Tribunal judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 8, 2 juillet 2026, n° 25/00451

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/364

AFFAIRE : N° RG 25/00451 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SRL


Jugement Rendu le 02 Juillet 2026


DEMANDERESSE :

 Syndicat Des Copropriétaires de la copropriété de l’immeuble « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 314 686 429 dont le siège est situé [Adresse 3]

Représentée par : Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS


DEFENDERESSE :

S.C.I. BEL IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824 294 920
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]

 2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

 2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 02/07/2026 

 
Représentée par : Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocats au barreau de BEZIERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

En présence de Sophie LIET magistrat en service extraordinaire et [B] [M] auditrice de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 différée en ses effets au 27 Avril 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 11 Mai 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Juillet 2026 ;


Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoiries ;

JUGEMENT : 
Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE
La Société Civile Immobilière (SCI) BEL IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 4 (cave), 6 (cave), 9 (appartement) et 16 (grenier) au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1], situé au [Adresse 5]. 
La copropriété de l’immeuble [Adresse 1] est gérée par le syndic, la Société par Actions Simplifiée (SAS) FONCIA TERRE OCCITANE (anciennement dénommée FONCIA SOGI PELLETIER). 
A la date du 10 février 2025, la SCI BEL IMMOBILIER reste redevable de la somme de 12.203,35 euros au titre des charges de copropriété de l’immeuble, en ce compris les frais de relance et de recouvrement. 
***
Par acte en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE a assigné la SCI BEL IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment les articles 10 et 10-1, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, aux fins de : 
Condamner la SCI BEL IMMOBILIER à lui verser les sommes suivantes :10.555,54 euros au titre des charges impayées dues jusqu’au 10 février 2025, somme à parfaire selon l’exigibilité à intervenir au jour du prononcé de la décision à intervenir et à assortir des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022, date de la première mise en demeure, jusqu’à parfait paiement ;1.647,81 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;500 euros à titre de dommages et intérêts ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens liés à la présente instance ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Par conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, demande au tribunal sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment les articles 10 et 10-1, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, de : 
Constater que la SCI BEL IMMOBILIER a réglé, postérieurement à la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, les charges de copropriété dont elle était redevable et qu’il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété à la date du 13 mai 2025,Condamner la SCI BEL IMMOBILIER à lui payer les sommes suivantes: 1.706,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété restant dues ;500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens liés à la présente instance. Débouter la SCI BEL IMMOBILIER de ses demandes reconventionnelles,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.Par conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2026, la SCI BEL IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 2258, 2261,2272, 2274 et suivants du code civil, de : 
Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Reconventionnellement, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] à mettre en place un interphone pour le lot lui appartenant, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] à reprendre les travaux de peinture dans le hall de l’immeuble partie commune de la copropriété sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, En toutes hypothèses, 
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
***
Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2026 la clôture a été fixée au 27 avril 2024.
L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026.
La décision a été mise en délibéré au 02 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur les charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu’« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».
Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».
L’article 43 de ce même décret précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, reconnait que la SCI BEL IMMOBILIER a payé ses charges de copropriété, objet de l’assignation ayant donné lieu à la présente instance. 
En conséquence, il y aura lieu de constater que la demande relative au paiement des charges de copropriété est sans objet. 

Sur les frais de recouvrement
L’article 10-1 a) de cette même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’[Adresse 6] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, justifie de frais de mise en demeure, de relance après mise en demeure, de commissaire de justice, ainsi que de diligences exceptionnelles, pour un montant total de 1.706,46 euros. 
Il est établi que les contrats de syndic des 08 novembre 2021 et 04 septembre 2023 prévoient expressément ces frais de recouvrement. 
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI BEL IMMOBILIER à verser 1.706,46 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées. 

Sur les dommages et intérêts
En application de l'article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu'un préjudice subi en conséquence de cet abus.
Un manquement par un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires à régler les charges de copropriété est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 
En l’espèce, la SCI BEL IMMOBILIER a présenté un solde de charges impayées depuis plusieurs années, la première mise en demeure datant du 10 août 2022. 
Dans ces conditions, il est établi que la SCI BEL IMMOBILIER a réitéré ses manquements pendant plusieurs années, de sorte que son comportement est constitutif d’un abus dans l’exercice du droit de résister, de nature à créer un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes indispensables à la gestion de l’entretien de l’immeuble. 
Si le tribunal souligne que la SCI BEL IMMOBILIER s’est acquittée de ses charges à ce jour, ce règlement est intervenu postérieurement à l’assignation et après plusieurs années de charges impayées malgré plusieurs mesures de relance. 
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI BEL IMMOBILIER à verser 350 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI BEL IMMOBILIER 
Sur la réalisation de travaux relatifs à l’installation d’un système d’interphone
Aux termes de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».
L’article 25 g) de cette même loi se réfère aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. 
En l’espèce, la SCI BEL IMMOBILIER ne justifie pas d’une demande préalable d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires d’une demande de travaux relatifs à l’installation d’un système d’interphone, ni d’un refus préalable de ladite assemblée générale. Or, les travaux dont elle sollicite la réalisation relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. 
En conséquence, il conviendra de débouter la SCI BEL IMMOBILIER de sa demande de ce chef. 

Sur la réalisation de travaux de peinture dans le hall d’entrée
Aux termes de l’article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ».
En l’espèce, la SCI BEL IMMOBILIER sollicite la condamnation du syndic à réaliser des travaux de peinture dans le hall d’entrée sans qu’il ne soit justifié d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires ou d’une urgence à réaliser lesdits travaux, ou encore de travaux prévus à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. 
Dès lors, le tribunal ne peut ordonner de tels travaux à défaut d’urgence dûment caractérisée ou de refus préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. 
En conséquence, il conviendra de débouter la SCI BEL IMMOBILIER de ce chef de demande. 

Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.
En l'espèce, la SCI BEL IMMOBILIER succombe à la présente instance. Il ui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.
En l'espèce, la SCI BEL IMMOBILIER étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 600 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’[Adresse 6] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, au titre des frais irrépétibles.
 
Sur l’exécution provisoire
Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.
En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, relative au paiement des charges de copropriété par la SCI BEL IMMOBILIER est sans objet, 
CONDAMNE la SCI BEL IMMOBILIER à verser 1.706,46 euros (MILLE SEPT CENT SIX EUROS QUARANTE SIX CENTIMES) au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété,
CONDAMNE la SCI BEL IMMOBILIER à verser 350 euros (TROIS CENT CINQUANTE EUROS) au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, à titre de dommages et intérêts,
DEBOUTE la SCI BEL IMMOBILIER de ses demandes reconventionnelles,
CONDAMNE la SCI BEL IMMOBILIER aux entiers dépens, 
CONDAMNE la SCI BEL IMMOBILIER à verser 600 euros (SIX CENTS EUROS) au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 02 Juillet 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, Me David BERTRAND