Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 24 juin 2026, n° 25/00132

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 24 JUIN 2026







N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 25/00132 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C5XGJ



S.A.R.L. MAP IMMOBILIER RCS de [Localité 1] n° 807 742 796

C/

S.A.R.L. FP INVESTISSEMENT, S.A.S. KMDB





COPIE EXECUTOIRE LE
24 Juin 2026
à 
Me Philippe GRESLE 
Me YHUEL-LE GARREC



entre :

S.A.R.L. MAP IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et : 

S.A.R.L. FP INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.S. KMDB
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentées par Maître Philippe GRESLE de la SCP AVOCATS NORD LOIRE, avocats au barreau de NANTES

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 08 Avril 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente par sa mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.








EXPOSE DU LITIGE
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] et ont donné mandat à la SAS MAP Immobilier de le vendre. 
Le 13 août 2024, la SAS MAP Immobilier a présenté aux vendeurs une offre d’achat formulée par Madame [Q] au prix de 210 000 euros frais d’agence inclus. La SARL FP Investissement et la SAS KMDB ayant refusé cette proposition, Madame [Q] a fait une nouvelle proposition d’achat au prix sollicité, soit 220 000 euros, le même jour.
Cette offre d’achat a été acceptée par les vendeurs.
Un notaire a donc été commis pour rédiger le compromis de vente, qui devait être signé par les parties le 12 septembre 2024. Ce rendez-vous a été reporté à la demande de la candidate acquéreuse qui a sollicité une contre-visite et a indiqué à l’issue qu’elle souhaitait toujours acquérir le bien.
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB n’ont plus donné suite aux sollicitations de Madame [Q]. 
Par lettres recommandées avec accusé de réception remises les 11 et 12 octobre 2024, elles ont été mises en demeure d’avoir à verser, même en l’absence de signature du compromis, la rémunération de l’agent immobilier.
Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 14 janvier 2025, la SAS MAP Immobilier a fait assigner la SARL FP Investissement et la SAS KMDB devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer sa rémunération ainsi que des dommages et intérêts. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la SAS MAP Immobilier sollicite du Tribunal : 
A titre principal, la condamnation solidaire de la SARL FP Investissement et de la SAS KMDB à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de sa rémunération ;
A titre subsidiaire, la condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat ; A titre infiniment subsidiaire, la condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à leur soustraction à la régularisation du compromis ; En tout état de cause : La condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 1 000 euros pour résistance abusive, sans préjudice d’une amende civile ; La condamnation solidaire des deux sociétés aux dépens ; La condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande principale, la SAS MAP Immobilier fait valoir, en application des articles 1118, 1583 et 1999 du code civil, que la proposition d’achat émise le 13 août 2024 l’a été postérieurement au mandat donné dès lors que ce mandat, conclu le 24 juillet 2023 pour une durée de trois mois, a été prorogé de douze mois supplémentaires à défaut pour les sociétés défenderesses de l’avoir dénoncé par lettre recommandée. Elle estime qu’elle a ainsi rempli ses engagements contractuels en obtenant une offre d’acquisition conforme au mandat.
Elle soutient en outre qu’il n’est pas nécessaire, pour que le mandataire immobilier puisse prétendre à sa rémunération, qu’un compromis ait été signé et que dans le cas présent, les vendeurs avaient accepté l’offre émise. 

Elle ajoute qu’il importe peu que l’avant-contrat n’ait pas été régularisé avant la date prévue et que cela n’est pas une cause de caducité de la proposition d’achat puisque ce délai n’était mentionné qu’au seul bénéfice de la pollicitante. Elle soutient qu’en conséquence, la SARL FP Investissement et de la SAS KMDB sont tenues de lui verser sa rémunération, même si elles se sont soustraites à la régularisation du compromis.
A l’appui de sa demande subsidiaire en paiement de la clause pénale en application de l’article 1231-5 du code civil, la SAS MAP Immobilier soutient que cette clause pénale insérée dans le mandat est en réalité une indemnité compensatrice qui ne saurait être considérée comme réductible dès lors qu’elle est mentionnée par les parties comme étant forfaitaire. Elle fait en outre valoir qu’elle ne peut être réduite dès lors que, au mépris de leurs engagements contractuels, les sociétés défenderesses ont vendu le bien objet du mandat. 
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1240 du code civil, la SAS MAP Immobilier fait valoir qu’elle a subi un préjudice équivalent à la perte de son droit à rémunération en raison de la soustraction fautive de la SARL FP Investissement et de la SAS KMDB à la régularisation du compromis consécutif à leur acceptation de l’offre d’acquisition conforme au prix proposé.
Enfin, la SAS MAP Immobilier fonde sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sur l’article 32-1 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, la SARL FP Investissement et la SAS KMDB sollicitent du tribunal : 
Le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS MAP IMMOBILIER ; La condamnation de la SAS MAP Immobilier aux dépens ; La condamnation de la SAS MAP IMMOBILIER à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer aux demandes formées à leur encontre, la SARL FP Investissement et la SAS KMDB soutiennent, d’une part, que le mandat du 24 juillet 2023 dont se prévaut le demandeur concerne un autre bien que celui objet de la présente procédure, qu’il est devenu caduc et que l’agence immobilière ne peut se prévaloir d’aucune disposition contractuelle en vigueur au moment de la proposition d’achat du 13 août 2024.
Ils font valoir d’autre part, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la demande de la SAS MAP Immobilier se fonde sur la clause pénale insérée dans l’acte de vente, alors qu’elle n’a pas rempli ses obligations contractuelles dès lors que la proposition d’achat a été régularisée sans que l’agence ne puisse justifier d’un mandat.
Ils indiquent que la date de réitération de l’acte n’a pas été mentionnée dans l’unique intérêt de la candidate acquéreur et que la SAS MAP Immobilier n’a pas respecté la mission qu’elle s’est elle-même imposée en fixant une date de réitération de l’acte qui n’a pas eu lieu ; que les agents immobiliers ne peuvent percevoir des sommes d’argent à quelque titre que ce soit avant que l’opération pour laquelle ils ont reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; que cette règle interdit à la SAS MAP Immobilier de se prévaloir d’une clause pénale dès lors que la vente n’est pas conclue.
Enfin, pour s’opposer à la demande formulée au titre de l’article 1240 du code civil, la SARL FP Investissement et la SAS KMDB font valoir que la candidate acquéreuse présentée par l’agence immobilière était certes intéressée par le bien immobilier en vente mais avait du mal à s’engager définitivement, qu’elles ne sont pas à l’origine du report de la date de conclusion de la vente et n’ont donc commis aucune faute.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 4 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état. 
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 8 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

 MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal relève que les deux mandats produits à la cause portent sur le même bien immobilier dès lors que l’adresse, la description du bien et sa référence cadastrale sont identiques et que les différences de surface constituent manifestement une erreur purement matérielle.
Le premier mandat, signé le 24 juillet 2023, a été conclu pour trois mois. La clause « Durée du mandat » prévoyait que « le présent mandat est consenti SANS EXCLUSIVITE pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ». 
Faute pour la SARL FP Investissement et la SAS KMDB de démontrer que ce mandat a été dénoncé, ce dernier s’appliquait donc jusqu’au 24 octobre 2024.
Le prix de vente ayant évolué dans l’année, l’agence immobilière a simplement modifié le prix et sa rémunération par la conclusion d’un second mandat, tel que cela ressort du mail adressé le 13 août 2024 par l’agence immobilière aux gérants des sociétés venderesses ; ce dernier indiquant « merci de signer également le mandat mis à jour ». 
Ce mandat a été signé par les vendeurs postérieurement à l’offre d’achat présentée. Ils ne se sont pas opposés à cette signature et ne peuvent dès lors valablement se prévaloir de l’absence de relations contractuelles avec la SAS MAP Immobilier.
Ainsi, la SARL FP Investissement et la SAS KMDB étaient contractuellement liées à la SAS MAP Immobilier.
Sur la demande principale en paiement des honoraires au titre du mandat 
Selon son article 1er, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.
L’article 6 I- alinéa 8 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu’aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties.
En l’espèce, il résulte de l’offre d’achat émise le 13 août 2024 et acceptée par les vendeurs, en son paragraphe II « Rédaction », que « en cas d’acceptation des propriétaires, l’agent sus-désigné se chargera d’établir le compromis ou la promesse de vente consignant l’accord des parties, et le notaire de tout acte nécessaire à l’accomplissement de la transaction ». 
Ainsi, il était expressément prévu que l’accord des parties serait consigné dans un acte officiel, qui seul aurait valeur de vente. Or, il n’y a eu ni signature d’un compromis, ni signature d’un acte authentique, de sorte qu’on ne peut considérer qu’il y a eu vente, même en présence d’un accord sur la chose et sur le prix, les parties ayant prévu que des formalités supplémentaires devaient être accomplies. 

Par ailleurs, les deux mandats de vente produits à la cause comportent une clause intitulée « Rémunération du mandataire », qui prévoit que « La rémunération du MANDATAIRE, dont le montant ou le mode de calcul est indiqué ci-avant, deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur.
Le mandataire, titulaire de la carte professionnelle, perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »

Le mandat lui-même prévoit ainsi que la rémunération sera perçue par la SAS MAP Immobilier lorsque la vente aura été conclue par acte authentique. En l’absence d’un tel acte, la SAS MAP Immobilier n’est pas fondée à solliciter le paiement de sa rémunération.
Par conséquent, la SAS MAP Immobilier sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande subsidiaire portant sur la clause pénale 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les mandats signés par les parties comportent en leur paragraphe intitulé « Obligations du mandant », un point 5.C qui prévoit que le mandant « s’interdit, pendant la durée du mandat et la période suivant son expiration indiquée ci-avant au paragraphe « FIXATION DE LA DUREE DES PARAGRAPHES b- et c- DE LA CLAUSE PENALE », de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente si le mandataire lui a présenté préalablement un acquéreur aux prix, charges et conditions du présent mandat durant l’exécution de celui-ci ». 
Il est ajouté que « En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant dans le paragraphe, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-avant ».
La SAS MAP Immobilier sollicite la mise en œuvre de ladite clause pénale, invoquant le fait que les vendeurs n’ont pas donné suite à l’offre d’achat qu’ils avaient pourtant acceptée et qu’ils ont vendu le bien à un autre acquéreur. Cette vente postérieure à l’offre n’est pas contestée par la SARL FP Investissement et la SAS KMDB. Ces sociétés ne rapportent d’ailleurs par la preuve qu’elle a eu lieu à l’expiration du mandat signé les 15 et 16 août 2024.
En présence d’une offre conforme aux prix, charges et conditions mentionnées au mandat, à savoir une un prix de 220 000 euros dont 10 000 euros de rémunération de l’agence immobilière, les vendeurs étaient tenus de poursuivre le processus de vente jusqu’à l’acte authentique, sans possibilité de vendre le bien à un autre acquéreur. Cette vente a ainsi été conclue en violation de leurs obligations contractuelles.
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB ont été mises en demeure d’avoir à verser une indemnité de la SAS MAP Immobilier, par lettres recommandées reçues les 11 et 12 octobre 2024. Elles n’y ont pas donné suite, de sorte qu’elles sont tenues au paiement d’une somme au titre de la clause pénale.
Eu égard aux diligences accomplies et au préjudice subi, il convient de fixer l’indemnité due au titre de la clause pénale à la somme de 9 400 euros.
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB seront condamnées solidairement à payer cette somme à la SAS MAP Immobilier.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive 
Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la SAS MAP Immobilier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice résultant de la résistance des vendeurs qui ne serait pas suffisamment réparé par l’allocation de l’indemnité ci-avant déterminée en application de la clause pénale.



Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB, qui succombent à l’instance, seront condamnées solidairement aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB, condamnées solidairement aux dépens, seront condamnées solidairement à payer à la SAS MAP Immobilier une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. 
La SARL FP Investissement et la SAS KMDB seront déboutées de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Selon l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, au vu de l’ancienneté du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.


 PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS MAP Immobilier de sa demande en paiement au titre du mandat de vente ; 

CONDAMNE solidairement la SARL FP Investissement et la SAS KMDB à payer à la SAS MAP Immobilier la somme de 9 400 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat de vente ; 

DEBOUTE la SAS MAP Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

CONDAMNE solidairement la SARL FP Investissement et la SAS KMDB aux dépens ; 
CONDAMNE solidairement la SARL FP Investissement et la SAS KMDB à payer à la SAS MAP Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE les autres demandes ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Le Hyaric, greffier.

Le Greffier Le Président