Tribunal judiciaire de Verdun, Contentieux TJ+10000, 2 juillet 2026, n° 23/00470

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/00470 - N° Portalis DBZG-W-B7H-BLVU
AFFAIRE : S.C.I. Société D.S, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le N° 812 438 109 C/ [Q] [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN


CONTENTIEUX GÉNÉRAL SUPÉRIEUR À 10 000 EUROS


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENTE : Madame Isabelle BUCHMANN, Juge rapporteur

ASSESSEURS : Madame Myriam CHARTON

Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :







































DEMANDERESSE

S.C.I. Société D.S, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le N° 812 438 109, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE, avocat postulant, Me Jean-Baptiste HAUGUEL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,




DEFENDEUR

M. [Q] [W]
né le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de MEUSE, avocat postulant, Me Xavier MARCHAL-BECK, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant,







Clôture prononcée le : 13 juin 2025
Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 2 Juillet 2026
Jugement prononcé par mise à disposition le 02 Juillet 2026


A l’audience du 05 Mars 2026, les parties ne se sont pas opposées à ce que l’audience soit tenue par la Présidente en juge rapporteur en application de l’article 805 du Code de procédure civile. Le juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries au tribunal dans son délibéré. Le tribunal réuni en formation collégiale a délibéré comme suit :
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Y] et Monsieur [Q] [W] ont constitué la SCI DS par acte du 16 avril 2015.

Monsieur [N] [Y] a été désigné en qualité de gérant de la SCI DS.

Une mésentente est survenue entre les associés de la SCI DS en 2018.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, la SCI DS, prise en la personne de son représentant légal, a fait citer Monsieur [Q] [W] devant le Tribunal judiciaire de VERDUN, aux fins, au visa des articles 1153 et suivants, 1240, 1303 et 1844-7 du code civil, des pièces versées au débat et de la jurisprudence citée, de :

- la déclarer recevable en ses demandes, fins et prétentions
- condamner Monsieur [Q] [W] à lui payer la somme de 27 596,68 euros à titre de dommages et intérêts
- prononcer sa dissolution pour justes motifs
- condamner Monsieur [Q] [W] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner Monsieur [Q] [W] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 2 février 2024, Monsieur [N] [Y] est intervenu volontairement à l'instance.

Par ordonnance du 30 août 2024, le juge de la mise en état a :

- déclaré Monsieur [Q] [W] recevable en ses fins de non-recevoir tirées de la prescription des demandes et du défaut de qualité à agir
- sur les demandes au titre de la prescription : déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande de dommages et intérêts de la SCI DS et de Monsieur [N] [Y], au titre du détournement de loyers et du manque à gagner causé par Monsieur [Q] [W], pour les loyers du 1er mars 2018 au 16 août 2018
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dommages et intérêts de la SCI DS au titre du détournement de loyers et du manque à gagner causé par Monsieur [Q] [W], s'agissant des loyers perçus à compter du 16 août 2018
- déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande de la SCI DS et de Monsieur [N] [Y] à l'encontre de Monsieur [Q] [W] au titre de l'émission injustifiée de chèques du 10 janvier 2017 au 4 janvier 2018
- sur le défaut de qualité à agir : déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir la SCI DS pour la demande de dissolution judiciaire de la SCI DS pour justes motifs sur le fondement de l'article 1844-7 5° du code civil
- déclaré Monsieur [N] [Y], gérant et associé de la SCI DS recevable à agir aux fins de solliciter la dissolution judiciaire de la SCI DS pour justes motifs sur le fondement de l'article 1844-7 5° du code civil
- réservé les demandes de Monsieur [Q] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'incident qui suivront le sort de la décision au fond
- renvoyé l'affaire à la conférence de mise en état silencieuse du 15 octobre 2024 à 9 heures pour conclusions du conseil de Monsieur [Q] [W].

En l'état de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI DS et Monsieur [N] [Y] sollicitent, au visa des articles 1153 et suivants, 1240, 1303 et 1844-7 du code civil, des pièces versées au débat et de la jurisprudence précitée, de :

- déclarer la SCI DS et Monsieur [N] [Y] recevables en leurs demandes, fins et prétentions
- condamner Monsieur [Q] [W] à payer à la SCI DS la somme de 30 400 euros à titre de dommages et intérêts
- prononcer la dissolution de la SCI DS pour justes motifs
- condamner Monsieur [Q] [W] à payer à la SCI DS la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner Monsieur [Q] [W] aux entiers dépens.

En l'état de ses dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [Q] [W] sollicite de :

- dire et juger que les conclusions en défense sont recevables et bien fondées
- débouter la SCI DS et Monsieur [N] [Y] de leurs demandes déclarées irrecevables pour cause de prescription, à savoir :
la demande au titre « du détournement de loyers et du manque à gagner de loyers » pour la période du 1er mars 2018 au 16 août 2018
la demande au titre de « l'émission injustifiée de chèques du 10 janvier 2017 au 4 janvier 2018 »
- débouter la SCI DS de la demande relative à sa propre dissolution judiciaire pour justes motifs, déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir
- dire et juger que les demandes de condamnation à un paiement de dommages et intérêts sont mal fondées
- l'en débouter intégralement
- dire et juger que la demande de dissolution de la SCI DS pour justes motifs est mal fondée
- débouter intégralement Monsieur [Y] de cette demande
- condamner in solidum la SCI DS et Monsieur [N] [Y] à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner in solidum la SCI DS et Monsieur [N] [Y] aux entiers dépens de l'instance
- rejeter toutes demandes formulées sur le même fondement dirigées contre lui
- dire et juger que l'exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l'affaire
- écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 juin 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 4 septembre 2025, puis a été renvoyée à l'audience du 5 février 2026, et enfin à l'audience du 5 mars 2026. Au cours de l'audience du 5 mars 2026, l'affaire a été appelée et mise en délibéré au 2 juillet 2026.


MOTIFS

Sur le détournement des loyers

Il ressort des articles 1240 et 1241 du code civil que pour qu'un préjudice donne lieu à des dommages et intérêts, il doit être démontré l'existence d'un fait dommageable et d'un lien de causalité entre celui-ci et le préjudice invoqué.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Selon l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

Il convient de rappeler que conformément à l'ordonnance du 30 août 2024 rendue par le juge de la mise en état, la demande concernant le détournement des loyers ne peut concerner que les loyers perçus à compter du 16 août 2018, l'action sur les loyers antérieurs étant prescrite.

En l'espèce, la SCI DS et Monsieur [N] [Y] sollicitent que Monsieur [Q] [W] soit condamné à verser la somme de 20000 euros au titre des loyers détournés.

Ils exposent que Monsieur [N] [Y] est dirigeant et associé de plusieurs sociétés à [Localité 3] ; qu'en fin d'année 2015, il a rencontré Monsieur [Q] [W] et sa concubine, Madame [U] [M] ; qu'il a souhaité les accompagner dans leur projet entrepreneurial ; que par acte du 15 mars 2016, il a été constitué entre eux une première société, la SAS HORIZON, ayant pour objet l'exploitation d'un hôtel à [Localité 3] ; que par acte du 16 avril 2015, Monsieur [N] [Y] et Monsieur [Q] [W] ont constitué la SCI DS, ayant pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion par la location ou autrement de tous immeubles et bien immobiliers ; que le capital de la SCI DS, d'un montant de 200 euros, est divisé en 100 parts sociales, réparties en 50 parts à Monsieur [Q] [W] et 50 parts à Monsieur [N] [Y] ; que le bien immobilier de la SCI DS a été intégralement financé au moyen d'avances en compte courant réalisées par Monsieur [N] [Y], qui a été désigné en qualité de gérant ; que rapidement, Monsieur [Q] [W] a cherché à évincer Monsieur [N] [Y] pour appréhender les deux sociétés ; que par décision en assemblée générale ordinaire du 31 mars 2017, Monsieur [Q] [W] et Madame [U] [M] ont révoqué Monsieur [N] [Y] de son mandat de président de la SAS HORIZON ; que depuis cette date, Monsieur [N] [Y] n'a jamais été convoqué aux différentes assemblées générales, malgré sa qualité d'associé ; que Monsieur [Q] [W] n'étant pas gérant de la SCI DS, il a pourtant résilié le bail conclu entre elle et Monsieur [B] [T], afin de mettre les locaux à dispositions de Monsieur [Z] [V] ; que celui-ci occupe le logement depuis le 1er mars 2018 et verse mensuellement une indemnité de 250 euros à Monsieur [Q] [W] et sa femme « de la main à la main » ; que Monsieur [Q] [W] a donc perçu, en lieu et place de la SCI DS, entre le 1er mars 2018 et le 1er mai 2023, un montant global de 15 500 euros ; que par courrier recommandé du 12 mai 2023, la SCI DS a mis en demeure Monsieur [Q] [W] d'avoir à lui restituer les sommes indûment accaparées et réparer le préjudice causé par ses agissements délictueux ; qu'il n'a pas déféré à cette demande ; que Monsieur [Q] [W] démontre sa mauvaise fois en usant de procédés déloyaux pour déplacer le débat et occulter la véritable difficulté ; que constitue une faute dolosive le fait pour Monsieur [Q] [W] d'avoir encaissé les loyers versés par le locataire du bien immobilier appartenant à la SCI DS ; qu'il s'agit d'une faute de nature à engager sa responsabilité civile, mais également d'un abus de confiance au sens de l'article 314-1 du code pénal ; qu'il est établi, de l'aveu de Monsieur [Z] [V], que Monsieur [Q] [W] a personnellement encaissé les sommes versées par lui, soit un loyer mensuel de 250 euros, qui lui était versé « de la main à la main » ; que Monsieur [Q] [W] produit un témoignage aux termes duquel Monsieur [Z] [V] se contredit et affirme n'avoir jamais versé un quelconque loyer ; que pourtant l'aveu ressort d'une sommation interpellative réalisée par un huissier de justice assermenté, tandis que l'attestation a été produite dans des circonstances inconnues, voire suspectes ; qu'il est permis de penser que Monsieur [Z] [V] est revenu sur ses propos afin de conserver de bonnes relations avec Monsieur [Q] [W], qui lui fait profiter d'un logement moyennant une rémunération faible et occulte ; que par ailleurs, aucun élément objectif n'est de nature à attester du caractère insalubre du logement ; que le témoignage de Monsieur [B] [T], ancien locataire, est dépourvu de valeur probante dès lors que ce dernier loge désormais dans un bien appartenant à Monsieur [Q] [W], une telle connivence justifiant que ses explications soient fortement relativisées ; que même si le logement était insalubre, Monsieur [Q] [W] n'aurait dans ce cas pas dû le consentir à bail d'habitation ; qu'il ne peut pas d'un côté soutenir que Monsieur [B] [T] aurait spontanément résilié le bail en raison de l'insalubrité du logement et d'autre part redonner à bail ce logement, avec stipulation d'un loyer, à Monsieur [Z] [V] ; qu'en réalité, Monsieur [Q] [W] a relogé Monsieur [B] [T] dans un autre logement qui lui appartient et a donné à bail à Monsieur [Z] [V] le bien de la SCI DS ; que la SCI DS est légitime à engager la responsabilité civile de Monsieur [Q] [W] afin qu'il soit condamné à payer la somme de 20 000 euros, correspondant aux loyers détournés du 16 août 2018 au 1er mai 2025, soit 80 mois.

Monsieur [Q] [W] sollicite que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] soient déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du détournement des loyers.

Il expose qu'il est inexact de soutenir que Monsieur [N] [Y] a été révoqué de son mandat de président de la SAS HORIZON dans le but de l'évincer et d'appréhender les deux sociétés ; que cette révocation a été décidée par Monsieur [Q] [W] et Madame [U] [M] en raison d'un conflit les opposant au président de la société ; que les deux associés ont déploré lors de l'assemblée générale ordinaire « n'avoir pas été rendus destinataires des comptes annuels, ni d'aucun des rapports évoqués dans l'ordre du jour », ce qui les a mis dans l'impossibilité de statuer sur les points inscrits à l'ordre du jour consacré à l'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2016 ainsi qu'à l'affectation du résultat ; que Madame [U] [M] ayant été nommée présidente, elle a dû déposer le 15 mai 2017 une requête devant le tribunal de commerce de BAR-LE-DUC pour demander la prorogation du délai de réunion de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2016 ; que Monsieur [N] [Y] n'a pas jugé pertinent de contester sa révocation des fonctions de président de la SAS HORIZON ; que Monsieur [N] [Y] aurait pu agir en nullité des assemblées générales ordinaires s'il n'y avait pas été convoqué, or il n'en a rien fait, ce qui démontre qu'il n'a en réalité aucun grief à formuler à l'encontre de ces assemblées générales ordinaires ; qu'il n'y a pas eu d'assemblée générale ordinaire en 2018 et 2019 car la SAS HORIZON a fait l'objet d'un procédure de redressement judiciaire ; que Monsieur [N] [Y] a bien été convoqué à l'assemblée générale du 31 mars 2021 par courrier postal et par SMS ; que Monsieur [N] [Y] n'a pas contesté cette assemblée générale ; qu'il a ensuite été convoquée à l'assemblée générale du 2 mars 2022 par courrier postal et par SMS ; que Monsieur [N] [Y] n'a pas non plus formulé de contestation à l'encontre de cette assemblée générale ; que de même, Monsieur [N] [Y] a été convoqué à l'assemblée générale du 28 février 2023 sans la contester ; que Monsieur [N] [Y] confirme qu'il n'a entrepris aucune action en annulation des délibérations sociales de la SAS HORIZON, ce qui confirme qu'il est de mauvaise foi lorsqu'il prétend avoir été évincé du fonctionnement de la société depuis la révocation de ses fonctions de président intervenue le 31 mars 2017 ; que Monsieur [N] [Y] est le dirigeant de la SCI DS de sorte qu'il lui appartient de suivre la gestion des biens de la société, de vérifier le bon encaissement des loyers et d'établir les comptes annuels de celle-ci ; que si les accusations de Monsieur [N] [Y] à son encontre étaient exactes, celui-ci aurait dû en avoir connaissance dès la fin du mois de mars 2018 ; que toutes actions de la SCI DS à son encontre est prescrite depuis le 1er avril 2023, l'assignation du 16 août 2023 étant incontestablement tardive ; qu'il n'a pas résilié le bail conclu entre la SCI DS et Monsieur [B] [T] ; que ce bail avait été conclu pour une durée d'un an à compter du 25 février 2016, et jusqu'au 24 février 2017 ; que ce contrat de bail a été dénoncé par le locataire au début de l'année 2017 ; que Monsieur [B] [T] atteste qu'au bout de quelques mois de location, il a « pris la décision de quitter le logement sans préavis pour non-respect du contrat moral d'engagement souscrit oralement entre les deux parties et l'état non conforme de l'appartement du fait de la non-présence de fenêtres et de la cloison en bois posant des problèmes en termes de sécurité de logement et des troubles concernant l'isolation thermique et phonique de l'appartement » ; que le logement était donc vacant depuis plus d'un an lorsqu'il a retrouvé un locataire et a conclu pour le compte de la SCI DS un bail à effet au 1er mars 2018 avec un nouveau locataire ; que c'est avec mauvaise foi que Monsieur [N] [Y] prétend que le contrat de bail avec le nouveau locataire aurait été conclu à son insu ; que s'il n'est pas le représentant légal de la SCI DS, il participe néanmoins à la gestion locative avec Monsieur [N] [Y], avec l'accord de celui-ci ; que Monsieur [B] [T] atteste ainsi que ses interlocuteurs étaient « Monsieur [Y] [N] et Monsieur [W] [Q] » ; que Monsieur [N] [Y] avait parfaitement connaissance de la régularisation du bail à effet le 1er mars 2018 avec le nouveau locataire ; que celui-ci ne peut sérieusement soutenir qu'il aurait été dans l'ignorance totale de la situation d'occupation du bien immobilier de la SCI DS entre le 1er mars 2018 et la fin de l'année 2022, date à laquelle il a fait délivrer au locataire la sommation interpellative du 25 novembre 2022 ; que le gérant de la SCI ne peut pas sérieusement laisser s'écouler un délai de 6 ans entre le départ du précédent locataire et sa première visite des lieux pour constater l'occupation du logement par un nouveau locataire ; que Monsieur [N] [Y] soutient qu'il l'empêchait d'accéder au bien immobilier de la SCI DS, ce qui expliquerait son ignorance ; que cela n'est pas sérieux car il aurait dans ce cas délivré des sommations de lui laisser accéder au bien immobilier de la SCI DS dont il est le gérant ; qu'il aurait ainsi engagé une action à son encontre ou aurait démissionné de ses fonctions de gérant, or il n'en est rien ; que Monsieur [N] [Y] ne peut prétendre qu'il était dans l'impossibilité matérielle d'exercer ses fonctions de gérant de la SCI DS pendant toutes ces années, mais qu'il serait resté parfaitement silencieux et inactif à ce sujet ; qu'il a en réalité suivi l'état d'occupation du bien de manière continue pendant toutes ces années ; qu'en sa qualité de gérant, Monsieur [N] [Y] connaissait dès le 3 mars 2018 l'existence du contrat de location conclu avec Monsieur [Z] [V] ; qu'il n'a jamais encaissé le moindre loyer en lieu et place de la SCI DS ; que le locataire en place atteste que les déclarations qu'il a faites dans le cadre de la sommation interpellative du 25 novembre 2022 ne correspondent pas à la réalité ; qu'il indique que : « ayant eu des problèmes financiers, et la visite de plusieurs huissiers de justice pour différentes dettes il est vrai que je déclarais avoir un loyer en charge, mais n'ayant aucune preuve de virement ou dépôt de chèque je justifiais aux différents huissiers que je payais en espèces, mais je vous confirme et atteste n'avoir jamais donné d'argent pour ce logement qui n'est pas aux normes » ; que le locataire n'a donc jamais payé aucun loyer pour le logement qu'il loue depuis le 3 mars 2018 ; que les allégations de la SCI DS sur les raisons qui auraient pu conduire Monsieur [Z] [V] à revenir sur ses propos sont de pures spéculations, alors que celui-ci exprime clairement ses motifs ; que la SCI DS conteste par ailleurs les déclarations concordantes de Monsieur [B] [T] et Monsieur [Z] [V] sur le caractère insalubre du logement ; qu'elle ne produit pourtant aucun élément sur le bien dont elle est propriétaire pour justifier de son état ; que l'absence de tout élément à ce sujet est particulièrement éloquente ; qu'il n'y a donc pas eu de résiliation du bail par lui, ni signature d'un nouveau contrat de bail à l'insu du dirigeant, ni encaissement de loyers par lui en lieu et place de la SCI DS.

Il ressort des statuts de la SCI DS que Monsieur [N] [Y] a été désigné en qualité de gérant.

Il convient de relever que le contrat de bail conclu le 25 février 2016 entre la SCI DS et Monsieur [B] [T] prenait effet au 25 février 2016 et arrivait à échéance le 24 février 2017.

Il ressort de l'attestation de Monsieur [B] [T] établie le 12 octobre 2023 que : « J'atteste par cette présente la dénonciation de ma situation locative à la période entrant entre les années deux-milles quinze et deux-milles dix-sept pour le logement situé au [Adresse 3] que je louais sur la période mentionnée ci-dessus louer par M. [X] [N] et M. [W] [Q] ».

Il est constant qu'il n'est apporté aucun élément démontrant que Monsieur [Q] [W] aurait résilié ce contrat de bail en lieu et place de la SCI DS.

Il convient de relever que par contrat de bail avec effet au 1er mars 2018, Monsieur [Q] [W] a concédé à bail à Monsieur [Z] [V], au nom de la SCI DS, le logement situé au [Adresse 4] à VERDUN.

Il est constant que Monsieur [Q] [W] n'était alors pas le gérant de la SCI DS et qu'il ne produit aucun élément permettant de justifier qu'il aurait reçu une délégation de pouvoir en ce sens.

Il convient donc de relever qu'en concédant à bail le logement de la SCI DS dont il n'était pas le gérant, Monsieur [Q] [W] a engagé ladite société par un acte que seul le gérant avait le pouvoir de réaliser de sorte qu'il a commis une faute de ce point de vue.

Il est constant que selon ledit contrat de bail, le loyer dû par Monsieur [Z] [V] est de 250 euros par mois.

Il ressort de la sommation interpellative établie le 25 novembre 2022 par Maître [S] [K], commissaire de justice, que Monsieur [Z] [V] a déclaré : « je règle 250 € par mois ; je règle le loyer en espèce j'ai une quittance par an ; je le donne à Monsieur [W] ou à sa femme de la main à la main ».

Toutefois, il ressort de l'attestation de Monsieur [Z] [V] que : « Je soussigné Mr [V] [Z] né le [Date naissance 2] 1960 à VERDUN atteste sur l'honneur que, je suis locataire au [Adresse 5], depuis le 03 mars 2018, propriété de la SCI DS géré par M. [Y] [N] et M. [W] [Q] : le logement ne respecte pas les recommandations du code de l'habitat ainsi que le critère défini par l'ARS.
Néanmoins ayant des problèmes de santé, un salaire bas, et certains problèmes financiers, le logement me permet de ne pas être dans la rue et a tout l'équipement pour y vivre confortablement.
Je ne paye actuellement aucun loyer du faite que ce logement n'est pas aux normes. De plus je sais que la copropriété a obligé la mise aux normes de ce logement borgne (sans aucune fenêtre)
M. [W] [Q] a tout de même mis à ses frais une fenêtre sur la porte d'entrée afin que je puisse avoir de la lumière naturelle. Mais que malheureusement n'ayant aucun pouvoir de gestion sur la SCI DS il était point et pieds liés pour les travaux.
M. [Y] [N] n'est jamais venu me voir personnellement alors que je le croise souvent car nous avons en connaissance commune mon ami et voisin le Boulanger qui lui fournissait sa pate pour son entreprise de Pizza. […]
Je n'ai jamais donné de loyer de n'importe quelle manière ni à M. [W] ni M. [Y] du fait que le logement n'est pas considéré comme habitable en l'état, mais je m'engage a payer un loyer dès que le logement répondra aux normes. […]
Ayant eu des problèmes financiers, et la visite de plusieurs huissiers de justice pour différentes dettes il est vrai que je déclarais avoir un loyer en charge, mais n'ayant aucune preuve de virement ou dépôt de chèque je justifiais aux différents huissiers que je payais en espèce, mais je vous confirme et atteste n'avoir jamais donné d'argent pour ce logement qui n'est pas aux normes ».

Il ressort également de l'attestation de Monsieur [B] [T] que « En effet, de la période entre les années deux-milles quinze et deux-milles dix-sept j'ai loué un logement situé au [Adresse 3], à la visite initial effectuer avec M. [X] [N], j'avais pu remarquer que le logement ne posséder ni fenêtre et que la paroi séparant la rue et la chambre du fond du logement n'était délimité que par une paroi en bois M. [X] [N] m'a affirmé à plusieurs reprises durant la visite que les demandes de permis de construire était déposé en mairie mais accuser un certain délai de retard. Ayant à cette période besoin d'un logement assez rapidement et que malgré ces deux éléments le bien conformer à mes attentes, j'ai donc décidé de leur faire confiance et de louer cet appartement avec l'ambition que deux fenêtres serais posées ainsi que la paroi de la chambre changée d'ici peu le temps de se conformer au délai d'attente administratif. Néanmoins, les mois, ont passé et je n'avais toujours pas de nouvelles concernant les avancées du permis de construire pour les travaux. M'impatientant de la situation de ne pas avoir de fenêtres et ayant une cloison de protection très faible donnant sur l'extérieur, j'ai contacté à plusieurs reprises M. [W] [Q] qui me répétait à chaque appel que la situation admirative du dossier n'était pas de son ressort, mais celle de son associé M. [X] [N], j'ai donc contacté à de nombreuses reprises également M. [X] [N] et qui me confirmait encore et toujours que le permis de construire était toujours en mairie et que la demande accusée un certain retard et que ce n'était pas sa faute que c'était de l'administratif et qu'il n'avait aucun contrôle dessus. Au bout de plusieurs mois j'ai donc pris la décision de quitter le logement sans préavis pour non-respects du contrat moral d'engagement souscrit oralement entre les deux parties et l'état non-conforme de l'appartement du fait de la non-présence de fenêtres et de la cloison en bois posant des problèmes en termes de sécurité de logement et des troubles concernant l'isolation thermique et phonique de l'appartement ».

Il ressort de ces deux attestations concordantes et circonstanciées que le logement donné à bail par Monsieur [Q] [W] en lieu et place de la SCI DS est désigné comme étant insalubre.

Il convient de relever que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] ne produisent aucun élément démontrant que le bien serait habitable de façon décente, alors même que celle-ci en est le propriétaire, et que celui-ci est le gérant de cette société.

Il est également constant que les explications de Monsieur [Z] [V] pour justifier les raisons pour lesquelles il a indiqué payer un loyer de 250 euros au commissaire de justice alors qu'en réalité il n'en payait pas, apparaissent cohérentes et crédibles.

Il convient de relever que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] se contentent de dire que cette attestation a été établie dans des conditions inconnues, voire suspectes, sans produire aucun élément permettant de la remettre en cause.

Si Monsieur [N] [Y] allègue qu'en tant que gérant de la SCI DS, il n'a pas pu accéder au logement que loue ladite société en raison de l'obstruction de Monsieur [Q] [W] pendant plusieurs années, force est de constater qu'il ne produit aucun élément justifiant d'une quelconque démarche pour contraindre celui-ci à le laisser accéder au logement loué par la société dont il était le gérant.

Au regard de ces éléments, s'il existe bien une faute commise par Monsieur [Q] [W] en ce qu'il a réalisé un acte relevant du seul pouvoir du gérant de la SCI DS, force est de constater que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] ne démontrent pas que le logement est décent et peut donc être loué contre le paiement d'un loyer.

En conséquence, il n'est pas établi la preuve d'un préjudice subi par la SCI DS qui résulterait de la faute commise par Monsieur [Q] [W].

Dans ces conditions, la SCI DS et Monsieur [N] [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.


Sur l'immixtion dans la gestion de la société

Il ressort des articles 1240 et 1241 du code civil que pour qu'un préjudice donne lieu à des dommages et intérêts, il doit être démontré l'existence d'un fait dommageable et d'un lien de causalité entre celui-ci et le préjudice invoqué.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Selon l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

En l'espèce, la SCI DS et Monsieur [N] [Y] sollicitent que Monsieur [Q] [W] soit condamné à verser la somme de 10 400 euros au titre du manque à gagner.

Ils exposent que Monsieur [Q] [W] n'était nullement investi d'un quelconque pouvoir de représentation et s'est immiscé dans la gestion de la société, et ce dans un intérêt personnel ; qu'il a résilié le contrat de bail qui liait la SCI DS à Monsieur [B] [T] puis a donné ces mêmes locaux à bail à Monsieur [Z] [V] ; qu'il a ainsi agi en représentation de la SCI DS alors qu'il n'avait aucun pouvoir, et lui a causé un préjudice certain ; que le bail conclu initialement entre la SCI DS et Monsieur [B] [T] stipulait un loyer de 380 euros par mois ; qu'il a été convenu entre Monsieur [Q] [W] et Monsieur [Z] [V], certainement en raison du caractère occulte et du fait que les indemnités étaient versées de main à la main, un loyer de 250 euros par mois ; que l'acte accompli sans pouvoir par Monsieur [Q] [W] a donc entraîné un manque à gagner de 130 euros par mois pour la SCI DS, soit la somme de 10 400 euros sur la période du 16 août 2018 au 1er mai 2025 ; que l'attestation de Monsieur [B] [T] est dénuée de valeur probante car celui-ci bénéficie d'un logement octroyé par Monsieur [Q] [W], et il n'établit pas que le logement était insalubre ; que si le logement était insalubre, Monsieur [Q] [W] ne l'aurait pas à nouveau donné à bail par la suite ; que Monsieur [N] [Y] était bien dans l'ignorance totale de la situation d'occupation du bien car Monsieur [Q] [W] résidant sur place, il lui a empêché tout accès.

Monsieur [Q] [W] sollicite que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] soient déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner.

Il convient de rappeler qu'il a été démontré ci-dessus que Monsieur [Q] [W] a commis une faute en réalisant un acte au nom de la SCI DS qui l'engageait auprès d'un tiers, et ce sans avoir la qualité de gérant ou une délégation de pouvoir de la part de celui-ci.

Toutefois, il a également été démontré que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] ne démontrent pas que des loyers sont effectivement perçus par Monsieur [Q] [W] depuis 2018, ni que le logement loué est décemment habitable depuis cette date.

Il convient de relever que la SCI DS et Monsieur [N] [Y] n'apportent aucun élément permettant de démontrer que le logement est décemment habitable de sorte qu'il aurait pu être loué pour un loyer mensuel de 380 euros.

Dans la mesure où il n'est pas établi qu'un loyer a été perçu pour la location du logement litigieux depuis mars 2018, il ne saurait être retenu un quelconque manque à gagner sur un loyer hypothétique.

En conséquence, la SCI DS et Monsieur [N] [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.


Sur la dissolution judiciaire de la société

Il ressort de l'article 1844-7 du code civil que la société prend fin :

1° Par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation effectuée conformément à l'article 1844-6 ;
2° Par la réalisation ou l'extinction de son objet ;
3° Par l'annulation du contrat de société ;
4° Par la dissolution anticipée décidée par les associés ;
5° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;
6° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l'article 1844-5 ;
7° Par l'effet d'un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ;
8° Pour toute autre cause prévue par les statuts.

En l'espèce, Monsieur [N] [Y] sollicite que la SCI DS soit dissoute pour justes motifs.

Il expose que tout affectio societatis a disparu, tant à l'égard de Monsieur [Q] [W] que de Monsieur [N] [Y] ; que la mésentente est si grave qu'elle a conduit Monsieur [Q] [W] à encaisser personnellement les loyers revenant en principe à la SCI DS et il n'a pas craint d'émettre à son profit des chèques ; que le fonctionnement de la SCI DS s'en trouve paralysé dès lors que les locaux dont elle est propriétaire sont occupés par un locataire choisi par Monsieur [Q] [W] qui est le seul à encaisser les loyers ; que la SCI DS n'est plus en mesure de poursuivre son objet social ; que le capital social est réparti de façon strictement égalitaire de sorte qu'aucune décision sociale ne peut désormais être prise eu égard au désaccord profond qui anime les associés ; que Monsieur [Q] [W] ne saurait affirmer qu'il n'y a pas de paralysie sociale au motif qu'un locataire se trouve dans les locaux, alors même qu'il a tout fait pour démontrer que le logement était en réalité insalubre et qu'aucun loyer n'était versé ; qu'il existe une profonde mésentente entre associés qui aboutit à la paralysie de la société puisqu'elle ne réalise aucun profit ou économie, le locataire ne payant apparemment aucun loyer et sa pérennité est donc menacée.

Monsieur [Q] [W] sollicite que Monsieur [N] [Y] soit débouté de sa demande de dissolution de la SCI DS pour justes motifs.

Il expose qu'il n'existe pas de paralysie du fonctionnement de la SCI DS ; que Monsieur [N] [Y] ne fait pas état de quelconques assemblées générales de la SCI DS qui n'auraient pas pu se tenir ou au cours desquelles les associés n'auraient pas pu délibérer sur les résolutions proposées à leur vote, en raison d'une mésentente entre les associés ; qu'il a été démontré que les griefs formulés par Monsieur [N] [Y] dans le cadre de la présente instance sont mal fondés ; que l'objet social de la SCI DS peut être poursuivi car un locataire se trouve dans les locaux dont elle est propriétaire ; que la SCI DS est par ailleurs propriétaire d'un autre bien immobilier, à savoir un local commercial qui est loué et pour lequel le locataire est à jour de ses paiements ; que la SCI DS a donc une activité locative, indépendamment du logement insalubre évoqué dans la présente procédure ; que la SCI DS a d'ailleurs prétendu qu'une action serait diligentée contre Monsieur [Z] [V], locataire, ce qui démontre qu'elle n'est pas paralysée dans ses moyens d'action ; que l'insalubrité du logement loué par la SCI DS ne peut pas justifier en lui-même une dissolution judiciaire de ladite société ; que rien n'empêche le gérant de la SCI DS de réunir les associés pour envisager de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement ; que Monsieur [N] [Y] ne peut pas solliciter la dissolution judiciaire de la SCI DS pour pallier sa propre inaction en qualité de gérant.

Il convient de rappeler que Monsieur [Q] [W] a réalisé un acte engageant la SCI DS auprès d'un tiers, sans avoir la qualité de gérant ou une délégation de pouvoir en ce sens.

Par ailleurs, Il est constant que Monsieur [Q] [W] allègue que le logement donné à bail par la SCI DS est insalubre depuis 2017, sans qu'aucun travaux n'ait été effectué pour remédier à cette situation.

Il convient de relever que les associés ont fait état dans leurs écritures d'au moins deux autres procédures judiciaires quant au fonctionnement d'autres sociétés.

Il est constant que si Monsieur [Q] [W] affirme que la SCI DS est propriétaire d'un autre local commercial qu'elle a donné à bail, force est de constater qu'il ne produit aucun élément en ce sens.

Dans la mesure où le seul logement donné à bail par la SCI DS est vraisemblablement insalubre et ne permet d'encaisser aucun loyer depuis de nombreuses années, sans qu'aucune démarche concernant des travaux de remise en état soit démontrée, il convient de retenir qu'il existe une mésentente entre les associés qui compromet le bon fonctionnement de ladite société.

En conséquence, il convient de prononcer la dissolution de la SCI DS pour justes motifs.

Il sera rappelé les dispositions de l'article 1844-8 du code civil.


Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n'y avoir lieu à cette condamnation.

Les circonstances de l'espèce ne commandent pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.


Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les parties succombant toutes partiellement, chacune conservera la charge de ses propres dépens.


Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, Monsieur [Q] [W] sollicite que l'exécution provisoire de droit soit écartée en raison de son incompatibilité manifeste avec la demande de dissolution pour justes motifs de la SCI DS.

Dans la mesure où Monsieur [Q] [W] n'explique pas en quoi l'exécution provisoire de droit serait incompatible avec la dissolution pour justes motifs de la SCI DS, il sera débouté de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit.

En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,


RAPPELLE que la demande concernant le détournement des loyers ne peut concerner que les loyers perçus à compter du 16 août 2018, l'action sur les loyers antérieurs étant prescrite ;

DÉBOUTE la SCI DS et Monsieur [N] [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre du détournement des loyers ;

DÉBOUTE la SCI DS et Monsieur [N] [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner ;

ORDONNE la dissolution de la SCI DS pour justes motifs ;

RAPPELLE aux parties qu'en application de l'article 1844-8 du code civil, la dissolution de la société entraîne sa liquidation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [W] de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 et signé par,


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE