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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Alençon, BAUX-HLM, 25 juin 2026, n° 26/00158

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE
Date de la saisine : 06 Mars 2026
Première audience : 07 Mai 2026

DÉBATS
Audience publique du 07 Mai 2026.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
_________________

Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00158 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3IF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2025, la SCI JS a, par l’intermédiaire de son gérant Monsieur [J] [D], donné à bail à Madame [U] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2025, la SCI JS a mis en demeure Madame [U] [I] de réglés les loyers impayés d’octobre et novembre.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2026, la SCI JS a fait signifier à Madame [U] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 400,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 décembre 2025.

Le 5 janvier 2026, SCI JS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2026 , la SCI JS a fait assigner Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mars 2026,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, 
- condamner Madame [U] [I] au paiement des sommes suivantes:
- 4 053,00 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, soit 800,00 euros, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 1 200,00euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation,
- dire n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 6 mars 2026 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 mai 2026.

À l’audience, SCI JS, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 6 400,00 euros outre intérêts en mémoire. Elle demande en outre le bénéfice de l’article A444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir.
Elle fait valoir que le fait que le contrat de bail mentionne à tord une durée de un an et non de trois ans ne rend pas pour autant le bail nul. La SCI JS précise que Madame [U] [I] n’a effectué aucun règlement depuis l’origine de la location, qu’elle conteste tout, qu’elle a indiqué à l’huissier qu’elle ne réglerait rien et qu’elle a déjà été condamnée pour des détournement de fonds à hauteur de 85 000,00 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [U] [I] n'a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [U] [I] assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 6 mars 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 1 janvier 1000, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI JS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 5 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, c’est à juste titre que le demandeur fait valoir que l’indication dans le contrat de bail d’habitation d’un délai de un an, contraire aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ne rend pas le bail nul ce qui serait contraire aux intérêts du locataire que cette loi vise à protéger. La seule sanction consiste à considérer que la durée inférieure dérogatoire aux dispositions légales impératives est réputée non écrite et que le délai légal s’y substitue.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 24 septembre 2025 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire, qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Compte tenu de la date du bail, et en application des dispositions de l’article 24-1 de la loi précité dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai pour s’acquitter des causes du commandement est de 6 semaines, sauf à ce que le bailleur ait expressément accordé un délai de deux mois au locataire pour régler les causes du commandement de payer lors de sa délivrance.

La SCI JS justifie avoir signifié à Madame [U] [I], le 2 janvier 2026, un commandement de payer la somme de 2 400,00 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant expressément un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la SCI JS, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 3 mars 2026.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ayant prospéré, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail.


II. SUR L’EXPULSION

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Madame [U] [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 3 mars 2026, Madame [U] [I] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 3 mars 2026, Madame [U] [I] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer (800,00 euros).

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 24 septembre 2025, du commandement de payer délivré le 2 janvier 2026 et du décompte de la créance actualisée, que Madame [U] [I] n’a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux et que la SCI JS rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 6 400,00 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse.

Madame [U] [I], qui n'a pas comparu, n'a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément aux articles 1344-1 et 1231-6 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [I] à payer à la SCI JS la somme totale de 6 400,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,00 euros à compter du 2 janvier 2026 et sur le surplus à compter de la présente décision outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 juin 2026 et jusqu’à la libération des lieux.



IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [U] [I], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur la demande de condamnation à l’émolument proportionnel de l’article A444-32 du code de commerce

L’article A444-32 du code de commerce prévoit que la prestation de recouvrement ou d'encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 donne lieu à la perception d’un émolument qu’il fixe de manière forfaitaire ou proportionnelle au regard du montant de la créance ou des sommes encaissées ou recouvrées.

Selon l'annexe 4-7, la prestation de recouvrement ou d’encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 correspond aux frais de recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d’une décision de justice, d’un acte ou d’un titre en forme exécutoire.

L’article R444-55 du code de commerce précise que les émoluments des prestations mentionnées aux numéros 128 et 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3, à la charge respectivement du débiteur et du créancier, sont cumulables.

Par ailleurs, l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 

À l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. 


Il résulte de ces textes que si les frais d’exécution forcée sont par principe à la charge du débiteur, l’émolument proportionnel prévu à l’article A444-32 du code de commerce, lorsqu’il est dû, pèse quant à lui sur le créancier.

Le tempérament prévu au dernier alinéa de l’article L111-8 ne concerne que l’hypothèse de l’alinéa 2 et de l’exécution intentée par le créancier sans titre exécutoire avec la possibilité, pour le juge de l’exécution, de mettre à la charge du débiteur de mauvaise foi les frais qui pèse habituellement sur lui en cas d’exécution forcée, ce qui exclut l’émolument de l’article A444-32.

Hormis le cas spécifique prévu par l'article R. 631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l'encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge du fond à mettre à la charge du débiteur ces droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier.

En conséquence, la SCI JS sera déboutée de cette demande.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JS les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Madame [U] [I] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2025 entre la SCI JS d’une part, et Madame [U] [I] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies et le contrat bail résilié à la date du 3 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; 

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SCI JS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Madame [U] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 800,00 euros égale au montant du loyer ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SCI JS la somme de 6 400,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,00 euros à compter du 2 janvier 2026 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SCI JS l'indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 juin 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SCI JS la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et de la notification de l'assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SCI JS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.


La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION
Texte intégral
N° RG 26/00158 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3IF

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 26/00158 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3IF

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
_________________

DEMANDEUR

S.C.I. JS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Dominique LE PASTEUR, avocat au barreau d'ARGENTAN


DÉFENDEUR

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée


_________________
PROCÉDURE
Date de la saisine : 06 Mars 2026
Première audience : 07 Mai 2026

DÉBATS
Audience publique du 07 Mai 2026.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
_________________

Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00158 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3IF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2025, la SCI JS a, par l’intermédiaire de son gérant Monsieur [J] [D], donné à bail à Madame [U] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2025, la SCI JS a mis en demeure Madame [U] [I] de réglés les loyers impayés d’octobre et novembre.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2026, la SCI JS a fait signifier à Madame [U] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 400,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 décembre 2025.

Le 5 janvier 2026, SCI JS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2026 , la SCI JS a fait assigner Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mars 2026,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, 
- condamner Madame [U] [I] au paiement des sommes suivantes:
- 4 053,00 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, soit 800,00 euros, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 1 200,00euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation,
- dire n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 6 mars 2026 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 mai 2026.

À l’audience, SCI JS, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 6 400,00 euros outre intérêts en mémoire. Elle demande en outre le bénéfice de l’article A444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir.
Elle fait valoir que le fait que le contrat de bail mentionne à tord une durée de un an et non de trois ans ne rend pas pour autant le bail nul. La SCI JS précise que Madame [U] [I] n’a effectué aucun règlement depuis l’origine de la location, qu’elle conteste tout, qu’elle a indiqué à l’huissier qu’elle ne réglerait rien et qu’elle a déjà été condamnée pour des détournement de fonds à hauteur de 85 000,00 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [U] [I] n'a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [U] [I] assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 6 mars 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 1 janvier 1000, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI JS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 5 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, c’est à juste titre que le demandeur fait valoir que l’indication dans le contrat de bail d’habitation d’un délai de un an, contraire aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ne rend pas le bail nul ce qui serait contraire aux intérêts du locataire que cette loi vise à protéger. La seule sanction consiste à considérer que la durée inférieure dérogatoire aux dispositions légales impératives est réputée non écrite et que le délai légal s’y substitue.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 24 septembre 2025 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire, qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Compte tenu de la date du bail, et en application des dispositions de l’article 24-1 de la loi précité dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai pour s’acquitter des causes du commandement est de 6 semaines, sauf à ce que le bailleur ait expressément accordé un délai de deux mois au locataire pour régler les causes du commandement de payer lors de sa délivrance.

La SCI JS justifie avoir signifié à Madame [U] [I], le 2 janvier 2026, un commandement de payer la somme de 2 400,00 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant expressément un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la SCI JS, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 3 mars 2026.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ayant prospéré, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail.


II. SUR L’EXPULSION

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Madame [U] [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 3 mars 2026, Madame [U] [I] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 3 mars 2026, Madame [U] [I] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer (800,00 euros).

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 24 septembre 2025, du commandement de payer délivré le 2 janvier 2026 et du décompte de la créance actualisée, que Madame [U] [I] n’a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux et que la SCI JS rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 6 400,00 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse.

Madame [U] [I], qui n'a pas comparu, n'a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément aux articles 1344-1 et 1231-6 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [I] à payer à la SCI JS la somme totale de 6 400,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,00 euros à compter du 2 janvier 2026 et sur le surplus à compter de la présente décision outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 juin 2026 et jusqu’à la libération des lieux.



IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [U] [I], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur la demande de condamnation à l’émolument proportionnel de l’article A444-32 du code de commerce

L’article A444-32 du code de commerce prévoit que la prestation de recouvrement ou d'encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 donne lieu à la perception d’un émolument qu’il fixe de manière forfaitaire ou proportionnelle au regard du montant de la créance ou des sommes encaissées ou recouvrées.

Selon l'annexe 4-7, la prestation de recouvrement ou d’encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 correspond aux frais de recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d’une décision de justice, d’un acte ou d’un titre en forme exécutoire.

L’article R444-55 du code de commerce précise que les émoluments des prestations mentionnées aux numéros 128 et 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3, à la charge respectivement du débiteur et du créancier, sont cumulables.

Par ailleurs, l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 

À l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. 


Il résulte de ces textes que si les frais d’exécution forcée sont par principe à la charge du débiteur, l’émolument proportionnel prévu à l’article A444-32 du code de commerce, lorsqu’il est dû, pèse quant à lui sur le créancier.

Le tempérament prévu au dernier alinéa de l’article L111-8 ne concerne que l’hypothèse de l’alinéa 2 et de l’exécution intentée par le créancier sans titre exécutoire avec la possibilité, pour le juge de l’exécution, de mettre à la charge du débiteur de mauvaise foi les frais qui pèse habituellement sur lui en cas d’exécution forcée, ce qui exclut l’émolument de l’article A444-32.

Hormis le cas spécifique prévu par l'article R. 631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l'encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge du fond à mettre à la charge du débiteur ces droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier.

En conséquence, la SCI JS sera déboutée de cette demande.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JS les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Madame [U] [I] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2025 entre la SCI JS d’une part, et Madame [U] [I] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies et le contrat bail résilié à la date du 3 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; 

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SCI JS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Madame [U] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 800,00 euros égale au montant du loyer ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SCI JS la somme de 6 400,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,00 euros à compter du 2 janvier 2026 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SCI JS l'indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 juin 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SCI JS la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et de la notification de l'assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SCI JS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.


La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T18:29:13.175Z.