Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 25 juin 2026, n° 23/03020

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [C] [R], [S] [E] épouse [R] c/ Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] 

N° 26/
Du 25 juin 2026 

4ème Chambre civile
 N° RG 23/03020 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PDP5 

 











Grosse délivrée à 

Maître [M] [P]

l’AARPI CONCAS & GREGOIRE

expédition délivrée à 

le 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Lise ISETTA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Mme AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 



DEMANDEURS: 

Monsieur [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [S] [E] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS HENRI IV représenté par son syndic 
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant









































EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 8 octobre 2019, M. [C] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] ont acquis une cave et un appartement formant les lots n°19 et 31 au sein d’un immeuble dénommé Palais Henri IV situé [Adresse 3] à Nice (06200). 

Le lot n°31 situé au dernier étage bénéficie de la jouissance privative de la moitié de la toiture-terrasse de l’immeuble. 

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, les époux [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de certaines résolutions rejetées par l’assemblée générale et la mise en place de garde-corps permettant d’assurer la sécurité des personnes accédant à la toiture-terrasse.

Par conclusions en réplique et récapitulatives n°3 notifiées le 9 février 2026, les époux [R] demandent au tribunal de :
annuler les résolutions n°12, 13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2023,faire injonction au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre après avoir présenté les déclarations ou demandes d’autorisations administratives obligatoires, les travaux de mise en sécurité de hauteur de la toiture-terrasse partie commune par la mise en place de garde-corps, lesquels travaux lui incombent conformément aux dispositions légales et normatives et aux prescriptions de la Ville de [Localité 4] et ce dans les conditions de financement résultant du règlement de copropriété,les autoriser à effectuer les travaux de revêtement adaptés de la partie de terrasse située au-dessus de leur appartement et au droit de leur accès conformément au plan de délimitation joint à l’ordre du jour afin de protéger l’étanchéité et de permettre un droit de jouissance privatif effectif,condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros, à parfaire, à titre de dommages-intérêts, pour privation de jouissance et préjudice moraldébouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’exécution sous astreinte et de l’ensemble de ses demandes,le condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de doit. 
Ils soutiennent que le rejet des résolutions n°12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 26 mai 2023 procède d’un abus de majorité. Ils font valoir que la toiture accessible est dépourvue de garde-corps et que l’absence d’un dispositif de sécurité empêche tout usage privatif et crée une situation dangereuse pour eux ainsi que pour les techniciens intervenants sur les équipements collectifs qui y sont installés. Ils estiment que, faute d’avoir mis la toiture en conformité avec la réglementation de sécurité, la copropriété est en infraction à l’article R111-15 devenu R 134-59 du code de la construction et de l’habitation imposant la mise en place de garde-corps sur les terrasses des immeubles d’habitation situés en hauteur, de la norme AFNOR P01-012 définissant les caractéristiques techniques nécessaires et de la norme EN 795 relative aux ancrages. 

Ils expliquent qu’un escalier situé à l’intérieur de leur appartement mène vers la terrasse utilisée également pour les besoins de la copropriété et que diverses installations communes se trouvent en toiture. 

Ils notent que l’absence de garde-corps compromet l’usage de la toiture-terrasse et notent que les travaux sur les parties communes et les façades de l’immeuble incombent à la copropriété. 
Par conclusions en réponse notifiées le 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] conclut au débouté des époux [R] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation solidaire à :




mettre en œuvre les résolutions n°12 de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 et n°14 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois après la signification du jugement à intervenir,
lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître [M] Chahouar-Borgna.
Il note que le principe de la pose de garde-corps a été voté par l’assemblée générale du 21 juillet 2021 et que le coût des travaux a été mis à leur charge. Il ajoute que le projet suivant les recommandations de l’architecte des bâtiments de France a été présenté et validé à la résolution n°14 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022, devenue définitive. Il soutient que le juge ne peut pas se substituer à l’assemblée générale concernant la réalisation de travaux de mise en sécurité et lui imposer de supporter leur coût. 

Il soutient qu’aucune obligation n’impose l’installation de garde-corps sur un immeuble ancien et refuse d’en assumer le coût. Il conteste toute réticence quant au principe de réalisation des travaux mais soutient que les travaux doivent être réalisés aux frais des époux [R]. 

La clôture a été initialement fixée au 3 février 2026. L’ordonnance de clôture a été révoquée et la nouvelle date de clôture a été fixée au 17 février 2026 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026 prorogée au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que la révocation de l’ordonnance de clôture a été déjà ordonnée et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à sa révocation.

En application de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

L’article 14-2-1 I. 4° de la même loi prévoit qu’un fonds de travaux est constitué par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses résultant des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Il est acquis au cas d’espèce que la toiture-terrasse constitue une partie commune et que les travaux d’installation de garde-corps impactent la façade de l’immeuble.

Il est également acquis que le lot n°31 appartenant aux époux [R] bénéficie de la jouissance privative de la moitié de la toiture-terrasse. 

La toiture-terrasse est accessible et un escalier situé à l’intérieur de l’appartement des époux [R] leur permet d’y accéder ainsi qu’aux entreprises assurant l’entretien des équipements communs situés en toiture. 

Sur la demande d’annulation des résolutions n°12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 26 mai 2023

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun. 

En l’espèce, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 26 mai 2023 porte sur une demande de division de la jouissance privative de la toiture-terrasse en deux espaces correspondant aux lots n°30 et 31. 

La résolution n°13 de la même assemblée générale porte sur la mise en œuvre et le financement des travaux obligatoires de mise en sécurité de la toiture-terrasse.



La résolution n°14 porte enfin sur l’autorisation à donner aux époux [R] d’effectuer des travaux d’aménagement de la partie de toiture-terrasse dont leur lot a la jouissance privative. 

Le rejet de ces résolutions lèse les époux [R] en ce qu’il ne leur permet pas de profiter de la jouissance privative de la moitié de la toiture-terrasse attachée à leur lot alors que ce rejet n’est pas dicté par un intérêt commun. 

Il convient par conséquent de prononcer l’annulation des résolutions n°12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 26 mai 2023. 

Sur la demande tendant à enjoindre le syndicat des copropriétaires à faire effectuer des travaux de mise en sécurité 

Un constat d’huissier dressé le 14 mai 2021 démontre que la toiture-terrasse de l’immeuble de plusieurs étages ne comporte aucun garde-corps. 
 
Un rapport du bureau de contrôle Apave établi le 9 juin 2021 à la demande du syndicat des copropriétaires préconise l’installation de trois points d’ancrage permettant l’installation de garde-corps, la délimitation de la zone de jouissance privative de chacun des deux lots n°30 et 31 et la réalisation d’un platelage de circulation afin d’éviter des dommages sur l’étanchéité. 

Le syndic SAFI a déposé le 10 décembre 2021 auprès des services de la Ville de [Localité 4] une déclaration de travaux portant sur l’installation de garde-corps en verre. Cette demande a été rejetée par décision du 10 décembre 2021 en raison de l’avis négatif de l’architecte de bâtiments de France. 

Une seconde déclaration préalable de travaux de mise en sécurité a été déposée par le syndic SAFI le 25 mai 2022 conforme aux préconisations de l’architecte des bâtiments de France. Par arrêté du 10 août 2022, la mairie de [Localité 4] a notifié son absence d’opposition aux travaux d’installation de grades-corps maçonnés en harmonie avec l’architecture de l’immeuble. 

Le syndic a prévu à l’ordre du jour des assemblées générales du 21 juillet 2021 et 9 février 2022 des résolutions relatives à des travaux de mise en sécurité de la toiture-terrasse aux frais des époux [R].

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a entrepris les démarches nécessaires pour la réalisation des travaux de mise en sécurité de la toiture-terrasse de l’immeuble. 
 
Il ne conteste en outre pas le principe de ces travaux, mais ne souhaite assumer aucune part de leur coût.

Or, la toiture-terrasse constitue une partie commune et la mise en œuvre de ces travaux ainsi que leur coût lui incombent. 

Le syndicat des copropriétaires est par ailleurs infondé à soutenir qu’il s’agit d’un immeuble ancien afin de refuser la mise en conformité à la réglementation applicable en matière de sécurité.

Dans la mesure où les travaux profiteront en partie aux époux [R] et seront effectués à leur demande, leur coût sera toutefois reparti par moitié entre ces derniers et le syndicat des copropriétaires. 

Les éléments versés aux débats ne contiennent pas d’informations suffisantes quant à la jouissance privative affectée au lot n°30 de Mme [D] et l’accès dont ce lot dispose à la toiture-terrasse afin de lui imputer une partie du coût des travaux. 
 
Il convient par conséquent d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] d’effectuer les travaux de mise en sécurité de la toiture-terrasse par l’installation de garde-corps selon les autorisations administratives délivrées par la mairie de [Etablissement 1] et de dire que la moitié du coût des travaux sera assumé par les époux [R]. 






Sur la demande de réalisation de travaux sur le revêtement 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 14 mai 2021 précise que « des morceaux de revêtement d’étanchéité sont manquants », que des « pans de revêtement se décollent » et que « l’étanchéité semble présenter des fissures ». 

Ce constat d’huissier démontre des défauts éventuels sur le revêtement d’étanchéité. Il ne permet pas toutefois de confirmer en l’absence d’avis technique l’état exact du revêtement d’étanchéité et les travaux de réparation nécessaires.

Le revêtement d’étanchéité est par ailleurs réalisé dans une partie commune et les travaux doivent être effectués le cas échéant avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Les époux [R] seront déboutés de ce chef de demande. 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral

Il ressort des éléments de la procédure que les époux [R] ne sont pas en mesure de bénéficier de la jouissance privative de la toiture-terrasse de l’immeuble depuis l’acquisition du lot n°31 en 2019 à défaut de garde-corps permettant d’assurer la sécurité des personnes y accédant. Leur préjudice de jouissance est par conséquent caractérisé. 

Les époux [R] ont en outre dû effectuer de multiples démarches afin d’obtenir la mise en place des garde-corps nécessaires et initier une action en justice pour faire valoir leurs droits, alors que la toiture-terrasse constitue une partie commune, qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux permettant sa mise en sécurité et qu’ils ont fait une proposition amiable tendant à partager les frais. Leur préjudice moral est également caractérisé. 

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à indemniser les époux [R] à hauteur de 2 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance et moral. 

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à mettre en œuvre des résolutions n°12 et 14 des assemblées générales du 21 juillet 2021 et du 22 juillet 2022

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle. 

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer aux époux [R] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ENJOINT le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Palais Henri IV situé [Adresse 3] à Nice (06200) de réaliser les travaux de mise en sécurité de la toiture-terrasse par la mise en place de garde-corps ;

DIT que le coût des travaux de mise en sécurité de la toiture-terrasse sera pris en charge par M. [C] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] qui verseront au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] le montant correspondant ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer M. [C] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance et moral ; 



DEBOUTE M. [C] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] de leur demande tendant à la réalisation de travaux sur l’étanchéité de la toiture-terrasse ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à M. [C] [R] et Mme [S] [E] épouse [R], pris ensemble, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT