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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dunkerque, 1ère Chambre, 23 juin 2026, n° 23/00164

Renvoi à la mise en étatContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mars 2014, la SCI KICOU a acquis auprès de la SAS GEMFI un bien immobilier à construire sur le territoire de la commune de Courcouronnes (91) moyennant le prix de 2.580.000,29 euros toutes taxes comprises. 

Le 18 décembre 2014, des réserves ont été exprimées auprès des différents entrepreneurs par la SAS GICRAM, contractant général de l’opération. 

Le 09 janvier 2015, un procès-verbal de livraison comprenant un état des lieux et reprenant les réserves a été signé entre la SAS GEMFI et la SCI KICOU. Les clés du bâtiment ont été confiées à l’acquéreur. 

Le 18 mars 2016, la SAS GEMFI a établi une facture n°160302 pour un montant hors taxe de 43.000,00 euros (51.600,00 euros TTC) correspondant à 2% du prix de vente. 

Le 30 novembre 2020, la SAS GICRAM a émis des certificats de levées de réserves pour l’ensemble des lots concernés. 

Par courrier du 22 décembre 2020, la SAS GEMFI a sollicité de l’acquéreur le règlement de la facture du 18 mars 2016. 

Par acte d’huissier du 18 mai 2022, la SCI KICOU a été mise en demeure de payer la somme de 55.312,11 euros correspondant à la facture du 18 mars 2016, aux intérêts échus et au coût de l’acte. 

*

Par acte introductif d’instance en date du 13 janvier 2023, la SAS GEMFI a saisi le Tribunal judiciaire de DUNKERQUE aux fins de : 
- Condamner la société KICOU à verser à la SAS GEMFI la somme de 51.600,00 euros au titre de la facture impayée n°160302 du 18 mars 2016, conformément aux stipulations du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mars 2014 ; 
- Condamner la société KICOU à payer à la SAS GEMFI la somme de 12.384,00 euros, quitte à parfaire, au titre des intérêts de retard, conformément aux stipulations du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mars 2014 ; 
- Condamner la société KICOU à payer à la SAS GEMFI la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

*

Par conclusions d’incident notifiées électroniquement le 15 septembre 2025, la SAS GEMFI sollicite du Juge de la mise en état de : 
A titre principal, 
- Rejeter comme infondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SAS GEMFI; 
- Rejeter comme infondée la demande de la SCI KICOU tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise ; 
- Rejeter comme infondée la demande de la SCI KICOU tendant à la condamnation de la SAS GEMFI au paiement d’une provision à hauteur de 10.000,00 euros ; 
- Rejeter comme infondée la demande de la SCI KICOU tendant à la condamnation de la SAS GEMFI au paiement d’une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’incident ; 
A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise de la SCI KICOU : 
- Désigner, pour y procéder, tel Expert qu’il plaira au Juge de la mise en état ; 
- Donner pour mission à l’Expert de : 
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ; 
- se rendre sur les lieux de l’ouvrage, après y avoir convoqué les parties ; 
- examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ; 
- préciser la date de la réception, indiquer les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués, préciser, parmi les désordres malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, lesquels étaient apparents à cette date ; 
- préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestation, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux) ; 
- préciser de façon motivée si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ; 
- dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, de dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert ; 
- dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement ; 
- donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables -à la conception, - à un défaut de direction ou de surveillance, - à l’exécution, - aux conditions d’utilisation ou d’entretien, - à une cause extérieure et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ; 
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer le coût de ces travaux ; 
- Prévoir que les mesures d’expertise devront être réalisées au contradictoire de la société GICRAM, contractant général, des sous-traitants en charge de la construction litigieuse et de leur assureur respectif ; 
- Fixer la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert qui devra être consigné par la SCI KICOU; 
- Réserver les dépens ; 
- Débouter la SCI KICOU du surplus de ses demandes. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Le contrat de vente prévoit que la facture émise le 18 mars 2016 ne serait due qu’à compter de la levée des réserves, soit le 30 novembre 2020. La facture du 18 mars 2016 correspond au pourcentage du prix de vente dû à la levée des réserves. De plus, une personne morale ne saurait être qualifiée de consommateur au sens du code de la consommation puisque le contrat litigieux a été conclu à des fins professionnelles entre les parties. La SCI KICOU a acquis l’immeuble en vue de sa location. Dès lors, le délai de droit commun de 5 ans est applicable et l’action en paiement est recevable. S’agissant de l’expertise judiciaire, la SAS GEMFI fait valoir que l’opportunité de la mesure est contestable compte tenu que la SCI KICOU a fait réaliser des travaux de reprise de la voirie en cours d’instance, ce qui vient altérer la capacité de l’Expert à mener à bien sa mission. Enfin, s’agissant de la provision, la SAS GEMFI fait valoir que la SCI KICOU ne peut pas à la fois demander une mesure d’expertise aux fins de déterminer l’origine des désordres et tenter de rapporter la preuve d’une hypothétique responsabilité de la SAS GEMFI et solliciter une provision au motif que l’obligation de faire exécuter les travaux ne serait pas sérieusement contestable. La SCI KICOU ne démontre pas que l’état de détérioration de la voirie serait en relation directe et certaine avec un manquement de la SAS GEMFI ou l’un de ses sous-traitants en charge des travaux. 

*

Par dernières conclusions d’incident notifiées électroniquement le 14 novembre 2025, la SCI KICOU sollicite du Juge de la mise en état de : 
- Déclarer recevable et bien fondée la fin de non-recevoir soulevée par la SCI KICOU; 
- Dire et juger prescrite la demande de paiement formulée par la SAS GEMFI et, a fortiori, sa demande de paiement d’intérêts de retard , 
- Débouter, en conséquence, la SAS GEMFI de l’ensemble de ses demandes ; 
- Désigner tel Expert qu’il plaira au juge de la mise en état avec mission : 
- de se rendre sur l’ensemble immobilier vendu par la SAS GEMFI à la SCI KICOU en état futur d’achèvement ; 
- de décrire les désordres affectant notamment la chaussée, les aires de stationnement et le parking livrés ; 
- de dire si les conditions de réalisation et de reprises de telles aires étaient alors compatibles avec la future utilisation de ces parkings par la société [V]; 
- de rechercher la ou les causes des désordres constatés notamment au vue des constats d’huissiers et photographies produites, après avoir éventuellement entendu contradictoirement les responsables et/ou salariés de la société locataire [V]; 
- de donner son avis sur l’opportunité et le montant des travaux réalisés par la société EUROVIA ainsi que sur les préjudices éventuellement subis ;
- puis du tout dresser rapport pour permettre ultérieurement au Tribunal judiciaire de statuer sur la demande reconventionnelle d’ores et déjà formulée par la SCI KICOU à l’encontre de la SAS GEMFI dans ses conclusions au fond notifiées en vue de l’audience du 04 septembre 2023 en remboursement des travaux de réparation des désordres ; 
- Condamner la SAS GEMFI à payer à la SCI KICOU : 
- d’une part, une provision de 10.000,00 euros sur le montant des travaux de réparation des désordres ; 
- d’autre part, la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- La condamner aux entiers dépens de l’incident. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’aucun procès-verbal de réception contradictoire entre le vendeur et l’acquéreur n’a été établi le 30 novembre 2020 mais un certificat de levée de réserves à l’insu même du maître de l’ouvrage, la SCI KICOU. Ce certificat lui est donc inopposable. De plus, ce certificat a été signé par l’entreprise URANO alors même que celle-ci était défaillante. La SCI KICOU soutient que la SAS GEMFI a reconnu que la levée des réserves était intervenue le 18 mars 2016 marquant le point de départ du délai de prescription. La SAS GEMFI a facturé le 18 mars 2016 au regard de l’expiration du délai de garanti de parfait achèvement visée dans la facture et parce qu’elle considérait que la levée des réserves était intervenue et/ou que la somme réclamée était due immédiatement. La SCI KICOU revendique le statut de consommateur et considère que le délai de prescription de 2 ans est applicable. S’agissant de la demande d’expertise, la SCI KICOU fait valoir qu’elle avait émis des réserves notamment sur la qualité de la voirie lors du procès-verbal de livraison du 09 janvier 2015. Elle a fait constater à plusieurs reprises des désordres. Elle a fait réaliser des travaux pour remédier aux désordres liés à la mauvaise qualité du revêtement. La SCI KICOU s’estime bien fondée à agir directement contre la SAS GEMFI sur la base des dispositions combinées de l’article 1646-1 du code civile et de l’article L261-6 du code de la construction et de l’habitation. 

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 07 avril 2026. 
La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la prescription 

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ». 

En l’espèce, les parties ne s’entendent ni sur le délai de prescription applicable ni sur le point de départ de celui-ci. 

- Sur le délai de prescription applicable

Il ressort de l’article 2224 du code civil que : “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.”

En application de l’article L218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Or, il ressort du contrat de vente du 25 mars 2014 que la SCI KICOU a acquis l’immeuble en vue de sa location par la société [V]. 

De plus, il ressort des statuts de la SCI KICOU que son objet social repose sur l’acquisition de cet immeuble pour le louer. 

Ainsi, la SCI KICOU a contracté pour les besoins de son activité, de sorte qu’elle revêt la qualité de professionnel et non celle de consommaeteur. Dès lors, le délai de prescription biennale relatif aux rapports entre un professionnel et un consommateur n’est pas applicable en l’espèce. 

Par conséquent, seul le délai de prescription de 5 ans de l’article 2224 du code civil est applicable. 

- Sur le point de départ du délai de prescription 

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du contrat de vente conclu entre les parties le 25 mars 2014 que le solde du prix de vente serait réglé comme suit : 
“ B - PARTIE PAYABLE A [Localité 3] : 
La somme de 1.677.000,19 euros TTC, formant le solde du prix est stipulée payable de la manière suivante : 
a) Sur factures mensuelles correspondant aux travaux accompagnées des situations de travaux... 60% du prix ; 
b) A la livraison ... 2% du prix ; 
c) A la levée des réserves définies et précisées sur le procès-verbal de réception établi contradictoirement entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR ... 2% du prix ; 
d) Cinq jours francs après la production de l’attestation de non contestation de conformité ... 1% du prix. 
Le tout à majorer de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement.”





Le 18 mars 2016, la SAS GEMFI a émis une facture (n°160302) correspondant à 2% du prix de vente : “suivant Vente en Etat Futur d’Achèvement en date du 25/03/2014 pour un montant HT de 2.150.000,24 euros à la levée des réserves définies et précisées sur le procès-verbal de réception établie contradictoirement entre le vendeur et l’acquéreur : 2% (fin de garantie de parfait achèvement). En votre amiable règlement selon contrat”. 

Il résulte du contrat de vente que le paiement des 2% du prix de vente est conditionné à la levée des réserves. Le paiement de la facture adressée à la SCI KICOU correspondant à 2% du prix de vente est donc conditionné à la levée des réserves. 

Le 30 novembre 2020, la SAS GICRAM, contractant général de l’opération, a émis plusieurs certificats de levées de réserves pour l’ensemble des lots concernés. 

Dès lors, le 30 novembre 2020 est la date de levée des réserves. 

Or, le point de départ du délai de prescription est fixé au jour d’exigibilité de la créance, à savoir le jour de la levée des réserves. 

De plus, la SAS GEMFI a mis en demeure la SCI KICOU de règler la facture du 18 mars 2016 postérieurement à la levée des réserves, ce qui montre que le paiement de la facture du 18 mars 2016 correspondant à 2% du prix de vente n’était pas exigible avant le 30 novembre 2020. 

Par conséquent, le délai de prescription de l’action en paiement de la SAS GEMFI commence à courir à compter du 30 novembre 2020 et obéit au délai de prescription quinquennal. 

Puisque la SAS GEMFI a assigné la SCI KICOU le 13 janvier 2023, soit avant l’expiration du délai quinquennal, son action en paiement n’est pas prescrite. 



Sur l’expertise judiciaire 
L’article 789 du code de procédure civile précise que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; ». 
L'appréciation du motif légitime de nature à justifier l'organisation d'une mesure d'instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l'action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l'échec.
En l’espèce, la SCI KICOU sollicite la désignation d’un expert afin de décrire les désordres allégués concernant la chaussée, les aires de stationnement et le parking livrés, de rechercher les responsables et de donner son avis sur les travaux réalisés par la société EUROVIA. 

Or, il convient de rappeler que la présente instance a pour objet le paiement d’une facture. 

Dans ses présentes conclusions d’incident du 14 novembre 2025, la SCI KICOU souhaite se prévaloir de l’article 1792 du code civil, ce qui n’est pas l’objet du présent litige. 



De plus, la SCI KICOU prétend “être fondée à agir directement contre la SAS GEMFI sur la base des dispositions combinées de l’article 1646-1 du code civil et de l’article L261-6 du code de la construction et de l’habitation”. 

Une expertise judiciaire ne peut être ordonnée par le juge de la mise en état en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
Par conséquent, la SCI KICOU ne démontre pas qu’elle a un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un Expert dans le cadre de la présente instance.

Sur la provision 

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; (…) ». 
En l’espèce, la SCI KICOU sollicite une provision de 10.000,00 euros à valoir sur les travaux réalisés par la société EUROVIA en vue d’assurer la sécurité de son locataire, la société [V], concernant les désordres invoqués. 

Or, la SCI KICOU ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de la part de la SAS GEMFI à payer lesdits travaux d’autant que l’expertise judiciaire sollicitée visait à rechercher l’imputabilité des désordres invoqués. 

Par conséquent, la SCI KICOU est déboutée de sa demande. 


Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : 

Les dépens liés au présent incident sont réservés et suivront le sort de ceux de l’instance au fond. 

Il y a lieu de rejeter la demande de la SCI KICOU, partie perdante à l’incident, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS 


Nous, Juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel : 


DECLARONS recevable car non prescrite l’action en paiement introduite par la SAS GEMFI à l’encontre de la SCI KICOU ; 


DEBOUTONS la SCI KICOU de sa demande de désignation d’Expert ; 


DEBOUTONS la SCI KICOU de sa demande de provision ; 
 
DEBOUTONS la SCI KICOU de sa demande d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 


RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du lundi 12 octobre 2026 pour conclusions au fond de Me SHAKESHAFT avant 18 h; 


DISONS que les dépens liés au présent incident sont réservés et suivront le sort de ceux de l’instance au fond. 


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE
ORDONNANCE DE MISE EN ETAT DU 23 Juin 2026


AFFAIRE RG N° : N° RG 23/00164 - N° Portalis DBZQ-W-B7H-FH7C




Dans l’instance entre :

S.A.S. GEMFI
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par : Me Xavier FERRAND, avocat postulant inscrit au barreau de DUNKERQUE, et par Me David SIMHON, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS



Demandeur au principal et défendeur à l’incident.


Et :

S.C.I. KICOU
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par : Me François SHAKESHAFT, avocat au barreau de DUNKERQUE


Défendeur au principal et demandeur à l’incident.



Nous,Emmanuel BRANLY, Juge de la Mise en Etat,

Assisté de Madame Elise LARDEUR, Greffière,

Vu les articles 763 et suivants du Code de procédure civile.



Après avoir entendu à l’audience publique du 07 avril 2026 les avocats de la cause en leurs explications, nous leur avons fait connaître que notre ordonnance serait rendue le 23 Juin 2026.











Le 23 Juin 2026, nous avons statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mars 2014, la SCI KICOU a acquis auprès de la SAS GEMFI un bien immobilier à construire sur le territoire de la commune de Courcouronnes (91) moyennant le prix de 2.580.000,29 euros toutes taxes comprises. 

Le 18 décembre 2014, des réserves ont été exprimées auprès des différents entrepreneurs par la SAS GICRAM, contractant général de l’opération. 

Le 09 janvier 2015, un procès-verbal de livraison comprenant un état des lieux et reprenant les réserves a été signé entre la SAS GEMFI et la SCI KICOU. Les clés du bâtiment ont été confiées à l’acquéreur. 

Le 18 mars 2016, la SAS GEMFI a établi une facture n°160302 pour un montant hors taxe de 43.000,00 euros (51.600,00 euros TTC) correspondant à 2% du prix de vente. 

Le 30 novembre 2020, la SAS GICRAM a émis des certificats de levées de réserves pour l’ensemble des lots concernés. 

Par courrier du 22 décembre 2020, la SAS GEMFI a sollicité de l’acquéreur le règlement de la facture du 18 mars 2016. 

Par acte d’huissier du 18 mai 2022, la SCI KICOU a été mise en demeure de payer la somme de 55.312,11 euros correspondant à la facture du 18 mars 2016, aux intérêts échus et au coût de l’acte. 

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Par acte introductif d’instance en date du 13 janvier 2023, la SAS GEMFI a saisi le Tribunal judiciaire de DUNKERQUE aux fins de : 
- Condamner la société KICOU à verser à la SAS GEMFI la somme de 51.600,00 euros au titre de la facture impayée n°160302 du 18 mars 2016, conformément aux stipulations du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mars 2014 ; 
- Condamner la société KICOU à payer à la SAS GEMFI la somme de 12.384,00 euros, quitte à parfaire, au titre des intérêts de retard, conformément aux stipulations du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mars 2014 ; 
- Condamner la société KICOU à payer à la SAS GEMFI la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

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Par conclusions d’incident notifiées électroniquement le 15 septembre 2025, la SAS GEMFI sollicite du Juge de la mise en état de : 
A titre principal, 
- Rejeter comme infondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SAS GEMFI; 
- Rejeter comme infondée la demande de la SCI KICOU tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise ; 
- Rejeter comme infondée la demande de la SCI KICOU tendant à la condamnation de la SAS GEMFI au paiement d’une provision à hauteur de 10.000,00 euros ; 
- Rejeter comme infondée la demande de la SCI KICOU tendant à la condamnation de la SAS GEMFI au paiement d’une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’incident ; 
A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise de la SCI KICOU : 
- Désigner, pour y procéder, tel Expert qu’il plaira au Juge de la mise en état ; 
- Donner pour mission à l’Expert de : 
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ; 
- se rendre sur les lieux de l’ouvrage, après y avoir convoqué les parties ; 
- examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ; 
- préciser la date de la réception, indiquer les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués, préciser, parmi les désordres malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, lesquels étaient apparents à cette date ; 
- préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestation, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux) ; 
- préciser de façon motivée si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ; 
- dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, de dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert ; 
- dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement ; 
- donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables -à la conception, - à un défaut de direction ou de surveillance, - à l’exécution, - aux conditions d’utilisation ou d’entretien, - à une cause extérieure et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ; 
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer le coût de ces travaux ; 
- Prévoir que les mesures d’expertise devront être réalisées au contradictoire de la société GICRAM, contractant général, des sous-traitants en charge de la construction litigieuse et de leur assureur respectif ; 
- Fixer la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert qui devra être consigné par la SCI KICOU; 
- Réserver les dépens ; 
- Débouter la SCI KICOU du surplus de ses demandes. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Le contrat de vente prévoit que la facture émise le 18 mars 2016 ne serait due qu’à compter de la levée des réserves, soit le 30 novembre 2020. La facture du 18 mars 2016 correspond au pourcentage du prix de vente dû à la levée des réserves. De plus, une personne morale ne saurait être qualifiée de consommateur au sens du code de la consommation puisque le contrat litigieux a été conclu à des fins professionnelles entre les parties. La SCI KICOU a acquis l’immeuble en vue de sa location. Dès lors, le délai de droit commun de 5 ans est applicable et l’action en paiement est recevable. S’agissant de l’expertise judiciaire, la SAS GEMFI fait valoir que l’opportunité de la mesure est contestable compte tenu que la SCI KICOU a fait réaliser des travaux de reprise de la voirie en cours d’instance, ce qui vient altérer la capacité de l’Expert à mener à bien sa mission. Enfin, s’agissant de la provision, la SAS GEMFI fait valoir que la SCI KICOU ne peut pas à la fois demander une mesure d’expertise aux fins de déterminer l’origine des désordres et tenter de rapporter la preuve d’une hypothétique responsabilité de la SAS GEMFI et solliciter une provision au motif que l’obligation de faire exécuter les travaux ne serait pas sérieusement contestable. La SCI KICOU ne démontre pas que l’état de détérioration de la voirie serait en relation directe et certaine avec un manquement de la SAS GEMFI ou l’un de ses sous-traitants en charge des travaux. 

*

Par dernières conclusions d’incident notifiées électroniquement le 14 novembre 2025, la SCI KICOU sollicite du Juge de la mise en état de : 
- Déclarer recevable et bien fondée la fin de non-recevoir soulevée par la SCI KICOU; 
- Dire et juger prescrite la demande de paiement formulée par la SAS GEMFI et, a fortiori, sa demande de paiement d’intérêts de retard , 
- Débouter, en conséquence, la SAS GEMFI de l’ensemble de ses demandes ; 
- Désigner tel Expert qu’il plaira au juge de la mise en état avec mission : 
- de se rendre sur l’ensemble immobilier vendu par la SAS GEMFI à la SCI KICOU en état futur d’achèvement ; 
- de décrire les désordres affectant notamment la chaussée, les aires de stationnement et le parking livrés ; 
- de dire si les conditions de réalisation et de reprises de telles aires étaient alors compatibles avec la future utilisation de ces parkings par la société [V]; 
- de rechercher la ou les causes des désordres constatés notamment au vue des constats d’huissiers et photographies produites, après avoir éventuellement entendu contradictoirement les responsables et/ou salariés de la société locataire [V]; 
- de donner son avis sur l’opportunité et le montant des travaux réalisés par la société EUROVIA ainsi que sur les préjudices éventuellement subis ;
- puis du tout dresser rapport pour permettre ultérieurement au Tribunal judiciaire de statuer sur la demande reconventionnelle d’ores et déjà formulée par la SCI KICOU à l’encontre de la SAS GEMFI dans ses conclusions au fond notifiées en vue de l’audience du 04 septembre 2023 en remboursement des travaux de réparation des désordres ; 
- Condamner la SAS GEMFI à payer à la SCI KICOU : 
- d’une part, une provision de 10.000,00 euros sur le montant des travaux de réparation des désordres ; 
- d’autre part, la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- La condamner aux entiers dépens de l’incident. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’aucun procès-verbal de réception contradictoire entre le vendeur et l’acquéreur n’a été établi le 30 novembre 2020 mais un certificat de levée de réserves à l’insu même du maître de l’ouvrage, la SCI KICOU. Ce certificat lui est donc inopposable. De plus, ce certificat a été signé par l’entreprise URANO alors même que celle-ci était défaillante. La SCI KICOU soutient que la SAS GEMFI a reconnu que la levée des réserves était intervenue le 18 mars 2016 marquant le point de départ du délai de prescription. La SAS GEMFI a facturé le 18 mars 2016 au regard de l’expiration du délai de garanti de parfait achèvement visée dans la facture et parce qu’elle considérait que la levée des réserves était intervenue et/ou que la somme réclamée était due immédiatement. La SCI KICOU revendique le statut de consommateur et considère que le délai de prescription de 2 ans est applicable. S’agissant de la demande d’expertise, la SCI KICOU fait valoir qu’elle avait émis des réserves notamment sur la qualité de la voirie lors du procès-verbal de livraison du 09 janvier 2015. Elle a fait constater à plusieurs reprises des désordres. Elle a fait réaliser des travaux pour remédier aux désordres liés à la mauvaise qualité du revêtement. La SCI KICOU s’estime bien fondée à agir directement contre la SAS GEMFI sur la base des dispositions combinées de l’article 1646-1 du code civile et de l’article L261-6 du code de la construction et de l’habitation. 

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 07 avril 2026. 
La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026. 






MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la prescription 

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ». 

En l’espèce, les parties ne s’entendent ni sur le délai de prescription applicable ni sur le point de départ de celui-ci. 

- Sur le délai de prescription applicable

Il ressort de l’article 2224 du code civil que : “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.”

En application de l’article L218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Or, il ressort du contrat de vente du 25 mars 2014 que la SCI KICOU a acquis l’immeuble en vue de sa location par la société [V]. 

De plus, il ressort des statuts de la SCI KICOU que son objet social repose sur l’acquisition de cet immeuble pour le louer. 

Ainsi, la SCI KICOU a contracté pour les besoins de son activité, de sorte qu’elle revêt la qualité de professionnel et non celle de consommaeteur. Dès lors, le délai de prescription biennale relatif aux rapports entre un professionnel et un consommateur n’est pas applicable en l’espèce. 

Par conséquent, seul le délai de prescription de 5 ans de l’article 2224 du code civil est applicable. 

- Sur le point de départ du délai de prescription 

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du contrat de vente conclu entre les parties le 25 mars 2014 que le solde du prix de vente serait réglé comme suit : 
“ B - PARTIE PAYABLE A [Localité 3] : 
La somme de 1.677.000,19 euros TTC, formant le solde du prix est stipulée payable de la manière suivante : 
a) Sur factures mensuelles correspondant aux travaux accompagnées des situations de travaux... 60% du prix ; 
b) A la livraison ... 2% du prix ; 
c) A la levée des réserves définies et précisées sur le procès-verbal de réception établi contradictoirement entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR ... 2% du prix ; 
d) Cinq jours francs après la production de l’attestation de non contestation de conformité ... 1% du prix. 
Le tout à majorer de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement.”





Le 18 mars 2016, la SAS GEMFI a émis une facture (n°160302) correspondant à 2% du prix de vente : “suivant Vente en Etat Futur d’Achèvement en date du 25/03/2014 pour un montant HT de 2.150.000,24 euros à la levée des réserves définies et précisées sur le procès-verbal de réception établie contradictoirement entre le vendeur et l’acquéreur : 2% (fin de garantie de parfait achèvement). En votre amiable règlement selon contrat”. 

Il résulte du contrat de vente que le paiement des 2% du prix de vente est conditionné à la levée des réserves. Le paiement de la facture adressée à la SCI KICOU correspondant à 2% du prix de vente est donc conditionné à la levée des réserves. 

Le 30 novembre 2020, la SAS GICRAM, contractant général de l’opération, a émis plusieurs certificats de levées de réserves pour l’ensemble des lots concernés. 

Dès lors, le 30 novembre 2020 est la date de levée des réserves. 

Or, le point de départ du délai de prescription est fixé au jour d’exigibilité de la créance, à savoir le jour de la levée des réserves. 

De plus, la SAS GEMFI a mis en demeure la SCI KICOU de règler la facture du 18 mars 2016 postérieurement à la levée des réserves, ce qui montre que le paiement de la facture du 18 mars 2016 correspondant à 2% du prix de vente n’était pas exigible avant le 30 novembre 2020. 

Par conséquent, le délai de prescription de l’action en paiement de la SAS GEMFI commence à courir à compter du 30 novembre 2020 et obéit au délai de prescription quinquennal. 

Puisque la SAS GEMFI a assigné la SCI KICOU le 13 janvier 2023, soit avant l’expiration du délai quinquennal, son action en paiement n’est pas prescrite. 



Sur l’expertise judiciaire 
L’article 789 du code de procédure civile précise que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; ». 
L'appréciation du motif légitime de nature à justifier l'organisation d'une mesure d'instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l'action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l'échec.
En l’espèce, la SCI KICOU sollicite la désignation d’un expert afin de décrire les désordres allégués concernant la chaussée, les aires de stationnement et le parking livrés, de rechercher les responsables et de donner son avis sur les travaux réalisés par la société EUROVIA. 

Or, il convient de rappeler que la présente instance a pour objet le paiement d’une facture. 

Dans ses présentes conclusions d’incident du 14 novembre 2025, la SCI KICOU souhaite se prévaloir de l’article 1792 du code civil, ce qui n’est pas l’objet du présent litige. 



De plus, la SCI KICOU prétend “être fondée à agir directement contre la SAS GEMFI sur la base des dispositions combinées de l’article 1646-1 du code civil et de l’article L261-6 du code de la construction et de l’habitation”. 

Une expertise judiciaire ne peut être ordonnée par le juge de la mise en état en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
Par conséquent, la SCI KICOU ne démontre pas qu’elle a un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un Expert dans le cadre de la présente instance.

Sur la provision 

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; (…) ». 
En l’espèce, la SCI KICOU sollicite une provision de 10.000,00 euros à valoir sur les travaux réalisés par la société EUROVIA en vue d’assurer la sécurité de son locataire, la société [V], concernant les désordres invoqués. 

Or, la SCI KICOU ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de la part de la SAS GEMFI à payer lesdits travaux d’autant que l’expertise judiciaire sollicitée visait à rechercher l’imputabilité des désordres invoqués. 

Par conséquent, la SCI KICOU est déboutée de sa demande. 


Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : 

Les dépens liés au présent incident sont réservés et suivront le sort de ceux de l’instance au fond. 

Il y a lieu de rejeter la demande de la SCI KICOU, partie perdante à l’incident, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS 


Nous, Juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel : 


DECLARONS recevable car non prescrite l’action en paiement introduite par la SAS GEMFI à l’encontre de la SCI KICOU ; 


DEBOUTONS la SCI KICOU de sa demande de désignation d’Expert ; 


DEBOUTONS la SCI KICOU de sa demande de provision ; 
 
DEBOUTONS la SCI KICOU de sa demande d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 


RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du lundi 12 octobre 2026 pour conclusions au fond de Me SHAKESHAFT avant 18 h; 


DISONS que les dépens liés au présent incident sont réservés et suivront le sort de ceux de l’instance au fond. 


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT










En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L261-6, code de procedure civile 763, code de la consommation L218-2, code civil 1646-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T23:07:07.341Z.