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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Poitiers, DROIT COMMUN, 23 juin 2026, n° 23/01419

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
À compter du 1er septembre 2016, la SCI KALINO, représentée par Madame [E] [R] en sa qualité d'associée et gérante de la SCI, a consenti à la société [M]’OUEST un bail commercial verbal concernant des parcelles à DISSAY pour l’exploitation par cette dernière d’une activité d’achat, de vente et de réparation de palettes, moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros, sans qu'aucun bail ne soit régularisé par écrit. 
Par une décision du 1er mai 2018, la société [M]’OUEST a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de son associée unique NP AVENIR, laquelle a pris la dénomination de [M]’OUEST, devenue ensuite la SARL OPAL.
Se plaignant de ce que son locataire ne réglait les loyers et la taxe foncière que de manière irrégulière, la SCI KALINO a mis en demeure la SARL OPAL d’exécuter ses obligations, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mai 2022 et notifiée le 20 mai, en vain.
C’est dans ce contexte que, par assignation du 23 mai 2023 remise à personne morale, la SCI KALINO et Madame [E] [R] ont engagé une action en justice contre la SARL OPAL aux fins d'obtenir le paiement des arriérés de loyers et de taxes foncières, la résiliation du bail commercial et l'expulsion de la SARL OPAL. 
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 22 janvier 2026 et l'affaire a été fixée en formation à juge unique à l'audience de plaidoirie du 03 février 2026.
Le 03 février 2026, avis a été donné que le jugement était mis en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 mai 2026, puis au 23 juin 2026 en raison d’une surcharge d’activité du magistrat. 

PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES : 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, la SCI KALINO et Madame [E] [R] demandent au tribunal de : 
«ACTER qu’il est fait sommation à la Société OPAL de communiquer l’ensemble des relevés de banque relatifs au compte courant d’associés ouvert au mois de septembre 2016.
DEBOUTER la Société OPAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO les sommes suivantes :
Principal au 31.01.2023 (solde arriérés de loyers) 8.988,64 eurosPrincipal au 28.02.2022 (arriérés de taxes foncières 2017-2022) 4 203,00 eurosLoyers/indemnités d’occupation postérieurs au 31.01.2023 à raison de 1 200 euros TTC par mois : MÉMOIRETaxes foncières postérieures à l’année 2022 sur présentation des avis transmis à la SCI KALINO, soit :- 969 euros pour l’année 2023,
- 1.055 euros pour l’année 2024
- 1.138 euros pour l’année 2025.
CONDAMNER la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO les intérêts au taux légal depuis le 18 mai 2022,
ORDONNER la capitalisation des intérêts au 18 mai 2023, au 18 mai 2024 et à chaque échéance postérieure jusqu’au parfait règlement,
DIRE ET JUGER que le non-paiement de loyers et des taxes foncières par la société OPAL constitue un manquement grave qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial litigieux. 
En conséquence,
PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial litigieux.
ORDONNER la libération des lieux par la société OPAL et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.
ORDONNER l’expulsion de la société OPAL et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique.
ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais et risques de la société OPAL.
ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.


CONDAMNER la société OPAL à payer à la SCI KALINO la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société OPAL à payer à Madame [R] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société OPAL aux entiers dépens et à rembourser le coût du congé délivré le 28 février 2025 d’un montant de 500 euros,
ORDONNER l’exécution provisoire.»

Pour un plus ample exposé des moyens que la SCI KALINO et Madame [E] [R] apportent au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, ce en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la SARL OPAL demande au tribunal de : 

« Débouter Mme [R] et la SCI KALINO de ses demandes de paiement d’arriéré de loyers, de paiement de la taxe foncière et de sa demande de résiliation du bail commercial.
Très subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de résiliation du bail commercial des demandeurs, écarter l’exécution provisoire de droit.»

Pour un plus ample exposé des moyens que la SARL OPAL apporte au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions, ce en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de communication de pièces

En application des dispositions des articles 9 et 11 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.



En l'espèce, Madame [E] [R] allègue avoir consentie une avance de fonds de 40.000 euros au démarrage de la SARL [M]'OUEST. Or, la production de pièce concernant une éventuelle avance personnelle de Madame [R] n'a aucune incidence sur les sommes restantes dues par la SARL OPAL au titre des loyers. Il est clairement établi que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 8.988,64 euros.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement portant sur les arriérés de loyers

En application des dispositions des articles 1103, 1353 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il y a lieu de constater que les parties s'accordent sur le fait que le bail a commencé à courir en septembre 2016, le loyer s'établissant à la somme de 1.200 euros TTC par mois. 

Les loyers sur la période de septembre 2016 à janvier 2023 représentent ainsi la somme de 92.400 euros (1.200 euros x 77 mois), ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par le preneur. 

S'agissant de l'activité de Madame [E] [R] au sein de la SARL [M]' OUEST, il est établi que dans le cadre de ses fonctions d'employée administrative elle s'occupait de la comptabilité de la société, tel qu'il en résulte des extraits de courriels produits où Madame [R] indique être « comptable de la STE [M]' OUEST » au sein du service « comptabilité », et transférait des éléments comptables à la société CGPEC, expert-comptable. Madame [E] [R] ne conteste d'ailleurs pas avoir été en charge de la comptabilité de la société défenderesse du 2 novembre 2015 au 9 février 2018 en même temps que son activité de gérante de la SCI KALINO. 

La SCI KALINO justifie sa créance par la production d'une mise en demeure en date du 18 mai 2022 d'avoir à régler la somme de 27.000 euros au titre des loyers impayés, d'un décompte actualisé des loyers perçus arrêté au 31 janvier 2023 d'une somme totale de 64.211,36 euros, soit un arriéré de loyers de 28.188,64 euros, dont à déduire la somme de 6.600 euros versée au Trésor public par le preneur ayant servi au recouvrement de sommes dues par le bailleur ainsi que la somme de 12.600 euros réglée par le preneur dans le cadre de la présente instance. Il est constaté que ces sommes sont corroborées par les relevés de comptes de la SCI KALINO du 1er septembre 2016 au 29 mars 2024.

La SARL OPAL conteste la créance alléguée et affirme avoir réglé l'intégralité de sa dette, tout en indiquant que Madame [E] [R], alors en charge de la comptabilité, avait émis plusieurs chèques pour régler différents créanciers, en imputant ces règlements dans la comptabilité de [Localité 1] comme étant des règlements de loyers. 

Il résulte des éléments versés aux débats, et notamment des photocopies des chèques produites par la SARL OPAL et du grands-livres des comptes fournisseurs de la SARL [M]'OUEST qu'au titre de l'année 2016 les chèques n°727, 728, 797, 786, 837, 866, 876, 893 et 897 ont effectivement été émis par le preneur et débité sur son compte. Toutefois, il y a lieu de relever que les sommes de ces chèques ne correspondent pas au montant mensuel du loyer, que les sommes sont intitulées « impôts et taxes » aussi bien sur le grand livre des comptes que sur le talon des chèques et que l'ordre renseigné est soit le Trésor public soit Madame [E] [R]. Ils ne peuvent donc pas être imputés au paiement des loyers dues à la SCI KALINO. 

Ainsi, la SARL OPAL ne démontre pas avoir réglé l'ensemble des loyers au titre de l'année de 2016. 

S'agissant de l'année 2018, au regard du grand livre des comptes et des chèques produits par le preneur, il ne peut être pris en compte au titre des loyers que les chèques libellés « loyer » et comportant explicitement la mention « payé aux impôt / impôts » à l'ordre du Trésor public, soit les sept chèques visés dans l'attestation d'encaissement des Finances publics d'une somme totale de 6.600 euros. En outre, les chèques n°1697 et 1883 ne constituent pas des règlements au titre des loyers, l'ordre indiqué n’étant pas la SCI KALINO. Il n'est donc démontré aucun autre règlement au titre des loyers pour l'année 2018. 

Concernant le chèque n°1951 émis le 4 avril 2019 d'un montant de 1.200 euros, il a été encaissé par le bailleur le 16 avril 2019 et a été pris en compte dans le calcul des sommes versés par le preneur au titre des loyers, tel qu'il en ressort du grand livre des comptes de la SARL [M]'OUEST, des bilans comptables de la SCI KALINO et du dernier décompte actualisé.

Enfin, en ce qui concerne l'avis à tiers détenteur délivré du 23 avril 2018 pour la somme de 5.252,59 euros, aucun des éléments comptables produits par le preneur ne fait état du règlement d'une telle somme en lieu et place du bailleur. 

Ainsi, la SARL OPAL ne rapporte pas la preuve du règlement intégral des loyers et ne justifie pas que les paiements effectués à d'autres créanciers s'imputaient sur des loyers dus au bailleur. 

Dès lors, il est établi qu'au titre des loyers, le preneur n'a versé que 64.211,36 euros sur les 92.400 euros dus, l'arriéré locatif s'élevant ainsi à la somme de 8.988,64 euros, déduction faite des 6.600 euros versé au Trésor public entre le 7 mars 2018 et le 12 septembre 2018, et des 12.600 euros versés sur le compte CARPA. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL OPAL à verser à la SCI KALINO la somme de 8.988,64 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 janvier 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure par la SARL OPAL, soit le 20 mai 2022 selon le cachet de la poste, ceci en application des dispositions de l’article 668 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement portant la taxe foncière 

L'article 1109 du Code civil dispose que le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression. 

Il est constant qu'en présence d'un bail verbal, il y a lieu de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière. 

En l'espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 7 365 euros au titre de l'arriéré de taxes foncières sur les années 2017 à 2025 en faisant valoir qu'elle a facturé depuis 2017 un tiers du montant des taxes foncières. Le bailleur entend justifier sa demande par la production d'un projet de bail. 

Cependant, il ne s’agit que d’un projet de bail, qui n’est ni signé ni daté et cela ne peut donc suffire à établir la preuve de l’existence d’un accord entre les parties. 

De même, les pièces comptables produites par chacune des parties ne permettent pas d'établir que la SARL [M]'OUEST devait régler entre les mains du bailleur une partie de la taxe foncière. Le fait que la SARL [M]'OUEST ait réglé des sommes relatives aux impôts et taxes en 2016, ne permet pas de déterminer l'existence d'un accord entre le bailleur et le preneur pour le paiement par le preneur de la taxe foncière à compter de 2017.


Ainsi, le bailleur ne justifie pas de la créance qu'il allègue. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI KALINO et Madame [E] [R] à ce titre. 

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial 

L'article 1728 du Code civil, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de respecter les obligations particulières contractées, ainsi des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'article 1224 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Au regard des développements précédents, la SARL OPAL a de manière répétée manqué à son obligation de payer les loyers, constituant ainsi un manquement grave à l'une de ses obligations principales en qualité de preneur et locataire d’un bail commercial.

Au surplus, il convient de souligner, que le bailleur justifie de la délivrance le 28 février 2025 d'un congé au 31 août 2025 avec refus de renouvellement, contre le paiement d'une indemnité d'éviction, conformément aux dispositions de l'article L145-14 du code de commerce.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI KALINO et de prononcer la résiliation du bail à compter du 31 août 2025 au regard du congé délivré et non contesté.

Sur la demande d'expulsion

En application des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, le bail commercial étant résilié, la SARL OPAL désormais établie sans droit ni titre dans les locaux appartenant à la SCI KALINO. 

Son expulsion sera ainsi ordonnée, ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de toutes ses affaires, au besoin consigné par le commissaire de justice aux frais de l’occupant.


Étant précisé que conformément à l'article L145-28 du code de commerce, la SARL OPAL est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1.200 euros TTC, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés. 

Il n'y a pas lieu d'assortir cette décision d'une astreinte. 

Sur les autres demandes et les frais du procès

Sur la capitalisation des intérêts 
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts des sommes déjà échues pour une année entière. 

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SARL OPAL qui succombe in fine, supportera, les dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé délivré le 28 février 2025 d'un montant de 500 euros.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SARL OPAL, condamnée au paiement des dépens de l’instance, sera condamnée à verser la somme de 500 euros chacune à la SCI KALINO et Madame [E] [R].

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La SARL OPAL demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui aurait selon elle des conséquences excessives et manifestement disproportionnées au regard de l’expulsion ordonnée, qui serait quasiment irréversible au regard des délais d’audiencement de la cour d’appel, et de l’éventuelle réformation de la décision par la cour d’appel.

Il convient de relever que les demandeurs conviennent dans leurs dernières écritures que le preneur a repris le paiement des loyers depuis février 2023 et qu’il n’y a plus d’impayés depuis lors.

La SCI KALINO a délivré un congé à la SARL OPAL en contrepartie du paiement d’une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce. Aucun des éléments versés au débat ne permet d’établir que cette indemnité a été versée au locataire, en sorte qu’il a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement intégral, en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation intégrale. 

Il convient également que rappeler qu’une fois le paiement de l’indemnité d’éviction effectué, le locataire doit restituer les lieux et remettre les clés dans les trois mois suivant le paiement sous peine de pénalités de retard conformément aux dispositions de l’article 145-29 du code de commerce.

Il est donc établi que le locataire dispose d’un délai suffisant pour quitter les lieux une fois l’indemnité d’éviction payée. Le caractère grave de la résiliation judiciaire, tout comme les délais d’audiencement en cas d’appel ne rendent pas pour autant le prononcé de l’exécution provisoire incompatible avec l’objet du litige et les circonstances de l’espèce. Au demeurant, la SARL OPAL n’apporte la preuve d’aucun élément pour établir le caractère excessif et manifestement disproportionné des conséquences pour elle du prononcé de l’exécution provisoire.

La SARL OPAL sera donc déboutée de sa demande, et il sera rappelé l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de communication de pièces de Madame [E] [R] et de la SCI KALINO ;

CONDAMNE la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO la somme de 8.988,64 euros TTC au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 janvier 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 20 mai 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 20 mai 2022 ; 

REJETTE la demande de paiement des taxes foncières de Madame [E] [R] et de la SCI KALINO ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial à compter du 31 août 2025 ; 

CONDAMNE la SARL OPAL à restituer les lieux et remettre les clés après établissement d’un état des lieux de sortie, et passé le délai légal, ordonne l’expulsion et de celle de tout occupant de son fait par les voies légales avec l'assistance de tout commissaire de justice du choix des demandeurs qui pourra recueillir l'assistance de la force publique ;

ORDONNE, passé le délai légal, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble-meuble du choix du commissaire de justice commis, et ce aux frais, risques et périls de la SARL OPAL en garantie des réparations locatives et indemnités d'occupation qui pourraient être dues ;

REJETTE la demande d'astreinte de Madame [E] [R] et de la SCI KALINO ;

CONDAMNE la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO la somme de 1.200 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ; 

DIT que les sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la signification du présent jugement et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité;

CONDAMNE la SARL OPAL aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 28 février 2025 d'un montant de 500 euros ;

CONDAMNE la SARL OPAL à verser à la SCI KALINO et à Madame [E] [R] la somme de 500 euros à chacune d’entre elles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SARL OPAL de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Le Greffier Le Président
Texte intégral
MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 23/01419 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GAL6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2026



DEMANDERESSES : 

S.C.I. KALINO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS, 

Madame [E] [R]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS,


DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. OPAL 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
- Me PILON
- Me MISSEREY

Copie exécutoire à :
- Me PILON






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nathan BASUYAU, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 Février 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
À compter du 1er septembre 2016, la SCI KALINO, représentée par Madame [E] [R] en sa qualité d'associée et gérante de la SCI, a consenti à la société [M]’OUEST un bail commercial verbal concernant des parcelles à DISSAY pour l’exploitation par cette dernière d’une activité d’achat, de vente et de réparation de palettes, moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros, sans qu'aucun bail ne soit régularisé par écrit. 
Par une décision du 1er mai 2018, la société [M]’OUEST a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de son associée unique NP AVENIR, laquelle a pris la dénomination de [M]’OUEST, devenue ensuite la SARL OPAL.
Se plaignant de ce que son locataire ne réglait les loyers et la taxe foncière que de manière irrégulière, la SCI KALINO a mis en demeure la SARL OPAL d’exécuter ses obligations, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mai 2022 et notifiée le 20 mai, en vain.
C’est dans ce contexte que, par assignation du 23 mai 2023 remise à personne morale, la SCI KALINO et Madame [E] [R] ont engagé une action en justice contre la SARL OPAL aux fins d'obtenir le paiement des arriérés de loyers et de taxes foncières, la résiliation du bail commercial et l'expulsion de la SARL OPAL. 
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 22 janvier 2026 et l'affaire a été fixée en formation à juge unique à l'audience de plaidoirie du 03 février 2026.
Le 03 février 2026, avis a été donné que le jugement était mis en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 mai 2026, puis au 23 juin 2026 en raison d’une surcharge d’activité du magistrat. 

PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES : 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, la SCI KALINO et Madame [E] [R] demandent au tribunal de : 
«ACTER qu’il est fait sommation à la Société OPAL de communiquer l’ensemble des relevés de banque relatifs au compte courant d’associés ouvert au mois de septembre 2016.
DEBOUTER la Société OPAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO les sommes suivantes :
Principal au 31.01.2023 (solde arriérés de loyers) 8.988,64 eurosPrincipal au 28.02.2022 (arriérés de taxes foncières 2017-2022) 4 203,00 eurosLoyers/indemnités d’occupation postérieurs au 31.01.2023 à raison de 1 200 euros TTC par mois : MÉMOIRETaxes foncières postérieures à l’année 2022 sur présentation des avis transmis à la SCI KALINO, soit :- 969 euros pour l’année 2023,
- 1.055 euros pour l’année 2024
- 1.138 euros pour l’année 2025.
CONDAMNER la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO les intérêts au taux légal depuis le 18 mai 2022,
ORDONNER la capitalisation des intérêts au 18 mai 2023, au 18 mai 2024 et à chaque échéance postérieure jusqu’au parfait règlement,
DIRE ET JUGER que le non-paiement de loyers et des taxes foncières par la société OPAL constitue un manquement grave qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial litigieux. 
En conséquence,
PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial litigieux.
ORDONNER la libération des lieux par la société OPAL et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.
ORDONNER l’expulsion de la société OPAL et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique.
ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais et risques de la société OPAL.
ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.


CONDAMNER la société OPAL à payer à la SCI KALINO la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société OPAL à payer à Madame [R] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société OPAL aux entiers dépens et à rembourser le coût du congé délivré le 28 février 2025 d’un montant de 500 euros,
ORDONNER l’exécution provisoire.»

Pour un plus ample exposé des moyens que la SCI KALINO et Madame [E] [R] apportent au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, ce en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la SARL OPAL demande au tribunal de : 

« Débouter Mme [R] et la SCI KALINO de ses demandes de paiement d’arriéré de loyers, de paiement de la taxe foncière et de sa demande de résiliation du bail commercial.
Très subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de résiliation du bail commercial des demandeurs, écarter l’exécution provisoire de droit.»

Pour un plus ample exposé des moyens que la SARL OPAL apporte au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions, ce en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de communication de pièces

En application des dispositions des articles 9 et 11 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.



En l'espèce, Madame [E] [R] allègue avoir consentie une avance de fonds de 40.000 euros au démarrage de la SARL [M]'OUEST. Or, la production de pièce concernant une éventuelle avance personnelle de Madame [R] n'a aucune incidence sur les sommes restantes dues par la SARL OPAL au titre des loyers. Il est clairement établi que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 8.988,64 euros.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement portant sur les arriérés de loyers

En application des dispositions des articles 1103, 1353 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il y a lieu de constater que les parties s'accordent sur le fait que le bail a commencé à courir en septembre 2016, le loyer s'établissant à la somme de 1.200 euros TTC par mois. 

Les loyers sur la période de septembre 2016 à janvier 2023 représentent ainsi la somme de 92.400 euros (1.200 euros x 77 mois), ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par le preneur. 

S'agissant de l'activité de Madame [E] [R] au sein de la SARL [M]' OUEST, il est établi que dans le cadre de ses fonctions d'employée administrative elle s'occupait de la comptabilité de la société, tel qu'il en résulte des extraits de courriels produits où Madame [R] indique être « comptable de la STE [M]' OUEST » au sein du service « comptabilité », et transférait des éléments comptables à la société CGPEC, expert-comptable. Madame [E] [R] ne conteste d'ailleurs pas avoir été en charge de la comptabilité de la société défenderesse du 2 novembre 2015 au 9 février 2018 en même temps que son activité de gérante de la SCI KALINO. 

La SCI KALINO justifie sa créance par la production d'une mise en demeure en date du 18 mai 2022 d'avoir à régler la somme de 27.000 euros au titre des loyers impayés, d'un décompte actualisé des loyers perçus arrêté au 31 janvier 2023 d'une somme totale de 64.211,36 euros, soit un arriéré de loyers de 28.188,64 euros, dont à déduire la somme de 6.600 euros versée au Trésor public par le preneur ayant servi au recouvrement de sommes dues par le bailleur ainsi que la somme de 12.600 euros réglée par le preneur dans le cadre de la présente instance. Il est constaté que ces sommes sont corroborées par les relevés de comptes de la SCI KALINO du 1er septembre 2016 au 29 mars 2024.

La SARL OPAL conteste la créance alléguée et affirme avoir réglé l'intégralité de sa dette, tout en indiquant que Madame [E] [R], alors en charge de la comptabilité, avait émis plusieurs chèques pour régler différents créanciers, en imputant ces règlements dans la comptabilité de [Localité 1] comme étant des règlements de loyers. 

Il résulte des éléments versés aux débats, et notamment des photocopies des chèques produites par la SARL OPAL et du grands-livres des comptes fournisseurs de la SARL [M]'OUEST qu'au titre de l'année 2016 les chèques n°727, 728, 797, 786, 837, 866, 876, 893 et 897 ont effectivement été émis par le preneur et débité sur son compte. Toutefois, il y a lieu de relever que les sommes de ces chèques ne correspondent pas au montant mensuel du loyer, que les sommes sont intitulées « impôts et taxes » aussi bien sur le grand livre des comptes que sur le talon des chèques et que l'ordre renseigné est soit le Trésor public soit Madame [E] [R]. Ils ne peuvent donc pas être imputés au paiement des loyers dues à la SCI KALINO. 

Ainsi, la SARL OPAL ne démontre pas avoir réglé l'ensemble des loyers au titre de l'année de 2016. 

S'agissant de l'année 2018, au regard du grand livre des comptes et des chèques produits par le preneur, il ne peut être pris en compte au titre des loyers que les chèques libellés « loyer » et comportant explicitement la mention « payé aux impôt / impôts » à l'ordre du Trésor public, soit les sept chèques visés dans l'attestation d'encaissement des Finances publics d'une somme totale de 6.600 euros. En outre, les chèques n°1697 et 1883 ne constituent pas des règlements au titre des loyers, l'ordre indiqué n’étant pas la SCI KALINO. Il n'est donc démontré aucun autre règlement au titre des loyers pour l'année 2018. 

Concernant le chèque n°1951 émis le 4 avril 2019 d'un montant de 1.200 euros, il a été encaissé par le bailleur le 16 avril 2019 et a été pris en compte dans le calcul des sommes versés par le preneur au titre des loyers, tel qu'il en ressort du grand livre des comptes de la SARL [M]'OUEST, des bilans comptables de la SCI KALINO et du dernier décompte actualisé.

Enfin, en ce qui concerne l'avis à tiers détenteur délivré du 23 avril 2018 pour la somme de 5.252,59 euros, aucun des éléments comptables produits par le preneur ne fait état du règlement d'une telle somme en lieu et place du bailleur. 

Ainsi, la SARL OPAL ne rapporte pas la preuve du règlement intégral des loyers et ne justifie pas que les paiements effectués à d'autres créanciers s'imputaient sur des loyers dus au bailleur. 

Dès lors, il est établi qu'au titre des loyers, le preneur n'a versé que 64.211,36 euros sur les 92.400 euros dus, l'arriéré locatif s'élevant ainsi à la somme de 8.988,64 euros, déduction faite des 6.600 euros versé au Trésor public entre le 7 mars 2018 et le 12 septembre 2018, et des 12.600 euros versés sur le compte CARPA. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL OPAL à verser à la SCI KALINO la somme de 8.988,64 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 janvier 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure par la SARL OPAL, soit le 20 mai 2022 selon le cachet de la poste, ceci en application des dispositions de l’article 668 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement portant la taxe foncière 

L'article 1109 du Code civil dispose que le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression. 

Il est constant qu'en présence d'un bail verbal, il y a lieu de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière. 

En l'espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 7 365 euros au titre de l'arriéré de taxes foncières sur les années 2017 à 2025 en faisant valoir qu'elle a facturé depuis 2017 un tiers du montant des taxes foncières. Le bailleur entend justifier sa demande par la production d'un projet de bail. 

Cependant, il ne s’agit que d’un projet de bail, qui n’est ni signé ni daté et cela ne peut donc suffire à établir la preuve de l’existence d’un accord entre les parties. 

De même, les pièces comptables produites par chacune des parties ne permettent pas d'établir que la SARL [M]'OUEST devait régler entre les mains du bailleur une partie de la taxe foncière. Le fait que la SARL [M]'OUEST ait réglé des sommes relatives aux impôts et taxes en 2016, ne permet pas de déterminer l'existence d'un accord entre le bailleur et le preneur pour le paiement par le preneur de la taxe foncière à compter de 2017.


Ainsi, le bailleur ne justifie pas de la créance qu'il allègue. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI KALINO et Madame [E] [R] à ce titre. 

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial 

L'article 1728 du Code civil, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de respecter les obligations particulières contractées, ainsi des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'article 1224 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Au regard des développements précédents, la SARL OPAL a de manière répétée manqué à son obligation de payer les loyers, constituant ainsi un manquement grave à l'une de ses obligations principales en qualité de preneur et locataire d’un bail commercial.

Au surplus, il convient de souligner, que le bailleur justifie de la délivrance le 28 février 2025 d'un congé au 31 août 2025 avec refus de renouvellement, contre le paiement d'une indemnité d'éviction, conformément aux dispositions de l'article L145-14 du code de commerce.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI KALINO et de prononcer la résiliation du bail à compter du 31 août 2025 au regard du congé délivré et non contesté.

Sur la demande d'expulsion

En application des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, le bail commercial étant résilié, la SARL OPAL désormais établie sans droit ni titre dans les locaux appartenant à la SCI KALINO. 

Son expulsion sera ainsi ordonnée, ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de toutes ses affaires, au besoin consigné par le commissaire de justice aux frais de l’occupant.


Étant précisé que conformément à l'article L145-28 du code de commerce, la SARL OPAL est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1.200 euros TTC, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés. 

Il n'y a pas lieu d'assortir cette décision d'une astreinte. 

Sur les autres demandes et les frais du procès

Sur la capitalisation des intérêts 
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts des sommes déjà échues pour une année entière. 

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SARL OPAL qui succombe in fine, supportera, les dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé délivré le 28 février 2025 d'un montant de 500 euros.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SARL OPAL, condamnée au paiement des dépens de l’instance, sera condamnée à verser la somme de 500 euros chacune à la SCI KALINO et Madame [E] [R].

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La SARL OPAL demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui aurait selon elle des conséquences excessives et manifestement disproportionnées au regard de l’expulsion ordonnée, qui serait quasiment irréversible au regard des délais d’audiencement de la cour d’appel, et de l’éventuelle réformation de la décision par la cour d’appel.

Il convient de relever que les demandeurs conviennent dans leurs dernières écritures que le preneur a repris le paiement des loyers depuis février 2023 et qu’il n’y a plus d’impayés depuis lors.

La SCI KALINO a délivré un congé à la SARL OPAL en contrepartie du paiement d’une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce. Aucun des éléments versés au débat ne permet d’établir que cette indemnité a été versée au locataire, en sorte qu’il a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement intégral, en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation intégrale. 

Il convient également que rappeler qu’une fois le paiement de l’indemnité d’éviction effectué, le locataire doit restituer les lieux et remettre les clés dans les trois mois suivant le paiement sous peine de pénalités de retard conformément aux dispositions de l’article 145-29 du code de commerce.

Il est donc établi que le locataire dispose d’un délai suffisant pour quitter les lieux une fois l’indemnité d’éviction payée. Le caractère grave de la résiliation judiciaire, tout comme les délais d’audiencement en cas d’appel ne rendent pas pour autant le prononcé de l’exécution provisoire incompatible avec l’objet du litige et les circonstances de l’espèce. Au demeurant, la SARL OPAL n’apporte la preuve d’aucun élément pour établir le caractère excessif et manifestement disproportionné des conséquences pour elle du prononcé de l’exécution provisoire.

La SARL OPAL sera donc déboutée de sa demande, et il sera rappelé l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de communication de pièces de Madame [E] [R] et de la SCI KALINO ;

CONDAMNE la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO la somme de 8.988,64 euros TTC au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 janvier 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 20 mai 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 20 mai 2022 ; 

REJETTE la demande de paiement des taxes foncières de Madame [E] [R] et de la SCI KALINO ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial à compter du 31 août 2025 ; 

CONDAMNE la SARL OPAL à restituer les lieux et remettre les clés après établissement d’un état des lieux de sortie, et passé le délai légal, ordonne l’expulsion et de celle de tout occupant de son fait par les voies légales avec l'assistance de tout commissaire de justice du choix des demandeurs qui pourra recueillir l'assistance de la force publique ;

ORDONNE, passé le délai légal, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble-meuble du choix du commissaire de justice commis, et ce aux frais, risques et périls de la SARL OPAL en garantie des réparations locatives et indemnités d'occupation qui pourraient être dues ;

REJETTE la demande d'astreinte de Madame [E] [R] et de la SCI KALINO ;

CONDAMNE la SARL OPAL à payer à la SCI KALINO la somme de 1.200 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ; 

DIT que les sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la signification du présent jugement et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité;

CONDAMNE la SARL OPAL aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 28 février 2025 d'un montant de 500 euros ;

CONDAMNE la SARL OPAL à verser à la SCI KALINO et à Madame [E] [R] la somme de 500 euros à chacune d’entre elles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SARL OPAL de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 11, code de commerce L145-28, code de procedure civile 668, code civil 1109, code de commerce 145-29, code de procedure civile 816, code de commerce L145-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-23T21:25:41.869Z.