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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, CHAMBRE CTX DE PROXIMITE, 30 juin 2026, n° 26/00340

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25/10/2024 à effet au 26/10/2024, Mme [Q] [W] épouse [A] et M. [U] [A] ont donné à bail à M. [K] [X] un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1250€ et 50€ de provision sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 25/10/2024, les époux [A] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution du preneur pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [K] [X] le 04/11/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 5200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26/01/2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [K] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, les articles 1346 et suivants et 2305 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de M. [K] [X],
- ordonner l’expulsion des lieux de M. [K] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,
- condamner M. [K] [X] à lui payer :
* la somme de 7823,62 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 5200 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération des lieux, dès lors que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera d'une quittance subrogative,
* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

Le dossier a été appelé et retenu à l’audience du 30 juin 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [K] [X] n'a pas comparu et n'était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Les locations meublées sont régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », qui leur applique un régime particulier incluant l’application des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I relatif au renouvellement du bail par tacite reconduction, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24, 24-1.

1- Sur la recevabilité des demandes

Sur la recevabilité des demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] par la voie électronique le 27/01/2026, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05/11/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes
L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.


Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions des époux [A] à l’encontre de M. [K] [X], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du contrat de cautionnement signé le 25/10/2024 et de la quittance subrogative en date du 18/12/2025 attestant du paiement par la caution des loyers au bailleur pour un montant de 7823,62 euros.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [K] [X], de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

2 - Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer, du détail de la créance au 07/01/2026 et de la quittance subrogative du 18/12/2025 à hauteur de 7823,62 euros que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve des sommes versées au bailleur en sa qualité de caution, au titre des loyers impayés par M. [K] [X].

M. [K] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [K] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, la somme de 7823,62 euros actualisée au 07/01/2026 , échéance du mois de décembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04/11/2025 sur la somme de 5200 euros, et de l’assignation du 26/01/2026 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 04/11/2025 , pour la somme en principal de 5200 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l'espèce puisqu'il a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.
Pour autant, tant le contrat que le commandement de payer visent un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05/01/2026 .
Par ailleurs, l'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.


Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par les locataires, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

Par suite, M. [K] [X] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4- Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 05/01/2026 , M. [K] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [K] [X] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail, le 05/01/2026, jusqu'à la libération effective des lieux, sous réserve de la production par la caution d'une quittance subrogative.

5- Sur les demandes accessoires

 ● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.


● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [K] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/10/2024 entre d’une part Mme [Q] [W] épouse [A] et M. [U] [A] et d’autre part M. [K] [X] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 05/01/2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [K] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 7823,62 euros actualisée au 07/01/2026 , échéance du mois de décembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04/11/2025 sur la somme de 5200 euros, et de l’assignation du 26/01/2026 sur le surplus ;
CONDAMNE M. [K] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail le 05/01/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, sous réserve de la production d'une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [K] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 2] en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution . 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 30 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00340 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVXM

JUGEMENT

Rendu le 30 juin 2026
AFFAIRE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[K] [X]


COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT


AFFAIRE


DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par Me Elisabeth DE BRISIS avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [X]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté


Le 30 juin 2026
1 FEX + 1 CCC Me DE BRISIS
1 CCC M. Le Préfet des [Localité 2]






RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25/10/2024 à effet au 26/10/2024, Mme [Q] [W] épouse [A] et M. [U] [A] ont donné à bail à M. [K] [X] un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1250€ et 50€ de provision sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 25/10/2024, les époux [A] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution du preneur pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [K] [X] le 04/11/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 5200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26/01/2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [K] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, les articles 1346 et suivants et 2305 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de M. [K] [X],
- ordonner l’expulsion des lieux de M. [K] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,
- condamner M. [K] [X] à lui payer :
* la somme de 7823,62 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 5200 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération des lieux, dès lors que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera d'une quittance subrogative,
* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

Le dossier a été appelé et retenu à l’audience du 30 juin 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [K] [X] n'a pas comparu et n'était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Les locations meublées sont régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », qui leur applique un régime particulier incluant l’application des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I relatif au renouvellement du bail par tacite reconduction, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24, 24-1.

1- Sur la recevabilité des demandes

Sur la recevabilité des demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] par la voie électronique le 27/01/2026, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05/11/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes
L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.


Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions des époux [A] à l’encontre de M. [K] [X], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du contrat de cautionnement signé le 25/10/2024 et de la quittance subrogative en date du 18/12/2025 attestant du paiement par la caution des loyers au bailleur pour un montant de 7823,62 euros.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [K] [X], de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

2 - Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer, du détail de la créance au 07/01/2026 et de la quittance subrogative du 18/12/2025 à hauteur de 7823,62 euros que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve des sommes versées au bailleur en sa qualité de caution, au titre des loyers impayés par M. [K] [X].

M. [K] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [K] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, la somme de 7823,62 euros actualisée au 07/01/2026 , échéance du mois de décembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04/11/2025 sur la somme de 5200 euros, et de l’assignation du 26/01/2026 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 04/11/2025 , pour la somme en principal de 5200 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l'espèce puisqu'il a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.
Pour autant, tant le contrat que le commandement de payer visent un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05/01/2026 .
Par ailleurs, l'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.


Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par les locataires, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

Par suite, M. [K] [X] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4- Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 05/01/2026 , M. [K] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [K] [X] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail, le 05/01/2026, jusqu'à la libération effective des lieux, sous réserve de la production par la caution d'une quittance subrogative.

5- Sur les demandes accessoires

 ● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.


● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [K] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/10/2024 entre d’une part Mme [Q] [W] épouse [A] et M. [U] [A] et d’autre part M. [K] [X] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 05/01/2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [K] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 7823,62 euros actualisée au 07/01/2026 , échéance du mois de décembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04/11/2025 sur la somme de 5200 euros, et de l’assignation du 26/01/2026 sur le surplus ;
CONDAMNE M. [K] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail le 05/01/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, sous réserve de la production d'une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [K] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 2] en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution . 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 30 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-01T18:59:59.728Z.