Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 juin 2026, n° 26/03932

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 25 JUIN 2026



N° 2026/406









Rôle N° RG 26/03932 - N° Portalis DBVB-V-B7K-BPWZE







SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ENSEMBLE IMMOBILIER 

[Adresse 1]

[Localité 1]



[H] [T]



S.C.I. PHILAE





C/



S.C.I. [Adresse 2]











Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Sandra JUSTON



Me Michel LABI









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du TJ de [Localité 2] en date du 02 mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/03707





APPELANTS



Syndicat des copropriétaires de l'ENSEMBLE IMMOBILIER 

[Adresse 3],

prise en la personne de son syndic en exercice M. [H] [T], 

domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3]

ayant pour avocat postulant Me Sandra JUSTON, SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE 

pour avocat plaidant Me François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [H] [T]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 3], de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat postulant Me Sandra JUSTON, SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

pour avocat plaidant Me François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE



S.C.I. PHILAE, 

inscrite au RCS d'[Localité 4] n° 431.494.418

prise en la personne de ses représentants légaux domicilés es qualité au siège social sis [Adresse 5]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant Me Sandra JUSTON, SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

pour avocat plaidant Me François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



S.C.I. [Adresse 2], 

immatriculée au RCS de [Localité 2] n° 953.427.051,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité 

au siège social sis [Adresse 6]

représentée par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière (SCI) [Adresse 2] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 7] à Marseille (13001). Il s'agit d'un immeuble de trois étages avec des combles au 4ème étage à usage mixte, commercial et d'habitation. 



L'immeuble est construit en mitoyenneté de deux autres bâtiments, un R+4 côté Nord et un R+5 côté Sud faisant l'angle avec la [Adresse 8].



Voulant créer un logement au 4ème étage à la place des combles de même surface que ceux situés aux étages inférieurs de 66,50 m2 avec surélévation de l'immeuble afin de rejoindre les 'gabarits' des immeubles mitoyens, la société Garibaldi a obtenu un permis de construire.



Les travaux de surélévation se sont achevés le 23 octobre 2024.



Se plaignant de l'obstruction de plusieurs fenêtres de leur immeuble, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, et M. [H] [T] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la société Garibaldi devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d'ordonner sous astreinte l'arrêt des travaux de surélévation de l'immeuble, la démolition de la construction et la remise en état de l'immeuble litigieux. 



Par ordonnance en date du 2 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :



- déclaré les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires et M. [T] irrecevables ;

- dit n'y avoir lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à leur charge.



Il a considéré que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas son droit d'agir dès lors que les désordres en cause ne trouvaient pas leur origine dans des parties communes mais dans des travaux effectués par un tiers sur un immeuble voisin, outre le fait que seuls quelques copropriétaires étaient concernés par les dommages allégués, et non tous les copropriétaires. De plus, il a estimé que M. [T] n'apportait pas la preuve de sa qualité de locataire d'un logement impacté par les travaux, pas plus que celle de propriétaire de la société Philae avec laquelle il soutenait être lié par un bail verbal. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, et M. [H] [T] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



La société civile immobilière (SCI) Philae est intervenue volontairement en appel le 29 août 2025. 



Par arrêt en date du 9 mars 2026, la cour a ordonné le retrait du rôle de la procédure du rôle des affaires en cours. 



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [T] et la société Philae demandent à la cour :



- de recevoir l'intervention volontaire de la société Philae ;

- d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- statuant à nouveau et y ajoutant,

- de déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;

- de dire et juger, en conséquence, que la surélévation réalisée par l'intimée constitue un trouble manifestement illicite et un trouble anormal de voisinage ;







- à titre principal :

* d'ordonner la démolition des constructions en surélévation, la remise en état de la toiture de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 6], ainsi que la suppression de tout adossement ou appui sur la partie du mur séparatif appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

* de condamner la société [Adresse 2] à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 10 000 euros à titre de provision sur son préjudice collectif de jouissance et son préjudice moral ;

* de la condamner à verser à M. [T], en sa qualité d'occupant, la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur son trouble de jouissance et son préjudice moral ;

* de la condamner à verser à la société Philae, en sa qualité de copropriétaire, la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur son trouble de jouissance et son préjudice moral ;



- à titre subsidiaire,

* de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 320 000 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices subis (perte de la valeur vénale et préjudice moral) ou telle somme qu'il plaira à la cour de fixer à titre provisionnel ;

* de la condamner à verser à M. [T] la somme de 20 000 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices subis (pertes de vue, de clarté totale et de ventilation depuis le fenestron des toilettes et préjudice moral) ;

* de la condamner à verser à la société Philae, en sa qualité de copropriétaire, la somme de 40 000 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices subis (perte de la valeur vénale et préjudice moral) ;



- en tout état de cause,

* de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5 000 euros pour ceux d'appel ;

* de la condamner à verser à M. [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5 000 euros pour ceux d'appel ;

* de la condamner à verser à la société Philae la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

* de la condamner aux dépens de première instance et d'appel. 



Sur la recevabilité de l'intervention volontaire à titre principal en cause d'appel de la société Philae, ils exposent qu'une telle recevabilité s'apprécie au regard de l'existence d'un intérêt personnel, direct et actuel de l'intervenant ainsi que de l'existence d'un lien juridique ou factuel suffisant avec l'objet du litige initial. Ils indiquent qu'en tant que propriétaire des lots 11 (appartement) et 4 (cave) de l'immeuble [Adresse 1] subissant des préjudices (perte de valeur de son bien et trouble de jouissance), elle justifie d'un intérêt à intervenir et démontre que sa situation est directement liée aux prétentions des appelants par un lien suffisant. Ils relèvent que la fenêtre des toilettes de l'appartement de la société Philae a été obstruée alors que son existence résulte expressément du règlement de copropriété. Ils indiquent que dès lors que M. [T] est intervenu en première instance en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires et en son nom propre, ils ne voyaient pas l'intérêt pour la société Philae d'agir également. Ils expliquent son intervention volontaire en cause d'appel en raison de la décision prise par le premier juge. En tant que propriétaire de l'appartement occupé par M. [T] et dont la fenêtre des toilettes a été obstruée, ils estiment que la société Philae justifie d'un intérêt évident, actuel et personnel à agir. Ils soutiennent que le lien suffisant exigé par l'article 325 du code de procédure civile est caractérisé de manière évidente dès lors que l'intervention volontaire porte sur les mêmes travaux litigieux, les mêmes ouvertures obstruées, les mêmes constatations matérielles et les mêmes atteintes aux conditions de jouissance que celles déjà soumises à la cour. Ils relèvent que l'intervention volontaire de la société Philae ne modifie ni l'objet du litige, ni son fondement, ni les faits débattus depuis l'origine et tend exclusivement à permettre à une personne directement lésée par les travaux litigieux de faire valoir ses droits propres dans le cadre de la présente procédure d'appel. Ils considèrent donc que son intervention volontaire en cause d'appel à titre principal est parfaitement recevable. 











Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, ils se fondent sur l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le syndicat peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Ils en déduisent que le syndicat a qualité pour agir à l'encontre de tout responsable de dommages causés aux parties communes de l'immeuble. Ils font observer, qu'alors même, en application de l'article 3 de la même loi, sont communs le gros oeuvre des bâtiments, à savoir les murs et façades extérieures, la surélévation réalisée est directement adossée et matériellement accolée aux murs de façade de l'immeuble qui sont des parties communes. Ils estiment donc, qu'indépendamment des questions d'obstruction des fenêtres avec les troubles en résultant pour les copropriétaires concernés, le syndicat justifie d'un intérêt propre, direct et autonome à agir pour assurer la conservation et la protection des parties communes dès lors qu'il ne s'agit pas d'un simple trouble affectant les lots privatifs concernés mais d'une atteinte portée à la structure même de l'immeuble collectif, et ce, d'autant que le règlement de copropriété interdit toute altération des façades. 



De plus, ils se réfèrent à l'article 653 du code civil qui énonce que tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge est présumé mitoyen, ce qui n'est pas le cas en la cause. Ils relèvent qu'alors même que la mitoyenneté ne s'étend que jusqu'à l'héberge, c'est à dire jusqu'au point le plus bas des deux constructions contiguës, la surélévation réalisée dépasse le niveau antérieur de son propre immeuble et, dès lors, excède nécessairement la ligne d'héberge existante avant travaux, de sorte que la partie du mur sur laquelle vient s'appuyer la nouvelle construction ne peut être mitoyenne. Dès lors qu'il s'agit d'un mur relevant des parties communes de l'immeuble [Adresse 1], l'intimée a fait adosser sa surélévation sur un mur qui ne lui appartient pas. Il s'agit là, non pas de travaux effectués par un tiers sur un immeuble voisin, mais bien de travaux effectués sur l'immeuble même du [Adresse 1], ce qui justifie là encore le droit d'agir du syndicat des copropriétaires afin de conserver l'immeuble, et en l'occurrence l'intégrité matérielle et juridique des murs de façade, parties communes. 



Enfin, ils considèrent qu'à partir du moment où des troubles anormaux de voisinage, et notamment une perte de clarté et de vue du fait de l'édification d'un immeuble voisin, affectent au moins une partie des occupants de l'immeuble, son action tendant à les faire cesser est recevable. Ils affirment qu'il est manifeste que les dommages occasionnés par les travaux de la société [Adresse 2] affectent par leur nature et intensité, de manière indivisible, les parties communes et privatives de l'immeuble, et notamment en ce qu'ils causent une perte de la valeur vénale totale de l'immeuble, laquelle est passée de 3,8 millions d'euros avant travaux à 3,5 millions d'euros après travaux suivant un avis de valeur établi par l'agence immobilière 1894. Ils soutiennent que cet avis constitue un élément probatoire sérieux s'agissant d'une estimation immobilière et que les seuls travaux ayant modifié la situation de l'immeuble sont ceux litigieux. Ils soulignent que les copropriétaires de l'immeuble, réunis en assemblée générale le 6 octobre 2025, ont signalé l'existence de nouvelles nuisances à caractère collectif résultant de la construction voisine, à savoir que la surélévation s'est accompagnée de la création de réseaux techniques et de dispositifs d'extraction et d'aération de cuisines générant des émanations et nuisances olfactives perceptibles tant en journée qu'en soirée. Il s'agit là de nuisances qui présentent un caractère collectif. 

 

Sur la recevabilité des demandes de M. [T], ils exposent que ce dernier occupe le lot n° 11 appartenant à la société Philae aux termes d'un bail professionnel signé le 1er août 2000. Ils affirment qu'il ne s'agit pas d'un faux et que le bail verbal dont il a été fait état en première instance ne change rien au litige dès lors que la réalité de l'occupation de M. [T] du lot n° 11 était évidente avant que le premier juge ne vienne la remettre en question, ce qui les a contraint à faire des recherches pour retrouver le contrat écrit qui a été signé il y a plusieurs années, peu important d'ailleurs que la date du bail soit antérieure de quelques jours à la date d'acquisition du bien. 



Sur la recevabilité des demandes formées en cause d'appel, ils exposent que les demandes indemnitaires complémentaires formées en cause d'appel procèdent des mêmes travaux litigieux et des mêmes atteintes aux droits de propriété et de jouissance déjà dénoncées devant le premier juge, de sorte qu'elles ne sauraient être regardées comme nouvelles. 









Ils relèvent que les demandes présentées devant le premier juge et en appel poursuivent les mêmes finalités, à savoir faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la surélévation litigieuse, obtenir la remise en état des lieux et tirer les conséquences dommageables caractérisées par l'achèvement des travaux. Ils estiment que les demandes indemnitaires formées en cause d'appel constituent le complément nécessaire des prétentions initiales au sens de l'article 566 du code de procédure civile. 



Sur le fond du référé, ils affirment, à titre liminaire, que l'achèvement des travaux ne fait nullement disparaître les pouvoirs du juge des référés dès lors que les atteintes persistent et continuent de produire leurs effets dommageables. Ils soulignent que le trouble dénoncé présente un caractère permanent consistant en une obturation définitive de plusieurs ouvertures, d'une perte durable de clarté et de vue, de la suppression des possibilités naturelles d'aération et de ventilation, d'atteintes aux conditions d'habitabilité et de salubrité et d'une dépréciation de la valeur vénale des biens concernés. Ils relèvent que c'est l'absence d'intervention judiciaire qui aurait pour conséquence de pérenniser une situation dommageable affectant durablement les conditions de jouissance des lieux et l'intégrité de leurs droits. 



Ils exposent tout d'abord que les travaux réalisés par l'intimée ont conduit à une surélévation de son immeuble de 3,09 mètres et à l'obstruction des fenêtres et ouvertures de leur immeuble mitoyen. Ils considèrent donc subir des troubles anormaux de voisinage en ce que l'obstruction totale des ouvertures de la cuisine et de la salle de bain de l'appartement situé au 4ème étage entraîne une perte totale de luminosité, d'aération et de vue, de même que l'obstruction des fenestrons des toilettes des appartements situés au 3ème étage, dont celui occupé par M. [T]. Ils affirment que les ouvertures existantes en R+4 doivent être considérées comme des fenêtres garantissant un droit de vue eu égard à leurs dimensions, la possibilité de les ouvrir, le vitrage clair ainsi que leur implantation à hauteur d'homme, et ce, alors même que la fenêtre de la cuisine, qui se trouvait à moins de 3 mètres du faîtage du toit avant travaux, a été obstruée. Ils estiment que la suppression des ouvertures entraîne ainsi des conséquences dépassant largement une simple gêne esthétique ou une perte de confort, dès lors qu'elle compromet les conditions normales d'aération, d'hygiène et de salubrité des locaux concernés. Ils relèvent que le permis de construire délivré à l'intimée ne saurait avoir pour effet de purger les atteintes portées aux droits privatifs des voisins, aux servitudes de vue, aux règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ou aux droits attachés aux parties communes de l'immeuble voisin. Ils rappellent que la responsabilité fondée sur les troubles anormaux de voisinage est une responsabilité objective, indépendante de toute faute, dont la seule condition réside dans l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.



Ils affirment que l'ensemble de ces ouvertures sont présentes dans les plans de l'immeuble de 1949 et mentionnées dans le règlement de copropriété de 1958, outre le fait qu'il ne s'agit pas de simples jours de souffrance et qu'elles bénéficient d'une exposition Nord-Ouest et, dès lors, de la lumière naturelle et du soleil couchant. Ils indiquent qu'elles résultent également du permis de construire délivré le 25 octobre 1965. Ils relèvent que la preuve de leur illégalité n'est pas rapportée, d'autant que la ville de [Localité 2] n'a jamais engagé la moindre procédure à ce sens et que la preuve d'une autorisation formelle est matériellement impossible à rapporter s'agissant d'une construction datant d'avant 1906. En tout état de cause, ils indiquent que, quand bien même certaines ouvertures auraient été créées postérieurement au règlement de copropriété, l'acquisition d'un droit acquis à ces fenêtres peut résulter de la prescription trentenaire en application des articles 2258 et suivant du code civil, sachant que l'article L 421-9 du code de l'urbanisme prévoit un délai de prescription de 10 ans pour les constructions irrégulières. Ils exposent avoir interjeté appel de l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2025 aux termes de laquelle les consorts [W], propriétaires du lot n° 14, ont été déboutés de leur demande de démolition des travaux au motif que l'absence de mention expresse des fenêtres dans le règlement de copropriété faisait naître un doute quant à la licéité des ouvertures ayant été obstruées pour écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite. Ils considèrent qu'à supposer même que l'origine administrative exacte de certaines ouvertures ne puisse aujourd'hui être retracée avec précision, leur existence publique, continue, apparente et non contestée pendant plusieurs décennies suffit à caractériser l'acquisition d'une servitude de vue par prescription trentenaire.



Ils se réfèrent également aux nuisances olfactives dénoncées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2025. 



Ensuite, ils se réfèrent à l'article 653 du code civil pour soutenir que l'adossement d'une construction sur un mur séparatif non mitoyen constitue une faute s'agissant d'un mur privatif qui appartient exclusivement à son seul propriétaire. Ils soutiennent que la surélévation réalisée est directement adossée et matériellement accolée aux murs de façade de l'immeuble [Adresse 1]. Ils considèrent que cette surélévation, réalisée sur un mur qui ne lui appartient pas, constitue une atteinte manifeste au droit de propriété du syndicat. Ils soulignent qu'avant les travaux le mur séparatif ne présentait un caractère mitoyen que jusqu'au niveau correspondant à la ligne d'héberge existant entre les deux immeubles et que la surélévation en question dépasse cette limite pour venir prendre appui sur une partie du mur ne relevant plus de la mitoyenneté mais de la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires. Dans tous les cas, ils indiquent que, soit le mur n'était mitoyen que jusqu'à l'ancienne ligne d'héberge, de sorte que la surélévation prend appui sur une partie privative du mur, soit le mur est entièrement privatif au profit du syndicat des copropriétaires, ce qui rend alors irrégulier l'adossement de toute la surélévation. Ils considèrent donc que dans les deux cas l'occupation matérielle du mur sans autorisation du propriétaire constitue une atteinte au droit de propriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, indépendamment de toute discussion relative à la qualification exacte des ouvertures litigieuses. Ils insistent sur le fait qu'un mur privatif, contrairement à un mur mitoyen, appartient exclusivement à son seul propriétaire. Ils soulignent que, contrairement à de simples jours de souffrance, les ouvertures litigieuses ne constituent pas des ouvertures précaires librement obturables, mais de véritables fenêtres ouvrantes assurant, depuis plusieurs décennies, l'éclairement, l'aération et les vues des locaux concernés.



Afin de remédier, d'une part, aux troubles anormaux de voisinage, à savoir l'obstruction des ouvertures et les pertes de vue, d'ensoleillement et d'aération qui en découlent, ainsi que les nuisances olfactives et, d'autre part, à l'atteinte causée au droit de propriété et aux règles de mitoyenneté, il y a lieu d'ordonner la démolition des constructions édifiées et la remise de la toiture dans son état initial, et ce, en application de l'article 834 du code de procédure civile compte tenu de l'urgence manifeste ou de l'article 835 alinéa 1 du même code pour dommage et/ou trouble manifestement illicite pour atteinte causée au droit de propriété. Ils exposent que l'achèvement des travaux n'a nullement fait disparaître le trouble dénoncé par les appelants. De plus, ils exposent que l'atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une atteinte manifeste génératrice d'un trouble manifestement illicite. Ils estiment que la mesure sollicitée satisfait pleinement aux exigences du principe de proportionnalité au regard de la gravité des atteintes constatées et de l'absence de solution alternative permettant d'y mettre fin efficacement, étant donné que les troubles résultent directement de l'existence même de la surélévation litigieuse, laquelle obstrue durablement plusieurs ouvertures, porte atteinte aux vues, à l'éclairement et à l'aération des lots voisins, supprime les possibilités normales de ventilation naturelle de plusieurs pièces humides et sanitaires et prend appui sur une partie privative du mur séparatif sans autorisation du syndicat des copropriétaires.



A défaut, il y a lieu de leur accorder des provisions à valoir sur la réparation de leurs préjudices. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [Adresse 2] sollicite de la cour qu'elle :



- déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [T] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;

- constate l'existence de contestations sérieuses et de l'absence de troubles manifestement illicites ou de dommages imminents ;

- confirme en conséquence l'ordonnance entreprise ;

- déclare irrecevables les demandes formulées par la société Philae, intervenante volontaire ;

- déclare irrecevables les nouvelles demandes formulées pour la première fois en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires et M. [T] tenant aux provisions et aux frais irrépétibles ;

- déboute les appelants de leurs demandes ;

- les condamne au paiement chacun de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.









Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, elle relève que l'action qu'il exerce ne concerne ni la conservation et l'amélioration de l'immeuble ni l'administration des parties communes dès lors que les désordres allégués, à savoir l'obstruction de fenêtres et une perte de vue, n'ont pas pour origine les parties communes de l'immeuble et n'affectent que les parties privatives de 2 ou 3 copropriétaires, et non les parties communes, de sorte que les troubles de jouissance en question ne revêtent pas un caractère collectif. Elle indique que l'avis de valeur qui est produit, faisant état d'un immeuble qui vaut 3,5 millions d'euros après les travaux alors qu'il en valait 3,8 millions d'euros, ne précise pas quels sont les travaux en question, sans compter le fait qu'il n'a aucune valeur, qu'il n'est pas contradictoire et que les conséquences des travaux réalisés sur la globalité des copropriétaires de l'immeuble n'est pas démontrée. Elle relève que les nuisances olfactives ne sont pas démontrées. 



Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [T], elle indique qu'alors même que ce dernier affirmait en première instance occuper l'appartement situé au 3ème étage de l'immeuble [Adresse 1] aux termes d'un bail verbal consenti par la société Philae, dont il est le gérant, dans lequel il exerce une activité en tant qu'entrepreneur individuel et syndic de la copropriété, il verse en appel un bail professionnel signé avec la société Philae le 1er août 2000. Elle considère donc qu'il s'agit d'un faux, d'autant que l'appartement a été acquis par la société Philae le 30 août 2000. 



Sur l'intervention volontaire de la société Philae, elle relève que le règlement de copropriété prévoit, lorsqu'il décrit le lot n° 11, un cabinet de toilette donnant sur l'arrière du bâtiment dépourvu de fenêtre, contrairement à ce que soutiennent les appelants. Elle s'étonne de son intervention volontaire à hauteur d'appel alors même que son gérant, M. [T], a introduit, avec le syndicat des copropriétaires, l'acte introductif d'instance. Elle relève que cette dernière entend intervenir volontairement à titre principal pour obtenir la réparation de préjudices. Elle soutient que l'intervention volontaire ne peut pas permettre à un intervenant de soumettre un nouveau litige et de présenter des demandes de condamnations personnelles qui n'ont pas fait l'objet d'un examen en première instance. 



Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles formées en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires et M. [T], en application des articles 564 et 565 du code de procédure civile, elle fait observer qu'aucune demande de provision n'a été sollicitée devant le premier juge. Elle affirme que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins qu'une demande de démolition de la surélévation qui a été réalisée. 



Sur le fond du référé, elle relève que la demande tendant à l'interruption des travaux n'avait aucun sens dès lors qu'ils étaient achevés lorsque cette demande a été faite. 



Par ailleurs, elle expose que la surélévation de son immeuble a été faite conformément au permis de construire délivré par la ville de [Localité 2], lequel précise bien que les ouvertures existantes sur le pignon de l'immeuble voisin, lesquelles apparaissent avoir été créées de manière illégale, seront impactées par la surélévation. Elle précise qu'il est question de 4 fenêtres situées dans les toilettes du lot n° 11 au 3ème étage gauche, dans les toilettes du lot n° 12 au 3ème étage droite et dans la cuisine et la salle de bain du lot n° 14 au 4ème étage gauche. Elle souligne que la preuve n'est pas rapportée de la légalité des fenêtres créées sur la façade arrière de l'immeuble du [Adresse 1], et notamment de la fenêtre créée dans les toilettes du lot n° 11 appartenant à la société Philae qui ne résulte pas de la description qui est faite de ce lot dans le règlement de copropriété, de même que les fenêtres créées dans le lot n° 14 appartenant aux consorts [W] qui ont été déboutés de leur demande de destruction de la surélévation réalisée par ordonnance de référé en date du 24 octobre 2025 et de celle créée dans le lot n° 12. Elle affirme que l'illicéité de ces fenêtres étant établie, aucun trouble manifestement illicite ne peut résulter de leurs obstructions. 



En tout état de cause, elle relève que, s'agissant des ouvertures dans les toilettes, elles ne participent en rien à la luminosité générale des appartements et que, compte tenu de leur hauteur, aucune perte de vue n'est établie. Concernant l'appartement situé au 4ème étage, elle relève que la preuve de l'acquisition d'une servitude de vue n'est pas rapportée, que l'obstruction de la fenêtre de la salle d'eau n'étant que partielle, l'ensoleillement et l'aération sont toujours possibles, et qu'il a été déjà jugé que la preuve de l'obstruction de l'évacuation de l'installation de gaz dans la cuisine du fait de l'obstruction de la fenêtre n'était pas rapportée. 



Dans tous les cas, elle considère que la preuve d'un trouble anormal de voisinage, tenant notamment à une perte d'ensoleillement, n'est pas rapportée compte tenu de l'environnement dans lequel se situent les deux immeubles (en plein centre-ville de [Localité 2] dans une zone densément peuplée avec un manque de logements et de places), du fait que chaque appartement de l'immeuble [Adresse 1] possède environ 7 fenêtres sans compter celles situées sur la façade arrière au Nord. 



En outre, elle relève que les appelants évoquent pour la première fois en appel une atteinte au droit de propriété par l'adossement de la surélévation sur la partie de la façade dont le syndicat des copropriétaires est seul propriétaire. Elle discute la mitoyenneté du mur de séparation dans sa globalité en émettant deux hypothèses. Elle expose que la première hypothèse est que le mur de façade séparant les deux immeubles serait mitoyen, ce qui pose alors la question de savoir jusqu'où s'étend la mitoyenneté, faisant observer que les photographies montrent des extracteurs d'air provenant des logements de son immeuble situés au sommet du mur de façade ainsi qu'une échelle d'accès direct au sommet du mur de façade mitoyen. Elle indique que la deuxième hypothèse est que le mur de façade séparant les deux immeubles serait privatif étant donné que le mur semble incliné uniquement du côté de l'immeuble [Adresse 1], de sorte que le mur de façade serait privatif dans sa totalité et non uniquement au-dessus de la toiture et que, dès lors, la construction initiale s'adossait déjà à un mur privatif. En tout état de cause, elle insiste sur le fait que la surélévation repose sur la construction initiale et ne fait supporter au mur de façade aucune charge nouvelle constituant un risque et que la preuve d'une atteinte au droit de propriété n'est pas rapportée. 



Enfin, elle discute les préjudices allégués, et notamment le préjudice moral dont se prévaut le syndicat des copropriétaires alors même que les travaux n'ont impacté que trois lots et la perte de valeur sur la base d'un avis de valeur non probant, les pertes de vue, de clarté et de ventilation alléguées par M. [T] alors même que seule la fenêtre des WC est obstruée, la perte de valeur alléguée par la société Philae qui repose sur un avis de valeur non probant et le prétendu préjudice moral alors même qu'elle n'occupe pas les lieux. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mai 2026.

 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des demandes formées par les appelants



Pour défaut de qualité et d'intérêt à agir des appelants s'agissant des demandes de démolition



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité et d'intérêt.



L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 



Aux termes des alinéas 4 et 5 de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



L'article 15 de la même loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. 



Il en résulte que les actions collectives ne peuvent être exercées que par le syndicat dès l'instant qu'elles ont pour but la sauvegarde de l'intérêt commun des copropriétaires.



Si l'action collective appartient au seul syndicat, cela ne signifie pas pour autant qu'un copropriétaire serait dépourvu de tout recours à l'égard de l'auteur d'une atteinte aux intérêts collectifs. En effet, si le fait générateur du préjudice collectif cause également un préjudice personnel à un copropriétaire, celui-ci est en droit d'agir directement à l'encontre du responsable. 

Inversement, l'action individuelle qui concerne la propriété ou la jouissance du lot relève exclusivement de chaque copropriétaire. 



Toutefois, il est admis que lorsque les intérêts collectifs et individuels sont si imbriqués qu'il serait artificiel de les dissocier, le syndicat peut agir seul en vue d'obtenir une solution globale à propos de ces divers intérêts.



Enfin, l'engagement d'actions conjointes en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, l'une par le syndicat, l'autre par ou plusieurs copropriétaires déterminés, à l'encontre du responsable du double préjudice constaté, est possible. Pour autant, chacun doit agir pour la défense des intérêts qui lui sont propres.





* Sur le droit d'agir du syndicat des copropriétaires



En l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux de surélévation réalisés par la société [Adresse 2] a pour conséquence d'obstruer, d'une part, deux fenestrons se trouvant dans les toilettes de deux appartements dépendant de l'immeuble voisin situés au 3ème étage dont l'un est occupé par Mme et M. [M] [E] et l'autre par M. [T] et, d'autre part, les fenêtres de la cuisine et de la salle de bain de l'appartement situé dans le même immeuble au 4ème étage appartenant aux consorts [W]. 



Concernant ces obstructions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne conteste pas que seuls les copropriétaires concernés ont le droit d'agir en vue de la sauvegarde de leurs parties privatives. En effet, la preuve n'est pas rapportée que l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble en question supporte un préjudice identique dans leurs parties privatives dès lors que les copropriétaires concernés, au nombre de trois, se limitent à ceux ayant des appartements situés au 3ème et 4ème étages. 



Il n'en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires se prévaut de travaux susceptibles de porter atteinte aux parties communes et de causer des dommages aux parties privatives trouvant leur origine dans les parties communes.



Il ressort des procès-verbaux de constat dressés les 19 juillet, 27 août et 14 novembre 2024, à la demande des appelants, que les travaux réalisés dans l'immeuble voisin consistent en la création d'un 4ème étage avec la construction d'un mur en parpaings comportant trois ouvertures donnant sur le boulevard, d'une charpente en bois et d'une toiture à deux pans. Ces constructions sont réalisées à proximité de l'immeuble voisin, le long d'une de ses façades, au point de quasiment murer les quatre ouvertures s'y trouvant. 



Au-delà des questions de savoir si les constructions sont adossées au mur de la façade appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ou ne reposent que sur les constructions initiales de l'immeuble de la société [Adresse 2] et, le cas échéant, si la façade en question est un mur relevant des parties communes de l'immeuble [Adresse 1] ou un mur mitoyen appartenant aux deux immeubles, le seul fait d'avoir procédé à des constructions à proximité immédiate de la façade de l'immeuble voisin caractérise un risque de dommages pouvant atteindre tant les parties communes que celles privatives, et en particulier l'étanchéité de l'immeuble. 



Par ailleurs, si les avis de valeur produits par les appelants ne permettent pas d'établir un lien de causalité entre une baisse de la valeur de l'immeuble et les travaux de surélévation réalisés par l'intimée, une dépréciation de l'immeuble [Adresse 1] n'est pas à exclure compte tenu de la proximité immédiate des nouvelles constructions voisines. Si une telle dépréciation peut constituer un préjudice individuel subi par chaque propriétaire lors de la vente de son bien, dont le prix est la résultante d'un ensemble de paramètres propres au lot concerné, elle peut également constituer un préjudice affectant la valeur de l'immeuble dans son ensemble et, dès lors, la collectivité des copropriétaires.



Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie de son droit d'agir afin d'assurer la sauvegarde tant matérielle que juridique des parties communes de l'immeuble en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré son action irrecevable. 





* Sur le droit d'agir de M. [T] 



Si chaque copropriétaire a qualité pour agir en justice à titre personnel pour assurer, seul ou conjointement avec les syndicat des copropriétaires, la sauvegarde matérielle ou juridique de l'immeuble au sens de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, il est également acquis que tout copropriétaire est fondé à exercer une action individuelle à l'encontre de l'auteur d'une atteinte à la jouissance de son lot. 



Ainsi, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, les copropriétaires sont fondés à agir à titre individuel en vue d'obtenir la réparation des dommages causés dans les parties privatives des lots par le fait d'un tiers, quand bien même ces dommages auraient également atteint les parties communes de l'immeuble. 



Il en est de même des locataires qui peuvent agir en responsabilité à l'encontre des tiers responsables pour troubles anormaux de voisinage. 



En l'occurrence, M. [T] occupe l'un des appartements situés au 3ème étage de l'immeuble [Adresse 1] dont le fenestron des toilettes a été obstrué à la suite des travaux de surélévation réalisés par la société [Adresse 2]. 



Bien que n'étant pas le propriétaire de l'appartement en question, il justifie de son droit d'agir à l'encontre du propriétaire voisin en vue d'obtenir la réparation des dommages causés dans les parties privatives qu'il occupe à la suite de troubles anormaux de voisinage. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré son action irrecevable. 





Pour demandes nouvelles s'agissant des provisions sollicitées par les appelants



En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



L'article 563 du même code énonce que, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.



L'article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. 



Il résulte de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent. 



En l'espèce, alors même que les appelants ont demandé au premier juge d'ordonner à l'intimée d'arrêter les travaux de surélévation de l'immeuble et de démolir les constructions qui ont déjà été réalisées de manière à remettre l'immeuble dans son état antérieur, c'est-à-dire sans le 4ème étage, ils sollicitent pour la première fois à hauteur d'appel la condamnation de l'intimée à leur verser des provisions à valoir sur la réparation des préjudices subis. 









Or, ces demandes ne poursuivent pas le même but. En effet, alors même que les mesures demandées en première instance avaient vocation à mettre fin à un trouble illicite et/ou un dommage imminent résultant de constructions manifestement irrégulières et dommageables, les provisions sollicitées en appel le sont à valoir sur la réparation de préjudices en raison de manquements fautifs ou troubles anormaux de voisinage commis par la société [Adresse 2]. 



De plus, les préjudices en question ne résultent pas d'une évolution du litige résultant de l'achèvement des travaux de surélévation postérieurement à l'ordonnance entreprise dès lors que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux date du 23 octobre 2024, soit avant l'action initiée devant le premier juge le 5 novembre 2024, à la suite de quoi l'ordonnance entreprise a été rendue le 2 mai 2025. 



En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de provisions formulées en appel, tant à titre principal qu'à titre subsidiaire, par les appelants en raison de leur caractère nouveau. 





Sur la recevabilité de l'intervention volontaire en cause d'appel de la société Philae



En application de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. 



En l'espèce, la qualité de tiers de la société Philae n'est pas discutée, à l'inverse de son intérêt à intervenir en cause d'appel. 



Concernant les mesures sollicitées afin de mettre fin au trouble manifestement illicite et/ou au dommage imminent, à savoir les demandes de démolition et de remise en état, la société Philae entend appuyer les prétentions de M. [T] en faisant corps avec lui pour la conservation de ses droits en tant que propriétaire de l'appartement occupé par ce dernier.



Si l'intimée discute l'authenticité du bail versé en appel par les appelants, aux termes duquel la société Philae a consenti à M. [T], son gérant, un contrat de location portant sur l'appartement situé au 3ème étage de l'immeuble [Adresse 1], il est acquis que la société Philae est bien la propriétaire du bien en question.



Or, dès lors qu'il résulte de ce qui précède que les copropriétaires sont fondés à agir à titre individuel en vue d'obtenir la réparation des dommages causés dans les parties privatives des lots par le fait d'un tiers, la société Philae justifie de son droit d'intervenir en cause appel en tant qu'intervenant accessoire s'agissant des mesures sollicitées par M. [T]. 



L'intervention en cause d'appel formée à titre accessoire par la société Philae sera donc déclarée irrecevable. 



Concernant la provision à valoir sur la réparation de ses préjudices, la société Philae émet une prétention personnelle. Ce faisant, elle soumet à la cour un nouveau litige en demandant une condamnation de l'intimée non soumise au premier juge. 



Il n'y a donc pas de lien suffisant entre les demandes initiales du procès et la demande de provision formée par la société Philae. Cela est d'autant plus vrai que les demandes de provisions formées pour la première en appel par les appelants ont été déclarées irrecevables en raison de leur caractère nouveau. 



Dans ces conditions, la société Philae ne justifie pas de son droit d'intervenir en cause d'appel en tant qu'intervenant principal s'agissant de la provision qu'elle sollicite à valoir sur la réparation de ses préjudices. 



L'intervention en cause d'appel formée à titre principal par la société Philae sera donc déclarée irrecevable. 







Sur les mesures sollicitées pour troubles manifestement illicites 



Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à le faire cesser, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.



La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 



Il est de l'office du juge des référés d'ordonner les mesures propres à faire cesser le trouble dont il constate l'existence et l'illicéité.



En l'espèce, en premier lieu, il résulte des pièces de la procédure que la surélévation entreprise par la société [Adresse 2] a eu pour effet d'obstruer des ouvertures desservant trois appartements situées sur la même façade voisine, à savoir les fenestrons des toilettes des appartements situés au 3ème étage ainsi que les fenêtres de la cuisine et de la salle de l'appartement situé au 4ème étage.



Il convient de relever que seul l'occupant d'un des deux appartements situés au 3ème étage, M. [T], a initié la procédure en référé, aux côtés du syndicat des copropriétaires, représenté par M. [T] lui-même en tant que syndic. En appel, le propriétaire de l'appartement en question, la société Philae, est intervenue volontairement afin d'appuyer les prétentions de M. [T]. Ce faisant, les deux autres copropriétaires, dont les ouvertures ont été obstruées, ne sont pas parties à la procédure. Les consorts [W], propriétaires indivis de l'appartement situé au 4ème étage, dont les fenêtres de la cuisine et de la salle de bain ont été obstruées, ont été déboutés de leur demande formée à l'encontre de la même société [Adresse 2] tendant à la voir condamner à démolir les travaux de surélévation entrepris sur son immeuble par ordonnance rendue le 24 octobre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille. 



Si la société Philae se prévaut d'une atteinte causée à son droit de propriété en raison de l'obstruction du fenestron des toilettes de son appartement, il reste que la régularité de l'ouverture en question n'est pas manifeste.



En effet, le règlement de copropriété décrit le lot n° 11 en question comme étant un appartement composé d'un hall, une lingerie éclairée par deux fenêtres sur la [Adresse 8], une cuisine éclairée par une fenêtre sur la même rue, un salon éclairé par trois fenêtres sur la [Adresse 8], un cabinet de toilette éclairé par une fenêtre sur le côté, une chambre éclairée par une fenêtre sur le côté, un cabinet de toilette, une chambre éclairée par une baie vitrée sur le derrière, une salle de bains et un water-closet. S'il est fait état d'un cabinet de toilette éclairée par une fenêtre sur le côté, il est également mentionné un cabinet de toilette et un water-closet sans aucune fenêtre. Or, les procès-verbaux de constat dressés à la demande des appelants ne permettent aucunement de savoir à quel cabinet de toilette ou water-closet correspondent les toilettes dont le fenestron a été obstrué.



Dès lors que la preuve n'est pas rapportée de la régularité manifeste du fenestron litigieux, aucun trouble illicite ne peut résulter de son obstruction avec l'évidence requise en référé.









En second lieu, M. [T] se prévaut d'un trouble anormal de voisinage résultant d'une perte de clarté, de vue, d'ensoleillement et d'aération de l'appartement qu'il occupe en raison des travaux qui ont été réalisés. Ces troubles seraient à l'origine d'une perte de la valeur vénale de son bien selon la société Philae et de l'immeuble dans son ensemble selon le syndicat des copropriétaires.



Or, s'agissant d'un fenestron donnant sur des toilettes, construit à une certaine hauteur, la preuve d'une perte de clarté, de vue et d'aération n'est pas manifeste, d'autant qu'il résulte de la description de l'appartement de la société Philae que ce dernier comporte au moins 7 fenêtres.



En outre, les avis de valeur produits par les appelants, qui font uniquement état d'un immeuble valant 3,8 M € avant travaux et 3,5 M € après travaux et de l'appartement de la société Philae valant 320 000 € avant travaux et 300 000 € après travaux, ne permettent pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, un lien de causalité entre les travaux litigieux, aucune précision n'étant apportée sur les travaux auxquels se réfère les avis de valeur, et une dépréciation de la valeur de l'immeuble et des appartements. 



En effet, outre le fait que la licéité des ouvertures créées sur la façade du mur en question n'a rien d'évident, il est admis que n'excède pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d'ensoleillement résultant de l'implantation d'un bâtiment qui s'inscrit dans un environnement urbain entrant dans les prévisions raisonnables d'un développement citadin. L'immeuble [Adresse 1] se situe dans une zone urbaine dans laquelle sont édifiés des immeubles présentant les mêmes caractéristiques, tel que cela ressort des photographies annexées aux procès-verbaux de constat dressés à la demande des appelants. 



Dès lors, la preuve n'est pas rapportée de troubles manifestement illicites résultant de troubles anormaux de voisinage et d'une dépréciation de l'immeuble ayant pour origine les travaux de surélévation réalisés par l'intimée. 



En troisième lieu, si les procès-verbaux de constat dressés à la demande des appelants établissent la proximité immédiate des constructions litigieuses avec l'immeuble voisin, allant jusqu'à obstruer les ouvertures situées sur l'une des façades de l'immeuble [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une atteinte causée aux parties communes. En effet, alors même que l'intimée affirme que la surélévation repose sur la construction initiale de son immeuble, les appelants ne rapportent pas la preuve d'un adossement du mur en béton qui a été construit sur le mur séparatif de la façade de l'immeuble [Adresse 1].



De plus, même à supposer que tel est effectivement le cas, les parties ne s'entendent pas sur le caractère mitoyen ou privatif du mur de façade en question. Or, en application de l'article 657 du code civil, il est possible de faire bâtir contre un mur de séparation s'il s'agit d'un mur mitoyen. De même, l'article 658 du même code énonce qu'il est possible de faire exhausser un mur mitoyen. Si les appelants soutiennent que cette disposition n'est pas applicable lorsque le mur, mitoyen jusqu'à l'héberge, est privatif dans sa partie supérieure, le droit pour l'intimée d'appuyer sa construction contre le mur séparatif ou d'exhausser le mur mitoyen, si tel était le cas, excède les pouvoirs du juge des référés.



Dans ces conditions, la preuve n'est pas rapportée de la violation manifeste de la surélévation réalisée par l'intimée au regard des règles applicables en matière de mitoyenneté. 



Enfin, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2025 que les 8 copropriétaires présents ou représentés totalisant 791/1 000 tantièmes ont, dans une résolution n°11, ratifié l'engagement d'une procédure en contestation des travaux de surélévation de l'immeuble situé [Adresse 7], financée par des appels de fonds spéciaux en date des 01/08/2024 et 12/06/2025 pour un montant total de 6 660,00 euros TTC. L'assemblée générale décide de donner mandat au Syndic pour ester en justice et suivre toutes procédures représentant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au sujet des nuisances causées par la SCI 5 GARIBALDI et ses diverses constructions telles que l'obstruction d'ouvertures datant de 1949, l'installation de câbles et de tuyauterie d'extractions de cuisine causant des nuisances olfactives en journée et en soirée.





Les atteintes dénoncées par les appelants dans le cadre de la présente procédure ne portent que sur l'obstruction d'ouvertures desservant trois appartements situés aux 3ème et 4ème étages et les conséquences en résultant en termes de pertes de clarté, de vue, d'aération et de valeur de l'immeuble ainsi que sur l'adossement d'une construction contre un mur privatif non mitoyen ou le rehaussement d'un mur partiellement privatif. Il n'est donc pas question d'installation de câbles et de tuyauteries de cuisine causant des nuisances olfactives, dont la preuve n'est au demeurant aucunement rapportée.



Il n'en résulte aucun trouble manifestement illicite caractérisé par des nuisances olfactives.



En conséquence, la preuve de troubles manifestement illicites et/ou d'un dommage imminent causés par les travaux de surélévation entrepris par la société [Adresse 2] dans son immeuble n'étant pas rapportée, les appelants seront déboutés des mesures de démolition et de remise en état sollicitées. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Les appelants et intervenant volontaire en cause d'appel à titre accessoire, succombant en appel, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle les a condamnés aux dépens de la procédure de première instance.



Ils seront également condamnés, in solidum avec la société Philae, aux dépens d'appel. 



En revanche, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de condamner in solidum les appelants à verser à la société [Adresse 2] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.



En tant que parties tenues aux dépens, les appelants seront déboutés de leurs demandes formées sur le même fondement. 







PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare recevable l'intervention volontaire à titre accessoire en cause appel de la SCI Philae afin d'appuyer les mesures sollicitées ;



Déclare irrecevable l'intervention volontaire à titre principal en cause d'appel de la SCI Philae afin de solliciter une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices ;



Déclare irrecevables les demandes de provisions sollicitées en appel par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, et M. [H] [T], en raison de leur caractère nouveau ;



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, et M. [H] [T] aux dépens de première instance ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare recevables les mesures sollicitées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à l'encontre de la SCI [Adresse 2] ;



Déclare recevables les mesures sollicitées par M. [H] [T] à l'encontre de la SCI [Adresse 2] ;











Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [H] [T] et la SCI Philae des mesures sollicitées à l'encontre de la SCI [Adresse 2] ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [H] [T] et la SCI Philae à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [H] [T] et la SCI Philae de leur demande formée sur le même fondement ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [H] [T] et la SCI Philae aux entiers dépens d'appel.





La greffière Le président