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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Alès, 1ère Chambre, 30 juin 2026, n° 25/00307

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

***




EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [Z] est propriétaire de parcelles de terrain à bâtir sur la commune de SAINT-MARTIN-DE-VARLGAGUES sises chemin des Près, la Capellette (section AI 139 et 140).

Le 25 août 2022, un compromis a été signé avec Monsieur [H] [E] portant sur la vente de ces biens pour un prix de 135.000 euros. Cet acte a été rédigé par un notaire mais signé entre les parties. La réitération devait se faire avec le 10 avril 2023.

Le 30 mai 2024, l’assureur du requérant mettait en demeure Monsieur [H] [E] de lui verser la somme de 13.500 euros à titre de pénalité.

Par acte du 06 février 2025, Monsieur [Q] [Z] a assigné Monsieur [H] [E] devant la Première Chambre Civile du tribunal judiciaire d’Alès aux fins notamment de sa condamnation à la somme de 13.500 de pénalité à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 06 mai 2025, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [Z] demande au tribunal de :
JUGER que M. [E] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle, JUGER que M. [Z] a subi des préjudices qu’il appartient à M. [E] de réparer, CONDAMNER M. [E] à payer au requérant la somme de 13.500 € de pénalité à titre de dommages et intérêts, Subsidiairement,
CONDAMNER M. [E] à payer au requérant la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts conformément au dépôt de garantie mentionné dans le compromis, En tout état de cause, 
REJETER toutes les demandes de M. [E], CONDAMNER M. [E] à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.
Au visa des articles 1103, 1231-1 et 1589 du code civil, Monsieur [Q] [Z] rappelle qu’aux termes du compromis, Monsieur [H] [E] s’engageait à faire toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt aux conditions qui y étaient stipulées, la réception de l’offre écrite de la banque devant intervenir le 10 décembre 2022. Il ajoute que Monsieur [H] [E] s’était engagé dans ce délai à justifier du refus de prêt d’au moins deux banques. Monsieur [Q] [Z] considère que ce dernier n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ce qu’il n’a communiqué qu’un seul refus de prêt et le refus produit ne correspond pas aux caractéristiques du prêt prévu au compromis tant au plan de la somme empruntée que du taux. Le refus n’est en outre intervenu que le 13 septembre 2023.
Monsieur [Q] [Z] fait ainsi valoir que le bien est resté indisponible pendant 14 mois d’autant qu’aucun notaire ne l’a prévenu de la difficulté. Il relève que le contrat lui donne droit à une pénalité dans ce cas ou à conserver le montant versé au titre du dépôt de garantie.
En réponse aux arguments adverses, Monsieur [Q] [Z] rétorque que Monsieur [H] [E] ne peut invoquer la caducité de l’acte rappelant que la non réalisation d’une condition suspensive empêche simplement la réitération qu’il ne demande pas. Il note qu’il n’a pas versé le dépôt de garantie. Il met aussi en avant que Monsieur [H] [E] ne justifie pas de ce que sa situation ne lui permettait pas d’obtenir un prêt alors même qu’il n’a pas adressé les pièces techniques à la Mairie pour instruction de son dossier. Or, il rappelle que la jurisprudence s’oppose à ce que l’acquéreur fasse lui-même échec à la réalisation de la condition suspensive au visa de l’article 1304-3 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 01er octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [H] [E] demande au tribunal de :
A titre principal,
Vu l’absence de dépôt de garantie déposé dans les 10 jours,
JUGER le compromis caduc et non avenu ;Et par conséquent,
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,
Vu l’absence de démonstration de faute contractuelle,
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité contractuelle était retenue :
Vu l’absence de démonstration d’un préjudice,
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;A titre infiniment subsidiaire, 
REDUIRE et RAMENER à de plus justes proportions le préjudice sollicité ;En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [Z] à verser au concluant la somme de 2.000 euros HT soit 2.400 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
Monsieur [H] [E] met en exergue le fait qu’il a mis en œuvre toutes les démarches attendues auprès de la mairie mais qu’aucun permis ne lui a été attribué. Par ailleurs, il met en avant que conformément aux termes du compromis et plus particulièrement de sa page 12, le dépôt de garantie n’a pas été versé dans le délai de 10 jours prévu, ce qui rend l’acte caduc et non avenu impliquant qu’aucune faute contractuelle ne peut être retenu contre lui par le fait de ne pas avoir réitéré l’acte. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’aucun notaire ne lui a réclamé le second refus et que la demande qui a été refusée est à des conditions inférieures que celles prévues au contrat, laissant penser qu’un prêt aux conditions contractuelles aurait forcément été refusé.
A titre infiniment subsidiaire, il en appelle au pouvoir de modération du juge quant au montant de la pénalité compte tenu de sa bonne foi.

La mise en état a été clôturée à la date du 24 mars 2026.

L’audience s’est tenue le 14 avril 2026, les parties y ont déposé son dossier.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 30 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité du fait de l’absence de dépôt de garantie
L’article 1104 du code civil prévoit que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L’article 1304-2 du code civil dispose que « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

En l’espèce et à titre principal, Monsieur [H] [E] fait valoir que le compromis signé avec Monsieur [Q] [Z] prévoit en sa page 12 un dépôt de garantie de 7.000 euros à verser dans les 10 jours, à peine de caducité en cas de non-versement. Or, il considère que faute d’avoir versé cette somme, l’acte est caduc et non avenu empêchant ainsi de retenir toute faute contractuelle à son encontre.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [H] [E] ne s’est pas soumis à son obligation de versement du dépôt de garantie, cela manifeste avant tout sa mauvaise foi dans l’exécution du compromis et des obligations en découlant. 

Cette clause de séquestre, qui a un caractère potestatif, doit être considérée comme nulle en ce que, dans la manière dont elle est rédigée, elle laissait toute latitude au débiteur d’échapper à ses obligations.

Du fait de l’absence de ce dépôt de garantie dont seul Monsieur [H] [E] avait la maîtrise, il ne peut en s’en déduire la caducité du compromis.

Sur la condamnation de Monsieur [H] [E] à des dommages et intérêts
Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-3 du code civil précise que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

Selon l’article 1589 alinéa 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 25 août 2022 comportait les conditions suspensives particulières suivantes :
l’obtention d’un certificat de non-opposition à une déclaration préalable avant le 25 octobre 2022, en justifiant du dépôt de la déclaration préalable au plus tard le 25 septembre 2022 ;l’obtention du permis de construire avant le 26 décembre 2022 pour la construction d’une maison d’habitation de plein pied d’une surface de 200m² avec garage et piscine, en justifiant du dépôt d’un dossier complet au plus tard le 25 octobre 2022 ;l’obtention d’un prêt d’un montant de 280.000 euros, sur une durée maximale de 25 ans à un taux maximal de 2% l’an hors assurances, en justifiant deux refus répondant à ces caractéristiques.
La réitération de l’acte n’a pas eu lieu le 10 avril 2023.

Or, Monsieur [H] [E] ne justifie d’aucune des obligations mises à charge : ni du dépôt de la déclaration préalable, ni du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, puisqu’il n’a pas donné suite au courrier de la mairie du 09 mai 2023 réclamant des pièces complémentaires pour l’instruction du permis de construire qui a donc été classée sans suite par courrier du 25 août 2023 du maire. S’agissant du prêt, Monsieur [H] [E] n’a justifié d’un seul refus de prêt daté du 13 septembre 2023. Il ne justifie pas de la demande d’un second prêt.

Les conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt sont réputées accomplies, le bénéficiaire de la promesse en faveur duquel elles étaient stipulées, ayant défailli à leur accomplissement.

Monsieur [Q] [Z] ne sollicite pas la réitération de l’acte mais est bien fondé à demander des dommages et intérêts du fait des manquements contractuels de son co-contractant. Il est inopérant pour Monsieur [H] [E] de se prévaloir de la clause de l’acte selon laquelle « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquées par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé » pour s’exonérer de ses obligations.

En page 10 de l’acte, il est prévu une pénalité ainsi stipulée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Toutefois, l'application de la clause pénale est conditionnée par le refus de réitérer l'acte, et la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'occurrence, le promettant n'a pas mis en demeure le bénéficiaire de réitérer l'acte, alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies, et au contraire clairement manifesté son souhait de mettre un terme à l'opération contractuelle.

Par contre, l’acte prévoit en page 11, un dépôt de garantie de 7.000 euros, que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiqué au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. »

Aucun élément ne contexte ne justifie de modérer cette somme.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [E] à verser 7.000 euros à Monsieur [Q] [Z].

III. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] succombant, il sera condamné aux entiers dépens et à verser 1.200 euros à Monsieur [Q] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel, 

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [Q] [Z] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [Q] [Z] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La greffière, La Présidente,
Texte intégral
MINUTE N° : 26/132
DU : 30 juin 2026
JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort
DOSSIER : N° RG 25/00307 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUK3 / 01ère Chambre civile
AFFAIRE : [Z] C/ [E]
DÉBATS : 14 avril 2026


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
Première chambre civile

JUGEMENT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 14 avril 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,


PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [Z]
né le 30 octobre 1945 à SAINT MARTIN DE VALGALGUES (30)
de nationalité française
demeurant 16 Rue Haute - 30520 SAINT MARTIN DE VALGALGUES

représenté par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,


DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E]
né le 04 septembre 1992 à ALES (30)
de nationalité française
demeurant 03 Rue de Brugas - 30110 LA GRAND COMBE

représenté par Me Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES,



***




EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [Z] est propriétaire de parcelles de terrain à bâtir sur la commune de SAINT-MARTIN-DE-VARLGAGUES sises chemin des Près, la Capellette (section AI 139 et 140).

Le 25 août 2022, un compromis a été signé avec Monsieur [H] [E] portant sur la vente de ces biens pour un prix de 135.000 euros. Cet acte a été rédigé par un notaire mais signé entre les parties. La réitération devait se faire avec le 10 avril 2023.

Le 30 mai 2024, l’assureur du requérant mettait en demeure Monsieur [H] [E] de lui verser la somme de 13.500 euros à titre de pénalité.

Par acte du 06 février 2025, Monsieur [Q] [Z] a assigné Monsieur [H] [E] devant la Première Chambre Civile du tribunal judiciaire d’Alès aux fins notamment de sa condamnation à la somme de 13.500 de pénalité à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 06 mai 2025, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [Z] demande au tribunal de :
JUGER que M. [E] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle, JUGER que M. [Z] a subi des préjudices qu’il appartient à M. [E] de réparer, CONDAMNER M. [E] à payer au requérant la somme de 13.500 € de pénalité à titre de dommages et intérêts, Subsidiairement,
CONDAMNER M. [E] à payer au requérant la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts conformément au dépôt de garantie mentionné dans le compromis, En tout état de cause, 
REJETER toutes les demandes de M. [E], CONDAMNER M. [E] à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.
Au visa des articles 1103, 1231-1 et 1589 du code civil, Monsieur [Q] [Z] rappelle qu’aux termes du compromis, Monsieur [H] [E] s’engageait à faire toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt aux conditions qui y étaient stipulées, la réception de l’offre écrite de la banque devant intervenir le 10 décembre 2022. Il ajoute que Monsieur [H] [E] s’était engagé dans ce délai à justifier du refus de prêt d’au moins deux banques. Monsieur [Q] [Z] considère que ce dernier n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ce qu’il n’a communiqué qu’un seul refus de prêt et le refus produit ne correspond pas aux caractéristiques du prêt prévu au compromis tant au plan de la somme empruntée que du taux. Le refus n’est en outre intervenu que le 13 septembre 2023.
Monsieur [Q] [Z] fait ainsi valoir que le bien est resté indisponible pendant 14 mois d’autant qu’aucun notaire ne l’a prévenu de la difficulté. Il relève que le contrat lui donne droit à une pénalité dans ce cas ou à conserver le montant versé au titre du dépôt de garantie.
En réponse aux arguments adverses, Monsieur [Q] [Z] rétorque que Monsieur [H] [E] ne peut invoquer la caducité de l’acte rappelant que la non réalisation d’une condition suspensive empêche simplement la réitération qu’il ne demande pas. Il note qu’il n’a pas versé le dépôt de garantie. Il met aussi en avant que Monsieur [H] [E] ne justifie pas de ce que sa situation ne lui permettait pas d’obtenir un prêt alors même qu’il n’a pas adressé les pièces techniques à la Mairie pour instruction de son dossier. Or, il rappelle que la jurisprudence s’oppose à ce que l’acquéreur fasse lui-même échec à la réalisation de la condition suspensive au visa de l’article 1304-3 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 01er octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [H] [E] demande au tribunal de :
A titre principal,
Vu l’absence de dépôt de garantie déposé dans les 10 jours,
JUGER le compromis caduc et non avenu ;Et par conséquent,
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,
Vu l’absence de démonstration de faute contractuelle,
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité contractuelle était retenue :
Vu l’absence de démonstration d’un préjudice,
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;A titre infiniment subsidiaire, 
REDUIRE et RAMENER à de plus justes proportions le préjudice sollicité ;En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [Z] à verser au concluant la somme de 2.000 euros HT soit 2.400 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
Monsieur [H] [E] met en exergue le fait qu’il a mis en œuvre toutes les démarches attendues auprès de la mairie mais qu’aucun permis ne lui a été attribué. Par ailleurs, il met en avant que conformément aux termes du compromis et plus particulièrement de sa page 12, le dépôt de garantie n’a pas été versé dans le délai de 10 jours prévu, ce qui rend l’acte caduc et non avenu impliquant qu’aucune faute contractuelle ne peut être retenu contre lui par le fait de ne pas avoir réitéré l’acte. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’aucun notaire ne lui a réclamé le second refus et que la demande qui a été refusée est à des conditions inférieures que celles prévues au contrat, laissant penser qu’un prêt aux conditions contractuelles aurait forcément été refusé.
A titre infiniment subsidiaire, il en appelle au pouvoir de modération du juge quant au montant de la pénalité compte tenu de sa bonne foi.

La mise en état a été clôturée à la date du 24 mars 2026.

L’audience s’est tenue le 14 avril 2026, les parties y ont déposé son dossier.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité du fait de l’absence de dépôt de garantie
L’article 1104 du code civil prévoit que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L’article 1304-2 du code civil dispose que « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

En l’espèce et à titre principal, Monsieur [H] [E] fait valoir que le compromis signé avec Monsieur [Q] [Z] prévoit en sa page 12 un dépôt de garantie de 7.000 euros à verser dans les 10 jours, à peine de caducité en cas de non-versement. Or, il considère que faute d’avoir versé cette somme, l’acte est caduc et non avenu empêchant ainsi de retenir toute faute contractuelle à son encontre.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [H] [E] ne s’est pas soumis à son obligation de versement du dépôt de garantie, cela manifeste avant tout sa mauvaise foi dans l’exécution du compromis et des obligations en découlant. 

Cette clause de séquestre, qui a un caractère potestatif, doit être considérée comme nulle en ce que, dans la manière dont elle est rédigée, elle laissait toute latitude au débiteur d’échapper à ses obligations.

Du fait de l’absence de ce dépôt de garantie dont seul Monsieur [H] [E] avait la maîtrise, il ne peut en s’en déduire la caducité du compromis.

Sur la condamnation de Monsieur [H] [E] à des dommages et intérêts
Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-3 du code civil précise que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

Selon l’article 1589 alinéa 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 25 août 2022 comportait les conditions suspensives particulières suivantes :
l’obtention d’un certificat de non-opposition à une déclaration préalable avant le 25 octobre 2022, en justifiant du dépôt de la déclaration préalable au plus tard le 25 septembre 2022 ;l’obtention du permis de construire avant le 26 décembre 2022 pour la construction d’une maison d’habitation de plein pied d’une surface de 200m² avec garage et piscine, en justifiant du dépôt d’un dossier complet au plus tard le 25 octobre 2022 ;l’obtention d’un prêt d’un montant de 280.000 euros, sur une durée maximale de 25 ans à un taux maximal de 2% l’an hors assurances, en justifiant deux refus répondant à ces caractéristiques.
La réitération de l’acte n’a pas eu lieu le 10 avril 2023.

Or, Monsieur [H] [E] ne justifie d’aucune des obligations mises à charge : ni du dépôt de la déclaration préalable, ni du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, puisqu’il n’a pas donné suite au courrier de la mairie du 09 mai 2023 réclamant des pièces complémentaires pour l’instruction du permis de construire qui a donc été classée sans suite par courrier du 25 août 2023 du maire. S’agissant du prêt, Monsieur [H] [E] n’a justifié d’un seul refus de prêt daté du 13 septembre 2023. Il ne justifie pas de la demande d’un second prêt.

Les conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt sont réputées accomplies, le bénéficiaire de la promesse en faveur duquel elles étaient stipulées, ayant défailli à leur accomplissement.

Monsieur [Q] [Z] ne sollicite pas la réitération de l’acte mais est bien fondé à demander des dommages et intérêts du fait des manquements contractuels de son co-contractant. Il est inopérant pour Monsieur [H] [E] de se prévaloir de la clause de l’acte selon laquelle « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquées par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé » pour s’exonérer de ses obligations.

En page 10 de l’acte, il est prévu une pénalité ainsi stipulée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Toutefois, l'application de la clause pénale est conditionnée par le refus de réitérer l'acte, et la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'occurrence, le promettant n'a pas mis en demeure le bénéficiaire de réitérer l'acte, alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies, et au contraire clairement manifesté son souhait de mettre un terme à l'opération contractuelle.

Par contre, l’acte prévoit en page 11, un dépôt de garantie de 7.000 euros, que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiqué au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. »

Aucun élément ne contexte ne justifie de modérer cette somme.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [E] à verser 7.000 euros à Monsieur [Q] [Z].

III. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] succombant, il sera condamné aux entiers dépens et à verser 1.200 euros à Monsieur [Q] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel, 

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [Q] [Z] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [Q] [Z] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La greffière, La Présidente,

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:31:54.299Z.