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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP - Ctx Gal inf 10 000€, 3 juillet 2026, n° 26/00134

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

SIREN 824541148

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 09 mai 2023, avec prise d’effet au 16 mai 2023, la société civile immobilière PACMAN (ci-après désignée « SCI PACMAN »), représentée par Monsieur [V] [G], a donné à bail à Madame [J] [C], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel d’un montant de 395 euros, outre 45 euros de provisions pour charge.

La société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après désignée « SAS ACTION LOGEMENT SERVICES »), s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [J] [C] auprès de la SCI PACMAN, par acte du 05 mai 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025 a fait délivrer à Madame [J] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, au titre d’un arriéré locatif d’un montant de 1 795,39 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de : 

- dire et juger recevable et bien fondée l’action de la requérante ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ou, à titre subsidiaire, de - - - prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [J] [C] et en conséquence ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;
- de condamner Madame [J] [C] au paiement de la somme de 1 795,39 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2025, et pour le surplus, à compter de la présente assignation ;
- fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
- condamner Madame [J] [C] au paiement desdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Madame [J] [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;
- condamner Madame [J] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle s’en remet à l’appréciation du tribunal sur la demande de délais de paiement formulée par Madame [J] [C]. 

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Elle indique qu’il n’y a pas d’aggravation de la dette.

Madame [J] [C], comparante en personne, sollicite des délais de paiement et le règlement de la somme de 40 euros par mois pour apurer sa dette.

Elle indique vouloir trouver un arrangement afin de se maintenir dans le logement. Elle expose sa situation financière précaire. Elle précise être à jour des loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon les dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, dispoque que : « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [J] [C]. La caution a ainsi réglé au bailleur la somme de 1 795,39 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 30 septembre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.


Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 18 février 2026 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.


Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1795,39 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard des décomptes produits à l'audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, les revenus du foyer de Madame [J] [C] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 janvier 2026, Madame [J] [C] lui devait la somme de 1795,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [J] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 459,55 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 novembre 2025 à minuit, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière PACMAN (ci-après désignée « SCI PACMAN »),

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 09 mai 2023 entre la société civile immobilière PACMAN (ci-après désignée « SCI PACMAN »), représentée par Monsieur [V] [G] et madame [J] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3] est résilié depuis le 26 novembre 2025 à minuit,

CONDAMNE madame [J] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1795,39 euros (mille sept cent quatre-vingt quinze euros trente-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 septembre 2025,

AUTORISE madame [J] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à madame [J] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, 
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 novembre 2025 à minuit, 
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de madame [J] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, madame [J] [C] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE madame [J] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025,

CONDAMNE madame [J] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
 
 La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

MINUTE N° 2026/574

AFFAIRE : N° RG 26/00134 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E37AS


































Copie à :
Madame [J] [C] épouse [R] [O]
prefecture

Copie exécutoire à :
Maître Catherine GAUTHIER 

Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026


DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DÉFENDERESSE :

Madame [J] [C] épouse [R] [O]
née le 07 Mai 1991 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffiere 
 
Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur : 

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection
Armelle ADAM, vice présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire


DÉBATS :

Audience publique du 15 mai 2026


DECISION : 

contradictoire, en premier ressort, 
prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 09 mai 2023, avec prise d’effet au 16 mai 2023, la société civile immobilière PACMAN (ci-après désignée « SCI PACMAN »), représentée par Monsieur [V] [G], a donné à bail à Madame [J] [C], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel d’un montant de 395 euros, outre 45 euros de provisions pour charge.

La société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après désignée « SAS ACTION LOGEMENT SERVICES »), s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [J] [C] auprès de la SCI PACMAN, par acte du 05 mai 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025 a fait délivrer à Madame [J] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, au titre d’un arriéré locatif d’un montant de 1 795,39 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de : 

- dire et juger recevable et bien fondée l’action de la requérante ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ou, à titre subsidiaire, de - - - prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [J] [C] et en conséquence ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;
- de condamner Madame [J] [C] au paiement de la somme de 1 795,39 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2025, et pour le surplus, à compter de la présente assignation ;
- fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
- condamner Madame [J] [C] au paiement desdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Madame [J] [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;
- condamner Madame [J] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle s’en remet à l’appréciation du tribunal sur la demande de délais de paiement formulée par Madame [J] [C]. 

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Elle indique qu’il n’y a pas d’aggravation de la dette.

Madame [J] [C], comparante en personne, sollicite des délais de paiement et le règlement de la somme de 40 euros par mois pour apurer sa dette.

Elle indique vouloir trouver un arrangement afin de se maintenir dans le logement. Elle expose sa situation financière précaire. Elle précise être à jour des loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon les dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, dispoque que : « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [J] [C]. La caution a ainsi réglé au bailleur la somme de 1 795,39 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 30 septembre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.


Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 18 février 2026 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.


Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1795,39 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard des décomptes produits à l'audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, les revenus du foyer de Madame [J] [C] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 janvier 2026, Madame [J] [C] lui devait la somme de 1795,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [J] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 459,55 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 novembre 2025 à minuit, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière PACMAN (ci-après désignée « SCI PACMAN »),

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 09 mai 2023 entre la société civile immobilière PACMAN (ci-après désignée « SCI PACMAN »), représentée par Monsieur [V] [G] et madame [J] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3] est résilié depuis le 26 novembre 2025 à minuit,

CONDAMNE madame [J] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1795,39 euros (mille sept cent quatre-vingt quinze euros trente-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 septembre 2025,

AUTORISE madame [J] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à madame [J] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, 
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 novembre 2025 à minuit, 
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de madame [J] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, madame [J] [C] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE madame [J] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025,

CONDAMNE madame [J] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
 
 La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T19:11:09.052Z.