Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 1ère Chambre, 29 juin 2026, n° 23/00502

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de CHARLEVILLE MEZIERES


 
PREMIERE CHAMBRE CIVILE 

 
JUGEMENT du 29 Juin 2026

 
AFFAIRE N° : N° RG 23/00502 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EGTU

 50G

 
MINUTE N° /

 

 DEMANDEURS

M. [H] [Y]
né le 19 Décembre 1965 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

*****

Mme [X] [Y] née [F]
née le 16 Août 1981 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

 

DEFENDEURS

M. [Z] [C]
né le 25 Mai 1958 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

Mme [L] [U]
née le 14 Avril 1983 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

Mme [I] [C]
née le 09 Septembre 1960 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

M. [G] [U]
né le 17 Novembre 1992 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

Mme [R] [U] épouse [B]
née le 05 Mars 1986 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

 
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GOURINE Samira, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 27 Avril 2026.


DELIBERE : 
Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président
Assesseur : Madame WEISSE Alexia, Juge, 
Assesseur : Monsieur MEMETEAU Bastien, Juge placé auprès du premier président de la cour d’appel de Reims, délégué par ordonnance du 16 mars 206,



JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026.
Signé par Mme GOURINE, Vice-président, et Mme PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F] ont signé un compromis de vente accepté le 25 mars 2022 pour un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] au prix de 145 000 €.

Les vendeurs, ayant reçu le bien de la succession d’[J] [A] veuve [C] et propriétaires du bien en indivision, sont : 
- Monsieur [Z] [C],
- Madame [I] [C],
- Madame [L] [U],
- Madame [R] [B] née [U],
- Monsieur [G] [U].

L’acte de vente vise une clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt par les acheteurs, celui-ci devant être réitéré « au plus tard dans les 3 mois » du compromis, soit avant le 25 juin 2022.

En l’absence de réitération de la vente, l’acte prévoit que les acheteurs pourront au choix considérer le compromis comme nul et non avenu, ou exiger la signature par voie judiciaire, mais qu’en toute hypothèse, une indemnité forfaitaire de 10% du prix de vente pourra être demandée.

Les acquéreurs ont obtenu leur prêt mais l’acte de vente n’a pas été conclu.

Maître [M], notaire, indiquait aux acquéreurs qu’il restait des points à éclaircir relatifs notamment au cadastre et à l’écoulement des eaux.

Par attestation du 23 novembre 2022, la Banque Caisse d’Epargne indiquait que le prêt souscrit le 05 juin 2022 avait été annulé faute de réitération de l’acte de vente dans les délais.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner les vendeurs par actes des 7, 8 et 23 mars 2023 devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, ils sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir :
Dire et juger que Monsieur [Z] [C], Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles, Dire et juger qu’ils sont responsables du préjudice subi par les époux [Y], Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] à leur payer la somme totale de 29 297,92 € se décomposant comme suit :14 500 € au titre de la clause contractuelle d’immobilisation,5 000 € au titre du préjudice moral,300 € au titre du remboursement de la provision du notaire,5 288 € au titre de l’achat des menuiseries, Achat cuisine : Pour Mémoire, sa reprise étant en discussion ; à défaut, la somme de 246 € pour la location du camion et la main d’œuvre pour le retour de la cuisine,150 € au titre des frais bancaire d’annulation,229,46 € au titre de l’assurance prêt depuis juillet,556,96 € au titre de l’assurance habitation depuis juillet,3 027,50 € au titre des loyers de mi-août à novembre,Débouter les défendeurs en leurs demandes reconventionnelles,Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Richard DELGENES, avocat aux offres de droit.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] font valoir que le compromis de vente comportait une clause suspensive liée à l’obtention de leur prêt, qu’ils ont obtenu dans les délais impartis. Ils contestent la caducité du compromis, en ce qu’ils n’ont pas été mis en demeure par les défendeurs, comme prévu contractuellement.

Les demandeurs exposent avoir effectué plusieurs relances auprès du notaire instrumentaire et que le défaut de signature ne saurait ainsi leur être imputé. Ils soulignent qu’une part de responsabilité est imputable à l’agent immobilier qui n’a pas vérifié si l’ensemble des indivisaires avait signé le mandat de vente et également à Monsieur [Z] [C] qui tente de justifier l’absence de réitération de la vente par une difficulté de bornage et l’existence d’une servitude des eaux usées du fonds dont il est propriétaire sur le fonds voisin, objet de la vente litigieuse.

Les époux [Y] exposent que les difficultés liées à la servitude et au cadastre ne sont pas évoquées dans le compromis de vente.


Par voie de conclusions responsives notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Monsieur [Z] [C] demande que les époux [Y] soient :
Déboutés de toutes les demandes dirigées contre lui,Reconventionnellement, condamnés à verser à l’indivision [C]-[U] une somme de 14 500 euros,Condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens.
Monsieur [Z] [C] considère que les époux [Y] ont failli dans l’obtention du crédit en obtenant une offre de crédit plus de 45 jours après la signature du compromis. De plus, le défendeur soutient que les indivisaires n’ont pas renoncé à la vente contrairement aux époux [Y].

Au surplus, Monsieur [Z] [C] estime que les demandeurs avaient connaissance du problème relatif à l’écoulement des eaux pluviales puisqu’ils s’étaient engagés à participer à son entretien. En outre, il soutient qu’il ignorait les difficultés relatives au plan cadastral ajoutant que Maître [M] a procédé aux rectifications nécessaires de ce plan.


Par conclusions responsives notifiées par voie électronique le 23 aout 2023, Madame [L] [U], Madame [I] [C], Monsieur [G] [U], Madame [R] [B] née [U] sollicitent du Tribunal de voir:
Débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes.En conséquence,
Condamner les époux [Y] à verser à l’indivision [C]-[U] une somme de 14.500 euros,Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner les époux [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance.
Pour solliciter le débouté des demandes des consorts [Y], les défendeurs font valoir que le cadastre est un document administratif dont la fonction est fiscale, celui-ci ne valant pas preuve de propriété et ne revêtirait ainsi aucune valeur juridique de sorte que les demandeurs ne pouvaient refuser de réitérer la vente en l’absence de rectification du cadastre.

En outre, s’agissant de la servitude d’écoulement des eaux pluviales, les vendeurs estiment que les acquéreurs ont reconnu expressément par lettre manuscrite, une servitude bien que non reprise au compromis de vente.

De plus, ils estiment que les consorts [Y] ont renoncé eux-mêmes à la vente de l’immeuble en raison de la hausse des taux d’intérêts et ne démontrent pas que les vendeurs ont refusé de signer cet acte.

Subséquemment, les concluants contestent les demandes accessoires relatives aux frais annexes de la vente immobilière en ce qu’ils soulignent qu’ils ne peuvent être tenus du remboursement de frais d’achat de mobilier et d’équipements effectués, avant que les époux [Y] ne deviennent propriétaires de l’immeuble litigieux.

Enfin, s’agissant du préjudice moral des époux [Y], les défendeurs estiment qu’il n’est pas démontré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2026 pour être mise en délibéré à la date du 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien de leurs véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.


1- Sur la caducité du compromis de vente

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1114 du code civil, l'offre de vente se définit comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers. Le contrat ne peut se former que si le destinataire de l'offre l'accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ni de contre-proposition.

Enfin, en application de l'article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est de jurisprudence constante que lorsque le compromis de vente énonce que la preuve de la caducité, pour défaut de réalisation de la condition suspensive, est soumise à deux conditions ou davantage, dont celle prévoyant la réception par L'ACQUÉREUR d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR ou son notaire, d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts, celles-ci ont un caractère cumulatif et non alternatif et forment un ensemble indivisible. Dès lors, la sanction de la caducité ne peut être prononcée qu'à la suite de la vérification de l'ensemble des conditions contractuelles.

En l'espèce, le paragraphe intitulé « Conditions suspensives » du compromis de vente conclu entre les parties le 25 mars 2022 stipule, au sous-paragraphe « Réalisation de la condition suspensive », que : « Pour l'application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l'agrément définitif à l'assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.
L'obtention d'une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition.
L'obtention d'une offre de prêt à un taux inférieur ou égal audit taux ne fera pas défaillir la condition, qui sera considérée comme réalisée.
L'ACQUÉREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci.
En outre, il s'oblige à adresser au notaire rédacteur copie de l'offre de prêt dans les huit jours de son obtention.
L'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive au sens des dispositions de l'article L. 313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard dans les quarante-cinq jours des présentes.
Faute pour L'ACQUÉREUR d'avoir informé, de manière expresse et non équivoque, LE VENDEUR ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques une semaine après la réception par L'ACQUÉREUR d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR ou son notaire d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts. L'ACQUÉREUR ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés par au minimum deux établissements bancaires différents, dès lors qu'il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui au titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement ».

Il ressort des pièces versées que le délai de réalisation de la condition suspensive a ainsi été fixé au 10 mai 2022, soit quarante-cinq jours après la stipulation de l'offre de vente.

Les éléments produits indiquent que l'offre de crédit immobilier n° F6793930-1/52524444, a été finalisée par les consorts [Y], avec la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Grand-Est Europe, le 21 mai 2022 et, sans que cela soit contesté, celle-ci a été transmise aux défendeurs.

Dès lors, il résulte de ces éléments que Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] n'ont pas levé l'option dans le délai de réalisation, c'est-à-dire avant le 10 mai 2022.

Toutefois, les parties ont expressément prévu dans l'avant-contrat que la caducité ne serait pas automatique, mais serait subordonnée à l'écoulement d'un délai de huit jours suivant une mise en demeure des acheteurs émanant des vendeurs ou de leur notaire d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts.

Ces deux obligations, selon les termes de l’avant-contrat, apparaissent constituer un ensemble indivisible dont seule l'exécution totale permet d'invoquer utilement la sanction de la caducité.

À cet effet, le tribunal retient, contrairement aux moyens soulevés par les défendeurs, que la transmission de l'acceptation de l'offre de prêt effectuée par les acheteurs ne saurait dispenser les vendeurs de leur obligation de mise en demeure, tel que requis par les conditions du compromis de vente.

Ainsi, le défaut de justification de l'accomplissement de la formalité de mise en demeure par les défendeurs ne permet pas au tribunal de retenir comme pleinement satisfaites les conditions d’application de la sanction liée à la caducité telle qu’invoquée par Monsieur [Z] [C].

Dans ces conditions, il en résulte que la caducité n'était pas acquise, ni à la date du 10 mai 2022, ni au moment de la saisine du tribunal.

En conséquence, la demande de Monsieur [Z] [C] tendant au constat de la caducité de la promesse, est rejetée.


2- Sur la responsabilité pour la non-réitération du compromis de vente

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Au sens des articles 1103 et 1114 du code civil, précités, les contrats tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faits, et l'offre de vente se définit comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers. Le contrat ne peut se former que si le destinataire de l'offre l'accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ni de contre-proposition.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1589 du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

En application de l'article 1112-1 du code civil, "celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants".


Sur la qualification juridique

Il ressort des écritures des demandeurs que ceux-ci sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement des sommes prévues dans l’avant-contrat de vente et formulent d’autres demandes indemnitaires. Ces prétentions sont fondées sur la responsabilité des vendeurs pour la non-réitération de la vente à cause de la dissimulation d’informations sur le bornage de la propriété, objet de la vente (a) et pour avoir imposé aux époux [Y], une servitude d'écoulement des eaux (b).

Aucun fondement juridique ne ressort des conclusions des consorts [Y]. Cependant, à la lecture de leurs écritures, il apparaît que la responsabilité des défendeurs a été recherchée sur le fondement d'une faute contractuelle de ces derniers, pour inexécution d'une obligation d'information, notamment sur l'état de la propriété objet de la vente et sur les servitudes existantes entre les différentes propriétés bornant celle faisant l'objet du contrat.

En conséquence, le tribunal retiendra, que la recherche de la responsabilité des défendeurs, à défaut de toute demande en annulation de la promesse de vente, doit être effectuée sur la base des dispositions combinées des articles 1231-1 et 1112-1 du code civil.

a) Sur le bornage de la propriété de la chose vendue

Il est de jurisprudence constante que, dans une promesse synallagmatique de vente immobilière, le vendeur reste tenu, jusqu’à l’acte authentique, d’un devoir d’information sur les éléments déterminants du consentement de l’acheteur. Ce devoir d’information est particulièrement important lorsque la difficulté touche à la description cadastrale du bien (limites, contenance, servitudes tirées des titres et plans) et à ses qualités juridiques (usage, desserte, servitudes apparentes ou non).

En d'autres termes, la jurisprudence exige la démonstration de trois éléments essentiels : la connaissance effective et non présumée de l'information par le débiteur de l'obligation ; le caractère déterminant de cette information pour le consentement de l'autre partie (Civ. 1re, 4 oct. 1977, n° 75-10.473 : Bull. civ. I, n° 351) ; et, enfin, l'ignorance légitime par le créancier de l'obligation d'information relative à l'information en cause, ou la confiance légitime accordée à son cocontractant.

En l'espèce, les consorts [Y], dans leurs dernières conclusions, sollicitent la condamnation des vendeurs, outre en leurs demandes indemnitaires, à la somme de 14 500 euros au titre de la « clause contractuelle ». Ils invoquent une dissimulation par Monsieur [Z] [C] de difficultés concernant le bornage de la chose vendue, ainsi qu'un défaut de régularisation de la situation par les vendeurs.

À la lecture de la clause évoquée par les demandeurs, intitulée « Clause pénale » dans le paragraphe « Défaillance du vendeur » de l’avant-contrat, il apparaît que : « si toutes les conditions suspensives étant réalisées, le VENDEUR se refusait à signer l'acte authentique de vente, L'ACQUÉREUR aurait le choix, soit de considérer le présent accord comme nul et non avenu, soit au contraire d'en exiger l'exécution devant toutes les juridictions compétentes, après dépôt des présentes au rang des minutes du notaire susnommé. Dans l'un ou l'autre cas, L'ACQUÉREUR aura droit à une indemnité fixée forfaitairement à 10 % du prix de vente, cette somme venant en déduction du prix si la vente est réalisée ».

De plus, les pièces versées aux débats démontrent que Monsieur [Z] [C] a reçu de la part de Monsieur [Q] [E], géomètre-expert DPLG, par courriel du 22 février 2022, également adressé à Maître [D], notaire assistant les vendeurs, ainsi que les autres indivisaires, des projets de division de la parcelle située sur commune de [Localité 4], section ZC [Cadastre 1], et des parcelles cadastrées de la commune de [Localité 4], section AB, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Par courriel du 23 février 2022, Monsieur [Z] [C] a transmis l'ensemble des pièces reçues du géomètre-expert à l'étude notariale [M], assistante des acheteurs et rédactrice du compromis de vente. Par courrier du 25 mars 2022, Madame [T] [S], clerc de notaire de l'étude [M], répondait à Monsieur [Z] [C] en lui indiquant être en possession du plan du géomètre qu'il lui avait transmis.

L’ensemble de ces pièces révèle que Monsieur [Z] [C], qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, a contacté un géomètre-expert. Il a ensuite transmis les éléments en sa possession au notaire de l’indivision, soit les plans cadastraux des parcelles faisant l’objet de la vente et des parcelles adjacentes, notamment la parcelle n° AB[Cadastre 4], dont il est constant qu’elle appartient à Monsieur [K]. La lecture des plans cadastraux, dont il n'est pas contesté qu'ils aient été joints aux courriels du géomètre-expert et de Monsieur [Z] [C], laisse apparaître que la parcelle AB[Cadastre 4] empiétait en partie sur la superficie de la parcelle AB[Cadastre 3], objet de la vente.

Dans ces circonstances, il n'est pas contesté que l'étude notariale [M], bien avant la stipulation de l’avant-contrat du 25 mars 2022, avait connaissance de la situation de l'ensemble des parcelles dont celle constituant l'objet de la vente.

Il en résulte, d'une part, que Monsieur [Z] [C] et les autres membres de l'indivision avaient connaissance de l'existence d'une potentielle irrégularité concernant les parcelles, objet de la vente, et celles les jouxtant, au moins depuis le 22 février 2022, date du courriel du géomètre-expert, et que Monsieur [Z] [C] a transmis les éléments en sa possession, reçus au préalable par le géomètre-expert, par courriel du 23 février 2022, à l'étude notariale [M].

Dans ces conditions, les allégations des demandeurs portant sur une dissimulation des informations essentielles à la vente, n'emportent pas la conviction du tribunal, dans la mesure où il n'est pas contesté que les deux études notariales saisies par les parties, l'étude [D], pour les vendeurs, et l'étude [M], pour les acheteurs, qui était en sus chargée de la rédaction des actes, avaient reçu la communication des plans cadastraux des parcelles objet de la vente, depuis le mois de février 2022, sans que cela n'ait appelé de prise de position de leur part, au moins avant le 3 août 2022.

D'autre part, et en conséquence de ces transmissions documentaires, il ne peut être reproché aux vendeurs, dont aucun n'est professionnel de l'immobilier, un défaut d'information directe des acheteurs, ni un manque de diligence portant sur la situation juridique exacte des parcelles constituant l'objet de la vente ainsi que de celles attenantes. Il ressort des éléments constants de la procédure que l'ensemble des parties était assisté par des notaires, les études [D] et [M], et qu'il n'est pas davantage contesté que les vendeurs, notamment Monsieur [Z] [C], ont fait appel, au moins depuis le mois de février 2022, à un géomètre-expert disposant des compétences nécessaires à l'appréhension de la situation juridique des lots objet du compromis de vente.

Il en résulte que, nonobstant le caractère déterminant, également non contesté, des informations portant sur le bornage de la propriété et son étendue exacte, force est de constater qu'aucune rétention d’information ne peut être imputée aux vendeurs s'agissant des éléments cadastraux de la vente, dès lors qu'ils apportent la preuve d'avoir, avant la signature du compromis de vente, et dans les limites de leurs compétences, alerté les professionnels de l'immobilier compétents, intervenant à la procédure.

Les actes accomplis ultérieurement, notamment le procès-verbal de bornage établi par le Cabinet [E], le 13 juillet 2022, ainsi que le défaut de production à la procédure de toute pièce démontrant la propriété des lots objet de la promesse de vente et de ceux adjacents, ne sauraient en tant que tels fonder un manquement des vendeurs à leur obligation d'information.

Ainsi, il y a lieu de retenir que les consorts [Y] n'apportent pas la preuve d'un manquement des vendeurs à leur obligation d'information concernant la nature des lots objet de la vente.


b) Sur la servitude d'écoulement des eaux.

Il ressort des dernières écritures des demandeurs qu'ils auraient « découvert » une servitude d'écoulement des eaux après la signature du compromis de vente, ce qui les aurait amenés à la signature de l'acte d'acceptation de la servitude du 5 juillet 2022, versé aux débats.

Les défendeurs concluent à leur débouté en raison de la production de cette acceptation écrite.

En l’espèce, le paragraphe « SERVITUDE » prévu en page 11 de l’avant contrat de vente stipule que « l’ACQUEREUR devra supporter les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre (…) sans recours contre le VENDEUR ».

Ainsi, il y a lieu de retenir que les consorts [Y] n'apportent pas la preuve d'un manquement des vendeurs à leur obligation d'information, concernant la servitude d'écoulement des eaux pluviales.

Le tribunal retient que, s'il apparaît constant que les vendeurs avaient connaissance de la présence et de l'étendue de la servitude, les demandeurs, qui produisent eux-mêmes une reconnaissance de servitude, échouent à démontrer le caractère déterminant, de la rétention d'information alléguée par les défendeurs, sur la détermination de leur consentement. Par ailleurs, sera soulignée la présence de plusieurs professionnels de l'immobilier entourant les parties au contrat.

De ce qui précède, il y a lieu de retenir que les consorts [Y] n'apportent pas la preuve de la responsabilité de Monsieur [Z] [C], de Madame [I] [C], de Madame [L] [U], de Madame [R] [U] épouse [B] et de Monsieur [G] [U] pour la non-réitération de la promesse de vente du 25 mars 2022, sur le fondement du défaut d’information relatif à la servitude.


3- Sur les demandes indemnitaires

En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Les demandeurs, dans leurs dernières écritures, formulent plusieurs demandes indemnitaires en sollicitant la condamnation solidaire et conjointe de Monsieur [Z] [C], de Madame [I] [C], de Madame [L] [U], de Madame [R] [U] épouse [B] et de Monsieur [G] [U].

Force est de constater que l’ensemble de ces demandes est fondé sur la responsabilité des défendeurs pour inexécution de leurs obligations contractuelles, notamment le défaut de réitération de la vente.

Comme il a été établi par le présent jugement, les consorts [Y] n'apportent pas la preuve d'une responsabilité des défendeurs pour la non-réitération de la promesse de vente du 25 mars 2022.

Par conséquent, il convient de rejeter l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par les consorts [Y] à l’encontre de Monsieur [Z] [C], Mesdames [I] [C], [L] [U], [R] [U] épouse [B] et Monsieur [G] [U], au titre de la non-réitération de la promesse de vente du 25 mars 2022.
 

4- Sur les demandes reconventionnelles

En application de l'article 1103 du code civil, la convention qui fait loi entre les parties est le compromis de vente désignée « vente conditionnelle » du 25 mars 2022.

Cet acte comporte une clause pénale sous-paragraphe « Défaillance de l'acquéreur » (p. 21), rédigée dans les termes suivants : « Si toutes les conditions prévues étant réalisées et l'ensemble des conditions suspensives levées, L'ACQUÉREUR ne pouvait ou se refusait, pour quelque cause que ce soit, à payer le prix et les frais et à passer l'acte authentique dans le délai ci-dessus prévu, ou si la non-obtention du ou des prêts avait pour cause une faute ou une négligence de l'acquéreur (à savoir l'absence de présentation d'un justificatif d'obtention ou de refus du ou des prêts, ou l'absence de réponse dans les 8 jours de la mise en demeure effectuée par le notaire rédacteur des présentes), le VENDEUR aurait la faculté, à savoir :

– Soit de considérer le présent accord nul et non avenu : en ce cas, il aura droit, à titre de dommages et intérêts, à une somme fixée forfaitairement à 10 % du prix de vente. Cette indemnité sera prélevée à due concurrence sur l'acompte éventuellement versé.

– Soit d'en exiger l'exécution devant toutes juridictions compétentes, après dépôt des présentes au rang des minutes du notaire susnommé. En ce cas, il sera dû en outre par L'ACQUÉREUR, sans préjudice de l'exigibilité du paiement de l'intégralité du prix ci-dessus convenu, au VENDEUR, à titre d'astreinte et par anticipation de l'article 1152 du code civil, une indemnité de un pour mille du prix d'acquisition par jour de retard à compter de la réception de la mise en demeure d'avoir à régulariser, et sans que L'ACQUÉREUR puisse se prévaloir du paiement de cette astreinte pour différer la régularisation de la vente ».

Il est de jurisprudence constante que l'acheteur ne peut être tenu au paiement de la clause pénale que si la non-réitération de l'acte authentique ou la défaillance du financement lui est imputable, soit parce qu'il a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt, soit parce qu'il a refusé injustement de réitérer une vente dont les conditions étaient réunies. Lorsque la date de réitération est reportée indépendamment de sa volonté et que ce report provoque la caducité du prêt, la responsabilité de l'acheteur n'est pas caractérisée et la clause pénale ne saurait, en principe, être mise à sa charge, sauf stipulations particulières ou faute autonome démontrée.

En l'espèce, Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] et Monsieur [Z] [C], dans leurs dernières écritures respectives, demandent à titre reconventionnel la condamnation des consorts [Y], au paiement d'une somme de 14 500 euros sur le fondement de la clause pénale contractuelle. Ils invoquent la renonciation des demandeurs à la réitération de la vente, à la suite de la caducité de l'offre de crédit du 21 mai 2022, émanant de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Grand-Est.

Il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [Y] ont reçu une offre de crédit de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Grand-Est le 21 mai 2022. Les conditions générales de cette offre précisent que « la première mise à disposition des fonds, c'est-à-dire le premier versement des fonds, doit intervenir dans les cinq (5) mois à compter de l'acceptation de l'offre de prêt, à peine de caducité ». Il est constant que les époux [Y] ont accepté le prêt le 5 juin 2022 et qu’en conséquence, la date de caducité pour défaut de remise des fonds devait être fixée au 5 novembre 2022.

En outre, Maître [M], notaire à [Localité 10], dans un courriel daté du 2 septembre 2022, adressé au conseil des demandeurs, a indiqué qu'une date de principe avait été bloquée, après accord de toutes les parties, au 29 septembre 2022, le temps de faire aboutir la procédure de rectification cadastrale et de trouver un accord entre les parties sur la servitude d'écoulement des eaux.

Cependant, il n'est pas contesté qu'à la date du 29 septembre 2022, aucune réitération n'est intervenue.

De plus, par courrier daté du 8 novembre 2022, les demandeurs ont sollicité que l'établissement prêteur déclare la caducité de l'offre de prêt n° F6793930-1/52524444, acquise depuis le 5 novembre 2022. Ils ont fait part également de leur volonté de ne pas renégocier un nouveau prêt, faute de pouvoir obtenir les mêmes conditions de taux (1,13 %) et eu égard à la procédure de régularisation des différents lots constituant la propriété.

Force est de constater que les demandeurs à titre reconventionnel échouent d’une part, dans la démonstration des conditions du refus de la réitération de l’acte de vente par les époux [Y], et d’autre part ne fournissent pas la preuve de la fixation d’une nouvelle date de signature de l’acte définitif par Maître [M], avant le 5 novembre 2022.

Ainsi, en se limitant à invoquer la responsabilité des époux [Y], sans apporter la preuve d’une faute dans la non-réitération de la vente, les défendeurs n’apportent pas d’élément permettant au tribunal d’apprécier les conditions de la prétendue opposition des consorts [Y], qui permettrait l'application de la clause pénale contractuelle.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] et Monsieur [Z] [C] de leurs demandes reconventionnelles.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Au regard de l'équité, les demandes formées au titre des frais irrépétibles à l’encontre de Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F], d'une part, et de Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] et Monsieur [Z] [C], d'autre part, seront rejetés.


Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que, selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déboute Monsieur [Z] [C] de sa demande de caducité du compromis de vente du 25 mars 2022 stipulé entre Monsieur [H] [N] et Madame [Y], d’une part, et Monsieur [H] [N] et Madame [Y] et Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U], et Monsieur [Z] [C], d’autre part :

Déboute Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formulées à l’encontre de Monsieur [H] [N] et Madame [Y] et Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U], et Monsieur [Z] [C] ; 

Déboute Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U] et Monsieur [Z] [C] de leur demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F];

Déboute Monsieur [Z] [C] de sa demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F];

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute Monsieur [H] [Y] et Madame [X] [Y] née [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [I] [C], Madame [L] [U], Madame [R] [U] épouse [B], Monsieur [G] [U], Monsieur [Z] [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE PRESIDENT