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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP - Ctx Gal inf 10 000€, 31 juillet 2026, n° 25/00611

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 mars 2022 avec prise d’effet au 31 mars 2022, Madame [W] [M] a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un local d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer initial mensuel de 450 euros outre 50 euros de provision sur charges. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [Y] [K] auprès de Madame [W] [M] par acte du 14 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 1678,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Y] [K] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Y] [K] au paiement de la somme de 4937,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
A l’audience du 29 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 5403,25 euros. Elle précise s’en remettre s’agissant de l’octroi de délais de paiement. 

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Monsieur [Y] [K], représenté par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il sollicite de : 
débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes ; dire et juger d’y avoir lieu d’octroyer au profit de Monsieur [K] le fondement de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; dire et juger que sur le fondement des dispositions de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des sommes dues à Monsieur [K] sera réglé manière échelonnée sur une durée de trois années, les paiements s’imputant d’abord sur le capital de la somme de 5388,70 euros ; suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 15 janvier 2016 durant toute la durée du délai accordé pour l’échelonnement sur trois années ; dire et juger que si Monsieur [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; condamner, à titre reconventionnel, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Monsieur [K] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de l’instance. 
Au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de l’échelonnement du paiement de sa dette à raison d’un paiement mensuel de la somme de 137 euros durant trente-six mois, il fait valoir qu’il perçoit 599,23 euros par mois d’allocations d’aide de retour à l’emploi, qu’il a repris le paiement du loyer courant à compter du mois de mai 2026 et qu’il est de bonne foi. 

À l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».
En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [Y] [K]. Ladite caution a ainsi réglé à la bailleresse le montant de 8384,22 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 16 avril 2026.
Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.


Sur la recevabilité de l'action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 20 octobre 2025 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 octobre 2025 en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 11 mars 2022 avec prise d’effet au 31 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1678,72 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée. 
Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 19 mai 2026 que le locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de deux mois, soit à la date du 14 mai 2025 à minuit.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [K] justifie qu’il perçoit 599,23 euros par mois d’allocation de retour à l’emploi et 210 euros d’allocation d’aide personnelle au logement sans pour autant préciser ses charges outre son loyer de 450 euros par mois, de sorte qu’il ne permet pas à la juridiction d’apprécier sa proposition d’apurement de la dette sur 36 mois en plus du règlement du loyer courant.
Par ailleurs, il sera observé que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas réputée satisfaite.
Dans ses conditions, il convient de débouter Monsieur [Y] [K] de sa demande de délais de paiement. 
En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [K] sera ordonnée.
Dès lors, Monsieur [Y] [K] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l'autorité compétente en ce sens.


Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [K] restait lui devoir la somme de 5403,25 euros (mensualité du mois d’avril 2026 comprise) à la date du 19 mai 2026 correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place du locataire. 
En conséquence, Monsieur [Y] [K] sera condamné au paiement de la somme de 5403,25 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1678,72 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.


Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.
En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [Y] [K] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer à compter du 15 mai 2025 à 0 heures à la bailleresse ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.
Monsieur [Y] [K] sera condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée à la bailleresse à ce titre.
Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu'il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.




Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [K], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 13 mars 2026.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Il est rappelé l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe, 

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Madame [W] [M] ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [Y] [K] ;

CONSTATE que le bail susvisé s'est trouvé de plein droit résilié le 14 mai 2025 à minuit, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5403,25 euros (cinq mille quatre cent trois euros vingt-cinq centimes), augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 sur la somme de 1678,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 14 mai 2025 à minuit ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE que Monsieur [Y] [K] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés au [Adresse 5] à [Localité 6], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l'autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées à la bailleresse à ce titre ;
En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 


La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/607

AFFAIRE : N° RG 25/00611 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E33MZ


































Copie à :
Me Marie-charlotte MARECHAL
prefecture

Copie exécutoire à :
Maître Catherine GAUTHIER 

Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 31 Juillet 2026


DEMANDERESSE :

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES S.A.S., 
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 824 541 148
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [K]
né le 30 Janvier 1986 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représenté par Me Marie-charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS, 
en présence de Mme LIET, magistrate en service extraordinaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection


DÉBATS :

Audience publique du 29 Mai 2026


DECISION : 

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 mars 2022 avec prise d’effet au 31 mars 2022, Madame [W] [M] a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un local d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer initial mensuel de 450 euros outre 50 euros de provision sur charges. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [Y] [K] auprès de Madame [W] [M] par acte du 14 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 1678,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Y] [K] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Y] [K] au paiement de la somme de 4937,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
A l’audience du 29 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 5403,25 euros. Elle précise s’en remettre s’agissant de l’octroi de délais de paiement. 

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Monsieur [Y] [K], représenté par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il sollicite de : 
débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes ; dire et juger d’y avoir lieu d’octroyer au profit de Monsieur [K] le fondement de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; dire et juger que sur le fondement des dispositions de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des sommes dues à Monsieur [K] sera réglé manière échelonnée sur une durée de trois années, les paiements s’imputant d’abord sur le capital de la somme de 5388,70 euros ; suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 15 janvier 2016 durant toute la durée du délai accordé pour l’échelonnement sur trois années ; dire et juger que si Monsieur [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; condamner, à titre reconventionnel, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Monsieur [K] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de l’instance. 
Au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de l’échelonnement du paiement de sa dette à raison d’un paiement mensuel de la somme de 137 euros durant trente-six mois, il fait valoir qu’il perçoit 599,23 euros par mois d’allocations d’aide de retour à l’emploi, qu’il a repris le paiement du loyer courant à compter du mois de mai 2026 et qu’il est de bonne foi. 

À l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».
En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [Y] [K]. Ladite caution a ainsi réglé à la bailleresse le montant de 8384,22 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 16 avril 2026.
Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.


Sur la recevabilité de l'action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 20 octobre 2025 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 octobre 2025 en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 11 mars 2022 avec prise d’effet au 31 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1678,72 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée. 
Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 19 mai 2026 que le locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de deux mois, soit à la date du 14 mai 2025 à minuit.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [K] justifie qu’il perçoit 599,23 euros par mois d’allocation de retour à l’emploi et 210 euros d’allocation d’aide personnelle au logement sans pour autant préciser ses charges outre son loyer de 450 euros par mois, de sorte qu’il ne permet pas à la juridiction d’apprécier sa proposition d’apurement de la dette sur 36 mois en plus du règlement du loyer courant.
Par ailleurs, il sera observé que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas réputée satisfaite.
Dans ses conditions, il convient de débouter Monsieur [Y] [K] de sa demande de délais de paiement. 
En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [K] sera ordonnée.
Dès lors, Monsieur [Y] [K] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l'autorité compétente en ce sens.


Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [K] restait lui devoir la somme de 5403,25 euros (mensualité du mois d’avril 2026 comprise) à la date du 19 mai 2026 correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place du locataire. 
En conséquence, Monsieur [Y] [K] sera condamné au paiement de la somme de 5403,25 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1678,72 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.


Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.
En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [Y] [K] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer à compter du 15 mai 2025 à 0 heures à la bailleresse ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.
Monsieur [Y] [K] sera condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée à la bailleresse à ce titre.
Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu'il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.




Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [K], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 13 mars 2026.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Il est rappelé l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,


La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe, 

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Madame [W] [M] ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [Y] [K] ;

CONSTATE que le bail susvisé s'est trouvé de plein droit résilié le 14 mai 2025 à minuit, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5403,25 euros (cinq mille quatre cent trois euros vingt-cinq centimes), augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025 sur la somme de 1678,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 14 mai 2025 à minuit ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE que Monsieur [Y] [K] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés au [Adresse 5] à [Localité 6], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l'autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées à la bailleresse à ce titre ;
En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 


La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T19:08:49.265Z.