Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 2 juillet 2026, n° 23/03986

Exposé du litige

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EXPOSE DES FAITS 

Par acte du 28 octobre 2022 reçu par Maître [G] [A], notaire à [Localité 1] associée au sein de la SELARL « DELREZ GRAUX [S] [A] » la société LIV LES ULIS a consenti au bénéfice de la société AMANDYL une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 4] (Essonne), au prix de 16 708 412,83 HT outre un complément en fonction de la mise en location des locaux vacants au moment de la vente. 

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement, ainsi libellée : 
« La promesse est consentie sous la Condition Suspensive de l’obtention par le Bénéficiaire du financement ci-après plus amplement relaté :
- Nature du financement : prêt professionnel
- Montant maximum 12 435 000 euros
- Organismes sollicités : tout organisme financier au choix du Bénéficiaire
- Durée : DOUZE (12) ans
- Conditions financières : 4,30 % maximum hors assurance.

Le Bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :
- Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi dudit financement qui sera sollicité
- Les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place.
Ce financement sera considéré comme « obtenu » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au Bénéficiaire.

Mais que « l’obtention » de celui-ci devra intervenir au plus tard dans les SOIXANTE (60) jours des présentes, soit au 28 décembre 2022.

À cet effet, le bénéficiaire s’engage à déposer des demandes de financement auprès d’établissements financiers, dans les DIX (10) jours ouvrés des présentes et à en justifier au Promettant. » 

Une indemnité d’immobilisation de 1 670 841,28 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 835 420,64 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [G] [A], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre. 

La réitération de la vente était prévue au plus tard le 30 décembre 2022.

Par avenant du 16 décembre 2022, les parties ont prorogé ce délai jusqu’au 30 janvier 2023. 

Par courrier et courriel du 27 janvier 2023, la société AMANDYL a informé la société LIV LES ULIS de la défaillance de la condition suspensive, et a de ce fait invoqué la caducité de la promesse unilatérale de vente. 

Par courriers des 1er février 2023 et 2 mars 2023, la société LIV LES ULIS a mis en demeure la société AMANDYL d’autoriser le déblocage à son profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, en vain. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, la société LIV LES ULIS a fait assigner la société AMANDYL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit une somme de 1 670 841, 28 euros, par la libération de la somme séquestrée et par la condamnation au versement du surplus. 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la société LIV LES ULIS demande au tribunal de :
« Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu les articles 1304 et 1304-2 du Code civil,
Vu l’article 1121-1 du Code civil,
Vu l’article 1131 du Code civil,
Vu l’article 1137 du Code civil,
Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

JUGER la société LIV LES ULIS recevable et bien fondée en ces demandes ; 

Et, ainsi,

À titre principal,

CONDAMNER la société AMANDYL à verser l’ensemble de l’indemnité d’immobilisation de 1 670 841, 28 euros à titre de dommages et intérêts
Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 23/03986 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKDZ

JUGER que la somme de 835 420,64 euros sera ordonnée sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, sous sept jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

JUGER que le tribunal de Céans se réservera le droit de liquider l’astreinte.

À titre subsidiaire,

JUGER que la somme de 835 420,64 euros placée sous séquestre notarial devra être libérée au profit de la société LIV LES ULIS, à compter du jugement à intervenir, moyennant quoi le séquestre sera valablement déchargé de sa mission.
En tout état de cause,

DÉBOUTER la société AMANDYL de l’ensemble de ses demandes formulées à titre reconventionnel ;

CONDAMNER la société AMANDYL au versement de 10 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LOCTIN & Associés, avocat aux offres, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile »   

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 février 2025, la société AMANDYL demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1103, 1104, 1193 et 1194 du code civil,
Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,
Vu les articles 1130 et 1304-2 du code civil,
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

I/ Sur la demande principale de la SAS LIV LES ULIS au titre de la « réticence dolosive » :
DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un quelconque dol, ni d’une quelconque faute de la SCI AMANDYL ;

DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause, la SAS LIV LES ULIS ne démontre ni l’existence, ni le montant d’un quelconque préjudice réparable, ni du lien de causalité entre celui-ci et le prétendu dol imputé à la SCI AMANDYL ;

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens et notamment, de toutes ses demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation ainsi que de ses demandes de nullité de la promesse de vente et de dommages-intérêts ;

ORDONNER la restitution à la SCI AMANDYL de la fraction d’indemnité d’immobilisation déjà payée, soit la somme de 835.420,64 euros ;

DONNER INJONCTION à la SAS LIV LES ULIS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, d’autoriser le notaire à libérer au profit de la SCI AMANDYL la somme de 835.420,64 euros, qui a été payée par la SCI AMANDYL à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation ;

Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 23/03986 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKDZ

à défaut 
 
CONDAMNER la SAS LIV DES ULIS à payer la somme de 835.420,64 euros à la SCI AMANDYL ;

II/ Sur la demande subsidiaire de la SAS LIV LES ULIS au titre du manquement à la « bonne foi » dans l’exécution de la promesse :

DIRE ET JUGER que l’article 15.4.4, c) de la promesse, relatif au sort de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, sur lequel la SAS LIV LES ULIS fonde sa demande de condamnation de la SCI AMANDYL à titre subsidiaire, ne s’applique qu’en cas de refus du bénéficiaire de réitérer la vente en la forme authentique bien qu’il ait exercé son droit d’option, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; 

DIRE ET JUGER, en conséquence, que les manquements de la SCI AMANDYL allégués par la SAS LIV LES ULIS ne permettent pas de faire application de cet article ;

DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS ne démontre l’existence d’aucune faute contractuelle ou extracontractuelle de la SCI AMANDYL, que ce soit dans la négociation de la promesse et le montage de l’opération, que dans la recherche par la SCI AMANDYL d’un financement, ou encore dans l’exécution de ses obligations d’information et de bonne foi ;

DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS ne démontre ni l’existence, ni le montant d’un quelconque préjudice réparable, ni du lien de causalité entre celui-ci et une quelconque défaillance de la SCI AMANDYL ;

En conséquence,

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens, notamment de sa demande de condamnation de la SCI AMANDYL au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

III/ A titre reconventionnel, sur la demande de condamnation sous astreinte de la SAS LIV LES ULIS à restituer la part d’indemnité d’immobilisation séquestrée

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans la promesse est défaillie ;

DECLARER, en conséquence, que la promesse de vente en date du 28 octobre 2022 est caduque ;
En conséquence,

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens, notamment de sa demande de condamnation de la SCI AMANDYL au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNER la restitution à la SCI AMANDYL de la fraction d’indemnité d’immobilisation déjà payée, soit la somme de 835.420,64 euros ;

DONNER INJONCTION à la SAS LIV LES ULIS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, d’autoriser le notaire à libérer au profit de la SCI AMANDYL la somme de 835.420,64 euros, qui a été payée par la SCI AMANDYL à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation ; 

à défaut 

CONDAMNER la SAS LIV DES ULIS à payer la somme de 835.420,64 euros à la SCI AMANDYL ;

CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS à payer à la SCI AMANDYL le montant des intérêts de retard, au taux légal, sur cette somme de 835.420,64 euros, courant à compter du 27 janvier 2023, date du courrier par lequel la SCI AMANDYL a demandé le paiement de cette somme, jusqu’à la date de son complet règlement, avec capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière ;

IV/ A titre reconventionnel, sur la demande de dommages-intérêts

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS a commis une faute en refusant de restituer à la SCI AMANDYL le montant séquestré de l’indemnité d’immobilisation et fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la résistance abusive au paiement et l’abus du droit d’agir en justice commis par la SAS LIV LES ULIS ont causé à la SCI AMANDYL un préjudice ;

En conséquence,
CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS à payer à la SCI AMANDYL, en réparation du préjudice subi, des intérêts au taux de 8,81% par an sur la somme de 835.420,64 euros à compter du 28 janvier 2023 et jusqu’à restitution complète de la somme de 835.420,64 euros à la SCI AMANDYL ;

V/ En tout état de cause

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens ;

CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS au paiement de la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2025. 
A l'audience du 2 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande principale de la société LIV LES ULIS en paiement de dommages et intérêts 

A titre principal, la société LIV LES ULIS demande sur le fondement d’un dol, la condamnation de la société AMANDYL à lui payer la somme de 1 670 841, 28 euros à titre de dommages et intérêts, équivalente au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente. 

Elle expose avoir subi : 
- un préjudice de perte financière liée à la non concrétisation de la vente, ayant perdu une chance de conclure ladite vente avec un acquéreur sérieux, laquelle inclut l’opportunité de vendre le bien à un prix équivalent ou supérieur dans un délai raisonnable, 
- un préjudice lié au blocage du bien, lequel est resté immobilisé pendant la durée de la promesse.
 
Elle estime que la société AMANDYL a commis un dol, en ce que :
- celle-ci soutient avoir recherché de bonne foi le financement attendu, et se retranche derrière l’impossibilité de l’obtenir, 
- si tel est le cas, cela signifie que la société AMANDYL lui a menti, puisqu’elle n’a agi que par l’intermédiaire de la société SERRIS REIM, société gérant la SCI AMANDYL, et expert reconnue en financement immobilier, de sorte qu’il est inconcevable que cette entité ait pu méconnaître les démarches nécessaires à une recherche de financement sérieuse, et a forcément vérifié au préalable la capacité de financement de l’acquéreur, 
- l’échec de la recherche de financement résulte donc d’une négligence fautive et non d’un aléa fortuit, 
- la duplicité de la société AMANDYL est évidente : si ses capacités financières étaient fictives, elle l’a trompée, et si elle n’a jamais eu l’intention d’acquérir le bien, il s’agit d’une manœuvre délibérée pour faire échouer la vente, 
- la société AMANDYL, représentée par la société SERRIS REIM, avait déclaré devant le notaire qu’il n’existait pas d’empêchement à l’octroi du financement qui sera sollicité et que les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mise en place,
- contre toute attente, la transaction a échoué faute d’obtention d’un financement, et cette révélation met au jour le fait que le consentement de l’acquéreur a été extorqué. 

La société AMANDYL conteste avoir commis un dol, en ce que : 
- la société LIV LES ULIS n’en rapporte pas la preuve, celle-ci ne précisant jamais en quoi la société AMANDYL aurait menti ou l’aurait trompée, ni quelle information lui aurait été dissimulée, et à plus forte raison en quoi cet élément aurait été déterminant ou une quelconque intention de la tromper, 
- la seule qualité de professionnel de l’immobilier ne suffit pas à caractériser un dol, la demanderesse étant d’ailleurs elle aussi un professionnel de l’immobilier auquel il n’appartenait que de se renseigner sur les conditions de financement, 
- la société LIV LES ULIS ne peut soutenir avoir cru que « la vente irait à son terme, avec un financement assuré » et que la société SERIS REIM ne signe « aucune promesse sans sécuriser les financements nécessaires » alors même que la promesse était consentie sous condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un financement de 12 430 000 euros, 
- les seules déclarations du bénéficiaire quant à l’absence d’empêchement connu à l’octroi du financement qui serait octroyé ne peuvent suffire à caractériser un dol, sauf à considérer qu’il y a toujours dol lorsque le financement n’est pas obtenu, et à aller à l’encontre du principe même d’une condition suspensive. 
 
Sur le préjudice, elle observe que la société LIV LES ULIS n’apporte pas la preuve d’une quelconque « perte de chance de contracter à de meilleures conditions », ni celle d’un quelconque préjudice, et encore moins du quantum de celui-ci. Elle fait valoir qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice lié à l’immobilisation du bien, alors qu’elle a cherché à le vendre avant le terme de la promesse. 
 
Sur ce, 

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

Selon l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. » 

Il est constant que la victime d’un dol peut demander le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. 

Il est aussi constant que le préjudice de la victime d’un dol qui ne demande pas la nullité du contrat ne peut être constitué que de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. 

En l'espèce, la société LIV LES ULIS estime avoir été victime d’un dol l’ayant déterminée à consentir à la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022, résultant d’une dissimulation sur les capacités réelles du financement de la société AMANDYL, bénéficiaire de cet avant contrat. 

En l’absence de demande de nullité du contrat, le seul préjudice dont elle peut se prévaloir utilement est un préjudice de perte de chance de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses. Or, la société LIV LES ULIS demande le paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de perte de chance de contracter avec un autre acquéreur, et d’un préjudice résultant de l’immobilisation du bien. Il n’existe donc aucun lien de causalité entre le dol invoqué et l’indemnisation des préjudices allégués, de sorte que la demande principale en paiement de dommages et intérêts doit être rejetée. 

De manière surabondante, il est observé qu’aucune pièce ni même explication ne sont proposées par la demanderesse sur la computation des préjudices précités, évalués forfaitairement à un montant égal à celui de l’indemnité d’immobilisation. 

Également de manière surabondante, il sera observé que la société LIV LES ULIS n’explique pas clairement quelle information lui aurait été dissimulée, et échoue à démontrer l’existence de manœuvres ayant pu déterminer son consentement. 
S’agissant de la dissimulation des capacités financières réelles de la société AMANDYL, la société LIV LES ULIS ne propose aucun élément sérieux au soutien de cette allégation, puisqu’elle se limite à émettre l’hypothèse selon laquelle il résulterait de la non obtention du financement le fait que la situation réelle du bénéficiaire lui aurait été dissimulée. 
A cet égard, le seul fait que le financement ne soit finalement pas obtenu alors que le bénéficiaire avait déclaré l’absence d’obstacle connu à ce financement, ne permet pas de caractériser un dol, faute de démontrer la dissimulation par celui-ci d’éléments antérieurs à la promesse susceptibles de mettre en échec la demande de financement. 
En effet, le seul fait que la société AMANDYL n’ait pu obtenir le prêt, quoique gérée par une personne morale distincte reconnue et d’une importante assise financière, ne démontre aucunement l’existence d’une dissimulation sur sa propre situation financière. 
Le dol reproché à la société AMANDYL tenant à la dissimulation par celle-ci de ses capacités financières réelles, qu’elle ne déduit que de la non obtention du crédit, est en outre directement contredit par l’ajout même d’une condition suspensive relative au financement du bien, laquelle n’a pu être insérée que parce qu’il existait un aléa quant à l’obtention dudit financement, de sorte que ce risque n’a aucunement été caché à la société LIV LES ULIS. 
Ainsi, la société LIV LES ULIS ne peut utilement soutenir avoir été « convaincue que la vente irait à son terme, avec un financement assuré », compte tenu de cette condition suspensive comme du fait que la société AMANDYL disposait d’une option pour acquérir ou non le bien. 
S’agissant du fait que la société AMANDYL aurait fait volontairement échouer la vente, même à supposer cette manœuvre avérée, elle n’en serait pas moins postérieure à la promesse unilatérale de vente, de sorte qu’elle n’a pu déterminer la société LIV LES ULIS à y consentir. 
Sur la demande subsidiaire de la société LIV LES ULIS au titre de la libération de l’indemnité d’immobilisation séquestrée et la demande reconventionnelle de la société AMANDYL aux mêmes fins 

A titre subsidiaire, la société LIV LES ULIS demande la libération à son profit de la somme de 835 420,64 euros séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de la promesse, en ce que la société AMANDYL n’a pas, selon elle, entrepris une recherche de financement avec la loyauté nécessaire, que ses démarches manquent de transparence et de sérieux et qu’ainsi elles contredisent l’obligation de bonne foi qui incombent à tout cocontractant, de sorte que la responsabilité de la société AMANDYL doit être engagée. Elle explique que les démarches ne respectaient pas pleinement ses engagements contractuels, en ce que : 
* les demandes de financement ne mettaient pas le projet d'acquisition en valeur, 
* la garantie de financement se limitait à l’hypothèque, sans autre option envisagée, 
* aucune demande n’était étayée, rendant impossible toute vérification rigoureuse. 

Elle ajoute que les demandes de financement évoquaient un « immeuble loué à 71 % », alors que l’immeuble était loué à 100 %, de sorte que le loan to value (LTV) était insuffisant pour obtenir un financement, qui donc a été refusé. 
Elle souligne que le choix de garantie de financement était réduit à une hypothèque, sans qu’aucune autre garantie ne soit envisagée. Selon la demanderesse, il résulte de la condition suspensive prévoyant un financement de 12 435 000 euros sur douze ans à un taux de 4,30 % qu’il était d’emblée envisagé que la société AMANDYL devrait rembourser la somme de 1 331 932 euros par an, ce qui dépassait le revenu annuel net en phase 1, fixé à 1 211 359 euros/an HT, de sorte que la société AMANDYL savait que le projet d’acquisition n’était pas autofinancé. Elle souligne que les banques n’acceptent ce type d’investissement que s’il est soutenu par des garanties solides, des apports en fonds propres suffisants, ou des perspectives de valorisation à court ou moyen terme. 
Elle avance que la gérante de la société AMANDYL, la société SERRIS REIM, ne pouvait ignorer cela, pour avoir mené des opérations similaires par le passé. La société LIV LES ULIS s’interroge aussi sur le fait que l’association de plusieurs prêteurs n’ait pas été envisagée, en témoigne le fait que la société BPI ait accepté de prêter une somme de 3 467 000 euros, soit moins que ce qui avait été requis, et avec un taux d’intérêt supérieur. 

La société LIV LES ULIS estime aussi que la société AMANDYL justifie des demandes de financement avec une légèreté inacceptable, avec de simples courriels lapidaires, ne permettant pas d’évaluer la consistance des demandes ni de confirmer un réel effort de recherche.

Elle indique n’avoir jamais eu communication de l’offre produite par la BPI le 10 novembre 2022, ni de celle émanant de la Banque Populaire Val-de-France, alors qu’il s’agissait des rares propositions partiellement positives reçues par la société AMANDYL, ce qui constitue une exécution déloyale du contrat et constitue une défaillance fautive. Selon elle, si elle a reconnu avoir été informée du dépôt d’une demande de financement le 10 novembre 2022, elle n’a reçu aucun éclaircissement sur la consistance de cette démarche, et que si une demande a bien été adressée en outre à la société SOCFIM dans le délai de dix jours, d’autres démarches ont été engagées au-delà de ce délai. Elle indique que cela montre que ce n’à partir de fin novembre 2022 que la société AMANDYL s’est véritablement préoccupée de rechercher un financement. 

La société LIV LES ULIS conclut en indiquant que ce préjudice, contractuellement envisagé dans la promesse unilatérale de vente, justifie que la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation soit libérée à son profit, en réparation des torts subis. La société AMANDYL s’oppose à la demande de libération de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit de la société LIV LES ULIS, et réclame reconventionnellement la libération de cette somme à son profit. 

La société AMANDYL fait valoir que jusqu’à ses conclusions du 23 mai 2024, la société LIV LES ULIS soutenait que la condition suspensive présentait selon elle un caractère « potestatif » ou « impossible » et estimait que l’obtention du financement était, dès la signature de la promesse, impossible. La défenderesse en déduit que si l’obtention du financement était impossible comme l’avait soutenu la société LIV LES ULIS, elle ne peut être à l’origine du refus des banques de financer l’opération. 

Elle estime que la société LIV LES ULIS ne rapporte pas la preuve d’un manquement à ses obligations dans l’accomplissement des démarches en vue de trouver un prêt, et rappelle qu’elle a été au-delà de ses obligations en déposant une multitude de demandes de prêt dans le délai de dix jours fixé par la promesse, sans qu’aucune d’elles n’ait abouti. 
Elle indique que si la société BPI a formulé une offre de prêt, celle-ci n’était pas conforme aux critères de la promesse, étant d’un montant de 3 467 000 euros au lieu de la somme de 12 435 000 euros demandée, et proposée à un taux supérieur de 4,70 % au lieu des 4,30 % prévus par la condition. Elle poursuit en indiquant que, de la même façon, la Banque Populaire Val-de-France a formulé une offre de prêt non conforme, puisque portant sur un emprunt d’un montant de 8 400 000 euros, à un taux de 4,50 %. 

La société AMANDYL ajoute avoir même cherché à trouver un financement au-delà du délai qui lui était imparti, alors qu’elle n’y était pas obligée compte tenu des refus qui lui avaient été adressés, ce qui ne peut constituer une défaillance de sa part, mais atteste au contraire de ses efforts pour trouver un financement. 

Elle indique qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait état d’un taux d’occupation de 100 % mais seulement de 71 %, dès lors que ce taux correspond à la réalité ainsi que le montre le tableau des surfaces louées annexé à la promesse. 
Elle précise qu’il résulte de la promesse que les locaux vacants à la date de signature de la promesse seraient pris à bail par la société LIV LES ULIS avec une franchise de loyer pendant trois ans, de sorte qu’elle a exactement informé les banques dans son dossier de demande de financement de ce que le promettant prendrait les surfaces vacantes à bail dès la signature de l’acte de vente définitif. Elle en déduit qu’elle n’a pas faussé le calcul du LTV, étant observé que seuls deux établissements ont motivé leur refus par cet indicateur. 
Elle indique que le fait d’avoir indiqué dans son dossier de financement qu’un « crédit hypothécaire » constituait le « type de financement souhaité » n’excluait aucunement la possibilité de fournir éventuellement d’autres garanties demandées le cas échéant par la banque. Elle observe qu’aucune banque ne lui a d’ailleurs demandé de fournir des garanties supplémentaires comme condition de l’octroi du prêt, ni n’a motivé son rejet de la demande de financement par le refus de la société AMANDYL de fournir certaines sûretés. 
Elle souligne que la promesse unilatérale de vente précisait que les garanties nécessaires à l’obtention du prêt seraient éventuellement demandées par les banques, puisqu’il est indiqué dans les déclarations du bénéficiaire que « les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place. », de sorte qu’aucune obligation n’était ainsi faite par la promesse au bénéficiaire de proposer toutes les sûretés pouvant être mises en œuvre. Elle ajoute que si un apport en fonds propres aurait mécaniquement entraîné une diminution du montant du prêt, il serait allé à l’encontre même du principe de la condition suspensive de financement, qui permettait au bénéficiaire de financer l’opération par un prêt de 12 435 000 euros. 
Selon elle, l’association de plusieurs prêteurs, bien que la promesse ne lui en faisait pas l’obligation, a bien été recherchée puisqu’elle a tenté de compléter l’offre de prêt de BPI, d’un montant insuffisant, auprès de la BNP Paribas, du Crédit Agricole de [Localité 1], du CIC et du LCL. 

La société AMANDYL conteste toute légèreté blâmable, indiquant que les banques n’ont pas l’obligation de motiver leur refus, et qu’elle n’est pas responsable du caractère lapidaire de certaines réponses, alors qu’elle avait proposé un dossier de présentation de vingt-neuf pages exposant le détail de l’opération projetée. 

Elle indique que la société LIV LES ULIS soutient faussement ne pas avoir été « informée de façon transparente de toutes les démarches effectuées » alors que l’avenant fait état de ce que la société AMANDYL avait justifié du dépôt de plusieurs demandes de financement, et qu’un courriel du 16 janvier 2023 l’informait du dépôt de différentes demandes de prêt et de leur échec comme des offres sur un montant inférieur de BPI et BP Val-de-France, et qu’enfin elle a fait part le 27 janvier 2023 de la défaillance de la condition suspensive en joignant les demandes de prêt, les refus de financement et le dossier de financement. 
 
Elle conclut en indiquant que la promesse n’autorisait le versement de la somme séquestrée au promettant que si le bénéficiaire refusait de signer l’acte alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et aucunement en raison d’un prétendu défaut d’information, et que compte tenu de la défaillance de la condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée. 
Elle ajoute que la société LIV LES ULIS doit être condamnée à lui payer sur la somme séquestrée de 835 420,64 euros les intérêts de retard à compter du 23 janvier 2023, date à laquelle elle l’a mise en demeure de lui restituer la fraction de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière. 
 
Sur ce, 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ». 

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. ». 

A titre liminaire, il est observé que les conclusions de la société LIV LES ULIS présentent des discordances entre les motifs et le dispositif. En effet, après la demande en paiement de dommages et intérêts relative au dol, la société LIV LES ULIS demande dans le corps de ses conclusions à titre principal le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation et à titre subsidiaire la libération de la somme séquestrée correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, mais forme au dispositif uniquement la demande subsidiaire la libération de la somme séquestrée correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation. Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est donc saisi, outre de dommages et intérêts équivalents à la totalité de l’indemnité d’immobilisation sur le fondement du dol (cf. supra), que d’une demande de libération de la moitié de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022. 
La société LIV LES ULIS ne réclamant donc pas, pour cette demande formée en cas d’échec de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le dol, la condamnation de la société AMANDYL à lui payer des dommages et intérêts, mais uniquement la libération à son profit de la somme séquestrée, il y a donc lieu d’analyser le sort réservé à l’indemnité d’immobilisation par cet avant-contrat. 

L’article 15.4 de cet avant-contrat régit le sort de l’indemnité d’immobilisation, dont la moitié a été séquestrée, précisant que : 
- le solde de l’indemnité d’immobilisation serait versé par la société AMANDYL à la société LIV LES ULIS « en cas de non réalisation de la Promesse du fait du Bénéficiaire alors que toutes les Conditions Suspensives auront été réalisées » 
- la fraction de l’indemnité d’immobilisation versée sera restituée au bénéficiaire, à savoir la société AMANDYL, en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance des conditions suspensives. 
 
La condition suspensive relative au financement était ainsi libellée :
« La promesse est consentie sous la Condition Suspensive de l’obtention par le Bénéficiaire du financement ci-après plus amplement relaté :
- Nature du financement : prêt professionnel
- Montant maximum 12 435 000 euros
- Organismes sollicités : tout organisme financier au choix du Bénéficiaire
- Durée : DOUZE (12) ans
- Conditions financières : 4,30 % maximum hors assurance.

Le Bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :
- Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi dudit financement qui sera sollicité
- Les garanties par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place.

Ce financement sera considéré comme « obtenu » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au Bénéficiaire.

Mais que « l’obtention » de celui-ci devra intervenir au plus tard dans les SOIXANTE (60) jours des présentes, soit au 28 décembre 2022.

À cet effet, le bénéficiaire s’engage à déposer des demandes de financement auprès d’établissements financiers, dans les DIX (10) jours ouvrés des présentes et à en justifier au Promettant. » 
Il n’est pas contesté que la condition suspensive d’obtention d’un financement a défailli. 

Les moyens de la société LIV LES ULIS tendent, même si elle ne l’exprime pas clairement, à considérer que la condition suspensive a défailli du fait de la société AMANDYL. 

Conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente, il appartenait à la société AMANDYL de justifier, a minima, d’une demande de prêt conforme aux stipulations précitées. Il apparaît que la société AMANDYL justifie de quinze demandes de prêt et des refus correspondants. Le fait que treize de ces demandes ait été adressées après le délai imparti est sans incidence, puisque l’avant-contrat ne faisait obligation au bénéficiaire de déposer qu’une seule demande de prêt. 

La société LIV LES ULIS soutient que la société AMANDYL a fait échec aux demandes de prêt, en limitant les garanties proposées à une hypothèque. Cependant, la promesse unilatérale de vente ne faisait aucunement obligation à la société AMANDYL de proposer une ou plusieurs garanties, rappelant au contraire dans les déclarations du bénéficiaire que la banque devrait être à cette initiative : « les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place ». Au surplus, et ainsi que le soutient la société AMANDYL, le dossier de présentation qu’elle a proposé aux banques ne fait état que du type de « financement souhaité », à savoir un crédit hypothécaire, ce qui n’indique pas qu’elle s’y limitait, étant à nouveau rappelé l’absence d’obligation à ce sujet. 

Si la société LIV LES ULIS fait valoir également que la société AMANDYL aurait pu proposer un apport en fonds propres, ce moyen est dénué de tout caractère sérieux, en ce qu’il tend à nier l’existence même de la condition suspensive d’obtention d’un financement convenue entre les parties. Il ne peut en effet être considéré que la condition suspensive d’obtention d’un financement de 12 435 000 euros aurait défailli du fait de la société AMANDYL, à défaut pour celle-ci de n’avoir pas demandé un montant moindre et financé le surplus par des fonds propres, puisque l’opération était suspendue à ce qu’elle obtienne un financement de ce montant. 

De la même façon, il ne peut être reproché à la société AMANDYL de ne pas avoir cherché à réunir la somme totale au moyen de la réunion de plusieurs prêts alors que la condition suspensive ne lui en faisait pas l’obligation, étant observé que ce grief soutenu par la société LIV LES ULIS est directement contredit par les démarches accomplies par la société AMANDYL pour compléter le prêt d’un montant insuffisant par BPI. 
En effet, par courriel du 8 décembre 2022, il a par exemple été demandé pour le compte du bénéficiaire à la société LCL d’« étudier ce dossier en tenant compte du nouveau timing et de l’intervention de BPI à hauteur de 50 % du montant de la dette ». 

La société LIV LES ULIS affirme, plus largement, que les démarches de la société AMANDYL ont présenté une légèreté blâmable, en indiquant notamment qu’« elle se contente de produire des échanges de courrier électroniques lapidaires pour appuyer sa prétendue recherche de financement » et que « Ces documents se résument à quelques lignes échangées, insuffisantes pour apprécier la réalité des démarches entreprises ». 

Cependant, la demanderesse évoque au cas particulier les réponses des banques, dont la bénéficiaire ne saurait être responsable du caractère lapidaire, alors que la société AMANDYL justifie que le dossier au soutien des demandes de prêt présentant l’opération comportait vingt-neuf pages, de sorte que la société LIV LES ULIS ne peut soutenir utilement qu’« il est aberrant de considérer qu’une demande d’une telle ampleur puisse se limiter à un simple courriel ». 

La société LIV LES ULIS soutient ensuite que les demandes de financement évoquaient un « immeuble loué à 71 % », alors que l’immeuble était loué à 100 %. Cependant, il apparaît que si dans le dossier de financement la société AMANDYL indique bien que l’actif est loué à 71 %, cette information correspond à la situation avant la vente éventuelle, telle qu’elle est décrite dans la promesse au sein de l’annexe dédié. En effet, cette annexe fait état de 3 809,39 m² de locaux vacants pour une surface totale de 13 069,89 m², ce qui correspond bien à un taux d’occupation de 71 %. Le dossier de financement retranscrit fidèlement le devenir des 29 % restants, à savoir qu’il était prévu par la promesse, en cas d’acquisition la prise à bail de l’ensemble des surfaces vacantes par le vendeur, avec « une franchise de loyer de 3 ans ». La société LIV LES ULIS ne prouve donc pas que le dossier de financement ne présentait pas aux banques le taux réel d’occupation prévu pour le projet avec pour effet de dégrader le LTV, indicateur dont le caractère déterminant n’est contesté par quiconque. 
 
Le défaut d’information dans l’exécution du contrat invoqué par la société LIV LES ULIS ne peut, en aucune hypothèse, conduire à la libération à son profit de la somme séquestrée, en ce qu’il ne s’agit pas d’un des cas prévus à la promesse unilatérale de vente. Il est toute de même observé qu’alors qu’il résulte de l’avenant du 16 décembre 2022 que le promettant avait bien été informé des premiers refus ou offres de prêt non conformes à la promesse, celle-ci n’explique pas quelle information supplémentaire ferait défaut, se limitant à indiquer qu’« elle n’a reçu aucun éclaircissement sur la nature précise, ni sur la consistance des démarches effectuées auprès des établissements bancaires sollicités. ». Or, la société LIV LES ULIS ne peut utilement soutenir n’avoir eu aucune information sur la consistance des démarches effectuées au regard de ce qui précède, ayant été au contraire de ce qu’elle affirme destinataire des refus de prêt, joints au courrier du 27 janvier 2023. 
 
Il résulte donc de ce qui précède que la société LIV LES ULIS échoue à démontrer que la défaillance de la condition d’obtention suspensive de financement est imputable à la société AMANDYL. Elle ne peut donc être considérée comme réputée accomplie, de sorte qu’aucune somme au titre de l’indemnité d’immobilisation ne peut être due à la société AMANDYL, puisque l’article 15.4 de la promesse ne permet cette possibilité qu’« en cas de non réalisation de la Promesse du fait du Bénéficiaire alors que toutes les Conditions Suspensives auront été réalisées ». 

La demande de la société LIV LES ULIS de libération à son profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera donc rejetée. Il résulte de ce même article 15.4 de l’avant-contrat qu’en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance d’une condition suspensive, la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire. 

Il n’y a pas lieu de faire dépendre l’autorisation de libérer les fonds de la volonté de la société LIV LES ULIS, mais compte tenu de la solution donnée au litige d’autoriser le notaire séquestre à les libérer entre les mains de la société AMANDYL. 
 
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la société LIV LES ULIS sera en outre condamnée à payer à la société AMANDYL l’intérêt au taux légal sur la somme de 835 420,64 euros à compter du 27 janvier 2023, date à laquelle elle l’a mise en demeure d’autoriser la libération de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation. 
Enfin, tel que prévu par l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera également ordonnée. 
 
Sur la demande de la société AMANDYL en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société LIV LES ULIS 

La société AMANDYL demande sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice résultant de l’impossibilité d’investir les fonds séquestrés dans une autre opération et d’en tirer un rendement brut de 8,81 %, de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8,81 % par an sur la somme de 835 420,64 euros à compter du 28 janvier 2023 jusqu’à complète libération des fonds entre ses mains. 

Elle explique que l’opération envisagée devait intégrer les actifs du fonds immobilier Venture Real Estate, lequel a dégagé une performance annuelle moyenne de 6,31 % nette de frais, et qu’avant les frais de 2,5 % le rendement annuel brut moyen était de 8,81 %. 
Elle soutient que les intérêts au taux légal ne viendront jamais compenser le préjudice subi du fait de l’abus commis par la société LIV LES ULIS en résistant à la restitution des fonds et en introduisant l’instance alors, qu’en tant que professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait ignorer que la somme séquestrée devait être restituée. 

La société LIV LES ULIS estime que puisqu’elle est bien fondée en ses demandes, aucun dommages et intérêts ne peut être accordé à la société AMANDYL, laquelle ne démontre selon pas le préjudice découlant de l’indemnité d’immobilisation. 

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil précité qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. 
Selon l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il est constant que le juge peut sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice.

Il est également constant que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale lui était demandée. 
En l'espèce, outre l’intérêt au taux légal dû sur la somme séquestrée devant lui être restituée en exécution de l’avant-contrat, la société AMANDYL demande sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil la condamnation à l’indemniser d’un préjudice distinct, ce qui est possible au regard du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil. 
Il lui appartient donc de démontrer l’existence d’une faute de la société LIV LES ULIS, d’un préjudice distinct de ce qui est déjà réparé par l’octroi de l’intérêt au taux légal sur la somme séquestrée, et de lien de causalité entre ceux-ci. 

Il résulte de ce qui précède que la société LIV LES ULIS a agi à l’encontre de la société AMANDYL avec une légèreté blâmable, en ce qu’elle a d’abord soutenu l’existence d’un dol sans apporter aucun élément sérieux au soutien de cette assertion, la dissimulation alléguée n’étant pas même expliquée, mais uniquement déduite de la non obtention du financement pourtant objet d’une condition suspensive. 
Elle a également résisté abusivement à la libération de l’indemnité d’immobilisation en ce que : 
- elle soutient faussement que les démarches d’obtention d’un prêt ne se sont limitées à quelques lignes alors qu’un dossier de financement de près de trente pages avait été établi, 
- elle critique ce dossier de financement en ce qu’il aurait présenté le taux d’occupation de matière erronée, alors qu’il présente de façon transparente et fidèle à la promesse le devenir des locaux qui étaient bien vacants avant l’acquisition, et que ce sont au contraire ses propres conclusions qui dénaturent l’économie générale du projet, en omettant de préciser qu’elle prendrait à bail les 29 % non loués sans verser de loyer pendant trois ans, 
- elle a soutenu faussement ne pas avoir été informée par le bénéficiaire du devenir des demandes de financement, malgré les avenant et courriers prouvant le contraire. 

S’agissant du préjudice, à supposer qu’il soit justifié par la société AMANDYL que les investissements passés aient dégagé une performance annuelle brute de 8,81 % et ainsi une rentabilité annuelle moyenne de 6,31 % depuis la création du fonds jusqu’au premier trimestre 2024, cela ne signifie pas pour autant qu’il est certain que la somme abusivement retenue depuis le 28 janvier 2023 aurait chaque année dégagé une rentabilité équivalente. Le document sur lequel elle s’appuie, à savoir un bulletin trimestriel faisant état d’une « moyenne des performances annuelles » de 6,31 % comporte d’ailleurs un astérisque renvoyant à la mention suivante : « les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ». 
En réalité, la société AMANDYL ne peut se prévaloir que d’une perte de chance d’obtenir, avec les fonds séquestrés, une rentabilité équivalente à ses investissements passés. 
 
En outre, la computation de son préjudice distinct de l’intérêt au taux légal sur la base de son taux de rentabilité passé de 8,81 % ne tient pas compte du fait qu’une partie du préjudice dont elle se prévaut est déjà indemnisée par l’intérêt au taux légal, de sorte que la perte de chance ne peut que porter sur la différence entre le taux de rentabilité espéré et l’intérêt au taux légal. 

Or, alors qu’elle se prévaut d’une rentabilité annuelle moyenne de 6,31 %, depuis sa création jusqu’au premier trimestre 2024, celle-ci ne précise pas sa rentabilité pour la période à laquelle les fonds auraient pu être réinvestis, à savoir janvier 2023, la rentabilité depuis la création du fonds immobilier n’étant pas une donnée pertinente pour apprécier in concreto le préjudice de perte de chance d’investir les fonds indisponibles à un instant donné. 

Alors que l’intérêt au taux légal est fixé chaque semestre, la société AMANDYL ne propose ainsi aucun calcul pour permettre au tribunal de comparer sur chaque semestre la rentabilité susceptible d’être espérée à l’intérêt au taux légal correspondant, et ne démontre donc pas le caractère certain de sa perte de chance. 

Au surplus, telle qu’elle est formulée, la demande tend à ce que le tribunal alloue des dommages et intérêts pour une période postérieure à son jugement, jusqu’à la libération effective de fonds, pour laquelle l’intérêt au taux légal est inconnu de sorte que rien ne prouve qu’il sera nécessairement inférieur au taux de rentabilité du fonds, et qu’ainsi la perte de chance résultant d’un éventuel écart entre ces deux taux n’est pas certaine. 

A défaut de démontrer l’existence certaine d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’octroi de l’intérêt au taux légal sur la somme abusivement retenue, la demande de la société AMANDYL en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. 

De manière surabondante, il est observé que le taux de rentabilité allégué ne peut pas utilement être vérifié par la juridiction, seul étant produit un « bulletin trimestriel » rappelant qu’il est une « communication publicitaire », à l’exclusion de tout élément comptable. 
 
Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la société LIV LES ULIS, dont les demandes ont été rejetées, aux dépens, et de rejeter la demande formée par celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de distraction des dépens au profit de son conseil. 
Il est aussi justifié de condamner la société LIV LES ULIS à payer à la société AMANDYL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Rejette les demandes de la société LIV LES ULIS suivantes : 
« CONDAMNER la société AMANDYL à verser l’ensemble de l’indemnité d’immobilisation de 1 670 841, 28 euros à titre de dommages et intérêts

JUGER que la somme de 835 420,64 euros sera ordonnée sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, sous sept jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

JUGER que le tribunal de Céans se réservera le droit de liquider l’astreinte.

À titre subsidiaire,

JUGER que la somme de 835 420,64 euros placée sous séquestre notarial devra être libérée au profit de la société LIV LES ULIS, à compter du jugement à intervenir, moyennant quoi le séquestre sera valablement déchargé de sa mission. »

Autorise Maître [G] [A], notaire à [Localité 1] associée au sein de la SELARL « DELREZ GRAUX [S] [A] », à libérer entre les mains de la société AMANDYL la somme de 825 420,64 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022 ; 

Condamne la société LIV LES ULIS à payer à la société AMANDYL l’intérêt au taux légal sur la somme de 825 420,64 euros, à compter du 27 janvier 2023 et jusqu’à libération de cette somme entre les mains de la société AMANDYL ; 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; 

Rejette la demande de la société AMANDYL suivante : 

« CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS à payer à la SCI AMANDYL, en réparation du préjudice subi, des intérêts au taux de 8,81% par an sur la somme de 835.420,64 euros à compter du 28 janvier 2023 et jusqu’à restitution complète de la somme de 835.420,64 euros
à la SCI AMANDYL ; » ; 
 
Rejette toute autre demande ;
 
Condamne la société LIV LES ULIS aux dépens ; 
Rejette la demande de distraction des dépens au profit du conseil de la société LIV LES ULIS ; 
 
Rejette la demande formée par la société LIV LES ULIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société LIV LES ULIS à payer à la société AMANDYL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre 

 
N° RG 23/03986 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZKDZ

N° MINUTE : 


Assignation du :
13 Mars 2023














JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. LIV LES [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Rodolphe LOCTIN de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0283



DÉFENDERESSE

S.C.I. AMANDYL
[Adresse 3]
[Localité 3] 

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0465











Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 23/03986 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKDZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Madame Laure BERNARD, Vice-Président
Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Monsieur Louis BAILLY, Greffier lors des débats, et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 02 Avril 2026 , présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Monsieur Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 02 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort


***

EXPOSE DES FAITS 

Par acte du 28 octobre 2022 reçu par Maître [G] [A], notaire à [Localité 1] associée au sein de la SELARL « DELREZ GRAUX [S] [A] » la société LIV LES ULIS a consenti au bénéfice de la société AMANDYL une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 4] (Essonne), au prix de 16 708 412,83 HT outre un complément en fonction de la mise en location des locaux vacants au moment de la vente. 

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement, ainsi libellée : 
« La promesse est consentie sous la Condition Suspensive de l’obtention par le Bénéficiaire du financement ci-après plus amplement relaté :
- Nature du financement : prêt professionnel
- Montant maximum 12 435 000 euros
- Organismes sollicités : tout organisme financier au choix du Bénéficiaire
- Durée : DOUZE (12) ans
- Conditions financières : 4,30 % maximum hors assurance.

Le Bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :
- Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi dudit financement qui sera sollicité
- Les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place.
Ce financement sera considéré comme « obtenu » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au Bénéficiaire.

Mais que « l’obtention » de celui-ci devra intervenir au plus tard dans les SOIXANTE (60) jours des présentes, soit au 28 décembre 2022.

À cet effet, le bénéficiaire s’engage à déposer des demandes de financement auprès d’établissements financiers, dans les DIX (10) jours ouvrés des présentes et à en justifier au Promettant. » 

Une indemnité d’immobilisation de 1 670 841,28 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 835 420,64 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [G] [A], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre. 

La réitération de la vente était prévue au plus tard le 30 décembre 2022.

Par avenant du 16 décembre 2022, les parties ont prorogé ce délai jusqu’au 30 janvier 2023. 

Par courrier et courriel du 27 janvier 2023, la société AMANDYL a informé la société LIV LES ULIS de la défaillance de la condition suspensive, et a de ce fait invoqué la caducité de la promesse unilatérale de vente. 

Par courriers des 1er février 2023 et 2 mars 2023, la société LIV LES ULIS a mis en demeure la société AMANDYL d’autoriser le déblocage à son profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, en vain. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, la société LIV LES ULIS a fait assigner la société AMANDYL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit une somme de 1 670 841, 28 euros, par la libération de la somme séquestrée et par la condamnation au versement du surplus. 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la société LIV LES ULIS demande au tribunal de :
« Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu les articles 1304 et 1304-2 du Code civil,
Vu l’article 1121-1 du Code civil,
Vu l’article 1131 du Code civil,
Vu l’article 1137 du Code civil,
Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

JUGER la société LIV LES ULIS recevable et bien fondée en ces demandes ; 

Et, ainsi,

À titre principal,

CONDAMNER la société AMANDYL à verser l’ensemble de l’indemnité d’immobilisation de 1 670 841, 28 euros à titre de dommages et intérêts
Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 23/03986 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKDZ

JUGER que la somme de 835 420,64 euros sera ordonnée sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, sous sept jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

JUGER que le tribunal de Céans se réservera le droit de liquider l’astreinte.

À titre subsidiaire,

JUGER que la somme de 835 420,64 euros placée sous séquestre notarial devra être libérée au profit de la société LIV LES ULIS, à compter du jugement à intervenir, moyennant quoi le séquestre sera valablement déchargé de sa mission.
En tout état de cause,

DÉBOUTER la société AMANDYL de l’ensemble de ses demandes formulées à titre reconventionnel ;

CONDAMNER la société AMANDYL au versement de 10 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LOCTIN & Associés, avocat aux offres, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile »   

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 février 2025, la société AMANDYL demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1103, 1104, 1193 et 1194 du code civil,
Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,
Vu les articles 1130 et 1304-2 du code civil,
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

I/ Sur la demande principale de la SAS LIV LES ULIS au titre de la « réticence dolosive » :
DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un quelconque dol, ni d’une quelconque faute de la SCI AMANDYL ;

DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause, la SAS LIV LES ULIS ne démontre ni l’existence, ni le montant d’un quelconque préjudice réparable, ni du lien de causalité entre celui-ci et le prétendu dol imputé à la SCI AMANDYL ;

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens et notamment, de toutes ses demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation ainsi que de ses demandes de nullité de la promesse de vente et de dommages-intérêts ;

ORDONNER la restitution à la SCI AMANDYL de la fraction d’indemnité d’immobilisation déjà payée, soit la somme de 835.420,64 euros ;

DONNER INJONCTION à la SAS LIV LES ULIS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, d’autoriser le notaire à libérer au profit de la SCI AMANDYL la somme de 835.420,64 euros, qui a été payée par la SCI AMANDYL à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation ;

Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 23/03986 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKDZ

à défaut 
 
CONDAMNER la SAS LIV DES ULIS à payer la somme de 835.420,64 euros à la SCI AMANDYL ;

II/ Sur la demande subsidiaire de la SAS LIV LES ULIS au titre du manquement à la « bonne foi » dans l’exécution de la promesse :

DIRE ET JUGER que l’article 15.4.4, c) de la promesse, relatif au sort de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, sur lequel la SAS LIV LES ULIS fonde sa demande de condamnation de la SCI AMANDYL à titre subsidiaire, ne s’applique qu’en cas de refus du bénéficiaire de réitérer la vente en la forme authentique bien qu’il ait exercé son droit d’option, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; 

DIRE ET JUGER, en conséquence, que les manquements de la SCI AMANDYL allégués par la SAS LIV LES ULIS ne permettent pas de faire application de cet article ;

DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS ne démontre l’existence d’aucune faute contractuelle ou extracontractuelle de la SCI AMANDYL, que ce soit dans la négociation de la promesse et le montage de l’opération, que dans la recherche par la SCI AMANDYL d’un financement, ou encore dans l’exécution de ses obligations d’information et de bonne foi ;

DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS ne démontre ni l’existence, ni le montant d’un quelconque préjudice réparable, ni du lien de causalité entre celui-ci et une quelconque défaillance de la SCI AMANDYL ;

En conséquence,

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens, notamment de sa demande de condamnation de la SCI AMANDYL au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

III/ A titre reconventionnel, sur la demande de condamnation sous astreinte de la SAS LIV LES ULIS à restituer la part d’indemnité d’immobilisation séquestrée

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans la promesse est défaillie ;

DECLARER, en conséquence, que la promesse de vente en date du 28 octobre 2022 est caduque ;
En conséquence,

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens, notamment de sa demande de condamnation de la SCI AMANDYL au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNER la restitution à la SCI AMANDYL de la fraction d’indemnité d’immobilisation déjà payée, soit la somme de 835.420,64 euros ;

DONNER INJONCTION à la SAS LIV LES ULIS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, d’autoriser le notaire à libérer au profit de la SCI AMANDYL la somme de 835.420,64 euros, qui a été payée par la SCI AMANDYL à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation ; 

à défaut 

CONDAMNER la SAS LIV DES ULIS à payer la somme de 835.420,64 euros à la SCI AMANDYL ;

CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS à payer à la SCI AMANDYL le montant des intérêts de retard, au taux légal, sur cette somme de 835.420,64 euros, courant à compter du 27 janvier 2023, date du courrier par lequel la SCI AMANDYL a demandé le paiement de cette somme, jusqu’à la date de son complet règlement, avec capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière ;

IV/ A titre reconventionnel, sur la demande de dommages-intérêts

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SAS LIV LES ULIS a commis une faute en refusant de restituer à la SCI AMANDYL le montant séquestré de l’indemnité d’immobilisation et fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la résistance abusive au paiement et l’abus du droit d’agir en justice commis par la SAS LIV LES ULIS ont causé à la SCI AMANDYL un préjudice ;

En conséquence,
CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS à payer à la SCI AMANDYL, en réparation du préjudice subi, des intérêts au taux de 8,81% par an sur la somme de 835.420,64 euros à compter du 28 janvier 2023 et jusqu’à restitution complète de la somme de 835.420,64 euros à la SCI AMANDYL ;

V/ En tout état de cause

DEBOUTER la SAS LIV LES ULIS de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et moyens ;

CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS au paiement de la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2025. 
A l'audience du 2 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2026. 




MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande principale de la société LIV LES ULIS en paiement de dommages et intérêts 

A titre principal, la société LIV LES ULIS demande sur le fondement d’un dol, la condamnation de la société AMANDYL à lui payer la somme de 1 670 841, 28 euros à titre de dommages et intérêts, équivalente au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente. 

Elle expose avoir subi : 
- un préjudice de perte financière liée à la non concrétisation de la vente, ayant perdu une chance de conclure ladite vente avec un acquéreur sérieux, laquelle inclut l’opportunité de vendre le bien à un prix équivalent ou supérieur dans un délai raisonnable, 
- un préjudice lié au blocage du bien, lequel est resté immobilisé pendant la durée de la promesse.
 
Elle estime que la société AMANDYL a commis un dol, en ce que :
- celle-ci soutient avoir recherché de bonne foi le financement attendu, et se retranche derrière l’impossibilité de l’obtenir, 
- si tel est le cas, cela signifie que la société AMANDYL lui a menti, puisqu’elle n’a agi que par l’intermédiaire de la société SERRIS REIM, société gérant la SCI AMANDYL, et expert reconnue en financement immobilier, de sorte qu’il est inconcevable que cette entité ait pu méconnaître les démarches nécessaires à une recherche de financement sérieuse, et a forcément vérifié au préalable la capacité de financement de l’acquéreur, 
- l’échec de la recherche de financement résulte donc d’une négligence fautive et non d’un aléa fortuit, 
- la duplicité de la société AMANDYL est évidente : si ses capacités financières étaient fictives, elle l’a trompée, et si elle n’a jamais eu l’intention d’acquérir le bien, il s’agit d’une manœuvre délibérée pour faire échouer la vente, 
- la société AMANDYL, représentée par la société SERRIS REIM, avait déclaré devant le notaire qu’il n’existait pas d’empêchement à l’octroi du financement qui sera sollicité et que les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mise en place,
- contre toute attente, la transaction a échoué faute d’obtention d’un financement, et cette révélation met au jour le fait que le consentement de l’acquéreur a été extorqué. 

La société AMANDYL conteste avoir commis un dol, en ce que : 
- la société LIV LES ULIS n’en rapporte pas la preuve, celle-ci ne précisant jamais en quoi la société AMANDYL aurait menti ou l’aurait trompée, ni quelle information lui aurait été dissimulée, et à plus forte raison en quoi cet élément aurait été déterminant ou une quelconque intention de la tromper, 
- la seule qualité de professionnel de l’immobilier ne suffit pas à caractériser un dol, la demanderesse étant d’ailleurs elle aussi un professionnel de l’immobilier auquel il n’appartenait que de se renseigner sur les conditions de financement, 
- la société LIV LES ULIS ne peut soutenir avoir cru que « la vente irait à son terme, avec un financement assuré » et que la société SERIS REIM ne signe « aucune promesse sans sécuriser les financements nécessaires » alors même que la promesse était consentie sous condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un financement de 12 430 000 euros, 
- les seules déclarations du bénéficiaire quant à l’absence d’empêchement connu à l’octroi du financement qui serait octroyé ne peuvent suffire à caractériser un dol, sauf à considérer qu’il y a toujours dol lorsque le financement n’est pas obtenu, et à aller à l’encontre du principe même d’une condition suspensive. 
 
Sur le préjudice, elle observe que la société LIV LES ULIS n’apporte pas la preuve d’une quelconque « perte de chance de contracter à de meilleures conditions », ni celle d’un quelconque préjudice, et encore moins du quantum de celui-ci. Elle fait valoir qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice lié à l’immobilisation du bien, alors qu’elle a cherché à le vendre avant le terme de la promesse. 
 
Sur ce, 

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

Selon l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. » 

Il est constant que la victime d’un dol peut demander le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. 

Il est aussi constant que le préjudice de la victime d’un dol qui ne demande pas la nullité du contrat ne peut être constitué que de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. 

En l'espèce, la société LIV LES ULIS estime avoir été victime d’un dol l’ayant déterminée à consentir à la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022, résultant d’une dissimulation sur les capacités réelles du financement de la société AMANDYL, bénéficiaire de cet avant contrat. 

En l’absence de demande de nullité du contrat, le seul préjudice dont elle peut se prévaloir utilement est un préjudice de perte de chance de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses. Or, la société LIV LES ULIS demande le paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de perte de chance de contracter avec un autre acquéreur, et d’un préjudice résultant de l’immobilisation du bien. Il n’existe donc aucun lien de causalité entre le dol invoqué et l’indemnisation des préjudices allégués, de sorte que la demande principale en paiement de dommages et intérêts doit être rejetée. 

De manière surabondante, il est observé qu’aucune pièce ni même explication ne sont proposées par la demanderesse sur la computation des préjudices précités, évalués forfaitairement à un montant égal à celui de l’indemnité d’immobilisation. 

Également de manière surabondante, il sera observé que la société LIV LES ULIS n’explique pas clairement quelle information lui aurait été dissimulée, et échoue à démontrer l’existence de manœuvres ayant pu déterminer son consentement. 
S’agissant de la dissimulation des capacités financières réelles de la société AMANDYL, la société LIV LES ULIS ne propose aucun élément sérieux au soutien de cette allégation, puisqu’elle se limite à émettre l’hypothèse selon laquelle il résulterait de la non obtention du financement le fait que la situation réelle du bénéficiaire lui aurait été dissimulée. 
A cet égard, le seul fait que le financement ne soit finalement pas obtenu alors que le bénéficiaire avait déclaré l’absence d’obstacle connu à ce financement, ne permet pas de caractériser un dol, faute de démontrer la dissimulation par celui-ci d’éléments antérieurs à la promesse susceptibles de mettre en échec la demande de financement. 
En effet, le seul fait que la société AMANDYL n’ait pu obtenir le prêt, quoique gérée par une personne morale distincte reconnue et d’une importante assise financière, ne démontre aucunement l’existence d’une dissimulation sur sa propre situation financière. 
Le dol reproché à la société AMANDYL tenant à la dissimulation par celle-ci de ses capacités financières réelles, qu’elle ne déduit que de la non obtention du crédit, est en outre directement contredit par l’ajout même d’une condition suspensive relative au financement du bien, laquelle n’a pu être insérée que parce qu’il existait un aléa quant à l’obtention dudit financement, de sorte que ce risque n’a aucunement été caché à la société LIV LES ULIS. 
Ainsi, la société LIV LES ULIS ne peut utilement soutenir avoir été « convaincue que la vente irait à son terme, avec un financement assuré », compte tenu de cette condition suspensive comme du fait que la société AMANDYL disposait d’une option pour acquérir ou non le bien. 
S’agissant du fait que la société AMANDYL aurait fait volontairement échouer la vente, même à supposer cette manœuvre avérée, elle n’en serait pas moins postérieure à la promesse unilatérale de vente, de sorte qu’elle n’a pu déterminer la société LIV LES ULIS à y consentir. 
Sur la demande subsidiaire de la société LIV LES ULIS au titre de la libération de l’indemnité d’immobilisation séquestrée et la demande reconventionnelle de la société AMANDYL aux mêmes fins 

A titre subsidiaire, la société LIV LES ULIS demande la libération à son profit de la somme de 835 420,64 euros séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de la promesse, en ce que la société AMANDYL n’a pas, selon elle, entrepris une recherche de financement avec la loyauté nécessaire, que ses démarches manquent de transparence et de sérieux et qu’ainsi elles contredisent l’obligation de bonne foi qui incombent à tout cocontractant, de sorte que la responsabilité de la société AMANDYL doit être engagée. Elle explique que les démarches ne respectaient pas pleinement ses engagements contractuels, en ce que : 
* les demandes de financement ne mettaient pas le projet d'acquisition en valeur, 
* la garantie de financement se limitait à l’hypothèque, sans autre option envisagée, 
* aucune demande n’était étayée, rendant impossible toute vérification rigoureuse. 

Elle ajoute que les demandes de financement évoquaient un « immeuble loué à 71 % », alors que l’immeuble était loué à 100 %, de sorte que le loan to value (LTV) était insuffisant pour obtenir un financement, qui donc a été refusé. 
Elle souligne que le choix de garantie de financement était réduit à une hypothèque, sans qu’aucune autre garantie ne soit envisagée. Selon la demanderesse, il résulte de la condition suspensive prévoyant un financement de 12 435 000 euros sur douze ans à un taux de 4,30 % qu’il était d’emblée envisagé que la société AMANDYL devrait rembourser la somme de 1 331 932 euros par an, ce qui dépassait le revenu annuel net en phase 1, fixé à 1 211 359 euros/an HT, de sorte que la société AMANDYL savait que le projet d’acquisition n’était pas autofinancé. Elle souligne que les banques n’acceptent ce type d’investissement que s’il est soutenu par des garanties solides, des apports en fonds propres suffisants, ou des perspectives de valorisation à court ou moyen terme. 
Elle avance que la gérante de la société AMANDYL, la société SERRIS REIM, ne pouvait ignorer cela, pour avoir mené des opérations similaires par le passé. La société LIV LES ULIS s’interroge aussi sur le fait que l’association de plusieurs prêteurs n’ait pas été envisagée, en témoigne le fait que la société BPI ait accepté de prêter une somme de 3 467 000 euros, soit moins que ce qui avait été requis, et avec un taux d’intérêt supérieur. 

La société LIV LES ULIS estime aussi que la société AMANDYL justifie des demandes de financement avec une légèreté inacceptable, avec de simples courriels lapidaires, ne permettant pas d’évaluer la consistance des demandes ni de confirmer un réel effort de recherche.

Elle indique n’avoir jamais eu communication de l’offre produite par la BPI le 10 novembre 2022, ni de celle émanant de la Banque Populaire Val-de-France, alors qu’il s’agissait des rares propositions partiellement positives reçues par la société AMANDYL, ce qui constitue une exécution déloyale du contrat et constitue une défaillance fautive. Selon elle, si elle a reconnu avoir été informée du dépôt d’une demande de financement le 10 novembre 2022, elle n’a reçu aucun éclaircissement sur la consistance de cette démarche, et que si une demande a bien été adressée en outre à la société SOCFIM dans le délai de dix jours, d’autres démarches ont été engagées au-delà de ce délai. Elle indique que cela montre que ce n’à partir de fin novembre 2022 que la société AMANDYL s’est véritablement préoccupée de rechercher un financement. 

La société LIV LES ULIS conclut en indiquant que ce préjudice, contractuellement envisagé dans la promesse unilatérale de vente, justifie que la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation soit libérée à son profit, en réparation des torts subis. La société AMANDYL s’oppose à la demande de libération de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit de la société LIV LES ULIS, et réclame reconventionnellement la libération de cette somme à son profit. 

La société AMANDYL fait valoir que jusqu’à ses conclusions du 23 mai 2024, la société LIV LES ULIS soutenait que la condition suspensive présentait selon elle un caractère « potestatif » ou « impossible » et estimait que l’obtention du financement était, dès la signature de la promesse, impossible. La défenderesse en déduit que si l’obtention du financement était impossible comme l’avait soutenu la société LIV LES ULIS, elle ne peut être à l’origine du refus des banques de financer l’opération. 

Elle estime que la société LIV LES ULIS ne rapporte pas la preuve d’un manquement à ses obligations dans l’accomplissement des démarches en vue de trouver un prêt, et rappelle qu’elle a été au-delà de ses obligations en déposant une multitude de demandes de prêt dans le délai de dix jours fixé par la promesse, sans qu’aucune d’elles n’ait abouti. 
Elle indique que si la société BPI a formulé une offre de prêt, celle-ci n’était pas conforme aux critères de la promesse, étant d’un montant de 3 467 000 euros au lieu de la somme de 12 435 000 euros demandée, et proposée à un taux supérieur de 4,70 % au lieu des 4,30 % prévus par la condition. Elle poursuit en indiquant que, de la même façon, la Banque Populaire Val-de-France a formulé une offre de prêt non conforme, puisque portant sur un emprunt d’un montant de 8 400 000 euros, à un taux de 4,50 %. 

La société AMANDYL ajoute avoir même cherché à trouver un financement au-delà du délai qui lui était imparti, alors qu’elle n’y était pas obligée compte tenu des refus qui lui avaient été adressés, ce qui ne peut constituer une défaillance de sa part, mais atteste au contraire de ses efforts pour trouver un financement. 

Elle indique qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait état d’un taux d’occupation de 100 % mais seulement de 71 %, dès lors que ce taux correspond à la réalité ainsi que le montre le tableau des surfaces louées annexé à la promesse. 
Elle précise qu’il résulte de la promesse que les locaux vacants à la date de signature de la promesse seraient pris à bail par la société LIV LES ULIS avec une franchise de loyer pendant trois ans, de sorte qu’elle a exactement informé les banques dans son dossier de demande de financement de ce que le promettant prendrait les surfaces vacantes à bail dès la signature de l’acte de vente définitif. Elle en déduit qu’elle n’a pas faussé le calcul du LTV, étant observé que seuls deux établissements ont motivé leur refus par cet indicateur. 
Elle indique que le fait d’avoir indiqué dans son dossier de financement qu’un « crédit hypothécaire » constituait le « type de financement souhaité » n’excluait aucunement la possibilité de fournir éventuellement d’autres garanties demandées le cas échéant par la banque. Elle observe qu’aucune banque ne lui a d’ailleurs demandé de fournir des garanties supplémentaires comme condition de l’octroi du prêt, ni n’a motivé son rejet de la demande de financement par le refus de la société AMANDYL de fournir certaines sûretés. 
Elle souligne que la promesse unilatérale de vente précisait que les garanties nécessaires à l’obtention du prêt seraient éventuellement demandées par les banques, puisqu’il est indiqué dans les déclarations du bénéficiaire que « les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place. », de sorte qu’aucune obligation n’était ainsi faite par la promesse au bénéficiaire de proposer toutes les sûretés pouvant être mises en œuvre. Elle ajoute que si un apport en fonds propres aurait mécaniquement entraîné une diminution du montant du prêt, il serait allé à l’encontre même du principe de la condition suspensive de financement, qui permettait au bénéficiaire de financer l’opération par un prêt de 12 435 000 euros. 
Selon elle, l’association de plusieurs prêteurs, bien que la promesse ne lui en faisait pas l’obligation, a bien été recherchée puisqu’elle a tenté de compléter l’offre de prêt de BPI, d’un montant insuffisant, auprès de la BNP Paribas, du Crédit Agricole de [Localité 1], du CIC et du LCL. 

La société AMANDYL conteste toute légèreté blâmable, indiquant que les banques n’ont pas l’obligation de motiver leur refus, et qu’elle n’est pas responsable du caractère lapidaire de certaines réponses, alors qu’elle avait proposé un dossier de présentation de vingt-neuf pages exposant le détail de l’opération projetée. 

Elle indique que la société LIV LES ULIS soutient faussement ne pas avoir été « informée de façon transparente de toutes les démarches effectuées » alors que l’avenant fait état de ce que la société AMANDYL avait justifié du dépôt de plusieurs demandes de financement, et qu’un courriel du 16 janvier 2023 l’informait du dépôt de différentes demandes de prêt et de leur échec comme des offres sur un montant inférieur de BPI et BP Val-de-France, et qu’enfin elle a fait part le 27 janvier 2023 de la défaillance de la condition suspensive en joignant les demandes de prêt, les refus de financement et le dossier de financement. 
 
Elle conclut en indiquant que la promesse n’autorisait le versement de la somme séquestrée au promettant que si le bénéficiaire refusait de signer l’acte alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et aucunement en raison d’un prétendu défaut d’information, et que compte tenu de la défaillance de la condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée. 
Elle ajoute que la société LIV LES ULIS doit être condamnée à lui payer sur la somme séquestrée de 835 420,64 euros les intérêts de retard à compter du 23 janvier 2023, date à laquelle elle l’a mise en demeure de lui restituer la fraction de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière. 
 
Sur ce, 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ». 

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. ». 

A titre liminaire, il est observé que les conclusions de la société LIV LES ULIS présentent des discordances entre les motifs et le dispositif. En effet, après la demande en paiement de dommages et intérêts relative au dol, la société LIV LES ULIS demande dans le corps de ses conclusions à titre principal le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation et à titre subsidiaire la libération de la somme séquestrée correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, mais forme au dispositif uniquement la demande subsidiaire la libération de la somme séquestrée correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation. Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est donc saisi, outre de dommages et intérêts équivalents à la totalité de l’indemnité d’immobilisation sur le fondement du dol (cf. supra), que d’une demande de libération de la moitié de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022. 
La société LIV LES ULIS ne réclamant donc pas, pour cette demande formée en cas d’échec de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le dol, la condamnation de la société AMANDYL à lui payer des dommages et intérêts, mais uniquement la libération à son profit de la somme séquestrée, il y a donc lieu d’analyser le sort réservé à l’indemnité d’immobilisation par cet avant-contrat. 

L’article 15.4 de cet avant-contrat régit le sort de l’indemnité d’immobilisation, dont la moitié a été séquestrée, précisant que : 
- le solde de l’indemnité d’immobilisation serait versé par la société AMANDYL à la société LIV LES ULIS « en cas de non réalisation de la Promesse du fait du Bénéficiaire alors que toutes les Conditions Suspensives auront été réalisées » 
- la fraction de l’indemnité d’immobilisation versée sera restituée au bénéficiaire, à savoir la société AMANDYL, en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance des conditions suspensives. 
 
La condition suspensive relative au financement était ainsi libellée :
« La promesse est consentie sous la Condition Suspensive de l’obtention par le Bénéficiaire du financement ci-après plus amplement relaté :
- Nature du financement : prêt professionnel
- Montant maximum 12 435 000 euros
- Organismes sollicités : tout organisme financier au choix du Bénéficiaire
- Durée : DOUZE (12) ans
- Conditions financières : 4,30 % maximum hors assurance.

Le Bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :
- Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi dudit financement qui sera sollicité
- Les garanties par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place.

Ce financement sera considéré comme « obtenu » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au Bénéficiaire.

Mais que « l’obtention » de celui-ci devra intervenir au plus tard dans les SOIXANTE (60) jours des présentes, soit au 28 décembre 2022.

À cet effet, le bénéficiaire s’engage à déposer des demandes de financement auprès d’établissements financiers, dans les DIX (10) jours ouvrés des présentes et à en justifier au Promettant. » 
Il n’est pas contesté que la condition suspensive d’obtention d’un financement a défailli. 

Les moyens de la société LIV LES ULIS tendent, même si elle ne l’exprime pas clairement, à considérer que la condition suspensive a défailli du fait de la société AMANDYL. 

Conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente, il appartenait à la société AMANDYL de justifier, a minima, d’une demande de prêt conforme aux stipulations précitées. Il apparaît que la société AMANDYL justifie de quinze demandes de prêt et des refus correspondants. Le fait que treize de ces demandes ait été adressées après le délai imparti est sans incidence, puisque l’avant-contrat ne faisait obligation au bénéficiaire de déposer qu’une seule demande de prêt. 

La société LIV LES ULIS soutient que la société AMANDYL a fait échec aux demandes de prêt, en limitant les garanties proposées à une hypothèque. Cependant, la promesse unilatérale de vente ne faisait aucunement obligation à la société AMANDYL de proposer une ou plusieurs garanties, rappelant au contraire dans les déclarations du bénéficiaire que la banque devrait être à cette initiative : « les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place ». Au surplus, et ainsi que le soutient la société AMANDYL, le dossier de présentation qu’elle a proposé aux banques ne fait état que du type de « financement souhaité », à savoir un crédit hypothécaire, ce qui n’indique pas qu’elle s’y limitait, étant à nouveau rappelé l’absence d’obligation à ce sujet. 

Si la société LIV LES ULIS fait valoir également que la société AMANDYL aurait pu proposer un apport en fonds propres, ce moyen est dénué de tout caractère sérieux, en ce qu’il tend à nier l’existence même de la condition suspensive d’obtention d’un financement convenue entre les parties. Il ne peut en effet être considéré que la condition suspensive d’obtention d’un financement de 12 435 000 euros aurait défailli du fait de la société AMANDYL, à défaut pour celle-ci de n’avoir pas demandé un montant moindre et financé le surplus par des fonds propres, puisque l’opération était suspendue à ce qu’elle obtienne un financement de ce montant. 

De la même façon, il ne peut être reproché à la société AMANDYL de ne pas avoir cherché à réunir la somme totale au moyen de la réunion de plusieurs prêts alors que la condition suspensive ne lui en faisait pas l’obligation, étant observé que ce grief soutenu par la société LIV LES ULIS est directement contredit par les démarches accomplies par la société AMANDYL pour compléter le prêt d’un montant insuffisant par BPI. 
En effet, par courriel du 8 décembre 2022, il a par exemple été demandé pour le compte du bénéficiaire à la société LCL d’« étudier ce dossier en tenant compte du nouveau timing et de l’intervention de BPI à hauteur de 50 % du montant de la dette ». 

La société LIV LES ULIS affirme, plus largement, que les démarches de la société AMANDYL ont présenté une légèreté blâmable, en indiquant notamment qu’« elle se contente de produire des échanges de courrier électroniques lapidaires pour appuyer sa prétendue recherche de financement » et que « Ces documents se résument à quelques lignes échangées, insuffisantes pour apprécier la réalité des démarches entreprises ». 

Cependant, la demanderesse évoque au cas particulier les réponses des banques, dont la bénéficiaire ne saurait être responsable du caractère lapidaire, alors que la société AMANDYL justifie que le dossier au soutien des demandes de prêt présentant l’opération comportait vingt-neuf pages, de sorte que la société LIV LES ULIS ne peut soutenir utilement qu’« il est aberrant de considérer qu’une demande d’une telle ampleur puisse se limiter à un simple courriel ». 

La société LIV LES ULIS soutient ensuite que les demandes de financement évoquaient un « immeuble loué à 71 % », alors que l’immeuble était loué à 100 %. Cependant, il apparaît que si dans le dossier de financement la société AMANDYL indique bien que l’actif est loué à 71 %, cette information correspond à la situation avant la vente éventuelle, telle qu’elle est décrite dans la promesse au sein de l’annexe dédié. En effet, cette annexe fait état de 3 809,39 m² de locaux vacants pour une surface totale de 13 069,89 m², ce qui correspond bien à un taux d’occupation de 71 %. Le dossier de financement retranscrit fidèlement le devenir des 29 % restants, à savoir qu’il était prévu par la promesse, en cas d’acquisition la prise à bail de l’ensemble des surfaces vacantes par le vendeur, avec « une franchise de loyer de 3 ans ». La société LIV LES ULIS ne prouve donc pas que le dossier de financement ne présentait pas aux banques le taux réel d’occupation prévu pour le projet avec pour effet de dégrader le LTV, indicateur dont le caractère déterminant n’est contesté par quiconque. 
 
Le défaut d’information dans l’exécution du contrat invoqué par la société LIV LES ULIS ne peut, en aucune hypothèse, conduire à la libération à son profit de la somme séquestrée, en ce qu’il ne s’agit pas d’un des cas prévus à la promesse unilatérale de vente. Il est toute de même observé qu’alors qu’il résulte de l’avenant du 16 décembre 2022 que le promettant avait bien été informé des premiers refus ou offres de prêt non conformes à la promesse, celle-ci n’explique pas quelle information supplémentaire ferait défaut, se limitant à indiquer qu’« elle n’a reçu aucun éclaircissement sur la nature précise, ni sur la consistance des démarches effectuées auprès des établissements bancaires sollicités. ». Or, la société LIV LES ULIS ne peut utilement soutenir n’avoir eu aucune information sur la consistance des démarches effectuées au regard de ce qui précède, ayant été au contraire de ce qu’elle affirme destinataire des refus de prêt, joints au courrier du 27 janvier 2023. 
 
Il résulte donc de ce qui précède que la société LIV LES ULIS échoue à démontrer que la défaillance de la condition d’obtention suspensive de financement est imputable à la société AMANDYL. Elle ne peut donc être considérée comme réputée accomplie, de sorte qu’aucune somme au titre de l’indemnité d’immobilisation ne peut être due à la société AMANDYL, puisque l’article 15.4 de la promesse ne permet cette possibilité qu’« en cas de non réalisation de la Promesse du fait du Bénéficiaire alors que toutes les Conditions Suspensives auront été réalisées ». 

La demande de la société LIV LES ULIS de libération à son profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera donc rejetée. Il résulte de ce même article 15.4 de l’avant-contrat qu’en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance d’une condition suspensive, la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire. 

Il n’y a pas lieu de faire dépendre l’autorisation de libérer les fonds de la volonté de la société LIV LES ULIS, mais compte tenu de la solution donnée au litige d’autoriser le notaire séquestre à les libérer entre les mains de la société AMANDYL. 
 
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la société LIV LES ULIS sera en outre condamnée à payer à la société AMANDYL l’intérêt au taux légal sur la somme de 835 420,64 euros à compter du 27 janvier 2023, date à laquelle elle l’a mise en demeure d’autoriser la libération de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation. 
Enfin, tel que prévu par l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera également ordonnée. 
 
Sur la demande de la société AMANDYL en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société LIV LES ULIS 

La société AMANDYL demande sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice résultant de l’impossibilité d’investir les fonds séquestrés dans une autre opération et d’en tirer un rendement brut de 8,81 %, de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8,81 % par an sur la somme de 835 420,64 euros à compter du 28 janvier 2023 jusqu’à complète libération des fonds entre ses mains. 

Elle explique que l’opération envisagée devait intégrer les actifs du fonds immobilier Venture Real Estate, lequel a dégagé une performance annuelle moyenne de 6,31 % nette de frais, et qu’avant les frais de 2,5 % le rendement annuel brut moyen était de 8,81 %. 
Elle soutient que les intérêts au taux légal ne viendront jamais compenser le préjudice subi du fait de l’abus commis par la société LIV LES ULIS en résistant à la restitution des fonds et en introduisant l’instance alors, qu’en tant que professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait ignorer que la somme séquestrée devait être restituée. 

La société LIV LES ULIS estime que puisqu’elle est bien fondée en ses demandes, aucun dommages et intérêts ne peut être accordé à la société AMANDYL, laquelle ne démontre selon pas le préjudice découlant de l’indemnité d’immobilisation. 

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil précité qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. 
Selon l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il est constant que le juge peut sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice.

Il est également constant que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale lui était demandée. 
En l'espèce, outre l’intérêt au taux légal dû sur la somme séquestrée devant lui être restituée en exécution de l’avant-contrat, la société AMANDYL demande sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil la condamnation à l’indemniser d’un préjudice distinct, ce qui est possible au regard du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil. 
Il lui appartient donc de démontrer l’existence d’une faute de la société LIV LES ULIS, d’un préjudice distinct de ce qui est déjà réparé par l’octroi de l’intérêt au taux légal sur la somme séquestrée, et de lien de causalité entre ceux-ci. 

Il résulte de ce qui précède que la société LIV LES ULIS a agi à l’encontre de la société AMANDYL avec une légèreté blâmable, en ce qu’elle a d’abord soutenu l’existence d’un dol sans apporter aucun élément sérieux au soutien de cette assertion, la dissimulation alléguée n’étant pas même expliquée, mais uniquement déduite de la non obtention du financement pourtant objet d’une condition suspensive. 
Elle a également résisté abusivement à la libération de l’indemnité d’immobilisation en ce que : 
- elle soutient faussement que les démarches d’obtention d’un prêt ne se sont limitées à quelques lignes alors qu’un dossier de financement de près de trente pages avait été établi, 
- elle critique ce dossier de financement en ce qu’il aurait présenté le taux d’occupation de matière erronée, alors qu’il présente de façon transparente et fidèle à la promesse le devenir des locaux qui étaient bien vacants avant l’acquisition, et que ce sont au contraire ses propres conclusions qui dénaturent l’économie générale du projet, en omettant de préciser qu’elle prendrait à bail les 29 % non loués sans verser de loyer pendant trois ans, 
- elle a soutenu faussement ne pas avoir été informée par le bénéficiaire du devenir des demandes de financement, malgré les avenant et courriers prouvant le contraire. 

S’agissant du préjudice, à supposer qu’il soit justifié par la société AMANDYL que les investissements passés aient dégagé une performance annuelle brute de 8,81 % et ainsi une rentabilité annuelle moyenne de 6,31 % depuis la création du fonds jusqu’au premier trimestre 2024, cela ne signifie pas pour autant qu’il est certain que la somme abusivement retenue depuis le 28 janvier 2023 aurait chaque année dégagé une rentabilité équivalente. Le document sur lequel elle s’appuie, à savoir un bulletin trimestriel faisant état d’une « moyenne des performances annuelles » de 6,31 % comporte d’ailleurs un astérisque renvoyant à la mention suivante : « les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ». 
En réalité, la société AMANDYL ne peut se prévaloir que d’une perte de chance d’obtenir, avec les fonds séquestrés, une rentabilité équivalente à ses investissements passés. 
 
En outre, la computation de son préjudice distinct de l’intérêt au taux légal sur la base de son taux de rentabilité passé de 8,81 % ne tient pas compte du fait qu’une partie du préjudice dont elle se prévaut est déjà indemnisée par l’intérêt au taux légal, de sorte que la perte de chance ne peut que porter sur la différence entre le taux de rentabilité espéré et l’intérêt au taux légal. 

Or, alors qu’elle se prévaut d’une rentabilité annuelle moyenne de 6,31 %, depuis sa création jusqu’au premier trimestre 2024, celle-ci ne précise pas sa rentabilité pour la période à laquelle les fonds auraient pu être réinvestis, à savoir janvier 2023, la rentabilité depuis la création du fonds immobilier n’étant pas une donnée pertinente pour apprécier in concreto le préjudice de perte de chance d’investir les fonds indisponibles à un instant donné. 

Alors que l’intérêt au taux légal est fixé chaque semestre, la société AMANDYL ne propose ainsi aucun calcul pour permettre au tribunal de comparer sur chaque semestre la rentabilité susceptible d’être espérée à l’intérêt au taux légal correspondant, et ne démontre donc pas le caractère certain de sa perte de chance. 

Au surplus, telle qu’elle est formulée, la demande tend à ce que le tribunal alloue des dommages et intérêts pour une période postérieure à son jugement, jusqu’à la libération effective de fonds, pour laquelle l’intérêt au taux légal est inconnu de sorte que rien ne prouve qu’il sera nécessairement inférieur au taux de rentabilité du fonds, et qu’ainsi la perte de chance résultant d’un éventuel écart entre ces deux taux n’est pas certaine. 

A défaut de démontrer l’existence certaine d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’octroi de l’intérêt au taux légal sur la somme abusivement retenue, la demande de la société AMANDYL en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. 

De manière surabondante, il est observé que le taux de rentabilité allégué ne peut pas utilement être vérifié par la juridiction, seul étant produit un « bulletin trimestriel » rappelant qu’il est une « communication publicitaire », à l’exclusion de tout élément comptable. 
 
Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la société LIV LES ULIS, dont les demandes ont été rejetées, aux dépens, et de rejeter la demande formée par celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de distraction des dépens au profit de son conseil. 
Il est aussi justifié de condamner la société LIV LES ULIS à payer à la société AMANDYL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 
 PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Rejette les demandes de la société LIV LES ULIS suivantes : 
« CONDAMNER la société AMANDYL à verser l’ensemble de l’indemnité d’immobilisation de 1 670 841, 28 euros à titre de dommages et intérêts

JUGER que la somme de 835 420,64 euros sera ordonnée sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, sous sept jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

JUGER que le tribunal de Céans se réservera le droit de liquider l’astreinte.

À titre subsidiaire,

JUGER que la somme de 835 420,64 euros placée sous séquestre notarial devra être libérée au profit de la société LIV LES ULIS, à compter du jugement à intervenir, moyennant quoi le séquestre sera valablement déchargé de sa mission. »

Autorise Maître [G] [A], notaire à [Localité 1] associée au sein de la SELARL « DELREZ GRAUX [S] [A] », à libérer entre les mains de la société AMANDYL la somme de 825 420,64 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022 ; 

Condamne la société LIV LES ULIS à payer à la société AMANDYL l’intérêt au taux légal sur la somme de 825 420,64 euros, à compter du 27 janvier 2023 et jusqu’à libération de cette somme entre les mains de la société AMANDYL ; 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; 

Rejette la demande de la société AMANDYL suivante : 

« CONDAMNER la SAS LIV LES ULIS à payer à la SCI AMANDYL, en réparation du préjudice subi, des intérêts au taux de 8,81% par an sur la somme de 835.420,64 euros à compter du 28 janvier 2023 et jusqu’à restitution complète de la somme de 835.420,64 euros
à la SCI AMANDYL ; » ; 
 
Rejette toute autre demande ;
 
Condamne la société LIV LES ULIS aux dépens ; 
Rejette la demande de distraction des dépens au profit du conseil de la société LIV LES ULIS ; 
 
Rejette la demande formée par la société LIV LES ULIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société LIV LES ULIS à payer à la société AMANDYL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1194, code civil 1304-2, code civil 1304-3, code civil 1304, code civil 1121-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04415

  en commun : code civil 1304-2, code civil 1304-3, code civil 1304

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Reims · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01101

  en commun : code civil 1304-2, code civil 1304-3, code civil 1304

• 10 septembre 2026 · Tribunal des activités économiques de Paris · n° 2024032489

  en commun : code civil 1304-2, code civil 1304-3, code civil 1304

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saverne · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00717

  en commun : code civil 1194, code civil 1304-3, code civil 1304

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05245

  en commun : code civil 1194, code civil 1304-3, code civil 1304

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05246

  en commun : code civil 1194, code civil 1304-3, code civil 1304

• 16 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00502

  en commun : code civil 1304-2, code civil 1304-3

• 20 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Béziers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02485

  en commun : code civil 1304-2, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:46:24.889Z.