Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 1, 18 juin 2026, n° 23/01976

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 18/06/2026





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Minute électronique : 

N° RG 23/01976 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U34J



Jugement (N° 18/03156)

rendu le 4 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer



APPELANTE



L'association Syndicat des propriétaires collectifs de l'immeuble et installation de la chaufferie collective de [Localité 1] nord

agissant poursuites et diligences de son représentant statutaire la société [Adresse 1]

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]



représenté par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de Me Jean Aubron, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat plaidant



INTIMÉS



Monsieur [V] [M]

né le 17 décembre 1966 à [Localité 3]

Madame [X] [B] épouse [M]

née le 26 février 1958 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentés par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Ludovic Sartiaux, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat plaidant



DÉBATS à l'audience publique du 12 janvier 2026 tenue par Hélène Billières, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe











COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026 après prorogation du délibéré en date du 9 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2025 



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FAITS ET PROCEDURE



M. [V] [M] et son épouse, Mme [X] [B], sont propriétaires d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation, sis à [Adresse 4] (Pas-de-[Localité 1]), [Adresse 5], compris dans le périmètre de l'association Syndicat des propriétaires collectifs de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord (ci-après l'association) dont ils sont, à ce titre, membres en qualité de bénéficiaires du service de chauffage collectif.



Cet immeuble comprend un rez-de-chaussée à usage de local commercial, accessible depuis les numéros [Adresse 6], ainsi qu'un premier et un second étages, accessibles quant à eux depuis le numéro 15 de cette même rue, chacun de ces niveaux correspondant respectivement aux lots 409, 410 et 411 dépendant du périmètre de l'association.



Après délivrance, le 13 février 2018, d'une sommation de payer restée infructueuse, l'association a, par acte du 19 juillet 2018, assigné M. et Mme [M] en paiement d'un arriéré de charges devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer, l'acte introductif de cette instance ayant été délivré au nom de « l'association syndicale libre de l'ensemble immobilier de l'association syndicale des propriétaires de la chaufferie de Calais nord ».



Par jugement contradictoire du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, après avoir, par jugement du 9 février 2021, ordonné la réouverture des débats aux fins d'inviter l'association demanderesse à fournir tous les éclaircissements de droit et de fait relatifs au calcul de sa créance et à produire le tableau annexé à ses statuts et au règlement de jouissance de la chaufferie, a':



- déclaré irrecevables les arguments relatifs à l'enrichissement sans cause au détriment des propriétaires indivis, «'qui ne sont d'ailleurs pas dans la cause'», comme figurant dans les écritures de l'association, postérieures au jugement ordonnant la réouverture des débats';

- déclaré recevables le surplus des dernières conclusions et pièces des parties';

- qualifié la demanderesse d'association régie par la loi du 1er juillet 1901 dénommée «'syndicat des propriétaires indivis de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord »';





- déclaré recevables les demandes de l'association loi 1901 dénommée « syndicat des propriétaires indivis de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord'»';

- condamné M. et Mme [M] à lui payer la somme de 1 817,62 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des charges de chauffage du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020';

- débouté l'association loi 1901 dénommée « syndicat des propriétaires indivis de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord » du surplus de ses demandes au titre des charges de chauffage';

- débouté M. et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de l'association loi 1901 dénommée «syndicat des propriétaires indivis de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord»';

- débouté cette dernière de ses demandes au titre des frais irrépétibles';

- condamné M. et Mme [M] aux entiers dépens, à l'exception des éventuels frais d'expertise ou de constat';

- ordonné l'exécution provisoire.



L'association, agissant poursuites et diligences de son représentant statutaire domicilié en cette qualité au siège de la société Square habitat nord de France, a, le 25 avril 2023, interjeté appel de ce jugement en ses dispositions qui ont :

- déclaré irrecevables les arguments relatifs à l'enrichissement sans cause au détriment des propriétaires indivis';

- condamné M. et Mme [M] à lui payer la somme de 1 817,62 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des charges de chauffage du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020';

- débouté l'association du surplus de ses demandes au titre des charges de chauffage';

- débouté cette dernière de ses demandes au titre des frais irrépétibles';

- condamné M. et Mme [M] aux entiers dépens, à l'exception des éventuels frais d'expertise ou de constat.



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 3 octobre 2023, l'association demande à la cour de débouter M. et Mme [M] de l'intégralité de leurs moyens et prétentions et ce faisant, de leur appel incident, d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions visées dans son acte d'appel et, statuant à nouveau de ces chefs, de':



- condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer les sommes suivantes :



- 31 005,97 euros au titre des charges de chauffage en compte arrêté au 1er septembre 2019, outre les intérêts au taux légal sur cette somme depuis la mise en demeure du 21 novembre 2018, pour la période antérieure à la pose des décompteurs';

- 2 772,94 euros au titre de leurs consommations pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, postérieure à la pose des décompteurs';

- 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance';

- 239,21 euros au titre de la sommation de payer du 13 février 2018';



- condamner solidairement M. et Mme [M] aux entiers dépens de première instance';

 

Y ajoutant,



- condamner solidairement les mêmes aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Processuel ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. 





Aux termes de leurs dernières écritures remises le 12 avril 2024, M. et Mme [M], se fondant sur les dispositions des articles L. 218 2 du code de la consommation et 1353 du code civil, demandent de leur côté à la cour de':



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré recevables les demandes de l'association sans les déclarer prescrites'; 

- fait droit aux demandes de l'appelante à hauteur de 923,80 euros pour la consommation individuelle et les charges communes correspondant à l'immeuble sis aux [Adresse 7] [Adresse 8] et de 577,20 euros pour les charges communes comptabilisées pour les «'trois biens immobiliers'» leur appartenant ;



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'association de ses demandes concernant la période antérieure au 1er septembre 2019 ;



Statuant à nouveau, 



- déclarer prescrites les demandes formées pour la période antérieure au 19 juillet 2016'; 

- débouter l'association de ses demandes concernant l'immeuble situé [Adresse 9]';

- débouter la même de ses demandes concernant les charges communes pour les trois biens immobiliers leur appartenant';

- la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.





MOTIFS



Il sera, à titre liminaire, observé que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ses dispositions ayant déclaré recevables le surplus des dernières conclusions et pièces des parties et ayant qualifié la demanderesse d'association régie par la loi du 1er juillet 1901 dénommée «'syndicat des propriétaires indivis de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord'», de sorte que ces chefs de décision sont devenus irrévocables.



La cour observe ensuite que, pour déclarer recevables les demandes de l'association, le premier juge a écarté la fin de non-recevoir que M. et Mme [M] avaient soulevée, tirée du défaut de capacité à agir de cette association. Or, il apparaît que ces derniers n'entendent plus, en cause d'appel, opposer aux demandes formulées à leur encontre par l'appelante, cette fin de non-recevoir, de sorte que la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes de l'association est également devenue irrévocable en ce qu'elle fait suite au rejet de la fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité à agir de l'association.



Il convient de relever encore qu'alors que dans sa déclaration d'appel comme dans ses écritures d'appel, l'association entendait obtenir l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables les arguments relatifs à l'enrichissement sans cause au détriment des propriétaires indivis, elle ne formule finalement aucune prétention ni même ne développe aucun moyen de ce chef dans ses conclusions, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement de ce chef.



Il sera enfin relevé que le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de la demande de dommages et intérêts qu'ils avaient formée contre l'association, si bien que ce chef de décision doit pareillement être tenu pour irrévocable.









Sur la prescription de la demande en paiement



Pour prétendre à l'irrecevabilité de l'action en paiement engagée contre eux, M. et Mme [M] font valoir pour la première fois en cause d'appel qu'en raison de la prescription biennale de l'article L. 218-2 du code de la consommation, l'association, qui est représentée par son syndic, la société [Adresse 1], professionnel de l'immobilier, est irrecevable à leur réclamer, alors qu'ils sont consommateurs, le paiement des consommations antérieures de plus de deux ans à l'assignation en paiement délivrée le 19 juillet 2018, chiffrées par l'appelante à la somme de 14 759 euros à la date du 1er juillet 2016.



L'association leur objecte qu'étant constituée sous la forme d'une association loi 1901, elle n'a pas la qualité de professionnel, de sorte qu'elle ne saurait se voir opposer les dispositions de l'article L. 218-2 du code de la consommation, seules étant applicables celles de l'article 2224 du code civil'; qu'ayant délivré à M. et Mme [M] sommation de payer les charges, interruptive de prescription, le 13 février 2018, sa créance n'est par conséquent pas prescrite.



Il sera rappelé à cet égard que, selon l'article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.



En application de l'article liminaire du même code, dans ses rédactions successives applicables au litige, le «'Consommateur » est toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le «'Non-professionnel » est toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles et le «'Professionnel » est toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.



En l'espèce, l'action engagée par l'association a pour objet la condamnation de M. et Mme [M] au paiement des charges pour la période comprise entre le 15 octobre 2010 et le 30 juin 2020.



Si la qualité de consommateurs de M. et Mme [M] ne fait aucunement débat, il ressort du paragraphe d'introduction des statuts de l'association du 15 octobre 1956 et du règlement de jouissance de la chaufferie qu'elle a pour objet de': 

- « fixer les droits et les obligations des divers propriétaires des immeubles'» desservis par la chaufferie collective';

- «'organiser l'administration de l'immeuble à usage de chaufferie collective avec ses installations, en vue de son entretien, de la gestion et de la participation de chaque propriétaire au paiement des charges';

- régler les rapports entre les différents propriétaires, ainsi que de leurs rapports entre ceux-ci'», tout ce qui n'est pas prévu par le règlement restant régi par le droit commun, à défaut de décisions prises par les assemblées générales ultérieures.



L'article 2 de ses statuts stipule par ailleurs que «'l'indivision de l'immeuble et de ses installations, à usage de chaufferie collective, a de convention expresse, son origine dans la commune intention de tous les propriétaires lors de la constitution de l'indivision'» et que «'l'immeuble avec ses installations [est] la propriété collective de tous affectée à l'usage commun'».









L'article 14 de ces mêmes statuts y ajoute que «'les différents propriétaires des immeubles desservis par la chaufferie collective sise à [Adresse 4], [Adresse 10], sont dans les termes de la loi du 1er juillet 1901, groupés en une association'» dont l'article 15 précise qu'elle a «'pour but la défense de leurs intérêts, et l'exercice en commun, dans l'intérêt général, de leurs droits de propriété et de jouissance, concernant l'immeuble avec ses installations, à usage de chaufferie collective sis à [Adresse 4] [Adresse 10]'», qu'elle est «'conçue sans aucun but commercial, et sans esprit de bénéfice'» et «'a seulement le droit d'exiger le prix des fournitures livrées, des dépenses payées et des services rendus par elle et les frais occasionnés pour leur livraison, leur protection ou leur règlement, et sauf balance à en dresser ultérieurement par rappels ou ristournes'», qu'elle n'a aucun capital et que «'ses ressources résultent des versements de ses adhérents faits conformément au § précédent et résultant des présents statuts et conventions ci-après'».



Leur article 17 y ajoute encore que «'le but du syndicat est d'assurer la gestion et l'entretien de l'immeuble et installations à usage de chaufferie collective, dans l'intérêt commun.'»



Il apparaît ainsi que l'association est une personne morale constituée pour la gestion et l'entretien de la chaufferie collective desservant les immeubles compris dans son périmètre, qui 'uvre pour l'intérêt commun desdits immeubles, et n'exerce par conséquent aucune activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, de sorte qu'elle ne saurait être qualifiée de «'professionnel'» au sens de l'article liminaire précité du code de la consommation, sa représentation par la société Square habitat nord de France n'étant par ailleurs pas de nature à lui conférer cette qualité.



Il en résulte que l'action en paiement des charges engagée par elle contre M. et Mme [M] n'est pas soumise à la prescription biennale édictée à l'article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation mais à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Il sera à cet égard rappelé que la prescription quinquennale ainsi prévue par ce texte est, en application des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, interrompue par la reconnaissance du débiteur, une demande en justice, même en référé, une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution, ou un acte d'exécution forcée, cette liste étant limitative.



Il résulte par ailleurs de l'article 2233 du même code qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que l'action en paiement des charges impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance.



L'association ne rapporte pas la preuve qu'elle ait diligenté un acte interruptif de la prescription au sens des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, la sommation de payer, délivrée à sa requête le 13 février 2018, n'étant pas de nature à interrompre le délai de prescription de l'action en paiement des charges.



En l'absence en ces conditions d'acte interruptif de la prescription qui ait précédé la délivrance de l'assignation introductive de la première instance du 19 juillet 2018, son action en paiement doit par conséquent être tenue pour prescrite en tant qu'elle vise la période antérieure au 19 juillet 2013.













Sur le fond



Selon l'article 1315, devenu 1353, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Aux termes de l'article 16 des statuts de l'association, il est convenu que «'le syndicat des propriétaires indivis de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] Nord se compose de tous les propriétaires des immeubles énumérés ci-après appelés à bénéficier des services de la chaufferie collective, située à [Adresse 4] [Adresse 10]'»'; que «'toute personne, par le fait même que l'un des immeubles dont elle est propriétaire, est desservi par la chaufferie collective fait immédiatement partie du présent syndicat des propriétaires, sans pouvoir s'en retirer ou en démissionner'»'; que «'celui des propriétaires qui cède ou vend son immeuble desservi par la chaufferie collective perd, la qualité de membre ou syndicat, mais il est immédiatement, obligatoirement et de plein droit, remplacé par le nouveau propriétaire, son successeur, sans que ce dernier puisse s'y refuser'».



Les statuts de l'association prévoient par ailleurs, en leur article 28 consacré aux charges communes, que celles-ci «'comprennent tous les frais s'appliquant à l'immeuble à usage de chaufferie collective et aux diverses installations, tant pour leur entretien, que pour leur service et pour la commodité, l'agrément, la jouissance des propriétaires'», qu' «'elles sont réclamées périodiquement et d'avance'» et qu'y figurent, notamment,':

- les impôts';

- les frais de réparation compris comme les frais d'entretien et de nettoyage et les travaux de grosses et menues réparations s'appliquant tant à l'immeuble qu'aux installations de chaufferie, les caniveaux, les canalisations à distance ou tous autres travaux à effectuer dans l'intérêt général ainsi que les frais occasionnés par les travaux imposés par l'Administration ou les rapports avec les tiers';

- les dépenses d'entretien';

- les abonnements divers, notamment au téléphone, au gaz, à l'électricité';

- les gages du gardien et salariés divers';

- les frais d'administration, d'assurances';

- le chauffage';

- et d'une manière générale toutes les charges ou dépenses faites dans l'intérêt commun, même non prévues aux présentes, l'énumération ci-dessus étant énonciative et non limitative'».



L'article 29 précise que les charges communes ainsi définies sont réparties «'entre l'ensemble des propriétaires au prorata du nombre de leur dix millièmes déterminé comme il est dit à l'article 40'» et que «'ce mode de répartition est adopté pour l'ensemble des charges dont il s'agit à titre de moyenne et par raison de simplicité et sans qu'il y ait lieu de rechercher pour chaque nature de dépenses s'il correspond exactement à la mesure dans laquelle chaque propriétaire est intéressé'».

L'article 40 en question stipule que «'toutes les charges seront réparties entre les différents propriétaires d'immeubles desservis par la chaufferie collective dans la proportion des dix millièmes déterminés au tableau annexé au présent règlement (annexe nº1)'»'; que «'ce tableau a été établi à la suite de calculs effectués par la Société d'étude d'ensembles techniques [Adresse 11] à [Localité 6]'»'; et que «'les sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien dudit immeuble et de ses installations seront ainsi réparties au prorata du nombre de dix millièmes afférent à chaque propriété desservie par la chaufferie collective'».









L'article 31 de ces mêmes statuts prévoit par ailleurs que «le conseil syndical détermine la forme dans laquelle le syndic doit tenir compte des dépenses et frais engagés pour le compte du syndicat» et qu'«'un résumé des comptes ainsi tenus, ainsi qu'un rapport seront présentés pour chaque année par le syndic au conseil syndical, qui le soumet à la ratification de l'assemblée générale'».



Quant à l'article 32, il précise qu' « à chaque terme, il est versé d'avance par chaque propriétaire un prorata du nombre de ses quantièmes de charges, sa part de charges fixes, qui est destinée à assurer au syndicat la marge de trésorerie nécessaire au fonctionnement régulier des services dont il a la charge'», le conseil syndical déterminant, «'suivant les besoins, les variations à apporter au montant des charges et le taux des versements nécessaires pour l'alimente r».



L'article 6 prévoit enfin qu' «'aucune modification ne pourra être valablement apportée au présent règlement si elle n'a fait l'objet d'une décision régulièrement prise par une des assemblées générales dans les conditions de l'article 22'».



M. et Mme [M] ne discutent pas que l'immeuble à usage de commerce et d'habitation dont ils sont propriétaires à [Adresse 12], soit desservi par la chaufferie collective en question et compris dans le périmètre de l'association, comme faisant partie de l'îlot FNO, parcelle [Cadastre 1] du remembrement de [Localité 1] nord, ce qui résulte au demeurant des énonciations figurant dans leur acte authentique d'acquisition dudit immeuble du 28 juin 2004 aux termes duquel il apparaît que, outre l'immeuble en question, ils ont acquis les 577 cent millièmes du sol de la parcelle [Cadastre 2] de l'îlot PA sis à [Localité 1], [Adresse 13] (assiette de la chaufferie collective) et qui reproduit le cahier des charges des îlots FNO et PA. Ils ne contestent pas davantage être, à ce titre, membres de l'association en qualité de bénéficiaires du service de chauffage collectif, de sorte qu'ils sont redevables, à ce titre, des charges communes telles qu'elles sont fixées selon les modalités définies par les statuts de l'association.



Au soutien de sa demande en paiement de charges formée à l'encontre de M. et Mme [M], l'association produit, en sus de ses statuts :



- un ensemble de factures pour la période comprise entre le 15 octobre 2010 et le 31 mai 2018 et de lettres de relance (pièce n° 4)';



- un ensemble de factures pour la période comprise entre le 1er septembre 2018 et le 30 novembre 2019 (pièce n° 6)';



- une sommation de payer les charges de «'copropriété'» délivrée à M. et Mme [M] à sa requête le 13 février 2018 pour un montant s'élevant à 26 527,36 euros (pièce n° 5)';



- un décompte de charges pour la période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 et les décomptes individuels des frais de chauffage y afférents (pièces n° 12 et 13)';



- le procès-verbal de l'assemblée générale des «'copropriétaires'» de la chaufferie de [Localité 1] nord du 4 octobre 2017 portant notamment approbation des comptes des exercices clos les 30 juin 2010, 30 juin 2011, 30 juin 2012, 30 juin 2013, 30 juin 2014, 30 juin 2015, 30 juin 2016 et 30 juin 2017, et approbation des budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (pièce n° 8)';



- le procès-verbal de l'assemblée générale des «'copropriétaires'» de la chaufferie de [Localité 1] nord du 21 janvier 2019 portant notamment examen et approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2018 et approbation des budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (pièce n° 9)';



- le procès-verbal de l'assemblée générale des «'copropriétaires'» de la chaufferie de [Localité 1] nord du 4 novembre 2019 portant notamment examen et approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2019 et approbation des budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 (pièce n° 10)';



- le procès-verbal de l'assemblée générale des «'copropriétaires'» de la chaufferie de [Localité 1] nord du 14 décembre 2020 portant notamment examen et approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2019 et approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (pièce n° 11)';



- une copie de ses comptes annuels arrêtés au 30 juin des années 2011 à 2016 (pièce n°16)';



- la copie du tableau de tantièmes de la «'copropriété'» en volume ayant servi de base de répartition des charges de chauffage (pièce n° 17).



Eu égard à la prescription précédemment constatée de l'action en paiement engagée par l'association contre M. et Mme [M] en tant qu'elle vise la période antérieure au 19 juillet 2013, ne seront pas retenues les charges devenues exigibles antérieurement à cette date.



Les parties s'accordent ensuite pour opérer une distinction entre les charges selon qu'elles concernent la période antérieure ou postérieure, non pas au 1er juillet 2019 comme retenu à tort par le premier juge, mais au 1er septembre 2019, date à laquelle il n'est pas discuté qu'ont été mis en place des répartiteurs de charges de chauffage pour, selon l'association, «'calculer les dépenses précises de chaque copropriétaire'», de sorte qu'il convient d'adopter cette même distinction.



* S'agissant des charges pour la période antérieure au 1er septembre 2019



La cour observe que l'ensemble des factures relatives à la période non atteinte par la prescription ayant couru jusqu'à la mise en place de décompteurs, soit celle comprise entre le 19 juillet 2013 et le 1er septembre 2019, font état de charges calculées en fonction du cubage chauffé de l'immeuble concerné, soit 355 m3 pour le lot 409, 255 m3 pour le lot 410 et 145 m3 pour le lot 411, et d'un prix de revient du m3 chauffé pour celles se rapportant à la période comprise entre le 19 juillet 2013 et le 1er juillet 2016, puis à compter de cette date qui correspond à la désignation de la société [Adresse 1] en qualité de syndic, en fonction de tantièmes déterminés à partir du cubage de l'immeuble appartenant à M. et Mme [M], soit 355 m3 pour le lot 409, 255 m3 pour le lot n°410 et 145 m3 pour le lot n° 411, sur base d'un total variant, sans explication, entre 112 666 m3, 112 250 m3, 112 078 m3, 111 953 m3 et 112 179 m3.



Or, alors que l'article 40 de ses statuts prévoit, ainsi qu'il a été précédemment exposé, que les charges seront réparties entre les différents propriétaires des immeubles desservis par la chaufferie collective «'dans la proportion des dix millièmes déterminés au tableau annexé au présent règlement (annexe nº1)'», et que «'les sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien dudit immeuble et de ses installations seront ainsi réparties au prorata du nombre de dix millièmes afférent à chaque propriété desservie par la chaufferie collective'», l'association ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le mode de calcul des charges aurait été modifié pour adopter une répartition fondée sur le volume des immeubles compris dans son périmètre par rapport à un prix de revient au m3 et non plus dans la proportion des dix millièmes visée dans les statuts, l'approbation des comptes de charges pour l'ensemble des exercices concernés par les assemblées générales de l'association comme par ses commissaires aux comptes étant sans effet à cet égard.



L'association ne justifie pas davantage que le calcul des charges opéré à compter du 1er juillet 2016 sur la base de tantièmes reposant sur le volume total des immeubles inclus dans son périmètre, mode de calcul qui ne correspond pas davantage à celui fixé par l'article 40 de ses statuts, résulterait d'une modification de ces derniers ni davantage d'une décision prise par l'une de ses assemblées générales, le tableau qu'elle produit pour la première fois en cause d'appel pour justifier le calcul des tantièmes ayant servi de base de répartition des charges de chauffage, soit 355/111 953 pour le lot n° 409, 255/111 953 pour le lot n° 410 et 145/111 953 pour le lot n° 411 n'étant manifestement pas celui mentionné à l'article 40 précité.



Alors que seul ce tableau aurait permis de calculer le montant des charges réclamées pour la période antérieure au 1er septembre 2019, la cour constate que ce document, en dépit du jugement avant dire droit du 9 février 2021, de la décision entreprise et des conclusions prises par M. et Mme [M], n'est toujours pas produit en cause d'appel.



L'association sera, partant, déboutée de sa demande en paiement des charges relatives à la période comprise entre le 19 juillet 2013 et le 1er septembre 2019, ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 239,21 euros correspondant au coût de la sommation de payer lesdites charges du 13 février 2018.





* S'agissant des charges relatives à la période postérieure au 1er septembre 2019



A la différence de la période précédente, les parties ne discutent pas qu'à compter du 1er septembre 2019, le mode de calcul des charges de chauffage a été modifié pour adopter une répartition fondée sur la consommation réelle de chacun des immeubles inclus dans le périmètre de l'association, calculée à partir de répartiteurs.



Pour asseoir sa demande en paiement de la somme de 2 772,94 euros au titre des charges relatives à la période postérieure à cette date, l'association se fonde, en sus des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les charges communes, sur le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 qu'elle a adressé le 15 décembre 2020, par le truchement de son syndic, la société Square habitat nord de France, à M. et Mme [M], lequel détaille, pour chacun des lots 409, 410 et 411 appartenant aux intéressés, le total des dépenses relevant des «'charges communes générales'», des frais d'abonnement aux «'répartiteurs de chauffage'», du «'chauffage/répartiteurs'» et des «'charges de chauffage'», le mode de calcul des quotes-parts leur revenant à chacun de ces titres ainsi que leur montant (pièce appelante n°13).



S'agissant des charges réclamées au titre «'chauffage/répartiteurs'», il apparaît que, conformément au mode de calcul nouvellement convenu, elles ont été calculées à partir d'un index, fixé à 22 617 pour le lot 409, 6 pour le lot 410 et 2 166 pour le lot 411, pour des montants respectifs de 652,42 euros, 435,87 euros et 62,48 euros, chacune de ces valeurs étant justifiée par la production des décomptes individuels des frais de chauffage de la chaufferie collective se rapportant à chacun de ces lots, dressés par la société ISTA, gestionnaire desdits répartiteurs (pièce appelante n° 13).



Pour s'opposer au paiement des sommes réclamées au titre du lot 409 correspondant au local commercial situé au rez-de-chaussée de leur immeuble, M. et Mme [M] prétendent que ce dernier n'étant plus équipé de radiateurs et dépourvu de tout répartiteur, ils ne seraient redevables d'aucune somme à ce titre. S'ils versent aux débats un courriel émanant de la société ISTA en date du 8 décembre 2021, aux termes duquel cette dernière indique que le logement n'étant pas équipé de répartiteurs de frais de chauffage, un forfait moyen sera appliqué ainsi qu'un second courriel en date du 24 novembre 2022 dans lequel le mari informe cette même société de l'enlèvement de l'ensemble des radiateurs équipant le local et de la suppression de l'ensemble des équipements de chauffage de la chaufferie de [Localité 1] aux fins de mise à jour de la répartition des frais de chauffage (pièce intimée n°1), M. et Mme [M] ne justifient pas que, pour la période considérée, soit celle comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, le local n'était effectivement plus desservi par la chaufferie collective ni équipé d'un répartiteur.



M. et Mme [M] sont, partant, redevables des sommes réclamées par l'association au titre «'chauffage/répartiteurs'» et qui s'élèvent à un total de 1 150,77 euros (652,42 + 435,87+62,48).



La cour observe ensuite que la somme de 89,66 euros réclamée par l'association au titre des frais d'abonnement aux répartiteurs ne fait l'objet d'aucune contestation de la part des intimés, lesquels ont, aux termes de leur appel incident, conclu à l'infirmation du jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes de l'appelante à hauteur de 923,80 euros pour la consommation individuelle et les charges communes correspondant à l'immeuble sis aux [Adresse 7] [Adresse 8], soit le lot 409, et à hauteur de 577,20 euros pour les charges communes comptabilisées pour les trois biens immobiliers leur appartenant, à l'exclusion par conséquent, des sommes allouées au terme de la décision entreprise, au titre de l'abonnement aux répartiteurs.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a accueilli la demande de l'association à ce titre.



S'agissant en revanche des autres postes de charges, à savoir les «'charges communes générales'», et les «'charges de chauffage'», force est de constater que les quotes-parts attribuées à ces titres à M. et Mme [M] demeurent calculées en fonction de tantièmes fixés, pour les premières, à 355/112 179 pour le lot 409, 255/112 179 pour le lot 410 et 145/112 179 pour le lot 411 et, pour les secondes à 355/111 953 pour le lot 409, 255/111 953 pour le lot 410 et 145/111 953 pour le lot 411, sans qu'il ne soit davantage justifié, pour la période considérée, d'une modification de leur mode de calcul par rapport à celui arrêté par les statuts de l'association. Il ne peut en ces conditions être fait droit à la demande de l'association en tant qu'elle porte sur ces postes.



Il suit de l'ensemble de ce qui précède que la créance détenue par l'association sur M. et Mme [M] au titre des charges relatives à la période comprise entre le 1er septembre 2019 et le 30 juin 2020 s'établit comme suit':



- «'chauffage/répartiteurs'»': 1 150,77 euros (652,42 + 435,87+62,48)';

- frais d'abonnement aux répartiteurs': 89,66 euros';

- soit la somme totale de 1 240,43 euros au paiement de laquelle M. et Mme [M] seront, par infirmation du jugement entrepris, solidairement condamnés.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Compte tenu de l'issue du litige, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles et l'association, qui succombe en son recours, condamnée aux dépens d'appel.



Il n'apparaît enfin pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.













PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites des appels,



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives à l'enrichissement sans cause, aux dépens et aux frais irrépétibles';



L'infirme pour le surplus';



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare irrecevable comme prescrite l'action en paiement de charges engagée par l'association Syndicat des propriétaires collectifs de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord contre M. [V] [M] et Mme [X] [B], épouse [M], en tant qu'elle vise la période antérieure au 19 juillet 2013';



Déboute l'association Syndicat des propriétaires collectifs de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord de sa demande formée contre M. [V] [M] et Mme [X] [B], épouse [M], en paiement des charges relatives à la période comprise entre le 19 juillet 2013 et le 1er septembre 2019, ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 239,21 euros correspondant au coût de la sommation de payer lesdites charges du 13 février 2018';



Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [X] [B], épouse [M], à payer à l'association Syndicat des propriétaires collectifs de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord la somme de 1 240,43 euros au titre des charges relatives à la période comprise entre le 1er septembre 2019 et le 30 juin 2020';



Condamne l'association Syndicat des propriétaires collectifs de l'immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 1] nord aux dépens d'appel';



Déboute les parties de leurs demandes réciproques formées en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.







Le greffier













Le président























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.