Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre civile, 16 juin 2026, n° 25/05809

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère chambre civile



ARRET DU 16 JUIN 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/05809 - N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3S5



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 NOVEMBRE 2025 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] - N° RG 25/30538





APPELANTE :



SAS LBK CONSTRUCTION, au capital de 3.000 €, dont le siège est [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 837 505 379, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Valérie BENTIVEGNA, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



Société [Adresse 3], SCI Immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 350 883 708 dont le siège est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 28 avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mai 2026,en audience publique, devant Madame Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, greffier.



*

* *



FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Par acte en date du 1er avril 2021, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à la SAS L.B.K Construction un local à usage commercial, situé [Adresse 2], à Lunel-Viel (34), moyennant un loyer annuel de 6 500 euros HT, outre une provision annuelle sur charges de 600 euros HT. 



Suite à une lettre de mise en demeure en date du 5 mars 2025, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SCI [Adresse 6] a délivré à la société L.B.K Construction un commandement de payer la somme principale de 8 850 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du mois de mars 2025 inclus, et visant la clause résolutoire figurant au bail.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 mars 2025, la société L.B.K Construction a mis en demeure son bailleur de lui régler la somme globale de 7'678,80 euros au titre de six factures correspondant au travaux réalisés.



Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la SCI [Adresse 6] a assigné la société L.B.K Construction devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 12 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet du commandement de payer en date du 17 mars 2025, et ce à compter du 18 avril 2025, 

- ordonné l'expulsion de la SAS L.B.K Construction qui devra laisser les lieux loués ([Adresse 2] à [Localité 4]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, 

- dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique si besoin est, 

- condamné la SAS L.B.K Construction à payer à la SCI [Adresse 6] les sommes provisionnelles suivantes': 

- une provision de huit mille huit cent quatre vingt huit euros (8 888 euros) en deniers et quittances à valoir sur les loyers, charges, et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 mars 2025 sur la somme de 8 850 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, 

- une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale à la somme de six cent soixante-neuf euros (669 euros), à compter du 1er juin 2025 date de fin de la période couverte par la provision précitée, jusqu'à libération effective des lieux, 

- condamné la SAS L.B.K Construction à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de mille deux cents euros (1'200 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire, 

- condamnée la SAS L.B.K Construction aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 mars 2025.'



Par déclaration reçue le 28 novembre 2025, la société L.B.K Construction a relevé appel de cette ordonnance.



Par avis en date du 17 décembre 2025, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 5 mai 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.



Par conclusions du 16 février 2026, la société L.B.K Construction demande à la cour, au visa des articles L.145-41, L.145-28, L.145-31 et L.145-33 du code de commerce, 1217, 1224, 1225 et 1343-5 du code civil, ainsi que 484, 490, 562 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, de':

- dire son appel recevable et bien fondé ;

- réformer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, 

- statuant à nouveau, débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes, 

- à titre principal, dire que la dette locative invoquée par la SCI [Adresse 6] ne présente pas le caractère d'une obligation non sérieusement contestable, au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, compte tenu de la question des travaux effectués en compensation, des imprécisions du décompte et de l'absence de justification des charges ;

- dire que l'existence de l'obligation n'est pas démontrée avec l'évidence requise en référé,

- dire que la validité et l'efficacité du commandement de payer du 17 mars 2025, visant la clause résolutoire, sont sérieusement contestées au regard des exigences des articles L.145-41 du code de commerce et 1225 du code civil.

- dire n'y avoir lieu à constatation de l'acquisition de la clause résolutoire dans le cadre de la présente procédure de référé ;

- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur une durée maximale de 24 mois ;

- suspendre la clause résolutoire et ses effets pendant une durée de 24 mois ;

- condamner la SCI [Adresse 6] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que':

- elle a réalisé des travaux pour le compte et suivant la demande de Mme [F], gérante de la SCI. Cette dernière n'a jamais réglé les factures et a préféré opter pour une compensation avec les loyers, expliquant l'absence de loyer entre juillet 2023 et mai 2024. Or, ces travaux ont très vite été onéreux, raison pour laquelle, elle a décidé de reprendre le paiement courant du loyer tout en sollicitant de son côté le paiement des factures. 

- il n'y a pas d'accord écrit mais la circonstance que la bailleresse n'ait fait aucune relance de loyer entre juillet 2023 et mai 2024 démontre qu'une compensation avait été convenue. Elle verse des attestations de la bailleresse en ce sens. 

- l'exécution des travaux, leur valorisation et leur compensation éventuelle avec les loyers dus relève d'un débat de fond, impropre à être tranché en référé, et caractérise une contestation sérieuse sur le quantum de la créance.

- le décompte fourni est imprécis et l'intimée ne justifie pas du décompte des charges locatives, ni du mode et de la date de règlement des loyers. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

- les manquements invoqués par la bailleresse ne sont ni établis, ni imputables et ne permettent pas de caractériser une inexécution contractuelle justifiant la mise en 'uvre de la clause résolutoire. 

- elle ne conteste pas être redevable d'une dette locative. Toutefois, le montant reste à être déterminé. La dette de loyer est constituée d'une absence de paiements entre juillet 2023 et mai 2024 et du règlement des charges dont le calcul n'est pas justifié par la bailleresse. Le règlement des loyers a repris en juin 2024 et il est versé jusqu'à ce jour.

- elle est de bonne foi pour solliciter des délais de paiements. 







Par conclusions du 11 avril 2026, la SCI [Adresse 7] [Adresse 6] demande à la cour de':

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté,

- au fond, confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,

- y ajoutant pour le surplus, débouter la société L.B.K Construction de l'intégralité de ses demandes.

- condamner la société L.B.K Construction au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure devant la cour d'appel outre les dépens de l'instance.



Elle expose en substance que':

- le bail est résilié de plein droit depuis le 18 avril 2025. 

- la compensation sollicitée s'appuie sur une mise en demeure du 19 mars 2025 envoyée deux jours après le commandement de payer et vise des factures prétendument impayées. Il n'existe aucun accord sur une imputation de travaux. Dans tous les cas, elle a répondu par une lettre recommandée avec avis de réception du 9 avril 2025 que la locataire n'a pas pris le soin de réceptionner. 

- elle produit un décompte clair reprenant le montant des loyers dus, les sommes versées par l'appelante'; le montant de la dette locative s'élève désormais à 9 640 euros. Bien que l'appelante ait procédé au règlement de ses loyers en 2025, cela ne remet pas en cause la validité du commandement délivré ni l'acquisition du jeu de la clause résolutoire.

- l'appelante se reconnaît redevable de la dette locative a minima dans son principe. 

- elle a été contrainte de mettre en demeure, une fois en 2023 et une autre en 2025, la société L.B.K Construction pour non-respect de ses obligations contractuelles concernant l'usage du local, l'interdiction de sous-location ou de prêt à des tiers de tout ou partie des lieux, l'entretien des lieux, la fourniture d'une attestation d'assurance. Ces éléments sont attestés par un procès-verbal de commissaire de justice.

- eu égard aux manquements au bail, au non-paiement des loyers et à l'absence d'élément comptable permettant d'établir que la société L.B.K Construction est en capacité d'apurer la dette, il ne peut y avoir de délais de paiement.



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est en date du 28 avril 2026. 



MOTIFS de la DECISION :



1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

 

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.



L'article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.



L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le bail en date du 1er avril 2021 contient une telle clause (article 22 des conditions générales) et le commandement de payer du 17 mars 2025 la cite expressément.



Ce commandement de payer comporte un tableau détaillé pour chaque mois depuis le mois d'avril 2021, des loyers et charges dus (jusqu'en décembre 2022 pour ces dernières) et impayés, des acomptes versés et de la dette locative restant due au mois de mars 2025.



La société L.B.K. Construction oppose à la demande en paiement, au titre d'une contestation sérieuse, l'exécution de travaux dans les locaux loués, dont la valeur doit être compensée avec les loyers et le caractère imprécis du décompte fourni, le bailleur ne justifiant pas du décompte des charges locatives, ni du mode et de la date de règlement des loyers. 



Un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, les éventuelles erreurs n'étant pas une cause de nullité de l'acte.



La société L.B.K Construction n'explicite pas en quoi le tableau annexé au commandement de payer ne serait pas précis, étant constaté que les règlements qu'elle a effectués sont comptabilisés et que le montant de la provision sur charges, y figurant, correspond à celui prévu au bail (article 10 des conditions générales et article V des conditions particulières), aucune régularisation des charges n'ayant été sollicitée. Aucune imprécision ne pourra être retenue.



Le bail mentionne que le loyer est remisé à hauteur de 50 %, soit 650 euros par mois en contrepartie d'un engagement du preneur «'d'effectuer tous les travaux d'entretien nécessaires régulièrement de tous les locaux de la zone'». Aucun autre engagement des parties relatif à une remise de loyer n'est rapporté. Le non-paiement par la société L.B.K Construction du loyer entre les mois de juillet 2023 et mai 2024 ne peut suffire à établir l'existence d'un tel accord s'agissant du comportement du seul preneur.



L'absence de toute mise en demeure de payer sur cette période correspond, également, à celle pendant laquelle la gérante de la société bailleresse a établi des attestations en faveur de celui de la société L.B.K Construction.



La société L.B.K Construction produit des factures en date des 8 février, 17 mai 2023, 15 janvier, 13 février, 17 mars et 8 mai 2024, d'un montant de 7'678,80 euros, qu'elle a transmises à son bailleur le 19 mars 2025 après avoir reçu le commandement de payer du 17 mars 2025. Ces factures ne font écho à aucun devis ou demande de travaux du bailleur, elles semblent concerner d'autres immeubles que le bien loué. Leurs dates ne correspondent pas tout-à-fait à celles visées dans la lettre de mise en demeure du 19 mars 2025et sont toutes exigibles à la date du 16 avril 2025 (sauf celles des 17 mars et 8 mai 2024 exigibles aux 31 mai et 22 juillet 2024). 



Au demeurant, outre le caractère non probant de ces factures, la matérialité même des travaux réalisés n'est pas établie. Ainsi, la dette locative ne souffre d'aucune contestation sérieuse tenant à une possible compensation.



Il résulte du dernier décompte, arrêté au mois de janvier 2026, que la société L.B.K Construction a recommencé les paiements en juin 2024 et versé les loyers de l'année 2025 sans tenir compte de l'indexation, ni régulariser le solde de la dette avant le 18 avril 2025, la dette locative étant d'un montant de 8'850 euros au mois de mai 2025 et de 9'640 euros au mois de janvier 2026.



En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire est acquise à cette date, à laquelle le bail s'est trouvé résilié de plein droit, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné au paiement provisionnel de l'arriéré locatif tel que retenu par le premier juge (en l'absence de demande d'actualisation) et à compter de la résiliation du bail, à celui d'une indemnité mensuelle d'occupation.



2- sur les délais de paiement



L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.



La société L.B.K Construction ne produit strictement aucune pièce d'ordre économique ou financier. Ainsi, elle ne justifie pas de sa capacité à honorer la dette dans un délai de vingt-quatre mois.



Ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront donc rejetées. L'ordonnance déférée sera confirmée.



3- sur les autres demandes



La société L.B.K. Construction, qui succombe, sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 500 euros.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance de référé déférée,



Et ajoutant,







Condamne la SAS LBK Construction à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS LBK Construction aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente