mme [I] sollicite la libération de la somme de 10 000 € séquestrée auprès de l'office notarial.

L'acte de vente du 15 janvier 2019 prévoit que la somme pourra être remise à l'acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit d'Huissier constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le vendeur à la date prévue.

La non-exécution de l'engagement par le vendeur à la date prévue est incontestable. M. [V] étant condamné à verser à Mme [I] les sommes de 5 379 € et de 3 000 € à titre d'indemnités, soit un total de 8 379 €, la somme séquestrée auprès de l'office notarial sera libérée à son profit à hauteur de 8 379 €. 


Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur les sommes dues par M. [V] seront capitalisés.

Sur les autres demandes


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, M. [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.


Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [V] sera condamné à verser à Mme [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 €.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l'ordonnance du 9 octobre 2025 ayant ordonné la clôture au 19 décembre 2025 ;

FIXE la nouvelle clôture à la date du 23 janvier 2026 ;

CONDAMNE M. [X] [V] à effectuer les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse du l'appartement situé au-dessus de celui de Mme [O] [I], travaux listés dans l'acte de vente auquel il est expressément renvoyé ;

DIT que ces travaux devront intervenir dans un délai maximum de trois mois après la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu'à défaut de complète exécution passé ce délai de trois mois, M. [X] [V] sera redevable envers Mme [O] [I] d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour la demanderesse, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire ;

CONDAMNE M. [X] [V] à verser à Mme [O] [I] :
 la somme de 5 379 € au titre des travaux de réfection de la véranda, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, soit le 7 février 2024 ; la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;
REJETTE les demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice Mme [A] [E] ;

CONSTATE que la demande formulée par Mme [O] [I] aux fins d'exonération des charges relatives aux travaux est sans objet, en l'absence de condamnation du syndicat des copropriétaires ;

ORDONNE la libération, au profit de Mme [O] [I], de la somme séquestrée auprès de l’office notarial SCP DE CARBON [K] à hauteur de 8 379 € correspondant aux indemnités que M. [X] [V] est condamné à verser en raison de la non-exécution de son engagement ;

CONDAMNE M. [X] [V] à verser à Mme [O] [I] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [X] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés


LE GREFFIER LA PRESIDENTE