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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP - Ctx Gal inf 10 000€, 31 juillet 2026, n° 26/00065

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 mars 2024 avec prise d’effet au 02 avril 2024, Monsieur [J] [G] et Madame [L] [G] ont donné à bail à Monsieur [Q] [S] un local d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 505 euros outre 15 euros de provision sur charges.

La société par actions simplifiée SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [Q] [S] auprès de Monsieur [J] [G] et Madame [L] [G] par acte du 02 avril 2024. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025 a fait signifier à Monsieur [Q] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 1587,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Q] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Q] [S] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Q] [S] au paiement de la somme de 3183,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
A l’audience du 29 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 5829,73 euros à la date du 19 mai 2026. Elle indique s’en remettre s’agissant des délais de paiement. 

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Monsieur [Q] [S], comparant en personne, reconnait le montant de la dette, indique qu’il a repris les paiements et qu’il verse 110 euros par mois. 

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Le locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

À l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs 

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [Q] [S]. Ladite caution a ainsi réglé aux bailleurs le montant de 5829,73 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 26 mars 2026.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des bailleurs en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 17 décembre 2025 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 décembre 2025 en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.


Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5829,73 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 septembre 2025 à minuit.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Q] [S] sollicite l’échelonnement du paiement de sa dette et indique qu’il verse 110 euros chaque mois. Il perçoit en moyenne 710 euros par mois d’allocations d’aide de retour à l’emploi.

Au regard des décomptes produits à l'audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mai 2026, Monsieur [Q] [S] lui devait la somme de 5829,73 euros.

Monsieur [Q] [S] reconnait le montant de la dette, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 1587,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Q] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025 à 0 heures, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [Q] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Madame [L] [G] et Monsieur [J] [G],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mars 2024 avec prise d’effet au 02 avril 2024 entre Monsieur [J] [G] et Madame [L] [G] d’une part et Monsieur [Q] [S] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 03 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5829,73 euros (cinq mille huit cent vingt-neuf euros et soixante-treize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 1587,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [Q] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Q] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, 
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 03 septembre 2025, 
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Q] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [Q] [S] sera condamné à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025 et celui de l'assignation du 16 décembre 2025,



CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 


La Greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/612

AFFAIRE : N° RG 26/00065 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E36C7


































Copie à :
Monsieur [Q] [S]
prefecture

Copie exécutoire à :
Maître Catherine GAUTHIER 

Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 31 Juillet 2026


DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES 
n°824 541 148
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 1]
[Localité 2] 

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [S]
né le 12 Février 1974 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS, 
en présence de Mme LIET, magistrate en service extraordinaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection


DÉBATS :

Audience publique du 29 Mai 2026




DECISION : 

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,
 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 mars 2024 avec prise d’effet au 02 avril 2024, Monsieur [J] [G] et Madame [L] [G] ont donné à bail à Monsieur [Q] [S] un local d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 505 euros outre 15 euros de provision sur charges.

La société par actions simplifiée SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [Q] [S] auprès de Monsieur [J] [G] et Madame [L] [G] par acte du 02 avril 2024. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025 a fait signifier à Monsieur [Q] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 1587,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Q] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Q] [S] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Q] [S] au paiement de la somme de 3183,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
A l’audience du 29 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 5829,73 euros à la date du 19 mai 2026. Elle indique s’en remettre s’agissant des délais de paiement. 

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Monsieur [Q] [S], comparant en personne, reconnait le montant de la dette, indique qu’il a repris les paiements et qu’il verse 110 euros par mois. 

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Le locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

À l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs 

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [Q] [S]. Ladite caution a ainsi réglé aux bailleurs le montant de 5829,73 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 26 mars 2026.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des bailleurs en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 17 décembre 2025 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 décembre 2025 en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.


Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5829,73 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 septembre 2025 à minuit.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Q] [S] sollicite l’échelonnement du paiement de sa dette et indique qu’il verse 110 euros chaque mois. Il perçoit en moyenne 710 euros par mois d’allocations d’aide de retour à l’emploi.

Au regard des décomptes produits à l'audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mai 2026, Monsieur [Q] [S] lui devait la somme de 5829,73 euros.

Monsieur [Q] [S] reconnait le montant de la dette, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 1587,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Q] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025 à 0 heures, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [Q] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Madame [L] [G] et Monsieur [J] [G],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mars 2024 avec prise d’effet au 02 avril 2024 entre Monsieur [J] [G] et Madame [L] [G] d’une part et Monsieur [Q] [S] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 03 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5829,73 euros (cinq mille huit cent vingt-neuf euros et soixante-treize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 1587,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [Q] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Q] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, 
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 03 septembre 2025, 
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Q] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [Q] [S] sera condamné à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025 et celui de l'assignation du 16 décembre 2025,



CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 


La Greffière La Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T19:09:11.720Z.