Tribunal judiciaire de Créteil, Section des Référés, 29 juin 2026, n° 25/01343

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juin 2017, la société [O] France a donné à bail commercial à la société Villejuif des locaux situés 100 avenue Danielle Casanova à Ivry-sur-Seine (94200), moyennant un loyer annuel de 16 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par ordonnance du 30 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a condamné la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme provisionnelle de 92 282,17 € à valoir sur les loyers, charges et taxes impayées au 20 janvier 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision et a autorisé la société Villejuif à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 3 500 €, la 24ème équivalant au solde de la dette.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la société [O] France a fait délivrer à la société Villejuif un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 214 908,07 € au titre de l’arriéré locatif au 5 mai 2025.


C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la société [O] France a fait assigner la société Villejuif devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Villejuif et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme provisionnelle de 219 184,72 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), avec intérêt au taux légal majoré de cinq points en application du point E de l’article 9 du bail,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la société Villejuif au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société Villejuif au paiement d'une somme de 21 918,47 € au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal majoré de cinq points en application du point E de l’article 9 du bail,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner solidairement la société Villejuif au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er juin 2026, lors de laquelle la société [O] France, par l'intermédiaire de son conseil, a, par conclusions visées et soutenues à l’audience, maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 299 534,40 € et la clause pénale à la somme de 29 953,44 € et sollicité le rejet de l’intégralité des demandes de la société Villejuif. Par observations orales, elle a indiqué s’opposer à une mesure de médiation.


Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société Villejuif a demandé au juge des référés de :
- in limine litis :
* se déclarer incompétent au profit du juge du fond,
* constater l’existence d’une connexité entre la présente instance et celle introduite par elle devant le juge du fond,
* ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction du fond,
* enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur,
- à titre principal, débouter la société [O] France de sa demande aux fins de constatation de la cause résolutoire, condamner la société [O] France à lui verser la somme provisionnelle de 535.000 € à titre de dommages-intérêts et ordonner la compensation entre les créances,
- à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement,

- en tout état de cause, débouter la société [O] France de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Par observations orales, elle a sollicité le renvoi de la présente instance devant le juge du fond selon la procédure de la passerelle prévue par l’article 837 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la société Villejuif a fait assigner la société [O] France devant la troisième chambre du tribunal de Créteil en paiement de la somme de 500 000 € à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre son fonds de commerce et de 10 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Le juge de la mise en état a été désigné lors de l’audience d’orientation du 4 décembre 2025.

La présente assignation est intervenue le 9 septembre 2025, soit antérieurement à la désignation du juge de la mise en état, de sorte que le juge des référés est compétent pour connaître des demandes de la société [O] France.

La circonstance selon laquelle la société [O] France a formulé, devant le juge du fond, des demandes similaires à celles formulées devant le juge de céans est indifférente.

L’exception d’incompétence soulevée par la société Villejuif sera donc rejetée.


Sur l’exception de connexité

L’article 101 du code de procédure civile dispose que s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.

Si un lien manifeste existe entre l’instance portée devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil et celle portée devant le juge de céans, il ne peut y avoir de connexité entre une instance au fond et une demande devant le juge des référés, en raison de l’indépendance des deux instances.

Il convient donc de rejeter l’exception de connexité soulevée.


Sur la demande de renvoi devant le juge du fond

En vertu de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Au soutien de sa demande, la société [O] France argue d’un souci de bonne administration de la justice, sans pour autant justifier de l’urgence à saisir le juge du fond.

A défaut de caractériser l’urgence à statuer au sens des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire.


Sur le sursis à statuer

Suivant l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En application de l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé a autorité de chose jugée au provisoire.


L’existence d’une procédure opposant la bailleresse et la preneuse actuellement pendant devant le juge du fond n’est pas de nature à justifier qu’il soit sursis à statuer sur les demandes d’acquisition de clause résolutoire et de provision formées par la société [O] France à l’encontre de la société Villejuif, le juge des référés devant seulement rechercher si des contestations sérieuses sont opposées à la créance invoquée par la demanderesse et sa décision n’ayant d’autorité de chose jugée qu’au provisoire.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

En vertu de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation.

Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

Au cas présent, au vu de l’ancienneté du litige et de l’existence d’une instance pendante au fond entre les parties, l’affaire ne présente les critères d’éligibilité à une mesure de médiation.

La demande de la société Villejuif aux fins d’injonction à rencontrer un médiateur sera donc rejetée.


Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il se sera rappelé que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Pour contester les causes et le montant dudit commandement de payer, la société Villejuif produit aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2025 dont l’objet est la contestation dudit commandement de payer ainsi qu’un constat de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 attestant de la présence d’exposants devant son local.

Si dans sa lettre du 5 janvier 2025, la société Villejuif allègue avoir vainement tenté de négocier avec le bailleur une révision du montant du loyer et une réduction de sa dette et déplore avoir subi une diminution de son chiffre d’affaires notamment du fait de la présence de stands éphémères devant son local, ces seuls éléments ne suffisent à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse sur la régularité du commandement et l’exactitude des sommes réclamées par le bailleur.

En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société [O] France n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 214 908,07 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la société Villejuif et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.


L’indemnité d’occupation due par la société Villejuif, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société [O] France, l'obligation de la société Villejuif, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 janvier 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 299 534,40 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Villejuif avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 214 908,07 € et à compter du 9 septembre 2025 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 9 septembre 2025, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de cinq points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.


Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur la demande reconventionnelle de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Au cas présent, la société Villejuif ne produit aucun élément de nature à justifier de sa demande provisionnelle, de sorte qu’elle en sera déboutée.


Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Au cas présent, défenderesse sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, force est de constater qu’une suspension des effets de la clause résolutoire avait déjà été accordée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 30 mars 2023 et que l’échéancier fixé n’a pas été respecté.

En outre, la société Villejuif ne justifie pas de sa situation financière et ne permet donc pas au juge des référés de s’assurer de sa capacité à respecter les délais de paiement qu’elle sollicite.

Dans ces conditions, la société Villejuif sera déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Villejuig qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Villejuif ne permet d’écarter la demande de la société [O] France formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état formulée par la société Villejuif,

REJETONS l’exception de connexité formulée par la société Villejuif,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande de renvoi de la présence instance devant le juge du fond,

DISONS n’y avoir lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure pendante entre les parties devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande d’injonction à rencontrer un médiateur,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Villejuif et de tout occupant de son chef des lieux situés 100 avenue Danielle Casanova à Ivry-sur-Seine (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Villejuif et , caution solidaire, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la société Villejuif et à la payer,

CONDAMNONS par provision la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme de 299 534,40 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 sur 214 908,07 € euros et à compter du 9 septembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [O] France au titre des intérêts légaux majorés de cinq points,

Dispositif

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [O] France au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande provisionnelle,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société Villejuif aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 29 juin 2026.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 29 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01343 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WJVR
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A.S. [O] FRANCE C/ S.A.S. VILLEJUIF VISION


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [O] FRANCE, immatriculé au RCS de PARIS sous le n° 799 828 173, dont le siège social est sis 25 rue d’Astorg - 75008 PARIS

représentée par Me Pierre DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE,avocat plaidant et Me Harry ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC31, avocat postulant



DEFENDERESSE

S.A.S. VILLEJUIF VISION, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 522 615 574, dont le siège social est sis Centre Commercial Carrefour - 67 Boulevard de Stalingrad - 94800 VILLEJUIF

représentée par Me Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0387


*******

Débats tenus à l’audience du :1er Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juin 2017, la société [O] France a donné à bail commercial à la société Villejuif des locaux situés 100 avenue Danielle Casanova à Ivry-sur-Seine (94200), moyennant un loyer annuel de 16 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par ordonnance du 30 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a condamné la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme provisionnelle de 92 282,17 € à valoir sur les loyers, charges et taxes impayées au 20 janvier 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision et a autorisé la société Villejuif à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 3 500 €, la 24ème équivalant au solde de la dette.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la société [O] France a fait délivrer à la société Villejuif un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 214 908,07 € au titre de l’arriéré locatif au 5 mai 2025.


C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la société [O] France a fait assigner la société Villejuif devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Villejuif et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme provisionnelle de 219 184,72 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), avec intérêt au taux légal majoré de cinq points en application du point E de l’article 9 du bail,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la société Villejuif au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société Villejuif au paiement d'une somme de 21 918,47 € au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal majoré de cinq points en application du point E de l’article 9 du bail,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner solidairement la société Villejuif au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er juin 2026, lors de laquelle la société [O] France, par l'intermédiaire de son conseil, a, par conclusions visées et soutenues à l’audience, maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 299 534,40 € et la clause pénale à la somme de 29 953,44 € et sollicité le rejet de l’intégralité des demandes de la société Villejuif. Par observations orales, elle a indiqué s’opposer à une mesure de médiation.


Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société Villejuif a demandé au juge des référés de :
- in limine litis :
* se déclarer incompétent au profit du juge du fond,
* constater l’existence d’une connexité entre la présente instance et celle introduite par elle devant le juge du fond,
* ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction du fond,
* enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur,
- à titre principal, débouter la société [O] France de sa demande aux fins de constatation de la cause résolutoire, condamner la société [O] France à lui verser la somme provisionnelle de 535.000 € à titre de dommages-intérêts et ordonner la compensation entre les créances,
- à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement,

- en tout état de cause, débouter la société [O] France de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Par observations orales, elle a sollicité le renvoi de la présente instance devant le juge du fond selon la procédure de la passerelle prévue par l’article 837 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la société Villejuif a fait assigner la société [O] France devant la troisième chambre du tribunal de Créteil en paiement de la somme de 500 000 € à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre son fonds de commerce et de 10 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Le juge de la mise en état a été désigné lors de l’audience d’orientation du 4 décembre 2025.

La présente assignation est intervenue le 9 septembre 2025, soit antérieurement à la désignation du juge de la mise en état, de sorte que le juge des référés est compétent pour connaître des demandes de la société [O] France.

La circonstance selon laquelle la société [O] France a formulé, devant le juge du fond, des demandes similaires à celles formulées devant le juge de céans est indifférente.

L’exception d’incompétence soulevée par la société Villejuif sera donc rejetée.


Sur l’exception de connexité

L’article 101 du code de procédure civile dispose que s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.

Si un lien manifeste existe entre l’instance portée devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil et celle portée devant le juge de céans, il ne peut y avoir de connexité entre une instance au fond et une demande devant le juge des référés, en raison de l’indépendance des deux instances.

Il convient donc de rejeter l’exception de connexité soulevée.


Sur la demande de renvoi devant le juge du fond

En vertu de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Au soutien de sa demande, la société [O] France argue d’un souci de bonne administration de la justice, sans pour autant justifier de l’urgence à saisir le juge du fond.

A défaut de caractériser l’urgence à statuer au sens des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire.


Sur le sursis à statuer

Suivant l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En application de l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé a autorité de chose jugée au provisoire.


L’existence d’une procédure opposant la bailleresse et la preneuse actuellement pendant devant le juge du fond n’est pas de nature à justifier qu’il soit sursis à statuer sur les demandes d’acquisition de clause résolutoire et de provision formées par la société [O] France à l’encontre de la société Villejuif, le juge des référés devant seulement rechercher si des contestations sérieuses sont opposées à la créance invoquée par la demanderesse et sa décision n’ayant d’autorité de chose jugée qu’au provisoire.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

En vertu de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation.

Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

Au cas présent, au vu de l’ancienneté du litige et de l’existence d’une instance pendante au fond entre les parties, l’affaire ne présente les critères d’éligibilité à une mesure de médiation.

La demande de la société Villejuif aux fins d’injonction à rencontrer un médiateur sera donc rejetée.


Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il se sera rappelé que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Pour contester les causes et le montant dudit commandement de payer, la société Villejuif produit aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2025 dont l’objet est la contestation dudit commandement de payer ainsi qu’un constat de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 attestant de la présence d’exposants devant son local.

Si dans sa lettre du 5 janvier 2025, la société Villejuif allègue avoir vainement tenté de négocier avec le bailleur une révision du montant du loyer et une réduction de sa dette et déplore avoir subi une diminution de son chiffre d’affaires notamment du fait de la présence de stands éphémères devant son local, ces seuls éléments ne suffisent à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse sur la régularité du commandement et l’exactitude des sommes réclamées par le bailleur.

En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société [O] France n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 214 908,07 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la société Villejuif et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.


L’indemnité d’occupation due par la société Villejuif, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société [O] France, l'obligation de la société Villejuif, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 janvier 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 299 534,40 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Villejuif avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 214 908,07 € et à compter du 9 septembre 2025 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 9 septembre 2025, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de cinq points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.


Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur la demande reconventionnelle de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Au cas présent, la société Villejuif ne produit aucun élément de nature à justifier de sa demande provisionnelle, de sorte qu’elle en sera déboutée.


Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Au cas présent, défenderesse sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, force est de constater qu’une suspension des effets de la clause résolutoire avait déjà été accordée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 30 mars 2023 et que l’échéancier fixé n’a pas été respecté.

En outre, la société Villejuif ne justifie pas de sa situation financière et ne permet donc pas au juge des référés de s’assurer de sa capacité à respecter les délais de paiement qu’elle sollicite.

Dans ces conditions, la société Villejuif sera déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Villejuig qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Villejuif ne permet d’écarter la demande de la société [O] France formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état formulée par la société Villejuif,

REJETONS l’exception de connexité formulée par la société Villejuif,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande de renvoi de la présence instance devant le juge du fond,

DISONS n’y avoir lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure pendante entre les parties devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande d’injonction à rencontrer un médiateur,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Villejuif et de tout occupant de son chef des lieux situés 100 avenue Danielle Casanova à Ivry-sur-Seine (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Villejuif et , caution solidaire, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la société Villejuif et à la payer,

CONDAMNONS par provision la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme de 299 534,40 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 sur 214 908,07 € euros et à compter du 9 septembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [O] France au titre des intérêts légaux majorés de cinq points,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [O] France au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande provisionnelle,

DEBOUTONS la société Villejuif de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société Villejuif aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Villejuif à payer à la société [O] France la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 29 juin 2026.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T19:05:28.952Z.